工程建设地方标准《智慧小区物业设施建设标准》

福建省工程建设地方标准DB

工程建设地方标准编号：DBJ/T13-414-2022

住房和城乡建设部备案号：J16653-2023

智慧小区物业设施建设标准

Standardforconstructionofsmartdistrictproperty

inFujianProvince

福建省住房和城乡建设厅发布

前言

根据福建省住房和城乡建设厅《关于公布全省住房和城乡建

设行业2020年第一批科学技术计划项目的通知》（闽建办科

〔2020〕3号）的要求，标准编制组经广泛调查研究，认真总结

实践经验，参考有关国内外先进标准，并在广泛征求意见的基础

上，制定本标准。

本标准的主要技术内容是：1．总则；2．术语；3．基本规

定；4．物业智能化系统；5．数据系统；6．综合管理服务平台。

本标准由福建省住房与城乡建设厅负责管理，由福建建工集

团有限责任公司负责具体技术内容的解释。在执行过程中如有意

见和建议，请寄送福建省住房和城乡建设厅科技与设计处（地址：

福州市北大路242号，邮编：350001）和福建建工集团有限责任

公司（地址：福州市五四路89号置地广场36层，邮政编码：

350003），以供今后修订时参考。

本标准主编单位：福建建工集团有限责任公司

本标准参编单位：厦门卓毅建筑工程有限公司

福建省建筑设计研究院有限公司

福建省建筑科学研究院有限责任公司

恒锋信息科技股份有限公司

泉州市视达电子工程有限公司

福建建工基础设施建设集团有限公司

福建省二建建设集团有限公司

厦门金名节能科技有限公司

福建华睿自动化科技有限公司

本标准主要起草人：陈书明林章凯林能影曾庆友

3

黄伟兴林金顶张志昆陈技

黄敏桐王志刚潘一帆曾金聪

阮沛霖林忠松张翼驰詹金兰

本标准主要审查人：郑莲琼陈天铭程敏珍韩晓安

曾碧阳张挺王艺

4

目次

1总则........................................................................................1

2术语........................................................................................2

3基本规定........................................................................................4

4物业智能化系统............................................................................7

4.1一般规定...........................................................................7

4.2信息设施系统...................................................................8

4.3建筑设备管理系统...........................................................9

4.4安全技术防范系统.........................................................11

4.5火灾自动报警系统.........................................................16

4.6小区消防远程监控系统.................................................16

4.7机房工程.........................................................................16

5数据系统......................................................................................19

5.1一般规定.........................................................................19

5.2数据采集的种类.............................................................19

5.3地址基础数据.................................................................20

5.4居民基础数据.................................................................21

5.5房屋基础数据.................................................................21

5.6车辆基础数据.................................................................22

5.7设备设施数据.................................................................22

5.8安全系统运行数据.........................................................22

5.9图像数据.........................................................................23

5.10数据上传与共享...........................................................23

5.11数据安全.......................................................................23

6综合管理服务平台......................................................................24

5

6.1一般规定.........................................................................24

6.2功能设计.........................................................................24

6.3功能模块.........................................................................25

6.4功能整合.........................................................................26

本标准用词说明................................................................................28

引用标准名录....................................................................................29

附：条文说明..............................................................................31

6

1总则

1.0.1为推动智慧城市发展，规范和指导智慧小区物业设施建

设，提升智慧小区物业智能化水平，制定本标准。

1.0.2本标准适用于福建省新建智慧小区物业设施建设，既有小

区物业设施智慧化改造可参考本标准执行。

1.0.3本标准主要针对住宅小区，以下简称小区。

1.0.4智慧小区物业设施建设应遵循可持续发展的原则，实现经

济效益、社会效益和环境效益的统一。

1.0.5智慧小区物业设施建设除应符合本标准外，尚应符合国

家、行业及福建省现行有关标准的规定。

1

2术语

2.0.1智慧小区smartdistrict

是智慧城市面向民生的最基本单元，采用5G、物联网、云计

算等新一代信息与通信技术，集成小区内物业智能化系统、数据

系统、综合管理服务平台等，实现对小区内的建筑物、小区基础

设施、各类居住人员等进行管理，为小区居民提供智慧化服务。

2.0.2物业设施propertyfacilities

物业设施是指附属于房屋建筑的各类物业相关设施的总称，

它是构成房屋建筑实体不可分割的组成部分，是发挥物业功能和

实现物业服务的物质基础和必要条件。本标准主要指实现小区智

慧化应用的各类设施、设备、服务平台等。

2.0.3物联网internetofthings

通过感知设备，按照约定协议，连接物、人、系统和信息资

源，实现对物理和虚拟世界的信息进行处理并作出反应的智能服

务系统。

2.0.4综合管理服务平台publicserviceplatform

指实现小区范围内各系统信息汇聚、资源共享、优化管理和

业务协同等综合功能，支撑各系统正常运行、各服务资源的接入，

为小区住户提供智慧化服务，满足小区各类业务，实现高效业务

管理的统一平台。

2.0.5建筑信息模型buildinginformationmodel(BIM)

建设工程及设施全生命期内，对其物理和功能特性进行数字

化表达，并依此设计、施工、运营的过程和结果的总称。

2.0.6地理信息系统geographicinformationsystem(GIS)

