【房地产】新绿园产品策划书

【房地产】新绿园产品策划书杭州钞票新绿城房地产开发有限公司目录一、 前言 7（一） 项目可行性研究结论 71. 投资环境可行性结论 72. 市场可行性结论 83. 项目本身可行性结论 134. 经济可行性结论 14（二） 项目开发理念 15二、 项目地块状况 16（一） 项目地块规划指标 16（二） 地理位置及现状 16（三） 自然条件 17（四） 自然灾难 18（五） 地块周边的自然和历史文化资源 19三、 项目所在的都市经济文化背景 20（一） 历史文化内涵与底蕴 20（二） 地点文化习俗 20（三） 项目所处区域建筑特点 261. 核心区的规划特色 282. 钞票江新城区域住宅建筑特点 29（四） 都市经济概况 29四、 市场定位 30（一） 项目SWOT分析 301. 优势 302. 劣势 313. 机会 314. 威逼 32（二） 项目初步定位 321. 定位依据 322. 产品初步定位 33（三） 目标客源初步定位 331. 定位依据 332. 目标客户初步定位 343. 目标客户特点分析 344. 价格定位 375. 产品初步设想 37五、 产品规划设计 38（一） 项目地块现状及周边规划情形分析 381. 地块现状 382. 周边规划情形 39（二） 规划布局 411. 规划布局思路 412. 功能区块的划分 423. 邻里单位组织形状 424. 院落空间形状 425. 天际轮廓线 426. 配套设施布点 427. 综合管线布置 438. 竖向设计 44（三） 道路交通组织 451. 道路骨架的构建 452. 小区出入口设置 453. 交通组织规划 464. 道路系统布局形状 465. 道路分级 476. 步行系统的设定 477. 停车场地景观因素的考虑 47（四） 公共空间系统 481. 公共空间形状 482. 公共空间中的环保 493. 公共空间中的无障碍设计 50六、 建筑设计 50（一） 当地户型的评述和分析 50（二） 建筑户型 521. 户型设计原则 522. 户型功能结构、分类、面积配比 523. 各类户型的功能布局 534. 功能空间设计要求 54（三） 建筑单体 551. 建筑类型 552. 建筑层数 553. 建筑朝向 554. 建筑间距 555. 建筑通风 556. 建筑防风 567. 建筑风格 568. 外观色彩 569. 建筑外观与设备（如空调、雨水管等） 56（四） 结构形式 56（五） 建筑节能 57（六） 精装修 591. 杭州精装修住宅产品的历史沿革、存在咨询题、产品特点以及进展趋势 592. 对本案住宅产品精装修认知 603. 对本案住宅产品精装修的建议 60七、 景观环境设计 63（一） 景观设计总体指导思想 63（二） 软质景观 631. 绿化隔离带 642. 集中绿地 643. 组团绿地 654. 宅间绿地 655. 道路绿化 656. 滨水绿带 657. 屋顶绿化 668. 停车场绿化 669. 地下停车库绿化导入 67（三） 硬质景观 671. 园区出入口门户的景观设想 672. 景观小品布置 673. 围墙 69八、 小区生活配套设施 70（一） 周边公共配套设施现状及规划情形 70（二） 各级公共服务设施布点要求 71（三） 公建设施配套 711. 生活服务类设施内容的选择 712. 关于会所的有关建议 723. 物业治理及经营用房 734. 社区用房 73九、 基础设施配套 73（一） 给排水系统 741. 给水工程 742. 排水工程 743. 管材选用 75（二） 电气系统 751. 回路数量及供电方式 752. 供电容量配置要求 753. 变配电所 764. 配电系统： 765. 住宅电气配置要求 766. 配表方式 777. 照明系统 778. 防雷爱护、安全措施及接地系统： 78（三） 弱电系统 781. 安全保卫系统 792. 三表自动采集系统 843. 背景音响系统 844. 公共照明自动操纵系统 855. 设备监控系统 856. 物业运算机治理系统 867. 供电系统 868. 家居智能化系统 87（四） 其他 891. 供（采）暖系统 892. 空调系统 893. 中央新风系统 904. 中央除尘系统 905. 中央热水系统 906. 电梯 917. 环保 918. 废气排放 929. 防噪处理 9210. 卫生防疫 93十、 形象系统 93（一） 企业形象在项目形象设计中的导入与运用 93（二） 项目整体形象标识（LOGO）的要求 931. 入口标志牌设计要求 932. 园区布局导向标志牌、园区信息栏、告示牌的设计要求及位置设定的要求 933. 组团、幢名（幢号）标志设计的要求 944. 单元入口标识及户号牌标识设计要求 945. 公共配套服务设施的标识要求 946. 邮政信箱（订奶箱）的样式、位置及设计要求 947. 交通标识系统 94（三） 施工时期的楼盘形象考虑 94十一、 物业治理 95（一） 物业治理公司资质要求和时刻界定 95（二） 物业治理公司的治理要求 95（三） 开发商一次性投入内容的要求 951. 治理用房 962. 基础设施： 963. 生活服务设施 96（四） 服务内容 961. 公共服务（费用已含入物业治理费） 962. 免费代办服务 973. 专项有偿服务 974. 配套有偿服务： 98（五） 服务及物管收费标准 981. 物管费标准的制订原则 982. 物管费支出范畴： 98（六） 治理人员的配备要求 99十二、 经济估算 99（一） 销售价格估算 991. 可比楼盘 992. 价格估算 99（二） 成本估算 99（三） 销售时序及收入 101（四） 项目利润估算 101（五） 不确定性分析 1011. 盈亏平稳点 1012. 敏锐性分析 102（六） 结论： 102

前言“新绿园”项目是绿城集团和钞票江新城建设开发有限公司在杭州以后的中央商务区钞票江新城合作开发的住宅项目，鉴于钞票江新城的高起点、高标准都市定位，客观限定了项目高品质、高档次、精品化的开发方向，在强强联合的基础上，双方秉持专业、求实、创新的开发理念，通过在资源、体会、资金、专业等方面的优势互补，努力打造精品，通过项目的成功，形成市场轰动效应，树立杭州具有代表性的新一代经典产品形象，巩固和提升合作双方的品牌效应，实现共赢。本产品策划书是在详实、全面的市场调查基础上进行编制，通过对政策、市场以及行业等有关基础参数的了解和把握，为本策划书的编制提供了客观的参照系和借鉴案例，使产品策划思路能够在契合市场和需求现状的同时具有前瞻性。本策划书针对项目的市场定位、规划设计、建筑设计、景观环境设计、小区生活配套设施设计、基础设施配套设计、公共服务设施设计、形象系统设计、物业治理要求、经济估算等方面进行了阐述，提出了策划原则、思路、要求与标准，为新绿园（项目暂定名）的产品策划提供切实可行的依据。项目可行性研究结论投资环境可行性结论杭州作为浙江省会都市，近年来经济进展稳健，都市化程度持续提升，在迈向十一五如此一个全新的进展时期，能够预见，杭州政治经济将会在原有的雄厚基础上，连续稳步向前推进，房地产作为推动经济进展火车头作用的支柱产业，将在新的经济进展时期被给予更多的机遇，得到更为宽敞的进展空间。随着经济的进展，人民生活水平持续提升，对居住的需求随之持续提升，为房地产行业的进展提供了稳固和庞大的需求基础。宏观调控以来，各种政策成效渐显，房地产行业投资过热势头得以遏制，业内企业纷纷调整开发和经营策略适应宏观形势的改变，谋求行业和企业在新形势下的生存和进展，房地产企业的进展更为理性，通过宏观调控实现了行业的汰弱留强和正本清源，重新洗牌后将更有利于行业的连续稳固进展。相对应的，房地产市场也在经历了宏观调控的洗礼后转变的更为真实和客观，投机性需求得以打压并逐步消退，消费者更为理性和客观，买方市场正在逐步形成，为宽敞具有真实购房需求的消费者提供了日趋合理和选择更为多元化的良好市场环境。