【万科公司现金流量管理分析案例（定量论文）10000字】

II万科公司现金流量管理分析案例目录TOC\o"1-2"\h\u17842万科公司现金流量管理分析 112774一、绪论 224673（一）研究背景及意义 226081（二）国内外文献综述 29210二、现金流量管理相关理论 414734（一）现金流量管理的概念 416779（二）现金流量管理的意义 413390（三）现金流量管理的内容 515398（四）现金流量管理相关指标 523042三、万科公司简介及现金流量管理现状分析 69622（一）公司简介 632211（二）万科现金流量结构分析 61250（三）结合财务比率现金流管理分析 9159544.营业收入现金比率分析 1227742四、万科公司现金流量管理存在的问题 1316533（一）现金流量管理制度不完善 138336（二）现金流流量供应不足 1317322（三）项目周期过长 1318027（四）融资渠道单一 146768五、万科公司现金流量管理的优化建议 1426679（一）完善现金流量管理制度及建立风险预警机制 1412045（二）现金流管理放置企业核心位置 1512869（三）优化项目周转速度 1523750（四）拓宽融资渠道 168115结语 1713008参考文献 18一、绪论（一）研究背景及意义1.研究背景理论背景。研究发现国外对于现金流量理论方面的探索基本局限于某一侧面，缺乏整体化的探讨，以及关于现金流量这个指标做出的财务的预测也没有深入探究，仅仅达到了理论的表层。最早时期企业有关自由现金流量的假说是由Jensen提出的，Ednund分析了一个企业规模的大小对现金流是否有影响，H.Aschaeffer也在《现金流精要》中说明了现金流的重要性。现金流量可以适当的预防金融风险是李爽提出来的，王正兵、姚文娟提出了一个严重的问题就是现金流量的管理并没有引起企业的重视，现金流量管理的指导作用在实务中是否体现了出来，其他学者也在这些问题上做出了分析，并得出管理层应当重视企业严格控制流动的资金的结论。现实背景。如果谈起企业的生命之本，现金流量当之无愧。所以，现金流的管理与储存越来越受到重视，资金流动是否顺畅很大程度上决定了企业的盈利能力。优质的现金流能推动企业健康可持续发展，使企业更加全面的认识自己的优点和不足降低企业经营的风险。随着市场开放性水平的提高，房地产企业将来面临着更大的挑战，因此需要企业对现金流管理模式进行创新以提高竞争力。政府为鼓励房地产企业的发展提出取消限售、新房微涨等鼓励政策。2.研究意义住房是人们生活中极其重要且不可缺少的部分，在我国的经济中房地产行业占非常重要的位置，房地产公司能否更好的管理现金流量是重中之重。房地产的涉及方面比较广泛，与其他行业有着非常密切的联系，房地产的发展可以很大程度上带动很多产业链的运转。本文从万科公司的现金流量管理开始研究，该公司以专业住宅开发为主，在房地产行业排名靠前。但是从其近几年从万科公司财务报表和其他同行财务报表中对比可知，该公司现金流周转能力明显是减弱的。万科公司完善现金管理机制不仅有益于自己公司的正常运转和健康发展，而且对于整个行业以及市场也增加别样的色彩，可以树立良好的公司榜样，提高市场股价，拓宽外部融资。在现金流量的基础之上分析公司的实际情况以及存在的问题和提出的建议，所以对企业的现金流量管理进行分析并加以改善，可以更好的实现企业价值。（二）国内外文献综述国外研究发现关于现金流量管理的研究是比较早的。20世纪70年代美国一家大型零售企业在运营中出现了现金流的短缺最后导致了企业破产，其原因就是因为对现金流的管理不妥善。这同时也引发了国外许多学者对企业发展血液“现金流”的关注与探讨，由于现金短缺和支付能力的不足导致企业处于财政困境的例子数不胜数，当今现金流量已经成为了专门研究的一项领域。1.国外文献综述最早出现在古罗马时代的家庭式现金出纳方式记账，15到16世纪衡量意大利商人财富的现金余额，这都在现金制会计方法上有着重要的启发作用。