国研专稿2023年四季度房地产业分析报告

1★全球经济继续呈现弱势复苏态势，我国经济回升向好。2023年四季度，全球经济要预期目标圆满实现。初步核算，2023年全年国内生产总值1260582亿元，按不变价格计创年内新低。二是全国房地产开发投资额累计同比降幅持续扩大，已经连续21个月维持在负区间。三是房地产开发企业到位资金累计降幅保持减。四是低基数效应下房屋新开工面积累计同比降幅连续4个月收窄23本报告版权属于北京国研网信息股份有限公司。任何购买、收存和保管本报告各种版欢迎读者对本报告提出任何问题或建议。同时，由于任何研究都会具有一定程度的不4 6 6 6 7 10 10 14 14 16 16 17 17 21 23 24 25 28 28 28 29 30 30 33 33 335 8 10 16 17 18 19 20 20 22 23 24 25 26 26 7 17 18 21 23 24 256发布的最新一期《经济展望报告》，2023年世界元区经济增长的引擎，德法两国经济低迷，对欧元区整体表现形占日本经济比重二分之一以上的个人消费环比下降0.7东盟地区经济增长总体低于预期。受地缘政治动荡和经济不确定性等多重不利因素影2023年以来，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国坚8环比看，四季度国内生产总值增长1.0%。时间国内生产总值(亿元)(亿元)(亿元】工业生产稳步回升，装备制造业增长较快。2023年全年，全国规模以上工业增加值比上年增长4.6%。分三大门类看，采矿业增加值增长2.3%,制造业增长5.0%,电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.3%。其中，装备制造业增加值增长6.8%,增速比规模以上工业快2.2个百分点。分产品看，太阳能电池、新能源汽车、发电机组(发电设备)产品产量分别增长54.0%、30.3%、28.5%。2023年1—12月份，全国规模以上工业企业实现利润总额76858.3亿元，同比下降2.3%,降幅较上年收窄1.7个百分点。服务业增长较快，接触型聚集型服务业明显改善。2023年全年，服务业增加值比上年增长5.8%。其中，住宿和餐饮业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业，金融业，批发和零售业增加值分别增长14.5%、11.9%、9.3%、8.0%、6.8%、6.2%。其中，住宿和餐饮业，信息传输、软件和信息技术服务业生产指数分别增长34.8%、13.8%。2023年1—11月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长8.5%。其9高技术服务业中，科技成果转化服务业、电子用正在持续释放，并有积极的效应；四季度房地产市场总体上还处在底部修复、边际改善企稳的阶段，主要运行指标保持低位运行。在居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素制约下，房地产投资依然处于下滑态势。国家统计局发布的数据显示，2023年四季度全国完成房地产开发投资累计同比下降9.6%,而同期GDP为增长5.2%,全国固定资产投资为同比增长3.0%,房地产投资继续成为经济复苏的拖累因素之一。2023年四季度，我国房地产政策延续宽松态势，中央及监管部门反复强调防范化解风险、推动房地产金融供给侧结构性改革以及加快“三大工程”建设。具体来看：一是中央金融工作会议从“防范化解房地产行业风险”等角度对下一阶段房地产金融工作作出了具体部署，会后各部门加快推进落实；中央经济工作会议将房地产列为防范化解重点领域风险的首位，强调要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房促进房地产市场平稳健康发展。二是中央政治局会议、中央金融工作会议等多项重要会议中多次提及要实施好“三大工程”建设，加快构建房地产发展新模式等。三是地方房地产利好政策持续释放，尤其是京沪住房信贷政策再优化，进一步向市场释放积极信号，助力市场企2023年10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚展房地产工作具有非常好的指导效应。本次会议对房地产金融相关工作指明了新的发展方行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细。对于房企融资政策，较早的表述是部、财政部、全国工商联等八部门联合印发《关于强化金融支持举措助力民营经济发展壮渠道等方面得到更多的政策支持，融资环境也将得到明大工程”建设有望加快推进，财政金融对其支持力度将进22023年四季度房地产市场运行情况2023年四季度，房地产市场总体上还处在底部修复、边际改善企稳的阶段，主要运行指标保持低位运行。具体来看，一是全国房地产开发景气指数再创年内新低。二是全国房地产开发投资额累计同比降幅持续扩大，已经连续21个月维持在负区间。三是房地产开发企业到位资金累计降幅保持在13%左右，当前行业到位资金压力不减。四是低基数效应下房屋新开工面积累计同比降幅连续4个月收窄，但总体规模依然保持低位；竣工面积累计增速虽较前3季度有所回落，但依然保持较高增长。五是全国商品房销售面积和销售额累计同比降幅进一步扩大，市场调整压力仍在。六是全国70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。2023年四季度，随着前期积压住房需求释放，部分城市市场热度有所下降、市场预期有所下调。尽管房地产市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，房地产市场整体仍处于调整期，国房景气指数再次下降至93.36,创年内新低。国家统计局发布的数据显示，2023年四季度各月的“国房景气指数”分别为93.40、93.42和93.36,分别较上月变动-0.04、0.02和-0.06点。