全面解析万科地产

全面解析万科地产讲明：分析方法：1、A、B、C分类分析方法2、时刻序列分析方法3、空间序列分析方法4、归纳推理方法5、演绎推理方法6、波士顿矩阵分析方法一、万科经营种类结构1、万科的经营业务专门简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业治理。2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业治理上面的庞大利润。一样中小型开发公司，或者处于创品牌时期的公司，在对待物业治理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。3、物业治理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业治理背包袱。4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。异点分析：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入出现出庞大的差异，这有待深入分析。时刻行业主营业务收入（万元）时刻行业主营业务收入（万元）2007-12-31房地产3517517.72007-12-31物业治理21003.472007-6-30房地产1093949.942007-6-30物业治理15702.152006-12-31房地产1766965.962006-12-31物业治理17855.072006-6-30房地产653978.772006-6-30物业治理7789.55讲明：从上表能够看出，上半年房地产结算收入一样只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严峻失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何与真实有如此大的差距？5、房地产利润率与物业治理利润率时刻行业毛利率（%）时刻行业毛利率（%）2007-12-31房地产41.872007-12-31物业治理54.692007-6-30房地产45.772007-6-30物业治理27.372006-12-31房地产37.292006-12-31物业治理32.062006-6-30房地产40.492006-6-30物业治理7.86分析：1、万科的物业治理利润率稳步上升，讲明万科在物业治理方面差不多成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的进展奠定坚实的基础。2、万科房地产的毛利稳固在40%左右。3、那个表上尚不能真实反映万科物业治理公司的咨询题，结合万科上半年物业治理的收入与支出与下半年的收入支出来看，那个数据存在庞大的咨询题。二、万科的区域分布结构（一）、分析讲明1、讲明：本结算周期，我们将市场份额在10%以上的都市视为A类都市，市场份额在3%以上的视为B类都市，其余为C类都市。2、在次类分析过程中，我们会采纳波士顿矩阵分析方法透析万科的都市拓展路线。（二）ABC类市场透视(2007-12-31)地区主营业务收入(万元)比例（%）地区主营业务收入(万元)比例（%）1、深圳823833.8323.422、上海597367.1816.983、广州271807.687.734、杭州207377.435.95、成都199430.275.676、北京170667.084.857、苏州148190.764.218、东莞146222.194.169、佛山137706.13.9110、大连134890.393.8311、武汉112448.093.212、无锡102627.182.9213、厦门78901.942.2414、天津69683.851.9815、珠海60742.051.7316、青岛47027.811.3417、沈阳46125.361.3118、南昌37269.861.0619、中山31298.410.8920、长春31191.610.8921、长沙30236.310.8622、镇江12549.690.3623、鞍山11231.030.3224、南京8691.60.25分析：1、在此次结算周期内，三类都市的比例分不为：40.4；43.46；16.14。三类都市的个数分不为：2；9；13。2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐患，确实是对大都市的过度依靠性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的阻碍。(2007-06-30)地区主营业务收入(万元)比例（%）地区主营业务收入(万元)比例（%）1、深圳335822.630.72、上海153877.9814.073、广州153116.94144、东莞96667.798.845、杭州88007.028.046、北京59103.595.47、苏州45800.144.198、天津38264.343.59、武汉26694.342.4410、沈阳21829.28211、成都18887.11.7312、南昌18225.991.6713、佛山14294.131.3114、无锡10887.12115、长春5498.210.516、南京5049.760.4617、鞍山1251.260.1118、大连672.350.06分析：1、在此次结算周期内，三类都市的比例分不为：58.77；30.07；11.16，这三类都市的数量分不为：3；5：10。2、在此次结算周期内万科的都市份额符合典型的传统1：2：7策略，市场相对比较均衡。(2006-12-31)地区主营业务收入(万元)比例（%）地区主营业务收入(万元)比例（%）1、上海418660.1523.692、深圳248800.3814.083、天津170457.469.654、广州126480.697.165、北京117604.776.666、无锡91075.585.157、成都85350.94.838、杭州78748.584.469、沈阳65877.013.7310、武汉63324.773.5811、东莞59792.963.3812、南京51573.342.9213、佛山38125.812.1614、中山35574.512.0115、南昌35442.982.0116、长春31847.971.817、大连22282.991.2618、鞍山14558.740.8219、苏州11386.370.64分析：1、在此次结算周期内，三类都市的比例分不为：37.77；48.3；13.93，这三类都市的数量分不为：2；9：10。2、此次结算周期内，万科的市场分布出现出AB类市场的相对均衡性。(2006-06-30)地区主营业务收入(万元)比例（%）上海地区220716.9733.35深圳地区207237.131.32北京地区53241.088.05天津地区50672.537.66广州、佛山地区42536.56.43成都地区29581.44.47东北地区25925.753.92南昌地区16919.042.56南京地区9787.261.48武汉地区5150.680.78分析：1、在此次结算周期内，三类地区的比例分不为：64.67；30.53；4.8，这三类地区的数量分不为：2；5：3。2、从那个市场结构来看，万科的市场结构是不合理的一个结构，要紧表现在拓展类区域太少，主营业务过于集中。总述：1、万科A类市场份额的出现出以下特点：总体份额分不为：40.4；58.77；37.77；64.67。其中半年报期间，A类市场份额占据了整个总市场的60%左右，下半年相对而言，此类市场份额大幅度缩小。这讲明万科在A类都市的总体策略是利用上年进行市场冲击，下半年进行项目整理与储备，因此也不排除这类因素，万科公司有意识的在结算周期上做了调整，将留存余额放到第二年进行结算。而A类都市要紧是集中在上海与深圳两个都市，只有07年上半年广州加入到此类市场，然而下半年结算时候赶忙消逝，则证明万科的A类市场具有相当的稳健性。市场要紧集中在深圳与上海。A类市场的年度份额均衡在40%左右，在房地产那个专门行业内，万科A类市场份额略微显得有些大。因此结构有一定的隐忧。2、万科B类市场份额出现以下特点：总体市场份额为：43.46；30.07；48.3；30.53；而都市个数分不为：9；5；9；5的结构。