S区S区商铺价格建议培训课件

联投国际城〔黄冈〕工程S1区、S2区商铺价格建议联投国际城〔黄冈〕工程组2021.5.31目录价格建议第一局部2021年销售统计地块双边临街，小区、学区配套性商业工程商业地块位于黄婆汊路、公园路交汇处，北临工程配套学校，配套性商业，可售商铺共39间、5929.2㎡。S1S2市实验小学分校、启黄中学分校第一局部2021年销售统计S1区：步行街商业，公摊高达21.7%S1区商铺15间、1805.6㎡。1楼层高5.3米，2楼层高4.2米。A区为2套单层商铺面积281.3、161.3；B区8套1拖2层128.8㎡；C区3套内街商铺80-100㎡。房名套内面积建筑总面积101铺220.240281.31102铺126.311161.33103铺63.55081.17104铺（两层）100.800128.75105铺（两层）100.800128.75106铺（两层）100.800128.75107铺(两层)100.800128.75108铺（两层）100.800128.75109铺（两层）100.800128.75110铺（两层）63.84081.54111铺（两层）63.84081.54112铺60.48077.25113铺77.28098.71114铺67.63786.39115铺65.94084.22第一局部2021年销售统计S2区：微型盒子商业体，公摊36.2%。房名套内面积建筑面积103铺100.000156.70101铺239.400375.14104铺100.000156.70105铺98.851154.90112铺80.400125.99107铺40.84164.00111铺62.64098.16106铺74.425116.63S2区商业微型盒子商业体，24间商铺可售、4124㎡。1楼层高5.1米，1248平米。第一局部2021年销售统计S2区：第2-3层商铺规模小，商业影响力有限。楼层房名套内面积建筑总面积2层203铺76.000119.09202铺129.421202.81201铺239.400375.14204铺100.000156.70212铺80.400125.99211铺62.64098.16206铺98.851154.90205铺100.000156.703层306359.199562.87305110.000172.3730469.600109.07303120.242188.4230273.080114.5230173.080114.5230762.64098.1630880.400125.99合计

2875.41第2-3楼商铺层高4.2米，可售商铺16间、2875.41㎡。商铺开间8-9米，进深10-12米，8套150㎡以上商铺、6套100-150㎡商铺、2套100㎡以下商铺。通过2个步行楼梯、1部垂直电梯，实现第1-3层商业流通。SWOT分析WTOS优势劣势威胁时机S1、商业地块双边临街，展示面好。S2、商铺外立面美观，富有商业视觉冲击。O1、工程规划开发190栋住宅建筑，且引入幼儿园、市实验小学分校、启黄中学分校等，商业价值与商铺升值远景好。T1、区域在售工程商铺供给体量大，冲击本案。T2、在售工程商铺结构优于本案，不利于本案销售。第一局部2021年销售统计项目商业SWOT分析W1、商铺面积大总价高。W2、工程商铺公摊分别为21.7%、36.2%，分摊高。W3、工程地块及四至商业气氛缺乏。W4、商铺产品中内街商铺、微型盒子商业体第2-3层商铺等，价值不高。第一局部2021年销售统计商铺市场研究方向根据工程商业地块产品布局，重点研究分析：1、黄州商业市场的趋势分析。