2023年全国租赁市场报告-58安居客-2024

房地产数智化营销简报12023

年全国租赁市场报告目

录一、加强住房保障体系建设，推动保障性租赁住房供应落地........................

31、中央：加强住房保障体系建设，加大金融支持力度................................................32、地方：加快保障性租赁住房供应落地，缓解租房压力............................................5二、租赁市场弱复苏，格局分化显著..............................................................71、2023

年，全国

40

城租赁市场呈现弱复苏...............................................................72、城市格局分化，二线城市租赁价格回升显著............................................................83、春季租赁供需两旺，城市表现差异大........................................................................9（1）疫情后，核心二线城市挂牌供应表现更佳..........................................................10（2）租赁需求集中于春季爆发，毕业季城市分化显著..............................................114、租赁市场供需价格中枢下移......................................................................................125、核心二线城市去化复苏更强......................................................................................13三、保障性租赁住房进入供应爆发阶段，城市发展模式各异......................

141、重点一二线城市保障性租赁住房供应将进入爆发阶段..........................................142、因城施策，一二线城市保障性租赁住房发展求同存异..........................................15（1）共性与差异..............................................................................................................15（2）上海：以

R4

租赁用地新建为主，供应结构多层次...........................................16（3）深圳：“三位一体”住房保障体系下，从城中村“挖掘增量”......................172023

年全国租赁市场报告一、加强住房保障体系建设，推动保障性租赁住房供应落地1、中央：加强住房保障体系建设，加大金融支持力度2023

年，中央政府着力强调加强保障性住房建设，降低保障性住房有关税费，为行业内各主体提供金融支持。今年，两会政府工作报告定调“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。此外，在中央金融工作会议和中央经济工作会议中，强调加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。通过房地产供给侧改革，以保障房和商品房互补的方式，满足各类人群的住房需求。在金融支持方面，央行、银保监会提出加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，同时，加强和完善住房租赁金融管理。证监会、发改委、上交所等各部门先后发文支持稳步扩大

REITs

试点范围，加快推进

REITs

常态化发行，为保障性租赁住房融资打开新的渠道。此外，财政部、税务总局、住房城乡建设部积极推进保障性住房有关税费减免，从供地、项目建设和交易环节等全方位降低成本，解决保障性住房供需两端的问题。一方面，可以有效推动和加快保障性住房的筹措和入市节奏；另一方面，通过全方位降低成本，解决住房困难人群，特别是工薪人群、户籍夹心层和各类人才的住房需求。2023

年中央层面重点租赁政策时间主体政策内容2

月

24

日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共

17

条，主要包括以下内容：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。三是加强和完善住房租赁金融管理。央行、银保监会2023.022023

年全国租赁市场报告3

月

4

日-5

日，全国两会在北京召开，两会政府工作报告中提及住房租赁相关表述：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。2023.032023.03两会3

月

7

日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。提出

4

方面

12

条措施，推进

REITs

常态化发行工作。申报发行基础设施REITs

的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率原则上不低于

5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来

3

年每年净现金流分派率原则上不低于

3.8%。落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房

REITs

发行。证监会5

月

8

日，住房和城乡建设部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，针住建部、

对近年来部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、2023.05

市场监管

滥用客户个人信息等问题，明确提出规范房地产经纪服务的十条意见，其中包括要求房地产经总局纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。6

月

16

日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会、财政部、农业农村部联合发布《关于金融支持全面推进乡村振兴

加快建设农业强国的指导意见》。意见指出，鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。扩大金融产品和服务供给，支持新市民就业创业、安家落户、子女教育、健康保险和养老保障。7

月

21

日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。央行等

5部门2023.062023.07国务院7

月

24

日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。关于房地产方面，重点提出了行业的“重大变化”和“新形势”。要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。中共中央政治局2023.07为推进保障性住房建设，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于保障性住房有关税费政策的公告》。《公告》明确对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税。对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。其中，在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。《保障性住房项目免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等。住建部等3

