《见微知著》系列第十四篇：保障房化解地产库存进度几何VIP

宏观经济宏观经济目 录一、2024年三大工程”进入实质性落地期 3二、收购存量房用作保租房，进度几何？ 5三、保租房建设是激活内循环的重要途径 6四、美国通过政府直接干预，较早摆脱房地产危机 8五、风险提示 9图目录图1：当的障住建设系为租配两种型 3图2：“四五规计集建保性赁房870万套 4图3：2023年12至2024年1月，PSL净投放5000亿元 4图4：2023年12，住宅为7图5：2023年12，住宅为3.3亿平 7图6：2016年后城居民费向下趋势 8图7：城居收结中，产净入速显低疫前平 8图8：2008年半美政府接市，自2009年便稳弹 9图9：2008年半美政府接市，国济自2009年半起复苏 920242023顶层会议部署加快推进“三大工程”。2023428出规划推进保障性住房等三大工程；72410122024年，“三大工程”进入实质性落地期。项目方面，今年地方两会中，各省份推进筹集建设配售型和配租型保障性住房，及城中村改造。（7河北（2）、内蒙古（1.69）、吉林（9800）、上海（7）、江苏（16）、浙江（20）、安徽（7）、山东（4.7）、湖北（6.9）、广东（18）、广西（4）、海南（2700）、（6.5（415房106万套，平均每个省份规模7万套左右。各地在政府工作报告中披露的配售型保障性住房安排包括（1（2200（1（6315（1（8000套（3000（1（4000（3600宁夏（4000），平均每个省份规模约为6000套。5110878606.072.72（2024131）图1：当前的保障性住房建设体系分为配租和配售两种类型资料来源：新京报，中国建设报，绘图图2：“十四五”规划计划筹集建设保障性租赁住房870万套 图3：2023年12月至2024年1月，PSL净投放5000300250

45004000

(亿元)

中国:抵押补充贷款(PSL):提供资金:当月新增2022年PSL净

本轮PSL净投放200

3500

投放6300亿元，5000亿元，支全国筹集建设保障性租赁住房(万套)全国筹集建设保障性租赁住房(万套)合计完成306万套100202102021完

完 完20232022成年 成年20232022

预 预20252024计年 计年20252024

3000250020001500500202401202307202401202307202301202207202201202107202101202007202001201907201901201807201801201707201701201607201601201507201501

年至2018年，PSL净投放3万亿，主要支持棚改

支持“保交楼”

持“三大工程”资料来源：住建部，预测 资料来源：，；注：数据截至2024年1月资金方面，目前基本形成了央行通过PSL等方式向政策性开发性银行提供低成领域投放资金。此外，企业债、ABS城中村改造：目前资金落地速度最快，作为主导的“改造专项借款”已实际发放超过一千亿元。根据国务院办公厅《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在资金方面，除专项债外，银行设立城中村改造专项借款予以支持。截至2024年3月7日，国开行已发放专项借款614亿元；截至3月8日农业发展银行已发放专项借款超560亿元，签订借款合同累计金额4900多亿元。此外，各地也有项目通过ABS、企业债等市场化资金进行补充支持。保障性住房建设项目：资金有所进展，将在大城市试点利用住房公积金发放1000目前围绕着保障性住房建设的资金已经明确有以下几类：（一）专项债。2024年专项债投向整体保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向；（二202438性住房建设项目和“平急两用”公共设施建设项目，涉及融资需求近400亿元，已审批226亿元、投放62亿元；（三20231000持计划”，定向支持重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津八个试点城市，购买商品房用作长租房；（四）根据2023年8月25日国常会审议通过的《国务院关于规划建设保300大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。“平急两用”设施建设：多数仍处于准备规划阶段。表1：目前金融主管部门为“三大工程”提供的支持工具支持领域工具名称工具定义投放规模及时间三大工程抵押补充贷款（PSL）中国人民银行以质押方式向国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行等提供的特种贷款，支持政策性银行向具体项目投放贷款202312202415000亿元城中村城中村改造专项借款用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基202438超过1174亿元专项债2024年专项债投向整体保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向企业债、ABS等市场化资金作为支持保障性住房建设专项债2024年专项债投向整体保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向租赁住房贷款支持计划央行定向支持重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津八个试点城市，购买商品房用作长租房2023年7月，央行批准1000亿住房租赁团体购房贷款商业银行按照市场化原则发放贷款，支持事业单位购买存量闲置房屋用作宿舍型保租房，支持租赁企业购买存量闲置房屋用作保租房或商业租赁用房利用住房公积金发放保障性住房开发贷款《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》支持在城区常住人口300万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款“平急两用”债务融资山东颐养健康产业发展集团有限公司2023年度第二期中期票据项目在银行间债券市场成功发行，为全国债券市场首单“平急两用”工具项目2023年12月，发行1亿元数据来源：人民银行，新华社，二、收购存量房用作保租房，进度几何？2023724盘活改造各类闲置房产2022目前，央行已经为“收购存量房产做租赁用房”提供了多项金融工具支持。100020237长春、成都、福州、青岛、天津八个试点城市。该项资金旨在引导工农中建等7家银行为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持，市场化盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。1001.75%。同时，人民银行要求贷（含产权型人才房/公寓且只能进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。“住房租赁团体购房贷款”202415（也称为住17体购房贷款，支持企业和事业单位购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，支持专业住房租赁企业依批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营。20232024270障性租赁住房计划的10202424207（6.8202422319（3.56.6%。表2：有五个城市落地央行“租赁住房贷款支持计划”时间首批贷款额度收购套数该地2024年保障房计划重庆2024年2月21日未知（估算约为30亿元）7420740性租赁住房，截至2023年底已完成26.42024/20256.8万套青岛2024年2月19日18.5亿元7个项目共2319套房屋建设筹集公租房600套、保障性租赁住房3.5万套(间)天津2023年12月1日12.88亿元未知筹集保障性租赁住房5000套（间）福州2023年5月31日4.88亿元未知建一批配售型保障性住房，新增保障性租赁住房1万套济南2023年5月5日1.87亿元未知筹集保障性租赁住房1.5万套（间）共计约70亿元数据来源：重庆日报、中国新闻网、备注：参考青岛2319套住房涉及贷款额度为18.5亿元，估算重庆涉及贷款额度约为30亿元三、保租房建设是激活内循环的重要途径对于提振居民收入和消费信心至关重要，可谓是一举两得。地产价格。房地产市场正处在较长的库存去化周期中，短期仍面临供过于求的压力。202112（已开工未销售的房屋11.0202010813.9（已竣工未售的房屋2023123.322.4201295%的历史分位数水平，显示房地产去库压力仍然较大1。1二手房库存方面，1999年-2018年，我国新房销售面积共计150亿平方米（考虑满五年交易的多数情况），参照住建部2022年披露的15%全国住房空置率，则二手房空置面积达到22.5亿平方米。图4：2023年12月，广义住宅库存为11.0亿平 图5：2023年12月，狭义住宅库存为3.3亿平万平方米250000

