中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告

26三月2024中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告中原操盘相似案例借鉴中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告200万方超级大盘，2010年12月首次入市！华中地区首个七度“日光”传奇大盘！面市一年时间完成销售套数3692套！面市一年时间完成销售金额23亿！成就武汉难以复制的楼市神话！中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告本案基地江长武昌中心城区白沙洲板块白沙洲大桥12公里项目用地紧邻长江，属白沙洲板块，距武昌中心城区约为12公里，南面临近三环线及白沙洲大桥；项目区位是三环线内唯一一块没有大规模房地产开发的区域，目前尚处于价值洼地，与三环内其他区域相比较（例如南湖、青山、光谷、王家湾等）价值较低万科金色城市项目位于武汉市洪山区白沙洲板块内，地处武汉的区域价值洼地，武汉人心目中的贫瘠和远郊地区项目区位中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告昨日的万科金色城市中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告地块前状小学项目原地块为武汉市洪山区的农村荒地，周边自然环境较差，生活娱乐配套严重缺失中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告交通网络17号地块18号地块20号地块23号地块武金堤路白沙洲大桥规划路规划路夹套河路小学16号地块13号地块项目地块东西侧分别临近40米宽武金堤路和夹套河路，北面为15米宽规划道路，南侧为30米宽规划路及洪山区长江小学；项目地块现阶段主要依靠武金堤路与外界联通，区域内暂无公交车直达项目地块周边。原地块周边区域交通网络匮乏，对外便捷性较差中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告白沙洲属于城市二元化发展模式，缺少城市的统筹规划武汉居民对于白沙洲地区的理解处于较贫瘠和边远的思维定式项目周边尚缺较成熟的商圈，大型商业均远离白沙洲周边的教育，银行等公共配套较为稀缺区域公共交通体系严重滞后，公交站台稀缺，通往武昌主干道的公交路线稀少。白沙洲区域交通网络不完善，缺乏环线和快速通道白沙洲片区正处于开发中，交通混乱，空气浑浊。周边均为拆迁和建造区，粉尘污染严重区位：配套：交通：环境：远郊区无配套不便捷环境差万科金色城市地块现状不如人意，那未来发展如何？中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告SWOT分析现状惨不忍睹未来前景广阔STWO1、万科品牌的影响力和号召力；2、200万方体量的造城运动；3、政府重点发展区域；1、区域尚处于发展阶段，市场和客户现阶段对区域的认可度不高；2、区域生活娱乐配套严重匮乏，居住功能较差。1、周边市政绿化配套定位高；2、周边大型商业配套即将落地；3、区域未来交通规划利好明显。1、国家宏观调控政策持续，未来市场不明朗；2、武汉其他区域的竞争大；3、区域发展的前景能否被接受。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告营销策略STRATEGY中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告总体思路筑巢：五大升级，补不足引凤：八方迎客，造新城在充分认知自我的基础上，万科金色城市提出了“筑巢—引凤”的总体营销思路，先补不足，再引八方客中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告策略1：区域升级提出“白沙洲、汉之首”的概念，与政府及媒体合作，炒作白沙洲的汉首位置，改变客户既定认知，提升白沙洲板块的价值中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告策略2：配套升级通过炒作项目周边的市政绿化建设和待建的大型商业，弱化区域配套匮乏的现状，通过未来配套的倍增来提升白沙洲板块的价值两江四岸江滩方案全球招标白沙洲沿江江滩作为武汉市两江四岸景观带的重要组成部分，其建成后，将大大改善白沙洲区域的城市形象，直接带动片区及片区物业的升值。汉阳区汉阳区国际博览中心万科金色城市正在建设中的比国家大剧院还大的国际博览中心。相当于3个武汉广场，华中首个体验式海洋乐园。以及超五星的洲际酒店。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告策略3：项目升级炒作项目的200万方规模、自建商业配套、产品、全装修和金牌物业，开展造梦行动，提出项目“一生之城”的概念中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告策略4：交通升级引进多条公交线路连接项目直达市中心，及时改变项目可达性差的现状，提高项目的交通便捷性，提高项目的交通价值万科通过与政府及公交公司合作，在项目周边引进564、539、32、910、907、34等多条公交线路，直达市中心，辐射江城三镇。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告策略5：教育升级通过引进育才实验小学和华师附小等名校，提升区域的教育资源优势，相应弱化项目区位劣势育才实验幼儿园华师附小中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告出色的产品、完善的配套、武汉最后一块价值洼地，成就金色城市连续6期开盘日光的奇迹！缔造武汉房地产市场无法复制的销售神话！中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告2010年12月19日，600套4小时售罄!!!成交均价约6200元/平（全装修）城市主城区均价7005元/平（毛坯）一期开盘日光实景照片中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告2011年3月27日，524套3小时售罄成交均价约6489元/平（全装修）城市主城区均价7356元/平（毛坯）二期开盘日光实景照片中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告2011年5月15日，776套3小时售罄成交均价约6536元/平（全装修）三期开盘日光城市主城区均价7218元/平（毛坯）实景照片中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告城市主城区均价7324元/平（毛坯）2011年6月25日，450套2.5小时售罄成交均价约6690元/平（全装修）实景照片四期开盘日光中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告五期开盘日光2011年8月7日，520套2小时售罄成交均价约6750元/平（全装修）城市主城区均价7534元/平（毛坯）中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告六期开盘日光2011年10月1日，460套2小时售罄成交均价约6950元/平（全装修）城市主城区均价7790元/平（毛坯）实景图片中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告金色城市给我们的启示：1、区域地段价值是提升客户认同的关键，联合政府、媒体炒作区域未来价值；2、强调自身配套与未来相关配套资源规划优势，给客户以信心；3、通过自身产品打造以后期营销包装，跳出市场，突出项目品质，强调性价比。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告CONTENTS:Part1.肥东县宏观经济与房地产市场总结Part2.项目本体研究与客群分析Part3.项目主题定位与对外形象建议Part4.整体营销策略Part5.回顾与总结Part6.附件

