唐山洲盛商品博览城项目前期物业管理服务

第一章招标公告招标备案编号：唐物招备[2018]第040号一、招标人名称唐山洲盛房地产开发有限公司二、招标项目名称唐山洲盛商品博览城项目前期物业管理服务三、招标方式公开招标项目概况4.1项目地点：项目位于唐山市开平区规划南二十六道南侧、规划西八路西侧4.2项目主要建设内容：唐山洲盛商品博览城项目主要包含A-1#商业至A-9#商业、及消防水池，水泵房等本项目的配套用房、绿化、设施等。总建筑面积为52703.8平方米,地上停车位422个。详见总平面图。4.3本次前期物业管理服务范围：主要包含A-1#商业至A-9#商业、以及本项目的配套用房、绿化、公共服务设施等,总建筑面积52703.8平方米。其中：地上停车位422个。五、招标内容唐山洲盛商品博览城项目前期物业管理服务，主要包含A-1#商业至A-9#商业以及本项目的配套用房、绿化、设施、地上停车位422个等，详见总平面图及实际状况。合同期限：自本项目前期物业合同生效之日起至该项目的\o"业主公约"业主大会成立、业委会选聘\o"物业公司资质"物业公司签订物业服务合同生效之日起止。七、投标人资格7.1具备独立法人资格；7.2营业执照经营范围中包含物业管理；7.3企业无不良行为记录，无重大投诉信访案件；7.4企业已完成唐山市物业管理系统录入；7.5本次招标不接受联合体投标。八、获取招标文件方法招标文件获取方式：凡有意参加投标者，请登录唐山市住房和城乡建设局门户网站下载相关招标文件、图纸、澄清或修改等资料。招标文件等资料发布后，即视为已送达所有潜在投标人，潜在投标人自主下载招标文件等相关资料，并及时查看有无澄清或修改。潜在投标人未下载相关资料或未取到完整资料，导致投标被否决的，自行承担责任。公共邮箱：tszbgg@163.com，密码：2831468投标截止时间：投标文件递交的截止时间（投标截止时间，下同）为2018年8月24日上午9时30分，逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。十、开标时间和地点开标时间：2018年8月24日9时30分。开标地点：唐山市路北区文化路48号（唐山华融招标咨询服务有限公司）十一、公告发布媒体：本公告在唐山市住房和城乡建设局网站发布。十二、联系方式招标人：唐山洲盛房地产开发有限公司地址：唐山市开平区联系人：董琪电话督电话：2830903第二章、投标须知投标人须知前附表项号内容说明及要求1项目名称唐山洲盛商品博览城项目前期物业管理服务2建设地点唐山市开平区规划南二十六道南侧、规划西八路西侧3建设规模内容唐山洲盛商品博览城项目主要包含A-1#商业至A-9#商业、及消防水池，水泵房等本项目的配套用房、绿化、设施等。总建筑面积为52703.8平方米,地上停车位422个。详见总平面图。4招标范围主要包含A-1#商业至A-9#商业、以及本项目的配套用房、绿化、公共服务设施等,总建筑面积52703.8平方米。其中：地上停车位422个。5服务期限自本项目前期物业合同生效之日起至该项目的\o"业主公约"业主大会成立、业委会选聘\o"物业公司资质"物业公司签订物业服务合同生效之日起止。6资金来源自筹7资质要求详见招标公告。8资格审查方式资格后审。9投标有效期为90日历日（从投标文件递交截止之日算起）。10投标保证金本项目不适用11投标文件份数1份正本，4份副本。12评标委员会的组建评标委员会构成:招标方1人专家4人评标专家确定方式：在唐山市物业服务行业专家库中随机抽取。13投标文件提交地点及截止时间开标时间：2018年8月24日9时30分。开标地点：唐山市路北区文化路48号（唐山华融招标咨询服务有限公司）14开标开标时间：2018年8月24日9时30分。开标地点：唐山市路北区文化路48号（唐山华融招标咨询服务有限公司）15评标办法详见本招标文件第六篇。16招标人联系方式招标人：唐山洲盛房地产开发有限公司联系人：董琪电话：1351339161117最高限价（单价、总价）商业（按建筑面积52703.8平方米）：10.91元/平方米/月。地上停车位（422个）：120元/个/月3、总价为：共计625638元/月。投标人的报价中，相对应的报价均不应超出给定的限价。

（一）总则1.适用范围1.1本招标文件仅适用于本项目中所叙述的唐山洲盛商品博览城项目前期物业管理服务。2.定义2.1“招标人”系指唐山洲盛房地产开发有限公司。2.2“投标人”系指向招标方提交投标文件的物业服务企业。3.项目说明3.1本招标项目的说明详见投标人须知前附表。3.2本招标项目按照《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、行政法规和部门规章，通过公开招标的方式择优选定承包人。4.招标内容及服务期限4.1本招标项目的内容详见投标人须知前附表。4.2本招标项目服务期限详见投标人须知前附表。5.合格的投标人5.1本物业服务招标项目采用投标人须知前附表所述的资格审查方式确定合格投标人。投标人应遵守有关的中国法律和规章条例。5.2投标人资质等级要求详见投标人须知前附表。6.踏勘现场6.1招标人不组织投标人对本项目现场及周围环境进行踏勘。6.2招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。6.3经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。7.