高校物业项目设备设施管理与维养方案

高校物业项目设备设施管理与维养方案目录第一节设施设备管理服务专案 1一、工程部架构 1二、人员配置及工作安排说明 2三、服务质量目标 3四、基础设备维修维护范围 5五、主要的设施运行管理 7六、设施设备的维修要求与措施 9七、设备维修服务承诺 11八、维修服务流程图 14九、设施设备的保管 15第二节物业共用部位的管理 15一、维修及养护方案 15二、维修养护标准及相关制度 17第三节机电设施设备服务项目内容及工作标准 30一、给排水设备 30二、电梯设备 33三、消防、监控系统 36四、配电系统 41五、空调系统 49六、物业照明系统，通风等日常维护保养 51七、避雷设施检查养护制度 52第四节智能化系统的日常运行及维护方案 53第五节设施设备管理制度 57一、电梯设备管理制度 57二、消防系统管理制度 61三、配电设施设备管理制度 62四、给排水设备系统管理制度 65五、供气设施设备管理制度 66设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。第一节设施设备管理服务专案一、工程部架构工程部部长（工程部部长（XX人）工程领班（工程领班（XX人）木工XX人木工XX人水电维修技工XX人泥水工XX人工程部人员合计：XX人二、人员配置及工作安排说明岗位人数负责内容工作时间日常维修技工X人负责电气设备管理，包括机电设备维修保养、空调与电梯设备设施的管理、智能监控系统早班：7点--15点中班：16点—22点晚班：22点—明早7点工程部X人供电系统管理；排水系统管理；空调系统管理；运输系统管理；消防系统管理；智能系统管理；综合维修管理；供水系统管理等的管理工作。轮休1.上述人员架构编排在考虑到XX校区综合楼功能多、设备多，为确保所有设备正常运行和满足校方业主的维修要求编制而成。2.考虑到校区综合楼是集教学、科研、办公、会议于一体的综合性大楼，大楼所属设备设施需求24小时保证正常运行，确保大楼的正常供电、供冷、供水，需要24小时服务。3.管理、维修人员每周实行五天工作制，每天工作8小时。4.日常班维修、设备保养人员XX人（包括木工、泥水工）。5.正常工作时间：（1）上午：8：30-12：00，（2）下午：13：30一18：00设立24小时服务电话，周六、日和顶替轮休人员XX人。6.考虑到校区综合教学楼的特殊性，除上述当值值班人员编排外，我司将利用雄厚的技术力量优势，实行技术、人员资源共享，可随时给予技术、人力的支援，对校区内重大的设备维修、突发事件处理给予有效技术支持和人员支援，确保各系统设备正常运行。三、服务质量目标服务项目服务标准考核指标电梯设备1.电梯准用证，年检合格证，维修保养合同完备。按规定及时办理年检手续，并取得合格证。2.电梯安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。3.轿厢、井道、机房保持整洁，井底无积水。4.电梯由专业队伍保养，检修、维修保养人员持有上岗证书。各项检修有记录。5.运行出现故障时维修人员应按规定时间内到现场维修。（1）电梯系统使用满意率达：99%。（2）电梯安全维护保养率：98%电梯准用证，年检合格证消防系统1.消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。2.消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。3.大楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。4.订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。5.严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。（1）消防设备完好率100%。（2）消防设备使用率98%。供电设备及开闭所1.配电房有工作制度，操作程序、职责和应急方案并上墙。2.维修保养和运行情况有记录。3.开闭所必须24小时值班制。4.保证供电正常，维检修停电时向学院报告审批同意，并通知到各部门。5.备用应急发电机可随时启动。（1）配电室值班率100%。（2）设备运行完好率100%。避雷设施1.定期进行保养测试。2.请专业的技术人员进行年度检修。3.保证性能完好。（1）设备运行完好率100%。四、基础设备维修维护范围（一）维修范围：材料单价原值100元（含100元）以下的水电设备、公共设施、设备（不含食堂、商店）的维修。主要包括：办公室内和学生宿舍内的灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、花洒、洗手盆、大小便器的给排水和晾衣架等。（详见附表）。（二）维护范围：建筑物上下水管道、雨水管；每栋建筑物电力总闸以后全部电力线路；每栋建筑物总水闸以后的供水系统，不包括热水系统；建筑物共用部位的楼盖、屋顶、内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗、电铃等。附表一：100元（含100元）以下包料设备清单编号名称品牌编号名称品牌11A-60A单极空气开关40½``、¾``¾普通水龙头XX水暖21A-40A双极空气开关41冷热水花洒头XX水暖31A-20A交流接触器42½``软管XX水暖414W—60W日光灯43½``角阀XX水暖4电感式光管镇流器44普通洗手盆½¾XX水暖6电子式光管镇流器45普通小便器XX水暖7启辉器46普通洗手盆单冷龙头XX水暖8白炽灯47½``闸阀XX水暖98位以下开关箱48¾``闸阀XX水暖10三相四线插座491``闸阀XX水暖11二二插座501½``闸阀XX水暖12二三插座512``闸阀XX水暖13三三插座52洗手盆去水器XX水暖14三四插座53厕所低水箱去水器XX水暖15600W以下调光开关54½``—1½``浮球阀XX水暖16三极圆插座55½``—1½``止回阀XX水暖17吊灯座56½``—4``各种管件XX水暖18灯座57消防栓水枪头XX消器1986型底盒584分水表XX水表201W—40W节能灯59球形锁21风扇电容器60抽屉锁22一位单极开关61大门铰23二位单极开关62柜门铰24三位单极开关63抽屉导轨25四位单极开关64普通单舌锁26五位单极开关65普通双舌锁27125W高压镇流器66铝合金门推拉轮28240W高压镇流器67铝合金窗平开铰29普通6.8寸排气扇68铝合金窗拉手30Ф40CM以下吸顶灯罩69铝合金窗自动锁31125W高压钠灯702M²以下普通窗玻璃32110W高压钠灯71妆台镜33风扇调速器72窗帘配件3420W光管支架73镙丝等小五金34应急灯6V电珠74马路少许破损36电铃75人行道部分破坏37照明控制箱按钮、开关76公共走道地面砖破坏38照明控制箱指示灯77内墙身少许修补39照明控制箱继电器78明渠铸铁盖板（单件）五、主要的设施运行管理项目要求运行管理措施供电设施设备中标方应根据学院配电系统的设计要求设置持证专业人员，熟悉校区内供电线路分布及走向；制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行；公共照明系统应根据季节与气候情况掌握提前开启时间,用毕应立即关闭,避免浪费；保证正常供电，限电、停电、送电有明确的审批权限并提前通知招标方和物业使用人。1.开闭所配专人负责24小时运行值守。2.建立各项规章制度，主要制度附后。3.确保供电安全。给排水设备系统中标方相关人员应熟悉校区内给排水管网。建立给排水、消防用水设备系统的养护和维修制度。确保给水管道和各类阀门处于良好状态，无漏水、渗水、积水等异常现象。严格执行招标方用水、供水管理制度,积极协助招标方安排合理的用水和节水计划。限水、停水、送水按规定时间通知招标方和物业使用人。定期检查排水管沟、井等是否堵塞、生锈或渗漏等，清除淤泥和杂物，及时排除相应隐患。每月至少进行一次。确保汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行报修，特殊情况应立即抢修,无大面积跑水、泛水和长时间停水，应有相应的险情应急处理措施。