在继丹尼森提出现金流短缺会诱导通货膨胀后威尔什也发现了企业规模大小与现金流有关。站在公司长远发角度看，任何一个商业周期以内的企业，商业活动与公司现金流量密切联系在一起。Denison,Willson从企业的自身规模和企业的经营所处环境两个方面分析了对企业现金流量如何变化以及怎样变化所产生的影响。其中包括了企业的经营决策、投资决策以及财务策略。并且企业的商业模式随着国家法律法规和国家政策的的变化而做出适当调整。瓦尔特在研究和分析了与现金流有关的指标后认识到现金流量的管理对于财务管理的重要性，并把主要研究问题转移到现金流各个指标的应用上，发现这些指标的应用不仅对整个公司的财务分析有促进作用而且还减轻了财务风险。社会经济的迅速发展，人们对现金流量的研究越来越重视，美国是最先制作出现金流量表的。早在1863年美国一家钢铁公司为了更清楚的表示公司现金流量的流入与流出就根据公司进行的所有交易活动编制了关于现金流量的汇总表格，但是这种表格只有规模化比较大的公司才编制也仅仅是为了满足自己公司的管理要求。直到后来美国的会计准则委员会也发表了财务情况变动报告并经过多次修改在1987年发布了现金流量表。Walter(1983)是国外第一个将现金流量这个指标引入到总体财务的分析与评价体系中的，并对财务数据进行一定的分析和论证，在现金流管理和企业债务关系的基础上建立了特殊的危机预警财务分析体系。1984年梅耶斯在分析企业进行筹资活动与融资活动对公司现金流量的影响后，发现获取资金的不同方式对现金流的影响程度不同，提出企业应该重视拓宽融资渠道，实现融资渠道多样化。2.国内文献综述1983年余绪缨学者分析了在会计研究领域中预算控制现金流也是非常重要的。一个会计工作活动如果做好了事前预算和事后预算的研究对比，根据对比结论有针对性的提高现金流量的利用率，这个问题的提出也是会计史发展的重大成就。1987年傅斌提出企业在进行现金流量的研究中要与企业应该承担的经济责任与法律责任联系起来，这样才能使现金流量在企业发展中发挥出最大的作用。1999年冯巍找到一百多家制造业公司，根据这些企业财务数据中有关现金流量的研究得出结论:资金在投资方向上以及使用过程中的成本价值上受到现金流量很大的影响。经济学家许一在2006年从企业经营活动、投资活动、筹资活动现金流量管理三点出发，研究并提出了能够提高房地产企业现金流量管理水平的观点。2006年陈志斌学者推翻了企业发展依靠股东权益这样的观点，研究出降低现金流量管理的风险更能提现企业的价值。之后在2008年陈学者开始关注企业在进行现金流量管理方面所用到的财务策略，并得出制定有效的现金流量管理策略需要与企业整个生产经营活动中所实施的战略方案互相照应。对于企业如何做才能增强现金流量管理，许威聪（2019）分析了现金流量管理存在的问题并且有针对性的做出调查与研究，发现科学的发展战略能够促使企业现金流量的可持续发展，同时也更加准确的分析了企业在不同阶段发展中存在的问题，以及提出合理化的建议。二、现金流量管理相关理论（一）现金流量管理的概念现金流量管理是指以企业的现金流量这个指标作为整个企业管理的核心之重、同时也要兼顾收益并且围绕企业的经营活动、投资活动和筹资活动这三项而构筑的企业管理体系。（二）现金流量管理的意义现金流量在企业发展中是具有重要的推动和指导作用，优质的现金流量管理可以推进企业更加健康稳定的发展，让企业在发展中可以全方位多角度的了解自己的优点或者不足，发现问题并且能够及时找出解决对策。劣质的现金流量管理会导致企业现金的流入量和流出量有很大的差额，出现不平衡的情况，企业如果想要保证现金流量满足于公司的基本运转需求，就需要不断的加强对现金流量管理制度的改善，不断的优化管理制度才能够更好的发挥现金流量的的血液作用。万科公司在房地产行业的排名非常靠前，有着很高的公司声誉以及信任度。但是通过该公司最近几年的财务分析中可知，该公司现金流能力已经不如从前，这不仅会降低资金利用效率而且也会减弱公司的持续经营能力，对公司的稳定发展有很大的阻力。