部门2023.10会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地中央金融

产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策2023.102023.12工作会议

工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。对于

2024

年楼市调控方向，中央经济工作会议放在了“持续有效防范化解重点领域风险”范畴中央经济

下。会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需工作会议

求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。资料来源：政府公开资料整理2023

年全国租赁市场报告2、地方：加快保障性租赁住房供应落地，缓解租房压力2023

年，各城市租赁政策着力于进一步完善住房保障体系，同时加快推进保障性租赁住房项目供应落地。随着各城市大量保障性租赁住房项目的入市，租金价格也将得到有效平抑。今年，深圳确立了以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主的住房保障体系，与国家住房保障体系全面衔接，正式转向“三位一体”住房保障体系。同时，一线城市持续强化租赁行业监管。《上海市住房租赁条例》正式落地实施，通过立法全面加强租客权益保障。北京出台《北京市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理暂行办法》，完善房地产经纪行业监管，为租售市场提供更健康的环境。同时，深圳、广州出台相应城中村改造政策，积极探索城中村改造新模式，并且推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房。今年，各城市也积极拓宽保障性租赁住房筹集渠道，郑州、西安等城市跟进加快推进闲置和低效利用的非住宅改建为租赁住房或保障性租赁住房，积极探索盘活存量资源。同时，截至今年年末，全国预计将筹集

564

万套保障性租赁住房。一线城市保障性租赁住房占比较高，今年市场租金涨幅较小，对租金平抑效果显著，租房压力得到一定缓解。2023

年部分省市重点租赁政策汇总时间省市上海主题重点政策内容2

月

1

日起，《上海市住房租赁条例》正式实施，立法对群租现象“亮剑”，明确禁止“将住房用于群租”，并加大对“二房东”的监管。法2023.02《上海市住房租赁条例》

规意在促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求。3

月

21

日，西安市住建局发布《关于规范保障性租赁住房租金标准的通《关于规范保障性租赁住房租金标准的通知》知》，明确面向本市公开供应的保障性租赁住房项目，项目单位按照不高于评估市场租金的

90%确定每套（间）保障性租赁住房租金。符合条件的保障性租赁住房项目实际执行的租赁价格不得高于备案价格。3

月

2

日，深圳市住建局印发《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，明确了城中村规模化租赁改造年度计划制定和项目实施方案的审批及对安全监管、竣工验收的要求，提出“安全、功能、性能、运营”等四项改造提升基本要求，明确“安全、配套、建筑、绿色”四项改造提升要点，为全市规范、有序、高效推进城中村规模化品质化租赁住房改造指明了方向。2023.032023.03西安深圳《深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升重点指引》2023

年全国租赁市场报告《广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存4

月

17

日，《广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》正式发布。其中明确，《通知》实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，可以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房。2023.04广州深圳量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》深圳市住房建设局印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引》。住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村房屋可以筹集作为保障性租赁住房。商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋以及其他社会存量房屋也可筹集作为保障性租赁住房。紧密围绕“20+20”产业集聚区、轨道交通站点、20

大重点片区和市、区中心片区，多渠道筹集保障性租赁住房。《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引》2023.05《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《深圳市共有产权住房管理办法》、《深圳市保障性住房规划建设管理办法》四项管理办法对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准等方面进行了规范，四项管理办法均从

8

月

1

日起开始实施。其中，《深圳市共有产权住房管理办法》明确，本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。对于目前已经开工建设的人才房、安居房，将依旧按照228

号令及其相关规定执行。2023.072023.08深圳长沙8

月

11

日，长沙市住房和城乡建设局明确，保障房应保尽保，刚需房和改需房按

7:3

的比例供应，实行分类供地、分类指导、分类建设。目前，长沙改需房供应比例达到

3

成左右。长沙不再要求配建租赁住房，对单宗住宅用地不再要求配建

10%租赁住房。——《通知》明确改建范围为郑州市内五区、郑州经开区、郑州高新区和郑东新区范围内，具有一定规模，已建成闲置和低效利用的商业、办公、厂房等非住宅，可按程序申请改建。其中，工业用地或物流仓储用地上厂房、研发用房、仓储等非住宅应当在保障产业发展需求的前提下进行改建，原则上不得改建为住宅型租赁住房；对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的非住宅不得改建。《通知》提出，改建为租赁住房项目的租赁运营期不少于

