专业市场发展规律及趋势研究

27三月2024专业市场发展规律及趋势研究专业市场发展规律及趋势研究专业市场发展规律及趋势研究专业市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所，它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。什么是专业市场？定义与一般商业地产的区别在于，专业市场具备“商业地产+产业地产”的双重属性产业地产商业地产在市场规模设计上，可运用商圈辐射理论，分析专业市场能的辐射区域，从而确定市场容量和项目的分期开发规模。招商方面，吸引关键驻商入场······通过产业基础促进市场的发展，要了解专业市场所处价值链环节，还有哪些环节可形成产品、产业要素交易？它们与专业市场能否形成互补······专业市场发展规律及趋势研究专业市场的发展阶段——经历五代专业市场2006~2007第一代虚拟市场以阿里巴巴等为代表，随着计算机网络和电子商务的发展，虚拟市场开始走上了市场经济的舞台，由于中国人的习惯，不见面的生意不敢，限制了虚拟市场的发展。如红星美凯龙等展示为主的交易批发市场规模比较大，以展示为主，为国内众多的企业提供一个走向国际市场的平台，为众多的国外企业向中国展示产品，是国内主要发展趋势物流功能专业市场随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量的增多，规模的增大，过去的批发市场已经不能胜任这个变化，于是开始出现拥有物流功能专业的批发市场摊位制的交易场所（集市）只负责交易，众多需求者集中在某个场所，供应者把货卖给需求者，需求者再运给生产地和零售商，这是低级的市场形态。如义乌小商品市场早期的原型等现代专业市场集企业集群采购、商品展示、电子商务、现代物流于一体，是以专业市场为基础的产业综合性服务平台，国际采购中心，如义乌国际小商品市场、萧山中国纺织采购博览城第二代第三代第四代第五代专业市场发展规律及趋势研究产地型集散地型专业市场三种功能类型销售地型基础：当地有巨大的消费需求特征：产品绝大部分来源于外地，销售给当地的个人用户与企业案例：嘉兴蔬菜批发交易市场基础：当地具足够规模的产业基础特征：商品绝大部分以本地产商品为主，销往下游市场案例：绍兴中国轻纺城基础：当地具备物流或信息集散中心的基础特征：生产和销售都集中在外地，本地只是中转，“买全国货、卖全国货”，由此形成低成本流通案例：武汉汉正街越来越多的集散地型专业市场转向“集散地＋产地型”市场，他们依靠强大的辐射力带动当地产业的发展。强大的产业支撑利于大幅降低产品成本，强大的集散功能利于形成市场的巨大辐射力。市场要规模化发展，只有通过集散加产地这两条腿，才能获得可持续发展的动力，如义乌小商品城、石家庄南三条市场。专业市场发展规律及趋势研究专业市场发展规律及趋势研究案例分析红星美凯龙南国城市广场三清国际华城专业市场发展规律及趋势研究红星美凯龙发展历程家具门市部前店后厂的家具专营店综合性大卖场家居大卖场绿色环保商场文化公园式shoppingmall第一代第三代第五代第七代第八代第六代第四代第二代家居情景体验shoppingmall盈利模式产品品牌商场物业操作手法改造租赁场地买地自建商场+租赁大棚式市场买地自建商场+租赁+与宜家等联合买地+委托管理+电商“星易家”土地价格的非理性上涨生产与流通商业地产角色定位第一二代：产销者第三代至第八代：购地洽谈、设计建造、招商、经营管理