B类市场的份额特点与A类出现出反向关系，即在年中结算周期内的份额小于年末结算周期。也即上半年市场销售状况差于下半年。这点是否与都市特性有着紧密的关系，即A类都市在房地产市场上出现出资本动力型，而B类都市则出现出使用动力型，也即A类都市的住房出现出投资拉动型而B类都市出现出居住拉动型。而在都市数量上，也出现出相对稳固性，出现出9595特点，也即二类都市中有一半左右的都市都在上半年处于积存期或者建设期，下半年则处于销售的高峰期，这点与上面分析出现出同向证明关系。3、C类市场份额出现出以下特点：总体市场份额为：16.14；11.16；13.93；4.8。都市数量分不为：13；10；10；3的结构（因2006年上半年，万科是按照区域进行统计的，因此在2006.6.30的数据与整个分析结构吻合度较差）。总体来看，C类市场的稳固性高于B类市场，在差不多特点与B类市场吻合的情形下，变异特点大大小于B类市场，那个地点有这么两个缘故，一是C类市场的数量在持续的攀升，其次是C类市场的总体份额比较小，这也有可能是C类市场的房产项目较小，出现出单一项目特点所致。4、从2006年与2007年万科的市场结构来看，万科正由一个区域性的公司逐步走向一个全国性的公司，市场数量出现出稳步上升的如此一个过程。但同时深圳上海的份额过大，也是万科整个市场的一个结构性隐患。而B类市场中的都市还没有看出能够进入A类市场的特点，如果不能有效培养A类都市的替代都市，则万科的市场结构必将更加分散，如此的隐患在于万科的营业额受到阻碍，从而阻碍整个万科的市场份额，其次是万科的集中优势将得不到体现，现在的房地产市场，在自由化中又存在着严峻的非市场性行为，确实是前期建设以及地点政府的大力支持方面。（三）、万科都市市场份额变化分析表分析讲明：在那个角度我们要紧通过波士顿矩阵分析方法，来透析万科的都市策略，以及通过对都市的分析来透析万科的将要进行的市场行为与策略。1、都市结构都市、地区2006.6.302006.12.302007.6.302007.12.30深圳31.2214.0830.723.42上海33.3523.6914.0716.98广州7.16147.33杭州4.468.045.9成都4.474.831.735.67北京8.056.665.44.85苏州7.660.644.194.21东莞3.388.844.6佛山2.161.313.91大连1.260.063.83武汉0.783.582.443.2无锡5.1512.92厦门2.24天津9.653.51.98珠海1.73青岛1.34沈阳3.731.31南昌0.89中山1.80.50.89长春0.89长沙0.86镇江0.36鞍山0.820.110.32南京2.920.460.25要紧都市分析：深圳：深圳的市场份额分不为：31.22；14.08；30.7；23.42。在2006年内深圳的市场份额落后于上海，然而在07年内，深圳的市场份额大大超越于上海，成为万科帝国的第一支撑。且这种优势在07年表现的相当明显。从结构上来看，深圳市场份额占据万科25%左右的市场份额，这点对万科整个公司有着相当的阻碍力，如果深圳市场一旦发生垮塌，则万科帝国也就危机重重，因此万科首要目的是要确保深圳市场的安全。上海：万科在上海的市场份额在07年下降的相当厉害，几乎下降了30%，随着上海都市化的完成，上海整个市场的萎缩，以及在资本主导房产市场方面，上海庞大优越性，万科在上海的份额减少是正常的而无法幸免的。关键的咨询题在于万科会培养那个市场作为上海市场的替代者。广州：作为中国房地产业的第一大省份，广州有太多的房产巨头，如合生创展、珠江、恒大、保利、中海等大企业云集，万科在那个主战场上所表现的竞争力并不够明显。因此在整个公司的市场份额一直并不大，然而能不能抢占那个庞大的市场，并在那个市场上猎取更大的份额，显示万科在同强者竞争中的气质，是万科要深入摸索的。同时因为广州市省会都市，都市扩容过程还有一个过程，房地产市场还会连续兴盛一段时刻，因此万科在广州的市场行为将对万科以后的进展具有重要的阻碍与作用。杭州：相比于其他都市，杭州本地房产企业比较弱势，除了绿城与华立外，没有更多的企业形成规模，因此万科在杭州有着比较大的市场份额，而作为全国宜居都市，杭州也存在着都市范畴扩大的动因，以后杭州房产市场如何样，也会对万科公司产生庞大的阻碍力。成都：这是万科在西部地区唯独部署的都市，也许从万科都市地图上看不到西部都市的以后，然而西部地区关于万科而言，就如那个到非洲市场买鞋的销售人员一样。是满眼黄金依旧一片荒漠，随着岁末万科在成都大规模的价格行为，我们能够明白得为，成都在万科战略中的重要作用。而07年成都市场份额占到5.73%，也表明了那个市场的庞大潜力。同时因为成都本地开发商资金实力以及开发能力的薄弱，万科在成都几乎没有遇到本地最强劲的竞争对手。北京：北京市场关于万科而言，是一个滑铁卢的市场，尽管北京市场连续火爆，然而万科的市场份额却在持续的缩小，按照北京市场的供求状况，万科在北京的失败，并不是一般的市场化行为的失败，而是非市场行为的失败。关于千丝万缕的官方背景市场，万科的相对规范化与透亮化在那个地点成了壁垒。如果万科要想在北京占据市场份额，关于万科而言，几乎是个两难选择，一要么高价拿地，但高价拿地，会加大风险，要么退出那个市场。而万科在北京也遇到强烈的话语权市场，从拐点论的反映来讲，万科的拐点论，在北京并不被支持。而在北京，万科所拥有的优势将无从发挥作用，北京从不缺乏资本，而万科南方的技术在北京并不能成为技术的绝对优势。从这两个角度来讲，万科在北京市场前景并不光明。苏州：作为中国最富裕的都市之一的苏州，房产市场也相当的火暴。而苏州市场也缺乏相当有重量的实力开发商，因此万科在那个区域的进展显得相对比较容易，只是万科在本区域的最大难度是那个地点因为富裕，因此房产商融资能力强，万科的资金层面的优势并不能占优势。相对而言，这是万科的B类市场比较重要的市场。但因为本区域所辖复地狭小，又不是省会都市，都市容量有限，因此整个市场的顶部空间有限。东莞、佛山：广东省的二级都市，正在成为万科最为重要的都市，尽管这些都市容量小，然而反过来竞争也不猛烈，在巨头云集在广州后，万科在广东摔下下乡，赢得市场先机，并未万科奉献了相当的市场份额。大连：这是万科在东北市场唯独一个具有市场阻碍力的都市，同时也是唯独一个能够为万科奉献市场价值的都市。这可能与大连特有的都市性格有关。尽管同处东北，然而大连经济繁荣，二是滨海都市，思维比较开放，这点与经济发达的南方都市更为接近，因此大连也成为万科在东北市场的一面旗帜。武汉：尽管武汉为中部地区最为重要的都市，然而相比而言，万科的都市经济并不发达，而且思维意识比较落后，这点在武汉的建筑风格上能够感受得到。而在这种相对封闭的都市，要冲出突围，顺驰那招高举高打的成效，远远强于万科这种稳妥的推进。只是随着中部市场的繁荣，以及万科A类市场潜力缩小，武汉将有可能成为万科重点培养的一个都市。只是从目前来看，万科对武汉的期望还不及成都市场。无锡、厦门：万科关于珠三角以及长三角的二级都市，也将之视为进入的区域，从总体上来讲，尽管这些三线都市市场容量有限，为一样的港资公司与其他大公司所不屑，只是因为其市场竞争比较弱，加上这些都市因为经济比较发达，房价也比较高企，因此也正在成为万科重要的市场增长极，形成以后重要的B类市场。天津：这是万科萎缩的最为厉害的都市，市场容量不是咨询题，房价不是咨询题，而万科也没有专门强势的开发商，然而万科在天津却节节败退，几乎要被逼出那个市场，这是最需要万科反思的都市。而这几乎是万科最为失败的都市。南京：那个市场中，万科与天津比较类同，只只是那个区域万科遇到一个强劲的对手，栖霞建设。只是这也不能成为万科在那个市场败北的理由，因为每个都市都有对手，而一个对手往往并不能决定万科在那个市场的行动，那个市场对万科而言，更重要的意义在于关于比较开放的长三角市场，关于一个潜力庞大的市场，万科却被挤出了市场。其他都市：从万科进入的都市来看，万科似忽在主动选择着都市，不管都市大小，只要经济具备了一定的指标，万科就选择进入。这似与万科的那个都市地图有关。2、万科的都市选择咨询题：从万科的都市布局来看，万科似还不能准确讲成一个全国性的大公司，而更为接近一个区域性的大公司。尽管从都市数量来看，万科差不多进入了24个都市，然而万科在省会都市的覆盖率与市场占有率相当有限。