投标费用投标人应承担其参加本招标活动自身所发生的一切费用。不管投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。（二）招标文件8.招标文件的组成8.1招标文件用以阐明所需物业服务、招标投标程序和合同条款。招标文件由下述部分组成：第一章招标公告第二章投标须知第三章技术规范第四章投标文件格式第五章物业服务合同主要条款第六章评标方法及标准第七章答疑8.2除8.1内容外，招标人在提交投标文件截止时间15日前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。9.招标文件的澄清任何要求澄清招标文件的投标人，均应在投标截止时间15天前以书面形式或传真通知招标人。招标人将以书面形式予以答复。并将答复内容以书面形式通知所有投标人。10.招标文件的修改10.1招标文件发出后，在提交投标文件截止时间15日前，招标人可对招标文件进行必要的修改。10.2招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标人，投标人应于收到该修改文件后3日内以书面形式给予确认。招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。10.3招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。10.4为使投标人在编制投标文件时有充分的时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人将酌情延长提交投标文件的截止时间，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。（三）投标文件的编制11.投标文件的语言及度量单位11.1投标文件和与投标有关的所有文件均应使用中文。11.2除在投标文件的技术规格中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位（国际单位制和国家选定的其他计量单位）。12.投标文件的组成一、封面二、投标函三、法定代表人身份证明书四、授权委托书五、拟为本项目实施主要人员情况表六、项目负责人/项目经理简历表七、投标人物业服务管理方案八、营业执照以及投标人认为其他应提供的相关资料13.投标文件格式投标文件包括本须知第12条中规定的内容，投标人提交的投标文件应当使用招标文件所提供的投标文件全部格式（表格可以按同样格式扩展）。14.投标报价14.1采用固定单价的方式报价14.2投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。14.3投标方按格式填写报价以供招标方评标方便。14.4编制依据及编制说明14.4.1本招标文件14.4.2现场情况和物业服务方案14.4.3物业说明及物业图纸14.5投标单位根据企业经营状况和市场价格并考虑包干风险系数后，自主确定投标报价。15.投标货币15.1本物业管理服务项目投标报价采用的币种为人民币（RMB）。16.投标有效期16.1投标有效期见本须知投标人须知前附表所规定的期限，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。16.2在特殊情况下，招标人在原定投标有效期内，可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复。投标人可以拒绝招标人这种要求，而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标担保的有效期，在延长的投标有效期内本须知第19条关于投标担保的退还与没收的规定仍然适用。17.投标保证金（本项目不适用）17.1投标人在递交投标文件的同时，应按投标人须知前附表规定的金额、担保形式和投标保证金格式递交投标保证金，并作为其投标文件的组成部分。17.2对于未能按17.1要求提交投标保证金的投标，招标人将视为不响应招标文件，其投标文件作否决投标处理。17.3有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：17.3.1投标人在规定的投标有效期内撤销或修改其投标文件；17.3.2中标人在收到中标通知书后，无正当理由拒签合同协议书或未按招标文件规定提交履约担保。18.投标文件的份数和签署18.1投标人应按本投标人须知前附表规定的份数提交投标文件。18.2投标文件的正本和副本均需打印或使用不褪色的蓝、黑墨水笔书写，字迹应清晰易于辨认，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。18.3投标文件封面应加盖投标人法人章及法定代表人印章。授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则授权委托书无效。18.4除投标人对错误处须修改外，全套投标文件应无涂改或行间插字和增删。如有修改，修改处应由投标人加盖投标人的法人章及法定代表人印章。 （四）投标文件的提交19.投标文件的装订、密封和标记19.1投标文件的装订要求：胶装方式、装订成册，（散页无效）。19.2投标人应将投标文件正本和副本同时密封同时递交，密封袋的接缝处均须加贴密封条，并加盖骑缝投标人单位公章。