地价升值+租金收入+利润分成产品销售收入销售收入（自有产品部分）+赚取差价（集中采购其它产品）88年91年97年99年00年03年06年08年至今相比传统建材市场面积大，受租赁价格波动影响明显地价升值+租金收入专业市场发展规律及趋势研究红星美凯龙发展历程专业市场发展规律及趋势研究捆绑客户—与知名品牌建立合作联盟规范管理—商场化管理、市场负全责统一建筑装饰理念—长方体外形、黄蓝相见色彩统一品牌定位—精品经营、绿色生态、休闲观光美凯龙自己买地、建商场，提高可信度统一企业CI统一品牌形象宣传—企业文化宣传品牌优化—优胜劣汰红星美凯龙发展历程专业市场发展规律及趋势研究一般运营管理模式——①定位中高端收入群体；②强调体验式购物模式；③与知名企业等结成战略联盟；④售后客户服务四大核心承诺；专业市场发展规律及趋势研究不同于专业导向型的地产开发模式，红星地产通过植入商业资源驱动人气，获得后期地产开发收益。开发模式随着红星美凯龙家居建材市场这一核心商业品牌强大号召力的形成，红星商业地产开发模式开始由BH（开发+持有）模式向BSH（开发+销售+持有）模式转变，既解决了短期现金流的问题，又解决了长期收入稳定问题产品战略主推三种产品：一是大型城市综合体，即在重点发展城市开发，以家居MALL为主体，融合百货MALL、商业街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓等复合型物业；二是SOHO公寓，将在每个家居MALL配建3万~4万平方米；三是中高档住宅，今后每个项目体量都将达到几十万平方米开发时序先做家居建材市场、超市、五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税收收入，后期大量住宅开发、shoppingmall。专业市场发展规律及趋势研究在家居专业市场发展成熟的基础上，红星集团开始践行从“家居到地产”的跨界，并致力于城市新核高端综合体。不同于专业导向型的地产开发模式，红星美凯龙通过植入商业资源驱动人气，获得后期地产开发收益；2009年，集居住、商务办公和投资三位一体的郑州红星·蚂蚁SOHO标志着红星集团从“家居到地产”完美跨界的第一步，也是“红星美凯龙系”运营全国的开始；城市综合体案例——天津河东区红星国际广场项目：总建面91万平米，规划有15万平米家具建材Mall（1期产品）和15万平米ShoppingMall（2期产品）、两条Block商业休闲步行街、高档酒店、5A级写字楼、20万平米铂金级公寓天津红星国际广场2010郑州红星·蚂蚁SOHO2009专业市场发展规律及趋势研究襄阳首座全方位、多业态商场；9.5万㎡一站式建材家居中心；红星美凯龙家居博览中心红街地址樊宛路与邓城大道交汇处体量商业体量约17.4万㎡开业时间2013年定位一站式建材家居中心业态沙发、木门、软装、窗帘、吊顶等商业形式集中型+街区面积区间10-60㎡层高街区1F层高3.6-6.3米；价格0.9-2.7万元/㎡销售情况红街在售，出售情况一般；租金——经营状况预计10开业，家居博览中心已招租约90%专业市场发展规律及趋势研究红街——1-3F，2-3F通过16条连廊与家居博览中心相衔接，并辅助打造部分建材家居类、餐饮类、休闲娱乐类和社区服务类；家居博览中心——共3F，业态涵盖建材家居，目前已完成90%招商；专业市场发展规律及趋势研究红街——约1.5万㎡，产品区间38-246㎡左右，1拖2销售，6年返租；家居博览中心——约8万㎡，占比商业总量85%，全部自持，只租不售；红街商铺平面图红街楼层销售价格（万元）销售方式销售情况租金水平（元/㎡·月）出租方式出租情况1F2.71拖2由于产品面积段比较大，高总价，整体去化情况较一般。——6年返租，前3年一次性返还，后每年返。——2F1.73F0.9红星美凯龙家居博览中心楼层租金水平（元/㎡·月）出租情况1F80整体约90%2F603F40专业市场发展规律及趋势研究形象设计及配套——玻璃幕墙+LED立面、5部观光电梯、8部手扶梯、16个连廊、内部点式商业景观等共同打造出现代化体验式家居卖场；规划效果图，由于开发商资金链出现问题，项目工程进度推进较缓慢，目前立面初步呈现；专业市场发展规律及趋势研究案例点评优点——本地开发商投资，加盟红星美凯龙品牌，让其全程参与家居卖场的运营管理，目前家居博览中心招商已完成90%；家居博览中心全部自持，占比85%，统一经营管理，只租不售；形象设计及配套打造均较为出彩，营造出了较好的体验式购物环境；缺点——红街即底商部分1拖2销售，因产品面积段较大，去化情况较为一般；开发商实力不足，资金链出现问题，工程进度进展十分缓慢，屡次拖延卖场开业时间；专业市场发展规律及趋势研究地址随州迎宾大道与季梁大道交汇处体量商业体量27.9万㎡，建材家居类13.1万㎡开业时间暂不详，预计2014年年底入市定位随州首座大型现代化商业综合体业态暂未规划商业形式集中型、街区型、底商面积区间——层高——价格——销售情况——现况地处城东新城，周边较为偏僻，发展尚不成熟。