华润(南昌)橡树湾一期工程管理策划大纲

华润（南昌）橡树湾一期项目工程管理策划大纲编制：华润置地（南昌）有限公司项目部2010年5月目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目工程概况 11.1工程概况 11.2平面图 2第二章项目组织 42.1项目部组织架构图 42.2项目部部门职责及岗位职责 4第三章项目建设流程 93.1项目报建流程 93.2项目竣工验收备案流程 123.3外部协调 15第四章 项目合约规划、标段划分及工程范围 174.1总则 174.2分判原则 174.3标段划分 214.4工程范围 23第五章项目工程管理特点及管理思路 295.1本项目工程管理特点 295.2工程管理整体思路和管理重点 29第六章 工程管理目标及过程控制 436.1施工节点进度计划 436.2工程质量目标及过程控制 436.3安全文明施工管理目标 80第七章施工总平面布置 847.1承包商单位分区及生活区设置原则 847.2临时施工道路设置原则 847.3场内土方平衡原则 857.4钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则 857.5施工机械布置原则 857.6特殊部位外脚手架搭设布置原则 867.7临时水电及雨、污水排放系统设置原则 867.8施工顺序安排原则 877.9分阶段场地布置原则 877.10本项目现场布置难点及拟采用方案 88第八章工程管理的制度及措施 918.1施工单位质量保证体系的审查 918.2监理单位检查考核制度 918.3施工进度计划审核措施 918.4图纸审查制度 928.5技术方案先行制度 928.6样板先行制度 938.7施工过程管理制度 958.8材料进场验收制度 958.9施工前培训制度 95第九章项目的沟通管理 979.1进场知会 979.2项目例会制度 979.3工程月（周）报 98第十章工程管理奖罚措施 9910.1总包施工进度奖罚规定 9910.2总包施工质量奖罚规定 9910.3总包安全文明施工奖罚规定 99第十一章项目风险管理 10011.1 工程项目建设可能出现的风险 10011.2履约情况评估 10111.3交楼风险评估 10111.4进度控制风险与对策 10211.5质量控制风险与对策 10211.6成本控制风险与对策 103第十二章体系相关程序文件与作业指导书 10412.1相关的程序文件和作业指导书清单 104第一章项目工程概况1.1工程概况1.1.1项目位置南昌市，朝阳新城，工程西临鲁直路，北接规划二路，东侧为抚生路，南侧接规划三路。1.1.2场地现状及周边环境

图表SEQ图表\*ARABIC1项目周边环境及原始地貌图1.1.3项目主要技术经济指标序号项目单位数量规划指标1用地面积㎡47781.0047781.002总建筑面积㎡149589.69占地面积㎡11945.25计容积率建筑面积㎡105117.90≤105118.20其中居住建筑面积㎡102997.00其中住宅建筑面积㎡102140.13其中套内面积＞90㎡㎡43673.99小户型占住宅总面积的55%以上套内面积＜90㎡㎡58466.14社区服务用房㎡511.75物业管理用房㎡312.34消防控制室㎡32.79煤气调压站㎡20.00商业建筑面积㎡2100.90不大于计容建筑面积的2%不计容积率建筑面积㎡44471.79其中地下(车库与设备用房)建筑面积㎡43931.33架空层建筑面积㎡540.463建筑密度%0.25≤25%4绿地率0.30≥30%5容积率2.20≤2.206总户数户872其中高层住宅户数户664多层住宅户数户2087机动车总停车位辆861住宅：其中90平米以下住宅停车位辆26690平米以下：0.8辆/户90-144平米住宅停车位辆33290-144平米：1辆/户144平米以上住宅停车位辆250144平米以上：1.2辆/户商业停车位辆13商业：0.6辆/100㎡其中地面停车位辆135地下停车位辆7268非机动车停车面积㎡1391.93非机动停车位辆914其中住宅停车位辆872住宅：1辆/户商业停车位辆42商业：2辆/100平米1.2平面图1.2.1原始地貌图详公司存档原件。1.1.2用地红线图详公司存档原件。1.2.3规划总平面图详下一页附图第二章项目组织2.1项目部组织架构图2.2项目部部门职责及岗位职责2.2.1部门定义项目部是公司开发项目实施阶段管理的主控部门，主要围绕公司项目的总体经营管理目标，从质量、进度、安全、工程技术等管控环节对项目实施全面的管理。2.2.2a负责项目开发前期的施工审批手续办理；b负责项目开发前期的市政调研；c负责项目施工过程的质量、进度、安全、工程技术的管控；d负责项目整体竣工备案手续办理；e负责项目竣工、移交及保修工作；f负责对外关系协调、公司各部门之间配合、及施工配合单位关系协调。2.2.32.2.3a市政调研及市政方案设计、编制工作；b勘探及测绘工作；c开发计划编制工作；d同建设局、质监站、安全站、城管、城规院等政府职能机构进行沟通。2.2.3a调查了解建设工程施工现场及毗邻区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，做到真实、准确、完整，并及时向设计、监理、施工等有关单位提供；b编制《工程管理策划大纲》，提供初步施工平面规划、建议标段划分，根据项目开发销售计划制订施工总控计划；c完成工地围墙的建设；d完成施工现场“三通一平”工作（通水、通电、通路及场地平整），排水、排污接驳工作；e现场坐标控制点和水准点的测绘、保护和移交；f编制工程各项招标相关要求（技术要求、工程范围、工期及奖励等招标所需文件）；g参与甄选加投标单位（包括配合设计单位、监理单位、总包单位、分包单位及供应商）的考察评审工作，负责技术标的评判工作；h配合项目发展部办理施工许可证及监督报备手续；i参与确定项目设计标准、产品标准。j参与确定项目合约规划的制定；k根据设计标准、产品标准、设计图纸编制交工标准。l在施工图出图前参与公司内部组织的图纸会审工作。2.2.3a制订《建设工程管理实施规划》；b编制工程施工进度计划及目标分解计划，包括二次设计及方案编制计划、招标采购计划、样板实施计划等，并定期或根据项目状况适时修订；c组织参建各单位完成施工图纸会审工作，负责各专业图纸的登记收发管理、跟踪检查图纸及相关变更技术文件的实施工作；d审核监理规划大纲、监理实施细则，定期检查监理项目部的日常管理和履约工作（对工程质量、进度、安全、资料、施工各方协调等监理职责履行情况）；e组织监理单位审查总（分）包单位的质量保证体系、安全保证体系和施工组织设计；f按照公司经营目标，监督检查总（分）包单位对工程施工质量、安全文明、进度等方面履行合同的情况；g代表公司对监理单位、总（分）包单位提交的技术联系单、现场签证单、技术方案等进行确认；h负责甲供材料设备的收货、验收、保管、发放、退货工作；i配合完成工程进度款、结算款、变更签证的申报、审核工作；j主持召开各相关会议，包括进度协调会、技术例会、监理例会及专题会议等；k协调处理监理单位、总（分）包单位之间的关系、协调与周边相关单位、居民和政府职能部门的关系，保证工程建设的顺利进行；l每周汇报项目现场进展情况，说明目前存在的问题及需其他部门协助解决事宜。m配合公司销售目标，完成预售许可证的办理；2.2.3.4竣工验收阶段a参加各专项工程分部分项验收工作及功能试验检测工作；b组织各参建单位完成住宅分户验收及整改工作；c组织各参建单位（设计、勘察、监理、施工单位等）完成工程竣工备案手续的取得；d配合物业管理单位完成项目物业工程及竣工资料交接工作。2.2.3a负责工程竣工后保修期内的维修工作，组织保修期满验收；b参与业主交房环节，确保交房一次通过率；c参与编制《工程建设后评估报告》。