【房地产企业投资环境及投资策略探析9200字（论文）】

第页共12页房地产企业投资环境及投资策略分析目录TOC\o"1-3"\h\u2029第一章绪论 1223011.1选题背景与选题意义 1230721.1.1选题背景 1135871.1.2选题意义 159431.2相关概念界定 2314861.2.2房地产投资 2183041.3研究思路与创新点 2305011.3.1研究思路 2293521.3.2创新与不足 217145第二章文献综述 389432.1房地产投资市场文献综述 310242.2城投债相关文献综述 4171192.3文献综评 428988第三章房地产企业投资环境及投资策略分析 4127153.1房地产企业投资策略 4103623.1.1投资决策概念原理及内容 429853.1.2投资风险分析 5316023.2房地产企业投资环境 6203603.2.1投资环境的概念及评价意义 6232043.2.2投资环境的影响因素 63622第四章城投债对房地产投资的影响 7297764.1城投债对房地产投资影响分析 75684.1.1城投债发行及资金用途论述 740934.2城投债规模对房地产投资影响传导机制 856714.3城投债规模对房地产投资产生挤出效应 9131624.3.1挤出效应概念 9209374.3.2城投债规模对房地产投资产生挤出效应 917381第五章应对城投债对房地产投资影响措施 10140435.1政府合理规划城投债发行规模 10121085.2房地产企业理性投资 102671参考文献 11绪论1.1选题背景与选题意义1.1.1选题背景自1978年以来，中国房地产市场进行了住房商品化、土地产权等改革，经过40余年的发展与变化，房地产业虽然较之国外起步较晚，但已日渐成熟成为中国重要的GDP支撑产业。2007年美国次贷危机以来，为应对全球金融危机，中国政府实施了“4万亿计划”以促进宏观投资的稳定，而房地产投资市场成为了最直接的受影响行业，进入迅速发展，甚至形成地产经济泡沫的局势。过去十年间，经过数轮的房价上涨，房地产投资市场逐渐趋于稳定，国家调控大力出击，“房住不炒”，“一城一策”等调控手段相继出台，控制住了房地产经济过热等现象，同时“去杠杆”政策也使房地产市场进入了较为收紧的阶段。中国《预算法》规定，除国务院特许外，地方政府无发行债券进行融资的权利。所以，为了避免与政策监管形成冲突，又要满足财政融资，各地纷纷成立城投公司，作为融资平台以代替政府发行城投债，进行日常的政府支出与基础设施建设。城投债也成为了近几年债券市场最炙手可热的产品，业内“城投信仰”的说法，即城投债不存在违约风险使得资本市场纷纷倾注资金持有债券。那么，城投债的发行规模，一定程度上反应了当地城市建设先进程度，同时债务的增加，也带来了居民可支配收入的增长，促进社会需求增加与经济增长，这两点同时影响着房产需求的增长，从而对当地房地产投资额有着直接或者间接的影响。1.1.2选题意义房地产从2003年被确定为国民支柱经济产业，地方房地产投资额成为了重要的经济观测指标，也对当地土地开发与房价管控有着重要的指导意义，随着我国现代化建设进程的推进，城镇化建设更是一马当先成为了重要的考核指标，各地政府在进行大规模基础设施建设投资的同时，对房地产业的投资也是逐年升高，土地财政也成为了重要的政府刺激经济的手段。与此同时，伴随着肆万亿计划与房地产市场泡沫而来的是房价的连番上涨，产生了许多经济问题和社会问题。研究意义在于:（1）为地方政府解释关于由于举债与城镇化建设方面传导至房地产市场的原因，对合理举债合理城镇建设提供意见。（2）为房地产企业对某地的投资决策提供科学可行的意见，从当地政府举债程度的视角分析该地房地产市场投资可行度。1.2相关概念界定城投债，即“城市投资与建设债券”，是由地方政府成立的城投公司作为融资平台对政府提供准财政支持，募集资金主要应用于保障性住房、基础设施建设、环境保护工程等公益项目建设。城投债定义可以区分为广义与狭义，狭义城投债单指地方城投公司发行的企业债券；而广义的城投债同时包含了企业债与中期票据、短融票据。城投债虽然属于企业债的一种，但它的用与城市基础设施建设的资金流向又与一般企业债有所不同。