1.定期巡检，发现问题及时报告，并协助排除故障。2.建立各项规章制度，主要制度附后。3.确保排水安全。供气设施设备中标方相关人员应熟练掌握校区内天然气供应设备及管网分布及布置。建立供气管网及设备的日常巡检制度，对发现的安全隐患及时报告招标方和供气单位，并负责联系供气单位进行维修。定期巡检，发现问题及时报告，并负责联系供气单位进行维修，协助排除故障。教学设施设备教学设施设备的运行管理要求主要以“稳定、正常”的标准执行。定期巡检，发现问题及时报告，协助排除故障。学生宿舍(寝室)生活设施设备建立学生寝室公共设施设备巡查制度，发现问题及时报修，排除安全隐患。1.由宿舍管理员对生活设施设备运行管理，定期巡检，发现问题及时报告，协助排除故障。2.建立学生寝室公共设施设备巡查制度3.方使学生报修及使用。电梯运行管理中标方应将楼宇内电梯纳入楼宇日常管理，负责电梯维保的维保签到和协调工作。管理人员应熟悉掌握电梯各种故障应急处理方案，特别是电梯困人故障的排除。每周至少一次对电梯全段运行状况进行检查。招标人委托第三方（专业电梯维保公司）维保电梯。中标人在监管电梯运行中发现有故障，及时通知维保单位进行维修和整改，协助并监管电梯维保单位的工作。中标方负责电梯轿箱内的清洁卫生。1.负责电梯巡检人员持证上岗。2.定期巡检，发现问题及时报告，协助排除故障。六、设施设备的维修要求与措施项目要求运行管理措施教室和宿舍设施1.对质保期内的设施设备如需维修，由中标方负责通知招标方及时维修。2.中标方核查维修效果并如实做好维修记录。质保期外的设施设备，招标方和中标方各自责任如下：中标方负责检查和报修，招标方负责及时维修。1.对设施设备进行巡查，发现问题及时通知校方，并做好相关配合工作。2.做好维修记录以便备查。供电线路和室外的给排水管网1.对质保期内的设施设备如需维修，由中标方负责通知招标方及时维修。中标方核查维修效果并如实做好维修记录。1.对设施设备进行巡查，发现问题及时通知校方，并做好相关配合工作。2.做好维修记录以便备查。2.质保期外的设施设备，招标方和中标方各自责任如下：中标方负责检查和报修，招标方负责及时维修。1.对设施设备进行巡查，发现问题及时通知校方，并做好相关配合工作。2.做好维修记录以便备查。电梯1.对质保期内的设施设备如需维修，由中标方负责通知招标方及时维修。中标方核查维修效果并如实做好维修记录。2.质保期外的设施设备，招标方和中标方各自责任如下：中标方负责检查和报修，招标方负责及时维修。1.对设施设备进行巡查，发现问题及时通知校方，并做好相关配合工作。2.做好维修记录以便备查。运动场体育器械和场馆配套设施1.对质保期内的设施设备如需维修，由中标方负责通知招标方及时维修。中标方核查维修效果并如实做好维修记录。2.质保期外的设施设备，招标方和中标方各自责任如下：中标方负责检查和报修，招标方负责及时维修。1.对设施设备进行巡查，发现问题及时通知校方，并做好相关配合工作。2.做好维修记录以便备查。消防系统设备1.对质保期内的设施设备如需维修，由中标方负责通知招标方及时维修。中标方核查维修效果并如实做好维修记录。2.质保期外的设施设备，招标方和中标方各自责任如下：中标方负责检查和报修，招标方负责及时维修。1.对设施设备进行巡查，发现问题及时通知校方，并做好相关配合工作。2.做好维修记录以便备查。其他公共设施1.对质保期内的设施设备如需维修，由中标方负责通知招标方及时维修。中标方核查维修效果并如实做好维修记录。2.质保期外的设施设备，招标方和中标方各自责任如下：中标方负责检查和报修，招标方负责及时维修。1.对设施设备进行巡查，发现问题及时通知校方，并做好相关配合工作。2.做好维修记录以便备查。七、设备维修服务承诺日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作。工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：（一）熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度1.一幢大厦大大小小的设备不计其数，分布在四面八方。因此，工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。2.建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。（二）维修服务承诺与校方业主有关部门建立良好的联系，科室及教职员工的报修或设施设备故障可报管理处或定点报修箱，也可直接通知工程部，统一协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在XX分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除；涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室、教职员工解释，并另约定维修时间后，按约完成维修；属复杂故障应立即向管理处经理汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体承诺如下：1.实行每天24小时客户报修电话接待，将报修电话向校方业主公布。接到报修电话及时记录，并通知工程部派人员维修。2.水电急修项目：接报修后XX分钟到达现场，XX小时内修复；3.其他维修项目：XX分钟之内到达现场查勘，根据维修项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的，按约定时间给予修复；4.有偿维修：XX小时到达现场查勘，与客户洽谈，确定维修费和维修时间，按约维修。5.做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。6.维修完毕应要求客户签名确认，并征求满意度。7.维修服务应达到：临修急修及时率100%；维修质量合格率99%以上；客户满意率95%以上；有偿服务回访率100%，回访中发现维修质量问题，及时预约整改。8.免费向教职工提供小家电维修服务。（三）维修服务规范要求

要求工程部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响教职工办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：1.敲门：接到报修，XX分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。2.介绍：办公室的人员开门或在门内询问，工程部员工应首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是XX物业公司维修人员XX，前来为您服务”。3.进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。4.铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。5.维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说一声“非常对不起”。6.整理：维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。7.试用：请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、办公人员在维修工作单签认。8.讲解：必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。9.如实填写维修工作单（包括费用），请领导、办公人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。