随着宏观调控的连续和纵深进展，政策面张驰变化所发挥的效用将使供需双方对产品的明白得将进一步趋同，供给和需求的矛盾在市场机制的作用下将进一步缓解和改善。钞票江新城作为十一五重点工程之一，在今后的开发建设过程中，必将连续获得政府的大力支持，作为以后打杭州新都市中心，区域房地产开发建设将具备杭州其他区域所无法复制的优势，拥有良好的前景。该区域将随着开发建设的推进，区域关注度和热度也将持续提升。市场可行性结论市场运行情形结论宏观调控连续，房地产行业和市场连续调整总体而言，由于2006年中央宏观调控的仍将连续，杭州市政策调控有一个滞后效应。当前应该紧密关注市场的动态，等市场连续消化一段时刻再依市而行。2006年一季度杭州市房地产市场形势自2005年中央政府为稳固房价，保持房地产业连续健康进展而推出一系列宏观调控政策之后，杭州市房地产市场一直处于调整时期。从2006年一季度的市场总体形势来看，杭州市房地产市场的各项指标均有不同程度的回落，市场总体形势稳中略降。房地产投资开发保持理性增长，商品住宅市场成交量仍处于徘徊期，市场成交价格差不多稳固。一季度的土地市场平淡，随后人居展和房交会的带动，使市场有所回暖。随着供应量的放大，供大于求矛盾进一步凸显。“国六条”颁布并实施以来，使有所回暖的杭州重新进入平复期。更为严格的调控措施和指标使众多开发商倍感压力，购房者在政策引导下，大部分回来到观望状态，在政策面没有进一步明朗之前，一动不如一静是较为明智的选择，依旧充满着焦虑。房地产行业和市场在新一轮宏观调控的大环境下面临着更大、更多的创新和演变。土地供应偏紧，开发企业更为慎重土地供应仍旧偏紧，地价上升趋势仍旧，宏观调控前后市场热、冷反应对比强烈。综合来看，2006年乃至更长一段时刻，杭州土地市场供求关系仍将偏紧。06年“6.1”的实施将使开发企业对拿地和开发项目持更为慎重的态度，土地市场的观望气氛将更为浓厚。二手市场供需矛盾仍有待进一步优化，市场观望气氛再起2006年以来杭州二手楼市整体保持平稳，4月的温顺调息并未对市场造成明显阻碍，各板块涨跌互现，小户型、低总价房源仍是市场需求主流，大户型需求有所回升。6～10年成新的房源是市场主流产品，5年以下次新房源需求有所增加。二手楼市过剩与短缺并存，供需矛盾尖锐，应鼓舞置换群体进入市场，补充小户型市场供应，疏通梯级消费进程。既使更多的过渡性性需求得到配置，转化为现实需求，又能化解大户型或是高端房产的难以消化的尴尬局面，使二手楼市资源合理化配置。受“6.1”新政阻碍，市场观望气氛将更为浓厚，市场连续向买房倾斜，大户型、房龄5年以内的产品将面临更为严肃的市场形势。租赁市场运行平稳，新政促进转售为租，形成增量供应。06年以来杭州租赁市场运行平稳，各大区域表现涨跌互现，房源供应和价格稳中有升，受宏观调控阻碍，业主转售为租应对调控的做法大行其道，宏观形势的不明朗导致购房人群需求向租赁市场转移，同时房价高企支持了租赁市场需求，能够预见将有部分大户型、房龄5年以内的二手房转投租赁市场，此类产品的供应量将会增加，同时价格将有所下调。房地产企业近年来进展迅速，作为推动经济进展的支柱产业，为杭州国民经济进展作出了重大奉献。供应放量，结构调整，供需矛盾有所缓和住宅市场供应放量，供需在量上的矛盾逐步缓和，市场竞争加剧，买方市场形成的基础条件差不多具备。06年“6.1”新政的实施将从全然上改变和优化目前市场的供求结构，但短期内供需结构矛盾仍将较为尖锐。自住需求将进一步得到满足需求方面，购房人群居住现状和中意度一样，自住型购房刚性需求强大，目前住宅供给与购房需求矛盾明显，有待改善。06年新政以及各地的实施细则将进一步鼓舞有序、理性的自住需求，推进住宅供需矛盾的解决，市场进一步向买房倾斜。市场进展前景结论纵观杭州房地产行业和市场在宏观调控大背景下的进展历程，能够认为，杭州楼市将连续平稳理性进展：市场运行平稳，逐步规范、理性，仍旧存在增长空间近年来杭州房价上涨幅度较快，要紧由于供求关系的严峻失衡引起，杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的都市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中都市之首，高额的地价成本直截了当抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优待措施，杭州都市人口持续增长，市场对房地产的需求专门旺盛，支撑着杭州房地产价格的持续上升。房价的高速上涨受到严峻抑制是在2005年，杭州楼市显现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求差不多开始降温，投资需求差不多退潮。通过一系列的市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，房价没有显现大起大落的情形，市场差不多稳固。但从长远进展分析，杭州房价有较长的增长空间。都市化进程推进行业进展从都市化角度来看，目前杭州都市化率为50%，2020年将是70%。杭州市区人口是390万，增加20%，也确实是70多万人口，以后15年每年要增加六七万人，再加上每年结婚的人口等，如果按照人均30平方米来运算，对房地产的需求就将近300万平方米。目前杭州每年的开发量差不多在300万平方米左右，差不多持平，再加上有许多市民期望从居住型到舒服型进展，每年的需求量在500万平方米左右，这对房地产价格是专门大的支撑。因此，单从都市化进程来看，杭州的房地产价格仍有较长的增长时刻。宏观调控张驰有不，行业和市场将连续稳步进展从政策支持角度来看，近几年来市政府在取消实物分房、实行住房分配货币化政策的基础上，又出台了放开外地人购房、取消房改房上市限制、降低房产交易手续费、扩大公房出售范畴等一系列政策措施，有效调动了城镇居民购房主动性。2006年，杭州市政府第97次，专题分析了杭州市房地产市场形势。市有关部门将于近期采取一系列包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息方法、外地人购房入户等举措，推进房地产市场稳固健康进展，以后杭州房地产市场保持平稳进展。06年“6.1”新政的主旨也是调整、规范、稳固和引导，在宏观调控的引导下，房地产行业和市场通过调整后仍将作为国民经济的支柱行业连续稳步向前进展。区位经济进展核心，支持行业连续进展从区位优势角度来看，杭州作为长江三角洲重要的历史文化名城，作为浙江省会都市，以全浙江经济的进展、杭州居民收入连续增长和民间资本的扩张为支撑，通过多年来的都市环境整治，已差不多形成了“住在杭州”的氛围，吸引了大批浙江其他地区和长三角区域的人口到杭州购房置业，住房消费需求连续旺盛。支柱产业的作用不可替代从促进经济进展来看，房地产业依旧是杭州经济进展的支柱产业。房地产业对促进经济增长、推进都市化进程、改善人民生活发挥了主动作用。建设部副部长刘志峰近日在杭州调研时指出，进一步促进房地产市场连续健康进展，必须坚持房地产业的支柱产业地位，坚持市场化改革的差不多方向，坚持完善房地产市场宏观调控机制，坚持强化政府对房地产市场的监管，坚持持续推进住宅产业现代化，坚持正确处理改革、进展和稳固的关系。改善居住刚性需求庞大从人们改善居住现状来看，尽管近年来杭州人均住房面积有了迅速增长，但仍需连续改善。随着经济的迅速进展，收入的持续提升，以及都市基础设施建设等因素的综合阻碍，今后一段时期需求仍处于比较旺盛的时期。升级置业群体将成为杭州房地产市场一个长期、稳固的需求支撑力量。都市引力形成连续性需求从都市吸引力来看，杭州作为一个获得联合国“人居奖”的都市，作为一个“最适宜居住的都市”，对外地购房者有着庞大的吸引力。不管是在杭创业者、在杭求学的大学生，依旧工作、生活在外地的专门多人，都把在杭购房居住作为一项重要的生活目标。大量的外地人购房，将有力地促进房价的稳固。