全国房地产开发景气指数已经连续16个月处于较低景气水平，表明了房地产行业景气程度呈持续低迷状态。2023年四季度，由于新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦、房企资金承压和销售低迷等因素制约，全国房地产开发投资额累计同比降幅持续扩大，维持20个月的负增长。企业投资意愿仍然不足，继续成为经济复苏的拖累因素之一。国家统计局发布的数据显示，2023年1-12月，全国完成房地产开发投资110913.0亿元，同比下降9.6%,降幅较上年同期收窄0.4个百分点，较2023年1-9月扩大0.5个百分点；同期全国固定资产投资同比增长3.0%,增幅较上年同期和2023年1-6月分别回落2.1和0.1个百分点。时间亿元)2022年1-12月2023年1-2月2023年1-3月2023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月2023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月2023年1-11月2023年1-12月从供应结构来看，2023年四季度，除住宅用途的投资累计降幅较2023年三季度有所扩大外，其他三种用途的投资降幅均有所收窄；同时，办公楼、商业营业用房和其他用途的投资占比略有提升，住宅占比略有下降。具体来看，国家统计局发布的数据显示，2023年1-12月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资83820.0亿元，同比下降9.3%,降幅较上年同期收窄0.2个百分点，较2023年1-9月扩大0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为75.6%;办公楼投资4530.8亿元，同比下降9.4%,降幅较上年同期和2023年1-9月分别收窄2.0和1.6个百分点，所占比重为4.1%;商业营业用房投资8054.8元，同比下降16.9%,降幅较上年同期扩大2.5个百分点，较2023年1-9月收窄0.7个百分点，所占比重为7.2%;其他投资14507.2亿元，同比下降7.2%,降幅较上年同期和2023年1-9月分别收窄2.2和0.2个百分点，所占比重为13.1%。时间商业营业用房(亿元】同比增长(亿元】(亿元)同比增长(亿元】同比增长2022年1-12月2023年1-2月2023年1-3月2023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月2023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月2023年1-11月2023年1-12月1国研网2023年四季度房地产业分析报告市场运行情况数据来源：国家统计局图62023年四季度累计不同用途房地产开发投资占比情况其他，13.1%商业营业用房，7.2%数据来源：国家统计局从区域分布上来看，2023年四季度，除东北部地区的房地产开发投资累计降幅较2023年三季度略有收窄外，其他三个地区的降幅均有所扩大。同时，除东部地区吸纳房地产投资的比重略有提升外，其他三个地区吸纳房地产投资的比重均小幅下降。具体来看，国家统计局发布的数据显示，2023年1-12月，东部地区完成房地产开发投资66705.0亿元，同比下降5.3%,降幅较上年同期收窄1.4个百分点，较2023年1-9月扩大0.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重为60.2%;中部地区完成投资21423.0亿元，同比下降9.5%,降幅较上年同期和2023年1-9月分别扩大2.3和1.1个百分点，占全国房地产开发投资的比重为19.3%;西部地区完成投资19760.0亿元，同比下降19.6%,降幅较上年同期和2023年1-9月分别扩大2.0和0.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为17.8%;东北地区完成投资3026.0亿元，同比下降24.5%,降幅较上年同期和2023年1-9月分别收窄1.0和2.7个百分点，占全国房地产开发投资的比重为2.7%。表42022年12月-2023年12月累时间东部地区中部地区东北地区(亿元】同比增长(亿元】同比增长(亿元】2022年1-12月2023年1-2月2023年1-3月2023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月2023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月2023年1-11月2023年1-12月国研网2023年四季度房地产业分析报告市场运行情况东部地区，602%2.2.2房地产开发企业到位资金降幅略有扩大2023年四季度，房地产开发企业到位资金累计降幅保持在13%左右。当前行业到位资金压力不减，各类资金仍然维持降势。其中，定金及预收款、个人按揭贷款和其他到位资金累计同比降幅均扩大，国内贷款、利用外资和自筹资金累计同比降幅均略有收窄。从占比来看，自筹资金占比小幅提高，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款和其他到位资金占比小幅下降，利用外资保持不变。国家统计局发布的数据显示，2023年1-12月，全国房地产开发企业到位资金127459.2亿元，同比下降13.6%,降幅较上年同期收窄12.3个百分点，较2023年1-9月扩大0.1个百分点。