在万科差不多进入的都市中，一线都市有：深圳、北京、上海；二线省会都市有：天津、南京、成都、杭州、武汉、长沙、南昌、沈阳、长春；三线比较发达些的中小都市，要紧集中在珠三角与长三角：其中广东有：中山、南海、佛山、东莞、珠海、厦门；长三角有：镇江、苏州、无锡以及其他两个都市大连与青岛。然而在二线都市中，万科的业绩并不行，天津与南京市场败走滑铁卢；武汉市场份额扩大有限，杭州、成都相对比较好，其他的长沙、沈阳、长春则几乎相当于没有占据，整个西南地区也仅只有成都一个市场，中部地区只有武汉相对比较好，河南、安徽、河北、江西更相当于未进入。从那个角度来讲，万科要走的路还专门长。万科的没进入并不能讲明这些市场的不行，反而有可能是因为某种技术类的壁垒将万科挡在了门外，例如重庆，如何在操纵成本与售价上进行匹配，因此这轮万科的拐点中，万科自己最为薄弱的环节确实是成本优势。如果万科要与区域性公司进行价格比拼，成本的高低将成为这类市场中最为直截了当而致命的决定性因素。从万科目前的企业能力来看，万科在进入一些思维意识相对比较封闭的都市，方法并不多，例如发达都市的北京、天津；而在另外一些都市也显示了万科的薄弱，例如武汉、南昌等都市也显示出了万科在面对一些有一定的实力的都市的局限性；而西南地区仅仅进入成都则能够视为万科在成本方面缺乏相对直截了当的优势，从而导致万科的推迟进入。3、万科以后的市场扩张咨询题从万科现在的都市结构以及密集度来看，万科的都市进展方向会用以下顺序进行：建设两个基地：以广州深圳为中心的珠三角基地建设和与上海为中心的长三角基地建设.以这两个基地为中心，进行三线都市全面覆盖。这点在珠三角差不多显得比较明显了。长三角的三线都市覆盖率也比较多了。重点在B类都市中挖掘A类都市的替代都市；同时B类都市尽量的均衡化；万科今年在成都市场的市场举动相当的大，几乎能够讲是全国最大的都市。这在万科的二线都市中，还没有比成都更大的动作的。估量而言，成都的都市成长性专门好，成都被划为试验区，成都自身消费实力强劲，都市底蕴雄厚，房地产行业具有连续进展的潜力，同时在万科的战略中，一直占有重要的地位。广州、杭州、成都、武汉因为都市容量与房地产市场的前景，以及万科目前的市场份额，有望成为A类都市的替代者。努力让B类都市均衡化进展：万科的B类市场的数量持续的增多，一方面能够看作是万科全国铺开的正常市场过程中的正常行为，另一方面万科也正努力进入那些尚未进入的省会都市与二线都市。以幸免过于单一化的对市场产生的风险。C类都市扩张步伐有可能加快：基于今年房地产市场的变化，以及关于企业扩张来讲的大好时机，万科可能会加快进入C类都市的步伐，查找新的市场兴奋点。（四）、大区市场份额讲明：在分区上，我们将按照我国地理标准范畴进行都市区域归类。珠三角都市有：中山、珠海、厦门、深圳、广州、东莞、佛山；长三角都市有：南京、镇江、南昌、上海、杭州、苏州、无锡；京津地区有：青岛、天津、北京；中部都市有：长沙、武汉；东北片区有：鞍山、长春、沈阳、大连；西部地区有：成都。地区2006.6.302006.12.302007.6.302007.12.30珠山角37.7526.7855.3544.08长三角41.0138.8729.7631.68京津8.0516.318.98.17中部片区0.783.582.444.06东北片区07.613.675.14西部片区4.474.831.735.67分析：1、珠三角地区：万科今年加大了对珠三角二级都市的开发力度，其中东莞、佛山、珠海三个都市在07年年底为万科奉献了9.8个点的收益，因此从目前来看，万科在珠三角的下乡政策取得了庞大的成功，与其在中心都市与其他大开发商拼资金，拼技术，还不如到二线都市去依靠强大的品牌效应，去获得稳固的市场收益。大都市的高风险下，二线都市庞大的收益与相对较小的风险，加上比较弱的市场竞争下，万科品牌的主导作用，会起到对风险的挡墙作用。再加上中国的都市化过程，大都市化差不多到晚期，房地产市场的重心全在三线都市上，这既代表着方向，又代表着结果，因此万科将义无反顾的走这条道路。全面覆盖珠三角三线都市。2、长三角地区：万科在长三角地区的市场份额，处于一种高度平稳的状态中，长三角市场份额的增长动力要紧来源于与珠三角一样的策略，即覆盖长三角二线都市，在07年年报中，长三角的二线都市也为万科奉献了7.5个点的收益率。以此补偿了中心都市因为资本过于密集而产生的竞争过度的策略。在长三角，万科的策略，估量要紧会集中在16个都市中，这些都市的经济实力差不多差不多能够达到万科都市地图的要求，相比于珠三角，长三角的都市化还有专门大的潜力，因此以后那个市场的预期与万科在本区域的实力决定万科会将进展重心向那个区倾斜。3、京津地区：那个区域看来万科市场进展专门不顺利，天津更为突出，几乎到了要退出那个市场的边缘界限，北京市场也一直处于萎缩期，这与那个市场高度的政治化与万科企业自身理念高度市场化出现出庞大的不和谐性，因此万科在那个市场上，进展显得相对不太顺利。4、中部地区：中部地区几乎与西部地区一样，万科这几年专门少关注的区域。在都市数量上，也仅仅只有武汉和长沙两个都市。市场份额也处于稳固的时期，没有发生大的增长性。从去年国家批准的试验区来看，以及从国家区域经济策略来讲，以后的东部地区将是地产企业专门重要的战略地区，谁能够占据中部地区，谁就可能对以后拥有强大的话语权。5、东北地区：万科在本区域的进展也是一直处于一种缓慢的进展状态中，只是从总体来看，万科在北方做的并不得心应手，市场份额也一直处于下降通道中。综述：1、万科在全国的市场表现来看，万科今后一段时刻的重心将一直放在珠三角与长三角的二线都市的挖掘上，这从治理与市场的角度，对万科来讲，差不多上经济效益最大化的表现。因此能够估量，万科会花1—3年时刻，在这两个区域，将重点的二线都市全部覆盖，以追求市场的规模效益，以及集合效益同时减少平均用力带来的人力资源风险。2、京津地区将不再成为万科的战略重心，反而是西部的成都有可能成为以后万科的重要战略基地，从重庆地区持续流传的没有得到万科证实的小道消息来看，以及重庆都市的庞大市场潜力，以及都市的重要战略地位，重庆在以后三年将成为万科进展中的一个重要据点。3、东北区域与中部区域，因为整个区域的价值没有得到明显提升，而经济热点也没有显现，同时万科到目前为止，还不太可能全国平均用力，万科也会选择局部站稳脚跟，在全国铺开的策略，从那个策略来看，中部地区与东北地区在以后几年万科的市场份额可不能发生大的变化。有望在均衡的情形下，保持少量增长。（五）大区都市密度注：都市分区归类同上地区2006.6.302006.12.302007.6.302007.12.30珠山角447长三角667京津223中部片区112东北片区444西部片区111分析：1、因为2006年6月的半年报是按照区域划分的，因此区域都市覆盖密度显现不出来。2、珠三角都市覆盖密度在07年下半年发生庞大的变化，这讲明万科的战略在06年就差不多决定全面覆盖珠三角的二线都市，市场实际证明万科的策略是相当正确。3、万科在中部，东北地区，西部片区的都市覆盖速度并没有加快，没有显现新增的都市。4、万科在快速扩张过程中，确实是一下由小型公司成为大型企业，然而那个速度太快以后，也反应出来万科庞大的风险，确实是万科市场份额过于单一，对核心都市的依靠性过强，以及区域覆盖程度不高，从万科市场结构来看，万科现在还不能称为一个全国性的大公司，只能讲明万科差不多是一个区域性的大公司。三、万科月度销售业绩分析时刻销售面积（万平方米）销售金额（亿元）2008年2月19.615.72008年1月23.018.52007年12月76.761.72007年11月40.742.32007年10月54.651.62007年9月73.569.22007年8月70.562.82007年7月49.336.62007年5月61.747.12007年4月34.624.92007年2月12.99.2分析：1、我们在分析万科月度销售业绩时候，只截取了一个年份的数据进行分析。通过一个完整的周期，我们能够观看到万科的成长轨迹。2、从万科的销售实际情形来看，5—12月构成了万科的要紧销售份额，1月2月的销售数据比较少。从万科今年的实际策略来看，万科今年明显意识到在高峰月份差不多不可能显现去年的高度，因此提早做销售预备，在低点吧销售抓起来，以补偿高点不能持平的状况，从而实现全年业绩稳固或者小幅度增长的状况。