2、区域商铺销售的市场形势、营销模式分析。3、在售工程住宅底商的销售形势、销售价格、营销模式分析。4、研究黄州东坡小学、黄冈市实验小学、启黄中学、黄冈实验中学等学区租金及售价，分析学生消费对本案商业的作用。目录价格建议第一局部2021年销售统计黄州商业形势不容乐观，招商先行成为商业开发项目主流策略核心商业体量73万㎡，商业市场经营面积供过于求，典型商业黄冈国贸、摩尔城空置率奇高。招商先行、优先经营运营，成为商业开发工程的主流策略。城市核心商业73万㎡。其中黄商购物中心1.5万㎡、中商2万㎡、大润发4万㎡、纽宾凯国际生活广场26万㎡、万华·广场4万㎡、翡翠一品5万㎡、黄冈国贸5.5万，街区商业25万。八一路商圈商户自主经营，业态混乱。胜利街租金80-150元/㎡.月，八一路租金50-180元/㎡.月。主力业态服装鞋帽、文具、化妆品、美容美体、床上用品、电子商业形态复合型商业，老城区街道商业辐射群体黄州城区及周边乡镇租金水平胜利街80-150元/㎡.月八一路50-180元/㎡.月经营情况商业氛围浓厚，但业态较乱，经营效果参差不齐。代表项目：奥康步行街。重点商业街道胜利街、八一路、考棚街、奥康步行街第一局部2021年销售统计东门路商群：面临双重竞争压力，租金85-180元/㎡.月主力业态超市、服装鞋帽、化妆品、珠宝、电子数码、影院、餐饮商业形态复合型商业、核心商业为盒子商业体辐射群体黄州城区及周边乡镇租金水平85-180元/㎡.月经营情况商业氛围浓厚，商圈内商业体之间的竞争，且受到新商圈分流竞争，经营效果参差不齐。新增项目：玫瑰时代广场。重点商业体黄商购物中心、摩尔城、黄冈国贸商业中心、中商百货、玫瑰时代广场第一局部2021年销售统计黄冈国贸B/C区1楼全部空置、2楼大部分空置，60%空置率结构面积：住宅裙楼+美食街5.5万㎡动线规划：东门路裙楼通过连廊与赤壁大道裙楼连接，外设与裙楼动线平行的动线〔筷子巷〕。租金：1楼租金80-120元/㎡.月，2楼租金40-60元/㎡.月，3楼租金25元/㎡.月。B、C区商铺根本空置，A区稍好。筷子巷55-90元/㎡.月，特色小吃店经营较好。根本情况：商铺公摊40%，1楼B、C区全部空置，2楼少量商家经营，整个C区、B区无人流。第一局部2021年销售统计业态：-1F超市，1F精品店，2F跨境体验店，3F餐饮。销售模式：开发商自持-1F、2F、3F半层，占总面积70%；1F、3F西半层对外销售，主要针对投资客。价格：1F沿街商铺5万/㎡、内铺3-4万/㎡；-1F、2F自持；3F1万/㎡。优惠方式：

10年包租，带租约销售。

表价95折优惠，按时签约再享98折。前3年按7%一次性冲抵总房款，第4-10年按总房款的7%逐年返还。玫瑰时代广场：1F沿街商铺5万/㎡、内铺3-4万/㎡、3F1万/㎡“10年包租保底70%〞销售模式，0成交第一局部2021年销售统计城南核心商业体：“自持自营+部分销售”模式，重视商业运营主力业态超市、星期六儿童体验城、购物、休闲娱乐、餐饮美食商业形态盒子商业、街区商业辐射群体家庭和时尚消费销售模式纽宾凯格兰道2012年采取“包租15年120%返租”模式，现“只租不售”，且开发商投入2000万做品牌自营。太华大润发开发商自持13000㎡。重点商业体东坡外滩、太华大润发、纽宾凯国际生活广场一期格兰道（二期22万㎡商业体在建）第一局部2021年销售统计格兰道步行街：学区配套+区域商业，重视招商运营。临街1楼45元/㎡.月、2楼30-35元/㎡.月，现只租不卖消费客群：小区幼儿园、小学、中专等学区消费，以及城南居民消费。