八、维修服务流程图工程部接到报修单或电话工程部接到报修单或电话进行登记进行登记派维修人员前往报修点派维修人员前往报修点现场维修现场维修不合格不合格合格合格维修后请相关人员进行签名验收维修后请相关人员进行签名验收清洁工作现场清洁工作现场定期回访定期回访九、设施设备的保管根据招标文件要求，由中标方对招标方移交的所有设施设备负责看管和报修，确保其不丢失和人为损坏。这需要一定的保管条件，物品的自然损坏，安全设施的不完善，外围安保与楼宇外的安保分由不同单位管理的沟通协调及责任划分，监控死角及责任划分等问题均使保管责任履职困难，敬望办理财产保险，减少风险。第二节物业共用部位的管理一、维修及养护方案维修养护项目养护方案检查、养护计划备注门厅等部位的修缮维护1.对木结构等要做好白蚁的防治工作，保持通风干燥，消除白蚁生存条件，必要时可喷洒、放置灭蚁药剂；每月检查XX次2.对楼地面的一些小损伤要及时修补，以免损伤进一步扩大，影响使用；日常巡视、及时修补门窗修缮维护1.检查门窗有无开关不灵、缝隙过大、小五金配件丢失或损坏等现象，发现异常及时处理，避免进水、透冷风，以保持室内干燥不潮湿；工程人员及工程主管每天巡查XX次2.门窗油漆局部脱落时应及时进行补油，并要求与原油漆格调保持一致，以免妨碍美观工程人员及工程主管每天巡查XX次3.对铝合金门窗应避免外力的碰撞，禁止用带有腐蚀性的化学物质去清洁或与其接触；工程人员及工程主管每天巡查XX次4.对于门窗玻璃及锁类安装牢固，应没有损坏现象，开关应符合使用要求，没有安全隐患；工程人员及工程主管日常巡查装饰工程修缮维护1.定期检查室内外抹灰层有无损伤处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补以防扩大损失；工程人员及工程主管日常巡查维修养护2.检查饰面上是否有破损现象，发现时必须及时予以修补，必要时更换饰面；工程人员及工程师日常监管3.对裱糊工程定期检查，发现损坏现象及时修补；定期巡查次数4.对吊顶工程要着重检查龙骨有无变形裂缝和下垂情况，发现异常要及时修补或更换；工程人员及工程主管每月巡查XX次5.对花饰工程，要定期检查有无空鼓、不稳定等情况，发现异常及时调整或维修；工程人员及工程主管每月巡查XX次幕墙玻璃安装牢固，应无安全隐患，无破裂现象；工程人员及工程主管每天巡查大楼地基基础维护地基浸水会使地基基础的工作条件不利，应经常检查四周的排水沟、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出现积水现象；工程人员及工程师负责日常巡视维修二、维修养护标准及相关制度（一）维修养护标准1.墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落（1）将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。（2）用1：3水泥砂浆修复勒脚步破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。（3）恢复勒脚饰面。2.如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降（1）如不严重，应做好巡查和记录。（2）如情况较严重或有扩展趋势，应立即通知学校。请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。3.梁、柱、板主体（1）露筋①露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。②用钢丝刷清洁干净。③充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。④用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。（2）有裂缝参考《户内工程人员作规程》中“楼板裂缝”维修程序进行维修。（3）有孔、洞①孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。②用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。③充分喷水湿润孔、洞内壁。④如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。⑤按原标准做好饰面。⑥如破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况进，应立即通知学校，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。4.墙体墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修。）（1）裂墙①先将裂墙周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形。②用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。③均匀地涂刷一道素水泥浆。④再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥浆填缝、抹平。⑤用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。（2）砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。①先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。②充分喷水湿润破损面。③用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。（3）墙体室外饰面缺损。①将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。②用钢丝刷清扫干净浮动灰土。③充分喷水湿润破损面。④均匀地涂刷素水泥浆。⑤用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。（4）墙体室内饰面缺损①同墙体室外饰面缺损，墙体轻度划损时直接进行③步骤。②用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面至干。③双飞粉调胶（或乳胶漆）后批灰1～2次。④干后打砂纸，再视情况重新批灰或刷乳胶漆。（5）外墙渗水①外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。②窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。③在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂浆面层。④外墙渗水面积较大进，先将饰面铲除，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。⑤墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。⑥用氯丁防水胶在室外修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10～15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。⑦积累经验，随着科技发展，积极采用新型防水材料，使防水执漏工程质量达到最好，如：鲁班811、911、JS、硅丙胶等。（6）顶棚参照《户内工程人员作规程》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。5.楼梯间（1）踏步缺损①将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。②用钢丝刷清扫干净浮土。③充分喷水湿润。④均匀地涂刷一道素水泥浆。⑤用1：3水泥砂浆做好基层。⑥修复饰面。