1、2013年营销执行部署2、媒体计划3、团队组织构架4、肥东县宏观经济和房地产市场分析中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告肥东县宏观经济和房地产市场总结Part1中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告合肥国五条细则更多的是对国五条的“回应”和一种精神传达，具体的限购、二手房所得税、二套房政策等均未提及，对本案实际并无影响；肥东县宏观经济目前处于平稳发展阶段，城镇化有所加剧，导致对住房需求的增加；肥东县房地产市场近三年投资呈逐年递增的势头，未来区片竞争较为激烈；宏观总结中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告板块内在售项目分布集中，且多为热销期，同期供应量庞大，供应竞争加剧；2013年一季度肥东整体销售均价4300元/平方米，备案存量7769套，备案可售面积67万方；供应户型多以刚需的70-80平米两房，80-89平米小三房为主，户型赠送较为普遍；区域以中小户型满足居民基本生活需求的经济型户型为主，购房群体多为回乡置业客户；肥东房地产市场总结中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告项目思考：1、项目在肥东房地产市场所承载的地位？2、如何完成一期启动区住宅的快速热销？3、客户如何快速有效抓取？中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告项目本体研究和客群分析Part2项目本体分析项目客群分析中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告合肥市“141”城市发展战略的东部新城核心区合肥肥东新城经济开发区开发区位于合肥市区的东面，距市中心距离15公里，距合肥机场20分钟车程，距合肥火车站15分钟车程，距高速公路出口5公里。现有两条城市快速通道与合肥市无缝连接，开通24小时城市公交。作为合肥市“141”城市发展战略的东部新城核心区，开发区具有无限的发展前景。地块属性：中轴线河东片区规划以居住、文化、商贸、物流为主要职能河西片区重点发展高新技术产业和先进制造业积极与合肥对接肥东县政府一带，以商业服务为重未来拓展区域中心肥东中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告商贸资源文化资源商业资源教育资源企业资源居住资源区域资源新城区汇聚众多企业，势必带来大量劳动力资源，商贸资源，居住资源，区域发展动力十足。本区域临近包公大道，长江东路，合蚌路。县域中心西移后，项目所在区域成为联系现有资源区及未来潜力资源区的重要枢纽。众多企业环绕，区域拯待升级地块区域资源：双龙大酒店肥东二中为民中学第四医院中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告交通四通八达，区位优越地块交通条件：合蚌路包公大道长江东路肥东新城本案合肥绕城高速裕溪路高架桥合宁、合芜、合徐、合六高速公路和省级平安大道合蚌公路贯穿全境，以长江东路为核心，长江东路、包公大道和临泉路3条干道直通合肥，计划轨道2号线从肥东大众路站至蜀山方兴大道站，有利于肥东加速融入合肥。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告1、企业云集——美谱达电气、恒业家具、辰峰家具、天运保温、黑牛食品、美菱电器、华皖电力等众多中小企业云集于此2、配套资源——合家福超市、东方徽皇高尔夫练习场、好美佳东方花园超市等3、教育资源——肥东花园学校、合工大技师学校4、比邻道路——包公大道、合店路、合蚌路地块四至分析：N美普达电气晨光花园包公大道长山路柳孜路荒地本案新城未来，产业高地，雄踞城央中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告地块规划解读：高层33层高层32层32层32层26层29层28层28层28层32层高层11层11层多层6层28层商业配套5栋32层3栋33层1栋29层商业配套及社区配套制约点：配套尚不完善4栋28层1栋26层6栋11层4栋6层1、风格现代的高尚社区项目充分利用其地块形状，以科学合理的布局规划出舒适雅致的现代都市社区生活空间，在建筑立面凸显典雅异域风情，在建筑造型上赋予时代精神，在室内空间上彰显城市生活品味，以精致、时尚、典雅、别致的建筑形象成为合肥高尚社区的新兴典范与标杆！2、生态的人居空间整合让生活理念和生活方式无限融合。并结合景观氛围，巧妙组合及运用形体组合，形成色调柔和大方、形体比例适宜、天际线丰富的建筑群体形像20万方典雅异域风情居住城邦，傲视新城中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告最小户型面积在70平米左右两房，70平以下户型欠缺，是投资性客户介入较难；中小户型为主，主要集中在80平米左右，居住紧凑三房，舒适两房超高性价比，适合区域购房客户需求；90平米以上户型仅占12%，对于区域内的改善型户而言，项目产品所具备的面积和户型难以满足其自住需求；户型名称

所在楼栋建筑面积数量

比例户型建筑面积

E1户型3#95.04241%2280.96E2户型1#、2#、5#81.88723%5895.36D3户型6#、8#、9#、10#、11#、12#85.321326%11262.24D4户型84.721326%11183.04M户型7#、16#、17#、20#、21#、22#、23#、25#88.3749223%43478.04N户型87.3449223%42971.28B1户型13#、15#、18#、19#93.223211%21622.4B2户型7123211%16472C1户型15#、18#、19#87.641848%16125.76C2户型72.081848%13262.72总计