2.2.42.2.4a全面负责部门的各项管理工作及团队建设工作；b参与项目整体开发计划制定、设计标准及产品标准确定；c组织制定《建设工程管理实施规划》、项目施工总控计划及各目标分解计划；d负责组织项目前期施工准备及报建工作；e负责参与工程各投标单位的评审选择；f负责项目工作目标的制订、分解落实及项目部员工的绩效考核；g建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同的争议和纠纷；h组织项目部周工作例会，检查工作完成情况，贯彻实施公司规章制度；i执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；j安排项目部员工的分工与协作，批办往来函件；k组织检讨工程建设状况，每月综合整理编制《工程月度报告》，针对存在的问题，落实具体措施；l协调部门内部、本部门与公司其他部门之间及与外部相关单位之间的关系；m配合项目的营销工作；n组织协调相关部门办理政府竣工验收备案手续；o负责全面总结项目发展在各方面的经验，组织编制《工程建设后评估报告》。4.2.4a负责结合项目工程特点编写深化设计、专业设计方案计划；b负责编制样板实施计划，配合相关部门确定各材料样品的相关技术设计参数；c负责组织参建各方完成施工图纸会审工作，并形成有效存档纪要；d负责参与确定项目产品标准、设计标准，并依次制定项目交工标准；e对工程设计中的结构、机电、水暖等专业问题负责,控制初步设计及施工图设计中的质量问题，并与责任建筑师对存在的问题进行沟通并加以修正。f负责设计监理的管理工作。g参加各阶段的技术交底及工程验收工作。h参与对施工、监理单位的管理。j协助工程主管对工程现场发生的质量问题及技术问题进行解决。k根据《设计变更/工程变更管理规定》参与对现场发生的设计修改及工程洽商的分析与评估。l参加各专业及分部分项工程的招投标工作，并进行技术标的评议。m负责项目部现场的图纸管理。4.4.4a参与就质量目标、质量标准、对监理、承包商的交底、培训工作；b参与编制重要工序工艺样板计划，并参与实施；c参与编制甲供材料设备进场计划，建立甲供材料设备管理台帐，并参与材料、设备进场验收；负责对不合格材料设备的处置；精装工程，负责甲供材料设备的储存、保管、发放工作；d帮助承包商（总包、分包）、监理解决图纸及施工方面的问题；e对工程质量进行日常监督检查，发现、记录、报告不合格项；f组织施工过程的检验和试验及分部分项工程验收；g组织对不合格项的处置，制定纠正措施；h验证纠正、预防措施的实施效果；i参加工程竣工验收检查；j负责项目质量信息的收集、汇总、分析和上报。4.5.4.5项目内勤a建立项目受控文件清单；b负责图纸、技术文件和资料的收发及保管；c收集、整理、归档工程技术资料；d负责部门信息的网络发布。e日常的会议纪要。第三章项目建设流程3.1项目报建流程3.1.1工程报建审批《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》是工程建设合法性的重要依据，项目部应清晰了解南昌市建设行政主管部门法规要求，及时向建设行政主管部门申请办理建设许可证件，主要办理流程如下：办理完成征地手续，获得建设用地红线图、地形图，取得规划局提供的规划设计条件任务书。办理前期工作联系单。缴纳契税，办理用地规划许可证。建筑方案艺委会审批建筑方案文本；艺委会审批完后，由规划局技术处进行建筑方案审批。委托咨询公司对环境、交通进行评估，得到环保局及交通局批复。由园林局规划处对园林方案进行审批；由人防办对人防方案进行审批；由规划局管线处对管综方案进行审批；由地震局对抗震设防方案进行审批；由消防支队建审科对消防方案进行审批；由气象局对防雷方案进行审批；由发改委设审处对初步设计进行审查。（仅高层）立项，取得项目立项批复。委托审图公司进行施工图审查。八家联审，到规划局备案，取得建设工程规划许可证。委托勘察设计单位进行详勘，满足施工图设计的要求。将桩基设计施工图报审图中心进行审批。桩基施工图纸审批通过后，可向建设行政主管部门申请领取桩基施工许可证提前开工。采用招标图或施工图纸内部邀请招标，确定监理、施工中标单位。在主体建筑安装施工图审批通过及内部确定监理、施工单位后，按照当地建设主管部门规定在建设交易中心办理交易中标手续。向建设行政主管部门申请领取建筑工程施工许可证，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：已经办理该建筑工程用地批准手续；已经取得规划许可证；已经确定建筑施工企业及监理单位；有满足施工需要的施工图纸及技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已经落实；法律、行政法规规定的其他条件。办理工程报建经历时间也较长，南昌作为新进入城市，一般需4～6个月时间，需专人跟踪、协调。3.1.2工程报建流程图工程报建流程图见下页图。

3.2项目竣工验收备案流程3.2.1工程竣工质量验收（1）工程竣工验收前需完成专项验收，专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、水文检测、燃气验收、室内环境检测等。（2）工程项目完工后，项目部要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，发现问题及时处理，并要求施工单位做好工程竣工初验收记录报告。（3）监理单位签署初步验收审核意见，存在的问题由施工单位及相关责任人及时整改，合格后监理工程师签署初验合格意见，并报项目部(指建设单位的项目部，以下同)。（4）施工单位书面通知项目部申请验收。（5）项目部在收到施工单位《工程竣工验收申请书》后，由项目部准备相关工程竣工验收标准，尽快组织工程竣工验收。（6）项目部须在准备工程竣工验收７个工作日前将验收工程内容、范围、时间以及参加验收人员名单等有关事宜书面通知负责该工程的政府工程质量监督部门。（7）项目部负责牵头组织，申请南昌市工程质量监督部门（质监站）参加，由质监站、项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组，制定验收方案。（8）监理单位配合施工单位向项目部提交相关工程竣工资料，并做好工程现场验收准备。（9）项目部组织工程竣工验收：（a）项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。（b）验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。（c）验收组实地查验工程质量。（d）由项目部主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。（10）工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。（11）工程竣工合格后，项目部要确定竣工日，并提出工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件。（12）在通过项目部组织，地方政府工程质量监督部门参加的工程竣工验收后，项目部与质量监督部门沟通协调以使其及时出具监督报告。（13）项目部应及时到地方建设行政主管部门办理验收备案证书，并及时到国土部门办理房产证。

