小区物业管理的调研报告样本

社区物业管理调研报告关于我区三和社区和金兆园社区物业管理调研报告民进河北区委会物业管理是都市管理和社会建设矛盾集中体现领域，规范物业管理是和谐社会建设总体战略中重要内容。我会于1月至7月对河北区居民社区物业管理状况，特别是对三和社区和金兆园社区进行了调研。现将调研状况报告如下：一、社区物业管理现状三和社区，人口近万人，地处城乡结合部，社区经历了九个物业公司和三届业主委员会，人员较复杂，管理难度较大，现物业公司是容心物业公司于9月接手三和社区物业管理。每年应收物业费100万元，当前只能收上来4万余元，收缴费用局限性以维持寻常开销，水电费均有拖欠。许多业主借道路、房屋质量、绿化、车辆丢失、喷泉等许多问题，拖欠物业费。金兆园社区，入住，共1058户。商品房202户，回迁房660户。12月初物业撤出，后由明星物业接管，次年撤出。当前，电梯维修费无从解决。二、社区物业存在问题尽管两个社区状况有异，但存在有许多共性问题，并在很大限度上反映了我区物业管理现状和病疾。（一）地产遗留问题。由于物业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入，因而开发建设不合理成了日后物业管理众多矛盾根源。开发建设遗留问题重要体当前：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和社区环境与售房时承诺有差别。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积划分拟定和附属用房经营收益分派等问题，是业主与开发商争议核心问题。如金兆园在地产建设阶段，就在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患。三和社区开发商也遗留下房屋质量等问题。这些都为日后物业管理埋下了隐患。（二）物业管理公司管理水平低，人员整体素质不高。一是某些物业管理公司员工缺少客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主合法规定不能及时满足，同步存在侵害业主利益行为。二是某些物业管理公司缺少专业人员。例如寻常维修是物业管理一项很重要工作，维修不及时、不到位，使业主对物业公司服务质量产生怀疑，甚至浮现矛盾。（三）社区业主缺少四种意识。一是缺少整体意识。个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使某些公共设施不能正常使用，难以发挥其应有功能；二是缺少安全意识。少数业主以为房子是自己，属私有财产，便无所顾及在自己小天地里，私拆乱改。三是缺少法制意识。某些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不但破坏了社区整体规划，更侵害了其他业主合法权益。四是缺少环保意识。垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在社区宠物粪便随处可见。（四）物业公司对业主违规行为处置力度不够，没有执法权。而政府相应执法机构又力不从心，执法缺位。例如，对有些业主私搭乱盖、车辆不按规定停放以及破坏社区设施等行为，只能劝告，下整治单，报告政府执法部门，而无她法。成果经常是业主我行我素，导致恶性循环，以至社区环境和设施每况愈下。（五）物业公司收物业费困难。业主以各种理由不缴费，加之，效法者众，物业服务公司收上来物业费越来越少，从公司追求利润经济本性来说，当收入不大于成本或者利润减少时，必然会减少成本，而减少成本直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务公司服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一种恶性循环怪圈。社区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦其实不只是物业服务公司，尚有园区内所有业主。例如三和社区状况就是一种较好例子。相反，现每家每户煤气、水、电、有线电视等费用没有拖欠，由于这是政府行为，如果你不交费，这些职能部门有权停水停电，没有一点商量，当前只有物业费可以拖欠，由于它是公司行为。个别人就是抓住这个漏洞，不交物业费，你不会把我怎么样，这是物业公司当前最挠头事。（六）使用上缺少健全机制和有效监督，大修基金保值、增值难。按条例规定，当确需使用房屋公共维修基金时候，由业主委员会提出，经2/3以上业主批准后，方可申请使用。