经营性物业抵押贷款授信调查报告模版

1中信银行经营性物业抵押贷款授信调查报告联系方式:财务分财务分析经营性物业抵押贷款调查表营性物业贷款十年；低风险一年营性物业贷款十年；低风险一年基准利率上浮10%授信额度授信期限亿经营性物业贷款+8000万元低风担保方式利率险担保方式利率抵押贷款要素年度还款计划：先行发放1.5亿元流动资金贷款，期限一年，不可循环；在企业偿还1.5亿元流动资金贷款并办出房产证，完成抵押手续后，发放5贷款要素本息,具体还款计划见后续‘还款计划’一项。关联授信：我行于2010年批复2亿元的综合授信,批复号为ZHPF20100485，后由于股东资金及财政资金的注入，提前还款将授信业务结清;2013年我行使用银证信产品，为其发行2亿元理财产品，该笔产品将于2014年结清。开发商与股东简况杭州新湖滨商业发展有限公司，暨“湖滨银泰购物中心”,是杭州市西湖综合保护工程的重要组成部分，是市政府重点支持的“十大工程"之一。该公司成立于2005年11月16日，由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50％。杭州市上城区投资控股集团有限公司：杭州上城区投资控股集团有限公司成立于2008年8月。根据杭州市上城区人民政府（上政函（2008）95号文件批复。该公司由三块组成1）原杭州上城区资产经营有限公司的整体资产（2)上城区各行政事业单位、街道的经营性资产(房产、对外投资3）上城区各行政事业单位、街道下属的国有及国有投资企业的资产（股权）。上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平台。公司注册资金5亿元,由上城区财政局国资办投开发商与股东简况等形式从事资本经营业务；提供资产管理、投资咨询等业务；杭州银泰北山企业管理有限公司：杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要对国内银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国内的银泰百货。旗下包括西安中环银泰商业有限公司、浙江浙联管理有限公司、西安曲江银泰国际购物中心等.同时，北山控股有限公司100%控股浙江银泰百货有限公司。杭州新湖滨商业发展有限公司的全部管理团队、财务团队均出自浙江银泰百货有限公司.项目位置杭州市上城区延安路258号产权面积38229。57层数：4实际可租面积34100项目经营产权用途商业近两年出租率：项目经营年开业时间：2013.6经营业态：百货商场）；抵押物年均运营收入年均本息和扣除运营支出后年均可还款现金流还款覆盖比(年均可还款现金流/年均本息和）每平米月租金区间相邻或同城可比项目月租金区间每平米月均租金补充还款来源2抵押担抵押物情况抵押面积:抵押楼层:是否含底商：抵押担3评估单价与周边项目市价对比:%（注：我行第一顺位抵押能否自动生效）周边同类项目售价或二手房价置换还款和抵押操作程序置换贷款操作风险其他担保条件保（注：出租率、每平米收入均按不含车位的可租面积计算).中信银行经营性物业抵押贷款授信调查报告此次贷款申请分为两部分.及杭州银泰北山企业管理有限公司提供担保，流动资金贷款用途为支付前期装修款.并贷全部敞口额度后，方可使用经营性物业贷款额度。新湖滨商业发展有限公司所有的杭州湖滨银泰购物中心四层（地上四层，地下三层)商4程款等.还款安排:分批偿还本金，利息逐年收取，每年本息收取两次。具体还款计划详见企业名称：杭州新湖滨商业发展有限公司企业类型：有限责任公司贷款卡号：33010000018233545％，上城区资产经营有限公司所持有的公司股权全部无偿转入杭州上城区投资控股集团有（4）根据杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州银泰北山企杭州新湖滨商业发展有限公司由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50%。限公司的整体资产（2)上城区各行政事业单位、街道的经营性资产(房产、对外投资）62)杭州银泰北山企业管理有限公司:等荣誉称号，树立了良好的社会形象，具有较高的知名度与美誉度。4.公司法定代表人简介院科研处，建设银行舟山分行计划处工作，任建设银行舟山分行办公室副主任,建设银5.企业现状及行业地位银泰”及“西湖银泰"的双面夹击，客流量及销售额并不突出.7管理,品牌销售的中高端定位，又可以切合实际的规避湖滨名品街高端大牌奢侈品的影响，同时借助龙翔服饰城的客流优势，增加自己的潜在客户积累.