四、2007年新增项目分析时刻项目名称占地面积万/平方米建筑面积万/平方米容积率总地价亿元楼面价元/平方米2008-1武汉贺家墩项目6.5933.274.58.2124682007-12上海罗店C3项目8.943.992007-12上海罗店C5项目14.236.482007-12东莞宏图路项目18.9915.542007-12成都海蓉厂项目8.413.932007-11苏州长风学校项目4.874.871.04.2587272007-11长沙林业机械厂项目1.284.03.20.78419602007-10无锡蔬菜研究所项目12.229.52.411.8540172007-10成都锦江沙河堡79亩项目8.019.83.757.738892007-10上海铜山街项目9.121.62.52007-10北京市朝阳区西大望路27号项目8.214.91.831711412007-8武汉马场路项目2007-8福州福飞路项目2007-8惠州惠城区GJB2007-4项目2007-8惠州惠城区GJB2007-8项目2007-8上海浦东地杰项目分析：1、因为本数据全部来自于万科的公告，因为去年万科才加大这方面的治理，因此专门多消息公布不正规，以及有专门多遗漏，为了分析的准确性，我们全部采纳万科公司公布公布公告的消息为基准进行分析。2、万科8月拿地5宗，10月4宗、11月2宗、12月4宗、08年1月1宗，从时刻节奏来看，去年下半年是万科拿地的最高峰时期，就在王石出来讲拐点以后，万科在12月仍旧拿了4宗地，从那个来判定，万科去年甚至王石本人也没有意识到这次宏观调控的严峻性，也许当时的拐点带有一些愚弄或者其他什么意思，然而进入08年以来，万科拿地的步伐明显放慢了。这讲明万科现在专门慎重的对待那个市场可能显现的波动，专门慎重的对待那个有可能显现的拐点了。3、从拿地的方式来看，万科在去年的地，几乎专门少自己占100%份额的，也确实是去年开始万科差不多在有意识的通过兼并猎取土地，在08年的公告中，万科更是没有一块土地是自己拥有100%的比例的，这同时能够讲明另外一个咨询题，确实是各地的中小企业，资金链开始显现严峻的咨询题，倒腾项目将是以后的一个重要的市场变化因素。4、从万科公告的项目来看，万科所拿的项目差不多上中小型项目，建设周期大致操纵在3年一位，一样助理操纵在2年时刻左右，这点表明万科的成熟的市场运作模式，以及成熟的企业治理操纵体系。地区项目名称占地面积万/平方米建筑面积万/平方米容积率总地价亿元楼面价元/平方米上海上海罗店C3项目8.943.99上海罗店C5项目14.236.48上海铜山街项目9.121.62.5上海浦东地杰项目北京北京市朝阳区西大望路27号项目8.214.91.83171141成都成都锦江沙河堡79亩项目8.019.83.757.73889成都海蓉厂项目8.413.93江苏苏州长风学校项目4.874.871.04.258727无锡蔬菜研究所项目12.229.52.411.854017武汉武汉贺家墩项目6.5933.274.58.212468武汉马场路项目广东惠州惠城区GJB2007-4项目惠州惠城区GJB2007-8项目东莞宏图路项目18.9915.54长沙长沙林业机械厂项目1.284.03.20.7841960福州福州福飞路项目分析：1、从万科拿地的区域与都市来看，珠三角占了4个项目，其中新增都市一个，也确实是万科在珠三角的都市覆盖在2008年最少达到8个以上，这点符合我们前面通过万科的都市分析所得到的判定，即万科要重点覆盖珠三角都市。长三角达到6个项目，上海占4个，则讲明万科连续看好上海的都市价值以及市场潜力；成都武汉各两个，也应证这两个都市在万科体系中的地位。北京一个项目，天津没有，东北区域没有项目，则更加讲明了，万科在那个市场中的策略的非扩张性策略，要紧是以布点为原则而进行的战略设计与考量。2、因为统计数据以及资料的确实，没方法对万科的更多的市场行为进行解读，只是从万科07年8月以后拿地的情形来看，万科的战略是在06年就差不多明确了。07、08年只是是连续执行和完善06年的策略。3、从万科公布各地拿地的楼面成本，在公布成本中，武汉长沙的楼面成本都在2500以内，成都的楼面成本去到4000左右，和长三角的二线都市楼面成本接近。从万科地价来反推房价，则讲明万科对中国楼市的判定如王石所表述的那样，会调整，然而调整幅度可不能太大。五、万科先知先觉的市场判定1、住宅小型化住宅小型化的必定趋势是万科自1997年以来差不多形成的定论,而自2001年开始万科产品研发部门也将中小型住宅作为重点研究的方向之一.因此,调整规划对万科经营打算的阻碍将小于行业整体水平,公司治理层也有充分依据相信,此种调整可不能阻碍万科2006、2007年度业绩及增长目标的实现.而在猎取以后项目资源时,万科在中小型住宅研究上的先发优势将逐步得到体现。2、行业垄断趋势不可幸免如前所述，在2004年底到2005年，治理层即做出判定，认为连续深入的宏观调控将促进行业的规范化，提升行业的集中度，优秀企业将获得更大的成长空间。3、都市经济圈聚焦以上述分析为依据,公司治理层认为自2006年开始,万科完全有条件进入一个快速成长期。因此公司将连续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的都市经济圈聚焦战略。4、中低收入者住房咨询题解决报告期内，在建设部住宅与房地产业司指导下，万科主办的面向全社会征集“都市中低收入人群居住解决方案”的活动落下帷幕，获得了较为良好的社会阻碍。同时，公司在“中低收入家庭宜居住宅”上的研究也取得了初步成果，公司基于十几年住宅开发体会，在业内领先启动对此种特定居住需求的细分研究，在此基础上推出“中低收入家庭宜居住宅”的系列设计原型，期望能对提升廉租屋的设计水准和城镇最低收入家庭的居住品质提供关心；12月，公司“中低收入家庭宜居住宅”示范楼在广州奠基。5、住宅产业化公司打算于2008年成立万科建筑技术研究院，充实建筑技术研究方面的专业人才，形成技术研发组织平台。同时，建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地，完善东莞工业化技术研发基地，形成集团建筑技术研发工作平台。阅读附件：以下资料摘录自万科公司年报。【2007年年报】一、主营业务的范畴及其经营状况A、按行业划分公司为专业化房地产公司，要紧产品为商品住宅，2007年公司销售面积613.7万平方米，销售收入523.6亿元，分不较去年增长90.1%和146.6%。2007年全国商品住宅销售总额为25323.48亿元。按此口径运算，2007年公司在全国的市场占有率为2.07%，比2006年增加0.82个百分点。报告期内，公司房地产项目结算面积393.7万平方米，结算收入351.8亿元，结算成本204.4亿元，分不比去年同期增长35.9%、99.1%和84.5%；房地产业务的营业利润率约为30.27%，比上年增加2.81个百分点。B、按投资区域划分公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的都市经济圈聚焦战略，2007年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心都市占营业收入和净利润的比重分不达到55.0%和63.4%。二、以后进展展望2008年万科的主题词是“虑远积厚·守正筑坚”，其含义在于，公司应以更深厚的积存，奠定长远增长的坚实基础；以坚实的产品和服务品质，构筑企业的核心竞争力。质量是企业的生命线，专门关于快速进展中的企业来讲，在质量咨询题上更不能有丝毫的松懈。2008年万科的新开工面积竣工面积将分不达到848万平方米和689万平方米，在如此的规模下，如何确保每一套产品的优良品质将成为万科面临的挑战。夯实基础、提升品质是万科新一年的首要工作之一。2008年万科将在文化、体制、组织、治理方法、与合作者关系等方面全面推动变革和创新，致力于提升产品的质量水准和客户对质量的中意度。同时，公司将深化战略总包合作，引进国际先进的监理公司参与质量治理。2008年也是万科工业化技术全面实施的开始，全年开工面积估量将超过60万平方米。公司打算于2008年成立万科建筑技术研究院，充实建筑技术研究方面的专业人才，形成技术研发组织平台。同时，建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地，完善东莞工业化技术研发基地，形成集团建筑技术研发工作平台。此外，万科将连续推进装修房战略，估量2008年装修房新开工比例将超过80%。