工程竣工验收流程图流程图涉及单位部门相关文件要求监理单位配合施工单位完成内部预验收并签署验收审核意见，同意进行竣工验收要求监理单位配合施工单位完成内部预验收并签署验收审核意见，同意进行竣工验收施工单位技术质量部门分包工程验收记录监理单位工程竣工验收申请书施工单位书面申请施工单位书面申请进行工程竣工施工单位项目部组织工程竣工验收项目部组织工程竣工验收项目部华润置地住宅工程质量标准要求提交相关工程竣工资料、工程现场准备施工技术总结要求提交相关工程竣工资料、工程现场准备监理单位城建档案资料施工单位(包括总分包)竣工图纸立即整改立即整改监理单位工程竣工资料验收质监站工程竣工资料验收项目部现场验收现场验收是否符合标准否勘察单位设计单位监理单位施工单位是形成竣工验收意见，形成竣工验收意见，确定竣工日项目部建筑工程竣工验收报告出具工程质量验收证明书出具工程质量验收证明书项目部建设工程竣工验收监督报告施工单位工程质量保修书地方建设管理部门地方建设管理部门验收备案证书建设工程竣工验收备案表建设局建设工程竣工验收备案证明3.2.2工程竣工验收流程图见上页图示。3.3外部协调建设单位的外部协调工作较多，营造一个良好的外部环境能保证项目的顺利建设。对外协调工作由项目发展部具体负责，项目部配合项目发展部做好与政府部门的协调配合，办理各项与施工有关的政府部门的报建、验收手续。发改委：取得立项审批；国土局：取得土地证和房产证；规划局：初步方案设计图规划报建审批，工程完成后进行规划验收；市环保局：进行环境报建，取得环境管理建设许可证；测绘单位：与测绘单位协调，取得规划红线测绘图，工程完成后，进行规划红线复测；市招标办：办理委托招标代理，办理招标事宜；建设局：与建设局取得联系和沟通，进行施工图审查，对超限设计进行审查；在办理施工许可证前，现场施工取得当地政府部门的同意；办理施工许可证交纳规费；办理建筑节能图纸审查及验收；办理竣工验收备案。质监站：与质检站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请质量监督机构提前介入项目；安监站：与安监站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请安全监督机构提前介入项目；消防局：取得施工图消防审批；市人防办：取得人防批文；市白蚁防治中心：防治白蚁备案；市防疫站：取得卫生防疫批文；供电局：工程临时供电，建筑永久用电接驳；市自来水公司：工程临时用自来水、建筑永久用自来水接驳；燃气公司：与燃气公司协调燃气工程的设计、审批、验收工作；电信局：工程临时电话、建筑永久电话接驳；市质量技术监督局：电梯验收、锅炉验收等；节能办：建筑节能设计的审批及验收；交管局：与交管部门协调，保证施工车辆的顺利通行；协调落实开出入口；市劳动局：劳动用工监察；公安局：申请门牌号；水务局：与城市道路雨水污水的接驳；工商局：广告牌报批；城建档案馆：协调城建档案的归档管理；城管部门：前期开工报建手续未完成，应尽早沟通，保证正常施工；派出所和街道办：协调治安保卫工作，协调好周边居民，避免民扰事件的发生；协调办理计划生育有关手续；市文物局：文物勘察及发现文物后的现场挖掘处理；园林局：园林方案报批；气象局：防雷方案报批；地震局：取得抗震设防批文；项目合约规划、标段划分及工程范围4.1总则（1）目的为逐渐规范项目合约分判模式的做法，使项目合约工作有计划、高效地展开，从而使项目建安成本得到切实、有效地控制，以确保目标成本控制指标的实现。（2）编制要求应根据华润（南昌）橡树湾一期项目特性（如项目规模、物业类型、项目定位、工期要求、工程难重点、市场承包商资源等情况）编制合约规划报告，强调可操作性，便于有效地指导合约工作的开展。（3）编制时间和编制内容合约规划方案内容包括项目概况、分判方案、计价模式、界面划分、甲供材清单、对候选单位的资格要求、指定分包与总包的合约关系、分判计划及需要其他部门对合约工作的配合安排等。4.2分判原则（1）采用“总包+专业分包”的通用分判模式。（2）专业分包细化的原则在各种资源配置和管理能力允许的范围内，以保证质量为前提，应尽可能发挥规模效益、细化分包，以达到加强工程管理、降低成本的目的。（3）工料规范针对确定的分判方案，结合工程难重点、质量要求及南昌市建筑市场状况，以项目部为主，与预算部、招采部共同完成工料规范的编制，明确质量标准、技术要求、交楼维修要求等，避免笼统的合同条款，使合同有针对性、操作行，尽量避免灰色地带的产生，同时也杜绝在两个分判合同中重复包含，如应包括以下内容：①超越国家抽检验收标准的交楼标准，如高级抹灰、分户验收、淋水试验；②质量通病的预防、过程监控及验收，如加增强钢丝网防裂缝、墙面抹灰前甩毛、砂浆地面前楼板清理等；③交楼验收以发展商物业验收接收为标准，不是质监站的验收；④合同约定的管理奖罚条款。（4）工程合同框架为明确发展商与各分判商之间的合约关系，及总包与其他各分包商的关系，已编制一份工程合同框架大纲，见下页工程合同框架，以指引各分包商合同的签订工作。（5）分包模式原则上统一采用工程量清单模式报价，但特殊情况时可采用定额取费模式报价(如属于政府垄断性经营的工程)；对于已出图工程合约价款采用总价包干形式，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用综合单价包干形式。（6）工程量清单编制根据华润（南昌）橡树湾一期工程情况委托北京瑞杰历信行房地产顾问有限公司编制工程量清单，合同文件及工程量清单并组织内部评审。华润（南昌）橡树湾一期工程合同框架（详下页）发包方总承包工发包方总承包工程合同土方二次开挖\主体结构\初装修\屋面工程\外墙抹灰工程\保温\人防工程等；业主指定分包的机电项目预留预埋工作及孔洞封堵；对各指定分包提供的施工总平面管理\临时水电\外架\垂直运输\垃圾清运等照管责任；总包对现场的安全文明施工管理责任；总包负责的竣工验收责任等。夜景照明分包工程成平天沟分包工程精装修分包工程消防分包工程室外园林景观分包工程铝合金门窗分包工程智能化分包工程GRC线条分包工程五金配件工程高低压配电分包工程屋面工程指定供应分包材料：钢筋\屋面瓦\配电箱等外墙石材分包工程玻璃栏杆、百叶分包工程入户门分包工程土方工程施工用水申报工程边坡支护及降水公用市政接驳工程电梯变配电室工程，室外电力、电缆工程园林绿化景观广告牌及围墙工程室外小市政柴油发电机机标识分包工程桩基工程信报箱白蚁防治施工用电申报工程防水分包工程外墙涂料分包工程1）确定甲供材范围的原则：采用乙供时质量难以控制；采用甲供的成本确实低于乙供；如果采用乙供无法包死单价，或即使合同包死单价，但当材料涨价时施工单位因无能力承受而重新计价还价，并影响工期。对金额不大、品种又比较繁琐的水电管材，尽可能采用乙供。对价格变动幅度大、频率快的材料，如钢材、电缆、铜管等，采用乙供如果无法包死单价，可以对乙供约定调价原则，在资金能力允许、效率能保证的情况下也考虑采用甲供。2）甲供材应供量控制在施工过程中甲供材必需有应供量，并作为控制超供的依据。在招标时有施工图的，事先计算应供量，投标方的应供量作为评标内容之一，定标后应供量作为合同的组成内容。招标时无施工图的，在出图后30-60日内完成工程量计算，并与乙方确认后作为合同的补充附件。严禁拖延到结算时再计算应供量的现象。3）甲供材损耗甲供材损耗应计入应供量中，实物工程量或单价中不得再计入损耗。甲供材损耗应区别不同的材料、施工方式分别确定，在应供量清单中列明实物工程量、损耗率、损耗量、应供量。4）甲供材节超管理。超供扣款和节约补款的约定应在合同中明确，为平衡风险，建议基价采用加权平均采购价。（8）付款方式根据资金状况及市场情况确定合同付款方式，以下方式供参考。A类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的80～90%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；C类：设备类合同，合同签订，在收到履约保函后支付定金10～30％，每批设备到场并经相关方验收后支付至70～80％，在调试合格后支付该批设备价值的80～90%，在该分项工程最终完共以后支付至总价的95%，留5%保修金；D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；E类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；F：一般不设工程预付款，特殊情况时可依审批权限另定。4.3标段划分4.3.1标段划分原则a划分为2个标段，以利于施工中对总包单位评比、产生良性竞争；b物业类型相近，以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工；c场地集中，便于施工；d有利于项目管理、验收、备案等工作。4.3.2详下页附图