如果提高现金流量的利用率，可以通过拓宽融资渠道引进新的现金流量并且合理利用保证现金流量的良好循环，提高企业的价值与社会形象。（三）现金流量管理的内容1.经营活动现金流量管理经营活动包括除企业投放资产、筹集资产活动之外的从购入物料与货物、进行劳务加工、生产研制产品到最后的销售获取利益等一系列活动。企业在进行经营活动时现金流转量与净收益联系密切，但是并不是完全对等的。2.投资活动现金流量管理投资活动一般指企业购买建造的长期资产和除现金等价物之外的资产投建和资产处置活动。由于现金等价物的投资相当于现金本身的增加与减少，所以一般不会影响现金流量的净额。企业通过投资活动可以提高现金流量的创造力，同时也可以提高贡献率。3.筹资活动现金流量管理筹资活动是指可以引起企业总体资本大小和企业债务规模发生变化的活动，包括吸收权益性资本、资本溢价、偿还债务等。企业通过筹资活动所产生的现金流量关乎企业整体筹资能力与贡献率。（四）现金流量管理相关指标1.现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债×100%这一指标主要考察的是企业偿债能力的强与弱，从现金流量的总流入量与总流出量这两个角度分析，企业在整个经营活动中产生的净利润不一定与经营活动中产生的现金净流量完全相等，这也意味着当企业没有充足的现金来偿还本企业债务的时候它的利润值不一定为负数。该指标大于1，这种状况是与应收账款下降是相对应的，可以很大程度上偿还企业所欠的流动负债。如果该指标等于1，就说明企业销售货物还没有形成挂账，整体的资金周转是良好的。如果该指标小于1，那就必须要关注企业债权资产的质量，如果当期没有全部收回，就会形成应收账款。2.存货周转率=营业收入/存货平均余额存货周转天数就是存货周转率的另外一种表达方式，一般用于流动性分析反映企业在经营过程中的整个经济上的绩效。存货周转率的高低决定企业现金流量的周转速度，周转率越高企业经营中存货的资产变为现金流量的可能越大。3.净利润现金比率=经营现金流量净额/净利润该指标反映的其实就是目前阶段企业在经营活动中产生的现金净流量和企业净利润的比值关系，从侧面反映了一个企业的盈利状况。比率值越大就说明企业盈利状况越好，企业健康稳定发展。比率越小说明企业盈利状况越差，企业收益不高，其原因很可能是现金流量发生了短缺出现现金流量周转不顺情况。4.营业收入现金比率=经营活动产生的现金净流量/主营业务收入该指标大于1，说明企业在这一时期收到销售货物的现金是大于这一时期销售货物取得的收入，同时也说明了企业这一时期销售货物取得的资金全部变为了现金流量，而且也收回了一部分前一时期的应收账款。该指标等于1，企业这一时期销售货物应该收到的现金与这一时期的销售货物取得的收入是相等的，同时也说明企业销售货物过程中并没有形成挂账，资金的周转状况是良好的。该指标小于1，这一时期销售货物收到的现金是小于这一时期销售货物收入的，同时也说明企业账面收入比较高，但是资金收入变为现金流量的数值是低的而变现收入低，这个时候提高企业债权资产的质量就显得尤为重要。三、万科公司简介及现金流量管理现状分析（一）公司简介1.企业简介万科企业股份有限有限公司，成立于1984年的5月份，发展到目前为止可以称为中国最大的专业住宅开发企业之一。该企业在1988年进入了房地产行业的研究与发展，1991年就成为了广州省深圳市证券交易所的第二家上市公司，仅仅二十年的发展，就已经成为了国内最大的住房开发企业。万科公司一直认为只有坚守底线，拒绝诱惑，凭借专业能力才能从市场得到公平的回报。（二）万科现金流量结构分析1.