浅谈保障性住房建设中需注意的几个问题

浅谈保障性住房建设中需注意的几个问题摘要：保障性住房建设是一项民生工程，对解决中低收入家庭住房困难、促进社会和谐发展有着十分重要的意义。本文针对保障性住房建设的特点，根据实际工作中积累的经验和心得，按项目工程建设时序提出了保障性住房建设各阶段应该注意的问题及解决方法。关键词：保障性住房建设问题

为加快转变经济发展方式，保障和改善民生，促进社会和谐，解决好中低收入家庭住房困难问题，促进其实现住有所居的目标，党中央、国务院提出大规模推进保障性安居工程建设的重要举措。保障性住房建设一方面同商品房开发等建设项目一样遵循基本建设领域共同规律；另一方面，因其规模大、时间紧、收益不高或无收益、有着特定的服务人群等特点，故存在其自身特殊性。本人从事保障性住房建设工作近十年，建设规模近100万平方米，从普通的土建工程师分管土建专业，经历项目经理分管项目的施工建设，到以主要负责人身份管理项目的全过程，感触颇深，有一定心得，现拟按项目推进的时序就保障性住房建设中应注意的几个方面问题同大家一起研讨。一、项目前期应注意的问题（一）对拟入住人群进行仔细分析因为保障性住房受众比较特定，通过市、县住房保障部门可以统计到相关数据，这些数据将是后面确定建设规模、户型设计等的依据。具体来说我认为应该做下面几件事：（1）拟纳入住房保障范围的总户数。这不仅要包括目前已纳入保障范围等待房源的住户，还要依据已确定的城市规划等资料预测在保障性住房建设期内新增加的符合保障政策的人数。（2）根据不同的住房保障政策，对受保障人群进行分类统计。是城镇拆迁居民，还是集体土地拆迁居民；是城市中低收入按实物分配的家庭，还是符合政策规定的新就业大学毕业生或外来务工人员。不同的受保障人群适用不同的政策规定，譬如说经济适用房面积单套控制在60平方米以内，而公租房以40平方米为主，集体土地拆迁安置房主要是以家庭人口标准为依据的，面积可超过80平方米以上。对上述拟入住人群的分析，最后落实到需求的总户数、不同的户型的比例，甚至部分特定入住对象的特殊要求（如残疾人对楼层的要求）等。（二）精心选址商品房的价值很大程度上决定于地段，而就总体而言，科学的选址也决定着保障性住房小区的成败。近几年由于城市的膨胀性发展，给保障性住房的选址带来很大挑战，但正因为如此，我们更应在选址上多发力气。首先，选址要符合城市总体规划，这是毫无疑问的，城市的产业布局、发展战略不能因保障房的选址受到较大影响，否则这就违背了保障房建设的初衷。其次，我在实践中就保障房建设选址总结了四句话，就是“天上、地下、四周边，地质情况很关键，交通、配套很重要，人文环境是理念。”。“天上”主要就是是否存在部队、航空等部门的相关限高要求，是否有高压走廊需要迁移等。限高将限制你最后开发建设的强度和规模，高压走廊的迁移不仅费用高，时间上也难以满足保障性住房建设及时入住的要求。“地下”就是地面的拆迁情况，要做经济分析测算，地下的管线要提前到相关部门查明，有些军用、国防电缆的迁移所需要的成本和时间也是要在选址阶段慎重考虑的，甚至有些军用、国防电缆你根本没有迁移的可能性，这就决定该选址的成立与否了。“四周边”主要是指周边是否存在不适宜居住的设备、设施、工业企业及周边防洪排涝水系等情况，我们以前有一保障性住房周边有一油罐区，为满足规划退让要求，退让用地红线150米，大大降低了预期的建设规模，但居民依然觉得心理上难以接受，称自己居住的小区为“油罐小区”。“地质情况很关键”一方面是从建筑基础设计的经济性考虑，特别是对多层建筑，如有可能尽量利用天然地基；另一方面，一些污染性企业对土壤造成污染，其搬迁后如作为保障性住房的选址要检测其土壤及空气质量等是否满足居住用地的要求。