是在计算机硬、软件的支持下，以地理空间数据库为基础，

2

以具有空间内涵的地理数据为处理对象，运用系统工程和信息科

学的理论，采集、存储、显示、处理、分析、输出地理信息的计

算机运用系统，为规划、管理和决策提供信息来源和技术支持。

3

3基本规定

3.0.1小区物业设施建设应符合国家和地方有关智慧城市的发

展规划及生态文明的建设要求。

3.0.2建设方应对小区物业设施进行全寿命周期技术和经济分

析，选用适宜技术、设备和材料，对规划、设计、施工、运行阶

段进行全过程控制，并应有相应分析、测试报告和相关文件为佐

证。

3.0.3小区物业设施建设应对物业基础设施、控制系统、支撑平

台、应用服务、管理保障和安全保障进行统一规划。

3.0.4小区物业设施系统应包括物业智能化系统、数据系统、综

合管理服务平台等，各构成主体应为开放系统。

3.0.5小区物业设施建设应充分考虑老年人等弱势群体使用智能

设施的方便性。

3.0.6小区物业设施建设应包括建筑物与基础设施、感知控制设

施、网络通讯设施、数据系统及综合管理服务平台，并应符合下

列规定：

1建筑物与基础设施应包括楼宇建筑物、暖通空调、给排水、

燃气、变配电、公共照明、夜景照明、电梯等设施以及信息网络、

测控网络、出入口终端、车辆识别道闸终端、视频监控设备、新

能源车充电等终端设备；

2感知控制设施应包括暖通空调感知控制、给排水感知控

制、燃气泄漏感知控制、变配电感知控制、消防感知控制、公共

照明感知控制、电梯运行感知控制、夜景照明感知控制、水气电

能耗感知控制、监控摄像头感知控制等设施；

3网络通讯设施应包括有线互联网、移动互联网、物联专用

4

网等通讯设施；

4数据系统应包括小区空间数据库、建筑模型数据库、楼宇

数据库、房屋基础数据库、人口基础数据库、订单数据库、商品

数据库、支付数据库、运营信息数据库、设备运行状态数据库、

实时泊车位数据等各类基础数据库和实时数据库等；

5综合管理服务应包括以下方面：

1）物业管理类应用应包括设备管理、节能管理、消防管理、

业主管理与物业费管理等；

2）安防管理类应用应包括出入口管理、视频管理、车辆管

理、电动车存放、充电状态的巡控等；

3）数据管理类应用应包括小区各类数据的采集、分析和预

警决策等；

4）物业服务类应用应包括报修服务、意见建议、公示公告

等；

5）社会服务类应用应包括医疗、养老、停车、外卖、快递、

金融、装饰装修、保险、法律、家政、共享汽车与小区

商城等，或具备以上公共服务资源接入功能。

3.0.7小区物业设施建设应符合下列规定：

1建设规划应具备全面性、系统性及开放性；

2采用的技术应具备先进性和实用性；

3设备应选用先进和成熟的产品；

4数据建设应保证融合性、共享性和安全性，隐私数据应有

授权许可和较强安全保密技术措施；

5平台应保证直观性、可操作性和实用性；

6平台应采用模块化设计，满足系统规模扩展、功能扩充、

配套系统升级、信息安全等需求；

7各类应用软件宜以小区APP、微信小程序、微信公众号

等形式展现，满足移动应用需求；

8数据、平台和应用应有备份或冗余措施，具有高可靠性和

5

可维护性，宜采用云化部署到公有云；

9平台应预留公安、消防等数据接口；宜预留社区、街道、

智慧城市等数据接口。

6

4物业智能化系统

4.1一般规定

4.1.1物业智能化系统建设应包括施工管理、施工准备、工程实

施与质量控制、系统调试与试运行、系统检测与竣工验收。

4.1.2物业智能化系统建设应根据小区的规模和功能需求，合理

配置相关系统，并应符合下列规定：

1物业智能化系统所涵盖的子系统应为开放系统，通过开放

端口及协议扩展各项功能，支持子系统的信息关联和功能汇聚；

2物业智能化系统的各类数据应实时自动上传到综合管理

服务平台或更高一级的平台；

3物业智能化系统应选择成熟、实用的技术方案和产品，建

成后的各系统之间应实现相互融合与交互，数据共享。

4.1.3物业智能化系统应包括下列系统：

1信息设施系统；

2建筑设备管理系统；

3安全技术防范系统；

4火灾自动报警系统；

5小区消防远程监控系统；

6机房工程。

4.1.4物业智能化系统功能要求应满足国家现行标准《建筑电气

与智能化通用规范》GB55024和《安全防范工程通用规范》GB

50229的相关要求。

7

4.2信息设施系统

4.2.1信息设施系统应包括信息接入、信息网络、综合布线、信

息发布、公共广播、无线对讲系统等。

4.2.2信息接入系统建设应符合下列规定：

1应为物业及业主的管理和使用创造良好的信息应用环境；

2应满足3家及以上运营商平等接入；

3小区局域网与运营商网络应互联互通；

4应合理部署感知设备，并保证感知设备有效接入物业物联

网，实现设备、网络和系统之间的互联互通；

5应符合现行国家标准《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信

设施工程设计规范》GB50846、《住宅区和住宅建筑内光纤到户

通信设施工程施工及验收规范》GB50847的规定。

4.2.3信息网络系统建设应符合下列规定：

1信息网络应基于TCP/IP协议，支持IPv6协议，兼容IPv4

协议；

2应根据小区的运营模式、业务性质、应用功能、环境安全

条件及使用需求，进行系统组网；

3应提供有线网络接入通道；

4宜提供无线网络接入通道，无线网络接入包括小区无线网

络覆盖WIFI以及运营商无线网络覆盖；

5物联网通信应符合低功耗、远距离、大量连接等要求；

6应符合现行国家标准《智能建筑设计标准》GB50314的

规定。

4.2.4综合布线系统建设应符合下列规定：

1应为开放式网络拓扑结构，满足小区内通信网络、应用系

统和综合管理服务平台建设的基本布线需求，支持语音、数据、

图像、多媒体等业务信息的传输；