在项目开发方面，公司将通过加大对市场动态和竞争格局的监测、分析和研判，及时准确地应对市场变化。在项目猎取上，公司将连续坚持稳健投资的经营风格，加大和各类存量土地拥有者的合作，同时严格操纵高端项目比例，提升针对刚性需求的小户型产品的比例。为建立适应新的规模和新组织能力要求的人力资源储备，公司一方面将连续主动引进目前缺乏的关键人才，另一方面也将进一步加大人力资源的培训和进展，关心职员适应变化，持续成长。在从紧的货币政策下，资金仍旧是制约行业进展的要紧瓶颈。公司将强化与原有资金合作伙伴的合作关系，同时主动创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品。同时，行业调整也会给资金充裕的企业带来难得的进展机遇，如果能在时机成熟的时候进行一次股权融资，将明显有利于万科抓住进展机会，并提升以后每股收益的连续成长性。但治理层在这一咨询题上将高度慎重。万科治理层认为，只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承担能力的基础上，在获得宽敞股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程；此外一旦启动该项工作，公司还应尽一切可能，选择合适的时机、合适的规模、合适的融资方式，以幸免融资本身可能对证券市场造成重大不利阻碍，同时确保融资将为股东带来盈利增长。面对日益复杂的经营活动，公司将进一步优化现有内控体系，建设新的内控流程并投入运行，将内部操纵体系覆盖到全部一线公司，同时利用信息系统，实现内控体系执行的网络化、信息化，建设集团层面的风险治理体系，确保经营的合规性。在社会责任方面，万科将以推广装修房、工业化住宅作为践行企业公民理念的重点手段，兑现社会责任绿皮书的承诺。将深化对绿色人居环境的研究，并在社区、办公场所推动节能、环保的改进。2008年公司将更深入参与保证住宅的有关研究，为社会和谐奉献力量。【2007年中报】【治理层讨论与分析】一、经营环境变化与万科的判定2007年以来，全国各大都市的住房价格均显现较快上涨，涨幅相比去年同期有所上升。尤以深圳、南京和北京等地的住房价格上升较快，上海的住房市场在通过连续几年的低迷后，也开始出现回暖的迹象。而土地价格的上涨幅度更大，从土地公布出让市场持续刷新的最终成交价格看，行业内对以后市场的预期也出现出空前的乐观。对此，万科治理层认为，对经营环境变化的解读和判定，应始终保持平复、慎重的态度，从长期与短期两个方面综合考虑，对当前行业所处的时期和进展趋势做出全面、理性的判定。长期来看，万科在此前的报告中差不多一再指出，不可逆转的都市化进程，中国经济连续快速的进展以及大众财宝的稳步积存，构成了支撑行业长期进展的坚实基石，且在相当长的时期内，这些差不多要素并可不能发生本质性的变化，中国都市专门是沿海都市带住宅市场具有宽敞的进展空间，这一趋势并不受短期市场波动的阻碍。而行业的集中化趋势，更给优秀企业提供了快速进展的契机。而短期来看，中国房地产行业不管在生产方式依旧商业模式上均处于较为初级的时期，正面临全面而深远的变革；住房的社会属性决定了宏观调控是一个长期的过程，制度环境始终存在较多变数；住房的投资品属性和金融、投资领域的特定背景，使得短期内的供求关系和交易状况均存在不确定性。住宅企业在快速进展的过程中，对短期内可能的市场波动应该存有充分的思想预备。报告期内的房价上升，是多重因素共同作用的结果。既有因经济增长、居民收入水平增加引致的自住需求增加（据国家统计局初步核算，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长14.2%，增幅高于上年同期4个百分点，呈多年少有的快速增长态势）；也有因流淌性过剩所产生的投资性需求提升。此外，住房产品结构性调整过程中，一方面小户型供应尚未集中入市，大户型供应减少的预期却提早兑现；另一方面，2006年6到9月规划调整使得新开工面积大幅减少，在几个月后必将导致市场可售资源的减少，这都将使得房价显现时期性的上升。基于以上分析，公司治理层认为，应在市场的变化前保持平复，坚持万科对行业趋势的一贯判定，坚持万科既定的进展策略。一直以来，万科从可不能因为市场的亢奋而转向激进，反而会因此更为重视成长的质量和财务的稳健性，更为重视经营的效率和合作的多样性，这一次也是如此。而有关于短期价格信号，关于行业来讲更重要的是，制度框架、产品结构、资本市场、第7页竞争态势等方面的变化，以及对生产方式和商业模式提出的更高要求。房地产行业差不多进入并正在经历着重大的转折。顺应这一变化，发挥在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用、多元化融资渠道等方面的优势，在行业格局的重构中争取到有利的地位，是万科近年来一直追求的目标。2007年以来，国家税务总局公布通知进一步明确了土地增值税的清算治理。另外，十一五规划明确要研究开征物业税。这些政策都有利于提升一般商品房的供应比例，进一步调整产品结构。作为主流住宅开发企业，万科一直以一般居民住宅开发为主，完全符合政策导向。治理层认为，万科应坚持这一定位。报告期内，住宅产品结构差不多悄然发生变化。随着“90/70”（90平米以下占70％以上）政策的落实，小户型比例提升成为毋庸置疑的趋势。今年四月份，公司在杭州魅力之城推出全国首个“90/70”项目，市场反应专门良好。而早前推出的蚂蚁工房等产品等都差不多获得市场的认同。这一先发优势的获得，得益于万科敏捷地把握到了市场进展的趋势，从而较早的开展了对小户型住宅的研发工作。治理层认为，万科应该进一步加大对小户型专门是60平米以下超小户型产品的研究，强化在这一领域的竞争优势。上半年土地市场上住宅用地供应面积有所增加。1-5月，全国住宅用地出让面积同比增长35.5%，占土地出让总面积的30.7%，比重同比提升8.6个百分点。这有助于缓和因供给不足而产生的供需矛盾。但同时也应该看到，人多地少的差不多国情决定了土地的稀缺性将长期存在，18亿亩耕地红线不可能松动，新增土地供应仍将处于较为紧张的状态。在这一背景下，盘活存量土地既是稳固房价的需要，也是优秀企业成长的需要。治理层认为这仍是以后土地政策的重点。而随着存量土地市场的激活，万科一贯倡导的合作模式，其优势也得到进一步的显现。凭借专业化的开发能力、良好的品牌形象以及开放的心态，万科有机会以最灵活的方式开展各类合作，获得优质的项目资源。而另一方面，资金正取代土地成为住房供应的最大瓶颈因素。对经济过热的担忧使得对固定资产投资规模的操纵可不能突变，行业利用外资规模、银行信贷规模仍将受到严格操纵；预售资金监管政策仍旧存在不确定性。此外，在防范流淌性过剩、通货膨胀的总体背景下，提升预备金率、加息等紧缩银根的全局调控手段也会对行业资金来源产生一定的阻碍。这些因素使行业资金链进一步收紧，客观上对企业扩充资金实力、提升资金使用效率、操纵财务风险提出了更高的要求。对此，公司一方面将连续开创多样化融资渠道，进行各类金融创新，拓宽资金的来源，另一方面，公司在年初即决定以公布增发A股的方式在资本市场进行融资，为公司进展策略的顺利推进提供充足的资金保证。二、公司应对与经营业绩报告期内，公司业绩保持了快速增长。期内，公司营业收入达到110.97亿元，净利润为16.68亿元，较上年同期分不增长66.37%和31.28%。1-6月份，公司实现销售面积和销售金额分不为231.2万平方米和174.7亿元（不含收购富春有限公司股权包新增项目报告期内的销售金额24亿元），较上年同期分不增长89.0%和136.4%。其中，深圳公司销售面积和销售金额分不为8.3万平方米和14.3亿元，要紧来自第五园、万科城、金域蓝湾等项目；上海公司销售面积和销售金额分不为28.7万平方米和33.2亿元，要紧来自新里程、蓝山小城、红郡等项目；其他都市，武汉都市花园、东莞都市高尔夫、无锡魅力之城、天津东丽湖、广州四季花城等项目都取得了良好的销售业绩，期内分不售出11.6万、7.5万、7.5万、7.5万、7.4万平方米和5.3亿元、4.8亿元、4.4亿元、3.9亿元、5.7亿元。上半年，集团结算面积和结算收入分不为122.57万平方米和109.4亿元，较上年同期分不增长36.04%和67.28%，要紧来自深圳金域蓝湾、广州四季花城、东莞松山湖、上海红郡、杭州良渚、苏州玲珑湾、南昌魅力之城、天津东丽湖、沈阳兰乔圣菲、武汉城花、成都城花等项目。