3.2.3各标段概况共划分为2个标段，一标段：多层包括1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#楼及地下车库，建筑面积约6.9万m2；二标段：10#、11#、12#楼、商业用房及地下车库，建筑面积约7.9万m2。标段楼号地上层数地下层数结构形式建筑面积备注标段一（多层）地上总建筑面积1#72框剪4839.752#72框剪4839.753#72框剪4839.755#52框剪3514.896#72框剪4839.757#52框剪3514.898#72框剪4839.759#72框剪4839.75地下总建筑面积主楼地下室\\框剪14600.24车库地下室\\框剪19296.39栋数总计（多层）8栋多层总建筑面积总计（m2）69964.91标段二（高层）地上总建筑面积10#272框剪22521.0711#292框剪22210.0212#292框剪22197.63裙房商业10框剪2100.9架空层（含景观亭）10框剪540.46地下总建筑面积主楼地下室\\框剪4990.90车库地下室\\框剪5043.80栋数总计（高层）3栋高层总建筑面积总计（m2）79604.78煤气调压站建筑面积（m2）204.4工程范围4.4.1华润（南昌）橡树湾工程范围如下表：序号工程范围1总承包工程选择性项目工程施工范围在总包范围内，计入总包工程自承建金额，但业主可视具体情况将此选择性项目工程另行分包给其他承包商，将总包清单中对应的该工程费用从自承建金额中扣减。一期小高层与一期高层地下工程范围划分原则：a)结构工程（含机电预留、预埋）：（分界划分图纸附后）。该界线以北为高层，界限以南为本次总承包商施工范围。b)建筑工程：（分界划分图纸附后）。该界线以北为高层，界限以南为本次总承包商施工范围。c)机电工程（除机电预留、预埋）：整体大地下室机电为本次总承包商施工范围。一期多层与一期高层地上工程范围划分原则：a)主体建筑：10#、11#、12#楼为高层施工范围，1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#楼为本次总承包商施工范围。b)室外工程或其他：均按分界线划分（分界划分图纸附后），该界线以北为高层，界限以南为本次总承包商施工范围。按雇主提供的招标图纸完成全部内容，下述工程范围仅为指引性质的描述，承包商应按图纸设计说明、图纸设计全部内容完成。具体内容包括但不限于：1.1土建工程1.1.1土石方工程包括但不限于：1、人工清槽(基础垫层底标高向上300mm以上土石方开挖已安排其他单位完成)以及承台基坑开挖、电梯井基坑开挖、其它设备房等加深部分开挖。2、承台侧模完成后的承台周边土石方按要求回填并夯实。3、主体外墙侧的肥槽土石方按要求回填至标高-0.450m（暂定）并夯实。4、地下室顶板覆土按要求回填并夯实。包括建筑主体外地下室顶板土石方覆土回填至标高-0.450m（暂定）5、室内房心回填；6、采光井回填；（如有）7、庭院回填；（如有）1.1.2基础桩：包括但不限于：1、管桩之桩芯钢筋砼制作及施工；1.1.3结构工程包括但不限于：1、垫层、砖胎模(含抹灰)、结构工程及设备基础(含埋件)、预制混凝土构件及为完成结构工程所需一切工作。2、结构内所有专业(含分包专业)所需的预留空洞及预埋管线等预埋管线、套管、铁件及预留孔洞等。1.1.4砌筑工程包括但不限于：1、砌筑工程、隔墙、排风道（及配套）、排烟道（及配套）、电梯门口局部砌筑、封堵(含专业工程之洞口封堵）及图纸显示之其他二次结构工程。2、二次结构内预埋管线、套管、铁件及其它专业工程的预留孔洞、墙体开槽等。3、管井、楼板的二次封堵、安装工程（电气、电信网络、有线电视、智能化、给排水、煤气等）专业楼板洞口封堵。1.1.5防水工程1、止水钢板（带）、止水条。2、包括且不限于地下室底板、外墙、顶板、屋面板、泳池、室外阳台、空调板、露台、入户花园、飘窗板、室内厨卫间等按设计要求需做防水的部位之防水材料供应及施工、防水保护层由雇主另行安排指定承包商完成。1.1.6屋面工程1、屋面：总包施工至找平层，其余由业主指定承包商完成；2、空调板：总包施工至20厚1:3防水砂浆并做泛水；1.1.6保温系统包括但不限于外墙保温系统；1.1.7雨落水系统完成除成品天沟设计、供应及安装外的雨落水系统预留预埋及安装；1.1.8滤水层包括但不限于：1、图纸所示滤水层的供应及安装,暗沟施工。1.1.9室内装修工程所有楼地面、墙面、顶棚的装修除精装修区域外均按设计图纸装修做法表施工到位；注：精装修区域包括地下室大堂、首层大堂、电梯厅、楼梯间（图示范围）。该等精装修区域内总承包商只需完成至结构面即可,基层抹灰等均由精装修单位完成,总包结构面偏差符合国家规范要求1.1.10金属工程包括但不限于：1、包括但不限于施工图范围内所有预埋件；2、爬梯、金属盖板、车库入口处雨水篦子、室内雨水篦子等；3、施工过程中临空和有安全防护要求处做简易防护栏杆、护窗栏杆（如图纸未显示但按规范有要求）；4、图纸内其他金属工程；1.1.11门窗工程包括但不限于：1、除物业办公室、门卫外，公共功能房间（如设备用房）之普通（夹板）木门的供应及安装；2、特种门（人防门）供应及安装；封堵、人防封堵框及其预埋3、防火卷帘门（含电控箱）供应及安装；封堵框及其预埋4、防火门（甲指乙供）供应及安装；5、其他门窗均留哑口；所有门窗、幕墙洞口的收口及墙面抹灰；6、门窗副框及副框与结构间的收口由雇主另外安排专业承包商施工。（总包洞口尺寸满足规范要求，设计副框至结构洞口侧边距离2cm）1.1.12外立面装修工程包括但不限于：1、仿石涂料外墙、GRC构件部位(砌块和混凝土墙)基层抹灰。2、石材幕墙内墙面：混凝土墙，砌块墙抹灰。1.1.13室外工程包括但不限于：1、室外散水、室外入口台阶（若面层为块料面层，则块料面层及粘结层由园林承包商施工）、入口坡道（含残疾人坡道）、室外暗沟（含盖板）；2、汽车坡道出入口（若装饰面层为块料面层，则块料面层及粘结层由园林承包商施工）1.1.14杂项工程包括但不限于排水沟、过水孔、变形缝供应及安装等；1.2机电工程1.2.1强电工程包括但不限于：1、公共用电系统:计量表柜下口接驳及其后的电气工程；2、住宅楼用电系统:一户一表（不含电表及表箱）出线下口线缆接驳及接驳后电气工程；具体内容包括但不限于如下：a.配电箱(柜)（不含电表箱）安装；b.电缆托盘、桥架及线槽供应及安装；c.开关及插座供应及安装；d.照明灯具供应及安装；e.照明、动力支路管线(含精装区域及户内的支路管线)供应及安装；f.配管配线(不含轿厢内照明、插座支路的配管配线)；g.进户电缆及电缆保护管计算至出外墙皮1.5m处；（电缆供应作为暂估价材料，可选择项目）h.防雷接地系统:防雷接地工程的全部设备、材料的供应、安装及调试的工作，包括但不限于接地装置的供应及安装、接地母线敷设、避雷针、网制作安装及均压环焊接、避雷引下线敷设、等电位连接（含等电位连接盒、等电位连接箱等）等；1.2.2弱电工程1.2.2.1总承包商完成(1)下列子系统所需的结构内预埋管的供应及安装，暗装箱体底盒、中间盒预留预埋和管内铁丝/或尼龙丝。