2176100%184553.8中小户型、高性价比、卓越品质项目户型配比：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告户型设计方正，动静分区，干湿分离，各区位划分明显，超高通透性，实用性，均无面积浪费，入户花园超大面积赠送，超高性价比。M/N户型两室两厅一厨一卫双阳台赠送阳台赠送阳台户型产品解读赠送阳台B1\B2户型两室两厅一厨一卫双阳台主力户型分析：M/N（88、87平方）可实现三房设计中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告SWOT分析S优势W劣势O机会SO战略WO战略T威胁ST战略WT战略S1：位于肥东新城区，区域未来发展潜力无限S2：周边城市干道环伺，出行交通便利；S3：20万方纯住宅社区，涵盖多层、小高层、高层、本体商业为住宅提供了完善的生活配套；S4：户型面积区间为70-90㎡的超高性价比刚性需求产品，部分户型有赠送面积，迎合了区域市场客户需求特征；W1：项目周边目前配套资源比较欠缺，对抓取目标客户群存在一定难度；W2：目前区域整体环境较劣，道路、灰尘、嘈杂，客户对区域认可度尚欠缺；O1：肥东新城属合肥“141”战略东部组团核心区，具备一定地域规划利好；O2：区域客户对肥东新城认可度逐渐提升，为项目带来一定契机；O2：周边企业林立，商贸以及企业员工较多，也将为本案住宅带来契机；T1：肥东新城目前在售类似面积段产品较多，会给本案带来一定的客户分流；T2：“新国五条”出台，国家宏观楼市调控仍未见松动；SO1：在区域发展不够成熟的现实下，描绘区域为未来潜力，强调自身完善配套；SO2：本体产品与目标客群契合度较高，塑造符合目标客群置业心理特征的项目形象；WO1：增强区域规划未来描述，突出项目本体规划优势；WO2：充分展示产品面积赠送、户型亮点，抓住目标客户眼球，规避客户对目前周边环境的印象；ST1：项目营销节点上避开与在售竞品项目的直接竞争；ST2：产品类型多样，以产品优势吸引目标客户群，促使项目迅速去化；ST1：差异化包装，与肥东新城众多竞品项目区别开来；中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告项目本体研究和客群分析Part2项目本体分析项目客群分析中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告通过对肥东在售项目成交客户的了解发现，城市客户核心的特点为观念传统、追求面子、渴望都市。追求面子“我工作挺好的，有些闲钱活动活动，和我差不多的朋友都有二套房了，总不能比别人差吧，现在我也考虑买，但钱不是太多,只要总价合适的房子我就买。”观念传统“我们本地人家庭观念很重，老人、兄弟、老婆孩子都是最重要的，孩子小的时候上学是个问题，长大了结婚房子是个问题….现在赚了点钱，就是想帮孩子买个房或者买个更大点的房…”渴望城市都是生活在下面的乡镇地区，看病、买东西、孩子读书等都十分不方便，现在有点钱了，就希望待在县城里，啥都方便，啥都能买到…”项目肥东客户置业核心特点：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告类型基本背景经济实力居住现状生活享受型客户肥东县一些企业老板、政府机关领导收入颇丰，已经拥有了一定身家多次置业，除在肥东县内居住需要外，多在合肥置业，用于出租投资价值投资型客户中、小店铺老板、企业中层干部或者是同时享有双份工资的公务员年收入5-10万，收入稳定，有一定积蓄，属于城市工薪族的中上水平他们大部分有1-2次置业经验，现在多居住在老城区实用型客户首次置业企业的普通员工，是机关、事业单位的职员或者是学校里面的普通教师或肥东下辖乡镇居民薪水中低水平，家庭收入除支付每月生活的各项开支外，剩余不多他们多租住在距公司较近的房屋内、与上班地点有便捷交通联系的区域，或与父母同住、或在乡镇居住居住改善企事业单位的普通员工，有些为单位底层管理者，有一定的工作经验工资水平在肥东属中等水平，收入较为稳定，有一定积蓄他们大部分拥有一套住房，希望通过住房升级改善生活状态，并已有成型的购房计划拆迁补偿多为社会底层的老百姓，倾向将钱存在银行收入一般，区域拆迁得到的补偿是其购房的主要来源居住在老城区或者郊区已经很多年，破旧的土墙、低矮的院子就是他们的家肥东客户分类：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告从三个方面来分析肥东市场上这几类客户特征——财富特征行为特征置业特征客户特征分析：客户特征中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告他们的收入丰厚，已经有相当的财富积累，支付能力强，价格对他们来讲已经不是很重要的问题。他们是：肥东当地企业的老板，或者是政府、企事业单位的高层领导随着肥东的快速发展，他们的收入颇丰，已经拥有了几十万甚至几百万、上千万的身家他们的年龄大多40多岁，已经通过自己的努力，积累了一定的财富，实现了财务自由，出于投资考虑，价格仍是关注要素之一。财富特征:生活享受型客户：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告他们享受生活，追求时尚、爱面子，投资是他们财富积累的主要来源，所以会关注项目的品牌和升值潜力。他们追求时尚、爱面子、喜欢开好车，奥迪A6或者丰田、现代的越野车是他们的首选很多人都在肥东、合肥市区买了房子，很多亲戚朋友也有打算在合肥或其他的大城市买套房，用于出租投资他们金钱往来频繁，经常因资金业务需要去打理各种关系他们兴趣广泛，追逐品牌，对上层人士喜好的运动、休闲消费比较热衷。行为特征:中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告置业特征:他们已经拥有了多套房子、置业经验丰富，对产品品质、居住环境的关注度明显提高。现在他们已经有了2套以上的房子，但是他们还会继续买房子目前住在老城区离单位、公司近的一套里面，另外的房子要么租出去，要么留给家人住更看重的是投资价值，因此让他们看到升值前景是最重要的关注物业区位与价格，对房子的外立面、物业有一定要求。别致的外立面、品质感往往是吸引他们的重要因素中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告价值投资型客户：他们工作稳定并拥有较高的收入，具有一定的财富积累和支付能力。财富特征:他们是县城中、小店铺的老板、已有5年以上的工作经验的企业中层干部或者是同时享有双份工资的公务员他们年龄30-40岁左右，工作稳定，收入还有较大的提升预期。他们年收入在5-10万，收入较为稳定，有一定积蓄，很多人有额外的收入，属于城市工薪族里的中上水平。事业获得初步成功并且相对稳定，对工作仍保持着热情，并认为还有较大的上升空间……中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告行为特征:他们生活比较简单，作息规律随着年龄的增长，愈加珍惜下班后属于自己的生活他们注重项目的投资价值，回报率亲人、朋友、同事的推荐能大大提升购买动机他们除了需要基本的生活配套，还希望有更完善的休闲、娱乐、健身等设施……他们仍在努力的提升自己的收入及生活水平，购房对他们来说是重要的投资渠道之一。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告置业特征:他们兼具投资和自住的双重需求，主要看重物业以后的升值潜力。他们大部分有1-2次置业经验，现在多居住在离工作单位较近位置、或老城区。他们追求舒适的居住感受及创新的居住产品。他们长远考虑可以作为一项投资，稳定且回报率较高，因而关注楼盘区位及交通条件。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告实用型客户——首次置业客户乡镇居民，渴望进入城市；普通上班族，工作时间短、财富积累少，部分有父母的资金支持，对价格十分敏感。他们是主要为乡镇居民，其次为企业的普通员工、机关、事业单位的职员或者是学校里面的普通教师；薪水中低水平，每月的收入除支付每月生活的各项开支外，剩余不多；他们很多常年都在外乡务工，辛苦打拼，买房子更多的无非是想给家人一个更好的生活环境。置业考虑的最重要因素是价格，价格承受度决定了他们的购房意向；财富特征:中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告他们大多没有自己的私家车，因而对交通的关注度高。行为特征:他们大多在外地打工，而且大多还没有属于自己的车；如果公共交通方便，出门不远最好就有公交站点，区位远点也没关系；他们的生活灵活性高，爱好活动，由于在乡镇对配套设施有一定的需求。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告置业特征:具有强烈的刚性需求，关注基本居住需求的满足，因而更多的关注产品面积、户型等基本要素。居住现状：要么在乡镇，要么他们多租住在距公司较近的房屋内，与上班地点有便捷交通联系的区域，或是每日往返在公司和父母的老房子之间；置业动机：想给家人一个更好的生活环境，或者是想独立生活，或即将结婚……希望拥有属于自己的房屋；面积不用太大，两居室就可以了；配套设施能够满足基本生活需求即可。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告他们工作和收入稳定，具有初步的财富积累，但支付能力有限，价格敏感。实用型客户——居住升级型他们是企事业单位的普通员工，有些为单位底层管理者，工资水平在肥东属中等水平，收入较为稳定；他们平均年龄35岁左右，大部分都已经结婚，少部分育有子女，多数正打算养育小孩，有一定积蓄；受支付能力限制，他们对于价格还是比较敏感，价格合适的房子才会引起他们的注意。