2应符合现行国家标准《综合布线系统工程设计规范》

8

GB50311、《综合布线系统工程验收规范》GB50312和《智能建

筑设计标准》GB50314的规定。

4.2.5信息发布系统建设应符合下列规定：

1发布内容应包括便民信息、政务信息等公众信息；

2应包括信息检索、信息查询、信息推送等功能；

3应包括信息采集、信息编辑、信息播控、信息显示和信息

导引等功能，并具有多种输入接口方式；

4系统的信号传输宜纳入小区的信息网络，实现远程控制；

5宜选择低能耗显示设备；

6系统设备应具有开放的接口，并提供开放的SDK；

7应配备接入综合管理服务平台的软硬件接口。

4.2.6公共广播系统建设应符合下列规定：

1公共广播系统应包括业务广播、背景广播和紧急广播；

2公共广播系统应设有与火灾自动报警系统的连接接口，在

发生火灾时应强制切换至消防应急广播状态；

3应配备接入综合管理服务平台的软硬件接口；

4应符合现行国家标准《公共广播系统工程技术规范》

GB50426、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116的规定。

4.2.7无线对讲系统建设应符合国家标准《民用建筑电气设计标

准》GB51348和《建筑设计防火规范》GB50016的相关规定。

4.3建筑设备管理系统

4.3.1建筑设备管理系统应包括电梯监测、公共照明监控、给排

水监控、变配电监测、燃气监测、建筑能效监管系统等。

4.3.2建筑设备管理系统建设应符合下列规定：

1应将物业整体区域的设备管网分布，制成电子分布图，配

合智能监测设备，实现对管网的精确定位、实时监控和精细化管

理，实现对物业区域设备管网的动态管理；

9

2应根据系统的规模、功能要求及选用产品的特点，采用三

层、两层或单层的网络结构；

3控制层设备宜采用TCP/IP的通讯协议接口；

4现场传感器宜采用总线形式连接；

5应使用独立的系统服务器，其运算速度、存储容量、通讯

接口应满足管理及历史数据记录的能力要求；

6应配备接入综合管理服务平台的软硬件接口，系统管理软

件应具有OPC、BACnet、Modbus等开放的通信协议。

4.3.3电梯监测系统建设应符合下列规定：

1应监测、记录小区电梯的运行、故障报警、运行方向所处

楼层等运行参数。宜采用标准通信协议方式采集信息；

2宜根据小区电梯配置建立电梯节能运行模型；

3所有数据应实现本地存储和远程数据调用功能。

4.3.4公共照明监控系统建设应符合下列规定：

1室外照明应具备时间程序，并监测照明回路状态和故障报

警信息；宜具备照度控制功能；

2室内公共区域照明宜采用红外探测或声控开关进行照明

控制；

3应利用物联网、有线/无线通讯、节能控制等技术，实现

对小区公共区域内道路、楼内、景观等照明设施进行动态监控和

数据采集。

4.3.5给排水监控系统建设应符合下列规定：

1应实现小区给排水系统水泵的启停控制，对其运行状态和

故障报警进行监测；

2应具备主、备用泵自动切换功能；

3集水井、水箱等设施应具有超高液位报警功能。

4.3.6变配电监测系统建设应符合下列规定：

1应监测发电机房储油箱油位状态和低位报警；

2宜监测小区供电系统的运行状态和故障报警；

10

3宜监测主要供电回路的电压、电流、频率、功率因数及电

能计量等参数；

4宜监测变压器温度和超温报警信息；

5宜监测备用与应急电源的状态信息。

4.3.7燃气监测系统建设应符合下列规定：

1宜监测住户燃气的瞬时流量、累计流量、温度、压力等参

数；

2宜监测流量计的电池状态、设备状态。

4.3.8建筑能效监管系统建设应符合下列规定：

1应对电量、水量、燃气量等进行分类和分项的计量；

2系统应具有设置日期、时间等初始设备参数和抄收间隔、

抄收周期等抄表参数的功能，且可以远程设置；

3系统各设备应具有完善的操作安全权限功能、防破坏与误

操作锁定功能，具有自校时间、自诊断、发布冻结命令等功能；

4集中供暖的小区，宜对住户供暖进行分户计量。

4.4安全技术防范系统

4.4.1安全技术防范系统应包括出入口控制、电子巡查、入侵报

警、紧急求助报警、视频安防监控、停车场管理系统等。

4.4.2安全技术防范系统所使用的设备应检验或认证合格。

4.4.3出入口控制系统功能应符合下列规定：

1应实现与物业设备管理系统、监控系统联动功能；

2必须与火灾报警系统及其它紧急疏散系统联动，满足紧急

逃生时人员疏散的相关要求；

3应具备接入综合管理服务平台的软硬件接口，实现综合管

理服务平台对出入口控制系统数据的整合；

4电控通道闸应能通过移动手持终端进行遥控操作，遥控距

离应不少于15m；系统应自动记录发生时间、出入通道号、操作

11

人员等信息，并联动视频安防监控系统抓拍图片；

5小区人行出入口、非机动车的出入口、住宅楼栋出入口、

小区非机动车库出入口宜配置含人脸识别或生物识别、比对、认

证及控制功能的设备，可采用实体卡或虚拟卡的方式实现，应具

有防伪造、防篡改、可审计、可追溯的特性；

6系统应记录人员出入时间、地点、顺序等数据信息，具有

显示、记录、查询、打印、防篡改、防销毁等功能；

7出入口控制装置应采用基于网络安全应用功能的智能出

入口控制装置，并支持通过互联网实现住户智能移动终端对讲、

访客二维码识别等功能，并应符合下列规定：

1）开门功能要求：支持人脸识别开门、二代身份证开门、

手机APP远程开门、IC卡开门及扫描二维码鉴权开

门；

2）人脸识别性能要求：人脸识别时间小于1秒；人脸识

别距离0.5m～2m，支持识别距离调节；人脸库容5000

张，可拓展至100000张。应支持活体检测，防止用照

片或视频等开门；

3）通知功能要求：能实时显示平台推送的图文通知公告和

TTS语音，并能进行阅读反馈；

4）安全传输要求：支持到服务器的SSL加密传输；

