cric北京住宅项目开盘监测报告0411

cric北京住宅项目开盘监测报告0411PART1、项目基础资料PART2、案场情况分析

PART3、

购房人群分析PART4、认购情况分析PART5、综合分析点评

目录项目简介区位分析周边配套竞争项目SWOT分析PART

1

项目基础资料4楼盘名称中海苏黎世家期数第一期物业类型普通住宅产权年限70年当期总建面积47276m²容积率2.12区域丰台区板块外丰台板块环线四至五环间绿化率30%项目四至东:六圈一号路;南:锦富嘉园小区C组团;西:绿化隔离带；北：六圈路项目地址丰台区西四环科丰桥南800米路西最早开工日期2010/9/1最晚交房日期2012/10/30建筑形态4栋10层小高层装修情况精装修物业管理北京中海物业有限公司物业费4.68元/m².月当期规划户数474户开盘推案201户售楼处电话83679999售楼处地址丰台西四环科丰桥南800米路东基本概况：项目介绍：中海苏黎世家位于总部基地核心腹地，西侧近邻世界公园、御康公园等，成熟的周边配套突显了项目稀缺价值。其投资价值尤其明显。从居住属性来看，如果不是在附近工作的话，以均价32000-36000的价格购买该产品则显得有些鸡肋。1.1

项目简介1.1

项目简介活动入口项目工地建筑效果图景观效果图鸟瞰图1.2

区位分析中海苏黎世家位于总部基地核心腹地，毗邻永定河，西侧近邻世界公园、华科高尔夫、御康公园、汽车博物馆等，周边配套成熟。周边区域高品质住宅缺乏，项目保值升值潜力较大。“四湖一线”工程将门城湖、莲石湖、晓月湖、宛平湖和循环管线等融会贯通，形成以休闲、观光、湿地、为背景的水景区；另外，在总部基地近在咫尺，区域已经拥有成熟的大型生活配套，生活便捷。中海苏黎世家周边区位北京区位7区位分析：项目位于京西南四环，是目前京城楼市的价值洼地。地铁九号线的开通运营以及总部基地的商圈效应，为中海打造区域内高品质住宅奠定了硬件基础。项目以稀缺高档住宅形象入市，未来潜力较大。1.2

区位分析公共交通：周边公共交通齐全，距离地铁9号线步行约20分钟，也可乘坐周边公交车，交通配套齐全，出行便利。区域价值：总部基地采用“两轴一带双中心”的功能布局，将自然、生态元素与北京现代城市相结合，构成自然与繁华的现代科技基地。项目区位：位于京城西南，地处西南四环科丰桥南，紧邻四环，距市区仅30分钟车程。临近地铁9号线丰台科技园站及多个公交站点。项目地铁交通示意1.3

周边配套8稀缺配套突显项目投资价值居住价值相对弱化居住群体：周边无论是餐饮配套/生活配套发展较为成熟。适合投资和三口之家居住。项目由于临近商务区，也适合周边高端商务人士作为临时居所。弊端：项目位于大总部经济区的核心枢纽位置，周边环境显得较为嘈杂，不适合年龄较大的长期居住的购房群体。整体环境：项目地处大总部经济区的核心枢纽位置，与总部基地西区隔岸相对，地段具有优势。西侧近邻世界公园、华科高尔夫、御康公园、汽车博物馆等。91.4

竞争项目目前周边在售项目较少，市场中几乎没有竞争项目，具备稀缺性。万科蓝预计于7月份开盘，期颐百年在售，商品房仅389户，成交均价24000元/平米。周边环境较为嘈杂，公园休闲设施较少，不适合老年长期居住生活。周边区域开发相对京北较为滞后，决定了项目潜在客户的地域局限性。周边堵车现象较为严重，整体区域有待进一步开发W—劣势附近垃圾填埋场夏天气味难闻，会给购房者带来购房心理阴影。2011年严厉调控，楼市处于下行预期，部分中高端客户，特别是改善型客群持币待购现象明显。T—威胁1.5

SWOT分析项目定位为改善型客群，在周边区域内属于稀缺产品。高品质的住宅定位将吸引区域内有经济实力的客户购买。临近总部基地，企业中高层购房也会较多。中海品牌优势+高品质产品+稀缺性构建起项目区域最高价的硬件基础。O—机会区位优越，交通便利，周边配套成熟。地铁九号线的开通将进一步带动区域发展。项目地处价值洼地，定位高品质住宅，区域内较为稀缺，保值升值潜力较大。中海大品牌效应。S—优势SWOT分析推盘产品分析案场布置分析活动流程分析活动人员分派PART