8

年。项目统一纳入郑州市房屋租赁监管服务平台统一管理，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售。对于政府主导回购的改建租赁住房项目，运营年限期满后，经市政府研究同意，符合建办标〔2021〕19

号规定住宅型标准的项目可改变土地性质，补缴土地出让金后，可作为普通住宅销售。《关于加快推进闲置和低效利用的非住宅改建为租赁住房、文体场馆、产业租赁用房的通知》2023.09郑州11

月

20

日，上海市人民政府印发修订后的《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》。提出，深化农村集体经营性建设用地入市试点，细化集体建设用地作价入股路径，完善集体建设用地多元配置政策；稳妥有序盘活存量土地资源，推进集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；完善基础设施和公共服务设施，探索宅基地自愿有偿退出机制和多元安置路径；探索激活利用村庄内部非建设用地资源实施路径。11

月

22

日，广州市人大常委会发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，根据《修改稿》，广州城中村改造一共有三种方式：拆除新建、整治提升、拆整结合。其中，保障性住房建设方面，城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹。在保障房筹集方面，整租运营的模式得到明确。个人可以将自有产权的房屋委托专业住房租赁机构作为保障性租赁住房进行整体运营。城中村改造建设和筹集的保障性住房，按规定享受产业发展、土地供应、金融和税费减免等优惠政策。《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》2023.11上海《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》2023.11广州12

月

27

日，北京市住房和城乡建设委员会印发《北京市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理暂行办法》的通知。要求在北京市行政区域内从事房地产经纪、住房租赁经营活动的房地产经纪机构、住房租赁企《北京市房地产经纪机2023.12北京构、住房租赁企业备案管

业及其分支机构应当自领取营业执照之日起

30

日内，向注册地所在区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。信息发生变更的应当自备案信理暂行办法》息发生变更之日起

30

日内办理变更备案。本办法自

2024

年

1

月

1

日起施行。资料来源：政府公开资料整理2023

年全国租赁市场报告二、租赁市场弱复苏，格局分化显著1、2023

年，全国

40

城租赁市场呈现弱复苏根据安居客租赁市场景气度指数显示，2023

年全国重点

40

城租赁市场整体呈现弱复苏，市场供需表现较

2022

年大幅回升，但市场复苏的强度及持续性有所不足。上半年，在疫情影响消退后，春节后租赁供需集中性爆发，市场活跃度大幅回暖。同时，市场二季度一直维持相对平稳的供需状态，景气度指数一直保持在

80

以上。上半年整体处于较“温”的景气度状态。步入三季度，受到宏观环境的影响，经济呈弱复苏。就业招聘市场活跃度下降，传导到租赁市场的毕业季遇冷，需求较往年偏弱。同时，今年房地产市场处于调整阶段，由于重点城市二手房挂牌量的上升，也对租赁挂牌量产生了一定影响，租赁新增供应偏弱。下半年，租赁挂牌供应活跃度及需求热度普遍呈持续下降。租赁市场整体状态逐步降温，市场呈现小幅回落趋势。备注：1.景气度指数：根据安居客线上租赁房源在架量、新增上架、挂牌时长、访问热度、挂牌均价等指标通过模型计算得出。2.城市范围：全国租赁重点

40

城；各城市的市辖区，不包括县。2023

年全国租赁市场报告2、城市格局分化，二线城市租赁价格回升显著2023

年安居客全国

40

城租赁价格指数同比同比排序城市排序城市2022

年平均租金=100106.62022

年平均租金=100100.5100.4100.4100.3100.3100.3100.199.412成都西安21222324252627282930313233343536373839北京昆明106.03武汉105.1贵阳4长沙104.3南昌5无锡104.2南京6天津104.2宁波7乌鲁木齐三亚104.1苏州8103.7郑州9合肥103.2哈尔滨呼和浩特青岛99.310111213141516171819太原103.199.2石家庄福州102.898.6102.8杭州98.4中山102.5大连98.4长春102.4上海98.4东莞102.4海口97.7济南102.3兰州97.5佛山102.1广州97.1重庆101.6深圳96.4南宁100.8厦门95.620沈阳100.540温州94.1附注：1.