5）网络功能要求：支持全网通；支持两台或两台以上出入

口控制设备的级联，出入口控制设备间可共享其中一台

出入口控制设备的网络以完成数据传输；

6）视频联动功能要求：通过出入口内置摄像头或外置视频

监控摄像机，实现开门录像留存及开门前后短视频，视

频长度不低于5s本地存储；通过出入口内置摄像头或

外置视频监控摄像机，由人体感应触发实时录像，实现

24小时不间断实时录像及录像本地存储。

4.4.4入侵报警系统功能应符合下列规定：

12

1应能实时显示报警区域和时间，自动记录与存储报警信

息；

2支持与物业设备管理系统联动，通过联网向物业管理中心

发送报警信息；

3应配置接入智慧小区综合管理服务平台的软硬件接口，并

提供开放的SDK，实现智慧小区综合管理服务平台对入侵报警系

统数据的整合；

4宜建立三维可视化管理系统，并应能分辨出前端报警传感

器的类型，应具备历史报警数据调用、预警及相关数据显示功能；

5系统应符合现行国家标准《入侵报警系统工程设计规范》

GB50394和《入侵和紧急报警系统技术要求》GB/T32581的规

定。

4.4.5紧急求助报警系统功能应符合下列规定：

1支持与物业设备管理系统联动，通过联网向物业管理中心

发送报警、求救信息；

2应包含住户防盗报警功能、火灾与煤气泄露报警功能、紧

急求助报警功能等，并具有防破坏自保功能。

4.4.6电子巡查系统功能应符合下列规定：

1应具备信息采集、存储、显示、控制等功能；

2应具有开放的接口，配备接入综合管理服务平台的软硬件

接口，实现综合管理服务平台对电子巡查系统数据的整合；

3应符合现行行业标准《电子巡查系统技术要求》GA/T644

的规定。

4.4.7视频安防监控系统功能应符合下列规定：

1应支持联网功能，在权限范围内使用移动终端查看监控视

频；

2应确保视频图像在传输过程中的质量、数据的安全性、控

制响应的准确性和实时性；

3公共区域不应出现监控盲区，在面积较大的公共区域，在

13

安装固定监控实现全覆盖的基础上，宜安装具有转动和变焦放大

功能的摄像机或多台摄像机，通过监视屏应能辨别监视范围内的

人员活动情况；

4视频图像应有日期、时间、监控画面位置等字符叠加显示

功能，字符叠加应不影响对图像的监视和记录回放效果。视频安

防监控系统应配备时钟校时功能，系统内的时间偏差应小于或等

于5s，系统时钟与北京时间偏差应小于或等于30s；

5应能清晰显示过往人员的行为特征和机动车辆、非机动车

的行驶情况，以及摄像机范围监视区域内人员的面部特征和车辆

牌号；

6电梯轿厢内摄像机应能清晰显示电梯轿厢内全景；宜设置

电梯电瓶车监测摄像机，具备报警及抓拍工能，并支持上传至综

合管理服务平台。

7应对小区出入口、内部道路、停车场、居民活动广场、电

梯、消防车道、疏散楼梯、疏散通道、安全出口、消防控制室值

班情况进行监控；

8应支持与出入口控制系统联动；

9摄像机应采用稳定、固定的安装支架，安装位置不易受外

界干扰、损伤，且应不影响现场设备运行和人员正常活动；固定

摄像机的安装指向与监控目标形成的垂直夹角应小于等于30°，

与监控目标形成的水平夹角应小于等于45°；监控区域应无盲区，

避免或减少图像出现逆光现象；应选择宽动态、低照度、有逆光

补偿功能、性能指标与环境相适应的摄像机，必要时应配置辅助

照明光源。电梯轿厢内的摄像机应安装在电梯轿厢顶部、电梯控

制面板的对角处，并能监视电梯轿厢内全景；

10带有云台、变焦镜头控制的摄像机，在停止云台、变焦

操作2min±0.5min后，应自动恢复至预置设定状态；

11应具有开放的接口，提供开放的SDK；

12摄像机应采用像素不低于200万，图像分辨率不低于

14

1080P，实时帧率不低于25帧/秒的高清彩色摄像机；人像及车辆

采集的视频图像画面不应出现变形和扭曲，单张图片大小不超过

500KB；

13数据存储要求：监控视频须在小区本地存储，录像图像

分辨率不低于1080P，录像实时帧率不低于25帧/秒，录像存储

时间不低于30天，并可按要求向相关部门提供数据服务；

14应设置小区高空抛物监控相机，实现小区高空抛物监测。

4.4.8停车管理系统功能应符合下列规定：

1系统应支持语音提示功能，出入车辆信息中文电子显示，

收费显示、自动计费和在线缴费管理；出入道闸的自动控制、车

辆出入识别与控制；出入口及场内通道行车引导、泊车引导；对

讲及报警、视频监控、出入口联网和综合管理等功能；

2系统应具有车牌自动识别功能，日间车牌识别率应不少于

99.8%，夜间车牌识别率应不少于99%；识别平均响应时间应不

大于1s；宜具备车型自动识别功能；

3系统宜具备计费自动结算管理功能，支持主流第三方支

付，支持无感支付、扫码支付、面对面支付等形式，并支持税控

发票机，可开具电子发票。同时支持使用临时卡，实行人工收费

管理；

4应即时推送所有进出车辆的出入部位、出入时间、牌照/

车型、数据。车辆数据自动实时上传到小区安防管理平台；同时

支持数据本地存储；

5宜支持车辆停车位置识别，设置反向寻车自主查询、存/

取车预约功能；

6应具有开放的接口，提供开放的SDK。应配备接入综合

管理服务平台的软硬件接口，实现综合管理服务平台对停车场管

理系统数据的整合；

7宜建立三维可视化管理系统，并应能分辨出车位传感器、

摄像机、道闸、控制主机、车位显示牌等类型的精确位置；

15

8应在物业停车场功能区域布置智能充电桩系统，并提供直

流、交流充电接口，可自主设置充电时间，支持自助缴费等功能；

9应符合现行国家标准《出入口控制系统工程设计规范》

GB50396的规定。

4.5火灾自动报警系统

4.5.1火灾报警数据均应汇集到消防报警控制主机，联动指令均

应由消防报警控制主机监视和控制。

4.5.2应与安全技术防范系统实现联动。

4.5.3应具有开放的接口，提供开放的SDK。