业态：风情街区、名品折扣店、家居大卖场、电器大卖场、影城、休闲娱乐、五星级宾馆、餐饮等。销售模式：2021年15年包租、年8%投资回报率。现只租不卖，临街1楼45元/㎡.月、2楼30-35元/㎡.月。步行街30%空置，开发商投入2000万做品牌自营。城东商业：大学商业区+社区配套商业，1F50-80元/㎡.月、2F30-40元/㎡.月。主力业态超市、购物、美容保健、餐饮、培训、休闲娱乐、小宾馆商业形态盒子商业、小区配套+学区商业辐射群体周边居民、大学生消费租金水平1F50-80元/㎡.月、2F30-40元/㎡.月。经营情况主体消费群体为大学生，其次为周边住宅居民消费，人气不均衡，美食餐饮、低端玩乐较受欢迎。其次为教育培训机构。重点商业体三能科技广场、瑞天广场、金家上城金家上城：小区配套商业+高中学区商业，4年成交58套3721㎡，第1-3期商铺价格18000元/㎡总建面：28万㎡，一期8万㎡，二期20万㎡。总户数：2600户商业面积：约10000㎡，层高5.9米。销售模式：直接销售。价格：住宅4500元/㎡，1-3期商铺均价18000元/㎡。商业情况：1-2期沿街商铺仅剩少量在售，现主推3期商铺，商铺面积40-100㎡不等。2021年6月开始推售商铺，4年累计成交58套、3721㎡〔备案〕。商铺多空置，局部经营的商业为建材、汽车美容。消费客群：周边居民、黄冈高中学生。第一局部2021年销售统计黄州商圈商业市场形势1、人均商业面积接近2倍于国际人均商业面积1-1.2㎡，老城区核心商业体量过剩。根据?2021年黄州区国民经济和社会开展情况统计公报?人口数据统计，城镇居民〔共20.17万人〕人均商业面积3.6㎡、城乡居民〔共34.82万人〕人均商业面积2.1㎡。2、黄冈国贸60%空置率、摩尔城30%的内街空置率，核心商业体空置率过高，影响市场投资信心。3、格兰道2021年“15年包租、120%投资回报〞、2021年重视招商暂停销售，玫瑰广场“10年包租、70%投资回报〞无成交，显示黄州商铺市场销售不理想。4、商业市场开始重视招商和运营环节。格兰道、太华·大润发、东坡外滩等商业，均重视主力店招商、品牌店招商工作。第一局部2021年销售统计东坡小学：低租金、低收益、低端商业商户规模：学校主出入口500米范围，仅11家商户，约650㎡。商业业态：文具店、文印店、快餐店、副食店、水果店、家艺窗帘、消防器材。租金水平：10-15元/㎡.月。第一局部2021年销售统计市实验小学：中端商业，5家学生商店商业气氛浓厚，但以中青年消费客群为主，租金100-130元/㎡.月，商业档次偏低端。学校出入口500米范围，仅3家针对儿童消费的玩具店、书店、小吃店，2家音乐培训机构。第一局部2021年销售统计黄冈实验中学：低端学生商业根本情况：仅正门200米内商业，共29家1500㎡，租金10元/㎡.月。其中针对学生消费商家12家。业态：宾馆、餐饮、文化用品、便利店、超市、家居、美容美发、水果、棋牌室第一局部2021年销售统计启黄中学：相对于八一路沿街商铺租金，学区商铺租金水平一般根本情况：承接八一路商业，正门500米范围内有80家4000㎡，租金30元/㎡.月。其中针对学生消费商家26家。业态：服装、副食、眼镜、建材、餐饮、文化用品、超市、家居、美容美发。第一局部2021年销售统计学区商业：中低档次、商业贡献值底学校正门500米范围之内，商业规模偏小。效劳于中小学/初中学生的均为低端商业。学生消费奉献值有限。第一局部2021年销售统计区域可售商铺23万㎡，住宅商铺有价无市，且空置率高。本案地块四周均无商业气氛，且沿街500米范围内无商业。具备销售条件的商铺总体量11.2万㎡。