现金流量净额分析表3.12017-2019年万科公司各项现金流量净额单位：亿元项目2017年2018年2019年经营活动产生的现金流量净额823.2336.2456.9投资活动产生的现金流量净额516.1673.6386.3筹资活动产生的现金流量净额552.6448.0-333.4现金流量净额859.7110.6-162.8数据来源：东方财富网图3.32017-2019年万科公司现金流量净额趋势图根据表3.1可以知道，万科公司经营活动现金净额2019年比2018年增加了，是由于互联网时代的发展引起了万科公司管理人员的高度重视，更好的利用了信息分享与网络售卖服务，所以公司的销售额是增加的；但是与2017年相比减少了，是因为这一年房地产优惠政策受到了市场调控政策的影响，销售量呈现下降趋势。万科公司投资活动现金净额在2018年比2017减少了，而与2019年相比也减少了，是由于2018年国家实行了供给侧改革政策同时也调整了产业的结构，导致万科公司现金流量的周转能力下降支出费用大量增加。万科公司筹资活动现金净额方面2018年比2017年减少了，可能因为该公司在2018年用大量资金偿还了公司所欠债务。2.现金流量占比分析表3.22017-2019年万科公司各项现金流入分析单位：亿元项目2017年2018年2019年金额比重（%）金额比重（%）金额比重（%）经营活动现金流入412374.18424069.27469877.13投资活动现金流入197.73.56187.93.07159.32.62筹资活动现金流入123822.27169327.66123420.26总现金流入5558.7100.006120.9100.006091.3100.00数据来源：东方财富网图3.42017-2019年万科现金流入结构图图3.52017-2019年万科现金流入占比图根据表3.2我们可以看出，该企业通过经营活动产生的现金流量占很大比重。售卖商品、劳务活动产生的现金流量基本是经营活动现金流量流入的主体。在现金流流入中比重最大的是筹资活动产生的现金流量，从目前来看，房地产行业是处于一个调整时期的，其现金流量变动会受到国内外市场环境、经济形势、政府政策很大的影响。万科公司应该顺应形势好中求稳，不断提高现金流量管理水平。表3.32016-2018年万科各项现金流出分析单位：亿元项目2017年2018年2019年金额比重（%）金额比重（%）金额比重（%）经营活动现金流出329968.99390373.15424271.06投资活动现金流出797.716.68187.93.52159.32.67筹资活动现金流出685.114.33124523.33156726.26总现金流出4781.8100.005335.9100.005968.3100.00数据来源：东方财富网图3.62017_2019年万科现金流出结构图图3.72017_2019年万科现金流出占比图通过表3.3可以看出，经营活动近三年虽然有下降趋势但仍然占有很大比重，其原因可能是改善了成本控制。筹资活动所占比重不大在20%左右，降低投资需求的同时也减小了财务风险，为公司现金流量流入流出结构的健康稳定发展提供了保障。（三）结合财务比率现金流管理分析1.现金流动负债比率分析表3.42017-2019年万科公司现金流动负债比率分析单位：亿元项目2017年2018年2019年经营现金净流量823.2336.2456.9流动负债84741122012730现金流动负债比率（%）万科9.712.303.59行业均值131011数据来源：东方财富网根据表3.4可知，万科公司2018年现金流动负债比率比2017年减少了7.41%，这说明在2018年万科公司经营活动产生的现金流量无法完全偿还企业的负债，这时企业现金流量的周转就需要利用自己的资金或者利用其他筹资方式获得的资金，不利于企业的稳定发展。万科公司2019年现金流动负债比率比2018年增加了1.29%，这说明在2019年经营活动产生的现金流量增加了，基本上可以偿还本年度的流动负债，提高了企业的偿债能力。近三年万科公司的现金流动负债比率都低于房地产行业的均值，这说明该企业在短期内的偿债能力是比较差的，资金周转效率比较低。2.