4.5.4应符合现行国家标准《火灾自动报警系统设计规范》GB

50116和《建筑设计防火规范》GB50016的规定。

4.6小区消防远程监控系统

4.6.1应设置小区消防远程监控系统，并应包括监测火灾自动报

警系统的运行状态及故障、室内消火栓和自动喷淋系统水压、高

位消防水箱和消防水池水位、消防供水管道阀门启闭状态、防火

门开关状态、防排烟防火阀开关状态、柴油发电机储油箱油位、

地下机动车库一氧化碳浓度等信息。

4.6.2应提供小区重要的消防联动设施工作状态的监控信息。

4.6.3宜具备接入城市消防远程监控系统的联网功能。

4.7机房工程

4.7.1机房工程应包括信息接入机房、智能化设备间及电信间、

智能化总控室、消防控制室和安防监控中心，并可根据小区具体

情况独立配置或组合配置。

4.7.2机房面积应满足设备机柜(架)的布局要求，并应预留发展

16

空间。

4.7.3机房内各系统设备布置应符合“强弱电分排布置、系统设

备各自集中、同类型机架集中”的原则。

4.7.4机房工程的照明应满足各工作区照度标准值的要求。

4.7.5机房各功能区的净空高度及地面承重力应满足设备的安

装要求。

4.7.6机房设施内的温湿度、烟感、漏水等基础环境参数，UPS、

空调、配电等基础设施参数及物理感知层设备的运行参数，应以

TCP/IP方式，上传至综合管理服务平台。

4.7.7机房设施宜采用智能可视化技术，分布式多网点部署，主

动推送动环及基础设施监测数据至物业设备监控平台；在一体机

屏端、APP端、WEB浏览器等终端实现所有物理环境、微环境

因素的可视化智能运维管理，应实现无人值守。

4.7.8信息接入机房应符合下列规定：

1小区应设置统一的信息接入机房，并应满足多家运营商的

接入要求；

2机房应满足外部公用或专用的语音、数据、图像、电视、

视频、控制等信息接入小区的管理和维护要求，宜满足对接和融

入智慧社区、智慧城市要求；

3应满足小区所有建筑对信息接入管理和维护要求；

4信息接入机房宜设置在小区建筑物底层或地下一层；

4.7.9智能化设备间及电信间应符合下列规定：

1宜独立设置，满足信息传输要求情况下，设置于工作区域

相对中部的位置，电信间上下位置宜垂直对齐；

2面积应满足设备机柜布置要求，并应预留发展空间；

4.7.10智能化总控室应符合下列规定：

1小区应设置统一的智能化总控室，智能化总控室应满足小

区智能化系统功能需求，应适应物业管理和运维的要求；

2宜设在小区建筑物的首层，应具有自身安全的防护措施；

17

3智能化总控室与信息中心机房合并设置时，其位置及面积

应满足设备布置及管理要求；

4智能化总控室与消防控制室合用时，各系统设备应占有独

立的工作区，且相互间不应产生干扰。

4.7.11安防监控中心应符合下列规定：

1安防监控中心宜设在小区建筑物的首层，可与消防控制室

合用；

2安防监控中心应具有自身安全的防护措施；

3安防监控中心应配置可靠的有线或无线通讯工具，并留有

与接警中心联网的接口；

4安防监控中心应符合现行国家标准《安全防范工程技术标

准》GB50348的规定。

4.7.12机房工程建设应符合现行国家标准《建筑电气与智能化

通用规范》GB55024、《安全防范工程通用规范》GB55029、《建

筑设计防火规范》GB50016、《火灾自动报警系统设计规范》GB5

0116、《智能建筑设计标准》GB50314、《民用建筑电气设计标

准》GB51348、《数据中心设计规范》GB50174、《数据中心基

础设施施工及验收规范》GB50462、《有线电视系统工程技术规

范》GB50200、《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343

和《电磁环境控制限值》GB8702的规定。

18

5数据系统

5.1一般规定

5.1.1小区数据系统建设，应满足数据使用单位对数据的使用要

求。

5.1.2应对小区数据进行采集，利用云计算、大数据等技术进行

数据的分析与共享。

5.1.3应采用数据加密技术和措施实现小区数据在采集、传输、

加工、存储和使用过程的保密。

5.1.4应建立小区数据资源库，向授权数据用户提供检索、查询

和发布等服务。

5.1.5宜采用GIS+BIM技术实现小区数据的可视化展示和应

用。

5.2数据采集的种类

5.2.1小区数据采集宜包括下列内容：

1数据采集种类宜包括基础要素数据、设备设施数据、安全

系统运行数据、BIM数据、GIS数据、能源消耗数据、环境数据、

设备设施运行数据等；

2基础要素数据宜包括地址基础数据、居民基础数据、房屋

基础数据、车辆基础数据、小区安全防范系统设备数据等；

3设备设施数据宜包括设备设施的静态和动态数据等；

4安全系统运行数据宜包括图像数据、视频监控数据、车辆

识别数据等；

19

5BIM数据宜包括小区建筑物建筑信息数据、基础设施信

息数据、强弱电输电配电信息数据、暖通、给排水数据等；

6GIS数据宜包括地形地貌数据、基础设施数据、环境数据、

统计数据等；

7能源消耗数据宜包括电量、水量、燃气量、集中供热耗热

量、集中供冷耗冷量等；

8环境数据宜包括二氧化碳排放量、PM2.5排放量、二氧化

硫排放量、化学需氧量、处理污染率等；

9设备设施运行数据宜包括温度、湿度、流量、压力、压差、

液位、照度、气体浓度、电量、冷热量、公共广播数据、电子巡

更数据、火灾报警数据、设备设施运行状态数据等；

5.2.2监测传感器应遵循串口协议并具备远传功能；数据采集精

度偏差不应超过±0.5%；根据各类传感器规定周期内进行精度校

对。

5.2.3监测传感器采集到的数据应在本地进行数据清洗，剔除异

常数据、重复数据等，并遵循标准数据契约形式（XML、JSON

等）。

5.2.4采用云计算、大数据、人工智能等技术进行小区采集数据