城市范围：全国租赁重点

40

城；各城市的市辖区，不包括县。2.

数据样本：数据基于市场公开信息、58

同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。2023

年全国租赁市场报告2023

年，租赁市场迎来了疫情后的复苏。根据安居客全国

40

城租赁价格指数显示，今年有

27

个城市租赁价格指数同比上涨，价格上涨城市数量较去年增加

8

个；13

个城市租赁价格指数同比下跌。其中，27

个城市价格指数波动幅度处于-3%~3%区间，市场整体呈现出复苏的基调。对比

2022

年市场租赁价格表现来看，今年城市租赁价格表现分化，体现为二线城市复苏状态强于一线城市。由于前期不同城市受疫情影响差异较大，疫情后人口流入及产业恢复情况不同，因此，今年各城市租赁市场挂牌价格表现的差异被拉大。今年，二线城市租赁市场复苏情况较好，挂牌租金价格回升显著，表现强于一线城市。如热点二线城市成都、西安、武汉等，租赁价格指数同比涨幅超

5%。多数省会城市租赁价格指数也呈现温和回升，如合肥、长沙、太原、石家庄、福州及济南等。与此同时，一线城市中仅北京租赁价格指数同比小幅上涨，深圳同比下跌

3.6%。究其原因，2022

年，一线城市在疫情下仍保持了较强的经济韧性，就业环境相对稳定，租赁市场的稳定性强于二线城市。但今年受经济弱复苏的影响，就业环境转弱，在一定程度上影响租赁市场的供需活跃度，租赁价格的支撑力度变弱。整体而言，今年在租赁价格表现方面，全国

40

城整体呈现复苏的状态，但疫情后各城市价格走势分化。未来，在各城市经济复苏及产业升级的带动下，租赁市场有望逐步进入新的平衡状态。随着宏观经济的复苏，预计租赁市场供需活跃度将得到提升。3、春季租赁供需两旺，城市表现差异大2023

年初，随着疫情影响的消退，春节后租赁市场呈现出供需两旺的态势。一方面，由于年后求职务工需求的集中释放，带动租赁挂牌供应的大幅回升。另一方面，前期受疫情影响积压的换租需求也叠加释放，带来一季度租赁供需大幅回暖的积极态势。下半年，受经济弱复苏、就业活跃度下降的影响，租赁市场供需转弱，但一二线城市呈现出2023

年全国租赁市场报告一定程度的差异分化。数据来源：58

安居客房产研究院（1）疫情后，核心二线城市挂牌供应表现更佳2023

年春节后，各类城市整体租赁挂牌供应回升幅度均超过

40%，表现强于

2022年，市场供应整体呈现出较好的复苏状态。但一季度之后，市场供应活跃度逐步下降，毕业季各类城市供应表现反馈出一定差异性。今年，核心二线城市租赁市场挂牌环比走势更强；尤其，在

7

月、9-10

月挂牌供应呈现环比回升。综合近两年市场挂牌供应的情况来看，二线城市毕业季挂牌供应的表现相对更强。备注：核心二线城市含杭州、南京、武汉、西安、成都、重庆数据来源：58