（2）线槽及桥架供应及安装；(3)户内弱电多媒体箱安装。1.2.3给排水工程包括但不限于:1、生活给水系统a.公共给水系统：市政给水表（不含水表及表箱）后的给水系统；b.住户给水系统：一户一表（不含水表及表箱）后的给水系统；2、排水系统：总承包商完成全部排水系统，包括但不限于污、废水系统、雨水系统、空调冷凝水系统。1.2.4通风工程包括但不限于:1、人防通风工程人防工程所有设备、系统的供应及安装1.2.5消防系统a.自动喷淋系统:总承包商完成所需预留、预埋。b.气体灭火系统:总承包商完成所需预留、预埋。c.火灾报警及联动控制:总承包商完成火灾报警及联动控制所需的结构内预埋管的供应及安装，暗装箱体底盒预留预埋。（注：桥架、线槽、箱体及元件另由消防分包商完成供应及安装）d.消火栓系统预留、预埋。上述1.2.1条至1.2.5条各工程与室外机电工程（非总包施工范围）接驳处：总包施工至室外第一个手孔井或人孔井处（手孔井或人孔井由室外承包商施工），若未特别说明处均计量至室外外墙皮向外1.5m处。对于上述总承包商自承建范围的描述应这样理解，即除下述指定分包、指定供应、甲方供应、独立承包商施工内容不在总承包商施工范围内外，图纸中已说明或标示出的内容均应属于本次承包商范围，且其价格包含在投标总价中。2总承包项下的指定分包工程2.1指定设计、供应及安装分包工程（总承包商、分包商、业主签订三方合同）土建类1、铝合金门窗、五金配件、单元门、百叶、幕墙(含铝板、玻璃等)、玻璃雨篷、屋面窗设计、供应及安装分包工程（包括副框安装及副框与结构间的封堵）2、外立面石材幕墙设计、供应及安装分包工程3、成品天沟设计、供应及安装分包工程4、二次精装修设计、供应及安装分包工程（精装修区域包括地下室大堂、首层大堂、电梯厅、楼梯间）（该区域总包施工至结构面）5、GRC线条板设计、供应及安装工程机电类6、智能化系统工程7、火灾自动报警及联动系统、消火栓系统、自动喷淋系统工程8、夜景照明工程2.2指定供应及安装分包工程（总承包商、分包商、业主签订三方合同）土建类1、防水及防水保护层、屋面（含屋面瓦）施工分包工程：地下室底板、外墙、顶板、屋面板、泳池、室外阳台、空调板、露台、入户花园、飘窗板、室内厨卫间等按设计要求需做防水的部位之防水及防水保护层、屋面工程2、入户门及五金配件供应及安装工程3、室外所有栏杆、扶手工程及室内楼梯栏杆4、外立面涂料供应及安装工程2.3指定（材料）供应分包工程（总承包商、分包商、业主签订三方合同）1、住户配电箱、柜（不含电表箱）及多媒体箱3甲方供应（材料）工程（业主、供货商签订两方合同）1、钢筋4独立承包工程（两方合同）1、地基处理(桩基础工程)2、土方工程（开挖及外运）3、降水及边坡支护工程4、电梯设计、供应及安装工程5、柴油发电机供应及安装工程6、变配电室工程(电业局施工)7、室外电力电缆工程(电业局施工)：外线的电力通道（电缆沟、电线管、穿线井）等。8、园林绿化景观工程（含庭院围墙、小区围墙、种植土、泳池装饰面层、室外小市政道路工程）9、室外小市政（雨、污水）工程：室外雨、污水土石方、管道铺设、构筑物工程。10、室外弱电管道：线管及人孔井、手孔井等。11、自来水工程（自来水公司施工范围）12、电信工程13、有线电视工程14、燃气工程(含室内外燃气工程)15、白蚁防治工程16、其他零星工程注：指定供应分包工程：分包商与总承包商签订合同，业主作为见证方。指定（材料）供应分包工程：供货商与总承包商签订供货合同，业主作为见证方。甲方供应（材料）工程：供货商与雇主签订供货合同。独立承包工程：承包商与雇主签订合同。第五章项目工程管理特点及管理思路5.1本项目工程管理特点5.1.1华润（南昌）橡树湾一期共11个单体建筑物，总共14.9万m2，同步开工，多层计划结构封顶时间为2011年12月下旬，计划竣工日期为2013年6月中旬；高层计划结构封顶时间为2012年5月中旬，计划竣工日期为2013年10月初；多层2011年11月中旬要达到预售条件（四层顶板结构完成），高层2012年春节前达到预售条件（15层顶板结构完成），工程量大，时间紧，且地下室施工期间横跨南昌市雨季及汛期，现场无临设场地及材料堆场加工间场地，给现场管理提出了更高的要求。5.1.2业主方直接分包班组及甲供材料多，工程管理协调难度大。5.1.3现场场地狭小，施工总平安排比较困难，文明施工难度大。5.1.4本项目为置地进赣第一个项目，和政府及相关部门协调配合需经过较长磨合期。5.1.5乙方自身队伍较少，工人队伍不稳定、流动性大，工序安排及质量管理难度大。5.2工程管理整体思路和管理重点5.2.1建设单位工程管理办法1）建设单位的总体质量管理责任建设单位是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责；建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员，加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理；在工程建设中，要保证合理工期、造价和住宅设计标准，不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件等；要综合、系统地考虑住宅小区的给水、排水、燃气、电气、电讯等管网系统的统一设计、设计施工，编制统一的管网综合图，在保证各专业技术标准要求的前提下，合理安排管线，统筹设计和施工；依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标，各单位资质应符合要求。不得将建设工程肢解发包。建设单位向有关的勘察、设计、施工、监理等单位提供与建设工程有关的原始资料，原始资料必须真实、准确、齐全；按照合同约定，由建设单位采购建筑材料、建筑构配件和设备的，建设单位应当保证建筑材料、建筑构配件和设备符合设计文件和合同要求；不得任意压缩合理工期，不得明示或暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量；建设单位应当将施工图设计文件报政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用；在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督及安全监督手续。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案.2）工程(质量)管理实施规划对南昌市工程建设质量情况进行调研，根据调研、项目定位确定工程质量目标、标准；对南昌市工程建设、环境保护、建筑节能、质量管理等方面的法规收集齐全，有工程适用法律、法规符合度评审记录；与南昌市建设(质量)主管部门加强沟通，熟悉南昌市建设工程质量监督管理程序；制订项目工程(质量)管理实施规划，内容包括项目工程项目管理流程及指引、主要分项工程施工质量控制标准；施工现场安全、文明管理要求；工程质量通病及防治措施等。3）组织机构根据工程管理实施规划及工程实际，配置合适的项目工程质量管理组织机构；应制订各工程管理岗位的质量管理职责。4）合约管理制订工程质量标准、管理要求，列入监理、承包商、供应商招标文件及合同中；对供应商/承包商的工作结合部位、竣工验收、完工清洁、交接、成品保护等工作内容、责任应描述清晰，避免灰色地带；应对投标单位要求针对工程的特点、难重点及质量控制关键提交具体的施工方案和质量保证措施；分期开发建设工程选择的监理、设计及承包商，有相应的总结、评价记录。