“交通、配套很重要”主要是针对在现代城市中要选择一块10万平米以上的土地客观上存在较大困难，而土地面积过小就会产生规模不经济现象，就现实而言，许多城市的保障性住房选址存在过于偏远的现象，这对入住人群以后的生活将产生诸多不便。我认为保障性住房的选址不宜太远，应靠近城区边缘，并有便捷的交通；如果只能选择较远的区域，则要单独设置快速交通以满足其出行要求。另外，周边如果有成熟的城市配套设施可以利用将会大大方便入住人群的生活，并降低保障性住房的建设成本。“人文环境是理念”主要就是要从精神层面去满足入住人群的心理需求，房子再好、小区再美，没有文化的支撑就不会有良好的氛围，就没有灵魂，而人文环境的打造在于建设者是否从居住人群的角度设身处地去考虑，中国五千年的文化充满着传奇和美好，精心选择一个良好的居住理念不是件难事，但它会使入住居民享受精神家园的归宿感，就这一点而言，看看国内知名企业的售楼书，你就会有所感悟。（三）研究相关政策，寻求各级政府在保障性住房建设方面的政策支持为建设好保障性住房，各级政府、各部门的政策支持力度都很大，从土地供应、信贷融资到税收减免等各个方面都有优惠政策。研究好这些政策有助于我们加快办理各项审批程序，有助于资金的快速周转，对总体的经济性分析也会有更好地把握。二、设计阶段应注意的问题户型设计的优化及可变性的考虑随着城市用地的集约，建设开发强度的加大，高层住宅渐渐成为主要的建筑类型，而保障性住房的户型面积都偏小，在这种情况下，设计出满足国家住宅设计规范的户型确实是有些挑战性，解决这一问题，首先可参照各省、市的保障性住房的竞赛获奖方案。另外，较小户型基本上以放在住宅端头为主（东西向可采光），宿舍类的公租房可采用通廊式的建筑形式。其次，由于住宅的使用寿命较长，在这期间随着我国人口结构的变化，人们对户型的需求也会提出新的要求，这就要求我们在设计中注重户型的可变性，如两套合并一套、三套合并成一套甚至较小户型楼上、下合并成一套的可能性。（二）建筑外观及环境应注重设计均好性等特点由于入住人群的特殊性，在保障性住房小区的设计中尽量考虑外观不要有太大的变化，不同组团之间可考虑在局部元素或识别性色彩（如单元入口、栋号标识等）方面略有差别，这有助于整个小区建筑外观的整洁和统一。小区环境的设计以整洁、大方，减少后期维修、养护的压力，便于管理为主。譬如说，水景就难以管理，非本地的名贵树木就难以养护，硬质景观比例较多可减少后期投入。环境的均好性设计是指就每户而言房前屋后景观设计没有太大的档次高低，更不能有像商品房小区设计中的“楼王”产生。建筑外观及环境的均好性设计还可以减少后期入住时矛盾的产生，许多入住业主具有获取保障性住房的相同条件，在后期也都缴纳同样标准的物业费用，他们较难接受像商品房小区业主由于自己的选择而产生的立面效果和外部景观等存在较大差距的情况。（三）公共设施及商业设施配套的设计要有针对性我们以前建设的一经济适用房小区不少业主都有三轮车，这些三轮车在地下自行车库停放确实不方便，以致整个小区地面三轮车的停放杂乱无章，后来我们只好整改，取消部分绿化带，辟出一块场地集中停放，集中管理，情况才渐渐好起来。所以我们认为公共设施在满足规范要求的前提下，要考虑入住人群的背景、习惯等实际情况进行设计，毕竟由于入住业主的收入限制，娱乐消费的形式存在差异，多数业主工作也不是十分紧张，存在不少空闲时间等特点，你不能简单地考虑设置消费较高的会所去满足他们的要求。我们曾在一小区中设置了室外篮球场，设置了摆放用于棋牌活动的石桌、石凳等设施的长廊等，很受业主欢迎，每天都有很多人参与，真正实现了小区共享空间的作用。商业设施也要考虑入住人群的特殊性要求，除大型超市外，还要考虑社区商业网点的需求，特别是在周边地区城市商业设施不够完善的情况下，更要注意着重考虑居民衣、食、住、行等各方面的需求。