但事实上，如果修缮部位只涉及到少数业主利益，那么就很难获得社区2/3业主通过，给实际使用导致了困难。此外物业公司预算维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金导致无法运用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取微薄大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨状况下，将有限大修基金保值、增值，缺少有效手段。三、几条建议（一）依照10月1日实行《物权法》关于章节规定和9月1日正式实行《物业管理条例》，研究制定我区《物业管理水平评估细则》，提高物业管理，并做到有法可依。（二）建立政府有关执法部门与物业公司、业主委员会三方联动机制，有效处置社区内各种违法违规行为。并在街道办事处一级设立物业管理纠纷处置办公室，作为三方联动机制行动轴心。（三）为增进物业管理市场发展，哺育物业管理核心品牌，勉励有实力社会实体兴办物业公司，在政策上实行优惠政策，并创造竞争氛围，做大做强我区物业管理业，为我区和谐社区建设锻造实业新军。（四）保证房屋大修基金安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳房屋大修基金委托银行理财，按每个社区（大厦）开一种总帐户，按每户业主缴纳房屋大修基金为每户单独开户，每年利息自动转存到业主户头上。凡需动用大修基金时，必要由大修房屋牵涉到业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算维修费用进行评估后方可动用维修款项，同步对大修基金使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。（五）加大宣传力度，引导人们对的物业消费观念。准时缴纳物业管理服务费、公共水电费、电梯用电费、二次供水电费及一此有关费用是每个业主（住户）必要履行义务，人们应当积极积极履行，任何人无论何种理由拒交物业管理服务费都是违法。调研报告：关于推动南关岭街道物业管理调查与思考党十七大明确指出：“社会稳定是人民群众共同心愿，是改革发展重要前提。要健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参加社会管理格局，健全基层社会管理体制。最大限度激发社会创造活力，最大限度增长和谐因素，最大限度减少不和谐因素”。区委十届六次全会也提出了要全力抓好社会稳定工作，全面贯彻各项工作办法，营造安居乐业社会环境。而物业管理是都市管理和社会建设基本工程，为此，加强居住社区物业管理建设，改进居民生活环境成为人民群众普遍关注热点问题。前不久，按照区委工作布置，南关岭街道党工委在解放思想学习实践活动专项调研阶段，结合地区实际，组织了专项调研小组，就如何推动地区物业管理，增进地区社会和谐稳定进行了专项调研。本次调研，实地走访了某些居委会和物业管理公司，召开了由街道城管部门、物业公司、居委会、业主委员会等单位参加不同层次座谈会，发放了500份居民调查问卷，征求了各个群体意见和建议，现将调研状况报告如下：一、南关岭街道物业管理工作基本状况据调查，南关岭街道共有各类物业建筑面积240万平方米，住宅建筑面积约181万平方米。2万平方米以上居住社区16个，其中，上世纪八十年代此前建成入住社区4个，占总面积25%；九十年代后，按统一规划、统一设计、综合开发建设而成社区12个，占总面积75%。已实行物业管理社区8个，占居住社区50%；成立业主大会社区5个，占实行物业管理社区62.5%。全街共有物业管理公司七家，从业人员300余人。当前，实行物业管理社区内各种管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，尚有单位直管楼等。总体看，物业管理工作具备如下几种特点：一是物业管理市场处在发育初级阶段。当前依然没有实行物业管理居住社区占50%；未收取物业费社区占75%，在收取物业费社区中尚有10%--50%住户以各种理由不缴费。二是物业管理总体水平偏低。重要是物业管理公司数量少、规模比较小，资质级别偏低等；物业管理公司从业人员素质较低，物业服务工作不到位。三是物业管理行业监管体制不健全。对物业管理公司监督检查及规范化经营缺少制度支撑，对社区物业管理自治方式缺少科学性摸索。二、物业管理工作存在重要问题近年来，各新建社区积极通过公开招投标选聘前期物业管理公司，着力搭建社区自治新型组织平台，物业管理工作获得了一定成绩，也总结了某些经验，但由于体制、观念、机制等因素影响，物业管理工作仍存在如下四个方面问题：1、开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在问题，本地区也不例外。