19.3投标文件应清楚地标记“正本”或“副本”字样，投标文件密封袋上并分别注明下列识别标志：项目名称：招标编号：投标人名称：投标人地址：联系人及方式：并写明“年月日时分以前不得开封”，加盖单位公章。19.4如果投标文件没有按第19.1款、第19.2款和第19.3款的要求密封和加写标记的投标文件，招标人不予受理。20.投标文件的提交20.1投标人应按本投标人须知前附表所规定的地点，于投标截止时间前提交投标文件。如果是法定代表人参加开标会，开标时须提供法定代表人身份证明原件以及法人身份证原件及复印件，如果是授权代表参加开标会须手持投标人法人授权委托书原件，授权人身份证原件及复印件。21.投标文件提交的截止时间21.1投标文件的截止时间见本投标人须知前附表规定。21.2招标人可按本须知第10条规定以修改补充通知的方式，酌情延长提交投标文件的截止时间。在此情况下，投标人的所有权利和义务以及投标人受制约的截止时间，均以延长后新的投标截止时间为准。21.3到投标截止时间止，招标人收到的投标文件少于3个的，招标人将依法重新组织招标。22.迟交的投标文件22.1招标人在本须知第21条规定的投标截止时间以后收到的投标文件，将被拒绝并退回给投标人。23.投标文件的补充、修改与撤回23.1投标人在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。23.2投标人对投标文件的补充、修改，应按本须知第19条有关规定密封、标记和提交，并在投标文件密封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。23.3在投标截止时间之后，投标人不得补充、修改投标文件。23.4在投标截止时间至投标有效期满之前，投标人不得撤回其投标文件，否则其投标保证金将被没收。（五）开标24.开标24.1招标人按本投标人须知前附表所规定的时间和地点公开开标。参加开标会的投标人法定代表人或其授权代表应签名报到，以证明其出席开标会。24.2按规定提交合格的撤回通知的投标文件不予开封，并退回给投标人，按本须知第25条规定确定为无效的投标文件，不予送交评审。24.3开标程序：主持人按下列程序进行开标：（1）宣布开标纪律；（2）公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称，并点名确认投标人是否派人到场；（3）检查投标文件的密封情况；（4）启封投标文件、唱标并记录；（5）宣布开标会结束，进入评标阶段。25.投标文件的有效性25.1开标时，出现下列情形之一者，将作为无效投标文件，不得进入评标：25.1.1未按本招标文件规定要求装订的；25.1.2未按本招标文件规定要求密封的；25.1.3未按本招标文件要求加盖投标人法人章；25.1.4未按本招标文件要求加盖法定代表人印章；25.1.5投标截止时间以后送达的投标文件；25.1.6投标人法定代表人和其授权代表均未参加开标会的；25.1.7投标人法定代表人参加开标会时，投标人法定代表人出示的身份证明与企业法人营业执照不符；25.1.8投标人授权代表参加开标会时，投标人授权代表未出示该企业法定代表人关于授权其参加本项目招投标活动的委托书；25.1.9投标人授权代表出示的身份证明与授权委托书不符；25.1.10授权委托书未加盖投标人法人章；25.1.11授权委托书未加盖投标人法定代表人印章；25.1.12授权委托书为影印件；25.1.13投标承诺的服务质量等级低于本招标文件要求的服务质量等级；25.1.14违反法律、法规及有关规定的其它行为。25.1.15投标报价超出本招标文件规定的最高限价的。25.2招标人将有效投标文件，送评标委员会进行评审、比较。（六）评标26.评标委员会与评标26.1评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人和有关技术、经济等方面的专家组成。成员人数应当为五人以上单数。其中，技术、经济等方面的专家不少于成员总数的三分之二。26.2评标委员会成员有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：应当回避：（1）招标人或投标人的主要负责人的近亲属；（2）项目主管部门或者行政监督部门的人员：（3）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；（4）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。27.评标过程的保密27.1开标后，直至授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较的有关资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其它任何情况均严格保密。27.2在投标文件的评审和比较、中标候选人推荐以及授予合同的过程中，投标人向招标人和评标委员会施加影响的任何行为，都将会导致其投标被拒绝。27.3中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因作出任何解释。未中标人不得向评标委员会组成人员或其它有关人员索问评标过程的情况和材料。28.投标文件的澄清28.1为有助于投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可以书面形式要求投标人对投标文件含义不明确的内容作必要的澄清或说明，投标人应采用书面形式进行澄清或说明，但不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。