广义住宅库存(已开工未售) 广义住宅库销比(右轴,月)30

万平方米50000

狭义住宅库存(已竣工未售） 狭义住宅库销比(右轴,月)3020000015000010000050000

25 40000 2520 203000015 152000010 105 10000 520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232011201220132014201520162017201820192020202120222023资料来源：，注：广义住宅库存为“1999年以来累计已开工面积*95%-累计销售面积”，其中，扣除的5%为开发商自持比例；广义住宅库销比为“广义住宅库存/过去12个月住房销售面积”

资料来源：，注：狭义住宅库存为统计局披露的住房待售面积；狭义住宅库销比为“狭义住宅库存/过去12个月现房销售面积”的居民收入、消费预期走弱。2023年城镇居民收入来源来看，财产性净收入、转移净收入下滑幅度最大。以9年为基期来看，2023年财产净收入四年复合增速为.3，低于9年%2023年转移净收入四年复合增速为5.0%2019年8.2%2024不及2019年同期水平。群体覆盖力度明显不足。根据七普数据，20203.7，购买经济适用房/两限房比例为4.1，合计使用保障性7.8%。势，显示出房贷支出对消费的挤压作用持续显现。图6：2016年之后，城镇居民消费倾向呈下降趋势 图7：城镇居民收入结构中，财产性净收入增速明显低于疫情前水平(%)90858075706560

城镇居民消费倾向 农村居民消费倾向20132014201520162017201820192020202120222023

10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

2023年收入结构占比(右轴) 2019年同比 年复合增速70%60%50%40%30%20%10%0%工资性收入 经营净收入 财产净收入 转移净收入资料来源：， 资料来源：，四、美国通过政府直接干预，较早摆脱房地产危机剧经济低迷，也有助于避免因流动性恐慌而衍生的信用供给冲击和传导阻塞。20082009GDP2009201020072009年下半年起房价跌幅放缓，但直至2012年初才逐步回升。2007(CDO)0，面临倒闭风险。200831630020089“两5.21244%，2007GDP40%31.5以承受该风险，全球经济都将受到巨大影响。2008972000MBS)到2009MBS”79.9％所有权的权益保证。从实际效果来看，美国政府接管“两房”有效提振了市场信心。2008年98贷款利率也明显回落。20089152008107000亿美元资金用于资产担保和购买问题资产，市场稳定。为财政部带来了一定回报。201132450992008：20082009

图9：2008年下半年美国政府直接救市后，美国经济自2009年下半年起逐步复苏2001901801701601501401301201102005-011002005-01

美国:标准普尔/CS房价指数(2000年1月=100)

美国: 美国:标普500指数(右轴,点)美国:D不变价)3100