财富特征:中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告行为特征:他们关注家庭尤其是孩子的需求，因而对个性的要求较高。他们追求居室空间的绝对增长，支付能力范围内的高性价比的实用型产品；平日消费非常务实，均以实用为主；他们青睐两居或三居户型，面积在120平米左右；他们部分可能拥有私家车，但更多的希望居住区附近有便捷的公共交通设施。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告置业特征:他们大部分只拥有一套住房，希望通过住房升级改善生活状态；他们可能会为了孩子或者父母而准备换房；也可能对于目前拥挤的居住环境不满而换房；他们除学校、超市等常规配套外，他们也会在乎是否有有一些比较适合年轻人的东西，也希望配备幼儿园、小学等教育配套，以及供老人休闲娱乐的设施。他们追求家人居住水平的改善，但具有较为刚性的资金限制，因而产品的面积、户型等基本要素仍是最关注的因素。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告实用型客户——拆迁客户他们通过拆迁补偿突然获得了一笔财富，但是用于购置房产的资金并不多，因而价格仍是影响其购买的重要因素。财富特征:他们是他们年龄差别较大，从年轻人到老年人都有，但是由于他们所在的区域进行拆迁而得到了相当数量的补偿，支付能力差别较大；他们大多数生活在社会的底层，储蓄是他们较常采用的投资渠道。他们一般都会选择利用赔偿金为家人买房子，但通常是一次性付款。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告行为特征:从某种程度上讲，他们是真正的“暴发户”，但消费观念传统，从众心理强，不会购买特别好的房子。具有很强的从众心理，易受口碑或广告的影响，大家说好的，那肯定很好；与老城区的旧楼房甚至是平房相比，政府拆迁补偿的楼房的居住条件已经获得了较大的改善；居住环境、品质等还不在具体的考虑范围内，有房子就是好的。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告具有一定的刚性需求，受消费观念和置业经验的限制，对于房产的关注点还停留在地段、价格、户型等基本层面。置业特征:他们以前居住在老城区或者郊区已经很多年，破旧的土墙、低矮的院子就是他们的记忆中的家；一部分人有刚性需求，更多的人得到了住房与货币相结合的补偿；多数人还会选择为家人购置房产，比如老人为孩子再购买一套甚至几套房；在购买住房时，考虑的还是地段、价格、户型等基本层面的东西。不会买很好的房子，价格是影响其购买的重要因素。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告本项目的核心客户是何种类型？中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告项目本体层面：新国五条出台，市场调控持续，二次置业以上、投资型需求受到极大限制；经济实力较强的肥东人很多已经选择在合肥市区（如瑶海）置业；肥东县城在售项目基本以刚需客户为主，且多为周边下辖乡镇客户；本项目刚需为主导的户型产品；位于经济技术开发区，新城城区结合处的非城中心的位置；结合项目本身产品因素及肥东市场情况，推导出本项目核心客户群。市场层面：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告补充客户重要客户核心客户生活享受型、价值投资型客户实用型——居住升级型客户实用型——拆迁客户实用型——首次置业客户中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告本项目未来客户分布地图：4、龙岗区人群1、乡镇客户3、肥东县城居民本案5、对区域发展认可人群2、区域原居民项目前期客户群体仍然以肥东乡镇及县城居民为主，随着肥东大体量开发，客群争夺越发激烈，龙岗开发区和瑶海高房价挤压人群，是项目进一步扩大项目客群区域及项目影响力建立的机会增长点。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告他们是70末、80后的一群年青人，很多出身在农村的他们，拥有着与父辈完全不同的思想。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告70末、80后的这代人自小只知道书本知识，接受“高雅”文化的机会很少，因此他们希望自己的孩子能够接受最好的素质教育！中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告他们辛苦在外打拼，流尽血汗，眼泪只能淌在心里，为得只是回乡那一刻家人灿烂、欣喜的笑容，在大城市打拼的他们也有了见识，希望也能给家里人城市般的生活!中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告他们的奋斗目标是由农村进入城市，给老人、给妻子，特别是孩子一个更好的生活环境中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告项目主题定位和对外形象建议Part3项目主题定位建议项目对外形象建议中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告肥东在售项目定位：项目名称项目定位语定位依据御云府领跑肥东人居生活典范生活概念丽水云天肥东首席国际风情文化主题生态家园园林规划锦源春天新中心，心漫城区域地段盛嘉欧园在中国，在欧洲建筑风格金色地带新城中央菁英生活住区区域地段翰林苑城中央，学区名宅学区托斯卡纳小镇生活就想托斯卡纳生活概念总结：以项目本身的最大优势定义项目主题，突出项目最大价值点和客群吸引点，以达到项目推出市场产生共鸣。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告本项目最大定位优势在哪里？如何让本项目的定位产生市场共鸣和认可？中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告本项目带给我们太多的兴奋点……交通区位价值城市规划价值规模价值产品价值本项目拥有的众多天赋禀异，意味着之于肥东的“唯一”发展潜力价值产业价值……环境价值中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告项目本体分析项目客群分析方向方向未来区域价值青年刚需置业中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告城市·理想·家中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告城市·理想·家城市：青年人群的理想之地，结合项目未来区域价值，同时给购房人群以未来生活想象理想：这里是理想之地，是实现青年人和进城人的理想抱负之地家：以家的亲情概念，更符合刚需人群，与项目客群相结合中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告在这里，我们向未来起航中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告在这里，我们向理想出发中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告在这里，我们憧憬幸福中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告在这里，我们成家立业中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告在这里，我们实现人生价值中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告项目主题定位和对外形象建议Part3项目主题定位建议项目对外形象建议中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告展示攻略：充分展示产品价值，打造星际品质服务，给客户以超越一线项目的购房体验。硬件：展示最好的房子2.软件：展示一流的服务3.企业：展示良好企业文化展示攻略中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告项目临包公大道，昭示性较好，有利于展示优势，围档极易成为一道靓丽的城市风景，成为本项目绝好的销售道具。围档建议用特殊的发光材质，高度在5米以上，体现项目大气形象。围墙硬件：展示最好的房子中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告售楼处门前广场雕塑、万国旗地面——项目logo通过雕塑、万国旗营造仪式感、国际感，通过地面logo加深项目印象中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告商业体验示范街乡镇客户进城，渴望城市生活，关注商业配套，通过商业体验示范街，描绘未来城市生活。橱窗时包装高品质感商业宣传喷绘中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告销售中心大堂展示要点：1、大堂风格要与项目风格相符，现代、大气2、大堂要有一些艺术性的配饰装饰，显示项目档次中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告销售中心成为区域首家功能创新的销售中心模仿咖啡厅等市场新进的休闲场所，打造成区域首个功能创新的休闲体验式售楼处，提升销售中心品位，吸引人气驻留，洽谈区建议卡座布置。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告园林小区主入口设园林示范区小区主入口大道、水景、小品、跌水、景观柱等，让客户提前体验未来小区园林景观。