问题重要涉及变更规划、配套设施不贯彻、房屋及附属设备质量不合格等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，据调查，在有物业公司社区，57%受访者以为居住社区物业公司没有尽到管理责任，68%受访者以为居住社区技防办法不健全。2、物业管理公司定位不合理。当前，据调查，既有物业管理公司规模小、资质级别低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，缺少市场竞争力。在7家物业管理公司中，按资质分类，一级资质仅有1家，别的6家均为三级资质，按照性质分，2家由村公司物业转制而来，别的是市内物业分公司.个别物业公司受旧体制影响比较深，习惯上以管理者自居，服务意识差；有些公司低水平服务、高原则收费；有些公司错误以为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工培训和严格规范制度管理，导致人员素质普遍偏低；有些公司不经业主批准，擅自经营物业共用部位，侵害了业主合法权益。3、某些业主观念陈旧且缺少合伙性。大某些居住人群收入水平不高，对物业管理收费理解尚未到位，不乐意按照当前价格享有较为全面物业管理服务。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常浮现业主权利滥用现象。据调查显示，只有1%受访者对《大连市都市住宅社区物业管理办法》很理解，不理解多达87%；71%受访者表达不理解《中华人民共和国物权法》关于房产权利方面规定。业主互相不熟悉，往往浮现“谁都可以牵头成立业主大会，但谁都无法真正成立业主大会”无序局面，业主委员会权威受到质疑。据调查显示，55%受访者所居住社区没有成立业主委员会；当居住方面合法权益受到侵害时，更多人倾向于选取通过居委会维权；87%受访者以为业主委员会作用发挥不好，居委会作用发挥好。4、政府有关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和互相配合问题，有些是行政监管关系，有些是业务合伙关系。当前，政府有关职能部门之间关系以及与物业管理公司、业主、居委会等有关部门关系尚未理顺，责权利划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。此外，开发商、物业公司、业主以及政府有关职能部门之间衔接也存在某些问题。如本应由政府提供公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既承担一种公司责任，又承担着某些政府公共服务职能等等。三、加强物业管理工作建议和意见南关岭地区地处城乡结合部，物业管理具备一定特殊性，需要摸索适合街道实际物业管理模式。通过本次调研，提出如下几条建议：1、推广物业管理公司前期介入法。物业管理公司前期介入是指物业管理公司在正式接管物业之前就参加物业管理社区“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有助于避免开发项目在设计、施工和配套方面浮现后期物业管理难以解决问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理隐患，有助于形成房地产开发公司、物业管理公司及业主和谐相处，三方共赢良好局面。建议政府有关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手进一步研究，加强引导，推动物业管理公司前期介入工作。2、成立物业管理行业协会并积极发挥作用。应由街道有关部门协调各物业公司成立物业管理行业协会。充分发挥物业管理行业协会在为物业管理公司提供交流平台，增进行业自律，推动公平竞争，协调利益冲突，维护公司合法权益等方面作用。协会应着力开展如下几方面工作：摸清行业基本状况，研究行业发展理论；建立行业自律机制，规范公司经营行为；反映公司合理诉求，维护公司合法权益；开展各种形式活动，形成行业凝聚力；对的引导舆论宣传，树立行业良好形象；加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教诲机制。3、建立健全长效管理机制。