的分析与共享，并应符合下列规定：

1宜基于历史数据进行统计分析，为出现状况的评价判断及

问题解决方案提供数据支持；

2宜根据能源消耗数据分析小区的能源消耗状况和设备的

能耗效率；宜建立相关数学模型分析判断小区节能及运行状况，

并进行小区能源消耗预测分析；

3宜对影像数据进行学习及训练，分析视频监控数据中隐含

的可疑及危险行为，进行轨迹识别等。

5.3地址基础数据

20

5.3.1小区地址基础数据应采集下列数据项：小区编号、小区名

称、所属省份、所属市、所属区（县）、所属街道（乡镇）、详

细地址描述。

5.3.2楼栋基础数据应采集下列数据项：小区编号、小区名称、

楼栋编号、楼栋名称、详细地址描述。

5.3.3单元基础数据应采集下列数据项：楼栋编号、单元编号、

单元名称、详细地址描述。

5.3.4房屋基础数据应采集下列数据项：单元编号、房屋编号、

房屋名称、详细地址描述。

5.4居民基础数据

5.4.1小区居民基础数据应采集下列数据项：居民姓名、国籍、

证件类型、证件号码、现居住地址、小区名称、楼幢编号、单元

编号、楼层编号、房屋编号、与产权人关系、联系方式。宜采集

下列数据项：人员头像、户籍地址。

5.5房屋基础数据

5.5.1小区房屋基础数据应采集下列数据项：小区平面图、占地

面积、地上建筑面积、地下建筑面积、容积率、楼幢数、总户数、

车位数、电梯总数、人行出入口数、车行出入口数、竣工时间、

经度、纬度、所属区域、地址、所属派出所。

5.5.2楼栋基础数据应采集下列数据项：楼栋名称、总层数、地

下层数、楼栋照片。

5.5.3单元基础数据应采集下列数据项：楼栋编号、单元编号、

每层户数。

5.5.4房屋基础数据应采集下列数据项：楼层号、房屋号；房产

证号、产权人姓名、产权人证件类型、产权人证件号码、产权性

质、产权年限、产权年限开始时间、产权年限终止时间、登记时

21

间；共有产权人姓名、共有产权人证件类型、共有产权人证件号

码、机构产权人名称、机构产权人机构代码、户型、用途、户型

图、产权人联系方式。

5.6车辆基础数据

5.6.1车辆基础数据应采集下列数据项：车牌号码、使用人姓名、

使用人证件类型、使用人件证号码、使用人居住地址信息、车辆

品牌、车辆颜色。

5.7设备设施数据

5.7.1设备设施数据应采集下列数据项：小区名称、小区编号、

设备设施类型、设备设施经度、设备设施纬度、设备设施照片、

安装时间。

5.7.2设备状态数据应采集下列数据项：设备编号、设备在线状

态、上传时间。

5.8安全系统运行数据

5.8.1人像抓拍记录数据应采集下列数据项：小区名称、小区编

号、人像抓拍图片、抓拍时间、设备位置、设备编号。

5.8.2居民出入记录数据应采集下列数据项：楼栋编号、单元编

号、居民姓名、开门照片、出入时间。

5.8.3访客登记数据应采集下列数据项：访客姓名、访客联系方

式、访客证件号码、访客证件照片、访客人脸图片、被访问人姓

名、访客出入时间。

5.8.4访客身份识别数据应采集下列数据项：设备位置、访客姓

名、证件类型、证件号码、核录时间、拍照截图。

5.8.5车辆出入记录数据应采集下列数据项：车牌号码，车辆抓

22

拍进（出）照片，位置信息，车辆进出方向、车辆进出时间。

5.9图像数据

5.9.1图像数据采集照片应符合现行国家标准《公共安全人脸识

别应用图像技术要求》GB/T35678的规定。

5.9.2车辆和车牌图像格式应为BMP、JPEG、JPEG2000或

PNG的任一种。

5.9.3若图像为灰度图时，图像灰度级应为256级。

5.10数据上传与共享

5.10.1小区数据上传应采用加密措施。

5.10.2各应用系统核心数据上传到平台或上一级平台前，应进

行清洗，减少平台数据存储量。

5.10.3自动采集数据上传频次可通过软件动态调整，满足平台

管理需要；手工采集数据应定期上传。

5.10.4小区数据应通过平台实现与各数据使用单位的数据共享

与交换。

5.11数据安全

5.11.1应保证小区数据的安全，并应符合下列规定：

1防范非法使用数据而引起的数据泄露和破坏；

2依据安全策略，制定访问控制功能；

3对重要数据通信提供安全通信协议服务；

4通过设置保密性原则，保证数据不被泄漏和篡改；

5当数据库被破坏或发生错误时，系统应具备将数据库从错

误状态恢复到最近某一时刻正确状态的能力。

23

6综合管理服务平台

6.1一般规定

6.1.1综合管理服务平台应提供功能齐备的管理模块，具备较高

的安全性、可靠性、方便性及可扩展性。

6.1.2综合管理服务平台应具有集成标准化的通用接口、协议，

具备业务服务接入接口。

6.1.3综合管理服务平台应支持升级，宜与智慧城市各级管理平

台互联互通。

6.2功能设计

6.2.1综合管理服务平台应用功能设计应符合下列规定：

1采用中文图形界面和多媒体技术；

2为用户提供长时间不中断的、可用的服务，支持故障恢复

切换；

3后台管理界面具备信息录入、审核、发布等管理功能；

4提供数据综合分析、处理和综合信息管理的记录分析功

能；

5具备系统管理、统计分析、监控管理、日志管理、用户管

理和资源管理等功能管理模块；

6业务管理模块具备门户管理、日志管理、接口管理、安全

管理、监控管理、设备管理、统计分析、数据管理功能；

7业务服务接口具有信息接入、采集、分类和汇总的功能，

同时实现与其他应用系统的信息互通及资源共享。

24

6.2.2综合管理服务平台的软件功能设计应满足网络安全、防病

毒、防入侵、访问安全、接口安全及系统安全要求。

6.2.3综合管理服务平台应具备数据接入、数据通信及数据综合

处理能力。

6.2.4综合管理服务平台应具备用户、资源和系统的管理功能。

6.2.5综合管理服务平台应为行业用户、物业管理人员和小区业