（2）栏板缺损如为砼或砌块栏板，可参照梁、柱、板主体和墙体的相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：①不能修复，应及时更换新配件。②使栏板、梯板、扶手连接牢固。③修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）（3）扶手①如不能修复，应及时更换新配件。②使之与栏板连接牢固。③修复饰面（如油漆、乳胶漆等）。（3）门、窗参照《户内工程人员作规程》中有关“门、窗”维修程序执行。6.屋面避雷设施（1）锈蚀①用砂纸除锈。②均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。③如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。（2）连接部位断开①除锈清洁后，焊接牢固。②刷两道防锈漆。③屋面隔热层、防水层④热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。（3）屋面漏（渗）水（刚性屋面）：①用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水。②纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。③出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。④檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。7.屋面水池（箱）（1）渗漏①先将水池（或水箱）四壁清洗干净。②做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1：2水泥砂浆做保护层。（2）水池（箱）检查口盖缺损①应立即维修，并加锁。②刷两道防锈漆，并定期检查。（3）楼地面地砖、墙面瓷砖部分损坏①测量尺寸、按损坏的地（瓷）砖样板购回相同砖材。②凿除缺损的地砖（墙砖）以及松动部分至结实层。③用钢丝刷清扫干净浮土。④充分喷水湿润。⑤用1：3水泥砂浆做好基层。⑥取出事前浸入水中待用的砖材，用素水泥浆涂抹后粘贴。⑦抹干净砖表面粘上水泥浆，设置围栏防止踩踏、碰撞，待干后再恢复。8.室外共用设施维修工作规程（1）学院道路（人行道和车道）①修补损坏的砼路面。②如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。③将人行道或车道疲乏表面松散或破碎的凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。④用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。⑤将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。⑥湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼坍落度要控制≤3CM）。⑦用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子要细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。（2）修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）①凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。②待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。③将块材充分洒水或浸湿后，用1：2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砖缝多余泥浆。④必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。⑤修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。⑥对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层（可渗3%防水剂），然后再坐砌块材。（3）路灯①灯不亮：参照《住户室内维修规定》中的关于“灯不亮”的维修规定。②灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。（4）雨水管道①如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之畅通；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意做好坡度和接口防漏，以及管道的平稳。②如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。③最后修复地坪。（5）化粪池①如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物，并制定如期清掏制度。②如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。③如池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。（6）隔油池①如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。②如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。③如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。（7）电缆沟①如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉。②如沟内积水过多，影响电的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。③如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。（8）排水渠①如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。②如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。③如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。④池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。（9）路障①如缺损较少，可用高标号水泥砂浆修复，具体做法凿除破损面松动砼，清洁表面，喷水湿润，刷素水泥浆，补水泥砂浆，然后养护保护。②如缺损较多，应及时更换新路障。③如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷红白相间的荧光漆。（二）维修维护相关制度1.房屋物业巡查与维护制度（1）为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态，不使学校的生活和工作运作等受到影响，提高维修、保养工作效率，特制订物业巡查操作规范。（2）每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查，每班巡查不少于一次，须巡查到所有部位及做好记录。（3）所有物业设备均属巡查范围，包括空调末端设备，应急系统，供配电及照明系统，门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。