要建立和完善对开发商诚信考核机制，特别是对其开发社区物业管理好坏考核，使其注重树立品牌意识，做好建管衔接；行业主管部门要变化姿态，充分运用全方位媒体手段积极宣传物业管理必要性；物业管理公司应抛弃行政管理方式，加大对业主情感投入，与业主建立良性互动，用更好服务获得业主理解和配合，政府关于部门和社区应组织成立物业调解协调机构，完善社区党总支、居委会、业主及业主委员会、物业管理公司四方自治组织联动议事平台，理顺物业管理体系，建立基层管理长效机制。4、摸索物业分类管理模式。应依照当前物业管理特殊性，有针对性对居住社区特点摸索不同物业管理模式。对于某些老旧社区来说，由于观念限制和硬件条件制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对此类长期以来欠账较多老旧社区，政府关于部门及产权单位应加强资金合理投入，摸索规范物业管理以外新形式，如充分延伸居民委员会作用，或发动群众建立自我管理自治组织，力求用比较低成本解决物业管理基本需要问题。对于新建商品房社区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化管理模式，为公司创造更好公平竞争环境，逐渐打造代表自身核心竞争力物业管理公司品牌。5、大力提高居民自治水平。物业管理处在发展时期，配套政策尚不健全，不也许事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调节，就有也许陷入无法缓和对立困境。因而，在物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设内容，完善乡规民约，提高居民权利义务意识，在对的行使民主权利基本上，承担民主管理责任。如大北物业公司与社区联合进一步开展调查研究，剖析居民区中缺少公德体现，针对性地建立乡规民约，哺育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自擅自利现象，大力提高社区社会公德和家庭美德水准，收到了良好效果。6、提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要，积极摸索、大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能培训，运用先进管理手段，在公司内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效绩效考核体系，减少公司管理成本。要从寻常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、有关信息反馈等方面理解物业服务与否满足业主需求，从而制定相应办法。如鸿诚物业公司开展“敬业爱岗、优质服务”活动，调动员工工作积极性，激发技术革新，增进了物业管理、服务工作再上新台阶。市政协发布调研报告:物业管理存在六大弊病市政协昨发布社区物业管理问题调研报告：物业管理存在六大弊病，社区物业管理问题关系千千万万北京市民寻常生活。昨天，市政协召开专项新闻发布会，发布了市政协常委会《关于北京市居住社区物业管理问题建议案及调研报告》，针对社区物业管理六大弊病提出了详细诊治药方，建议市政府在街道办事处设立物业管理纠纷专业调解机构。参加调研课题曾广宇委员向记者表达，当前我市社区物业管理存在开发建设遗留、收费难、业主委员会难组建、物业服务亟待规范、管理体制不顺及法律法规不完善六大问题。李少华委员简介说，我市新建3077个社区中，仅有11.7%成立了业主委员会，仍有近90%社区没有成立业主委员会。焦点发布社区物业管理有六大问题弊病一开发建设遗留问题成物业纠纷主因市政协调研报告以为，既有商品房社区发生物业纠纷中，相称数量源于开发建设遗留问题。开发建设遗留问题重要体当前：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和社区环境与售房时承诺有差别。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积划分拟定和附属用房经营收益分派等问题，是业主与开发商争议核心问题。我市多起较大物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施归属不清，产权不明。弊病二物业管理公司普遍收费难曾广宇委员表达，导致收费率低因素也是多方面。一是物业收费制定不公开透明，在前期，业主主线没有“讨价还价”余地。二是物业管理公司服务不到位。三是低收入群体经济承受能力有限。四是问题不能得到及时解决，居民不满情绪影响交费。五是业主消费意识尚未形成。某些业主商品意识、物业消费意识和责任意识没有确立。弊病三物业服务行为不规范李少华委员以为，我市物业管理公司管理和培训没有及时跟上。