存货周转率分析表3.52017-2019年万科公司存货周转率单位：亿元项目2017年2018年2019年营业收入242929773679存货平均余额598175038970存货周转率（次）0.400.390.41行业均值0.60.50.3数据来源：东方财富网根据表3.5可知万科公司的存货周转率2018年相比2017年是降低的，虽然在2019年有所提高但是仍然处于一个较低的数值。这说明最近几年万科公司的周转速度非常缓慢，房屋建造与销售之间的关系非常不平衡，存货流动性非常差并且降低了企业资金变为现金流量的能力。万科公司的存货周转率在2017和2018年是低于行业均值的，这说明企业销售水平是低于行业平均水平的，库存管理不得力，随着我国房价的提高给人们带来了很大的购房压力，新建造的房屋并没有成为市场的热销品，卖不出去就拉低了存货的周转率。3.净利润现金比率分析表3.62017-2019年万科公司净利润现金比率单位：亿元项目2017年2018年2019年经营现金流量净额823.2336.2456.9净利润372.1492.7551.3净利润现金比率万科公司2.230.710.84行业均值1164数据来源：东方财富网根据表3.6可知，该指标不仅反映了企业近几年的现金收益的保障程度而且也反映了企业盈运能力质量的高低。但是在2018年和2019年该指标小于1，这说明这两年企业资金链还是很紧张的，经营活动的现金流入比较低，净利润质量差。并且近三年的净利润现金比率一直低于行业均值，可能受到了国家实施的房地产折旧政策的影响，即使有盈利现金流量仍然是短缺的。要重视并完善现金流量管理制度，不然很可能会导致企业破产。4.营业收入现金比率分析表3.72017-2019年万科公司单位：亿元项目2017年2018年2019年经营活动现金流量净额823.2336.2456.9营业收入242929773679营业收入现金比率0.310.120.11数据来源：东方财富网根据表3.7可知万科公司每亿元营业收入带来的现金流入，近三年来一直为正，说明万科企业主营业务收入的质量比较高，有利于万科公司的可持续发展。但是近几年来一直在下降，该指标是反映营业收入获得现金的能力，所以该指标数值越高说明企业发展状况越好。表3.82017-2019年万科公司现金流量流速指标单位：天2017年2018年2019年存货周转天数1139894886预付账款周转天数716467预收账款周转天数现金周期415363365796595589数据来源：东方财富网一个企业现金流周转速度的快或者慢都不足以维持企业的正常运转，当企业的现金流周转速度过快的时候，很大可能会导致企业的存货供应不上。当企业的现金流的周转速度过慢的时候，这就说明企业目前情况下闲置的资金是比较多的，不利于企业的良好发展。从表3.8计算发现万科公司的存货周转天数在最近三年是呈逐渐降低趋势的，并且2018年比2017年降低了20个百分点。这是由于万科公司过快的完工速度造成的。预收账款的周转天数很明显在2018年是下降的，下降值为12个百分点。这是因为预计销售的总额增加引起的。以上的这些变动基本都说明了万科公司在现金流量管理模式上做出了巨大的努力。四、万科公司现金流量管理存在的问题（一）现金流量管理制度不完善从第三章中可以看出万科公司投资活动现金流量是增加的，但是经过对比发现增加的数值不是很大，这说明该公司并没有对现金流量做出合理的规划，现金流量管理系统也有待完善。后期对现金流的流入量和流出量也没有及时计算，很大程度上降低了资金的利用效率，公司周转也出现了问题。随着社会的不断进步，人们生活水平的提高，越来越多的人开始重视住房质量的好坏与居住环境是否优美。这同时也给房地产行业带来了很重要的发展机会，导致了万科公司异常重视利润的多少而忽视了现金流量管理的重要性。万科公司本身现金流量管理就存在很大问题，如果一味的追求利益可能会引起资金短缺，资金的周转也会越来越困难以及加大财务风险。