发行方面，城投债不受预算法的约束，并且享有政府给予的优惠政策，发行过程合法合规，是极具中国特色的一种准市政债券。1.2.2房地产投资房地产投资指的是房地产开发和投资，简称REI，土地开发，住房建设和房地产管理都属于其中的一部分，是非常重要的经济观测指标。1978年土地政策的调整使得中国房地产行业开始了四十余年的市场化道路，房地产业成为了中国重要的经济支柱行业。1978年-1984年中国房产改革制度进入试点期，1984-1992年房改政策开始逐渐向全国推行，使得人们的住房观念发生了本质的变化。1993-1998年房地产市场进入快车道，广东部分城市出现了炒房热，炒房团。1999年以后，房地产开始成为了经济增长的重要支撑点，市场需求非常旺盛，金融业对于房地产市场的支持力度也逐渐加大。2004-2007年，房地产进入爆发式增长阶段，开始出现许多不合理的现象，因此中央出台了一系列管控政策进行全面的调控。2011年“新国八条”、2013年“新国五条”的颁布，清理了市场泡沫，进行新一轮的洗牌。2015年供给侧结构性改革这一大方向的出台，配合创新驱动发展战略，中国房地产市场相应调整，通过“财富效应”“投资效应“租赁效应”等更有效的的发挥其经济中的产业作用。1.3研究思路与创新点1.3.1研究思路本文以当下热门的政府平台融资工具城投债入手，探究其发行对于当地经济现象的影响，考虑到政府近期对房地产市场的限购等调控手段，遂想要找到城投债的发行规模是否会对房地产市场产生直接或间接的影响。在仔细研读前人研究文献和明确定义后，以公共投资理论为主要研究理论基础，结合对房地产企业投资策略、投资环境因素的研究，分析出了城投债发行对房地产投资影响的传导机制以及循环机理。最后结合以实证研究，验证理论分析的假设，并对政府调控房地产市场以及房地产商投资选择给出合理意见。1.3.2创新与不足现有研究很多从现在我国房价过高的热点现象出发，讨论政府债务融资对房地产调控的影响。本文则选取城镇化建设的主要资金来源城投债为解释变量，观测其发行对房地产投资额的影响，讨论了房价过热现象源头的房地产投资的变动情况，并且对房地产投资策略、因素等方面进行仔细论证以此串联城投债发行规模如何通过影响城镇化建设等原因传导至房地产商的投资决策。由于数据可得性等原因，本文采取省级面板数据过于粗糙，同时，城投债发行历史较短，导致其数据样本较小，上述两个原因对实证结果的可靠性造成一定的影响。文献综述2.1房地产投资市场文献综述房地产市场近几年逐渐成为了最为重要，投资回报较高的市场，其市场特点为长周期、高回报、高风险、受政策影响较大等。而我国房地产市场更是如此，人们传统观念上的“有房才有家”也促使房子成为了一种生活刚需，促进着房地产需求市场持续的发展，相应的房地产投资市场也持续火爆，政府对地产市场的管控也持续升级。地产泡沫，存量房等问题亟需解决，房地产投资市场风险升级。沈晓娟（2020）研究发现，在当前地产行业处于下行周期，风险系数增大的情况下，房产商应采取投资分散策略，根据具体对不同区域进行房地产投资，并进行科学的基础测算。李秋霖（2019）研究发现我国房地产市场供求失衡的原因由市场、政府、开发商与置业者四方决定，市场方面应尽快建立完善的二级房地产市场如租赁、中介；政府方面需大力发展经济适用房、廉租房等给中低收入群体一定的政策倾斜；开放商方面应放弃对短期利益的追求，积极响应政策号召，用科学的计量观测指标定制房地产投资策略；置业者应理性购房，坚持房住不炒的政策。周鹏等（2010）研究发现并提出了衡量房地产投资环境评价的主要指标，基于主成分分析和德尔菲法的房地产投资环境综合评价体系，对我国30个省会城市房地产投资环境进行分析与评价，得到经济金融环境、消费环境、基础设施建设环境的评价指标。房地产价格变动的单向格兰杰原因,人口半城镇化率的提高对房地产价格上涨具有程度较大和时间较为持久的正向作用。余倩妮（2019）研究发现了公共服务支出对于当地房地产市场的影响，认为公共物品的资本化会显著推升当地房价，从而促进房地产投资。梁瑾瑜（2017）研究发现货币政策与信贷政策传导对房地产市场的影响，认为信贷政策对房地产融资渠道影响较大。2.2城投债相关文献综述Green（1993）研究发现“财权与事权不匹配”会使得政府过度举债，税收不能弥补财政投资缺口，举债成为了政府的优选。