此外，我市物业管理收费大多采用包干制形式，物业公司在物业寻常维护上收支不透明，业主对物业管理公司服务缺少客观评价根据，服务水平难以量化。个别物业公司甚至越权管理，少服务、多收费、乱收费，侵占业主利益，引起冲突。弊病四业主大会、业主委员会组建难导致这一问题客观因素：一是某些社区开发期较长，社区内物业管理区域难以拟定，导致业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会组织成立缺少可操作性指引；三是某些社区规模较大、业主数量多，组织数量众多、互相之间不熟悉业主共同进行选举、决策等事务，自身复杂限度超过了想象；四是业主参加意识不强，缺少“有能力、有权威”组织者。弊病五政府职能缺位监管体制不顺当前承担物业行政管理职责是市建委物业处和社区办，全市物业管理体制没有形成统一管理模式。居委会和街道办事处，由于没有明确法定职责，也不能插手解决。因而，凡是居住社区物业管理大事、小事，都去找政府，导致物业纠纷投诉率高、调解率低。弊病六法律法规不完善不配套社区物业管理还没有形成完整、系统法律体系，缺少有效法规加以规范，导致行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝。我市物业管理条例实行细则至今仍未出台，诸多详细问题解决无法可依。对症下药调研报告开出七剂良方一是高度注重居住社区物业管理在构建和谐社区中作用，强化对物业管理行政监管。二是整顿居住社区物业管理市场，积极解决开发建设遗留问题。三是规范物业管理，严格市场管理，建议在街道办事处设立物业管理纠纷专业调解机构。四是完善物业管理法规配套。五是健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治有机结合。六是积极摸索建立老旧社区物业管理长效机制，依照低收入群体物业管理需要，建立以社区居委会为主、统一组织协调物业管理新机制。七是加大宣传力度，推广先进经验，明晰各方权利和义务，对的引导人们物业消费观念。权威访谈物业投诉已大幅下降市建委新闻发言人表达，本次对全市物业管理中存在问题进行摸底调查就是为此后逐渐解决这些问题进行前期准备。从去年终开始，市建委就已开始积极研究制定《物业管理规定实行细则》，当前该细则已经所有制定完毕，并交由人大部门进行立法程序，预测不久便可出台。据记录，市建委接到物业投诉也正在呈下降趋势，由本来6大类投诉中排名第二下降到了最后一位。该发言人表达，成熟国家物业管理历史超过1，而中华人民共和国最早开始物业管理都市深圳，经验但是20近年，北京开始物业管理工作还不到。因而，经验局限性使得咱们在工作中的确遇到了许许多多问题，如业主不能按期交纳物业费、物业服务原则受到质疑等等。下一步，市建委会继续对当前北京物业管理中存在问题，如究竟物业服务达到如何原则才算规范等展开有关对策研究和制定。但这些问题都需要政府部门逐渐进行研究和解决，不是一蹴而就事情。误区之一：物业公司只要与业主形成“事实服务”，物业公司服务好坏都对业主个人没关系，只要有人交费，全体业主就必要交费。误区之二：物业公司是新生事物，与既有公司有本质区别，可以不受既有公司法、合同法等等国家大法规范，必要从新单独立法，诸如：“事实服务”（当前国家大法没有）、物业费必要无条件交，业主维权不得回绝交物业管理费。误区之三：法院判决物业纠纷案件不是由于物业公司服务不好，而是由于业主不交费，物业公司没法服务好导致，因此只能判业主败诉。法院不是你业主讲理地方。误区之四：法院如果判物业公司败诉，老百姓生活就没有人管理了，就会天下大乱，物业公司尽管服务不好，你也忍了吧！总比没人管强！否则，天下大乱责任就该算在咱们法院头上了！咱们可不能承担！误区之五：法院受理物业纠纷案件巨增，不是由于我法院只判物业公司胜诉导致，法院也有判一种两个业主胜诉呢！只要我法院用国家机器强制力协助物业公司把你们业主全体物业费都收上来，你看她物业公司还告不告你！误区之六：物业管理主管部门社区办不论物业公司服务问题，以为这归工商部门管，我社区办只管物业公司准入，哪个物业公司不通过我社区办批准就别想进入你想进入市场，这个可不能归工商部门管，社区办嘛，物业管理主管部门嘛！！她工商部门管不着物业公司！至于业主呀、服务呀别找我社区办，我社区办一无权二无钱，找我也不论，当前我社区办批准哪个物业公司在哪管理就在哪！你业主告到法院也解决不了吧？！你业主就给我乖乖交费，否则，有法院判决关你拘留所，看你交不交！只要物业公司有钱，就不愁我社区办——物业公司主管部门缺钱！我社区办有了钱才干管理你们这些业主问题，否则我没法管！误区之七：物业公司服务是对全体社区居民，不也许只对你几户服务不好，你有证据也没用，政府社区办和法院只为大多数人服务，三个代表嘛！