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告看房通道过度空间的细节考虑看房通道布置、单元大堂布置、电梯间、电梯按钮等中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告样板房90㎡以下户型90㎡以上户型组合式家具充分利用墙面空间室内装修采用可折叠的组合式家具，集约空间，时尚简洁中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告设计概念：“梦幻太空”风格：科技、梦幻要点：以太空、简约元素，体现科技感90㎡以下户型90㎡以上户型中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告设计概念：“小康之家”风格：品质人居要点：多使用白色皮质家私、铁艺构造等，营造品质、涵养之质90㎡以下户型90㎡以上户型中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告软件：展示一流的服务客户到达项目客户抵达售楼部参观展示区离开视觉听觉触觉安保统一着装，统一手势，统一服务规范陈列物整齐，道路无杂物安保、工作批员统一问候语，小区背景音乐系统统一发放停车牌置业顾问统一着装，化淡妆，统一接待流程售楼部装饰现代品牌展示，产品展示现代、科技背景音乐系统，现代高亢置业顾问普通话标准，语速适中饮品杯现代，质感强，座椅舒适楼书个性、互动性电子售楼系统样板房装修别致，园林细致陈列物精美置业顾问专业置业服务任何角落均配有时而高亢，时而舒缓的背景音乐体验区生活情趣式体验顾客感知价值（现场促进销售）峰位感知价值（离场促进传播）统一化服务标准、精细化服务体系中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告企业：展示良好企业文化体现企业上进、温情、融合、关心大事……在售楼处入口过厅展示于企业相关的文化展板，及时更新企业和项目动态新闻。“京冠集团X总欧洲考察图片展”“业主九华山踏春回忆录”“合肥市、肥东县最新交通规划图展”中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告整体营销策略Part4开发周期建议销售阶段划分价格建议和销售额测算客户拓展渠道铺排中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告项目建设数据：数据分析：虽然一期开工面积大于后期开工面积，但在单体栋幢总层数上最高均为33层，因此在总完工时间上相差不大，但是一期建设中有25122㎡地下车库和人防工程，地下车库和人防工程在工期上预计为4个月，因此后期开工建设的工期预计会比一期工期缩短4个月。项目总占地面积75346㎡项目总建筑面积221023㎡（其中计容积率195901㎡，不计容积率25122㎡）项目总楼栋25栋（其中住宅22栋，商业3栋）一期开工建筑136425㎡住宅101999㎡1#、2#、3#、8#、9#、10#、15#、16#、19#、20#、21#、22#，共计12栋商业9304㎡26#、27#、28#，共计3栋地下车库25122㎡15#、16#、17#、18#楼下位置后期开工建筑84390㎡住宅84390㎡5#、6#、7#、11#、12#、13#、17#、18#、23#、25#，共计10栋中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告2013年4月2016年4月根据中原操盘经验，本项目总建筑面积约22万平方米，项目总开发周期预计为3年时间，即2016年4月项目完工，按此时间段计算：2015年12月2013年12月一期开工二期开工一期交付二期交付，项目完工总工期2年8个月，含地下车库二期无地下车库，工期缩短4个月，总工期2年4个月按项目完工时间推算达到销售条件时间2014年5-6月，与一期销售进度正好结合。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告整体营销策略Part4开发周期建议销售阶段划分价格建议和销售额测算客户拓展渠道铺排中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告短期目标：竖立区域项目标杆，实现销售价格最大化中期目标：在现阶段市场环境下，实现项目的持续热销长期目标：提升京冠在合肥的品牌形象销售目标：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告开工建筑群分布：一期开工区域二期开工区域一期开工12栋住宅，3栋商业，地下车库；二期开工10栋住宅中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告整体推售计划：根据建设区域划分，整体项目的销售阶段划分为：一期推售532套住宅二期推售660套住宅三期推售460套住宅四期推售524套住宅最后推售商业部分中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告一期销售：1#、8#、15#、19#共4栋入市时间：2013年8月推售货量：532套（多层24套，高层508套），43751㎡销售周期：2013年9-10月完成产品去化75%，至2013年12月底预计完成总体销售的90%2013年10月完成75％，2013年12月底完成90％2013.42013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.12完成75％开盘完成90％认筹销售阶段划分：一期开工中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告二期销售：2#、3#、9#、10#、16#、20#、21#、22#共8栋入市时间：2013年11月推售货量：660套（多层48套，高层612套），58248㎡销售周期：2013年12月底预计完成总体销售的70%2013年12月底完成70％2013.42013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.12开盘12月底完成70%认筹一期开工销售阶段划分：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告三期销售：18#、23#、25#共3栋入市时间：2014年4月推售货量：460套（高层），39126㎡销售周期：2014年5-6月完成产品去化70%，至2014年12月底预计完成总体销售的95%2013.122014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.102014.112014.12开盘完成95％认筹二期开工完成70％2014年6月完成70％，2013年12月底完成95％销售阶段划分：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告四期销售：5#、6#、7#、11#、12#、13#、17#共7栋入市时间：2014年9月推售货量：524套（多层24套，高层500套），45264㎡销售周期：2014年10-11月完成产品去化70%，至2014年12月底预计完成总体销售的80%2013.122014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.102014.112014.12开盘完成80％认筹二期开工完成70％2014年11月完成70％，2014年12月底完成80％销售阶段划分：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告商业销售：26#、27#、28#共3栋入市时间：2015年，具体时间待定推售货量：45套小商业+1套大商业（一、二层连体），9304㎡销售周期：2015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.82015.92015.102015.112015.12注：因项目商业总体量较少，周边目前商业氛围较差，而商业销售需要考虑的因素较多，同时最后的商业部分也是项目利润的重要部分，因此现阶段暂不做销售考虑，后期根据住宅销售情况和商业市场情况最终确定销售的时间和方式。销售阶段划分：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告销售周期套数认筹时间开盘时间销售量预计一期532套2013年8月2013年9月2013年底销售一期总量90%二期660套2013年11月2013年12月2013年底销售二期总量70%2014年底销售二期总量95%三期460套2014年4月2014年5月2014年底销售三期总量95%四期524套2014年9月2014年10月2014年底销售四期总量80%商业45+1套待定待定待定项目总体销售时间表：注：以上销售比按现有市场环境预测，如遇市场政策调整或预计工程节点变化等原因，可能会影响整体销售情况，比现有预期会略有变化。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告整体营销策略Part4开发周期建议销售阶段划分价格建议和销售额测算客户拓展渠道铺排中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告原则二：基于对变市的理解，规避市场风险原则三：基于产品功能分析，实现各类产品价值原则一：基于对竞争项目的市场比较【定价原则】价格建议：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告售价定位（市场类比法）：根据市场类比法进行定价模式，并加上对市场主观预测等因素，再根据市场、项目的综合情况确定本项目的最终售价。