5）管理协调督促设计、监理、承包商及供应商健全工程质量保证体系；有监理每月质量报告，对月报需要发展商处理的问题填写《监理月报审核处理意见表》，及时跟进解决相关问题；不定期召开专业协调会议，并有专业协调会议记录；参加监理例会，针对各方提出的需业主协调配合解决的问题，有工作安排及专人跟进落实；与南昌市建设主管部门保持畅顺的沟通；与南昌市市政管理部门保持畅顺的沟通，及时取得市政供水、供电、电信、排水、环境等许可及接驳、验收使用手续。6）质量管理委托的第三方质量检测项目，如试桩、钢结构检测等，有安排计划，提前确定检测项目及单位，不影响工程进展；建设单位供应材料设备的，应保证材料设备符合设计文件、合同要求及满足国家相关质量要求；参与重大质量事故的处理，有调查分析处理报告、有对相关责任单位及责任人的处理意见；在总包商竣工后对小业主交楼前，应对工程质量状况进行最终的判断，质量达不到标准、易产生大量小业主投诉的应当整改合格后再交楼；督促承包商及时提交工程质量保修书；工程保修期满，应组织物业公司、监理、承包商进行保修期满验收，工程质量缺陷整改完成或进行处理后才能向承包商支付保修金。7）验收及移交管理参与主体结构中间、分部分项工程及各种专项验收；组织竣工验收；重要质量施工节点，业主工程师要参加验收及见证，如重要隐蔽工程、窗框塞缝、防水施工、淋水蓄水试验等；组织项目部与物业公司提前商定物业移交方案，并对监理及承包商进行交底；组织监理、承包商等各相关单位进行分户验收；组织制订《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，在住宅交付使用时提供给小业主；精装修工程的质量保证书包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家。应对物业管理公司相关人员进行工程管理、调试及维修的培训；组织工程实体由总包商向物业公司的移交工作；组织向小业主的交楼工作；对移交小业主时发现的质量缺陷有限期整改安排，有分析总结改善安排；负责小业主要求维修及投诉问题的跟进解决。8）样板管理制订材料设备样品、样板及施工样板管理计划，并协调各相关方执行，原则上可见工程均应确认样板，包括外墙砖、石材、墙地砖、门窗、百叶窗、栏杆、烟道、管井门、水表箱、配电箱、屋面瓦、精装修材料、室外灯具、信报箱等；有存放材料、设备样板/样品/样本的样板间；有施工样板、竣工样板房验收审批记录，；对监理、承包商有交楼样板间的交底；用作销售的样板房的，应注意需说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；装修样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不宜拆除。9）图纸及变更管理向设计单位提交住宅工程设计指引；有要求设计单位图纸供应的计划；及时汇总业主、监理、施工各方意见提交给设计单位并要求设计跟进处理；条件允许时提早征求物业管理公司意见和要求提供给设计单位跟进；制订有图纸及变更管理制度，收发登记记录齐全；有最新图纸清单，作废图纸有标识；图纸变更管理规范，有清单，内部审批规范；工程管理人员熟悉施工图纸及变更，对承包商按图施工情况进行检查落实。10）工程资料法规要求建设单位具备的各项资料如勘察、物探、规划许可证、施工许可证、质监委托等整理齐全；要求监理及承包商工程档案整理与工程同步，及时与政府档案管理部门沟通，竣工后及时取得备案证书。5.2.2建设单位对参建各方的管理5.2.2.1对设计的管理1）设计单位的总体质量管理责任勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计、并对勘察、设计的质量负责。注册建筑师、注册结构工程师等注册执业人员应当在文件上签字，对设计文件负责；设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明；设计单位应严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高住宅工程的科技含量；设计单位要坚持以人为本，注重生态环境建设和住宅内部功能设计，在确保结构安全的基础上，保证设计文件能够满足对日照、采光、隔声、节能、抗震、自然通风、无障碍设计、公共卫生和居住方便的需要，并对容易产生质量通病的部位和环节，尽量优化细化设计作法。2）图纸管理招标图、施工图出图及图纸会审进度符合工程开发进度需要；施工图纸满足强制性国家标准要求，如通道宽度、栏杆高度、净空高度、消防要求等；图纸响应置地住宅工程质量标准，各专业图纸相互协调一致；施工图纸设计深度符合《建筑工程设计文件编制深度规定》3）节点设计施工图要求反映详细节点构造，能满足施工要求，便于现场操作及质量控制；结构及建筑说明要详细，对工程重点部位及重要分项，要细化节点。节点图多标注，尽量避免过多引用地区标准图集节点；初装修交楼，在墙面、地面、门口、门窗等部位应注意调整标高、尺寸余量；对有防水防渗漏要求的节点应重点考虑，如阳台、屋面泛水高度、卫生间墙体下部200mm高采用砼结构、外墙要有防渗设计，卫生间尽量采用降板设计，降板处宜设置排水设施。外墙砌筑材料选用空心砌块时应有可靠的防渗漏设计要求；无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排风机械的位置和条件；出屋面排气帽、排气管要设计防碰撞措施。要有较完善的抗裂缝设计要求及节点。4）设计交底及图纸供应设计交底及图纸会审应认真组织，尽量在开工前将全部图纸问题消化解决，避免过程中返工及过程中仓促协调影响工程进展。施工图供应要对应工程进展有一定的提前量，给消化图纸及施工准备预留合适的时间。针对“三边”工程，有相应快速的设计协调机制。5）设计协调及配合设计单位应明确负责统一沟通协调的主管人员，负责及时沟通各专业设计之间的问题及图纸与现场存在的矛盾；根据业主要求，设计单位要做好承包商深化图纸的审核；在工程施工至基础、正负零结构、转换层结构、大跨结构、应用新技术的结构等关键部位时，设计人员应深入现场进行检查指导；5.2.2.2对监理的管理要点1）监理单位的总体质量管理责任监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任；未经监理工程师签字，建筑材料、建筑物配件、设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工；应针对工程的具体情况制定监理规划和监理实施细则，按国家技术标准进行验收，工序质量验收不合格的，不得进行下道工序；要将住宅工程结构质量、使用功能和建筑材料对室内环境的污染作为监理工作的控制重点，并按有关规定做好旁站监理和见证取样工作，特别是要做好厕浴间蓄水试验等重要使用功能的检查工作。2）组织架构项目监理机构设置、监理人员专业能力满足工程投标承诺及实际工程需要；总监理工程师、总监理工程师代表、专业监理工程师、监理员等监理主要管理岗位执业资格满足要求。3）监理大纲、规划及实施细则要求编制并上报监理大纲、监理规划和实施细则，结合工程难重点对渗漏、门窗、观感、公共区域装修等工程部位制订具体的监理细则；严格依据监理大纲、规划和细则进行现场监理。4）质保体系审查工程开工前，总监应审查承包单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系，确能保证工程项目施工质量时予以确认。包括以下内容：质量管理、技术管理、质量保证的组织机构；质量管理、技术管理制度；专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证，如项目经理、项目总工、质检负责人、质检员等管理人员以及电焊工、砼工、测量工等专业特殊工种等。审查分包单位的资格；审查工程质量检验、试验单位的资质。