其中，国内贷款15595.0亿元，同比下降9.9%,降幅较上年同期和2023年1-9月分别收窄15.5和1.2个百分点，占本年资金来源的比重为12.24%;利用外资47.5亿元，同比下降39.1%,降幅较上年同期扩大11.7个百分点，较2023年1-9月收窄0.9个百分点，占本年资金来源的比重为0.04%;企业自筹资金41989.1亿元，同比下降19.1%,降幅与上年同期持平，较2023年1-9月收窄2.7个百分点，占本年资金来源的比重为32.94%;定金及预收款43202.0亿元，同比下降11.9%,降幅较上年同期收窄21.4个百分点，较2023年1-9月扩大2.3个百分点，占本年资金来源的比重为33.89%;个人按揭贷款21489.0亿元，同比下降9.1%,降幅较上年同期收窄17.4个百分点，较2023年1-9月扩大2.2个百分点，占本年资金来源的比重为16.86%;其他到位资金5136.1亿元，同比下降5.2%,降幅较上年同期收窄3.1个百分点，较2023年1-9月扩大0.4个百分点，占本年资金来源的比重为4.03%。表52022年12月-2023年12月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况国研网2023年四季度房地产业分析报告市场运行情况时间国内同比增长(亿元】(【亿元【亿元2022年1-12月B2023年1-2月2023年1-3月2023年1-9月2023年1-10月2023年1-11月9图92022年11月-2023年12月累计房地产开发企业资金来源构成同比增长率变动趋势图102023年四季度累计房地产开发企业主要资金来源占比情况2023年四季度，低基数效应显现下，房屋新开工面积累计同比降幅连续4个月收窄，但总体规模依然保持低位；竣工面积累计增速虽较前三季度有所回落，但仍保持较高增速。国家统计局发布的数据显示，2023年1-12月，全国商品房累计施工面积838364.0万平方米，同比下降7.2%,降幅较上年同期持平，较2023年1-9月扩大0.1个百分点；2023年1-12月，全国商品房累计新开工面积95376.0万平方米，同比下降20.4%,降幅较上年同期和2023年1-9月分别收窄19.0和3.0个百分点；2023年1-12月，全国商品房累计竣工面积99831.0平方米，同比增长17.0%,增幅较2023年1-9月回落2.8个百分点，而上年同期为下降15.0%。时间(万平方米)(万平方米】(万平方米】2022年1-12月2023年1-2月2023年1-3月2023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月2023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月2023年1-11月2023年1-12月2023年四季度，受经济形势、收入预期的影响，商品房销售市场总体仍处在下行调整阶段，全国商品房销售面积和销售额累计同比降幅延续扩大趋势。国家统计局发布的数据显示，2023年1-12月，全国商品房销售面积111735.0万平方米，同比下降8.5%,降幅较上年同期收窄15.8个百分点，较2023年1-9月扩大1.0个百分点。其中，住宅销售面积94796.0万平方米，同比下降8.2%,降幅较上年同期收窄18.6个百分点，较2023年1-9月扩大1.9个百分点；办公楼销售面积2717.0万平方米，同比下降9.0%,降幅较上年同期扩大5.7个百分点，较2023年1-9月收窄2.8个百分点；商业营业用房销售面积6356.0万平方米，同比下降12.0%,降幅较上年同期扩大3.1个百分点，较2023年1-9月收窄5.0个百分点。时间(万平方米】同比增长(万平方米】(万平方米】(万平方米】2022年1-12月2023年1-2月2023年1-3月-42023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月42023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月82023年1-11月2023年1-12月2023年1-12月，全国商品房销售额116622.0亿元，同比下降6.5%,降幅较上年同期收窄20.2个百分点，较2023年1-9月扩大1.9个百分点。其中，商品住宅销售额102990.0亿元，同比下降6.0%,降幅较上年同期收窄22.3个百分点，较2023年1-9月扩大2.8个百分点；办公楼销售额3742.0亿元，同比下降12.9%,降幅较上年同期扩大9.2个百分点，较2023年1-9月收窄3.2个百分点；商业营业用房销售额6619.0亿元，同比下降9.3%,降幅较上年同期和2023年1-9月分别收窄6.8和5.3个百分点。时间(亿元)(亿元】2022年1-12月22023年1-2月-52023年1-3月12023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月72023年1-7月2023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月92023年1-11月-2023年1-12月-32023年四季度，全国70个大中城市新房和二手房住宅价格持续下降，跌幅扩大。新房市场方面，70个大中城市新建商品住房价格环比、同比上涨城市数量减少，房价同环比跌幅扩大。从环比来看，国家统计局发布的数据显示，2023年10月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市56个，持平的城市1个，上涨的城市11个；2023年11月份，新建商品住宅价格下降的城市59个，持平的城市2个，上涨的城市9个；2023年12月份，新建商品住宅价格下降的城市62个，持平的城市1个，上涨的城市7个。2023年10-12月，70个大中城市新建商品住房价格环比指数算数平均值分别为-0.38%、-0.37%和-0.45%。从同比来看，国家统计局发布的数据显示，2023年10月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市47个，同比上涨的城市23个；2023年11月份，新建商品住宅价格同比下降的城市48个，同比持平的城市2个，同比上涨的城市20个；2023年12月份，新建商