期末，公司尚有214.9万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约147.97亿元。公司打算2007年增加1000万平方米左右的项目资源。报告期内，公司新增项目规划建筑面积合计521万平方米。报告期末至本报告披露前，公司又新增项目规划建筑面积186万平方米。截至本报告披露日，本年以来公司新增项目按万科权益运算的规划建筑面积562万平方米。本报告披露日，公司规划中项目建筑面积合计2157万平方米，按万科权益运算建筑面积为1818万平方米。在项目资源咨询题上，公司一贯的观点为，一方面为保证公司的连续经营和增长，期望能拥有满足以后两到三年开发需要的规划中项目资源；另一方面，为防止占压资金、降低周转效率，不主张过多的项目资源保有量。目前万科拥有的规划中项目资源，能够差不多满足以后两年新开工的需要，与理想中的最佳规模相比略微偏低，但考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，公司认为当前的项目资源保有量是更恰当的。公司具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但治理层认为，公司能够选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。期内，公司加大了资源整合力度，进一步受让上海中桥基建（集团）股份有限公司持有的剩余20%的浙江万科南都房地产有限公司股权；和上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业进展有限公司签署协议，获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等项目；和中国航空工业第一集团公司签署战略合作协议，拟共同组建综合性房地产开发公司开发房地产项目；通过公布拍卖方式猎取了杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司在浙江产权交易所转让的股权包；7月份，公司和新加坡嘉德置地集团达成了战略合作框架，拟就包含商业部分的住宅项目与其展开合作。公司的合作对象和合作范畴进一步扩大，合作方式也更加多样化。年初，公司打算在2007年采取公布增发A股的方式在资本市场进行一次融资。截至目前，增发工作进展顺利。2007年，公司以“大道因此，精细致远”为主题词，表示在连续深入自身的变革过程中，也将义不容辞担任起行业先行者的责任。同时将通过脚踏实地的精耕细作，在通往基业常青的道路上迈出新的步伐。按照既定的进展策略，2007年公司全面推进了装修房战略。随着客户需求的日趋成熟理性，装修房也越来越多地受到客户的欢迎。此外，统一提供装修房也将明显减少白费，提升资源的利用效率。推广装修房战略既是为了适应以后更猛烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段，也是住宅企业践行社会责任的重要体现。报告期内，这一策略得到顺利推进。报告期内，工厂化技术的应用获得加速，上海新里程20号、21号两栋住宅项目作为大量应用工厂化技术的试点，估量将在下半年向市场推出。而位于东莞的住宅产业化基地也已正式投入运行。采纳工厂化施工后，住宅质量将有明显提升，渗漏等咨询题将有明显改善，产品的性价比优势将会得到良好体现。同时，工业化住宅的生产方式，将可明显缩短建筑周期，提升资金周转速度。报告期内，万科的治理结构、道德准则和品牌形象再次获得社会的广泛认可。万科第五次获得由经济观看报和北京大学治理案例研究中心共同评选的“中国最受尊敬企业”称号；由国务院进展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同公布的“2007中国房地产百强企业研究”报告中，万科在“2007中国房地产百强企业综合实力TOP10”评选中名列第一，并当选“2006－2007中国房地产年度社会责任感企业”。凭借在资本市场中的杰出表现，公司荣获由《上海证券报》评选的“2006阻碍中国十佳上市公司”大奖，并在由《中国证券报》和亚商咨询联合主办的“2006年度中证百强上市公司”评选中荣登百强综合榜第三名。公司还获得由《证券时报》和中联集团共同主办的“中国上市公司价值百强”第六名。公司的专业能力也进一步获得社会的认同。在2007年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选中，公司继06年五个项目荣获“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”之后，武汉都市花园、上海朗润园、沈阳万科城等三个项目再获金奖，深圳万科城项目还荣获“詹天佑大奖住宅小区优秀规划奖”。投资者关系治理方面，在《中国证券报》和南京大学等单位联合主办的“2006年度中国投资者关系治理评选”中，万科荣膺最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳披露奖三大奖项，董事会秘书还获得最佳执行人奖。【2006年年报】【治理层讨论与分析】一、市场环境变化与治理层看法关于行业的长期前景，公司依旧认为，人口变迁的阻碍发挥着决定性的作用。都市化一方面将导致大量的住宅需要，另一方面，与都市化相得益彰的经济进展正在稳步增进大众财宝，将这种需要转化为有效的市场需求。以后相当长一段时刻内，中国都市专门是沿海都市带的住宅市场，依旧具备极为宽敞的进展空间。另一方面，从2004年底开始，公司治理层即明确得出结论：房地产行业正在进入一个转折期，不管从制度框架、居住模式、供求关系、竞争态势依旧生产方式、商业模式来看，都将发生全面的重构，公司的经营环境立即发生重大深远的变化。关于公司来讲，这不仅是挑战，更包蕴着难得的进展机遇。能否提早做出正确的判定和有效的应对，决定了公司在以后几年内能否抓住机遇，实现快速而有质量的进展。而转折期内最明显的标志，确实是宏观调控差不多成为行业的常态，这将促使行业持续朝向更为理性、规范的方向进展，在这一大背景下，行业资源将重新整合，优胜劣汰的竞争机制将逐步完善，集中度将持续提升。报告期内，本年度政府工作报告在确信房地产行业的支柱产业地位的同时，表示将连续严格执行宏观调控政策，解决部分都市房地产投资规模过大和房价上涨过快的咨询题，进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施，连续整顿房地产业的市场秩序。5月底九部委联合公布《关于调整住房供应结构稳固住房价格意见》，之后有关部委进一步出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关咨询题的通知》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《关于加大土地调控有关咨询题的通知》等文件。这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深刻的阻碍，这和万科的判定是一致的。九部委《关于调整住房供应结构稳固住房价格意见》中提出的“70％不超过90平方米”的目标，将完全改变以后市场的供应结构，也对行业提出了如何充分利用有限空间解决客户居住需要的全新课题。所幸的是，住宅小型化的必定趋势是万科自1997年以来差不多形成的定论，而自2001年开始万科产品研发部门也将中小型住宅作为重点研究的方向之一。因此，公司治理层相信，万科将领先适应新的市场变化，公司2006、2007年度业绩及增长目标的实现可不能受到重大阻碍。而在猎取以后项目资源时，万科在中小型住宅研究上的先发优势将逐步得到体现。报告期内，限价商品房制度的推出也受到了广泛的关注。公司治理层认为，随着限价商品房项目的持续推出，其占整体市场的比例将有一个上升的过程。由于土地出让差不多全面公布化，对房屋售价的限制将传导到土地出让价格上。因而在一个成熟的市场中，不管是否限价，开发企业能获得的差不多上公平回报。限价商品房的要紧特点在于，由于价格差不多预先确定，因此从猎取土地的一刻起，项目的利润水平差不多已被锁定，不受后期市场价格波动的阻碍。由于万科近年来致力于提升经营效率，公司的周转率差不多大大超过行业平均水平，这意味着在同等的利润率水平下，万科能够获得明显高于行业平均水平的资产回报率。因此，在限价商品房项目上，万科同样具备强大的市场竞争力。