（4）巡查必须在规定时间内到位，特殊情况必须知会学校部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录，发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检完毕后，向学校部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》，并做好相关确认工作，以便使各信息汇总后派单进行维修维护，以及报相关部门备案。2.业主（用户）报修制度（1）使公司所管理的物业房屋及设备设施始终处于良好的使用状态，明确管理责任，在制定物业巡查制度，加强巡查、及早发现和消除隐患的基础上，对物业巡查人员不便到达和进入的区域或者房间，采用由使用部门报修的方式，特制定本报修制度，以弥补物业巡查可能遗漏的不足之处。（2）使用部门报修可利用电话进行，我公司在进入管理服务时，则将报修电话号码进行公告，每天由工程人员接听报修电话并进行记录备案，然后迅速派工作单交工程部实施维修。（3）工程人员接工作单后按规定时间到达进行维修，完成维修后请用户验收和进行签名确认及对维修情况进行评价。发现维修未达标准时应马上返修。（4）完成的工作单经按月整理和装订后由工程部保存备查。3.周期性维修和维修记录制度（1）屋以及附属设备设施的周期性维修由工程主管根据使用及保用年限和实际的现状，在每年的12月份提交次年的周期性维修养护计划，经学校部门批准后，则开始准备及组织实施。（2）周期性的简单修理工作主要由管理公司工程人员进行，复杂的小修、大、中修根据实际情况选定维修单位。（3）房屋维修和附属设备设施的维修都必须进行记录备查。房屋维修的记录系在专门的《物业房屋维修记录》上，附属设备设施的大、中维修记录记在《设备档案》中，小修记录在工作单上。（4）工作单的记录保存不少于两年，电脑工作单的记录保存不少于三年。第三节机电设施设备服务项目内容及工作标准一、给排水设备（一）给排水设备的维护及运行管理序号检查保养项目维护保养内容周期备注1.水泵机房、水泵机组及附件泵房及设备外观保洁、擦除污渍、防锈；每周发现异常及时记录、报告。根据实际情况制定整改方案报相关部门批准维护、跟踪。水泵房及房内设备变频、控制电路吹尘、测试检查紧固每季度电、水压等表计调试、送捡、更换不定期水泵如渗漏上紧或更换盘根填料，电机轴承及联轴节检查、加油或更换不定期机械润滑加机油或润滑脂上下水池自动水位控制浮球阀或浮子开关要勤加检查，确保有效灵敏，出现问题及时修复或更换。不定期房内所有设备及管道每年油漆XX次，清洗水池后水样送检，使之符合饮用水标准。2管道、阀门如渗漏则补漏或紧固螺丝，如锈蚀则除锈刷漆；不定期保持标识清晰。不定期3自动控制箱积极巡查，及时维修维护，确保系统水位、压力继电等装置有效不定期4饮用水质保洁上下水池清洗、消毒、保洁、水质化验，水池口加盖密封、加锁，对透气孔、溢流孔等防蚊虫、异物的装置是否完整每月度5排水、排污井积极巡查，及时清理垃圾、异物，疏通堵塞，保持畅通确保系统自动有效每季度6外围沟、渠发现垃圾、异物及时清理并保持畅通。每日7化粪池化粪池全面检查、清理，使之保持通畅每半年（二）给排水设备（设施）维护保养规程1.目的及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。2.适用范围适用于给排水设备（设施）的维护保养。3.职责（1）给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养。（2）工程部主管负责维护保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作。4.工作程序（1）给排水设备维护保养工作程序①给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养，大、中维修外委修理。②工程部主管每年12月制订下年度的《给排水设备（设施）检查保养计划表》，并按运行情况制订中修、大修计划并报学校。③工程人员按《给排水设备（设施）检查保养计划表》、《生活水泵每月检查表》、《生活、消防水泵巡检表》要求，并将维护保养情况记录于对应表格。零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。④工程部主管提供工作指导及检查监督。需要停水进行维护保养时，遵守停水管理工作程序执行。（2）给排水设备（设施）故障一般处理工作程序供水泵出现故障时，值班工程员与给排水应马上启用备用泵，然后立即通知给排水管理工程人员及时维修。①排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除，如是水泵故障，更换水泵。②供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班电工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。③排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，安排人员疏通。二、电梯设备（一）电梯设备巡查、维护保养序号检查保养项目检查、保养内容周期备注1.机房墙、天花、门窗、地面除尘、清洁，无积尘、无污渍每半月监控与管理维保公司按合同维保，发现故障报告维修通风、照明、消防照明通风散热良好，消防器材完备每周制动器、钢丝绳外部清洁、检查制动器、钢绳完好性不定期电源柜、控制柜检查组件发热情况，吹尘每半月绳轮、导向轮磨损程度及钢丝绳打滑检查半年全运行与年审合格，避免或减少困梯事故曳引机、限速器机身保洁，检查轴承运转部分每月2.轿厢及层门轿厢清洁、照明、通风轿厢洁净明亮，照明通风良好，随坏随修每日轿厢壁、门踏板槽保洁、挑除垃圾每日信号操纵箱、按钮可靠性检查，保洁每日运行舒适感、平层运行平稳，平层合格（±15mm）每日内外呼、显示内外呼良好，反应灵敏每日门窗开关、安全触板等安全触板或红外感应保护工作正常，缺相、超载、超速、电气联锁等保护均灵敏可靠每日3轿顶、井道和坑底轿顶、导轨、底坑检查、清洁（含井道清洁）每月导靴、安全钳检查固定、磨损情况、润滑装置加油每月换速开关、极限开关可靠性检查、试验（含底坑开关）每月对重架、补偿练对重架润滑、补偿练及消音绳挂牢每月缓冲器固定情况、锈蚀情况检查每月钢丝绳头组合、电缆张紧力检查、电缆固定检查不定期（二）电梯维修保养工作规程1.目的及时处理电梯故障，确保电梯技术性能，保证安全运行。2.范围电梯的维修保养工作。3.职责（1）电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络，督促并协助其它维修保养。（2）电梯公司负责电梯的维修保养。（3）工程部主管对维修保养进行检查监督。4.工作规程（1）24小时运行的直升梯，维修、保养工作均在晚间客流低峰期进行，维修人员到达现场后，应控制好该梯，确认梯内无人时才能将该梯停驶，按相应的维保项目，并按如下操作程序进行工作。（2）在停驶梯的首层厅门前和轿内树立维修指示牌，并在基站门外装设遮栏，以防乘客误入电梯轿厢。（3）进入机房将停驶梯之电源总挚切断，在该挚手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。（4）清洁机房地面、墙面、天花、消防器材、照明、通风设施等处。对停驶梯的机身擦试油污，积尘，运转部分加注润滑脂。（5）对其控制柜进行吸尘或吹尘，沙纸打磨锈蚀及开关触点，更换磨损严重的触头碳精。（6）完成工作后取下警戒牌，送上该梯电源，使其在井道内运行两周，然后清点工具离开机房，进入井道工作。（7）在进入井道轿厢顶前，须确定轿厢是否在该层附近。几台电梯共用井道，站在井道内维护故障电梯时，注意与其他运行电梯的安全距离。（8）进入轿顶时，要先断开轿顶急停，其次接通检修回路，再开启轿顶照明，退出时反之。（9）对井道各层站厅门及地坎清洁，沙纸打锈蚀，更换磨损的厅门部件擦净轿顶油污，加注导轨润滑油等。（10）在轿顶维修、保养时，除运行调试和判断故障外严禁快车运行。（11）在底坑作业时禁关厅门，应按下底坑急停开关再清扫、保养，上、下底坑时不得攀附随行电缆。（12）检修保养工作完成后，清理现场，清点工具和材料，如果是动火作业后，还应清理火种。