区域商铺的潜在供给体量为10.5万㎡30元/㎡.月40-45元/㎡.月35-45元/㎡.月50-65元/㎡.月20-30元/㎡.月30元/㎡.月城北区域商铺供给体量23万㎡。湖光月色1万㎡，翡翠广场5.5万㎡，万华广场4万㎡，嘉豪·新时代1万㎡，天瑞公馆0.5万㎡、万景城5万㎡、清华花园0.8万㎡、东方名都2万㎡、帝景豪庭0.8万㎡、三清国际城1.5万㎡、金科家园0.2万㎡、联投国际城1万㎡。第一局部2021年销售统计中环路商业氛围最差、租金30元/平米.月。中环路业态新港路业态东门路业态街道名称商业业态商业体量租金水平中环路以家居建材为主，其次为餐饮、休闲娱乐、零售6200㎡30元/㎡.月新港路业态凌乱。宾馆、网吧、餐饮、水果、美发、彩票烟酒副食、电器维修、汽车美容维修等33951㎡45元/㎡.月东门路业态凌乱。宾馆、餐饮、茶庄、烟酒副食、超市、药店银行、汽配、门业、家电、五金水暖、电子数码、通讯等21831㎡赤壁二路以东35-45赤壁二路以西50-65赤壁二路私房商铺。仅东门路段略有商业氛围。业态包括餐饮、药店、美发、超市、烟酒副食等——20-30元/㎡.月赤壁一路私房商铺。仅东门路段略有商业氛围。业态包括餐饮药店、烟酒副食等——30元/㎡.月翡翠广场：“招商+销售〞模式，沿街商铺1F3万元/㎡、2F2万元/㎡、3F1万元/㎡，内街商铺1F2万元/㎡、2F1万元/㎡。微型盒子商业体，嘉禾装饰公司独栋租赁。销售价格：沿街商铺1F3万元/㎡、2F2万元/㎡、3F1万元/㎡，内街商铺1F2万元/㎡、2F1万元/㎡。租赁价格：沿街商铺80元/㎡.月、2F60元/㎡、3F50元/㎡，内街商铺1F50元/㎡、2F30元/㎡。2021年底启动招商工作，临街商铺业态为大型餐饮、KTV练歌房、洗浴中心等，内街全部空置。第一局部2021年销售统计湖光月色、万华广场、嘉豪·新时达：招商先行湖光月色嘉豪·新时代湖光月色、嘉豪·新时代：采用“盒子商业体+沿街商铺〞商业形态，现处于招商阶段，暂不销售。万华广场：盒子商业，“先招商后销售〞的销售模式，拟引进沃尔玛超市、影城，后期再考虑沿街商铺出售。天瑞公馆：临街住宅底商，走高层销售路线，老板直接与客户“一对一〞谈判。万华广场第一局部2021年销售统计万达广场：预判20万商业，项目一期地块拆迁中万达广场规划总占地约18万㎡，取容积率3.0那么总建面54万㎡；取容积率4.0那么总建面72万㎡。预计规划商业20万㎡。工程总体规划尚未确认。第一局部2021年销售统计商铺销售有价无市，销售不理想在售工程商铺总面积9.6万㎡，已售9400㎡，余8.7万㎡，总体去化率9.8%。沿街底层商铺与住宅价值比一般在5：1，均有价无市。项目名称商业面积已售面积可售面积层高商铺价格住宅价格沿街商住价值比租金帝景豪庭8000200060005.5-6.5米医院路段商铺层高5.5米，13000-15000元/㎡中环路段商铺层高6.5米，17000-19000元/㎡39004:140元/㎡.月清华花园8000140066001F6.5米2-3F4.5米新港路1F2.1万元/㎡、2F1.3万元/㎡东门路1F2.5万元/㎡、2F2万元/㎡、3F1.5万元/平41005:1新港路50元/㎡.月东门路80元/㎡.月东方名都2000060199405.5米1F2.7万元/㎡2F1.5万元/㎡3F0.8万元/㎡47005.7:1——金科家园20006019401F5.5米2-4F4.5米均价2.2万元/㎡——60元/㎡.