今年1月份，国家税务总局公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关咨询题的通知》，进一步要求对土地增值税进行清算。土地增值税基于开发增值部分应税，整体起征点较高，专门关于一般居民住宅而言，受该税种阻碍更小。治理层认为土地增值税清算进一步将推动房地产企业开发一般住宅，抑制土地投机，促进开发商提升效率。长期以来，万科坚持规范经营，在预交土地增值税的同时，按有关规则对清算的增值税作了相应预提。同时，万科以一般居民住宅开发为主，土地增值税的清算差不多可不能阻碍万科的盈利水平，也可不能阻碍万科的长远进展。此外，土地增值税的严格征收在一定程度上将加速产业化进程、促进装修房的普及，而这差不多上万科努力的方向。公司应对与业务回忆与2005年同期相比，报告期内公司业绩取得了相当明显的进步。期内，公司实现销售面积322.8万平方米，销售金额212.3亿元。同比分不增长39.3%和52.2%。当年公司结算项目面积289.6万平方米，同比增长63.8%；结算收入176.7亿元，同比增长70.2%；完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积达327.5万平方米，分不比2005年增加93.0%和50.6%。06年，公司实现主营业务收入178.5亿元，同比增长69.0%；净利润21.5亿元，同比增长59.6%。从区域分布看，全年珠三角市场实现销售面积97.7万平方米、销售收入75.4亿元，分不占公司整体的30.3％和35.5％，实现结算收入50.9亿元、净利润9.4亿元，分不占公司整体的28.8％和43.1％；长三角市场实现销售面积87.1万平方米、销售收入63.2亿元，分不占公司整体的27.0％和29.8％，实现结算收入68.7亿元、净利润7.7亿元，分不占公司整体的38.9％和35.4％；环渤海市场实现销售面积90.9万平方米、销售收入53.8亿元，分不占公司整体的28.2％和25.3％，实现结算收入42.3亿元、净利润3.5亿元，分不占公司整体的23.9％和16.1％；其他市场实现销售面积47.1万平方米、销售收入19.9亿元，分不占公司整体的14％和9％，实现结算收入14.9亿元、净利润1.2亿元，分不占公司整体的8.4％和5.4％。其中深圳公司共结算面积23.6万平方米，要紧来自第五园项目和万科城项目；上海公司共结算43.3万平方米，要紧来自假日风景项目和朗润园项目；在其他都市，广州四季花城、无锡魅力之城、苏州玲珑湾、成都魅力之城、南昌四季花城、天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩，期内分不售出16.3万平方米、14.5万平方米、11.7万平方米、10.7万平方米、10.2万平方米、10.1万平方米。年末公司还有119万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额合计96.6亿元。公司的本年度业绩为既定打算中的2006至2008年高速增长期制造了一个良好的开局，也验证了之前公司进展规划中的判定。如前所述，在2004年底到2005年，治理层即做出判定，认为连续深入的宏观调控将促进行业的规范化，提升行业的集中度，优秀企业将获得更大的成长空间。而通过之前数年的调整和自我变革，万科在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用、多元化融资渠道、经营效率等方面，差不多积存了相当的优势。因此，治理层认为万科有条件抓住机遇，在2006到2008年进入一个高速成长期。因此公司在报告期内连续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的都市经济圈聚焦策略，加大项目进展力度。在本年度的经营安排中，公司打算新增建筑面积1000万平方米左右的规划中项目资源，并将深圳、上海、广州、北京、天津等核心都市作为重点。同时公司也将注重猎取优质项目，改善项目结构，通过更多项目的快速开发，充分利用周转速度和规模效应，提升人力资源效率和资金利用效率，强化市场操纵力和品牌阻碍力。同时治理层认为，随着信贷治理的严格化和闲置土地处置要求的细化，更多市场存量土地资源将被激活。依靠公司在品牌、资本市场信用和专业开发能力等方面的优势，以及对行业趋势的准确预期，万科有条件通过合作方式，以更高的效率和质量来猎取项目资源。本报告期内，这一策略推进顺利。年内新增规划中项目1201万平方米（其中163万平方米正在办理有关手续），其中约占总面积60%的资源是通过各种合作方式猎取。报告期内，公司与朝阳区国资委牵手，受让朝万中心的产权；与泰达、万通联合，开发天津时尚广场项目；进一步受让浙江南都、上海南都等公司股权。公司与GIC、中信万科房地产基金、中粮集团、HI等机构在各地的合作也进一步深入。同时，报告期内公司新进入杭州、厦门、长沙、青岛、宁波等都市，在珠三角、长三角和环渤海区域的布局更趋完善。随着经营规模的扩大，公司连续调整治理架构，以适应快速进展的需要。从报告期内开始，万科正式从以往总部、一线公司的两级治理架构，过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级治理架构，将过去总部负责的设计、工程、销售等专业治理职能逐步下放到区域中心，以打造更为高效的组织平台。报告期内，以往的房地产融资渠道普遍出现进一步紧缩态势，而直截了当融资渠道的开创尚任重道远。这一方面将对市场以后的供应能力构成挑战，另一方面也为上市公司依靠资本市场支持加速进展提供了机遇。为此，公司决定2006年在A股市场实施一次非公布发行。年末该次发行工作顺利完成，共募集资金42亿元，为公司抓住机遇，实现快速进展奠定了坚实的基础。二、治理与创新2006年万科的主题是“变革先锋?企业公民”。在本报告期初，公司治理层基于对行业趋势的判定，明确提出公司必须在此前诸年连续变革的基础上，连续将自身变革推进到更为深入的层面，以在即今后临的全新经营环境下，获得更为有利的进展平台。治理层认为，公司需要持续提升产品的创新能力，变革生产模式，推进标准化、工厂化进程，加快项目进展节奏，充分利用周转速度和规模效应，提升人力资源效率和资金利用效率，强化市场操纵力和品牌阻碍。公司需要对客户进行更深刻的研究，深入实施客户细分战略，加快产品品类化进程，使更有效满足客户需求，成为公司获得经营回报的不竭源泉。公司应该转向规模效应更明显的产品结构和效率更高的经营方式，获得行业内最强大的经营创利能力，体现出最成熟的合作意识，成为各种资源拥有者和掌控者首选的合作对象，同时能够驾驭最灵活的合作方式，争取成为行业资源整合的枢纽。通过各个方面的不懈努力，公司在专业能力上的优势，在本报告期内得到了进一步的体现。由第三方盖洛普公司连续进行的万科年度客户中意度调查结果显示，2006年万科客户中意度、忠诚度都较2005年有所提升。2006年内平均每个老客户向6.41人举荐了万科楼盘，实际成交率为23.7％。本年度广州四季花城项目，继2005年天津水晶城住宅获得“詹天佑土木工程大奖”之后，再次获得这一专业最高奖项。而在同样具有国家权威性质的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选的总计20个金奖中，万科有广州万科四季花城、深圳万科东海岸、上海万科四季花城、天津万科假日风景、成都万科金色家园五个项目当选，占获奖项目总数的四分之一。在建设部主办的“2007世界都市建设主题大会暨首届阿波罗都市建设桂冠”评选活动中，万科以专业化的治理，推动大规模生产和全面产品质量与服务的提升，以及采纳节能分类治理方法，严格执行国家建筑节能标准、所有项目达到节能50%的成绩，荣获“阿波罗都市建设桂冠”大奖。报告期内深圳万科城项目通过2006年国家十大重点节能工程示范项目审批，也是唯独的绿色建筑综合示范项目。而天津万科东丽湖、上海万科朗润园荣获以节能省地为导向的全国“2006双节双优杯住宅方案竞赛”6个专门奖的第一和第二名。除了专业能力之外，保持公司治理水平上的优势，也是通往基业长青道路上必备的前提。报告期内，公司《首期（06~08年）限制性股票鼓舞打算》获得股东大会通过，限制性股票鼓舞打算的实施，将为建立股东与职业经理团队的利益共享与约束机制，吸引与保留优秀治理人才和核心关键职员，完善公司中长期鼓舞机制，提升公司治理水平，增强公司竞争力，提供重要的保证。