（二）现金流流量供应不足放眼望去，中国国内的房地产行业在刚开始发展的时候基本都是呈上升趋势的。大多数房地产所做出的快速扩张的策略虽然在初期不会引起太大的风险，但是近几年国家宏观经济政策的严格以及市场经济形势不积极，如果不做出策略改变，很可能会引起一系列不良影响。与其他同行业经营活动现金流量为负数的企业相比，万科公司在众多企业中树立良好的形象，但这并不能代表万科公司可以依靠自己来偿还在再无利息。根据表3.1可知，2017-2019年万科公司的经营活动流量净额是小于投资活动流量净额的，这会形成现金流量缺口，然而这个缺口需要企业通过筹资活动去弥补。投资活动现金流量净额同时也是大于筹资活动现金流量净额的，这个时候就需要万科公司拓宽融资渠道利用外来资金弥补自身现金流量不足的状况。（三）项目周期过长房地产行业很大的缺点就是项目开发的周期比较长，资金周转速度相对缓慢。万科公司经营规模比较宏大及租转租期比较长，就显得更加缓慢。从本文第三张图可以看出房地产公司的项目包括投资，土地规划，房屋设计，施工，建成以及销售。这一过程从头到尾完整完成，需要2~3年的时间。由此可见，缩短项目周期，提高限定的流速才能够降低往后公司现金流回收风险。房地产公司的项目都是不动产资产，一旦房地产开始建造，现金流投入，基本不再具有可动性，因此万科公司在项目进行期间现金流的流动性活动性比较差，稳定了市场经济环境，是现金流得以回收的重要依据。项目周期过长会导致现金周转速度变慢，同时万科公司现金流的流入量会减少，资金的回收率降低现金流量在企业经营中的风险变大。资金流一但投入就不能收回，如果楼市销售出现冰点现金流就会断裂。（四）融资渠道单一根据表3.3可知，万科公司的短期偿债能力比较弱但是短期借款数额还比较大，这也意味着万科公司的筹资力度与效率非常低。虽然房地产公司在很多行业产业链中发挥着很大的作用可以快速找到筹资对象，但是在整个筹资过程中也有一定的局限性。万科公司现金负债比率的减少说明该公司主要凭借短期借款来筹集资金，使企业的债务风险增加。企业如果向银行借款，得到的借款数额并不足以支撑资金链的高效运转，这时就需要企业树立好信誉提高信任度来吸引投资。五、万科公司现金流量管理的优化建议（一）完善现金流量管理制度及建立风险预警机制1.建立完善的现金流量管理制度综合万科公司所有的并购项目中可以得出，现金流量才是企业发展最重要的资源。如果没有足够的资金企业是不能够完成并购项目的，在万科公司并进行他项目之前，应该充分了解公司本身可以利用的现金流量，还要制定关于现金如何利用最好利用的策略促使企业在经营活动中现金流流入量达到最大化。公司的财务人员也要加强对现金流量的重视，经过不断的财务学习与完善实现企业价值最大。2.建立风险预警机制对维持公司正常运营所需要的现金流量进行评估，从而减少因为并购项目而引起的企业资金流断裂风险。并购完成以后，在项目的开发阶段对并购项目的未来现金流做价值评估是非常有必要的，这可以很大程度上保证在项目后期能够带来稳定持续的现金流。在投资项目的时候树立正确的风险意识是非常有必要的，高速也就意味着高风险，企业都是通过财务系统的途径来反映企业的日常经营活动，所以对企业的财务系统进行实时的监测与创新，这样才能够将风险降到最低。万科公司所制定的风险预警机制其核心是现金流，内容包括了万科公司在预期内现金的流入与流出。当现金流的流入量大于流出量的时候，现金流量的净额是正数，这也就意味着并购项目是有一所盈利的。但是如果现金流净额出现负值的时候，就要研究该企业出现该问题的原因。（二）现金流管理放置企业核心位置1.制定现金流为主体的项目合作模式万科公司在与其他公司财务上无论是合作开发新项目还是拓展现金业务都应该时刻把现金流放在中心位置，目前房地产市场基本饱和，无论是土地、物料还是资源都处于一个竞争状态。为了用最合适的价格买到最大化的土地资源以及建造材料，万科公司需要时时刻刻关注现金流的周转情况，在节约开发项目所花费时间的同时也开发新的销售方向。