供应从紧需求将连续畅旺另外，杭州土地供应还将长期处于“非饱和状态”，尽管现时期部分购房需求被抑制，但长期来看，需求依旧专门旺盛。再加上杭州现有都市进展规划远景利好、政府对都市的运营能力也是杭州楼市走向平稳理性的要紧缘故。国内外地产连续看好杭州房地产前景，品牌开发商进入杭城自2005年香港嘉里建设以25亿地价拍下浙医大校区地块，今年又有新加坡凯德置地拍下拱墅区小幅地块试水，万科也果断地在九堡拿下相连的两个地块，加上之前已在钞票江新城获地的华润、新鸿基，杭州市场开始成为国际地产大牌开发商的新战场，这一方面表明杭州房地产市场具有中长期的进展空间，另一方面，作为浙江地产领军品牌的绿城集团将受到更强大的竞争对手的关注，品牌竞争更趋猛烈。区域市场结论钞票江新城区域前景可期钞票江新城区域内基础、市政等配套前景良好，05年下半年钞票江新城大量公建、商业项目正式动工，然而工程建设需要时刻，区域成熟在一两年内不可能一蹴而就。随着新城开发建设的推进，钞票江新城的区域优势将逐步得以体现，其集聚效应将逐步显现。钞票江新城拥有坐北朝南的优势江景，同时被定位为杭州以后CBD中央商务区，使该区域的区域档次有了专门大的提升。而在该区域建房的开发商们也有意地将项目定位高端，使钞票江新城成为以后都市高品位住宅的群聚之地。钞票江新城作为杭州以后的中央商务区，其真正的住宅用地并不多，2005年，钞票江新城区域仅出让了2宗住宅用地，总占地面积92亩，可供建筑面积16.7万平方米，可供建设两个中等规模的住宅小区。出让的土地数量尽管少，出让价格并不低，05年出让的两宗土地成交楼面价格都在5000元/平方米以上。05年下半年在大部分地区土地成交价格有所回落的基础上，钞票江新城区域住宅用地价格在高位保持稳固，讲明开发商对该区域以后的土地价值抱有专门大的信心。新城区域内楼盘定位档次较高受到钞票江新城以后定位的阻碍，新城区域及周边大部分住宅都以中高档为主。高档次开发已成为新城楼盘的开发要紧取向，大部分楼盘均质优价高；规模化和高层化（高容积率、高绿化率、低密度）成为新城楼盘规划设计的主流；建筑风格以现代、简洁、典雅、大气位主流；江景楼盘户型设计崇尚宽敞和大气，腹地楼盘户型讲究经济和有用；人车分流将得到全面实施；住宅注重住宅社区内部配套；住宅户型以大户型为主流，三房主力面积120～180㎡、四房主力面积140～250㎡，跃层多在250㎡以上。区域供应逐步放量，市场竞争猛烈从05年开始，钞票江新城的住宅楼盘大量上市，一般公寓的价格在9000-12000元/平方米左右，豪华公寓的价格在20000元/平方米以上（精装修）。专门是豪华公寓项目金色海岸的热销，使得该项目的开发商滨江房产尝到了打造高档楼盘的甜头，亦令该公司对钞票江新城板块住宅项目的前景更为乐观，该公司在05年下半年又摘得另外一宗钞票江新城板块内的江景住宅用地（42号地块）。06年，钞票江新城区域内还将有大约3个楼盘上市，其中不乏定位高端的项目，总体量超过60万平方米。钞票江新城作为杭州以后房地产开发的热点区域之一，拥有良好的区域优势，然而由于其住宅开发进入高峰期，住宅供应将在近两年集中大量上市，区域内楼盘定价较高，目标客户群体相对狭窄，随着钞票江新城住宅供应的放量，区域内楼盘将面临专门猛烈的竞争环境。项目本身可行性结论区域优势，开发宝地钞票江新城——杭州以后新都市中心，核心CBD商圈钞票江新城，区域经济进展前景优越，区域市政配套、交通情形良好，以后区域就业机会多，随着新城建设的推进和经济进展，区域人口和人流大幅增加，能够预见都市购买力和消费劲将集中在本区域开释，是房地产开发热点区域，要紧目标人群集中在杭州本地对钞票江新城区域认可并有生活情节的中高端置业人群。位置优越，周边配合本案处于钞票江新城一期规划区域内，紧邻都市主干道，交通便利，周边规划的各类配套实施齐全，为住宅开发奠定了良好的基础。时刻化解风险时刻是本案开发所面临的最大考查，随着钞票江新城建设的推进和新都市中心功能的逐步发挥，整体区域、本案所在居住的先决条件都将逐步得以提升和优化，本案开发所面临的部分劣势将随着钞票江新城的成长和成熟被削弱和化解。打造住宅精品，成功的关键受到本案高成本和江景资源相对欠缺等客观条件限制，本案必须立足与产品本身，树立做精品的开发理念，以杰出的产品品质作为产品的核心竞争力，在规划、建筑、景观、节能、智能化、精装修、配套、物管、服务等产品内在有关元素上挖掘和制造产品的竞争差异化亮点，使产品在市场竞争中脱颖而出。强强联手，有力保证合作双方应充分发挥各悠闲资源、资金、体会和品牌等方面的优势，通力合作，形成优势互补。同时，应及时引入具有专业体会和实力的规划、设计、营销策划、物业治理等有关合作咨询方，对产品进行全方位的深入研究，在开发建设过程中形成正确、客观的指导思想和计策，幸免在走不必要的弯路，另一方面能够为项目推向市场制造具有讲服力的营销推广卖点。发挥品牌效应，挖掘客户资源充分利用绿城优秀的品牌效应，挖掘忠实客户资源潜力，迎合目标客户群体需求，营造强势的稀缺性、高品质卖点，通过精准定位的营销推广高效接触目标客户群体。经济可行性结论初步测算项目投资利润回报率12.34％，销售利润回报率10.98％，经济上可行。盈亏平稳分析表明，当项目销售面积达到76298㎡或平均销售价格达到13437元/㎡时，刚保本，安全系数为89%。由于项目地价成本和推测建设成本较高，项目安全系数保证仍有待遇提升，在建设过程中，在保证产品品质的前提下，应做好成本治理和操纵，以良好的产品品质作为市场价格的坚实支持，并通过营销策划和市场推广，树立产品形象，提升产品美誉度，形成热销，使销售价格稳步上扬，进而提升项目安全保证系数和项目抵御市场风险的能力。项目开发理念在杭州由“西湖时代”进入“钞票塘江时代”，都市重心沿江和跨江进展的大背景下，本案开发建设必须与钞票江新城作为杭州以后中央商务区高起点、高标准的都市进展规划定位相匹配，具备引领现代舒服居住生活方式的示范作用，充分体现对居者的地位和对他们的人文关怀，倡导蓬勃大气的现代审美关和健康、向上、亲和的舒服居住生活理念。对新绿园项目的开发建设应和谐的处理产品、文化、经济以及社会多方利益需求的均衡；通过科学的规划达到最优化利用项目资源的目的；产品应具有前瞻性和对以后生活需求的连续适应能力。为使本案成为杭州以后中央商务区崭新的建筑风景线，同时又能切合市场需求，实现开发效用、品牌效益、合作双方利益的最优化，在设计中应做到：按照项目基地情形，最大程度地利用江景资源，重点利用钞票塘江江景和新塘河的景观优势，结合小区内部景观设计，提升绿化率和小区景观素养，制造小区内层次丰富，共生和谐的生活环境，，达到人与环境的有机结合，制造独树一帜的环境成效。重视内平面规则，形成建筑布局的差异性；专门应重视地块规划中的形势变化和竖向设计，制造起伏变化的建筑群体成效。重视建筑外立面设计，依靠建筑形体的变化和色彩配置，制造专门和整体有机的视觉成效。充分考虑客户需求和经济承担能力，高度重视户型设计的合理性、有用性和经济性，关注项目所在都市的居住需求特点。合理规划和配置完备、合理、适用的公用设施和配套，打造高品位、中价位、高性价比，实现优越居住的景观房产。项目地块状况项目地块规划指标项目要紧技术经济指标建设用地面积（平方米）27666总建筑面积（平方米）117836.7其中地上建筑面积（平方米）87216.3其中住宅面积（平方米）79698.7公建面积（平方米）3297.6架空层建筑面积（平方米）4130.0（不计入容积率）地下建筑面积（平方米）30710.4总户数（户）488居住人口（人）1708建筑密度≤25%容积率3.0绿地面积（平方米）8707绿地率31.4%集中绿地面积（平方米）2117人均集中绿地面积（平方米）1.24小汽车泊位（地下）（个）488户均汽车泊位（个）1自行车泊位（个）1246地理位置及现状地理位置本案基地位于杭州市钞票江新城内，西至甬江路，北靠新塘河及富春江路，用地的东面南面分不为规划中的7号路与6号路，用地南侧为市中级人民法院用地，沿甬江路一侧为都市绿地，其余周边均为未建成住宅用地。