月悦蓝轩30008029201F4.7米2F4.5米均价2.1万元/㎡40005:1——翡翠一品55000580049200——沿街1F3万元/㎡、2F2万元/㎡、3F1万元/㎡，内街1F2万元/㎡、2F1万元/㎡52005.7:1沿街1F80元/平.月2F60元/平、3F50元/平，内街1F50元/平、2F30元/平第一局部2021年销售统计具备销售条件但未售的项目：招商先行、谨慎销售区域工程待售商铺总体量12万㎡。其中实际可售商铺10.5万㎡，在建工程三清国际城1.5万㎡。万华广场、嘉豪·新时代：招商先行，暂不销售。天瑞公馆：走高层营销路线，开发商高层领导“一对一〞谈判，中低层不参与商铺销售。万景城：东门路沿街商铺结构完成，但暂不销售。项目名称商业面积营销策略业态规划万华广场40000招商先行1F街铺零售，2-3F沃尔玛，5-6F影城嘉豪·金时代10000招商先行——万景城50000暂不推荐BLOCK街区商业天瑞公馆5000高层营销住宅底商三清国际城15000建设中——万达广场————场地拆迁中第一局部2021年销售统计区域商铺供过于求，销售速度缓慢1、本案地块500-1000米内无商业气氛，最邻近地块的中环路沿街商铺租金水平仅30元/平米.月。2、区域商铺供给体量23万平米，供远大于求，销售速度慢、总体成交率9.8%，研判市场不看好商铺投资。3、商业工程开发商信心缺乏，先招商、暂不销售；已直接销售的工程调整了营销策略。清华花园以租代售，东方名都搁置销售，天瑞公馆高层领导“一对一〞谈判销售，翡翠广场“招商+销售〞。目录价格建议第一局部2021年销售统计营销策略1、本案商铺层高一般、公摊高。S1区商铺36.2%公摊、S2区商铺21.7%公摊，而商铺第一层层高5.2米、第二三层层高4.2米，按照区域在售工程商铺结构，工程商铺劣势产品。建议招商先行，成功引进品牌商户、且具备较好业绩，拉升商铺价值后再销售。2、区域在售工程商铺有价无市，销售速度缓慢。且本案商业地块四周无商业，商业气氛缺乏，即使5月11栋洋房交付、7月4栋高层交付，在短期内仍然难以形成商业气氛，现阶段销售价值偏低，适宜采取平价销售策略。3、根据市场反响，工程商铺价值不高。S1区、S2区一层临街商铺面积〔1拖2商铺〕2570㎡，二楼及内街商铺3360㎡，建议一层商铺低价销售，通过一楼商铺热销带动内街及二三层商铺销售。招商先行，平价开道。第一局部2021年销售统计销售政策1、小区居民、中小学学生为本案商业消费群体，预计持续5年。以此为根底，建议锁定目的地性消费商业，吸纳固定消费客群。2、5年返租，带租约销售。政策内容：包租5年，带租约销售。年投资回报率7%，前3年共21%投资回报率一次性冲抵总房款，第4-5年按7%年投资回报率逐年返现金。目录第一局部2021年销售统计定价原则1、采取租金复原法、市场比较法、商住价值比经验法。2、依据商业售价的一般规律，以一楼商业推导不同楼层商业价格： 二楼一般为一楼均价的65%左右，三楼一般为一楼均价的45%左右；内街商铺是临街商铺的80%。第一局部2021年销售统计市场比较定价法：临街一层商铺均价13200元/㎡项目平均价格商业区位商业成熟度人口结构人流量车流量交通环境商业展示面商铺结构商业规模招商能力运营团队发展空间分数调整价格权重修正101261066666101210100帝景豪庭140005434334522324011200202240清华花园210006756443422324814000101400金科花园220007857541312234814667101467悦蓝轩2100056354454111241163905820翡翠一品300006657555567887313150354603东方名都270007857445443676413500202700联投国际城——31111131147832——13229参考在售工程商铺的销售价格，经过权重分析打分机制，得出本案入市价格为13229元/㎡，取值13200元/㎡。