2案场情况分析

2.1

推盘产品分析房型面积段套数(套)配比(%)三房93.21-133.96㎡32574.03一房46.74-60.44㎡9521.64二房85.73-87.55㎡194.33合计439——整体产品结构整体布局：中海苏黎世家总建筑面积47276平米，4栋10层楼，共474户。推盘产品：此次开盘的2#、4#楼，共201套房。92-133m²三房占比达到71.14%。推盘产品结构房型面积段套数(套)配比(%)三房93.21-133.96㎡14371.14%一房46.74-60.44㎡104.98%二房85.73-87.55㎡4823.88%合计201——2#4#1#3#电梯层自然层一单元二单元三单元五单元

六单元七单元0201020102010201030201030201房型三居三居三居三居三居三居三居三居两居室一居室一居室一居室一居室一居室建筑面积95.3695.14108.4195.0994.9495.2195.0695.1687.5550.352.0155.5559.9754.911103340032000332003300033000330003240032400314003340032400314003190032400109

3230032900327003270032700321003210031100331003210031100

32100983180031000316003140031400314003080030800298003180030800308003130031800873250031700323003210032100321003150031500305003250031500305003100031500763220031400320003180031800318003120031200302003220031200302003070031200653190031100317003150031500315003090030900299003190030900299003040030900543060029800304003020030200302002960029600286003060029800296003010030800333130030500311003090030900309003030030300293003130030300293002980030300223100030200308003060030600306003000030000290003100030000290002950030000户型

两居室一居室一居室

一居室一居室建筑面积87.5550.345.7460.4454.11112570030700297002920029700电梯层自然层一单元二单元三单元五单元0201020102010201房型三居三居三居三居三居三居三居三居建筑面积133.96133.59133.59133.59133.59133.59133.59133.5911103390033200332003320032900329003290032400109336003290032900329003260032600326003210098321003140031400314003110031100311003060087330003230032300323003200032000320003150076327003200032000320003170031700317003120065324003170031700317003140031400314003090054319003120031200312003090030900309003040033318003110031100311003080030800308003030022315003080030800308003050030500305003000011

2.1

推盘产品分析2#4#楼户型价格详表2#楼4#楼【一单元1002户，七单元1002户为样板房】2.1

推盘产品分析户型分析A户型三房两厅两卫建筑面积：约130m²户型分析：户型整体布局方正，独立餐厅，入户玄关，主卧衣帽间的设置都体现出尊贵气质；不足之处在于，部分空间较难充分利用，如入户门厅，主卧入户处及餐厅外走廊。户型整体动线较为曲折，而房型中心设置暗卫，卧室门对开有影响房屋风水之嫌。暗卫门正对餐厅，布局不甚合理。B户型三房两厅一卫建筑面积：约94m²户型分析：户型作为经济型三房，较为实用，南北通透，动线设计合理。起居室大面明窗，从容大气。不足之处一为，餐厅的位置较为尴尬，不便摆放；二是暗卫设计，通风较差。2.1

推盘产品分析户型图E户型两房两厅一卫建筑面积：约92m²户型分析：户型布局方正，空间划分合理，动线明晰，做到了干湿分离，动静分离，居住较为舒适。起居室和餐厅相通，南北通透，更显宽敞。暗卫设计，较为遗憾。L户型一房一厅一卫建筑面积：约61m²户型分析：大一居设计，户型布局方正，简约实用，明厨暗卫。入户开敞，空间通畅。适合单身及年轻夫妻居住，由于临近总部基地，此房型投资属性较强。16选房、签约区摇号区【14座一排，满座约280席】冷餐区接待站摇号展示板样板房（当日15：00后开放）售楼处（活动当天作为银行咨询区）2.2

案场布置分析摇号舞台房型价格详表临时洗手间（20间）车场二车场一大门施工工地

案场分析：案场功能分区合理，动线清晰，秩序井然。准确把握活动目的，有效控制成本，而不失名企大家风范。2.2

案场布置分析彩虹门活动临时空间红地毯入口两侧花篮摇号区座席冷餐区接待站开盘方式：1、开盘时间：10:00-17:002、通过搜房网提前办卡的方式积累客户，办卡客户需缴纳五万元诚意金。开盘前，与搜房网合作，缴纳五万元定金进行登记。开盘当天，按现场摇号顺序进行选房，认购。摇号活动中间穿插抽奖活动。选房、认购选房认购无优惠开盘摇号当天摇号选房开盘前定金与搜房网合作，交纳五万元定金2.3

活动流程分析评论：开盘现场布置功能性较强，保洁/保安/销售等工作人员都站在两旁，现场很有秩序。因为开盘就是定位为选房活动，所以客户基本都是提前预约好的，到场就直接有销售对接。2.4

活动人员分派选房活动主持人现场保安及保洁人员活动礼仪小姐案场销售看房车司机评论：案场人员分工明确，各司其职，秩序较好。销售人员约有7～10名，还有部分人员辅助销售。到访客户超过300组，而销售人员相对较少，所以案场当天上午几乎没有项目销售人员接待临时到访客户。不足在于，未安排现场调度人员，对临时到访的客户无法安排人手接待，案场突发事件也不能做到及时有效处理。认购客户情况分析到访客户情况分析客户驾车情况分析客户现场访谈PART