报告期内，公司的治理结构、道德准则与品牌形象进一步获得社会的认同。报告期内，万科连续四年获得经济观看报和北京大学企业案例治理研究中心共同推出的“中国最受尊敬企业”称号，连续三年获得21世纪经济报道评选的“中国最佳企业公民”称号。公司也连续三年被国务院进展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名，并再次获得CCTV评选的“中国最具价值上市公司”称号。在国际权威杂志《投资者关系》（IRMagazine）主办的“2006年中国投资者关系”评选中，万科获得最佳投资者关系奖（大型非国有企业）、最佳年报及公司著作奖、最佳投资会议奖。在第二届“中国A股公司IR（投资者关系）评选”中，万科荣获最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖。在由鹏元资信、证券时报和深圳证券信息推出的国内首个付诸实际应用的公司治理评级体系中，万科获得了唯独的“AAA-”级最高评判。为了使公司的企业公民行为更有打算性和针对性，报告期内经股东大会审议通过，公司提取“企业公民”专项建设费用，用于实施公司的企业公民进展打算。这充分体现出企业公民之路是万科股东的广泛共识，也为公司进一步践行企业公民行为奠定了更为坚实的基础。报告期内，国家税务总局等公布2005年度“中国纳税百强”排行榜，万科以13.24亿元纳税额位列第97位，成为唯独进入百强的房地产企业。2006年，万科实际缴纳税金达24.2亿元，比2005年提升约83%。报告期内，在建设部住宅与房地产业司指导下，万科主办的面向全社会征集“都市中低收入人群居住解决方案”的活动落下帷幕，获得了较为良好的社会阻碍。同时，公司在“中低收入家庭宜居住宅”上的研究也取得了初步成果，公司基于十几年住宅开发体会，在业内领先启动对此种特定居住需求的细分研究，在此基础上推出“中低收入家庭宜居住宅”的系列设计原型，期望能对提升廉租屋的设计水准和城镇最低收入家庭的居住品质提供关心；12月，公司“中低收入家庭宜居住宅”示范楼在广州奠基。报告期内，公司再次联手《世界建筑》杂志举办《WA-万科?可能住宅设计竞赛》，这项两年一度以培养青年建筑师为目标的设计竞赛，此次以“80㎡的可能性”作为主题，探讨中小户型的居住空间，倡导高效集约的建筑理念。三、以后进展展望2007年，处于转折期的行业将连续其重构的过程，而宏观调控也仍将是行业的常态。而万科也将按照既定的三年进展策略，连续处于高速进展的轨道之中。2007年万科的主题词是“大道因此·精细致远”。公司将连续深入自身的变革过程，并在行业的重构中义不容辞地担当起先行者的责任。公司也将通过脚踏实地的精耕细作，在通往基业长青的道路上迈出新的一步。万科将坚持既定方针，连续聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的都市经济圈，坚持一般住宅为主的开发方向，进一步完善客户导向的经营治理体系，推进产业化进程，实施精细化治理。2007年，万科将全面推进装修房的实施，提升装修房比重。年内位于东莞的住宅产业化基地将正式运行，公司将进一步提升工业化技术的应用比例。通过提升产品的创新能力，公司将向市场提供更贴近客户需求的、质量更好、性价比更高的产品。2007年公司打算开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，进一步增加1000万平方米左右的项目资源。为此，公司将加大资源整合力度，充分发挥合作伙伴的优势，提升自身行业资源整合枢纽的地位。估量2007年房地产直截了当融资渠道的开拓将被国家进一步列入议事日程，但房地产融资渠道的紧缩态势在年内可不能发生骤变。万科将一方面主动探究融资方式的创新，另一方面打算采取公布增发A股的方式在资本市场进行一次融资，增发股数不超过公司总股本的20%。为了适应快速进展的要求，2007年公司将连续推进组织治理架构的调整。同时，公司将进一步完善内审与风险治理体系建设，提升快速进展过程中的风险防范能力。公司为专业化房地产公司，要紧产品为商品住宅，2006年公司销售面积322.8万平方米，销售收入212.3亿元，分不较上年增长39.3%和52.2%。2006年全国商品住宅销售总额为17,038亿元。按此口径运算，2006年公司在全国的市场占有率为1.25%，比2005年增加0.31个百分点。报告期内，公司房地产项目结算面积289.6万平方米，结算收入176.7亿元，结算成本110.8亿元，分不比去年同期增长63.8%、70.2%和64.9%；房地产业务毛利率约为28.47%，比上年减少0.75个百分点。【2006年中报】2006年中期:【治理层讨论与分析】一、经营环境:宏观调控连续深入从2004年底开始,公司治理层即明确得出结论:房地产行业正在进入一个转折期,经营环境立即发生重大深远的变化,关于公司来讲,这不仅是挑战,更包蕴着难得的进展机遇.能否提早做出正确的判定和有效的应对,决定了公司在以后几年内能否抓住机遇,实现快速而有质量的进展。从长期的角度看,公司认为转折期内最明显的标志,确实是持续出台的调控政策将促使行业朝向更为理性、规范的方向进展,在这一大背景下,行业资源将重新整合,优胜劣汰的竞争机制将逐步完善,集中度将持续提升。面向以后,一方面房地产行业的支柱产业地位依旧得到确信,另一方面宏观调控政策仍将执行下去.调控目标仍是连续解决部分都市房地产投资规模过大和房价上涨过快的咨询题,随着金融、信贷、土地、税收、销售等方面一系列调控措施的深入实施,房地产行业将迎来一个更新的进展格局。年初政府工作报告在确信房地产行业的支柱产业地位的同时,表示将连续严格执行宏观调控政策,解决部分都市房地产投资规模过大和房价上涨过快的咨询题,进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施,连续整顿房地产业的市场秩序.5月份国务院召开常务会议,研究促进房地产业健康进展的举措,进一步明确六条措施,以解决少数大都市房价上涨过快,住房供应结构不合理,房地产市场秩序纷乱等咨询题;5月底九部委联合公布《关于调整住房供应结构稳固住房价格意见》,随后进一步出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》和《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》.这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深刻的阻碍,这和万科的判定是一致的。九部委《关于调整住房供应结构稳固住房价格意见》中,为调整住房结构而提出的"70%不超过90平米"的目标,关于房地产企业的经营节奏也将产生较为明显的阻碍.专门关于已猎取但尚未进入施工时期的项目,部分将面临规划调整,并在报批报建工作上面临更长的等待期.由于目前的市场供应结构和现存待施工项目的实际结构与上述要求存在比较大的差距,几乎所有地产公司的经营打算都不可幸免地将显现一定延后,万科也不可能完全例外。所幸的是,住宅小型化的必定趋势是万科自1997年以来差不多形成的定论,而自2001年开始万科产品研发部门也将中小型住宅作为重点研究的方向之一.因此,调整规划对万科经营打算的阻碍将小于行业整体水平,公司治理层也有充分依据相信,此种调整可不能阻碍万科2006、2007年度业绩及增长目标的实现.而在猎取以后项目资源时,万科在中小型住宅研究上的先发优势将逐步得到体现。1、抓住机遇,实现快速成长期初,治理层认为行业宏观调控的连续深入,为公司快速增长提供了机遇.土地和信贷政策将促使行业整合速度加快,存量土地资源在宏观调控深入之后将被逐步激活,通过资源整合的方式,万科将能够以更高的效率和质量来猎取项目资源;而股权分置改革的完成和多元化融资安排,能够给万科的快速成长提供稳健的资金支持。以上述分析为依据,公司治理层认为自2006年开始,万科完全有条件进入一个快速成长期.因此公司将连续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的都市经济圈聚焦战略,加大项目进展力度.具体到2006年的经营安排,公司将估量新增1000万平方米左右的项目储备,其中深圳、广州、上海、天津,专门是北京等核心都市仍是重点.