目前，项目处于前期咨询状态，进行市场招商摸底阶段，预计年底左右入市。55万㎡，随州首座大型现代化商业综合体；13.1万㎡，建材+家居类商业；项目简介：项目占地面积约16万平方米，总建筑面积55万㎡，规划了约21万㎡住宅（红星紫郡），约8.9万㎡建材市场（红星建材博览中心），约4.2万㎡红星美凯龙家居mall，约2.8万㎡情景商业街（玫瑰天街），约2.8万㎡配套商业、约4.4万㎡集中商业（邻里中心、财富中心），约3.3万㎡高端写字楼（红星财富中心），约1.5万㎡SOHO公寓，以及其他配套物业。1期专业市场发展规律及趋势研究玫瑰天街（2.8万㎡）红星建材博览中心（8.9万㎡）紫郡红星美凯龙家居MALL（4.2万㎡）写字楼（3.3万㎡）太平洋影院Soho（1.5万㎡）紫郡目前售楼处正在建设中，一期含玫瑰天街、8.9万㎡纯街区式建材博览中心、紫郡3栋住宅。2.8万㎡玫瑰天街先行开发，预计年底入市。一期纯街区式建材街专业市场发展规律及趋势研究红星美凯龙地处城市发展主轴，周边新建小区众多，2-3年内新建小区体量高达241万方，近期人口导入势头强劲，属建材家居需求的密集地带；水岸国际3700，40格林小镇3800,7新万基现代城3800，10齐星花园4600,54尚城国际13汉东至尊4300,54迎宾花园4200,43碧桂园3600,200公园壹号18红星美凯龙利和随园嘉墅31.5世纪未来城38城东国际21.5季梁佳园12.4东方御景4.1(用地)世景壹品2.7(用地)新城大自然13.3在售项目均价（元/㎡）建面（万㎡）待入市项目建面（万㎡）专业市场发展规律及趋势研究优点——地处城市发展主轴上，周边新建小区繁多，人口导入利好；总体量55万方，建材家居体量约13.1万方，规模优势显著；国际知名品牌，市场接受度高，有较为成熟的运营管理经验；大规模复合型商业，商业产品线丰富，业态涵盖建材、家居、影院等多种，能充分满足不同消费客群需求；一期8.9万方纯街区型建材街，铺铺临街；街铺分为大一层和大二层，1拖2、3拖4销售，主力面积约60㎡；缺点——项目实为开发商投资加盟模式，后期若非红星美凯龙原班团队接手运营，招商运营或面临巨大难题；地段较偏远，目前周边商住氛围淡薄，公共交通配套少；案例点评专业市场发展规律及趋势研究案例分析红星美凯龙南国城市广场三清国际华城专业市场发展规律及趋势研究南国大家装家装品牌旗舰店国际时尚MALL五星级酒店住宅地址沙北大道与桥塔路交汇处体量商业体量约12万㎡开业时间2013年定位第一家居卖场业态沙发、木门、软装、窗帘、吊顶等商业形式集中型+街区面积区间10-60㎡层高1F层高3.6米；开间3-4米；进深6-15米；价格1.1-1.7万元/㎡销售情况大家装及旗舰街基本售罄租金——经营状况出租率高达90%，仅剩余个别铺位，经营情况较好。荆州首个吃喝玩乐购一站式消费平台；江汉平原第一家居卖场，整合建材、家居两大类业态专业市场发展规律及趋势研究以统一经营20年及南国的央企品牌为噱头，现已有200多家知名品牌入驻，目前整体运营情况较好。大家装楼层业态主力店4F家居、沙发、软床、儿童家居、板式套房等慕斯3F软包、吊顶、窗帘、衣柜、墙纸、串联等；欧派、生活家等2F木门、楼梯、陶瓷、吊顶、灯饰等马可波罗1F板材、实木地板、复合地板、卫浴等箭牌底商1F规划为建材家居类业态的延伸专业市场发展规律及趋势研究类型楼层面积区间销售价格（万元/㎡）租售方式租售情况底商1F12-60㎡目前处于认筹中，交5000元进行排号；1F层高6米，可改成2层；大家装4F30-50㎡1.1返租20年：1-3年固定回报6.5%，共计19.5%抵扣房款；4-5年基础租金7%，超出部分公司与个人3:7分成；6-10年基础租金7%，7.5%以内公司不参与分成，超出部分公司与个人3:7分成；11-15年年基础租金7%，8%以内公司不参与分成，超出部分公司与个人3:7分成；16-20年年年基础租金7%，9%以内公司不参与分成，超出部分公司与个人3:7分成；基本售罄，目前已入住200多家品牌店和其它商家，整体出租率约90%；3F30-50㎡1.252F30-38㎡1.451F10-30㎡1.7整体定位中高档，产品主力面积段12-38㎡，采取20年返租方式，2012年开盘，目前已基本售罄。