（四）建筑设计方案的审批中，利用好地方规划管理部门对保障性住房的宽松性政策总的来说，保障性住房设计适用的规范也是国家现行的民用建筑设计规范和住宅设计规范，但各省、市对住宅小区设计都有些地方法规和规章，地方政府规划管理部门一般会对这部分要求在保障性住房设计中给予一定的宽松政策，这一点需要我们和规划管理部门作良好的沟通。譬如说在满足停车位总数的要求下，地面与地下停车位的比例就有灵活执行的情况；有些城市多层住宅的间距比国家规范严格，但在保障性住房规划设计中有些城市规划主管部门可要求执行国家规范即可等情况。施工阶段应注意的问题保障性住房的施工同其他建筑工程一样需要按国家及地方政府要求的程序执行，按相关施工管理规范实施，作为建设方，我们能做的只是如何根据保障性住房的特点更好地满足规范要求，保质保量，加快建设速度，使保障性住房尽早投入使用。我觉得有以下两点值得考虑：（一）大宗材料应考虑统一采购保障性住房对同一种材料的需求量都比较大，大宗材料直接从原产地直接采购，虽然在前期考察上要花费不少精力，但这样做既可以保证材料的质量，保证材料的统一性；又可以节约成本、保证材料的及时供应，特别是对重要的结构性、关键性材料（如钢材、商品砼、电线电缆等）和装饰性材料（如面砖、涂料等）。如果合作良好，甚至可以考虑引进战略合作伙伴，这样有利于质量控制、有利于缓解资金压力，也使材料供应企业感受到自身的社会责任和社会价值，有利于社会和谐。（二）根据具体条件，科学安排施工的节奏和顺序较大小区及居住区的建设，我们一般都是先做基础设施，把主要路网打开，主要管道先施工到位，才开始房屋的施工，然后是场地配套、绿化景观施工。但在目前符合保障政策的人群庞大、拆迁周期较长、工期要求偏紧等条件下，许多时候我们不得不分片区、分单元施工，这就要求我们要细化施工方案，具体的说就是以满足入住要求为目标来安排施工的节奏和顺序，能做到竣工一片，入住一片，施工和居住没有太多的交杂和矛盾；反之，如果先竣工的房屋必须等其他不具备条件的楼房竣工后才能统一入住的话，那就说明我们的施工安排产生不合理了。为了实现这一想法，我们必须在总平面设计时就要考虑这一问题，在后期必要时也应该为实现这一目标调整设计方案。保障性住房投入使用后，管理中应注意的问题（一）保障性住房小区应考虑由街道成立特别社区进行管理我们在最初选择经济适用住房管理模式时，曾经不假思索地引入社会物业公司来管理小区，但在不到一年时间里，物业公司就不愿再继续管理下去了，要求解除合同。这固然有物业管理费收缴困难、企业的趋利性等问题，但我认为最根本原因是物业公司作为企业，它和管理经济适用房小区不具有匹配性。保障性住房小区建设、使用是以政府为主导的，充满着政策性色彩，而根本没有市场性，这类住房应由政府主导来管理是毋庸置疑的，所以，我认为由街道成立特别社区来管理是比较适合的，特别社区行使部分政府职能，利用好民政、卫生、文化、教育等相关资源也能为业主做更好的服务，小区的日常管理，如保洁、保安等可由特别社区成立物业部来进行管理。（二）保障性住房小区物业管理经费应主要靠预留资产经营筹措由于居住人群的特定性，物业管理费收缴比例不高已是不争的事实，而且随着居住时间的推移，物业管理费收缴比例还会越来越低。小区不能不管理，管理就要产生费用，如何做好管理经费的筹集是我们必须面对的问题，我认为管理经费来源有以下几个方面：（1）小区规划时预留部分资产用于出租、经营，所得费用全部用于物业管理。保障性住房土地多是以划拨形式取得，这部分资产也保持划拨土地的性质，不必缴纳土地出让金，当然也不允许出售，如果我们在设计时就能考虑物业管理所需的费用，并以此作为设计这部分资产规模的依据，那么顺其自然在后期这部分资产经营所得就能覆盖