地块南北进深120M,东西长240M，总用地面积约27666M2。用地点位为南偏东45°，与钞票塘江岸相距近300M。随着周边住宅用地的开发和建设，该区域将成为以后杭州崭新理念的现代化精品住宅区。通策通策·钞票江时代景江都市花园郡亭公寓赞成·林风滨江·金色家园滨江·金色海岸阳光海岸新绿园地块现状目前，本案现场地块平坦，地块西北面靠新塘河一侧市政绿地已完成，用地定位桩已完成，工地围墙差不多砌筑完毕。自然条件气候条件杭州市位于东经120010’，北纬30014’年平均气温：16.20C极端最高气温：39.90C极端最低气温：-9.6 0C年平均降雨量：1395.5mm日最大降雨量：105.9年平均相对湿度：77 ％平均风速：冬季2.3m/s，夏季2.2m/s最大风速：18m/s主导风向：夏季——东，冬季——北，西北地质地貌本案项目场地位于杭州市钞票塘江北岸上城区（钞票江新城内），西至甬江路，北靠新塘河，东北、东南及正南方向被规划道路围绕，项目场地内地势平坦，无不良地质状况。按照本场地工程地址详细勘测报告，本建筑的场地类不为三类，场地内土层分布如下：杂填土：回填时刻短，工程性能极差粉性土：近期围堰堆积而成，土质结构较松散粉（砂）性土：层厚3.8～7.9m，可作为一样轻型建筑物的短桩基础持力层污泥质粉质粘土：属高压缩性土，性质差灰色粘土：层薄，为粘土层，性质差粘性土：可塑～硬可塑状，层面分布较平均，厚度较大，可作一样建筑物长桩基础桩端持力层粉细砂：性质较好，但厚度较薄圆砾层：层中密～密实状，级配较平均，性质好，层面分布稳固，层厚大，可作为小高层、高层建筑中长桩基础理想桩基持力层下部为全风化或强风化的基岩风化带自然灾难杭州市地震活动与球川—萧山深断裂、昌化——余姚深断裂以及临安——马金深断裂自全新世初以来多次活动有关，专门与前两个深断裂交叉部位的活动关系最大。地震多为弱震(3级～5级以下)和微震(1级～3级以下)。由于季风强度显现的时刻年际变化较大，也会显现旱、涝、洪渍、高温、低温等自然灾难。地块周边的自然和历史文化资源自然资源自然资源丰富。杭州市江、湖众多，较大河流有钞票塘江、东苕溪和大运河。拦截钞票塘江上游而建成的新安江水库，是我国东部沿海地区最大的水库，库区面积570多平方公里，蓄水量达178亿立方米，水域内有大小岛屿1078个，又称“千岛湖”，被列为全国重点风景名胜区。钞票塘江口杭州湾呈喇叭状，能集聚潮波，平均潮差4.6米，最大潮差可达8.9米，可开发的潮汐能装机容量536万千瓦，约占全国总量的四分之一。“海面雷霆聚，江心瀑布横”的钞票江潮素以其壮观闻名于世。杭州市土壤资源以红壤和水稻土为主，红壤分布在海拔600-700米以下的低山丘陵区，质地粘重，呈酸性反应，宜种茶树、果树，其中西湖龙井茶品质优异，名闻遐迩。水稻土集中分布在东北平原区，该区是粮、油、棉、麻、桑和多种蔬菜的要紧产地，也是我国闻名的鱼米之乡、丝绸之府。杭州市动植物种类繁多，其中植物，属国家二级爱护的有银杏、金钞票松、天目铁木等13种、三级爱护的有23种；动物，属国家一级爱护的有中华鲟、扬子鳄、白颈长尾雉、梅花鹿等13种，二级爱护的有55种。临安的天目山、龙塘山分不被列为国家级和省级自然爱护区。历史文化资源杭州历史悠久，自秦时设县治以来，已有2200多年历史。杭州是华夏文明的发祥地之一。早在4700多年前，就有人类在此繁育生息，并产生了被称为文明曙光的良渚文化。杭州曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地，是我国七大古都之一。杭州古称钞票唐。隋朝开皇九年(589年)废钞票唐郡，置杭州，杭州之名首次在历史上显现。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州为临安府。绍兴八年（1138年）南宋正式定都临安，历时140余年。民国元年（1912年）以原钞票塘、仁和县地并置杭县。民国十六年（1927年），析出杭县城区设杭州市，杭州置市始此。1949年5月3日杭州解放，从此掀开了杭州进展新的历史篇章。项目所在的都市经济文化背景历史文化内涵与底蕴杭州是闻名的历史文化名城。自古文风炽盛，有众多的文士骚客，生于或履职与此。唐代诗人白居易、北宋文豪苏轼、南宋爱国诗人陆游、明清文学家张岱、思想家章太炎，以及近代大儒马一浮、鲁迅、郁达夫、茅以升、夏衍等一批文人在杭州留下了宝贵的文化遗产，提升了都市的品味。杭州有5000多年的文明史，良渚文化是中华文明的发祥地之一。五代吴越国和南宋王朝都曾在那个地点建都，因此亦留下了众多的古、近代文物遗址。灵隐寺、飞来峰、岳庙、六和塔、雷峰塔、钞票王陵、太庙和良渚文化遗址，以及西泠印社、胡雪岩故居等文化古建筑，体现了杭州古今的辉煌文化。地点文化习俗都市内各区域在当地居民心目中的印象从居住角度划分，杭州划分为如下图所示系列板块，其中以城中、城西、湖滨、之江区域为公认的成熟中高档居住板块。地点性民俗风情和特色饮食杭州为“鱼米之乡”。原始先民吃谷米习俗历史久远。南宋，杭州人口骤增，谷米消费更大。当时，北关门外已形成米市，遍布米行、米铺。《梦粱录》载：每日街市食米，城内外不下一二千余石，皆需之铺家。一样勤俭人家，都适应吃早籼，俗称“尖米”，烧制的米饭，虽粗硬，但能耐饥，价亦廉价。富裕之户，以吃晚粳为主，俗称“晚米”，米饭较香软。逢年过节，也吃糯米和面食品。都市居民一样一日三餐(二干一稀)，郊区农户农忙季节一日五餐。烧煮干饭，淘米三次，加水烧煮，并适应铺以饭娘(冷饭)，既节约粮食，又能使饭松软，烧至水干，然后焖熟。饭店、食堂以竹笼蒸饭。蒸法先将米水浸三、四小时，加水烧至米化，然后捞到蒸笼上蒸，蒸至米粒柔而无核，便可食用，柔软喷香。饭铺出售，每碗堆如塔尖，俗称“门板饭”、“驼半碗”。另一蒸法，立即米淘净，放在钵头或碗内，加水蒸熟，便于分食。稀饭适应有两种做法：一是将隔夜饭，加水烧滚，杭州人称为“泡饭”，夏令早餐，都适应吃泡饭。童谣讲：“冷饭头儿茶泡泡，霉干菜儿过一吊”，意思是泡饭过霉干菜。二是用米煮粥，亦可加绿豆、豌豆、红枣烧制成粥，可作夏令点心食用。杭州菜是我国八大菜系中“浙菜”的重要组成部分。南宋建都杭州，当时的饮食烹饪技艺，已达到鼎盛时期。杭州菜就在此基础上，集前代饮食进展之大成，扬江南鱼米之乡物产丰盛之优势，吸取北方的烹饪技艺，融合西湖胜迹的文采风貌，“南料北烹”、“口味交融”，形成自己专门的风味，成为江南菜中独树一帜而富有古都风格的“京杭菜肴”。特色菜有：蒸谷米、糯米、年糕、西湖醋鱼、东坡肉、南乳肉、叫化童鸡、清蒸鲥鱼、龙井虾仁、鱼头豆腐、太和鸭子、文龙酱鸭、西湖莼菜汤、片儿川面、西施舌、幸福双、猫耳朵、吴山酥油饼、桂花鲜栗羹、朝糕、油炸桧、葱包桧儿等。居住建屋风俗杭州民间视建筑房屋为人一辈子一件大事，关系到家庭兴盛和子孙强盛。整个建房过程中，民间有选地、选材、选日、立柱、上梁、落成、庆贺等习俗。杭州民间旧时建屋最重视上梁，盛行一套喜庆、郑重的上梁仪式。上梁吉日选定后，诸亲好友都要送礼庆贺，同时出力帮工。上梁开始时，燃放“高升”、“百子”爆竹，山区还有放铳、敲锣鼓的。正梁钉有红绸布，随着大梁慢慢而上，泥木作头师傅先唱《上梁歌》，正梁敲进两边榫头时，再唱《酒浇梁歌》，随着吟唱《抛梁歌》。梁上长串鞭炮燃放，下面鼓乐齐奏，四周围观群众蜂拥而上，争抢梁上抛下来的馒头。上好正梁，接着钉椽子、盖瓦片。上梁这天晚餐，新屋内要摆“上梁酒”，主家除给作头师傅以“上梁红包”外，还得按桌向工匠、帮工及贺客们一一劝酒道谢，分送“上梁元宝”，还要给邻近四邻分送“上梁元宝”。建房仪式，以“请鲁班”和“过新屋”作为终止。建屋厌胜和禁忌杭州民间建屋过程中，还有种种厌胜和禁忌习俗：“泰山石敢当”厌胜习俗。吴越民间建房时，常常要在房屋墙脚竖上一块“泰山石敢当”的石刻碑碣。竖“泰山石敢当”，是一种原始先民对山、石信仰崇拜的残留遗风，世代传承，给人们带来所向无敌、战胜邪恶的一种心灵上的信心和力量。