市场比较定价法：价格调整按商住经验定价法，一楼临街商铺13200元/㎡在此取整数13200元/㎡依据商业售价的一般规律：内街一楼商铺价格为10600元/㎡；二楼商铺价格为8600元/㎡；三楼商铺价格为5900元/㎡；依据商业售价的一般规律，以一楼商业推导不同楼层商业价格：二楼一般为一楼均价的65%左右

，三楼一般为一楼均价的45%左右；内街商铺是临街商铺的80%。第一局部2021年销售统计商住经验定价法：临街一层商铺均价13300元/㎡在售工程底商价格与住宅价格比值〔4-6〕：1，根本有价无市。建议参照工程帝景豪庭赤壁一路商铺价格与住宅价格比值，取商住价值比3.5，那么临街商铺价格13300元/㎡。项目名称层高商铺价格住宅价格沿街商住价值比销售情况帝景豪庭5.5米1,3-1.5万元/㎡赤壁一路39003.5:12015.9推出商铺。商铺总面积8000平米，去化1900平米，6.5米中环路段商铺层高6.5米，1.7-1.9元/㎡4.6:1清华花园1F6.5米2-3F4.5米新港路1F2.1万元/㎡、2F1.3万元/㎡

41005:12014推出商铺。商铺总面积8000平米，去化1380平米，东门路1F2.5万元/㎡、2F2万元/㎡、3F1.5万元/平6:1东方名都5.5米1F2.7万元/㎡2F1.5万元/㎡3F0.8万元/㎡47005.7:1商铺总面积8000平米，去化60平米，金科家园1F5.5米均价2.2万元/㎡——老项目，2000平米货量，去化59平米悦蓝轩1F4.7米均价2.1万元/㎡40005:1老项目，3000平米货量，去化80平米翡翠一品——沿街1F3万元/㎡、2F2万元/㎡、3F1万元/㎡，内街1F2万元/㎡、2F1万元/㎡52005.7:1在招商+销售模式，55000平米货量，去化5880平米商住经验定价法：价格调整按商住经验定价法，一楼临街商铺13300元/㎡在此取整数13300元/㎡依据商业售价的一般规律：内街一楼商铺价格为10600元/㎡；二楼商铺价格为8700元/㎡；三楼商铺价格为6000元/㎡；依据商业售价的一般规律，以一楼商业推导不同楼层商业价格：二楼一般为一楼均价的65%左右

，三楼一般为一楼均价的45%左右；内街商铺是临街商铺的80%。第一局部2021年销售统计租金还原定价法：临街一层商铺租金37元/㎡.月定价原那么：1、参照工程新铺价格与投资收益率，推算临街商铺价格。2、参照竞品临街商铺租金，推送工程租金水平。——帝景豪庭清华花园金科花园翡翠广场中环路平均租金（元/㎡/月）4050608030权重25%5%5%5%60%联投国际城？结合工程周边新铺租金情况，通过市场比较法进行加权平均，推导出本案临街商铺租金=0.25x40+0.05x50+0.05*60+0.05*80+0.6*30=37.5元/㎡.月。

取37元/㎡.月。按租金复原法，一楼临街商铺租金37元/㎡/月一楼商铺实收价格为10300元/㎡依据商业售价的一般规律：内街一楼商铺价格为8200元/㎡；二楼商铺价格为6700元/㎡；三楼商铺价格为4600元/㎡；销售均价按照租金复原法〔15年收回投资，每年租金递增6%〕实收价格一楼商铺为元10332元/㎡，取10300元/㎡。第一局部2021年销售统计租金还原定价法：临街一层商铺均价10300元/㎡年月年累计递增率1374444441.06239468912