因素权重本项目锦源春天翰林苑文一托斯卡纳平均售价

X480051004800类比权重

50%20%30%地段30%23262827交通指数20%14151716发展潜力15%14121313产品品质15%14131213小区规模10%9979附属配套10%6899合计100%80838687通过评分修正后价格463047404410各项目权重对比后价格23159481323总计4580元/㎡高层价格定位：价格建议：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告根据市场了解，肥东县多层价格与高层价格约相差1000元/㎡建议本项目多层入市价格：5940-6140元/㎡价格建议：一期推售高层整体均价:

通过对项目地段未来价值的市场抄作，和产品超高性价比的提炼以及项目品质的打造，可在原有价格基础上提升约10%的价格空间。4940-5140元/㎡

中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告价格上涨市场推力：鉴于新国五条政策的出台和一些地方新政的出台，每次推售价格上涨幅度不宜过大，保持每次2%的增长；价格上涨内在推力：销售团队及项目操盘提升价格，每次推售提升价格3%；最终实现每次保持推售5%的价格上涨幅度。后期价格增幅建议：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告2013年销售额测算：产品均价面积总套数总销金额2013年销售比2013年销售面积2013年销售数2013年销售额一期高层5040元/㎡41786㎡5082.11亿元90%37607㎡约457套1.9亿元一期多层6040元/㎡1965㎡240.12亿元90%1768㎡约21套0.1亿元二期高层5290元/㎡54002㎡6122.85亿元70%37801㎡约428套2.0亿元二期多层6340元/㎡4246㎡480.27亿元70%2972㎡约33套0.19亿元合计101999㎡11925.35亿元80146㎡939套4.19亿元2013年计划推出一期和二期产品，三期和四期推售时间跨度较大，市场售价暂无法预估，因此本报告只计算本年度一期和二期的销售回款额，二期价格按前面价格策略计算，比一期增加5%的销售价格计算。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告整体营销策略Part4开发周期建议销售阶段划分价格建议和销售额测算客户拓展渠道铺排中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告新城区老城区从供应时间周上看，未来区片供应量约130万方；在售潜在竞品13.413.513.613.713.813.913.1013.1113.12文一托斯卡纳小镇，在售，剩余体量约23万方斌锋御云府，剩余体量约12万方锦源春天，后期8#、9#楼王即将推出，剩余体量约4万方恒缘时代广场，规划中，剩余体量约3万方金色地带，目前在售多层，后期高层体量约11万方翰林苑，在售，剩余0.2万方丽水云天，剩余0.05万方盛嘉欧园，在售尾盘，剩余货量约3万方和顺东方花园，剩余体量73万方潜在竞品项目供应中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告区域竞争项目体量约为130万方相当于整个肥东县2年的去化量2012年肥东住宅去化量约70万方2013年一季度住宅去化量36万方销售任务大，圆满完成预期目标，难度高，如何实现？本项目2013年销售目标939套中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告2013年销售目标：939套根据肥东区域市场情况，保守估计客户成交比约7：1，即7组来访客户中可成交1套，按此成交比计算，需实现客户来访量：6573组中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告由近到远：现抓周边及县城客户，由此圆心向乡镇区域拓展由点到面：发放家庭折扣卡及贵宾卡，加大老带新，拓展客户周边人群；由小到大：从搞定周边散客开始，到进行圈层活动或团购方案，拓宽客户面拓客原则中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告法Ⅰ：进设置社区品牌展示台；行销队伍派单扫社区；在县城老社区举办社区活动，拓展客户；社区活动：100家社区共联欢配合：宣传单页人员配合中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告送刺激父母客户群，凡一次购买两套房或以上客户，且其中一套是为父母购房的客户都享受5个点的赠送折扣法Ⅱ

：配合：优惠确认千份大礼包相约京冠紫玉华府中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告法Ⅲ：团挖周边企事业单位如学校、医院、个体户等群体团购力量，专设团购优惠。配合：团购优惠确认行销团队团购活动：1000人团购冲9折中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告法Ⅳ：奖发放社区贵宾卡，周边社区居民自己购房或带朋友购房，可享受1千元奖励；配合奖金确认千元奖励拿不停中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告法Ⅴ：乡镇小巴小巴上放置宣传单页，同时司机可发展为关键人配合：小礼品（扑克牌等），达到一定带客量奖励面值500元的油卡中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告法Ⅵ

：圈销售员外出厂区、乡镇单位拓展宣讲每组由1名策划2名销售组成，分2组作针对性的企业宣讲中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告法Ⅶ：关键人关键人选取对象：企事业单位、房产在职人员、银行、保险、媒介公司中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告法Ⅷ：扫客沿项目周边主干道和县城繁华地段，扫街拓客；以县城区域、开发区为主，进行竞争项目门口驻点截客户。配合：宣传单页人员配合资源整合call客：中原拥有的百万客户资源…中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告渠道执行客户效果（批）配合刺激点备注销售部正常来访保守按每天10组来访量计算，3个月时间计算900日常销售团购优惠：100人99折，300人97折，500人95折，1000人冲9折；关键人奖励：5000元/套（约1%1个销售部进社区3人每组，5组，30个社区900宣传单页30批/社区竞品拦截肥东县城、肥东经济开发区在售项目，每个竞争项目以2人为1组进行客户拦截，共20人（按15个项目）750宣传单页、大学生20人50批/竞品乡镇展点撮镇镇、梁园镇、桥头集镇、石塘镇、八斗镇、元疃镇、白龙镇、古城镇、陈集镇，每个展点5人，共35人1080车（客户接送）、现场包装物料、工作人员统一服装120批/展点商业网点3人1组，组成10组共30人的团队，在肥东和龙岗各商业网点进行客户截留600统一项目服装，宣传单页，大学生30人20批/人企业宣讲每组由1名策划2名销售组成，分2组作针对性的企业宣讲（20家）500宣传单页25批/场购买电话号码CALL联系项目周边及乡镇的移动联通营业点，购买客户电话（100000组号码）。900购买费用，电话（6部）200批/月乡镇客运小巴小巴上放置宣传单页，每车受众20人，5辆车，150趟每月，同时司机可发展为关键人450小礼品（扑克牌等），达到一定带客量奖励面值500元的油卡1批/车中原渠道（瑶海）CCES客户资料8000批，4%转化已完成320短信配合房产在职人员（关键人20人）200拓展渠道细分及执行，共计拓客6600组中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告回顾与总结Part5中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告项目市场定位

城市•理想•家活动推广策略前期二场大型起势活动，后期主要以频繁暖场小活动为主，以小活动少资金博取多客户大成交。营销阶段策略

做好2013年一期和二期的开盘价格定位策略一期高层住宅4940-5140元/㎡多层住宅5940-6140元/㎡

二期高层住宅5190-5390元/㎡多层住宅6240-6440元/㎡

年度去化速度2013年一期住宅目标去化速度90%，二期住宅目标去化速度70%，快速回笼资金，降低全盘风险。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告营销代理费用销售金额：1.0—1.2%顾问资询费用：10万元/月营销报价：销售代理费：根据中原代理期内实现的总销售情况，以开发商售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按月向中原支付的代理费报酬。甲方须按如下方式支付乙方所有售出房屋之销售代理费，代理费按如下方式计算：中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告TheendThanks中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告附件Part61、2013年营销执行部署2、媒体计划3、团队组织构架4、肥东县宏观经济和房地产市场分析中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告如何完成销售目标，实现年度营销计划？通过推售计划，2013年营销阶段划分：2013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.12一期开盘二期开盘中原销售团队进场第一阶段（5月、6月、7月）销售力加强，开盘前营销造势蓄客第二阶段（8月、9月）一期认筹、开盘第三阶段（10月、11月、12月）一期热销，二期认筹、开盘三大节点：1、5月底中原销售团队进场；2、9月初一期住宅开盘；3、12月初二期住宅开盘注：根据项目进度预期，2013年主要为一期、二期住宅销售，三期、四期住宅主要为2014年开始销售，商业部分主要在2015年开始销售。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第一阶段：5月、6月、7月战略方向：主要为销售团队进场前的工作准备，进场后的项目形象建立，通过线上媒体和线下活动的配合，为项目造势和销售蓄客。