专业市场发展规律及趋势研究双中庭+手扶电梯+观光电梯+中央空调+1000余个停车位，公共配套丰富，购物环境较好；4大主入口设计，内部动线清晰，人流引导性较强。后中庭前中庭主入口约10米、内街道约3.6米内部动线整体较为清晰，4大主入口对于人流的引导性起到一定作用；设置四大主入口，主要的两个出入口临荆沙大道，入口大门尺寸为10米，大门入口两侧均为双边铺。室内以两个中庭为中心组织动线，3.6米宽的三条水平主动线连接，视线清晰。手扶电梯处的前中庭横向两跨、纵向三跨，观光电梯处的后中庭横向两跨、纵向两跨，整个中庭大小适宜，能有效的串连整个南北的商业空间，提升商业价值。

专业市场发展规律及趋势研究成交客户以公务员、国企、私企职工等投资客为主，以个体商户、自由职业者等为辅，主力成交价格在20-40万左右。自买出租客户：投资客约70%购买商铺客户自买自营客户：经营者约30%职业类别——事业单位、国企职工、公务员、私营企业职工等，其中公务员占比25%；购买能力——工作稳定，收入较高，有一定经济基础，投资渠道有限，但具有一定投资理财想法，有一定的购买实力；主力成交总价——20-30万元；职业类别——个体商户、自由职业者等；购买能力——有一定经济积累，准备买铺自己做生意；主力成交总价——20-40万元；专业市场发展规律及趋势研究荆州南国城市广场总结规模优势、现代化双MALL：30万㎡大规模，双MALL模式组合，现代化集中型专业市场；统一招商运营：采取招商、运营、20年返租等模式，既能盘活市场，又能降低投资客购买风险；画小铺、空总价、卖产权：产权铺为主，主力产品20-40㎡，主力总价控制在30万元以内，降低投资门槛，广纳市场投资客；荆州商户资源存在一定垄断：荆州建材家具类市场已经十分成熟，商户资源存在一定市场垄断情况；专业市场发展规律及趋势研究案例分析红星美凯龙南国城市广场三清国际华城专业市场发展规律及趋势研究建材家居城地址东坡大道与中环路交汇处体量商业体量约11.8万㎡开业时间2012年定位建材装饰综合贸易平台业态衣柜、木门、装饰、电器、油漆等商业形式街区面积区间40-196㎡层高街区1F层高4.2米；价格0.47万元/㎡销售情况售罄租金25-45元/㎡∙月经营状况2012年左右正式营业，目前整体运营情况较好；黄冈首个现代化建材装饰的综合贸易平台专业市场发展规律及趋势研究楼层层高面积主力面积销售价格租金招商情况1F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄45元/㎡已运营楼层层高面积主力面积销售价格租金招商情况2F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄25元/㎡已运营楼层层高面积主力面积销售价格租金招商情况3F4.2m40-200㎡60-70㎡4700元/㎡25元/㎡已运营1F业态：衣柜、橱柜、油漆、涂料、板材、卫浴、五金挂件等2F业态：窗帘、布艺、墙纸、灯饰、地板、移门、吊顶、室内楼梯等3F业态：家具、电器、电玩、装饰公司、家居饰品等产品区间40-200㎡，其中，40-60㎡低总价产品去化较快，已基本售罄；业态丰富，依据商户需求、功能不一而划分不同区间、分布不同层数。业态分布图A区面积区间供应套数供应占比去化套数去化速度40-50㎡5430%54最快50-60㎡8145%81其次60-70㎡2715%27其次70-90㎡148%13较慢160-190㎡42%3缓慢专业市场发展规律及趋势研究优势劣势1、黄冈市最大的建材家居城，知名度较高。2、众多大品牌入驻，吸引商户。