不是为你个人服务。误区之八：你业主维权只能先成立居委会，再成立业委会才干维权，要么还要等物权法出台，物业公司特殊！虽然她也是经营性公司，但抓她服务质量解决不了问题。别公司有质量问题老百姓不满意不给钱她就会被裁减，可不能监管物业公司质量问题，那样会天下大乱！误区之九：业主成分太复杂，是乌合之众，联合起来不满意物业公司服务，就是不满意政府，反对物业公司就是反政府，就是不安定因素！政府主管部门不作为和法院枉法裁判是不会构成不安定！误区之十：不交物业管理费业主就是侵犯了交费业主利益！由于物业公司是神，她象上帝同样会对所有业主一视同仁！我交了，你就必要交！否则我心态就不平衡，这样就不是和谐社会！北京有一家外地装修公司，为了在北京立足提出“先装修后付款”，这个公司做法是规定她职工不论客户如何挑毛病，挑到哪儿就改到哪儿，直到客户满意。大多数客户就是由于该公司真诚服务态度，其实不也许完全满意也自觉付了款，该公司不但没有被“赖帐人”拖垮，生意越做越大。中华人民共和国老百姓以几千年老式“上善若水，厚德载物”为精神支柱，是世界上很容易知足老百姓。真正恶意欠费人是不敢公开更不敢上法庭！物业公司在选取告哪些业主时是不敢告那些不讲理业主！她们普通选取是一小某些维权意识最强、真正讲理业主告上法庭，这样法院必定会制裁这些业主，其她业主必然乖乖交费——达到既减少公司诉讼成本，又到达全面收费目！这个事实最阐明当前，由于政府主管部门有明显官商勾结主观也许性并“有所为有所不为”和法院判决一边倒，才会使如此多物业公司恶人先告状而有恃无恐将讲理业主告上法庭！当前物业管理形势是物业公司服务无人监管，政府主管部门社区办和法院眼睛所有盯住物业管理费！在现实生活中，经常存在房地产开发商逼迫业主接受其指定物业管理公司物业管理公司服务中究竟设立了什么陷阱？其中涉及了哪些法律问题？消费者应当采用什么对策？陷阱一拒缴物管费业主遭停水断电体现：某物业公司规定，物业管理费、水电费捆绑收取，对回绝缴纳物业管理费住户，物业有权停水、停电。法律问题：水、电、气提供与使用是业主与水、电、气供应商之间形成一种法律关系，而业主与物业公司之间是物业服务法律关系，物业公司无权对业主停水、停电、停气。该条款明显违背了法律规定。陷阱二装修建筑垃圾物管不运也收费体现：某物业公司规定，业主装修时，不论运不运建筑垃圾，都必要缴建筑垃圾运送费4元/平方米。法律问题：《消费者权益保护法》第九条规定，“消费者享有自主选取商品或者服务权利”。据此，若业主自行运送垃圾，未接受物业公司运送垃圾服务，就不应向物业公司缴纳该笔运送费。该条款实质是强制业主消费，明显违背了法律规定。陷阱三泊车要收费丢失损坏物管却不赔？体现：某公司物业管理规定，停车场停放车×元/月，车辆损坏或丢失，以及车内物品丢失或损坏，均由车主自己承担责任。法律问题：业主向物业公司缴纳停车费，两者之间形成保管合同。《合同法》第374条规定：“保管期间，因保管人保管不善导致保管物毁损、灭失，保管人应当承担损害补偿责任。”物业公司以告示形式，规定将其应尽看守义务车辆所发生一切损失都推由业主承担，违背了合同公平原则。陷阱四业主居屋不得用于办公体现：某物业公司规定，不准业主将居屋用于办公。法律问题：业主享有房屋所有权，因而，业主依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分权利。只要业主对房屋处分不违背法律法规强制性规定，她人就无权干涉。在订立物业合同之前，应仔细阅读合同条款，看其中与否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。当前，在订立物业合同中，业重要注意如下几点：1．入住新居住地，第一次订立物业管理合同期限最长应为两年。两年后，购房者应构成业主委员会，由业主委员会挑选新物业管理公司，委托其对物业进行管理。2．订立物业合同之前，应明确所购物业类型，是公寓，还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等），不同类型物业，有不同管理原则、收费原则。3．有些收费项目是超前征收，违背关于规定。如有社区有线电视尚未接通，却收取费用；有物业承诺安装可视对讲门铃，尚未安装就提前收费等。4．有费用未获批准，就被先执行。物业公司某些费用需要通过有关部门审批，才可收取。有物业公司在审批尚未通过时，提前收取，也是不对。5．巧立名录各种费用。有物业公司为了多收费，巧立各种名录，如装修配合费等。这些都是物价部门和有关部门所禁止。消费者在订立物业合同步，应对照物业收费原则仔细核对。