贾康等（2010）研究发现虽然分税制改革对收入分配规则进行了整改，但政府的支出责任依然重大当地政府为实现政治利益目标对发行债券需求仍然很大。GDP的增长是地方政府政绩的考核标准，于海峰和崔迪研（2010）究发现地方政府不得不通过举借债务来加大投资，以此来刺激经济的增长，这也成为了工业化水平发展、完善城市功能的基础财政支付制度并非完善。尹启华和陈志斌（2015）研究发现我国当地政府的财政的缺口由中央负责，进行一定程度的财政补贴。横向来看，经济发展程度不平衡，东部、中部和西部经济水平差异巨大，但各地政府都采取举债融资的办法。郭玉清等（2014）研究发现从有限理性的角度分析，地方政府囿于信息不完备性和认知有限性在举债过程中不可能做出完全理性的决策，往往会仿效其他地方政府的习惯性做法。2.3文献综评国内学者针对房地产投资影响因素研究范围较广，认为多种经济指标都会对其产生正向或者反向的影响，包括：货币政策与信贷规模、房价的波动、GDP增速、城镇化率、城市基础设施建设程度等等。有关于城投债发行规模与各项经济指标的关系，国内曾有学者研究了城投债与地方GDP关系、城投债与人口城镇化关系、城投债与地方政府支出性偏好的联系。总体来说，城投债发行规模与房地产投资规模，通过研读各位学者的著作，是有很强的联系的，但对于二者的直接性的研究还未曾有人涉及。本文基于前人的研究成果，探索城投债规模对地方房地产规模的影响，期望找到二者之间的联系，从而为城投公司、地方政府、房地产投资企业提供战略上的参考。房地产企业投资环境及投资策略分析3.1房地产企业投资策略3.1.1投资决策概念原理及内容房地产投资决策时指地产商经过对投资标的科学性研究，对拟建项目进行可行性分析的一种程序。做出正确的决策往往是一件极具挑战的事情，这不仅仅需要决策者对项目本身的深度了解，同时也需要一整套科学的方法结合准确的数据、信息收集进行准确的判断：（1）安全性原则，任何一笔投资首先要考虑的便是资金安全性，房地产企业通常运用IRR内部收益率法，净利润预测法进行资金回笼的测算。对于资金安全性的衡量实际上就是对风险发生的可能性测算，房地产行业本身属于高周转、高风险行业，所以安全性原则是一起投资决策的基础，优秀的投资者会在方案中尽可能的将风险系数降到最低点。（2）经济效益原则，房地产市场竞争激烈，招拍挂拿地政策的出台更是使得行业有强者更强的趋势，所以在保证资金链安全的情况下，应尽可能的快速扩张、获得利润。（3）系统性原则，指的是房地产商在做出投资之前，要全面的进行市场信息的收集，国家政策新规、土地出售信息、人口及需求信息，在此基础上进行整合，系统性的决策。经过经营分析，预测各项目标、内外部环境后，在此基础上再进行制定数套可行性的方案，并制定决策模型，从中选取最优方案：（1）确定投资决策目标，合理的投资目标是做出决策的指向标，不同目标的制定会影响着决策的走向。一般的，地产企业的目标包括，高额利润、提升社会影响力、环境效益、品牌价值提升等。合理的目标应该是可以厘清各部门责任及其时间进度，衡量其成果完成度。另外的，决策目标往往在现实中是多个目标的混合集，所以要处理好目标存在的内生矛盾性，进行最优决策（2）制定可行投资方案，根据房地产投资的前中后期，投资方案又对投资时机、投资区位以及建成后的投资物业类型进行细致划分。一般的，投资方案制定需要两种以上，以便优选（3）风险测度，房地产业项目影响因素众多，又具有位置固定性，前期投入较大等特点，所以风险的把控对收益的可得性至关重要。3.1.2投资风险分析房地产投资是较为标准的高风险高收益投资，受到国家调控、地区经济变化、市场动态信息、自然因素等各种方面的直接影响，其特点有：（1）房地产的不可移动性风险，房地产投资作为不动产投资的一种，其不可移动性锁定了地段决定了其主要价值。所以，地理位置因素风险成为了地产投资主要因素，社会环境、地理条件恶劣与否都直接对该风险起到了决定性影响。（2）房地产投资开发回收期风险，房地产开发投入到回报整个周期较长，前期收集土地信息，中期的项目研判，后期施工竣工，往往要经历几年的时间。而这段时间内，政策调控、社会稳定因素变动、自然灾害、利率调整等种种变化都会引起房地产投资的回收期风险。