安居客房产研究院2023

年全国租赁市场报告（2）租赁需求集中于春季爆发，毕业季城市分化显著疫情影响下，近两年一二线城市租赁需求波动呈现出一定差异，如一线城市仅在春季旺季集中释放，2

月需求热度回升显著，但

5-7

月毕业季需求较弱。2023

年的毕业季阶段，一线城市中上海、广州毕业季需求小幅回升

8%。得益于较高的职住性价比，人口保持较好净流入状态，武汉、成都、西安等核心二线城市租赁市场仍有一定毕业季需求热度回升现象。5

月的租赁需求热度环比上涨幅度均超过

10%。数据来源：58

安居客房产研究院数据来源：58

安居客房产研究院2023

年全国租赁市场报告4、租赁市场供需价格中枢下移对比

2022

年租赁市场的价格供需分布情况，2023

年中低价格房源的供需占比有所上升。其中，一线城市

501-2000

元/月/套房源的供需占比上升，二线城市

501-1000元/月/套房源的供需占比上升。同时，500

元/月/套以下超低价格房源的供需占比下降显著，各城市的中高价格房源供需占比也有所下降。整体来看，市场呈现供需价格中枢下降，支付能力有所弱化。结合全国

40

城价格供需变化，500

元/月/套以下房源供需占比分别下降

0.5%、0.7%，501-1000

元/月/套房源的供需占比分别上升

1.7%、0.6%。今年，受就业活跃度下降影响，收入预期有所降低，导致租房更加看重性价比。数据来源：58

安居客房产研究院从一线城市的价格供需分布变化来看，501-2000

元/月/套房源供需占比分别上升2%、2.1%，2001-5000

元/月/套房源的供需占比下降

0.7%、2.1%。二线城市的价格供需分布变化中，500

元/月/套以下房源供需占比分别下降

2.8%、2.3%，501-1000元/月/套房源的供需占比分别上升

2.7%、1.9%，1001-2000

元/月/套房源的需求占比均下降

1.1%。2023

年全国租赁市场报告5、核心二线城市去化复苏更强2023

年，全国

40

城整体挂牌房源去化周期呈下降趋势，租赁市场去化整体呈现复苏。一线城市中，北京、上海的挂牌去化周期表现强于

40

城整体均值；而广州、深圳的去化压力相对更大。核心二线城市去化复苏更强，仅武汉的挂牌去化周期表现弱于

40城整体均值，其它五城表现均强于

40

城整体均值。其中，西安自

2

月以来一直保持了相对平稳的挂牌去化节奏，市场全年的挂牌价格和需求热度也相对较好。杭州由于下半年二手房挂牌量上升，租赁新增挂牌收缩，导致整体租赁挂牌去化周期有所下降。数据来源：58

安居客房产研究院数据来源：58

安居客房产研究院2023

年全国租赁市场报告三、保障性租赁住房进入供应爆发阶段，城市发展模式各异1、重点一二线城市保障性租赁住房供应将进入爆发阶段根据住建部的规划，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近

900万套（间）。结合各城市规划目标来看，23

省及

90

城已发布“十四五”保障性租赁住房筹集目标，总量约

800

万套。截至

2023

年底，“十四五”周期过半，2021

年至

2023

年全国预计筹集保障性租赁住房约

564

万套(间)。重点一二线城市基本进入保障性租赁住房大量入市供应阶段。其中，在

2

月召开的深圳市两会上，深圳提高了“十四五”规划的任务目标，“十四五”期间建设筹集保障性住房从原目标

54

万套（间）提高到不少于

74

万套（间）。保障性租赁住房增加

20

万套（间），目标提高到

60

万套（间）。“十四五”期间，深圳住房供应体系中，保障性租赁住房供应占比达到

55%，为一线城市中最高。二线城市规划筹集保障性租赁住房基本占新增住房供应总量的

20%-30%。2024

年，预计全国重点城市将进入保障性租赁住房供应爆发阶段。“十四五”期间重点一二线城市保障性租赁住房筹集情况单位：万套(间)类别城市广州深圳上海北京重庆杭州西安成都武汉郑州宁波厦门青岛十四五规划目标2022

筹集任务23

年筹集任务6060474040303030252321.32121139.324151514.6710167.58一线城市8.17266重点5.555.81.2425二线城市7.38.34.54.23.52023

年全国租赁市场报告济南长沙南京合肥福州苏州沈阳天津贵阳20.51542.9953.52.605215152.33——2.315154.2882.54.323.23.513.5102.50.853.0510备注：以上为保租房规划目标在

10

万套以上城市，各城市基本每年均按照既定目标筹集2、因城施策，一二线城市保障性租赁住房发展求同存异（1）共性与差异在缓解新市民、年轻人居住压力的共同目标下，各城市保障性租赁住房发展模式各具特色，求同存异。在共性方面，各城市规划保障性租赁住房的规模在“十四五”新增住房供应中占比较高。一线城市保障性租赁住房供应占比相对较高，占比在