“姜太公在此，诸神退位”厌胜习俗。吴越民间凡盖新房建新屋，上梁仪式时，有的地点用红纸写上“姜太公在此，大吉大利”。将它贴在梁上，以求平安。“太岁头上禁动土”禁忌风俗。吴越民间旧时风水家选择新屋地基时，常常有—句禁忌口头禅：“太岁头上不能动土”。方士术数家将太岁所在方位视作凶方。民间又将“太岁”演变为物化的凶神，认为建筑新房动土时从地中掘到的“肉块”(一种菌类植物)，确实是凶神“太岁”。以为见到这太岁主大凶，往往会使主家家破人亡，天长日久，自然而然成了“太岁头上不能动土”的禁忌习俗。“筑墙忌哭声”的禁忌习俗。吴越民间造屋筑墙最禁忌听到哭声，专门是女的朝墙哭。如果哪户人家开工筑墙时，听到女的的哭声，不管当天雇多少工，要花多少工钞票，一定要停工，以后另选黄道吉日再行开工。如果已筑起墙，听到女的哭，还必须将筑好的墙推倒，以后重新再筑。这与“孟姜女哭倒长城”的传奇有关。迁居风俗旧时迁居新屋前，必须择吉日前去掸尘、打扫，有的住房需刷白或糊墙纸。迁居之时，第一搬迁之物，都有传统规定。第一批搬人者为发篮、梯子、节节高、万年青、吉祥草和柴米等。发篮，为杭州竹制土篮，糊以彩纸，篮中贮头发等物，悬于厅堂庭柱之顶角，取兴盛发达的意思。梯子，杭州俗称“步步高”；晒衣用的多枝桠竹竿，杭州俗称“节节高”，都取节节高升的意思。万年青、吉祥草各两盆，置于堂前画桌左右，意为吉祥如意，万年常青。直柴和大米两担，亦取柴米富裕的意思。接着，移神堂和祖宗堂于正屋之高处或厅堂左边上方。祖宗堂、神堂迁入后，便搬家具、箱笼、杂物。最后，选择吉日良辰，全家老小才搬人，主人需坐轿，以朱漆盘恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。虽在白天，亦须请人以灯笼、火把为前导。全家齐集新宅后，预先有亲友迎之人屋，并以灯烛导之登楼，彼此不交一语，取俗谚“闷声大发财”之意。然后，饮糖茶一杯下楼，这时亲友才齐声祝贺。当天设宴，称谓“乔迁喜酒”。亲友均需送贺礼，有的送绸缎贺轴，上书“乔迁之喜”四个金字。此风始自南宋，《梦粱录》称“乔迁酒”为“暖房”，认为是“睦邻之义”。房地产市场需求情形杭州市房地产市场需求情形和本案所处区域市场需求情形分析详见《新绿园项目可行性研究报告》第三章第二节第四点“市场需求概况”的分析和结论。器用杭式家具杭州家具在造型艺术上博采众长，逐步形成“杭式家具”的专门风格。“杭式家具”要紧采纳浮雕、悬雕、半悬雕及阳雕等传统工艺，选用红木、楠木，或高级柚木、曲柳等薄木贴面，精心制作。旧时，富裕人家结婚时，卧房有“全踏步”大床，雕龙凿凤。床上图案，一样有兰花、牡丹、菊花、梅花，象征一年四季鲜花盛开；遮枕花板浮雕荷、鱼、福禄寿禧等，象征夫妻和睦、白头偕老。月洞门旁边有十八只抽斗，可放糕食、水果、糖、扇、手炉、草纸等。床边有马桶箱、踏脚板。此外还有三层三门黑漆雕花大橱、箱柜、带镜梳妆台等。客厅，有画桌、八仙桌、太师椅、茶几等。锡器杭州民间俗称“鑞器”。清末民初，杭城富裕人家都适应用传统的锡器。城内有锡制作坊，专门浇铸制作各种传统锡器：锡制茶叶罐，杭俗喜用锡制茶叶罐，装盛茶叶可不能变质，能保持原有香味。形状有四方长形、六角圆形。锡制酒壶，杭俗喜庆节日宴会都用锡制酒壶，可放在热水中暖酒，并能较长久保持酒温。锡制祭器，旧时富裕人家都藏有一套锡制祭器，杭俗喜庆婚丧、祭神祭祖都要用锡制蜡烛台，平日放在厅堂的画桌中间作装饰用。考究的大型锡制蜡烛台，上面浇铸出盘龙飞凤。相配的锡制香炉，为镂空狮子戏绣球。除锡制烛台、香炉外，还有高脚盘、低脚盘两种，一套二十只，农历除夕祝福时使用，装盛干鲜果品。其他如中药店等，亦都有传统的锡制大型丹散膏丸容器。拐杖杭州拐杖十分闻名，既是旅行西湖爬山涉水的“伴侣”，也可作为“杭州一日游”的纪念品。杭州制作的拐杖，做工精细，刻意翻新，传统品种有：野生山藤制作的虬龙拐、竹节拐、龙头拐、猴头拐、马头拐、金龙雕、孔雀雕拐、半圆雕贴拐、装配杖等。社交亲戚礼仪杭俗，亲戚之间关系十分亲热，讲究礼尚往来。杭谚：“亲戚像把梭，往来专门多。”家庭有婚丧喜庆、生儿育女，亲戚之间都要相互赠送礼物，道喜庆贺；逢年过节，都要相互登门拜年，送年礼、节礼；农村亲戚每逢新麦上市、新茶开摘，都要向城里亲戚送新茶、果蔬之类，以示庆贺丰收。城里亲戚则要回赠糖果、糕点。新春拜年，城里拜年到初五，农村拜年要到正月落。亲戚之间，如遇有建筑新房、生死病痛，都会相互关心，有的在经济上关心，有的则帮工。日常礼仪握手：旧时，亲朋好友相见，都相互行鞠躬、作揖之礼。辛亥革命以后，通行握手礼。初次见面，须经熟人介绍再握手，如有名片，相互交换名片。遇见长者，需对方先伸手，再与之相握。冬季戴手套，须脱下手套再握手，不然不够礼貌。让路：出入门户，要挥手示意，让老人、客人、妇女先行。路上相遇，须年轻让年老的，男子让女子，空身让挑担，行人让车子。咨询路时，须先称呼对方。作客：外出作客，如遇雨天应将雨具放置门外，不将屋内弄脏；客人多时须一一招呼或握手。如身旁坐有妇女，一样不要抽烟。敬茶要喝，敬糖要吃，不吃不礼貌。就餐时，须让主人安排坐位，切不可自己上坐；主人请吃，才可动筷。就餐用筷：一忌半途筷，将食物挟住又放下；二忌乱筷，挑精拣肥；三忌窥筷，手握筷子，目光盯住菜肴；四忌咬筷，用嘴咬住筷子；五忌签筷，以筷当牙签；六忌泪筷，夹菜时滴汤不止。接客：客人进门，主人须起身相迎、让坐、敬茶、敬烟，如果时刻迟了，要留饭，以示礼貌。客人在场，不打骂小孩，不看钟表，幸免“下逐客令”之嫌。交谈：与人交谈时，目光须凝视对方，频频点头，中途一样不应插话。谈话之中，切忌当面谈人难过之事，也不要议论不人短长，讽刺嘲笑他人。卫生医药中药六大伙儿杭州胡庆余堂、叶种德堂、万承志堂、方回春堂、张同泰国药号、泰山堂，差不多上清时开设的中药老店，素有中药六大伙儿之称。以上六家不仅年号古老，而且丹散膏丸俱全，各有特色。如胡庆余堂从古今四百多个验方中，研究试制出十四大类中成药，因选料精良，配制认真，药效优良，西湖香市期间，来自农村的香客，慕名采购，营业十分兴盛。中药行杭州是浙江省中药材重要的生产基地之一，也是全省中药材收购、加工、转销的中心。如杭白芷、杭荆芥、杭白菊等，差不多上浙江省传统道地药材。杭州中药材行业，据民国37年(1948年)统计达151家，如集中在望仙桥河一带的就有恒丰、三慎、义成、元大、阜泰、广生等十多家大药材行，一到药材收成季节，就派人分赴省内外各产地去采购，并都设有仓库，贮藏药材。有的还有加工场，进行分拣、加工、切削、捆扎，然后运销上海及东北各地中药店。草头郎中和草药店杭州有句俗谚：“草药一味，气死名医。”这讲明民间草药有其专门的治疗功效。在旧社会，从业者被称为“草头郎中”、“走方郎中”，或摆地摊，或串街走坊，也有开个草药铺，坐店应诊的，虽不能登大雅之堂，也不能和中药店里坐堂的中医师平等相视，但草药价廉又有疗效，亦能为宽敞贫苦劳动人民所同意。因此，“草头郎中”亦受到一定的欢迎，有的还在民间颇有一定的声誉。撮药、煎药、服药服用中药，民间有一套撮药、煎药、服药传统习俗。到药店去买药，俗称“撮药”。若途中要停留，到不人家去，撮来的药包须悬挂在门外什么地点，不能携人人家门槛，否则认为将晦气带人不人家犯忌。双方谈话时，要幸免“药”字，而用“糖汤”代替。中药最好用瓦罐、炭火煎。煎好倒入碗内，碗口要盖上包药纸，横搁一筷，用以避邪。一帖药服完后，药碗不洗，将它倒合着，直至将药全部服完才可洗碗。项目所处区域建筑特点钞票江新城位于杭州市城区的东南部，钞票塘江北岸，距离西湖风景区约4.5公里。所辖范畴为：东临钞票塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钞票塘江二桥、艮山西路，占地面积约15平方公里。目前正在开发的为沿江8平方公里区域，其中约4平方公里为核心区，即杭州中央商务区。同时沿钞票塘江东上，规划有2.86平方公里的钞票江新城扩容区域。