房地产培训 -房地产基础知识及产品介绍-讲师手册 - 副本

吴铭松内部资料严禁外传│1目录内部资料严禁外传│2内部资料严禁外传│3内部资料严禁外传│4）；>二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金买给需求者（新建商品房的买卖市场）；>三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：房）；政府、开发企业（投资者）土地前期开发土地前期开发通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以内部资料严禁外传│6绿地率与绿化率绿地率与绿化率绿地率=各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。内部资料严禁外传│7内部资料严禁外传│8>1、规划信息部分>2、建筑基础知识>3、户型方案图基本标识>4、测绘基础知识重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规划重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规划线、经济技术指标，是查看规划图的重要数据。1、规划信息部分项目规划图：规划图指对一个社区或类似范围内商业区、工业区、公共活动区或其他用途的内部资料严禁外传内部资料严禁外传│9城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿概念规划图对项目圈定大致功能布局的初步性规划平内部资料严禁外传内部资料严禁外传│10内部资料严禁外传│11按一般规定比例绘制，表示建筑物，构根据透视原理，用高视点透视法从高处某一点俯视地面起伏绘制成的立体从规划图中认知重要指标>用地面积：规划建设用地面积、红线面积，即建筑占用土地的面积。小区占地面积包括所有占用的面积（包括>建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用地面积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。>容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的内部资料严禁外传│12内部资料严禁外传内部资料严禁外传│13楼面价计算楼面价计算=楼面地价=土地总价土地面积*单价=实操：某地块占地200亩，地价为120万/亩，容积内部资料严禁外传│14或 内部资料严禁外传│15内部资料严禁外传│16内部资料严禁外传│17容积率过高对居住的影响容积率过高对居住的影响内部资料严禁外传│18内部资料严禁外传│19不同地理区域，日照等规范不同，户型的一般情况下，南方会2、建筑基础知识2、建筑基础知识建筑物的分类⑴按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑⑵按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。一般地，12层以下又⑶按建筑结构分类>砖木结构建筑>砖混结构建筑>钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体内部资料严禁外传│21板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一4内部资料严禁外传│224内部资料严禁外传│2212338内部资料严禁外传│238内部资料严禁外传│23773、户型方案图基本标识3、户型方案图基本标识内部资料严禁外传│24内部资料严禁外传│25开间、进深的定义：），具体意义：风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两4、测绘基础知识4、测绘基础知识内部资料严禁外传│26套内墙体面积：外墙、共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体内部资料严禁外传│27其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：内部资料严禁外传│28内部资料严禁外传│28得房率的含义：内部资料严禁外传│29北方得房率为：0.6—0.7（电梯房）0.65—0.78（多层）；北方得房率普遍比南方低0.15—0.2内部资料严禁外传│30影响得房率的因素：影响得房率的因素：的制约因素：1、若户型套内建筑面积相同的情况下，公摊面积越“小”3.