40%以上；二线城市保障性租赁住房供应占比在

20%-30%左右。同时，基本以地方国企为主导，部分民企在一定程度上参与。在差异方面，首先，各城市保障性租赁住房租金定价不同，并且部分城市针对不同类别人才的租金定价优惠也不同。其次，各城市保障性租赁住房基本以只租不售为主，但武汉也有先租后售型产品。最后，各城市因地制宜，筹集渠道及供应方式较为灵活。重点一二线城市保障性租赁住房规划情况及发展特点十四五规划目标(万套/间)

保障性租赁类别城市租金定价主要筹集渠道特点供应主体占新增住房供应比例住房分类低于同地段同品质市场租赁住房租金水平北京上海40，40%只租不售集体经营性建设用地R4

租赁用地同期同地段同品质市场参考租金的

90%47，42.7%60，55%60，46%只租不售只租不售只租不售政府配租：同期同地段同品质市场参考租金

60%左右社会主体出租：不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%一线城市地方国企主导深圳广州城市更新/城中村城市更新低于同地段同品质市场租赁住房租金水平2023

年全国租赁市场报告蓝领公寓：不高于周边同等地段同等居住水平房源出租均价的

80%新供应国有建设用地、保

地方国企主导、障性租赁住房用地

部分民企参与杭州30，30%只租不售只租不售人才专项租赁住房：按人才层次实行差别化租金标准不高于同地段同类型同品质市

新供应国有建设用地、存重点成都武汉西安30，30%25，16%30，30%场租金的

90%量居民自有住房转化二线城市只租不售：不高于同地段同品质市场租赁住房租金的

85%先租后售：不高于同地段同品质市场租赁住房租金的

70%只租不售先租后售(“公服”保租房）存量房、存量地转化为主

地方国企主导不高于同地段同类型同品质市

新供应国有建设用地、公场租金的

90%

租房统筹使用只租不售数据来源：政府官方公布数据，58

安居客研究院统计（2）上海：以

R4

租赁用地新建为主，供应结构多层次保障性租赁住房是上海住房保障体系中的重要组成部分，以保障性功能为主，用于缓解新市民、青年人的住房困难。“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房

47

万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的

40%以上。到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房

60

万套（间）以上，其中

40

万套（间）左右形成供应。其中，保障性租赁住房供应占比约

42.7%。截至

12

月，根据官方披露信息，上海全市已推出保障性租赁住房用地（R4

用地）222

幅，计划供应量

25.4

万套房源。其中，开工

188

个项目，涉及

21.3

万套房源。上海通过多种方式共累计建设筹措各类保障性租赁住房

45.3

万套(间）、供应

26.7

万套(间），分别完成“十四五”规划期末总量的

75%和

67%。保障性租赁住房项目有

61%位于中心城区，外环外约占

39%。其中，新建类项目在中心城区约占

42%、外环外约占

58%。同时，保障性租赁住房规划选址在轨交站点周边供地的接近半数，八成地块辐射覆盖各类高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等租住需求集中区域。在上海多层次租赁住房供应结构中，涵盖“一张床、一间房、一套房”，能满足各类人群的租赁需求。保障性租赁住房项目主要聚焦小户型，在全市已开工在建的项目中，2023

年全国租赁市场报告一室户约

15.6

万套，占比

78%。二室户约

3.4

万套，占比

17%；三室及以上约

0.9

万套，占比

5%。目前，上海全市投运的保租房出租率平均达到

74%。其中，运营超过

6个月的平均

87%，部分社区出租率超过

90%；3

到

6

个月的平均

63%；小于

3

个月的平均

44%。数据来源：政府官方公布数据，58

安居客研究院统计（3）深圳：“三位一体”住房保障体系下，从城中村“挖掘增量”2023

年

7

月

3

日，深圳发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，将深圳市住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接。深圳由“4+2+2+2”住房供应和保障体系，即商品房占比

40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房各占

20%左右