（13）工程人员离开底坑后，把所有开关恢复到原来工作状态位置。（14）送电试运行，观察运行状况，无异常情况后可摘除指示牌，投入使用。（15）认真填写维修保养记录，将设备更换的部件记录入设备档案内。三、消防、监控系统（一）消防、监控系统维护保养序号检查保养项目检查、保养内容周期备注1消防箱、防火门、排烟门设备器材齐全、良好，封条完整有效，门开关灵活每天保安每天巡查，发现问题或隐患，及时汇报处理和维修，工程人员监管及配合维保单位全面检查保养。2火警控制机、显示器、联动柜定期按火警测试钮检测各项显示与动作正常每周3感烟探测器，编码底座定期喷烟，吹热风抽查（2～5％）探测器报警情况和与编码底座的接触良好情况每季4消防对讲电话，紧急广播系统、升压放大器，分区器防潮、防尘，散热，连接良好，接通线路，对主机、线路、喇叭实际试验及维修维护以确认完好每月5地址输入、控制模块，区域报警显示器、扬声器音响与探测器检验同期进行，以确认完好每季6消防栓、碎玻开关、闭式玻璃感温洒水喷头，防烟面具等防烟面具、灭火器，消防箱设备定期检查以保良好，碎玻开关松开测试确认动作每季7水流指示器，湿式报警阀、警铃定期打开泄水阀放水测试，以确认工作正常每季8消防泵，喷淋泵，消防恒压泵、控制柜，送风、排烟风机点动测试正常，必要时进行联动测试确认每季9主电源及备用电源散热、连接良好，电池失效更换（约两年）每月10管道、阀门，线管、线槽清洁维护、刷漆翻新，机械转动部分加油润滑不定期11监视监控系统分割器、监控头调整维护，监视器、录像机维护每月12CO2或其它气体灭火系统外部清洁，定期检查称重，保持正常每半年13紧急疏散指示与应急照明系统外部清洁，检查更换灯泡、光管或发光器件，每两年检查更换应急照明电池每周14监控系统主机、电源保持电源稳定，散热良好，连接接触良好每半月15摄像头，云台等固定稳妥，与缆线以及防雷接地装置连接良好，注意防水、防尘，定期擦洗外镜罩每半月16监视器，分割器，监视墙屏与控制台等保持电源工作稳定，散热良好，连接良好，避免震动，定期开盖吹除灰尘每季度17长时间录像机,硬盘录像机避免震动，保持散热、连接良好，定期除尘每季度（二）消防系统维护保养工作程序消防系统维护保养，要求要有国家相应部门认定的甲级或乙级资质证，允许委托具备上述资质的专业维保公司处理，但学校只与我方签合同，同时我方负担相应火灾责任。1.火灾报警灭火系统：自动报警系统（含联动控制、事故广播等系统）。（1）工作内容：①测试报警主机，联动控制柜的各项功能；②测试探测器及功能；③测试按钮的工作状态和功能；④测试事故广播系统；⑤测试消防电话；⑥测试系统的各项联动功能；⑦清洗大楼所有烟感装置，使其维持其正常有效的感应状态。（2）工作计划：①每月测试报警主机和图形中心的功能，包括：火灾报警自检功能；消音、复位功能；故障报警功能；火灾优先功能；电源自动切换和备用电源的自动充电功能；系统的声、光报警功能；探测器动作时，图形中心能显示其正确位置。②每月抽查试验探测器的动作功能；③每月抽查按钮的完好情况和动作功能；④每月试验系统的联动控制功能，包括：报警时自动启动对应相关楼层警铃、报警时自动启动对应相关楼层的紧急事故广播系统、报警时电梯回降首层；⑤每年分别在6月和11月清洗烟感装置。2.室内消火栓系统：由消防栓泵、泵控制柜、消火栓箱、按钮、警铃、管道及阀门、水泵接合器、大楼消防稳压泵等组成。覆盖面积：主楼保护面积约XX平方米，B栋楼保护面积约XXX平方米。（1）工作内容：①检查消火栓箱内设备的配备情况及其状态；②检测室内栓的出口水压；③试验远程启泵按钮的工作状态和功能；④检查管网主要阀门的工作状态；⑤检查水泵接合器的工作状态；⑥试验消防水泵及其控制器的功能；⑦检查地下消防水池和天面消防水池的水位；⑧试验系统与联动控制显示器的相应功能。（2）工作计划：①每月抽查消火栓箱内设备（如卷盘、水带、水枪等）的完好情况；②每月抽测室内栓出口静水压；③每月抽查试验远程启泵按钮的动作功能；④每月检查消防水池水位（包括地下水池和天面水箱）；⑤每月试验消防水泵控制器的控制功能；⑥每月试验系统与联动控制显示器的完好情况和状态；⑦每季检查管网主要阀门和水泵接合器的完好情况和状态；⑧每季试验消防水泵的功能并进行天面消火栓的试验射水；⑨一般性维护保养，包括一般的清渣工作，清除设备周边杂物，调整不正常状态，加注润滑剂等；⑩水泵房检查泵控制柜板面情况，指示灯、启、停按钮、手/自动转换开关有无损坏，柜内接线端，线头有无松头或氧化，并柜内线路进行二次线路测试，再用破玻信号联动泵柜二次线路，观察消防中心，泵房反馈信号是否正常，并及时做好记录。3.配合学校做好各种共用机电设备、设施的年审和各类检修工作，并制定各项工作程序，按双方可行性的规章制度执行。四、配电系统（一）配电系统的巡查、维护保养序号检查保养项目保养维护内容周期备注1避协柜、继保柜避雷器拆下送捡，继保装置检查调整外委供电局进行每年2专用变压器外观吹尘，绝缘摇测，保持温度检控装置、散热风机良好每年3验电器、绝缘工具定期送捡、试验，按规范以策安全使用。每年4母线排、零地接线端压接良好，牢固可靠每年5低压开关柜、计量柜扫尘、检查紧固、更换损坏的指示灯、仪表等每年6继电器、交流接触器保持外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音不定期7电容无功补偿功率因数达0.9以上，电容接触器完好，电容补偿三相平衡、自动进、退补偿控制保持完好每日8低压控制回路母线排压接良好，标号清晰，绝缘良好、无变色、老化每年9配电屏对地测试接地良好（接地电阻≦0.5Ω）每年10市电、发电转换柜扫尘、检查紧固、更换损坏的指示灯、仪表等每年11低压房通风、消防等保持良好状态，正常使用不定期12各分电箱、电缆槽等清洁、除尘、检查维修、低压房及室内电缆槽保洁每半月（二）应急备用供电电源维护保养序号检查保养项目保养内容周期1机柜外部清洁用抹布擦除油污、除尘每周2直流电瓶电瓶电解液高出极板10-15mm，不足加蒸馏水补齐，计测试读值为1.28。并利用非上班时段进行放电及充电维护以确保使用寿命。半月3开关、断路器、电缆接点断路器接线紧固，电缆线连接部分紧固等每月4供电自动控制系统检查、清洁除尘、保持自动互投装置工作正常每月（三）机电设施设备工作标准1.供配电设施、设备的维护、保养工作工作规范（1）目的及时处理供配电设备故障，确保设备性能，确保安全运行。（2）适用范围适用于低压配电设备、变压器及附属设备的维护保养工作。（3）职责①负责供配电设备的维护保养。②工程部主管负责对维护保养工作进行指导、监督及外委修理的联系工作。（4）工作规程①值班电工必须掌握配电开关的控制范围及线路走向和分布情况，熟悉各控制柜与配电柜中的开关性能以及各仪器仪表的工作性能和指示范围，能独立正确地进行电压设备倒闸与合闸的操作。严禁线路超负荷供电及乱拉乱接线路，变动或改动供配电室内的设备和线路须经管理处同意，重大变更须上报公司同意后再进行。②供配电设施、设备的维护、保养工作由值班电工带领维修电工进行，维修电工必须听从调派。③停电工作时，值班电工所悬挂的“有人工作，禁止合闸”指示牌，工程人员不得随意摘下或移动。④严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人、足够的安全措施和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，使遮拦和足够的安全距离，确认安全才可进行。⑤工作中，严格实施安全有效的技术措施：停电、验电、悬挂标示牌和装设遮栏，以及实施保证安全的组织措施：工作票制度，工作监护制度，工作许可制度和工作间断，转移和终结制度。⑥不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。维护中注意正确拆装接地线，安装接地线时，先接接地端，后接导体端，拆时与这相反。⑦认真清洁设备上积尘、油渍，检查接触情况，整理室内设施，不得乱堆乱放杂物。⑧工作完成后，清理现场，清点工具，防止遗漏工具或物品在设备内，确认各项工作无误后才能恢复正常供电。⑨将维护、保养情况做好记录，零部件的更换记录入设备档案内。2.