5）技术管理对设计交底、图纸会审、图纸核定、图纸变更有系统的监理管理；审查承包商的开工报告、施工组织设计、技术方案、质量计划、进度计划；对建设部建质(2004)213号文件规定的危险性较大工程应督促承包商或相关单位编制专项施工方案及组织专家论证；制订停工待检点、见证检查点等，对关键施工工序认真把关。6）过程监理落实总监、总监代表、监理工程师分级质量监控管理，重点项目总监必须参加把关；按要求进行巡视、平行检验、旁站；应按照《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法(试行)》及结合置地工程质量管理要求，严格旁站监理制度。对砼浇筑、防水、窗缝填塞、外墙外窗淋水、屋面灌水等关键部位、关键工序的施工质量实施全过程现场跟班的监督活动；总监理工程师应定期组织召开工地例会，会议纪要有监理公司负责起草，并经与会各方代表会签；及时向业主提交监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结。7）质量验收对进场材料设备要有检查验收记录，进场检验不合格材料要有监理见证退场记录；对各专业承包商间工作面的移交进行质量验收；做到每户检查验收，有记录；对出现的质量缺陷，应及时下发监理工程师通知，要求承包单位整改，并检查整改结果。较重要的缺陷整改要附上照片、资料等；发现施工存在重大质量隐患，可能造成质量事故或已经造成质量事故时，应及时下达工程暂停令，要求承包单位停工整改。整改完毕经复查符合规定要求后，及时签署工程复工报审表。下达工程暂停令和签署工程复工报审表，宜事先向建设单位报告。重要的工程质量隐蔽验收工序要有照片；对防水、隔音等功能性检查要有记录；对需要返工处理或加固补强的质量事故，应责令承包单位报送质量事故调查报告和经设计单位等相关单位认可的处理方案，监理公司应对质量事故的处理过程和处理结果跟踪检查和验收。监理公司应及时向建设单位提交有关质量事故的书面报告。8）保修期间的监理服务制订保修期监理服务计划，报业主审批；定期提交工程保修报告，对建设单位提出的质量缺陷进行检查和记录，对承包单位进行维修的工程质量进行验收，合格后予以签认；督促承包商做好保修服务；与业主联合对承包商进行保修期满验收。9）对监理单位的考评对监理单位的考核由项目部进行，每季度一次，考核完毕后下发考核通报；对监理单位考核的内容包括内业、资料检查、施工工序监理工作检查，听取建设单位项目部对监理单位工作和具体人员的评价，听取主要施工单位对监理单位工作和具体人员评价；对考核通报中要求监理单位整改的事项，监理单位必须在期限内整改完毕，并通知项目部组织复查。10）对监理单位的处罚监理单位未按照监理服务合同和监理规划(实施细则)要求履行工程质量及安全责任，工程受到政府建设主管部门批评的，第一次由建设单位项目部发批评警告函，第二次建设单位约见监理单位领导谈话并责令监理单位撤换总监理工程师，第三次建设单位约见监理单位法人或授权法人限期整改，若整改后仍达不到要求则中止监理服务合同；工程发生重大质量安全事故的(造成50万元以上经济损失的质量事故或死亡1人及以上事故)，第一次建设单位约见监理单位领导谈话并责令监理单位撤换总监理工程师，第二次建设单位将立即中止监理服务合同；监理单位未按照本办法验收施工单位提供的材料或隐蔽验收的，第一次由建设单位项目部发批评警告函，如再次发生此类事件由建设单位项目部责令监理单位撤换直接责任人；监理单位发现施工单位提供的材料不符合要求，虽责令其将材料运离现场，但未向建设单位报告的，由建设单位通报批评。发现材料不符合要求，但默许施工单位使用，未造成建设单位损失或工程永久性质量缺陷的，由建设单位责令监理单位撤换直接责任人，造成建设单位损失或永久性质量缺陷的，由建设单位根据监理合同向监理单位索赔，并责令监理单位撤换总监理工程师，情节严重的立即中止监理服务合同；应由监理单位审核、审批的资料积压时间超过合同规定而无合理理由的，由建设单位责令监理公司限期完成，在限期内未完成的，由建设单位要求监理单位撤换责任监理工程师；监理单位一般工作人员有索贿、故意刁难施工单位行为的，由建设单位要求监理单位撤换直接责任人，总监理工程师有此行为的，由建设单位要求监理单位撤换总监理工程师。监理单位在工作时间内人员不齐，工作松懈，工作人员经常迟到早退，或在非工作时间未安排人员值班的，第一次由建设单位口头警告，第二次由建设单位书面警告，第三次建设单位要求监理单位撤换总监理工程师。受到三次及以上要求撤换总监理工程师处罚时，监理单位将被取消再次参加我单位监理服务投标的机会。5.2.2.3对承包商(施工单位)的管理要点1）承包商(施工单位)的总体质量管理责任施工单位对建设工程的施工质量负责，施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人；建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单位负责，总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议；施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验和检验产不合格的，不得使用；施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构；施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测；施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训，未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业；施工单位应严格执行国家建筑工程施工质量验收规范，强化施工质量过程控制，保证各工序质量达到验收规范的要求；施工单位要制定本企业的住宅工程施工工艺标准，结合工程实际，落实设计图纸会审中保证施工质量的设计交底措施，对容易产生空鼓、开裂、渗漏等质量通病的部位和容易影响空气质量的厨房、卫生间管材等环节，采取相应的技术保障措施；施工人员对施工出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。2）资质及组织机构承包商合同施工范围应在其资质等级许可的范围内；外地承包商应在本地取得准入许可手续；承包商项目组织机构设置健全，满足投标承诺及工程实际需要；承包商质量及安全管理岗位设置满足国家及合同要求；项目经理、副经理、总工、质检负责人、质检员、特殊工种等主要质量管理人员及工人做到持证上岗；对承包商应建立分层次解决问题的协调管理渠道，明确承包商项目经理、公司主管工程领导、公司法人代表或总经理三级协调人员。3）技术管理承包商有详细具体、操作性强、指导性强的施工组织设计/施工方案，难重点分析及对策制订到位，并经报审批准；对关键质量工序应编制专项施工方案或作业指导书，认真组织技术质量交底；最新图纸及变更管理到位，作废图纸及变更标识清晰；根据工程合同要求，对置地住宅工程重点关注的渗漏、观感、净空尺寸、门窗等方面有操作性强的技术质量管理措施；承包商应配备专业技术人员进行深化设计，按照要求完成机电预留洞图、机电综合布线图、设备安装大样图、饰面板(砖)装饰排板图、装修排版图等深化设计图，并向监理、设计及业主申报审批；总包商应制订工程分户验收、消防验收、初验、竣工验收及交楼方案，分户验收及交楼方案得到业主审批。4）样板管理应制订材料/设备样品、样本及工程施工样板实施计划，计划得到监理/业主批准；应设置工程材料设备样板间；严格执行样板引路制度；交楼样板间应在粗装修开始前完成，并经监理/业主审查验收通过，严格按照样板间标准组织施工。