按照新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积约4平方公里，可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。平行于钞票塘江的富春江路作为核心区商务进展轴，将是钞票江新城最繁华的景观大道。按照钞票江新城建设指挥部对开发企业提出的“取得地块之后一年开工，三年建成”的要求，随着新城建设的推进，钞票江新城的住宅和写字楼都将如雨后春笋般拔地而起。按照规划设计，钞票江新城的都市空间鉴于新城位于宽敞的钞票塘江畔，自然环境的大尺度和都市中心区土地资源的稀缺性，客观上要求建筑形状为低密度、高容积率。2～3年后，那个地点将崛起一座新城。另外，钞票江新城的大部分配套和交通也将会在3～5年内完成。随着商务、配套的逐步完善，住宅的人群入住，区内的人气积存，那个杭州大都市新中心，杭州政治、文化中心和中央商务区（CBD）的成熟将指日可待。核心区的规划特色钞票江新城的核心区块是以行政办公、金融贸易、会议展现、文化娱乐、商业功能为主，居住和旅行服务功能为辅，为精心打造的杭州以后中央商务区（CBD）的要紧部分，也是现在项目建设与推出土地的要紧部分，其规划以“双轴、双核、两带、七片”为布局结构。都市形状都市形状上以高层建筑簌群式进展，强调与钞票塘江垂直的高层排列方式，幸免沿江形成“墙”的感受。新城规划以低密度、高容积率、高绿化率为特点，形成绿色生态城。交通新城规划强调核心区立体交通系统。以地面人行与中心区步行系统为主，以二层步行通廊与天桥为辅，人行优先，人车分行，地下则以两个交通轨道枢纽点联系商业街区。核心区块的地下空间与地上空间规划相互贯穿，以及与大型停车场、地铁站、步行及公交系统、地下人行系统、交通换乘枢纽之间融会联通。天际线沿江气概恢弘且具韵律的天际线塑造，体现新城的磅礴大气。以高层建筑群构建新城天际轮廓线，并通过与钞票塘江垂直方向的纵向组群式布置形成错落有致、通透、多视角而富有韵律感的景观。绿化系统钞票江新城的绿化系统是其规划中的一个亮点。在市民中心北部建设大型都市中央公园，主轴线左右两翼建设森林公园及世纪花园，起到“生态绿肺”的作用。建筑的混合功能幸免形成夜间“空城”。第三产业成为都市主导产业后，专门是信息产业的兴起，使不同部门、不同性质的商务活动使用同样的办公建筑，甚至将公寓、旅社组织在办公单元内，混合功能区应运而生。如此的设置还将有利于减少工作、居住大量“潮汐”式交通，幸免中心区夜晚成为“空城”，使都市中心区24小时都能够朝气蓬勃。钞票江新城区域住宅建筑特点随着杭州都市向东进展战略的确定，钞票江新城7个操纵性详规的差不多敲定，钞票江新城热力四射。作为都市进展的方向，钞票江新城无疑有着政策上的利好。新城内的住宅以钞票塘江为依靠，高起点的规划设计与国际顶尖技术力量的加盟，使得该区域成为国际化高档住宅群落的经典。尽管目前那个区域在各方面都还不成熟，但作为杭州以后的CBD区块，那个地点的住宅差不多成为市场的热点。钞票江新城内，差不多完成设计的住宅产品，具有如下共同特点：高档次开发已成为新城楼盘的开发要紧取向，质优价高规模化和高层化成为新城楼盘规划设计的主流建筑风格以现代、简洁、典雅、大气位主流江景楼盘户型设计崇尚宽敞和大气，腹地楼盘户型讲究经济和有用人车分流将得到全面实施新城住宅注重住宅社区内部配套以大户型为主流，三房主力面积120～180㎡、四房主力面积140～250㎡，跃层多在250㎡以上都市经济概况杭州作为浙江省会都市，近年来经济进展稳健，都市化程度持续提升，在迈向“十一五”如此一个全新的进展时期，能够预见，杭州政治经济将会在原有的雄厚基础上，连续稳步向前推进，房地产作为推动经济进展火车头作用的支柱产业，将在新的经济进展时期被给予更多的机遇，得到更为宽敞的进展空间。随着经济的进展，人民生活水平持续提升，对居住的需求随之持续提升，为房地产行业的进展提供了稳固和庞大的需求基础。宏观调控以来，各种政策成效渐显，房地产行业投资过热势头得以遏制，业内企业纷纷调整开发和经营策略适应宏观形势的改变，谋求行业和企业在新形势下的生存和进展，房地产企业的进展更为理性，通过宏观调控实现了行业的汰弱留强和正本清源，重新洗牌后将更有利于行业的连续稳固进展。相对应的，房地产市场也在经历了宏观调控的洗礼后转变的更为真实和客观，投机性需求得以打压并逐步消退，消费者更为理性和客观，买方市场正在逐步形成，为宽敞具有真实购房需求的消费者提供了日趋合理和选择更为多元化的良好市场环境。随着宏观调控的连续和纵深进展，政策面张驰变化所发挥的效用将使供需双方对产品的明白得将进一步趋同，供给和需求的矛盾在市场机制的作用下将进一步缓解和改善。钞票江新城作为十一五重点工程之一，在今后的开发建设过程中，必将连续获得政府的大力支持，作为以后打杭州新都市中心，区域房地产开发建设将具备杭州其他区域所无法复制的优势，拥有良好的前景。该区域将随着开发建设的推进，区域关注度和热度也将持续提升。市场定位项目SWOT分析优势本案周边交通规划前景良好，随着周边交通的成熟和完善，本案居住可达性和便利性优势将更为真实的展现。本案周边规划的配套设施齐全，随着周边配套的成熟和完善，本案居住的舒服性和便利性将得以持续提升。本案周边皆为高品质住宅楼盘，高档住宅区域的认同度高，高档的区域形象使产品的高端定位易于被市场同意和认可。尽管本案位置未能直面江景，但部分建筑仍旧能够拥有江景资源，提升了本案的景观价值，丰富了卖点。在本案的高档精品住宅定位的开发指导思想下，本案对产品建筑用材、内部景观营造、精装修、建筑节能、智能化、内部配套等方面的精心打造，将为本案制造基于产品品质的强有力营销推广卖点，化解产品的价格抗性。。本案合作双方拥有各自良好的开发优势、资源、成功体会和品牌效应，为本案顺利开发建设，保证产品的优良品质，成功推向市场奠定了良好的基础。本案西北紧靠新塘河及市政景观绿地，具有良好的景观、生态居住概念挖掘点。本案开发建设体量相对较小，有利于打造精品中高档住宅之开发理念的贯彻和执行。劣势本案地价成本较高，为打造精品中高档住宅，在开发建设过程中投入必定较大，能够预见，本案产品相比之下不具备成本和价格竞争优势，不管在单价和总价上，都将在相对较高的水平，价格抗性将会成为本案在今后销售过程中面对的严肃挑战之一。产品的高价位，导致本案目标客户群体将相对狭窄，目前，钞票江新城区域内楼盘绝大部分都定位在数量相对稀少的中高端客户群体，本案今后将面临专门猛烈等的市场竞争环境。本案所处区域的成熟仍需一定时日，目标客户群体对项目所处区域和区块的认同度仍需要培养和提升。本案周边皆为高档住宅项目，与本案周边能够拥有一线江景的项目而言，江景卖点略逊一筹。市场和消费者对精装修住宅的同意度和认可有待进一步培养。机会钞票江新城作为“十一五”重点工程之一，为了完善和提升中央商务区的功能和定位，在今后住宅产品的开发建设中，将连续得到政府大力的支持。钞票江新城作为杭州以后的中央商务区，基础、市政、商业等配套设施齐全，档次高、规模大，中央商务区成熟后，对人口、就业、经济活动的集聚效应将在不远的以后快速全面的开释，形成对区域房地产开发价值强有力的支持，为区域房地产开发带来可遇不可求的机会。目前，新城区域内已开发并推向市场的楼盘已有一定数量，其成功和体会教训关于本案的开发，产品定位和差异化竞争提供了良好的借鉴。钞票江新城区域内热销的高档品质住宅项目已使消费者已形成了良好的区域认知，随着新城板块内住宅楼盘的放量上市，消费者将进一步了解新城区域房地产开发情形，对区域产品价值的认知和美誉度将进一步提升，目标客户良好的板块认知和关注，为区域内楼盘的营销推广奠定了良好的基础。威逼宏观调控虽已显成效，但仍将连续，大市前景尚未完全明朗，目标客户群体的观望气氛较为浓厚，有可能会延长本案的销售周期，进而阻碍本案的资金回笼和利润的实现。