3、政府扶持，部分因旧街拆迁入驻商家减免2年税收。1、家居建材品类互补性差，整体以建材为主，少量家具类。2、品牌繁多，整体形象较难统一。原黄冈市场建材家居市场分散，经营以散户为主，项目利用市场空白将其集中、统一规划，建设“一站式”建材家居城，并得到一定的政府扶持，现众多品牌入驻，运营情况良好。专业市场发展规律及趋势研究自买自营客户：经营者约70%购买商铺客户自买自租客户：投资客约30%职业类别——私营业主、幸福建材城搬迁私营业主、自由职业者等；购买能力——有一定经济基础，为做自营生意考虑而买铺；主力成交总价——15-30万元；职业类别——公务员、中高层企业高管、私营老板等；购买能力——经济实力较强，具有一定投资理财打算；主力成交总价——15-20万元；成交客户以私营业主等经营者为主，少量市场广泛投资客为辅；整体采用低总价策略，主力成交价格区间20-30万元。专业市场发展规律及趋势研究黄冈三清国际华城总结纯街铺设计：纯街铺布局，2-3层采取连廊进行衔接，实现了商业价值最大均衡化；低总价高去化：根据走访的商户需求，定制契合他们需求的产品——40-60㎡，并采取平价策略，整体把控总价，形成低总价高去化的策略，最后获得开盘热销局面；政策扶持：借助政府政策扶持，旧改商家入驻减免2年税收，广泛挖掘幸福建材城拆迁商户和市场广泛个体散户；二三层经营情况一般：2-3层经营情况较为一般，租金水平较低；专业市场发展规律及趋势研究具备相关基础和支撑——产业基础、便利交通、多元渠道地理区位、消费需求支撑、产业基础、物流或信息集散中心基础交易的产品具备竞争优势——高性价比、特色化价格实惠、种类多、特色强拥有良好的经营管理——专业运营公司，统一招商运营合理布局、信用管理制度、营销推广、举办会展服务配套完善——趋向情景化卖场，体验式购物信息服务、技术咨询、金融服务、物流服务、商务办公及酒店服务强大的背景和实力——响亮品牌、政策扶持、丰富客源开发商资金雄厚、行业协会背景、有政府支持、品牌经营商户保证专业市场成功要素总结专业市场发展规律及趋势研究专业市场发展规律及趋势研究三四线城市发展现状及规律整体开发表现——专业市场发展规律及趋势研究三四线城市发展现状及规律市场需求测算方法——以随州舵落口项目为1、从大的区域环境而言，随州可辐射约300万人口，但随州作为地级市，下辖的县市仅随县与广水，由于广水地域差异，前往随州消费的客群相对有限。2、我司主要采用随县与曾都城区的成交数据，作为预测建材需求的依据，2013年随州主城区与随县共成交7244套；3、三、四线城市对户型需求基本以3房为主，面积适当偏大。平均每套面积按照105㎡平均值；4、家装成本市场平均值为1000元/㎡；5、随州城市建材的档次配比为6：4，其中低端占40%的比例；6、建材家居市场的平均租金为30元/㎡建材需求总量={（成交套数×平均面积×平均家装成本）×中高端建材比例×租金提点}/（市场平均租金×月份）即：{(7244×105×1000)×0.6×0.15}/30×12=190155预测得出，随州市场对中高端建材需求量约为19万方；建材需求总量={（成交套数×平均面积×平均家装成本）×中高端建材比例×租金提点}/（市场平均租金×月份）专业市场发展规律及趋势研究三四线城市发展现状及规律形态与业态——随着市场的发展，专业市场的形态业态也由早期的单一、杂乱逐步向多元化发展，整体发展趋势紧随商业发展模式，三四线专业市场未来也将逐步迎来红星美凯龙模式的“综合体时代”。集中型街铺专业市场发展规律及趋势研究三四线城市发展现状及规律设计操作参数——若开发商以销售变现为王，集中型卖场中首层商业可考虑产权商铺，套内面积尽量做小，以20-30㎡为主，后期可根据商户要求进行灵活分割。内部主动线宽度3.0米左右，辅助动线2.4米左右。街铺一般设置旗舰店或核心主力店，对展示面及空间有一定要求。街铺面积可根据商户需求做大，但主力控制在100-200㎡左右，控制总价。功能（集中型）专业市场指标说明标准层面积1-1.1万㎡依据不同规模标准层不同层高1F：5.0-5.6米首层拔高，增加卖场气势感2F：4.8米考虑装修吊顶层高3F：4.8米4F：4.8米中庭面积2个，每个中庭的形状及面积，宜根据卖场长、宽、交通组织需要具体决定，面积200-800㎡依据不同卖场进行调整，需考虑中庭过大会折损商业面积。柱网8.4×8.4米柱网规整能提升商业利用率专业市场发展规律及趋势研究三四线城市发展现状及规律定价原则——购铺用途投资经营投资回报经营前景判断基础收益途径租金或转售价格营业额一般投资者的实际判断过程内在经济原理