2013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.12一期开盘二期开盘中原销售团队进场第一阶段（5月、6月、7月）销售力加强，开盘前营销造势蓄客第二阶段（8月、9月）一期认筹、开盘第三阶段（10月、11月、12月）一期热销，二期认筹、开盘中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第一阶段：5月、6月、7月1、销售团队进场前工作准备（5月）团队组建：销售团队精英化令客户感受到消费的愉悦，是我们的唯一目标；从充分感受产品本身的价值到销售服务的专业性，才是国耀星达城的成功销售服务。一个精英化的销售团队，来自于基本素质的严格把关和后期培训的综合塑造。年龄：22-30岁；女性气质高雅，外形端庄；男性成熟自信；语言：语言表达能力强，普通话流利；经验：中原豪宅经营的项目经理中原豪宅项目Topsales。应聘要求中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第一部分：专业素质培训第一章、心理素质和潜能培训第二章、针对客户心理暗示的五大定律第三章、八大素质和销售误区第四章、房地产销售十一要素第二部分：规章制度第一章、销售部考勤制度第二章、销售人员礼仪规范第三章、岗位职责第四章、销售部电话接听规范第五章、销售部管理制度第六章、销售部卫生制度第七章、客户接待及业绩归属管理规定第八章、违章贿赂处罚第九章、违纪处罚制度第三部分：房地产基础知识第一章、房地产基础知识第二章、基础知识的各种比较第四部分:销售流程第一章、建立和谐第二章、引起兴趣第三章、提供解答第四章、引发动机第五章、完成交易第五部分：洽谈十大技巧附：详细问题解答第六部分：客户分析及应对方法第一章、客户分类第二章、怎样化解客户的异议第三章、促进成交策略第一阶段：5月、6月、7月1、销售团队进场前工作准备（5月）专业培训：销售团队专业化中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第一阶段：5月、6月、7月1、销售团队进场前工作准备（5月）调研分析：销售团队市场化区域内楼盘全调研，充分了解市场信息，对竞品楼盘进行销售分析总结，组织销售团队集体讨论，分析出竞品项目优势、劣势、产品特点、客户群体等。托斯卡纳小镇盛嘉欧园锦源春天和顺东方花园御景花园丽水云天世宏城市广场星光国际广场中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第一阶段：5月、6月、7月1、销售团队进场前工作准备（5月）项目、客户解读：销售团队精准化对本项目区域、产品、品牌、市场站位、优势、劣势、户型、配置标准、工程标准等进行全面分析总结，使销售团队全面了解项目本身。通过对市场调研，结合本项目自身情况，分析出目标客户，对目标客户的购买力、喜好、市场接受度等进行全面分析，让销售团队在实际现场销售工作中更好的把握客户，实现有效谈判。市场竞品调研项目本体研究区域市场客群项目目标客群通过市场分析，结合本体项目分析出市场机会和销售口径通过区域客群，结合本体项目分析出项目目标客群和销售策略中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第一阶段：5月、6月、7月2、销售进场后的项目形象建立（6月）销售物料的完善主题形象确定项目围档方案看房通道流程设置项目导示系统建立广告宣传铺排建议中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第一阶段：5月、6月、7月3、线下营销起势活动（6月）销售部盛大开放活动时间：2013年6月活动方式：结合当地电视台、报纸、网站、广播等媒体进行全程报道，活动前期进行全城宣传推广，开放当日举办相关文艺演出、抽奖等活动，以此吸引人群，并针对目标客群发放一定额度的购房优惠券，为后期项目销售积累目标客户。活动目的：项目造势，通过活动最大化释放项目信息，吸引市场知名度和关注度。活动人群：所有购房意向客户。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第一阶段：5月、6月、7月3、线下营销起势活动（7月）项目品质和产品鉴赏会活动时间：2013年7月活动方式：展示项目建筑打造品质，如安保系统、智能系统、物业管理、主题建筑材质、园林规划效果等。同时配合产品户型鉴赏，以大面积赠送，合理化布局，精细人性化设计为产品卖点。活动目的：全面提升项目品质，展示项目多方面智能安保系统，给客群以高品质项目信心。产品户型鉴赏提升项目超高性价比楼盘。活动人群：购房意向人群。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第一阶段：5月、6月、7月4、线下客户拓展渠道（7月）资源拓客整个7月线下客户拓展全面展开，商业网点、竞品项目、区域社区、肥东乡镇全面覆盖，为8月认筹提供充足客户量。

商业网点（营销展点）竞品项目（客户栏截）区域社区（单页派发、展点）肥东乡镇（单页派发、展点）龙岗各商业点、批发市场盛嘉欧园龙岗各老旧成熟社区八斗镇肥东各大型商业点和顺东方花园肥东各老旧成熟社区梁园镇文一托斯卡纳石塘镇锦源春天白龙镇御景花园元疃镇丽水云天陈集镇世宏城市广场古城镇中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第一阶段：5月、6月、7月4、线下客户拓展渠道（7月）联动销售中原多个案场采取置业多盘联动销售，资源共享，通过扩大客户到访渠道。不浪费中原案场接到的每一组客户，抓住每一个有可能成交的机会具体执行：中原其他楼盘销售员在明确客户对本项目产品无意向后，可介绍至京冠紫玉华府项目，并知会案场销售经理，由销售经理登记推荐日期及客户相关姓名、联系方式等相关信息。甲盘项目销售员案场经理乙盘销售员联动销售他们是中原精英中的精英，他们是每年成交量的前二十名，他们手中拥有大量的客户资源，加上出神入化的把握客户能力，可以为每个高端项目带来非常稳定的成交。他们将是中原销售中的一支奇兵。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告5、线上推广