若户型套内建筑面积段相同的情况下，层数（30,18,11）墙体中心线以外将算入公摊，得房率仅约82%墙体中心线以外将算入公摊，得房率仅约82%,多数区域按此方式计算部分地区因测算规范及保温要求不同，层数、窗户做法、核心筒版本不同，项目核算套内面积以墙体中心线以内计算以墙体外轮廓计算项目核算套内面积以墙体中心线以内计算以墙体外轮廓计算案核算套内面积得房率约为内部资料严禁外传│32内部资料严禁外传│33思考题二A套内建筑面积90平求A、B两套单位内部资料严禁外传│34内部资料严禁外传│3536内部资料严禁外传│37常见楼层数常见楼层数6层（1-6层不需要电梯）内部资料严禁外传│38（封闭楼梯间）（12-18层，两部电梯一部疏散楼梯+封闭楼梯间）4141两部疏散楼梯+带防烟前室的楼梯间）“送”面积的概念及手法“送”面积的概念及手法内部资料严禁外传│42>可以采光的半地下空间内部资料严禁外传│43内部资料严禁外传│44手法二中空客厅手法二中空客厅>客厅中空部分是不计入建筑面积的。这些不计入建筑面积的地方，在入伙内部资料严禁外传│45内部资料严禁外传│46内部资料严禁外传│47内部资料严禁外传│48>超大的阳台改为封闭阳台后，就像一个小房间，可以作为使用面积，起码“送”了内部资料严禁外传│49手法六阳台连花池手法六阳台连花池建筑面积，当把他们都一并改成房间的时候，就是送了两次的面积。内部资料严禁外传│50手法七改建空中花园手法七改建空中花园内部资料严禁外传│51手法八百变凸窗手法八百变凸窗验收和交楼的凸窗打掉凸窗后的样板！内部资料严禁外传│52手法九设备平台手法九设备平台内部资料严禁外传│53内部资料严禁外传│54内部资料严禁外传│55户型科学命名方案户型科学命名方案集团户型命名标准。现以研发设计院为主导，内部资料严禁外传│56内部资料严禁外传│57新款度假风格洋房现行通用风格新款度假风格洋房现行通用风格户型立面简介内部资料内部资料严禁外传内部资料严禁外传│61内部资料严禁外传│62内部资料严禁外传│63根据主席关于“石材外立面应用范围”的重要指示：未来所U街、凯旋门、洋房、商业街、综合楼等）的公共区域如需要表现石材效果的均改为真石漆、仿石砖或者其他具有石材效果的新型材料代替，力求在不影响实际效果的前提下，降低成本，简化内部资料严禁外传│64展示区为挂石设计的，货量保留挂石设计，保证样板展示区为挂石设计的，货量保留挂石设计，保证样板按主席最新指示执行；原则上不得向主席申请使用真根据实际情况（图纸修改影响、材料申购、报建情况若需保留石材立面，则需向主席书面汇报审批。内部资料严禁外传│65内部资料严禁外传│66经典户型库经典户型库内部资料严禁外传│67内部资料严禁外传│68内部资料严禁外传│6900英伦风情沿街底商（淄博项目）局 1.需要足够的场地空间；2.空间形态丰富，商业氛围浓厚；内部资料严禁外传│7内部资料严禁外传│72.住宅可利用屋顶平台；内部资料严禁外传│71产品特点：沿街住宅与底商采用了英伦风格设计，运用了现代与传统相结合的手法，舍弃了一些繁琐的构件；营造英伦风格意向内部资料严禁外传│72产品特点：现代风格的高层住宅与英伦风情商业街巧妙相融合，亦可营造城市街景新亮点。内部资料严禁外传│73新U型商业街（会所功能+花园洋房）原U型商业街1.综合楼独立设置，功能齐全；2.占用资源相对较大，成本较高，后期维护成本高；内部资料严禁外传│75板房参板房参观电梯住宅入口住宅入口板房参板房参观电梯住宅入口住宅入口 综合楼首层平面示意1.