5）质量保证总包商制订有创优计划/方案，有质量目标及工程质量标准，有质量管理制度，内部奖罚机制；创优工程与当地建筑业协会等部门沟通及时，阶段验收与工程进度同步；各检验试验器具、计量器具齐全，合格；有定期工程质量自评报告及改进计划；工程质量事故按照“四不放过”的原则进行处理，即事故原因不查清楚不放过、事故责任者未受到处理不放过、事故整改措施不落实不放过、事故教训不吸取不放过。三检制度落实到位，记录齐全；承包商应实行现场旁站管理，质检人员能深入现场进行质量监控；进场材料按照要求向监理进行报验，批准后才能使用，进场及检验试验记录齐全，不合格的材料监理见证退场记录齐全；对监理发出的监理工程师通知整改及时，回复记录齐全；对建设质量主管部门(质监站)发出的监督意见书、责令整改通知单整改及时，回复记录齐全；质保资料记录齐全，工程档案资料的收集整理与工程同步。6）验收及移交样板外墙、外窗淋水试验合格，工程完工初验前整体外墙淋水试验合格；按照合约要求，毛坯房交楼做好各类预埋机电管线的标识；编制住宅使用说明书，报监理业主审批；按照交楼方案做分户验收及移交工作；移交物业管理公司时，承包商应对物业管理人员进行相关交底及培训。对交楼时物业公司、小业主提出的工程质量缺陷认真及时整改。7）工程保修总包商应制订工程保修方案，并经监理业主审查批准；承包商应及时向业主提交工程质量保修书；总包商在保修期间应定期与物业管理公司沟通，定期向监理及业主提交工程维修报告，完成责任范围内的保修工作；紧急工程保修事项，由业主物管部门立即进行，并拍照记录从承包商保修金中扣除相关费用；工程保修期满前，承包商应向业主提出书面保修期满验收申请，在物业管理公司、业主验收合格后可申请退还保修款。5.2.2.4对供应商的管理要点(如钢筋、电梯、可视对讲等)1）合约管理业主采购供应的材料、设备的经销商或厂家应具备该产品生产或经销的资质；应划分供应商、收货方的责任，明确数量及质量的验收方法、交货地点及保管要求；投标时或订货前，供应商应提交样品、样板或样本，并经业主审核确认，作为进场材料验收依据。2）订货、交货及验收根据工期要求确定交货时间，供应商按照约定交货期组织生产安排；业主有专人协调交货事宜，跟踪从生产、发货、交货、验收移交等事宜。3）技术服务供应商应做好技术指导服务，特殊产品的厂家技术人员对承包商进行使用技术交底指导；必要情况下，可约定厂家人员对施工安装过程进行指导或监控。4）保修应明确供应商的保修责任；退还保修款时，应取得物业管理公司或承包商的意见。工程管理目标及过程控制6.1施工节点进度计划详附件：华润置地华润（南昌）橡树湾一期开发计划表6.1.1项目进度控制措施1）总包施工进度计划审核施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目部审核。项目部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应有具体的安排。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。2）施工过程中施工进度计划审核施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划、周计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性，并提交项目部审查。3）甲方分包项目施工进度计划控制各分包商在进场前，项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，项目部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。6.2工程质量目标及过程控制目标：本工程质量目标达到现行国家及地标验收标准。6.2.1观感6.2.1.11)主控项目面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹；国家标准：空鼓面积不应大于400CM2；且每自然间(标准间)不多于2处可不计；置地企业标准：100％无空鼓。2)一般项目地面表面密实，无地面裂缝、脱皮、麻面、起砂现象；地面坡度满足设计要求，坡向正确，不应有倒泛水和积水现象；踢脚线与墙面应结合紧密，高度一致，出墙厚度均匀；对于有室内楼梯的，楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求；允许偏差应符合规定要求。水泥混凝土、水泥砂浆楼地面允许偏差序号项目允许偏差(MM)检验方法国家标准置地企业标准1表面平整度542M靠尺和塞尺检查2踢脚线上口平直43用5M线和钢尺检查3室内楼梯相临踏步高度差108用2M垂直检测尺检查4室内楼梯踏步两端高度差108观察和钢尺检查5室内旋转楼梯踏步两端高度差55观察和钢尺检查3)过程控制要求地坪施工前，应将砼楼板表面的浮浆、落地灰等清理干净，可使用铣刨机或凿毛机进行机械清理；混凝土配合比和砂浆配合比由试验室试配确定，计量器具经检测合格；严格控制原材料质量，对于普通混凝土和砂浆，碎石含泥量按重量计不得大于2％，砂含泥量按重量计不得大于3％；对于抗渗混凝土，碎石含泥量按重量计不得大于1％，砂含泥量按重量计不得大于3％；水泥混凝土楼地面采用平板振动器振捣密实，对于有地暖层的后浇地面，可采用直径150MM的铁辊碾子碾压密实；有防水要求地面的立管、套管、地漏处封堵无渗漏，应进行蓄水试验；施工完成地面应洒水养护不少于7天；应特别注意入户门内开门时走道与入户地板标高的控制。4)设计要求粗装修地面应预留二次装饰层厚度，一般宜预留20～30MM，应明确公共走道与室内地面、室内地面与阳台、室内地面与厨卫间地面的节点标高。6.2.1)主控项目墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于30mm时，应采取建筑抹灰用钢丝网加强。不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施，应采用建筑抹灰用钢丝网，钢丝网与各基体的搭接宽度不应小于100mm。2)一般项目抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观；墙面抹灰均按照高级抹灰标准控制，墙面抹灰的允许偏差：墙面高级抹灰工程质量的允许偏差序号项目允许偏差(MM)检验方法国家标准1表面平整度32M靠尺和塞尺检查2立面垂直度3用2M垂直检测尺检查用3阴阳角方正3用直角检测尺检查3)过程控制要求抹灰前应检查房间方正；抹灰前应检查墙面结构，砌筑墙体构造柱、圈粱、拉结筋设置剂顶砖砌筑符合图纸及规范要求，砼墙面无裂缝、无渗漏；采用灰饼、拉线方法控制面层高度；基底应清理干净，混凝土表面应凿毛或采用界面剂处理，防止空鼓。4)设计要求采用外墙内保温的做法时，应注意保温层厚度增加，与门、窗的结合部位应注意尺寸影响。6.2.1.1)主控项目腻子应平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和掉粉；腻子材料性能应符合设计和规范要求。2)一般项目表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹；腻子的允许偏差：腻子工程质量的允许偏差序号项目允许偏差(MM)检验方法1表面平整度22M靠尺和塞尺检查2立面垂直度2用2M垂直检测尺检查用3阴阳角方正2用直角检测尺检查3)过程控制要求满刮腻子之前，应将基层缺陷修补平整；满刮腻子不少于两遍，第一遍腻子刮涂完成，应对表面打磨修补。6.2.1.41)主控项目垂直排烟道产品符合《住宅厨房排烟道》JG/T3028-1995;排烟道制品外表面平整、内表面光滑平整、无麻面、蜂窝和孔洞；排烟道制品端面应平整无飞边，且与管体外表面相垂直；排烟道应