停送电操作规范（1）目的规范停送电工作的操作，保证安全作业。（2）适用范围所管物业停送电的操作管理。（3）职责①工程部主管负责下达停送电操作任务工作票。②工程人员负责落实停送电操作工作。（4）工作规程①正常情况下的倒闸操作。A.操作程序。a.由用电单位根据需要提出停、送电申请，交主管领导审定预约停电。b.根据领导确认，提前向学院和物业使用人发出停、送电通知。c.由部门主管或专业负责人员发布操作命令。d.配电室值班员受命后，按命令内容实施相关回路倒闸操作。B.操作内容a.确认停电单位所在回路,并事先对所在回路其他用户发出停电通知,说明停电原因、停电时间，并先在模拟运行图板上模拟操作，使图板与设备保持一致的运行状态。b.停电操作按先停分路开关，后停总开关；先停低压，再停高压；先停真空开关，后拉隔离刀闸的原则进行，停电操作完毕后，挂上停电警示牌。c.若需送电操作，向送电单位发出送电通知，必须得到受电单位的签署确认后再摘除警示牌，进行送电操作，送电前，先在模拟图板上模拟操作，图板必须与设备状态一致。d.送电操作按先合高压后合低压，先合隔离刀闸，再合真空开关，先合低压总开关，后合低压分路开关的顺序操作。停送电操作完毕后，逐级向上回复操作命令，做好操作记录备查。②紧急状态下的倒闸操作。A.若遇闪电、市电网事故停电，配电值班员必须先确认停电原因，向部门主管或专业负责人汇报，若发生人伤、设备故障，应立即进行停电操作，但仅限于事故回路操作，然后向部门领导或专业负责人汇报，并通知学院方做好记录。B.市网事故停电，向城区供电局地调联系确认后，告知学院方并向部门领导汇报。C.由专业负责人发布倒闸操作命令，值班员受命进行停电操作，启用自备电源（柴油发电机），并挂市电停电警示牌。D.当内电网或市电网事故故障处理完毕，配电室值班人员必须在得到通知并确认后，摘除警示牌，进行恢复送电倒闸操作，并将停电原因、时间、自备电投入时间、送电时间所进行的操作内容详细记录下来。E.若停电启用柴油发电机，按柴油发电机操作规程进行。3.供配电设备（设施）操作规程（1）目的保证供配电设备操作正确性和安全性。（2）适用范围适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。（3）职责高低压配电值班工程员负责配电设备（设施）操作。（4）市电停电，启用备用电源的操作：★注意：根据实际供电线路进行，此仅为参考。①确定市电停电启用备用电源，启动发电机，在启动发电机前为了避免发电机反送电网，故要先断开低压配电房低压总线柜，退出断路器，使之有一个明显的断开点。②发电机启动前，必须检查发电机相应检查项目。③发电机带负荷时，逐渐增大负荷，并观察发电机的相应运行参数，油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。4.柴油发电机运行管理规程（1）目的确保柴油发电机处于良好技术状态，满足电梯/消防/应急用电的需要。①先合计量柜；②合进线柜③合变压器出线柜④合低压总开关柜⑤合各分开关柜直至完成合闸程序（2）适用范围柴油发电机组的运作管理。（3）职责①高低压值班工程人员负责柴油发电机组的操作、监控、记录、清洁、维修、保养及试运行。②工程部主管负责柴油发电机综合管理及上述工作的检查监督。③管理处项目主任负责上述工作的检查监督。（4）工作规程①配电工程人员A.在“市电”停电的情况下，值班配电工程人员应迅速赶到发电机房。遵照《柴油发电机操作规程》对冷却系统、润滑系统，燃油系统、空气系统进行检查，经检查无故障，迅速手动启动发电机组。B.带负荷运行过程中，每一小时抄填一次《发电机组运行记录表》。C.分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程部主管解决。D.依《柴油发电机检查保养计划》要求按《柴油发电机设备保养记录表》项目进行保养检查并记录于该表。E.负责编制设备台帐、设备卡。F.负责发电机房的清洁卫生。每周打扫机房一次，每半月清洁机组一次，无积尘、水渍、油渍。②工程部主管A.工程部主管负责洽购、验证、报废及库存管理设备帐目管理、外委修理的联系工作。B.每年12月份制订下年度《柴油发电机检查保养计划》，并按运行情况制订中修、大修计划。C.对柴油发电机的维修保养提供工作指导及检查监督。③管理处项目主任A.审核一次《柴油发电机检查保养计划》、《柴油发电机设备保养记录表》，中修、大修计划。B.执行周检、月检。每月最后一周组织有关人员对发电机房进行机房评比。（5）发电机房管理工作程序①非工作人员进入发电机房，须经工程部或管理处项目主任批准后，由高低压值班工程员陪同下方可进入。②由电房工程员负责操作。③消防设施完好，禁止吸烟。④保持良好通风及照明，门窗开启灵活。⑤保持机房清洁、地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍，不得堆放杂物。⑥发电机通常置于手动启动状态，对要求须快速供电的置于自动启动状态。⑦每月试运行XX次，每次半小时。⑧发电机油箱内储备24小时满负荷用油量。五、空调系统（类别：模块式空调）（一）空调系统的日常运行值班与维护保养序号检查保养项目检查、维修保养内容周期备注1空调机按时开机，正常供冷，设备维护保洁良好；

冬季每月开机一次。每日（每月）监控与管理维保公司按合同维保，发现故障报告维修，确保安全运行2室外机控制箱检查室外机控制箱内主控电脑板、变频电脑板每月3测量、显示表计定期送捡，确保准确计量每半年4导风板检查室内机导风板运行情况按合同5压缩机检查压缩机工作运转情况按合同（二）空调的维护保养操作规范1.目的及时处理中央空调系统各设备（设施）故障，确保设备性能。2.适用范围适用于中央空调系统各设备（设施）维护保养。3.职责（1）空调管理工程人员负责空调设备（设施）的维护保养。（2）工程部主管负责维护保养工作指导及设备外委修理的联系工作。4.工作规程（1）空调的维护、保养由空调运行值班工协助工程人员完成，其维护保养工作一般在不开启中央空调的情况下进行。（2）保养主机，进行油漆作业时，注意不要将油漆涂盖各种计量表表面，影响观测示数。在更换测量表、管时，小心拆装，在安装时，注意表、管审验时期，不要使用过期或报废表、管。（3）凝水的滴漏。对冷却管道，要定期进行维护和保养，防止因锈蚀或损坏造成渗漏。（4）工程人员进入顾客工作室内进行空调盘管维护、保养前，应按服务态度要求和服务礼仪的要求与顾客进行服务工作的沟通和交流。（5）程人员不得在室内大声说话，在天花上工作时应轻手轻脚，避免踩踏天花。（6）在维护，保养设备管道时，应尽可能不带水作业，以防发生水浸，水湿事故，在清洗盘管机过程中，注意防止将清洗药剂及水洒落天花上。（7）注意配合中央空调水处理工作，按要求开启水泵进行循环，以达到药剂处理的效果。（8）维护、保养工作完成后，将其恢复，并通电试运行，观察运转有无异响。（9）工作结束后，清理现场，清点工具，打扫卫生，向顾客说明工作已完成，请其验收。（10）填写维护，保养记录，认真记录维修更换的零部件于档案内。六、物业照明系统，通风等日常维护保养序号检查保养项目维修保养内容周期备注1梯道、走廊、大堂照明灯具、控制开关等检（巡）查、维修、更换每日工程人员2应急灯、消防设施等检查、保持良好正常状态，待机使用每周注意巡查和接报维修，及时维修恢复3设备场所、通道、学习室、接待室、会议室、洗手间等灯具、门窗、水龙头等检查、维修、更换每日4外围招牌灯箱、路灯照明、配电箱等巡查、维修、清洁保养每日5学习场所、机房等通检查，轴承加油，风口除尘，每月风排气、楼层排烟风机、配电箱空调系统末端设备等通风排气、空调系统的全面保养与清洗工作每月6智能照明控制主机、模块防潮、防尘，连接良好，光敏或红外感应元件无阻隔每日7车场照明、通风等设备灯具损坏更换，通风、挡车杆（电动车栅）设备维护不定期七、避雷设施检查养护制度1.建筑主体避雷系统（均压带等电位接地避雷）对建筑主体避雷系统的各试验点进行电阻测量，观查接点有无松动、锈蚀，定期紧固接点、除锈、防锈（每年一次）。2.电脑机房避雷系统（一点接地避雷）对电脑机房活动地板下的铜排格络进行定期检查主要是经、纬交叉点有无松动、脱落，测量接地点的接触电阻，如果有上述现象及时紧固焊接（一年一次）。