在与其他企业合作的时候现金流投入量一定不能高于自身企业开发的投入，留有充足的资金才能更迅速更高效的应对市场变化抓住每一个机会。2.现金流集中管理模式万科公司发展最初期对现金流的管理非常分散，这样的现金流管理方法不但没给企业带来好的收益还引发了一系列的问题。制定现金流管理模式一定要有大局观，整体观，增加策略的探讨与交流，从母公司到子公司保证信息同步高效传达，减少现金流决策的错误。对于万科公司投资活动现金流量大于经营活动现金流量的现象，也说明了该公司缺乏对现金流的集中管理，要不断优化对现金流的管理方法采用积极有效的管理模式。要做到对现金流集中管理少不了公司统一的现金流管理系统，财务部门的使用软件上可以统一使用金蝶软件，有助于企业对现金流的管控与监督。当分公司对外进行合作开发以及引进外来融资的时候，母公司在分析研究后才可以审批通过，企业制定的月度及年度报表都要时刻提现现金流的中心地位，这样才能加强和巩固资金的集中管理模式，从整体提高现金流管理水平为企业稳定健康发展打下强有力的基础。（三）优化项目周转速度万科公司的规模非常庞大，但是周转速度非常缓慢，在进行房产交易的时候，现金流的周转周期就显得非常重要，周期速度可直接影响公司的现金流循环。万科公司作为房地产公司，现金周期一般在两年左右，现金周转效率不高，所以万科公司需要优化现金的流速，从而提高公司整个运营效率。1.缩短建造时间在土地建造开发之前，万科公司需要做好具体的土地规划还应该采取一定的应急措施，降低影响整个项目发展进度，突发事件的可能。投入施工的时候，减少建材用料，家具用具。合理的计算采购计划，尽可能达到不缺料也不压料的施工状态。2.缩短商品待售时间当商品房完工以后，在能否验收合格进入待售环节之前，万科公司应该做好充分的市场调研分析，利用好商品房的市场反馈，然后制定出最优，最合理的商品房销售模式。按照市场对商品房在质量和数量上的要求，从而而做出合理的规划，以至于可以加快的收回现金流。（四）拓宽融资渠道以住房为主的房地产公司融资环境比其他的工作要好，因为有土地作为抵押条件，万科公司虽然银行贷款条件比较优越，但是这也造成了万科公司在外部的融资方式出现单一化。万科公司的基本融资对象来源于商业型银行，这一现象不仅会增加万科公司的偿债风险，也会造成该公司大量的现金流流量流出。如果经济形势不好，财务风险就不可转移，所以万科公司需要改善的就是追求多元渠道融资，从而来支持公司的正常运转。1.促进房地产证券化地产证券化在目前的市场经济环境下是比较普及的，从我国的房地产前景来看，房地产流动性比较低，风险高，实行地产证券化，可以增强房地产的流动性。将房地产的风险由一人转移到多人承担，万科公司拥有庞大的企业规模和良好的房产社会形象，这也是万科公司发展房地产证券化的很一大优势。如果能够更好的利用我国的改革国情，房地产证券化，将有利于万科公司拓宽融资渠道。2.利用品牌优势开展房地产信托业务万科公司可以说是房地产行业中的模范企业，品牌优势非常明显，公司可以利用自身的品牌，推出一系列房地产信托产品，从而减小商业银行的偿还压力。当然还可以通过发展我国房地产行业的金融体系，让房地产企业的融资工具更加丰富。结语本论文主要是通过对万科公司三年的现金流量报表中相关的财务指标进行分析，因此发现该公司主要存在以下这些问题，第一，扩张速度过快。第二，现金流量供应不足。第三，项目周期过长，现金流流速缓慢。根据该公司存在的这些问题做出关于现金流量管理的分析并提出建议:首先，严格把控并购扩张；然后，拓宽融资渠道；其次，优化项目周转速度。虽然不能够全方位详细分析还有很多不足的地方，但是希望反映的问题和做出的分析能够帮助万科公司提高现金周转能力和现金流量利用率，促进该企业稳定良好的发展。参考文献[1]JensenMichael,C．AgencyCostofFreeFlow，CorporateFinance,andTakeovers[J].AmericanEconomicReview,1986,(76):323-329.[2]