原则中没有收费项目，可规定对方出示关于部门文献，否则有权拒交。（本刊法律顾问上海市东方正义律师事务所黄可磊律师）UID（UbiquitousIDentifications）全称是计算无处不在。将电子标签嵌入各物体中，使之互相通信，进行信息解决，让咱们时刻掌握咱们所要信息提高咱们更高水平信息服务和环境控制，这种环境称其为“计算无处不在”。RFID(RadioFrequencyIDdentification)全称是无线射频辨认技术，最简朴RFID系统是由电子标签（Tag）、阅读器（Reader）和天线（Antenna）、数据库三某些构成：当电子标签进入磁场区域接受阅读器发出电磁信号，电子标签产生感应电流从而获得能量，发出编码等信息，该信息被读写器读取、写入，也就是运用无线电波对信息载体进行读写。与其他辨认技术相比，RFID技术具备防水、耐高温、使用寿命长、读取距离大、读取速度快、标签上信息可以加密、存储数据容量更大、存储信息更改等长处。RFID技术已应用到众多行业：门禁保安、生产制造、仓储管理、零售业、医药业、票据证件管理、RFID卡收费、电子门票、防伪打假、物流货运追踪、火车和货运集装箱辨认运动计时等。物流与供应管理物流管理是公司行为，是客户服务手段。物流管理是为了谋求物流总成本最低或者在既定物流总成本约束下使客户服务水平更高。物流管理最基本要素活动是什么呢？答是货运管理和仓储管理。那么不难得出物流管理内涵是对运送和仓储综合管理结论。那么如何提高运送和仓储综合管理呢？这就是咱们提出用RFID管理物流理念。物流与供应链管理被以为是智能电子标签应用最大舞台。虽然既有IT和自动化技术大大提高了该领域效率，但有诸多工作仍重要依托人工来完毕，例如货品清点、盘库和数据录入等，而手持式条形码辨认器等辅助工具，效率低下、差错率高等问题依然无法得到有效解决一、物品配送管理配送中心拣货作业是最繁重、最易出差错工作。信息精确性和及时性是供应链与物流管理核心，这恰恰是RFID技术最突出长处之一。如果每件商品都贴上了智能标签，无需打开产品外包装，系统就可以对其成箱成包地进行辨认，从而精确地随时获得产品有关信息，例如种类、生产商、生产时间、生产地点、颜色、尺寸等等。智能电子标签系统可以实现对商品从原料、半成品、成品、运送、仓储、配送、上架、最后销售，甚至退货解决等所有环节进行实时监控，不但能极大地提高自动化限度，并且可以大幅减少差错率，从而明显提高供应链透明度和管理效率。二、仓储管理智能电子电子标签系统，可用于智能仓库货品管理，有效解决同仓库及货品流动关于信息管理，不但可增长一天内解决货品件数，还监看着这些货品一切流动信息。普通而言，读写器贴在货品要通过仓库大门边上，，每个货品都贴电子标签，所有电子标签信息都被存储在仓库中心计算机里，该货品关于信息都能在计算机里查到。当货品被装走运往别地时，读写器辨认并告知计算中心它被放在哪里。这样管理中心可以实时地理解到已经生产了多少产品和发送了多少产品，并可自动辨认货品，拟定货品位置。智能电子标签能完全有效地解决仓库里与货品流动关于信息管理，它不但监看着这些货品一切信息，可以实时地理解到已经生产了多少产品和发送了多少产品，并可自动辨认货品，拟定货品位置。三、物品追踪辨认可以跟踪包裹在递送过程中所处位置，是UID中心核心竞争力之所在。智能标签浮现，有望变化这个竞争格局——如果在行李、快件或者包裹标签中贴上智能标签，不但可以实现分捡过程全自动化，并且当这些物品到达某个地方，标签信息就会被自动读入系统，并融入“UID中心”供顾客和公司查询。这样，各个公司不但可以像UID中心那样提供包裹位置，并且位置更加精确、成本也也许要低得多。如在航空领域，全球航空业每年以6％速度迅速增长，旅客数量不断增长，老式航空包裹解决流程正面临着巨大压力。能提供迅速精确航空行李服务，已成为航空公司和机场提供良好服务、增强市场竞争力重要手段。要增长行李解决容量，解决每一件行李时间必要减少，同步要保证每件行李安全，防止出错，如此将使航空公司运用RFID上之重量数据加重而很容易侦测到旅客运用转机夹带非法物品也许性.此外,旅客报届时不再需要使用扫瞄条形码器,亦可达到简化手续流程好处。智能标签浮现满足了这一需求。英国航空、日本航空和新加坡航空在成功电子标签跟踪行李后，德尔塔航空（DeltaAirLines）也宣布将在某些航班上进行类似实验。此外还可以用智能标签保护和跟踪财产。将智能标签贴在重要物资如计算机、传真机、文献、复印机或其他实验室用品上，公司可以自动跟踪管理这些有价值财产，可以跟踪一种物品从某一建筑物离开，或是用报警方式限制物品离开某地。RFID对物流管理特别在需要对物品进行跟踪或分类管理上，因而众多商家对RFID技术前景非常看好，以为其最后将取代老式条形码。