主（住户）分别设置不同权限。

6.2.6综合管理服务平台应支持通过电脑、手机等多种终端访

问。

6.3功能模块

6.3.1综合管理服务平台为一级平台，宜包括智慧物业服务平

台、小区设备运维管理平台、小区安防管理平台、小区应急管理

平台、小区电商服务平台和业主APP等二级平台。

6.3.2智慧物业服务平台宜包括物业报修、意见反馈、公示公告、

物业费管理、业主管理、房屋信息采集、访客管理、车位管理模

块。

6.3.3小区设备运维平台宜具备消防管理、安防管理，设备管理、

节能管理、设备台账管理、组织管理、巡检管理、工单管理、盘

点管理、知识库管理、消息管理等模块。

6.3.4小区安防管理平台宜具备视频监控、小区报警、电梯监管、

出入口监控、车辆管理、消防管理、访客统计、人员进出统计模

块。

6.3.5小区应急管理平台应具备停电应急处理、供水系统应急处

理、防灾应急处理、电梯应急处理、消防应急处理、燃气泄漏应

急处理、盗窃和破坏事件应急处理等模块。

6.3.6小区电商服务平台宜具备商品发布、商品管理、订单管理、

个人钱包等模块。

25

6.3.7业主APP宜具备物业服务、便民服务、物联服务、房产

服务、智慧出行、小区商城、个人钱包等模块。

6.4功能整合

6.4.1综合管理服务平台应具备小区内部系统业务整合和小区

外部资源接入整合功能。

6.4.2综合管理服务平台小区内部系统业务整合功能应符合下

列规定：

1实现小区安全技术防范系统的接入，整合小区范围内出入

口控制系统、入侵报警系统、紧急求助报警系统、电子巡查系统、

视频安防监控系统、停车管理系统，小区治安管理人员、物业管

理人员可根据自身权限，获取小区安全技术防范对应的服务支持；

2实现小区建筑设备管理系统的接入，整合小区范围内电梯

监控系统、公共照明监控系统、给排水监控系统、变配电监测系

统、建筑能效监管系统，物业管理人员可根据自身权限，获取小

区建筑设备管理对应的服务；

3实现小区信息设施系统的接入，整合小区范围信息导引及

发布系统、公共广播系统、无线对讲系统、物业管理系统的数据

信息，物业管理人员可根据自身权限，获取信息化应用对应的服

务；

4实现智慧养老系统的接入，应为居家老人提供老年人养

生、老年人活动、老年人服务机构等相关信息，应利用信息技术

手段为居家老人提供远程看护、上门服务、安全预警、紧急支援、

维修等居家养老服务。

6.4.3综合管理服务平台小区外部资源接入功能应符合下列规

定：

1具备公共服务资源接入能力，可整合教育服务、医疗服务、

文体服务、养老服务等各类公共服务资源，并将服务信息推送至

26

各智能终端，物业企业、小区业主及租户通过个人电脑、手机等

多种设备访问综合管理服务平台，获取与企业、业主生活相关的

公共服务资源；

2具备商业服务接入能力，可联系商户入驻综合管理服务平

台，小区住户通过访问综合管理服务平台，可享受网上购物、订

货、送货、预约等服务。

27

本标准用词说明

1为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不

同的用词如下：

1）表示很严格，非这样做不可的：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；

2）表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应”，反面词用“不应”或“不得”；

3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。

2条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符

合……的规定（要求）”或“应按……执行”。

28

引用标准名录

1《建筑设计防火规范》GB50016

2《火灾自动报警系统设计规范》GB50116

3《数据中心设计规范》GB50174

4《有线电视系统工程技术规范》GB50200

5《综合布线系统工程设计规范》GB50311

6《综合布线系统工程验收规范》GB50312

7《智能建筑设计标准》GB50314

8《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343

9《安全防范工程技术标准》GB50348

10《入侵报警系统工程设计规范》GB50394

11《视频安防监控系统工程设计规范》GB50395

12《出入口控制系统工程设计规范》GB50396

13《公共广播系统工程技术规范》GB50426

14《数据中心基础设施施工及验收规范》GB50462

15《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》

GB50846

16《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工及验收规

范》GB50847

17《民用建筑电气设计标准》GB51348

18《建筑电气与智能化通用规范》GB55024

19《安全防范工程通用规范》GB55029

20《建筑及居住区数字化技术应用第3部分：物业管理》

GB/T20299.3

21《公共安全视频监控联网系统信息传输、交换、控制技术要

29

求》GB/T28181

22《安防监控视频实时智能分析设备技术要求》GB/T30147

23《入侵和紧急报警系统技术要求》GB/T32581

24《物联网术语》GB/T33745

25《公共安全人脸识别应用图像技术要求》GB/T35678

26《电子巡查系统技术要求》GA/T644

27《社区智慧物业管理建设与服务规范》DB6101/T3096

30

福建省工程建设地方标准

智慧小区物业设施建设标准

DBJ/T13-414-2022