理运营经验的百货连锁企业.（二）集团(实际控制人）经营和财务简况2、集团财务状况，主要财务指标列表，对重点科目（包括存货、预付帐款、刚性负债、预收帐款等）进行说明，刚性负债须说明银行、信托、理财等各项融资简况,分对集团整体的财务状况、经营情况、资金链、负债率等做基本分析和评价.出租、百货零售及物业管理.商铺出租模式，即新湖滨商业发展公司与租户签订租赁协议，企业以租金形式获取利润，同时每年收取物业管理费；联营合营部分,即百货零售部分，为“银泰百货”与各大品牌联合经营的商场、专卖店等。结算统一计算在“湖滨银泰”的销售系统内,由银泰百货统一收8其中，百货部分，主要经营中高端服装、日用品、化妆品等。主营品牌包括MCM、92.试营业期间销售情况编制单位:杭州新湖滨商业发展有限公司10月单位:元538,963。983,110,151.12788,383。025,552，546.1028,189，606.72545,914.27投资收益（净损失以“—”号填其中：对联营企业和合营企业的加：营业外收入三、利润总额（亏损总额以“—”号填5，789.196,440,562.50300，663.8225,833,290。31金额金额金额流动资产合计19.26%38856。1129。06%38，002。21。21%其中：货币资6，350.262。72%0.68%415.640.23%金应收账款00。00%00.00%00.00%应收票据00.00%00.00%00.00%预付款项37,901.6416。22%37，385。9418。34%37，522。20.94%其他应收款728.470。31%63.650.04%63。890。04%25。680.01%00。00%00。00%非流动资产合80。74%80。94%78.79%计676.19024.6856552。200.24%20。320。01%24。220.01%在建工程580.33%80.72%78。61%418无形资产0。01%00。00%00。00%233,682。203,880.79%得房产证并开具发票后，和长期应付款抵冲.总资产中占较大比重的部分为非流动资产，其中主金额金额金额7.49%33,157。56其中:短期借款00.00%00。00%9，700.005。62%应付票据0.00%00。00%00.00%应付账款2，289.6400.00%50。00%预收账款00.00%00。00%00.00%其他应付款5.82%3，175.43,175.401.84%一年内到期长期负债00。00%00。00%非流动负债合计92。51%84。27%80.78%其中:长期借款46.10%82，25041。58%51,000.0029。56%长期应付款425.0046。41%84,42542.68%88,364.0051。22%225，011。%793.6100%172,521.56100%应付账款。其中，比例较高的一年内到期的长期负债,为企业在一年内需要偿还的从长由于该公司以建筑工程为主，非流动负债较多，主要有长期借款借及长期应付部分主要是杭州上城区投资控股集团有限公司及浙江银泰百货有限公司各追加的1亿2012年全国百货单店销售排名前20位中，杭州的“四大商场"（杭州大厦、银泰、百大、解百)全部上榜。杭州商场经营业绩突出,大量消费者的购物热情集中在4大商场上.据统计,杭州的人均收入和人均GDP总体上仅次于上海、深圳,指标水平大大高于其他城市，杭州现有大型百货商场数量远少于人口数量相似的成都、西安、武汉、大连、沈阳甚至昆明、贵阳等城市。目前杭州城区代表性的大型商场是杭州大厦、银泰武林店、杭州解百、银泰西湖店和杭州百货大楼5大商场，个性化中小型商场有利星广场、国大GDA百大、中都百货临平店等.银泰百货曾经对拥有786万常住人口的杭州与拥有830万常住人口的西安做过比较,两者的百货银泰百货与百大签署20年托管经营协议，百大与银泰武林店毗邻。根据早些年数据,银泰（武林店）和百大的销售额就有40亿.银泰总店为未来订下年销售额10亿美元的目标（韩国乐天百货就是三幢建筑，年销售额100亿人民币).银泰百货庆春店开业。同年，银泰启动祥符镇阮家桥20万平方米的银泰新天地建设,此项目已于近泰有个密布杭州计划，计划在杭州近期总共要布14个点。