售价不宜过高，宜符合投资者对区域和项目的心理预期。售价过高会与实际租金相悖，投资客无法信任区域未来投资潜力。客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是项目的租金和售价。专业市场发展规律及趋势研究三四线城市发展现状及规律定价规律——专业市场发展规律及趋势研究三四线城市发展现状及规律租售策略——返租销售，尤其是假返租销售已成为三四线大多开发商常用的销售策略；带租约销售对开发商资金实力及招商能力有较高要求，一般不予以考虑；自然销售一般用于临街旺铺，开发商对其后期运营把控能力较低。注：大型集中型专业卖场一般多采用长线返租专业市场发展规律及趋势研究三四线城市发展现状及规律租售策略——模式一：金融投资产品型（10-20年）——长线返租，保底分成。优势：由商业运营公司管理，容易规避小业主对商业运营的影响；后期商业运营时，租金收益与回报基本能达到平衡；在经营期能够给予商铺投资者较大的虚拟想象空间；给予运营部与招商部较大的弹性空间。劣势：1、项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。因此，对开发商的运营能力要求高；2、20年无经营权，小型投资客抗性较大，后期营销需要重点引导；执行细节比如：客户在投资购买商铺后，20年内没有自主经营权，只享有收益权以及转让权。返租协议每5年一签：第一个五年保底6.5%，7%以内不分成，超出部分三七分成。第二个五年保底7.5%，8%以内不分成，超出部分三七分成。第三个五年保底8%，9%以内不分成，超出部分三七分成。第四个五年保底8%，9%以内不分成，超出部分三七分成。备注：目前省内大多数城市，专业市场如果考虑销售，基本采用的15-20年的返租模式；如南国大家装、汉阳海宁皮革城、咸宁义乌小商品批发城；专业市场发展规律及趋势研究三四线城市发展现状及规律租售策略——模式二：固定收益型（返租3-8年）——中长线返租，市场主流销售模式。执行细节比如：1、开发商3年返租，第1返租6%，第二年、第三年返租7%，共20%直接抵充房款。（投资回报率可根据市场值浮动。）优势：1、有稳定的投资收益，较容易吸引缺乏投资经验的客户；2、给予投资者后期收租稳定的保障。3、返租模式单一，对开发企业操作运营商业项目，要求较低；劣势：1、多数商业开发企业采用同类型的返租模式，对客户的吸引度下降，无差异化；2、后期商业运营中，可能会出现经营类问题，如租金不理想、业态无法统一等。执行细节比如：1、开发商5年返租，第1、2年返租6%，共12%直接抵充房款，第3、4年7%，第5年8%逐年返租。5年后业主可选择自营，也可选择开发商返租。2、开发商5年返租，前三年20%一次从房款中扣除，后两年按原价的8%逐年返还。多数商业开发企业选择此种返租模式，以逐年递增或等额的返租比例行先期较高的回报率吸引投资者。执行细节比如：1、开发商8年返租，前3年冲抵房款，后5年逐年返还；专业市场发展规律及趋势研究三四线城市发展现状及规律租售策略——模式三：分红收益型（5年或者10年回购）——中线返租+回购。执行细节比如：5年、10年回购：1、保证每年返祖率为7%的市场平均水平，5年或者10年合同期满，按照原价回购，5-10年的返祖收益归业主。优势：1、将客户风险降低趋近于0，驱动客户成交；能快速回收资金，实现低成本融资；劣势：1、开发商需承担经营风险；1、前提条件：客户需一次性付款；2、政策内容：客户与开发商私下签订《5年回购协议》，客户不进行网签，开发商持有商铺产权证，每年以7%返租率对客户进行返租；协议规定时间到