综合楼占地约为3500-4000平米； ,同时享有业主社区活动取可售面积的利益最大化;管理的成本。住宅入口住宅入口前期做洽谈，后前期做洽谈，后期改餐饮内部资料严禁外传│76台，客户经大厅乘坐电梯直达板房区，看楼交通流线更为直接。2.参观线路置身于花园平台，私家花园与共享花园相结合，既私密又增加互通性。同时每一户均享有最大化的花园景观；□样板房参观流线□样板房电梯内部资料严禁外传│771.立面设计上考虑到花园洋房的特点，引入绿色建筑的设计理念，户户享有设置竖向绿化的平台。内部资料严禁外传│78内部资料严禁外传│内部资料严禁外传│ 用地面积：24325㎡板房区公共绿地面积：3300㎡U街公共绿地面积：2800㎡（按报建性质，商业或住宅）。79房房为优化成本，提高综合楼商业价值及项目整体货值，综合楼在一般情况下，仅设置泳池和健身房楼建议按商业性质报建，除展示区、接待区及办公区外，其它商铺在开内部资料严禁外传│80全新“劳斯莱斯”产品的应用全新“劳斯莱斯”产品的应用道这是好东西。有些二十万、三十万以上人口的城市只有面积为一百六十平方米以下的住宅，没有别墅、“大平层”的产品，这是碧桂园成为房地产业“劳斯莱斯”的一个很好的机会。我希望在这些城市只做别墅和“大平层”，建一百四十平方米以上的产品，做三四线城市的“劳斯莱斯”，让有成就的人都住在一起，形成品牌效应，作为身——2015年2月2日碧桂园集团2015年工作会议杨主席语内部资料严禁外传│81内部资料严禁外传│82内部资料严禁外传│83内部资料严禁外传内部资料严禁外传│84“劳斯莱斯”户型平面解析“劳斯莱斯”户型平面解析内部资料严禁外传内部资料严禁外传│85内部资料严禁外传内部资料严禁外传│86内部资料严禁外传内部资料严禁外传│87内部资料严禁外传内部资料严禁外传│88内部资料严禁外传内部资料严禁外传│89内部资料严禁外传│90内部资料严禁外传内部资料严禁外传│91内部资料严禁外传内部资料严禁外传│92内部资料严禁外传│93内部资料严禁外传内部资料严禁外传│94内部资料严禁外传内部资料严禁外传│95内部资料严禁外传内部资料严禁外传│96内部资料严禁外传│97内部资料严禁外传│98内部资料严禁外传内部资料严禁外传│99内部资料严禁外传内部资料严禁外传│100内部资料严禁外传│101内部资料严禁外传│102内部资料严禁外传内部资料严禁外传│103内部资料严禁外传内部资料严禁外传│104内部资料严禁外传│105内部资料严禁外传│106内部资料严禁外传内部资料严禁外传│107内部资料严禁外传│108内部资料严禁外传内部资料严禁外传│109内部资料严禁外传│110内部资料严禁外传内部资料严禁外传│111内部资料严禁外传│112内部资料严禁外传内部资料严禁外传│113内部资料严禁外传内部资料严禁外传│114内部资料严禁外传内部资料严禁外传│115内部资料严禁外传内部资料严禁外传│116内部资料严禁外传内部资料严禁外传│117内部资料严禁外传内部资料严禁外传│118内部资料严禁外传内部资料严禁外传│119内部资料严禁外传内部资料严禁外传│120内部资料严禁外传内部资料严禁外传│121内部资料严禁外传内部资料严禁外传│122内部资料严禁外传│123内部资料严禁外传│124内部资料严禁外传内部资料严禁外传│125内部资料严禁外传│126内部资料严禁外传│127内部资料严禁外传内部资料严禁外传│128内部资料严禁外传│129内部资料严禁外传│130选择，有时未必一定是正确的，所以，要懂得过程评估，对错误补偏救弊！产品定位后，不能遗漏的产品后评估！内部资料严禁外传│131产品建设过程评估清溪项目在开发过程中，通过对市场客户关注度及竞品项目产品研究对比，重新评估项目产品自身材料着重点，通过在装修用料上成本加减法应用，以小成本，统计共达统计共达630份！内部资料严禁外传内部资料严禁外传│132开发过程中不断与客户交流，印证产品合理性！针对竞品保利项目交楼装修标准的各项情况作深入研究对比。内部资料严禁外传│133格标准！