当前，零售商品辨认大多是采用条形码来实现，在商品被出售时，通过条码辨认器进行辨认，条码数据在整个流通过程中只辨认一次。而另一方面，RFID不需要人工去辨认标签，读写器只需250毫秒就可以从射频标签中读出与商品有关数据，有某些读写器甚至可以每秒读取200个标签数据，这比老式扫描方式要快1000倍。但即便是在零售业，RFID技术也只是刚开始发挥其潜力。由于沃尔玛公司规定供应商在前必要采用射频辨认技术，众多应用系统开发商纷纷升级程序，Sun、SAP、甲骨文、IBM等公司都开始在其主流产品中集成射频鉴别技术。随着社会信息化限度提高，科学技术进步，特别是在众多商家大力推动下，RFID技术应用将会逐渐渗入到社会生活方方面面，它将具备辽阔发展前景。关于旧住宅社区物业管理问题与建议物业管理是随着国家房地产业，特别是住宅产业发展而逐渐发展起来。当人们生活水平逐渐提高后，人们就更关注生活质量，关注居住环境寻常保养和维护，尽量使住宅社区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。依照政府关于物业管理关于规定，新建社区必要实行物业管理制度，而旧社区却在履行物业管理过程中，遇到了诸多困难和问题。重要有如下几种方面。一、居民观念需转变近年来筹划经济体制下形成居民住房福利制度，使诸多居民还存在免费享有服务老式观念，习惯了由单位房产管理部门或房管所管房模式，以为实行物业管理就是想多收钱，如果实行物业管理需要收费，也应当由单位交，住房消费意识淡薄。二、硬件条件相对落后旧社区在建设之初重要是为理解决居民住房困难问题，社区规划方案比较简朴。随着都市人民生活水平提高，硬件设施重要有如下某些局限性：涉及绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。三、产权形式多样旧社区普遍存在住房产权形式多样特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居承租房，居民承租房。住房产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（涉及中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有房产）、托管房、二手房产权人等。四、存在多头物业管理现象产权形式多样化，使社区形成多家物业管理单位同步对社区不同物业进行管理局面。重要有：单位自管房物业管理公司，房管局直管公房物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。五、对旧社区基本设施进行改造资金缺口较大旧社区实行物业管理，改进居民生活环境，必要对社区基本设施进行不同限度改造，如社区进行封闭、绿化美化、道路修整等。依照改造项目多少和改造级别不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实行物业管理一种重要问题。六、物业管理收费困难已经实行了物业管理社区，甚至物业管理水平比较好社区，也存在物业管理收费困难问题。旧社区物业管理收费经物价部门核准，当前最低收费原则为每平方米0.15元，普通社区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉费用，诸多物业管理公司只能收到30%左右。七、管委会作用有待进一步发挥实行了物业管理社区普通都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素影响，很难发挥其应有作用。如，依照关于规定，业主委员会成员必要是拥有较大面积房屋产权产权人，但产权单位怕规定出资整治社区环境或承担其她经济责任，就不乐意参加业主委员会，已经参加到业主委员会个人，甚至规定退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行有关职责。八、社区管理与物业管理存在矛盾社区管理与物业管理在对社区物业实行管理问题上存在矛盾。有社区委员会以获利为目，与物业管理公司争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位专项资金承担过来，进行关于物业专项管理。有社区委员会出租社区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对社区内绿化、卫生、保安导致某些影响。针对当前旧住宅社区物业管理工作中存在重要问题，提出如下建议：其一、加快、加强物业管理立法工作当前物业管理中浮现纠