3.电气设备避雷系统对电器设备器供电主干线上的雷电及浪涌保护器进行检查，主要是接触是否良好，有无损坏，如有接触不良必须紧固，如有损坏立即更换（半年一次）。4.高低压配电室内避雷系统对高低压配电室避雷系统的检查主要是二次回路测量绝缘电阻，小姆线在断开所有其它回路时应大于10MΩ（用2500V摇表测量，持续时间1min），变压器接地是否可靠，如有松动及时紧固，定期做防防锈处理（半年一次）。5.避雷系统共用接地网对建筑主体共同接地网各试验点，定期用地阻仪测量是否每个点都能达到使用要求。第四节智能化系统的日常运行及维护方案每个具体的智能化系统，其硬件配置功能要求、技术含量等都不尽相同。但近年以来那些较为先进的建筑所采用的智能化系统通常都由安全防范子系统（包括室内求助与报警装置、访客对讲装置、周边防越报警装置、闭路电视监控装置、门禁装置、电子巡更装置）、管理与设备监控子系统（包括自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系统、设备监控装置）、信息网络子系统（包括宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等）以及各个子系统和项目装置所需的系统运行、控制软件等所组成。它们对中心控制室，布线管网，接地与防雷，系统供电等都有一些较高的要求。同样，日常的运行管理以及维护的要求都比较高。一般性的日常运行及维护方案如下表：项目检查保养项目检查保养内容周期备注综合布线及中央集成管理系统中央集成工作站电脑及操作软件，子系统接口软件专管使用，避免震动，半年开箱除尘，软件、数据备份，保持与安保、门禁、发电机、制冷机组、有线电视、机房UPS等系统的数据连接交换正确有效不定期注重跟踪了解布线特点及其走向、位置，掌握使用维修技术和资料积累工作经验交换机防潮、防尘，防撞击，设备各连接可靠不定期串口服务器、视频捕抓卡防潮、防尘，防撞击，设备各连接可靠每月工作站备用UPS电源充电电源检查、电池定期放电、充电维护半月子系统模块，耦合器、光纤头等防潮、防尘及保持与双绞线或铜缆、光纤等线材以及其他元件连接良好及留有少量备件每月布线、接线、跳线装置防潮、防尘，保持固定以及与其他元件连接良好，保持各端子排及接线的编号完整、正确每季度门禁系统与无门禁主机、通讯转换器保持电源稳定，防尘、防潮、防鼠、连接良好每月注重跟踪了解设备情况线巡更系统读卡机、门控器防潮、防尘，防撞击，与主机连接可靠每月把握使用维修技术和资料积累工作经验，确保系统工作正常电控锁、按钮连接可靠，控制灵敏、电控锁机械部分定期加油每月系统管理计算机及管理、考勤软件防病毒禁乱装软件，上网，专人管理使用，使用时避免震动，半年开箱除尘，软件、数据备份不定期专用电源控制器、电源箱防潮、防尘，通风散热及保持连接可靠每月打印机防潮、防尘，防撞击，与电脑连接可靠不定期巡更地点钮、巡更棒等爱护使用，巡视检查每日模拟量、数字量输入、输出模块点终端模块保持与其他元件连接良好及留有少量备件每月温度、压差、流量传感器及其他探测器固定良好和保持与其他元件连接良好及留有少量备件每月液位、压差开关，电量变送器等同上每月视频会议、传译系统功放机，电源防潮、防尘，清洁除尘，散热良好，连接良好，开关、旋钮，接插件保持接触良好不定期注意正确使用，使用前提前检查试验时序器、调音器防潮、防尘，连接良好，调音键保持接触良好不定期话筒与各接插件注意保持连接可靠，无线话筒电池注意保持有电及待工作状态。话筒、麦克风、扬声器、音箱固定、连接良好，注意防潮每月CD唱机、DVD影碟机防潮、防尘，连接良好，开关、按键，旋钮，接插件保持接触良好，必要时清洁、调整激光头每年投影机及电动投影屏幕固定良好、线路连接可靠，据工作寿命更换投影灯泡每月检查视频展示仪、显示器通风散热、防尘防潮，保持线路连接可靠每月中央控制器（电脑）、网卡、声卡、定向麦克等保持电脑、定向麦克、视频采集卡+AV输出、摄像头等维护，保持插接良好，电脑注意维护及杀毒，确保工作正常。第五节设施设备管理制度一、电梯设备管理制度（一）电梯的巡查制度1.由电梯工或电梯公司维修员负责对电梯机房每天巡视一次，每周对机房设备及卫生清洁打扫一次。2.巡视的内容要求有保养见《电梯日常维修保养规程》《电梯运行规程》（二）电梯管理制度1.根据电梯的技术性能指标要求制定电梯运行维护保养规程。2.电梯运行和维修人员必须经培训，持证上岗。3.电梯故障维修必须经由劳动部门审查认可的单位和人员承担。4.重视和落实电梯的维修和安全年检。5.坚持定期检查维护保养工作，建立健全电梯设备档案维修保养记录。6.电梯钥匙由专人保管，停机必须出示告示。7.电梯出现突发事故，要先救乘客，并通知电梯工检修。8.做好电梯耗电计量和收费工作。9.保持机房、井道、轿厢的清洁和空气流通。10.定时对轨道、厅门、轿门进行清洁和空气流通。（三）电梯维修安全操作规定1.维修人员必须经过安全和技术培训并经考试合格，经有资格的主管单位批准持证上岗。2.电梯发生故障时专业维修人员2小时到达现场，维修停机不超过4小时；发生困人时专业维修人员须在半小时赶到救援。3.电梯专业维保单位维修人员必须服从物业公司监督和管理。4.对维修、保养的电梯要悬挂“维修停用”等相关告牌。5.维修、保养作业时应严格遵守《电气安全工作规程》或相关规程，严禁违章作业、违章指挥。6.在轿顶作业时，应把安全钳联动开关和轿顶急停开关断开。7.用手轮盘车时，应断开电梯总电源。8.在底坑作业时，应将限速器张紧装置的安全开关和底坑检修急停开关断开。9.禁止将安全开关等用机械方法或电气短路方法短接起来运行。10.维修时不得擅自改动线路，必要时经物业公司批准后方可改动，改动部分应有相应的技术资料存档。11.检修人员暂时离场时要在场地挂“危险”、“切勿靠近”等警告牌，并派人看守。12.检修完成后应立即清点工具、材料，打扫现场，摘除告示牌，并与物业公司监管人员交接，同时填写检修记录。（四）技术档案管理制度1.电梯在交接验收时安装单位应向使用单位提交与电梯相关的所有图纸资料和文件。2.电梯使用单位应建立电梯技术档案，电梯技术档案包括设备概况、一般技术检查记录、静载实验记录、运行实验记录、超载实验记录、安装改造技术鉴定记录、大、中修记录、事故记录和运行记录等。3.对技术资料要有专人管理，并列出项目表格，认真填写并装订成册，编写号码以便查询。4.所有技术资料原件不得外借或丢失，如需使用应采取复印等方法，不能复印的技术资料或相关档案应在保管员的监督下现场查阅。（五）电梯应急救援制度1.根据电梯可能出现的各类突发事件指定必要的救援措施和演练办法加以实施。2.指定电梯应急救援演练方案，在专业人员的指导下有效组织相关工作人员参加并考核。3.演练方案每半年进行一次，由工程设备部门在维保单位的配合和监督下进行。4.救援演练的开展必须制定详细的方案并报请公司批准和通知维保单位协助，在制定方案时必须明确时间、地点、演练内容、参加人员、救援分工、通讯工具和演练步骤，统一指挥，严禁违章指挥、违章操作。5.电梯救援演习结束后，对演练结果应考核并对参加演练的设备重新检查确定一切正常，清点人员和工具，并使电梯恢复运行。（六）电梯钥匙管理制度1.机房钥匙、厅门钥匙、操纵箱钥匙，应明确指定保管场所，并指定专人管理。非专业人员不得使用，紧急情况下的使用应有记录。2.电梯机房闲人不得出入，平时应锁上。3.电梯钥匙尤其是厅门钥匙和操纵箱钥匙必须由持有有效证件（特种设备人员操作证）的专业人员使用。4.厅门钥匙在非紧急情况下及非检修时不得使用。5.电梯在运行过程中不得使用厅门钥匙。附表1：年月电梯巡检签到表日期巡检起、止时间巡查人确认人备注1...31二、消防系统管理制度（一）每日三次对监控室内集中报警控制器，对控制器的工作运行状况进行巡视，发现问题当天及时提出并处理，并做好详细记录；（二）每月对服务区域内所有消防设施进行一次巡检，并作好清洁保养。1.泵类和风机类应保持轴承润滑良好，运转无异常噪声，电控箱控制正常，泵类填料密封正常；2.检查防火卷帘门手动运行状态，限位开关动作可靠，位置正确；3.消火栓，泵接器无锈蚀，不漏水，开关灵活；4.手动报警器应外观无损