（3）房地产投资活动的乘数效应风险，房地产上游行业有建材、金融、土地人力等等行业，下游有物业、商业管理服务等行业，所以，房地产是高度关联产业。房市的需求变化直接影响房企自身风险外，又会对上下游行业产生重大影响，严重时会导致当地经济下行。3.2房地产企业投资环境3.2.1投资环境的概念及评价意义（1）对我国经济发展和居民居住条件的影响，房地产业作为国民支柱型企业，是第三产业GDP的主要贡献力量，对房地产投资环境进行评价分析有利于政府对于地产行业的资管管控。同时，随着我国城镇化的推进，城市常驻人口的不断增长以及对居住条件改善的消费意愿不断升高，对于房地产投资环境评价有助于改善人们居住环境。（2）改善城市投资环境，对房地产投资环境评价可以促进城市用地效率的提升，促进旧城整改，规避城市规划不利问题，避免居住拥挤、交通拥挤、绿化不均衡等种种问题。（3）有效降低房地产企业投资风险，基于上一小节对于房地产投资的风险分心，房地产投资环境分析可以规避其中大部分非系统性风险，达到减小损失、资本增值的目的。3.2.2投资环境的影响因素近年来，我国房屋空置率高，库存较大，这归根结底是与房地产对于前期环境投资因素信息掌握不完全所致。我们在这个小节将影响房地产投资环境的因素分为六个部分：社会文化、市场波动、经济要素、金融要素、消费环境和基建完善程度。通过对这六项的分析，我们可以承上启下，为下一步联系城投债发行规模对于房地产投资影响的原因的理论分析奠定基础。（1）社会文化：首先当地的城建区面积是重要的考量指标，城市景观及配套设施越完善越有利于房地产投资。其次，人口密度与房地产价格密切相关，人口因素是第三产业的直接刺激原因，人口密度在城市可容纳范围内的增长对于房地产投资具有促进作用。接着，影院、剧院及展览场馆数量也应当纳入分析范畴，文化环境不仅代表当地人口精神层面消费需求的提升，同时也反应了人们刚需之外的消费水平的提升，对居住环境改善意愿相应提升。（2）市场波动：当地房地产市场完成额这一指标反应当地环境对于房企的吸引程度，该指标越高，代表着房地产投资力度越大，投资信心越强。除此之外，商品房销售价格与销售面积两个指标，同样反应了市场需求情况，二者指标越高，越有利于房地产投资。（3）经济环境：首要的指标便是地区生产总值，代表着一地的经济实力与房地产市场消费水平。进一步的更细化的指标，如固定资产投资总额，反应了当地固定资产购置额的大小，而房地产投资属于其中重要的组成，其数值越高越代表着利于房地产投资。（4）金融要素：资金链是房地产加速周转，获取高额收益的关键，当地金融水平的状况直接代表着房地产企业融资的难易程度，同时，金融机构存款余额越多，房地产企业融资成本就会越低，越有利于房地产投资。（5）消费环境：采用社会消费品零售总额指标，该指标是反应一地消费情况最直接的数据，反应零售商品的购买力，其总额越大越有利于房地产投资额的增长。职工平均工资、城乡居民储蓄存款，这两指标更实际的代表着人们的消费水平，同样是测度房地产投资环境的重要因素（6）基建完善程度：采用指标如建成区绿化率、每万人汽车拥有量。城市的宜居程度、交通便利程度会直接放映的房价水平上，房价水平直接作用于房地产投资额的增长，所以这两个指标越优，越有利于房地产投资额的增长。城投债对房地产投资的影响4.1城投债对房地产投资影响分析4.1.1城投债发行及资金用途论述根据中债登颁布的《城投债定义及划分标准》，发行人主营业务原则上应包含不以盈利为目的的社会公益建设，且资金来源主要是财政补贴。项目包含：（1）城市开发，基建、（2）土地开发项目、（3）公益住房项目、（4）公益性实业。随着城投债发行规模的逐年递增，中央政府对于其募投用途以及发行条件不断的进行规范与约束。2013年颁布的《关于加强小微企业融资服务支出》中，中央鼓励城投公司募集资金用于经济技术开发区、高新技术开发区以及工业园区内各类创业基地、孵化器。随后次月颁布《关于企业债融资支持棚户区改造问题通知》，凡是承担棚户区改造企业，在满足反省条件下，均可申请发行棚改专项债。2015年、2016年的“交易商协会与主承销商通气会”支持城投债务用于重点领域建设，如轨道交通、水利项目。对于经济基础较好的省会及单列市，支持其区县发行城投债务融资工具。