产品建设过程评估入户收纳柜赠送玄关柜（选配）客厅天花客厅有单边吊顶，加窗帘盒客厅过道天花天花配筒灯乳胶漆（立邦）客厅过道地面有周圈波打线有周圈波打线厨房天花铝扣板，筒灯铝扣板，筒灯洗手间天花铝扣板，筒灯铝扣板，筒灯未知品牌现代家居客厅地面600*600抛光转，有周圈波打线，无浅色台面，人造石厨房电器海尔抽油烟机，燃气灶老板抽油烟机水龙头淋浴门无强化地板（无品牌）强化地板（宏耐）内部资料严禁外传│134产品建设过程评估产品建设过程评估成本减法外立面售楼部、入口大堂地面产品建设过程评估产品建设过程评估成本减法人行道铺贴架空层地面铺贴1、非首层公共梯间设置抛光砖不贴到墙顶；内部资料严禁外传│136产品建设过程评估产品建设过程评估成本加法地砖规格客餐砖m增加5.82元/㎡)砖m内部资料严内部资料严增加1.35元/㎡产品建设过程评估产品建设过程评估成本加法客厅、卧(94㎡面积段)牌老板品牌2、鞋柜选配；3、主卧增加双控开关；4、室内插座面板品牌更换为西门子；内部资料严禁外传│138产品定位的修正——凯里项目内部资料严禁外传│产品定位的修正——凯里项目内部资料严禁外传│产品定位修正场无大面积精装洋房，但120㎡左右洋房同质化较多，项目价格及区位产品定位修正产品定位修正结合实际重新评估项目产品定位购买的比例为约57%。舒适度更高的YJ140。同时后期按劳斯莱斯产品规划（YJ140、YJ180、项目产品全面升级为改善型定位，与市场实施差异化竞争！内部资料严禁外传│140针对市场及客户情况，制定适合市场的创新产品定位——采用小面积、低通过对来访及派筹客户意向反映，客户对G306（177㎡）产品双拼别墅94%，创造北京度假地产上4次加推4次清货的“日光盘”奇迹！后评估对洋房的修改——J475新替代户型根据近期多个新开盘项目产品销售反映，J475（J552）洋房户型中间单元，因其间隔布局欠佳，普遍出现滞销情况。针对销售较差的22个项目，造成户型销售较差主要有以下几点：户型方面为主要原因原J475户型因为是中间单元受核心筒影响，采光通风较差；间隔布局欠佳、面积段偏小，而严重影产品特点：边单元南北通透、多居室朝南、大尺寸飘窗台、空间延展性更强（阳台成厅）、客厅与餐厅独立分区的特点。（2）、J717（全三房版）J717TABBC面积段92㎡92㎡户型3房2厅2卫3房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫内部资料严禁外传│144J717TABBC面积段97㎡81㎡81㎡户型3房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅1卫内部资料严禁外传│145产品后评估有利于优化成本——现代二洋房弧形转角飘窗改直角飘窗方案避免不必要的投诉或纠纷。设计院建议修改范围项目进度未出施工图，未施工计院配合出修改变更；2、项目部可根据材料采购、项目报建及现场情况自行决定；现场已施工内部资料严禁外传内部资料严禁外传│147产品后评估有利于优化成本——新U型商业街通用门楼①必要性——是否有现在通用产品可应用；是否有可修改立面或间隔即可满足项目需求。②可行性——项目新设计或修改的要求是否涉及展力墙结构调整，户型核心筒结构可否满足户型设计/修改需求（可结合区域设计或总部设计院专业人员判内部资料严禁外传│148户型需求研判：户型需求研判：③时间性——户型设计/修改所需时间多长（参考时间约为1个月是否会影响项目开发进度（可结合区域设计或总部设计院专业人员判断）。④合理性——新户型设计或户型调整修改要根据实际市场需求或结合了地块区域内特定的指标而提出（硬性指标：如限高、地块户型面宽进深限制、套型限制修改要具体普遍适用性，能满足绝大部分客户内部资料严禁外传│149户型设计研发申请资料：户型设计研发申请资料：（1）首先在户型修改及设计时必需要实现以下前提条件①户型配比主席签字同意用新方案（仅限于全新设计方案时才需要提供）②（内已附户型修改单）或单独的户型修改单已得到区域总裁签字③当地技术规定（含地方面积计算细则）内部资料严禁外传│150（1）首先在户型修改及设计时必需要实现以下前提条件（2）在申请修改设计产品，需准备以下材料•②当地技术规定（含地方面积计算细则）•