3购房人群分析3.1

认购客户情况分析此次开盘选房活动中，中海苏黎世家是首次开盘，而中海九号公馆是新增推案。开盘当天到访客户约320组，认购约290组。认购客户分析：当天两盘认购客户约290组，认购率为90%左右。其中中海苏黎世家认购133套。初步了解，购房者多为京城西南部工作的人员。其中包括南四花卉市场、南四环二手车市场、新发地农产品批发市场等周边行业商圈内做生意的私营老板；在总部基地工作的企业中高层客户购房者也较多。蓄客数量（组）到访客户（组）认购客户（组）认购率到访率120032029090.62%26.67%3.2

到访客户情况分析两楼盘摇号选房到353号，实际到访客户达到320组左右，95%以上是已经缴纳定金，直接来选房的准签约客户。到访客户分析：多数到访客户是两人或三人一组，属于家庭购房。其中不乏四五十岁的中年客户。3.3

客户驾车情况分析根据现场统计，由于开盘当天到访客户量较多。结合签约情况分析，约有三分之一的客户是驾车前来。项目现场主路两旁高档车较多，约有20余辆。其余两个车场约停有70～90辆车，多数为中档车。到访车辆全部为北京牌照。统计显示，其中宝马、奥迪A8等中高档车占比约为25%，中档车占比约为60%，中低档车占比约为15%。主路两旁停放车辆车场停放车辆3.4

客户现场访谈

客户满意的因素：品牌、高端住宅氛围、配套齐全

客户不满意的因素：两房产品较少，价格在周边来说是最贵的，挑选的余地较小一、认购的受访者：中年夫妻，丈夫是做二手车生意的，家庭有一定经济实力，想在离公司较近的地方买一套较高品质的房子。对中海的品牌较为认可，法式风格的建筑也能体现项目的高品质。前期交了五万元定金，今天如果有合适楼层的三居，就准备签约。二、认购的受访者：根据现场观察，客户基本到场都由指定的销售人员进行接待。现场一对青年夫妻，男方父母在北京做花卉生意多年，有一定积蓄，准备买一套三居婚房，父母也可以一起居住。认购情况分析现场人气与效果PART

4认购情况分析当天中海苏黎世家共推出201套房源，最终认购约133套，去化率约为66.17%。项目开盘销售效果良好。其中三居房型去化率较高，符合项目定位改善型客群的特点。4.1

认购情况分析户型总套数认购套数去化率133m²三居725779.17%95～106m²三居714563.38%87m²两居10660.00%50~59m²一居482552.08%合计20113366.17%注：开盘现场设置销控表，以上数据由数据采集员根据销控表结合案场实际情况作出，较为准确。开盘当日认购情况分析图开盘当日户型去化情况分析表11点23分左右销控图4.1

认购情况分析电梯层自然层一单元二单元三单元五单元

六单元七单元0201020102010201030201030201房型三居三居三居三居三居三居三居三居两居室一居室一居室一居室一居室一居室建筑面积95.3695.14108.4195.0994.9495.2195.0695.1687.5550.352.0155.5559.9754.911103340032000332003300033000330003240032400314003340032400314003190032400109样板间3230032900327003270032700321003210031100331003210031100样板间

32100983180031000316003140031400314003080030800298003180030800308003130031800873250031700323003210032100321003150031500305003250031500305003100031500763220031400320003180031800318003120031200302003220031200302003070031200653190031100317003150031500315003090030900299003190030900299003040030900543060029800304003020030200302002960029600286003060029800296003010030800333130030500311003090030900309003030030300293003130030300293002980030300223100030200308003060030600306003000030000290003100030000290002950030000户型

两居室一居室一居室

一居室一居室建筑面积87.5550.345.7460.4454.11112570030700297002920029700电梯层自然层一单元二单元三单元五单元0201020102010201房型三居三居三居三居三居三居三居三居建筑面积133.96133.59133.59133.59133.59133.59133.59133.5911103390033200332003320032900329003290032400109336003290032900329003260032600326003210098321003140031400314003110031100311003060087330003230032300323003200032000320003150076327003200032000320003170031700317003120065324003170031700317003140031400314003090054319003120031200312003090030900309003040033318003110031100311003080030800308003030022315003080030800308003050030500305003000011

最终销控图示意（红色为售出户型）4.1

认购情况分析2#4#4.2

现场人气与效果本次开盘气氛较好，秩序井然，到访客户约有320组左右。开盘当日因清明节假期调整，大部分人要上班，因此临时到访客户较少。到访客户95%左右都是准签约客户。现场人气：当天到访客户约320组，由于活动环节紧凑，动线合理，现场较有秩序。开盘效果：此次开盘中海九号公馆和中海苏黎世家两盘齐开，共推出约381套房