通过对中央政府的文件研究，结合城投债的募集用途，我们可以得到城投债的发行会直接作用于政府的财政公共投资，对改善城市基础建设与城镇化的推进有着决定性的作用。国内学者对城投债发行规模与地方经济增长的联系进行过诸多研究，杨云（2019）在认同城投债发行对当地经济增长推动的基础上，又进一步研究了债务资金用途结构，认为政府需要将所得资金用于交通、电力基建领域，而非生产领域，才能够兼顾经济的增长和债务的可持续性。4.2城投债规模对房地产投资影响传导机制如图所示，城投债发行所募集资金中投资性支出，通过总供给效应与总需求效应的传导，最终会引起房地产投资的增长。图4-1城投债发行对房地产投资的增长传导因素其中，总供给传导途径是最主要直接影响因素，城投债所募集资金应用于基础设施建设以及城镇化建设等项目中，使得当地的城镇化建设提升，城镇化率提高，对当地的土地增值有着最为直接的影响，最终导致土地升值空间增大，房地产商有动机对该地进行土地储备以及地产项目开发。总需求中，城投债募资用途作为财政支出的一种，划分为生产性支出与非生产性支出，二者共同的间接作用使得房地产投资市场发生增长。生产性支出指对于生产成本的直接支出，为企业带来直接的利益，郭庆旺、吕冰洋等（2003）通过构建财政支出结构分析理论模型，认为生产性支出中人力、科技所带来的经济增长是最大的。根据传导分析，生产性支出刺激经济增长，使得人们收入水平提升，主要需求以及居住条件改善提升，进而传导至房地产市场的发展。而非生产性支出是指和生产成本没有关系的，例如固定资产支出、社会文教支出、公检法支出等。非生产性支出直接提升了城市福利水平，有关学者也对城市水平对人口吸引力进行过系统研究。邹一南，崔俊富（2020）将城市福利分为户籍福利和非户籍福利的基础上，利用熵值法构建了城市福利水平评价指标体系，发现大城市的非户籍福利明显高于小城市户籍福利，并且通过户籍制度管控人口难以取得成效，所以得到结论城市福利与城市人口呈显著正向关系。那么，人口的提升必然会带来更大的住房需求，从而导致房地产市场投资的增长。4.3城投债规模对房地产投资产生挤出效应4.3.1挤出效应概念挤出效应是政府为了平衡财政预算赤字，采取发行政府债券的方式，向私人借贷资金市场筹措资金，从而使市场利率上升，私人投资和支出因而相应地下降。这就是公共支出造成的财政赤字对私人投资和支出的挤出效应。挤出效应取决于私人储蓄和投资对市场利率的反应程度和中央银行在公开市场上买进和卖出政府债券从而调整货币供给的程度。货币主义经济学家认为，如果不调整货币供给，那么凯恩斯主义的财政政策对总需求的促进和阻碍的作用将是有限的;而单纯的财政政策将导致利率上升，使私人投资和支出受到影响。4.3.2城投债规模对房地产投资产生挤出效应上文的研究中我们对城投债发行对房地产市场进行了大量的促进效应的理论分析，即公共投资挤入效应。但是现实中公共投资对私人投资同样会存在基础效应，原因有如下两点：（1）城投债的发行抢占房地产市场资金城投债发行的认购人，除了大型债券型基金、资管产品外，在债券销售过程中，很大一部分来源于城投债发行地的各大行支行以及当地城商行的认购，而房地产融资渠道中当地银行房开贷占比重较大，而房地产又属高风险行业，对于风险偏好较低的银行来讲，二者之间势必会更倾向于与政府的合作，以保证风险的控制。所以，当城投债的发行规模过大，挤占了大部分资金份额，有可能会造成房地产企业融资困难从而抑制房地产投资额的增长。（2）城市基础设施建设抬高房地产商生产成本城市基础设施建设与房地产开发，从上游商品上来看，重合处较多，建筑材料、机械设备、劳动人口等等。城投债募集资金扩大城市基建的完善的同时，但如果发行规模过大，建材市场原材料需求长期大于供给，势必会与房地产生产成本产生冲突，有可能造成房地产商生产成本的增加从而抑制房地产投资额的增长。应对城投债对房地产投资影响措施5.1政府合理规划城投债发行规模根据理论与市政的结合分析，本文得到了城投债发行规模对于房地产投资的显著促进作用与并不明显的阈值现象，即城投债规模的扩大会对房地产投资产生拉动效果。城投债的发行最直接作用城镇化的建设与基础设施水平的提升，还会间接刺激当地经济水平、消费水平与消费需求的提升。所以，在现行国