周边高档住宅项目已有部分推向市场，反映良好，形成了目标客户群体关于产品的比较参照系，随着新城区域内高档住宅楼盘的放量上市，区域内住宅产品高品质竞争（精装修、节能、智能化、环保等）将愈加猛烈。周边高端定位住宅项目的热销已抢占了部分市场，分流了部分客户，随着区域内住宅项目的集中放量，关于相对狭窄和有限的目标客户群体之争夺将更为猛烈。高地价、高建设投入关于本案的资金安排提出了专门高的要求，融资压力相当大。项目初步定位定位依据项目本身规划条件；房地产市场调查分析结论项目周边高品质物业开发，客观限定了产品的定位方向宏观形势的变化、目标客户群体购买行为的理性化，买方市场的形成，竞争日趋猛烈，对高端物业综合品质提出了更高的要求引导和培养目标客户群体全新的高尚居住生活理念区域市场中，本案在品质上全方位的领先和示范性，将形成有力的差异化核心竞争优势，为对手制造竞争壁垒开发团队及合作伙伴具有打造一流高端物业的理念、实力和体会实现开发利润最大化产品初步定位杭州以后都市中心高档精品住宅社区杭州以后都市中心：基于钞票江新城区域都市进展规划定位，区域规划的高起点和高标准，给定了本案产品高标准的开发定位。高档精品住宅社区：本案相对钞票江新城区域内拥有一线江景的楼盘而言，开发顶级高端物业的先天优势条件不具备，就市场形势和产品存量而言，区域内高端产品供应量大，市场竞争猛烈，本案应按照项目自身情形，合理定位，规避直截了当竞争风险，形成差异化竞争优势。在消费者日趋理性、自住和改善居住的真实购房需求成为绝对需求主流的市场环境中，优良的产品品成为衡量产品价值的最终准绳，精品涵盖了产品规划、设计、精装修、节能、智能化、物管、配套、服务、营销策划等各个方面。目标客源初步定位定位依据宏观调控以来，市场需求的主流连续向以自住和改善居住的真实购房需求倾斜。钞票江新城作为杭州以后都市中心的定位已初步形成，已有多个高品质物业在该片区开发推出，良好的居住氛围逐步形成，人气持续集合和旺盛，作为钞票江新城区域内的中高档住宅产品，消费者对区域认知已逐步形成作为浙江省的政治、经济、文化中心和省会都市，杭州对周边都市具有购买力的消费者存在一定的置业吸引力。政府新出台的购房入户政策，为钞票江新城区域楼盘的去化提供了一定支持，更重要的是，使市场认识到政府对钞票江新城开发建设坚决支持的态度，增强了市场对钞票江新城区域进展的信心。作为今后总部经济的核心区域，钞票江新城建成后，将提供18万个就业岗位，区域人口达到30万，作为杭州新都市中心，国际化的核心CBD商圈，将为区域内住宅楼盘提供庞大的客源。钞票江新城住宅供应量有限，区域市场在长时刻、总体而言具有供应的稀缺性优势。目标客户初步定位基于以上调研分析结论，本案的目标市场和目标消费群应是：第一层面：杭州本地就杭州本地目标消费群而言，倾向与于购买钞票江新城区域住宅的客户群体要紧应是对该区域情形较为熟悉，业已形成对该区域生活认同和生活情节的这部分客户，因此，我们能够推断，这些客户要紧来自于复兴地区、城中、城东、江滨这几个区域。另外，钞票江新城作为杭州新都市中心，其吸引力必将涵盖杭州市内其他区域和周边郊县。再次，随着钞票江新城的进展和成熟，本区域内将集合大量的高端白领人群，他们也将成为本案重要的客源之一。能够讲，钞票江新城高档住宅楼盘的本地客户群体的地域分布相对广泛。第二层面：浙江省内经济发达地区（温州、台州、宁波、金华、义乌）第三层面：省外、海外客户（在杭常驻，有经济实力）目标客户特点分析年龄特点年龄分布在30－50岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。职业特点各类私营业主，创业型业主、政府官员和高级白领经营治理领域：职业经理人，治理顾咨询，专业代理（商），高级营销人员专业技术领域：工程师、建筑师、电脑程式设计师、会计师、医师、高级证券从业者、高科技应用型产业研究人员、贸易从业人员。社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授有隐性收入的政界人员购买力特点与目标客户的年龄和职业有关联，目标客户具有较强的购买力，同时，钞票江新城区域中高档住宅均价10000元/㎡以上，也客观界定了区域目标客户属于具有较强经济实力的高端购房人群。由于经济实力的许可，这部分客户关于居所的舒服性、稀缺性、投资前景、身份象征等相对高端的购买需求更为注重，往往是这些需求细节的满足成为促成目标客户下单的关键因素。产品需求特点对建筑风格无明显倾向性，但具有相当高的审美素养，鉴于其年龄和相对广博的阅历，一样而言倾向于认同稳重、大气、典雅、精巧的建筑风格。注重有利于身心健康的区域大环境——环境、景观在高档物业购买决策中的重要性较一样物业更高。人亲水性（活水）的被满足在高档物业生活中成为必要的因素。目标客户群体关于产品的朝向要求极为苛刻，南向、南偏东是唯独选择，同时考虑户外景观的优质性，自然性。目标客户群多为二次或以上置业，以改善居住环境，长期持有物业保值增值为要紧目的，有关于大众购房者而言，有能力购买而且偏爱较大面积的户型设计。与置业者的置业目和内敛、不张扬的群体特点有关联，对安全性、私密性的要求在选择中高档物业时是重要的决策因素之一，产品规划和设计时必须从多方面考虑这种要求被满足的程度（小区物业治理、会所治理、客户资料治理、人员治理等等）关于满足改善居住条件、舒服型居住住需求的高档物业，内部配套和服务要针对这种生活特性有度设置——康体设施、私人或半私人的交流空间营造是配套设置的着力点客户群体子女一样而言年龄较大，在设置配套时应充分考虑这一特性，使配套更为合理有用。关于产品的装修无明显倾向性，但基于目标客户群体表现出来的广博阅历和知识，能够确信目标客户群体尽管有较强的个性但更明白得鉴赏，较强的购买能力也淡化了精装修产品价格较高的去化抗性，从市场反应也验证了高标准的精装修产品差不多被中高端客户同意，并逐步成为本区域中高端住宅产品市场竞争的要紧竞争卖点之一。一旦形成对某个品牌产品的认同和信任后，其品牌忠诚度较高，并能有效阻碍周边人群的价值取向，品牌追随专门大程度上能满足其身份和地位的隐性心理追求。有较丰厚的财宝积存，对产品的价格敏锐度较低，对稀缺行、身份认同和产品所综合附加值的需求是其购买需求的重要组成部分。信息同意形式特点地区性大报（如钞票江晚报、杭州日报等）以及国家权威报刊媒体（如：参考消息、南方周末、财经等）是目标消费群体的要紧接触媒体，考虑到目标消费群体具有较一样人更大的区域活动范畴，航空专业杂志也是有效的传播渠道。购房决策时，伴侣意见的参考性较高，而女性关于时尚杂志的同意度较高。中高档物业推广时，目标客户对推广活动的品味、档次以及满足虚荣心等方面其有更高要求，推广活动的质量是推广成功的关键因素而不是次数。目标客户群较为关注地点新闻，在特定的生活圈层内容易产生从众心理，大力度推广造势形成的口碑传播对目标客户群将产生较大的购买推动效应，是竖立开发商品牌、产品形象，提升知名度、同意度、美誉度的有效手段。生活方式特点总体而言，中高端目标客户群体一样为事业成功人士，这部分人群工作压力较大，事业心强，工作勤奋努力，富有制造力，平常与家人团圆的时刻相对较少；文化层次较高，交际面广泛，喜爱保留独立的生活态度与见地；交友注重社会、职业、家庭背景。消费特点这些人由于所处环境的关系，对生活质量要求高，倾向于注重细节，他们比较注重产品外观造型、色彩搭配、配套服务等，尽管不一定有自己明确的倾向和观点，但大多明白得判定和鉴不，对产品的追求注重品牌和内在质量。对这部分群体要分两面看，一方面追求品质、品味，一方面注重产品性价比，消费时除了对产品和服务的档次、品牌、品质要求较高外，由于其体会和阅历较丰富，对产品和服务的特色需求是该类人群消费的一大特点。