5月份开始线上推广全面铺盖，根据项目产品和营销活动节点，以独特主题进行线上统一推广面市，加强认筹前项目认知度和关注度。

户外大牌：重点为肥东县城、重点客群乡镇、龙岗开发区

车身广告：乡镇农班车车身、公交车车身

公交站台：项目附近站台广场、县城中心站台

报纸广告：因区域特点，只做少量报广，主要以重要节点为主，提升项目品质

短信定位：认筹前短信轰炸，针对主要目标客群聚集地进行定位短信

其它广告：LED、道旗桁架等第一阶段：5月、6月、7月中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第二阶段：8月、9月战略方向：主要为一期住宅认筹和开盘，通过前期的客户积累和项目造势站位，实现理想认筹量，最终完成开盘销售目标，达到市场广泛认可。2013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.12一期开盘二期开盘中原销售团队进场第一阶段（5月、6月、7月）销售力加强，开盘前营销造势蓄客第二阶段（8月、9月）一期认筹、开盘第三阶段（10月、11月、12月）一期热销，二期认筹、开盘中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第二阶段：8月、9月1、线下营销节点（8月、9月）周末暖场活动活动时间：8-9月每个周末活动方式：每周不同活动主题，邀请前期来电、来访客群参加。活动目的：增加销售现场人气，提高来访量，通过现场氛围逼定意向客户，促进成交。活动人群：来电、来访客户，购房意向客户。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第二阶段：8月、9月1、线下营销节点（8月）一期住宅认筹认筹时间：暂定2013年8月认筹方式：交纳一定认筹金，可享受相应优惠，并享优先选房权。认筹目的：通过认筹策略，先行锁住意向客户，避免因主要竞品项目面市而导致客户流失，抓住意向客户对项目的持续关注，为住宅9月开盘做准备工作和销售预期评估。认筹人群：前期意向客户，来电、来访客户。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第二阶段：8月、9月1、线下营销节点（9月）一期住宅开盘开盘时间：暂定2013年9月开盘方式：根据认筹量最终确定开盘方式。开盘目的：实现资金回笼，抢占市场客户资源，避免认筹客户流失，最大化实现解筹率。开盘人群：前期认筹客户，意向购房客户。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第二阶段：8月、9月2、阶段其它工作13579111315171921232527293113579111315171921232527308月9月8月认筹9月开盘8月认筹方案确定9月开盘方案确定8月根据市场制定开盘初步价格表9月结合认筹情况最终确定开盘价格表阶段其它重要工作节点划分9月开盘总结和开盘后余房营销策略客户拓展：加大客户拓展力度，冲刺最后营销时机，以认筹和开盘二大营销节点优惠为突破口，最大化增加客户来访量。CALL客：多渠道收集客户号码资源，释放认筹、开盘信息，挖掘意向客户。销售培训：针对认筹、开盘进行技巧培训，提高认筹量和解筹率。9月前确定黄金周最终营销活动方案中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第三阶段：10月、11月、12月战略方向：主要为一期住宅开盘剩余房源的去化，实现一期住宅90%销售，为项目垫定热销盘基础。同时项目蓄客和二期住宅的认筹、开盘也是此阶段的工作重点。最终实现2013年销售额任务。

2013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.12一期开盘二期开盘中原销售团队进场第一阶段（5月、6月、7月）销售力加强，开盘前营销造势蓄客第二阶段（8月、9月）一期认筹、开盘第三阶段（10月、11月、12月）一期热销，二期认筹、开盘中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第三阶段：10月、11月、12月1、线下营销活动和营销节点（10月）黄金周暖场活动活动时间：2013年10月1日——10月7日（具体根据销售情况而定）活动方式：根据销售情况制定黄金周活动方案，抓住黄金周时期，主题营销活动、客户拓展、一期剩余住宅销售优惠措施，强强连手，具体暖场活动根据销售情况确定。活动目的：实现住宅去化和二期住宅蓄客，释放项目信息，提升市场关注度，为11月二期住宅认筹造势。活动人群：前期意向客户，来电、来访客户。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第三阶段：10月、11月、12月1、线下营销节点（10月、11月、12月）周末暖场活动活动时间：10-12月每个周末活动方式：每周不同活动主题，邀请前期来电、来访客群参加。活动目的：增加销售现场人气，提高来访量，通过现场氛围逼定意向客户，促进成交。活动人群：来电、来访客户，购房意向客户。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第三阶段：10月、11月、12月1、线下营销活动和营销节点（11月）二期住宅认筹认筹时间：暂定2013年11月认筹方式：交纳一定认筹金，可享受相应优惠，并享优先选房权。认筹目的：通过认筹策略，先行锁住意向客户，避免因主要竞品项目面市而导致客户流失，抓住意向客户对项目的持续关注，为住宅12月开盘做准备工作和销售预期评估。认筹人群：前期意向客户，来电、来访客户。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第三阶段：10月、11月、12月1、线下营销活动和营销节点（12月）二期住宅开盘开盘时间：暂定2013年12月开盘方式：根据认筹量最终确定开盘方式。开盘目的：实现资金回笼，抢占市场客户资源，避免认筹客户流失，最大化实现解筹率。开盘人群：前期认筹客户，意向购房客户。中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告第三阶段：10月、11月、12月2、阶段其它工作15101520253015101520253015101520253010月11月认筹12月开盘12月二期开盘方案确定11月二期住宅认筹方案确定12月结合认筹情况最终确定二期开盘价格表阶段其它重要工作节点划分12月二期开盘总结和开盘后余房营销策略客户拓展：加大客户拓展力度，冲刺最后营销时机，以认筹和开盘二大营销节点优惠为突破口，最大化增加客户来访量。CALL客：多渠道收集客户号码资源，释放认筹、开盘信息，挖掘意向客户。销售培训：针对认筹、开盘进行技巧培训，提高认筹量和解筹率。12月11月11月根据市场制定二期住宅开盘初步价格表10月黄金周营销活动总结12月年度营销总结和2014年度营销计划中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告5月6月7月8月9月10月11月12月2013年京冠•紫玉华府营销节点总铺排营销节点重点营销活动媒体推广重点工作8月住宅认筹9月住宅开盘11月公寓认筹12月公寓开盘6月京冠紫玉华府销售部盛大开放10月1日-7日黄金周系列暖场活动5月中原营销团队进场5月营销团队组建、调研、培训8月住宅价格策略、初步价格制定11月公寓价格略策、初步价格制定9月住宅开盘总结和余房策略12月公寓开盘总结和余房策略5月线上推广铺排，户外、网站、报广、公交、短信等，根据营销活动进行画面更新推广。增加楼体巨幔，其它线上更新认筹、开盘信息。线上画面更新7月项目品质和产品鉴赏会中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告附件Part61、2013年营销执行部署

2、媒体计划3、团队组织构架4、肥东县宏观经济和房地产市场分析中原合肥京冠紫玉华府项目竞标报告精准的媒体投放，不仅可以有效的抓取客户群体，同时也是对营销费用的有利控制，让营销费用实现最大化利用。根据项目市场特点、居民生活方式以及媒体关注点分析：媒体渠道资源分析报广关注度较低，县城客群的报纸营销点较少，乡镇客群基本对报纸不关注，也基本无渠道了解报纸信息。户外大牌县城客群有利的推广资源，受众度较高，针对县城和乡镇有限的媒体资源，户外大牌是客群获取信息的最简便渠道。公交站台和车身广告公共交通是县城居民最常用的交通工具，日常乘坐人员较多，居民在等车和乘车时期能够更多的关注广告信息。乡镇农班车广告乡镇居民进入县城和合肥的常用交通工具，也是乡镇流动性广告牌，针对本项目的主要客群为乡镇人群，乡镇班车广告是将本项目信息推向乡镇居民的有利渠道资源。短信低成本