条文说明

31

编制说明

《智慧小区物业设施建设标准》DBJ/T13-414-2022，经福建

省住房和城乡建设厅2022年12月27日以闽建科〔2022〕32号

文批准发布，并经住房和城乡建设部备案，备案号为J

16653-2023。

本标准制订过程中，编制组进行了广泛深入的调查研究，总

结了我国工程建设（智慧小区物业设施建设）的实践经验，同时

参考了国内外先进技术法规、技术标准，通过建筑智能化系统工

程试验取得了各项重要技术参数。

为便于广大设计、施工、科研、学校等单位有关人员在使用

本标准时能正确理解和执行条文规定，《智慧小区物业设施建设

标准》编制组按章、节、条顺序编制了本标准的条文说明，对条

文规定的目的、依据以及执行中需要注意的有关事项进行了说明。

但是，本条文说明不具备与标准正文同等的法律效力，仅供使用

者作为理解和把握标准规定的参考。

32

目次

2术语......................................................................................34

3基本规定......................................................................................35

4物业智能化系统..........................................................................36

4.1一般规定.........................................................................36

4.2信息设施系统.................................................................36

4.4安全技术防范系统.........................................................36

4.7机房工程.........................................................................37

5数据系统......................................................................................38

5.2数据采集的种类.............................................................38

5.10数据上传与共享...........................................................38

5.11数据安全.......................................................................38

6综合管理服务平台......................................................................39

6.1一般规定.........................................................................39

6.3功能模块.........................................................................39

33

2术语

2.0.1对智慧小区的定义进行解释，以便将智慧小区与其他小

区进行区分。

2.0.3引用GB/T33745-2017,2.1.1中对物联网的定义。

2.0.4智慧小区的综合管理服务平台包含较广，凡是满足智慧小

区各类业务的管理服务平台均可称为综合管理服务平台，随着智

能化的发展，新出现的业务平台也可参照综合管理服务平台的定

义与规定。

34

3基本规定

3.0.6在智慧小区数据建设过程中，需建立一个开放共享的数据

体系，充分采集到小区中最真实、准确、即时的数据，对数据进

行规范整编和融合共用，以提升小区治理的科学性和智能化水平；

智慧小区建设应依据管理与服务的需求，组织信息资源并建立信

息互联互通与数据共享的通道，建立小区管理与服务分类数据信

息资源目录和应用目录，并实现两种目录之间(或信息的供需之间)

的映射和对接。在智慧小区建设过程中需结合城市级社会管理和

民生服务实际情况，汇集新一代信息技术的应用，通过整合小区

的各类数据，利用可视化、网格化的管理模式，为小区居民提供

业务协同、功能齐全的优质服务。

3.0.7平台层由智慧小区综合管理服务平台构成，是智慧小区的

数字基础，其功能之一实现连接标准化，集成各系统和数据，其

功能之二为应用层智慧化应用提供使能服务。

35

4物业智能化系统

4.1一般规定

4.1.3小区的智能化系统构成与公建的智能化系统构成相比有

其系统自身的特点，其系统内容相对简单，规模也较小，本节的

系统构成是小区通用的标准，在开展智慧小区建设过程中可依据

小区的规模档次及建设方的要求有删减地规划和建设。

4.2信息设施系统

4.2.2信息接入系统应满足小区内物业及业主的上网与信息互

联需求，小区业主可自主选择电信业务经营者，应满足至少3家

电信业务经营者通信业务接入需求。同时还应满足物业管理系统

的信息化应用需求，实现物业管理系统、小区业主信息化设备（如

智能家居、报警、手机APP等）与智慧小区局域网的互联互通，

保障有线、无线接入流程简洁可控与信息畅通。

4.2.6公共广播系统应具备技分区播放、分区语音寻呼、分区及

全区紧急广播、消防信号联动、多级音源优先级设定的等功能。

公共广播系统宜采用数字化IP广播系统