价格定位目前，钞票江新城区域中高动住宅产品均价范畴在10000～23000元/㎡之间，车位均价在16～20万元/个之间，开盘时刻大部分在05年中旬，平均销售率在65％以上，可见本案所处区域市场同意度较高，目标客户群体消费能力较强，差不多能承担均价万元以上的楼盘价格，综合周边中高档住宅的市场同意度、价格、产品品质、服务、物管等因素考虑：拟订住宅均价住宅均价：15000元/㎡拟订商铺均价：商铺均价：20000元/㎡拟订车位均价：车位均价：20万元/个产品初步设想参数数值运算备注一、地上建筑面积87126㎡用地面积×容积率住宅地上建筑面积79698.7㎡公建地上建筑面积3297.6㎡商业529.6㎡会所1783㎡物业用房825㎡总建筑面积7‰社区服务用房150㎡每百户30㎡二、总户数（户）488户三、车位数（个）地下停车488个自行车泊位1246个四、地下建筑面积30710.4㎡地下一层19277.1㎡地下二层11433.3㎡住宅地下建筑面积0公建地下建筑面积30710.4㎡五、可售面积80228.3㎡（不含地下车库），110938.7㎡（含地下车库）住宅地上可售面积79698.7㎡公建地上可售面积529.6㎡公建地下可售面积30710.4㎡六、总建筑面积117836.7㎡产品规划设计项目地块现状及周边规划情形分析地块现状本案基地位于杭州市钞票江新城内，西至甬江路，北靠新塘河及富春江路，用地的东面南面分不为规划中的7号路与6号路，用地南侧为市中级人民法院用地，沿甬江路一侧为都市绿地，其余周边均为未建成住宅用地。地块南北进深120M,东西长240M，总用地面积约27666M2。用地点位为南偏东45°，与钞票塘江岸相距近300M。目前，本案现场地块平坦，地块西北面靠新塘河一侧市政绿地已完成，用地定位桩已完成，工地围墙已砌筑完毕。周边规划情形本案南侧为市中级人民法院用地，目前项目已建成，估量06年上半年交付使用，本案西北侧富春江路一线为都市绿地，其余方向周边均为未建成住宅用地。通策通策·钞票江时代景江都市花园郡亭公寓赞成·林风滨江·金色家园滨江·金色海岸阳光海岸新绿园规划布局规划布局思路为连续都市的肌理，贯彻钞票江新城开放大气、精巧和谐总体规划思想，充分利用土地和江景资源，尽量保留和合理利用现有适宜的地势、地貌、植被和自然水系，形成和谐、有机的都市空间形状，同时充分利用基地南偏东的朝向优势，打破简单的行列式住宅模式，形成安定、和谐、完整的内源是住宅组群，规划布局上采纳围合建筑形势。规划设计时应强调土地的集约化利用，充分利用周边公建设施，合理规划，高效利用土地。功能区块的划分在围合庭院的整体规划布局前提下，将庭院划分为不同的区域，通过建筑围合，自然形成前院、中庭，通过架空层走廊有机关联。临街位置可作为社区商业配套和物业治理用房，庭院内部以及架空亭廊通过植物、铺地、道路、高差等的景观隔断，划分各种生活功能空间，如：主广场、休闲草坪、游泳池、会所等。邻里单位组织形状单体均采纳一梯两户或三户两部电梯的单元式平面布置，采光通风条件良好，功能布局合理。顶层均采纳跃层户型，均设有景观露台及通高起居厅，有力提升跃层住户的生活品质。院落空间形状在围合庭院的整体规划布局前提下，为了丰富院落空间的内涵，有机组织庭院生活，凝聚住户的归属感和认同感，可将庭院划分为不同的区域：通过建筑围合形成前院、中庭，通过架空层走廊有机关联。前院树阵和水景，给人以宁静温馨的空间感受。中庭配合植物、铺地、道路、高差等的景观隔断，划分功能空间，如：主广场、休闲草坪及游泳池等。不同的功能分区给住户提供不同的活动场地。主广场的硬质铺装配合草地、高杆树等，给住户提供一个锤炼和聚会的空间场所，而有坡度变化的休闲草坪，则是闲逛闲躺的绝佳场地。自由曲线的游泳池，既是夏日消暑的好去处，又是小区四季碧波荡漾的风景线。天际轮廓线按照地块经济技术指标要求，为达到最佳的小区景观成效，充分利用钞票塘江景观，同时优化小区围合庭院的日照成效，在建筑单体层高的设计上，应充分考虑以上因素，采有高低错落的高层住宅交错布局，形成大气恢弘的都市建筑天际轮廓线。整体而言，项目宜采取南低北高、高低错落的建筑层高布局，局部能利用江景的建筑单体应拔高。配套设施布点在围合庭院的整体规划布局前提下，适宜在小区沿路设置的社区商业，方便居民的日常生活，同时也易于营造社区的生活氛围。小区内部庭院空间宜设置内部居民相对独享的生活设施（如：泳池、广场、儿童戏嘻空间、内部景观小品等），为充分利用架空的景观亭廊并丰富其功能层次，使园区内部空能空间划分更为明确合理，能够设置一些室内配套功能空间（如会所、物管用房、社区用房等）。利用庭院空间中预留的弹性空间，承诺某些功能以及功能所需空间自发形成或调整，以引发规划无从设计的空间细节，从而在改善住宅组织结构、重组各功能设施之间关系。综合管线布置按规划设计规范进行设置。设置时，不阻碍入口、道路的美观，尽可能掩藏于景观绿化带之中。给排水系统水源：水源为都市自来水，由东、西两侧市政道路给水干管各接入一根DN250给水管，在小区内沿建筑四周呈环状布置。管网布置：小区内给水干管形成环状，干管管径DN200。供水方式：小区内建筑四层及以下为供水低区，由市政管网直供；五～十六层为中区，十七层及以上为高区，均由无负压变频供水设备加压供水，泵房设于地下室。厨房：埋设洗涤池管线接口；卫生间：安装坐便器、洗脸盆、浴缸（或淋浴房）、洗拖把池、洗衣机管线安装到位；通风、排气系统地下室设备用房配置机械送排风系统，换气次数为4～10次/小时，以排除废气、废热。地下室汽车库和自行车库设置机械送排风系统，换气次数为6次/小时，以排除废气。地下车库废气排放烟道附壁通至屋顶层，直截了当排入室外大气。地下一层车库采纳坡道和中庭自然补风，地下二层车库采纳机械补风。各设备用房设置排风，排风量按照规范运算选用。住宅的卫生间，均设置通向屋面的排风竖井。厨房排气：为爱护建筑外墙的美观，幸免油烟对外墙的污染，应当设专门烟道通屋顶，由脱排油烟机把废气排出；正压送风系统：无法采纳自然排烟的防烟楼梯间及合用前室设置正压送风系统正压送风机设于底层正压送风机房内。前室正压送风口每层设置，防烟楼梯间正压送风口每隔两层设置。着火时，开启着火层前室及其上下各一层前室的正压送风口，楼梯间风口为自垂百叶风口。所有通风系统按防火分区设置。管道穿越防火分区隔墙处，风管穿越空调机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙，均设置70℃（280℃）防火阀。通风系统的风管、保温材料、消声设备和粘结剂的均采纳不燃材料。电气系统供电电源：为保证供电可靠性，要求当地电力部门就近引来二路独立的10KV专用电缆供电，供消防负荷及保证重要负荷用电。变配电所：在地下室设变配电所6座，内各设630KVA及800kva干式树脂变压器各二台。高压主结线为单母线分段结线方式。配电和照明：低压配电系统以放射供电为主，局部采纳树干式配电，主干线在电缆竖井内采纳母线槽和电缆配线。底层设低压电屏，设公建计量单位总表，消防泵、喷淋泵、生活电梯、应急照明等重要负荷由二回380/220V低压电源供电，并在末端进行自动切换，单独设表。住宅内电气设计：各单元设置集中电表箱每单层设电表箱，进户处用户配电箱，内设总开关、漏电开关及多路分路开关，照明灯具安装到位，每个房间设置适量插座。电话通讯系统：用光缆由市电信局引1000门直线电话至小区电话总机房，经配线架用电话电缆沿弱电电缆沟引至各建筑单体。闭路电视系统：数字电视由市有线网引入，至小区电视机房的分配箱，再由弱电电缆沟引至各住宅单体。竖向设计项目场地内地势平坦，地势高差起伏不大，相对标高±0.000为国家标准高程7.500。结合周边市政道路标高，重视小区内平面规则，充分利用自然地势，选择合理的设计标高，制造起伏变化的建筑群体成效。在满足消防、交通、防洪等要求的前提下，尽量减少土方工程量。利用地下车库、建筑基础、路槽及管沟挖方余土，移挖作填，使填挖方差不多平稳。按照项目基地实际情形，竖向设计可采纳平坡式的场地平土方式。道路交通组织小区外围道路的利用项目用地的东面南面分不为规划中的7号路与6号路，目前尚未命名，建议充分发挥合作方的资源优势，将道路名称命名与本案紧密关联，建议南侧道路命名为“新绿路”提升本案的形象档次，东侧道路