据分析萧山和钱江新城以及地铁交通枢纽中心都可能成为银泰选址的下一站,此外传闻银泰百货正研究开设滨江区新店的可行性（银泰母公司杭州大厦则就地扩展计划与母公司商贸旅游集团通过新建物业和收购、租赁周边物业等途径,还有地铁武林总站地下6万平方米的地下商城将全部由杭州大厦经营管理,目前计划在地铁商铺架设中档品牌。而在钱江新城，杭州大厦也在研究是否开设新商场。GDA国大目前正对物业进行改造扩建为7。5万平方米的国大城市广场，萧山也有望出现巨型商场由汇德隆百货投资的8万平方米的世贸中心另有多家国内百货业集团考察萧山某商业项目，中都百货踏上市中心发展庆春店，特色商场天工艺苑扩建后也整装待发即将重出江湖。从商圈来看，拥有杭州大厦、杭百大、银泰总店三大商场的武林商圈无论商业面积还是总银泰百货控制的湖滨国际名品街及湖滨银泰购物中心项目等都盘踞于此。湖滨商圈的商业面积已接近于武林商圈.注:即使无法取得较全面的行业分析报告,分行调查审查也需对主要商圈新建在建项目分为：地上四层、局部三层，地下三层。其中从地下一层到地上四层均作为商平面设计以中间空中连廊联系三个地块型、从顶光断面形式的变化、从节点空间的变化，空中走廊以不断变化的形式塑造了体验丰富、兴趣盎然的购物空间。置梦幻穹型天幕成为提升商业氛围的室内景观点。景的同时也成为一道中庭风景线。其中：商业店铺位于室内步行街两旁,货运通道及疏散楼梯置于店铺后方以达到“客货22调查了解项目的整租或散租模式，包括是否中央收银和收入分成等租金模式.如为整租,调查了解承租方的商业品牌、已运营商业规模、行业排名等情况；如为散租，调如为全部自营(或自营为主、部分出租）的模式，需说明收入结算和租金模式、整体的商业品牌、借款人或股东其他项目运营经验和规模、行业或当地排名等情况.度收入列表;劣势，分析评价项目是否具备长期稳定经营并产生稳定收入的可行性.主要依据：当地3、归还股东和关联借款：有无借款协议,核实借款形成过程(包括资金收付往来凭A/B/C三个区块的经营性现金流情况,对企业未来十年的经营、销售及支出、负债情况进行分析.22。00192016451541.769975。675211。725418.096313.581。10%34.54%35。44%26。06%97。77%三层同时企业与部分租户签订协议,在承租企业销售额达到一定21.9元以上.此次修建的湖滨银泰购物中心,营业面积更大，地理位置更为优越，而出于对新开张商场聚集人气、厚积薄发的管理要求，租金价格十分合理且相对较低.10%0%10%0%10%0%地块1—3层约3000平方米商业用房出售给杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建设整治指挥部，由指挥部统一对回迁户安置.指挥部支付给杭州新湖滨商业发展有限公司购房金额金额30004000553055305540银泰购物中心规划略有不同，全部联营合营模式,收入统一计入公司报表。此区域将于C区经营收入C区销售费用4900.00C区所得税C区净现金流年度年度20132014201520162017201820192020202120222023工商银行原欠款30990.00华能诚贵信托欠款52750.00我行银证信产品欠款20000.00股东超额借款48760.0048760.00累计欠款总额152500.00150000.00150000.00135000.00118920.00101760.0083520.0064200.0043800.0022320.000.00工商银行还款30990.00华能诚贵信托还款52750.00我行银证信还款20000.00工行新增贷款还款我行新增贷款还款6080.006440.006800.00归还股东借款48760.00当年需还款总额0.00152500.000.0015000.0016080.0017160.0018240.0019320.0020400.0021480.0022320.00当年利息应付（7%）10675.0010500.0010500.008400.007198.805922.004569.603141.601638.0058.800.00项.此项收入/支出可由物业管理费一项收支平衡物管费收入物业管理成本翻新改建支出物业管理费余额此笔贷款的第一还款来源为企业未来的销售收入及销售利润。根据前期财务数据及对企业原有类似物业的经营情况，我们做如下测算：其销售额的百分之二.根据下页所列表格，我们分析得出，除个别年份外，其余大部分年限净现金流及过与企业多次接触，多次询问财务、销售人员等,湖滨银泰购物中心从开业至今，销售广告、停车场等收入)是否全部由我行监管，制订详细的封闭管理方案（