根据本须知第30条规定，凡属于评标委员会在评标中发现的计算错误进行核实的修改不在此列。29.投标文件的初步评审29.1开标后，经招标人审查符合本须知第25条有关规定的投标文件，才能提交评标委员会进行评审。29.2评标时，评标委员会将首先评定每份投标文件是否在实质上响应了招标文件的要求。所谓实质上响应，是指投标文件应与招标文件的所有实质性条款、条件和要求相符，无显着差异或保留，或者对合同中约定的招标人的权利和投标人的义务方面造成重大的限制，纠正这些显着差异或保留将会对其它实质上响应招标文件要求的投标文件的投标人的竞争地位产生不公正的影响。29.3如果投标文件实质上不响应招标文件的各项要求，评标委员会将予以拒绝，并且不允许投标人通过修改或撤销其不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应性的投标。30.投标文件计算错误的修正30.1评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：30.1.1如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；30.1.2当单价与数量的乘积与合价不一致时，以单价为准，除非评标委员会认为单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，并修改单价。30.2按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝并且其投标担保也将被没收，并不影响评标工作。31.投标文件的评审、比较和否决31.1评标委员会将按照本须知第29条规定，仅对在实质上响应招标文件要求的投标文件进行评估和比较。31.2在评审过程中,评标委员会可以书面形式要求投标人就投标文件中含义不明确的内容进行书面说明并提供相关材料。31.3评标委员会依据第七章规定的评标方法及标准，对投标文件进行评审和比较，向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。（七）合同的授予32.合同授予标准32.1本项目招标的物业服务合同将授予按本须知第31.3款所确定的中标人。33.招标人拒绝投标的权力33.1招标人不承诺将合同授予报价最低的投标人。招标人在发出中标通知书前，有权依据评标委员会的评标报告拒绝不合格的投标。33.2招标人保留在签发中标通知书前随时对投标人资格进行审查的权利，如在审查过程中发现弄虚作假、违法违规等行为，则招标人有权取消该投标人的投标及中标资格。34.中标通知书34.1中标人确定后，招标人向中标人发出《中标通知书》，《中标通知书》一经发出即发生法律效力。34.2招标人将在发出中标通知书的同时,将中标结果通知所有未中标的投标人。35.合同协议书的签订35.1招标人与中标人将于中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业管理服务合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其它协议。35.2中标人如不按本投标须知第35.1款的规定与招标人订立合同，则招标人将废除授标，投标保证金不予退还，给招标人造成的损失超过投标担保数额的，还应当对超过部分予以赔偿，同时依法承担相应法律责任。35.3中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目，不得将中标项目转让（转包）给他人。36.未尽事宜36.1如果中标人未按本招标文件提供的管理机构人员入驻，则招标人有权终止合同。36.2本招标文件中未尽事宜，按《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》等有关文件规定执行。第三章技术规范及要求（一）物业服务标准一、综合服务1、房屋及配套设施投入使用，已办理承接查验手续。2、建设单位与选聘的物业服务企业签订有《前期物业服务合同》，双方责任权利明确。3、购房人（或使用人）与物业服务企业签有《物业服务协议》和《业主临时管理规约》，双方责任权利明确。4、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与物业使用人规约等各项公众制度完善。5、制定有物业服务工作计划与方案，并组织实施。6、建立健全物业管理服务的各项管理制度、各岗位工资标准，并制定具体的落实措施和考核办法。7、员工统一着装，挂牌上岗，工作规范。8、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。9、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。10、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。11、建立用户档案、房屋及配套设施权属清册，查阅方便。12、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和物业使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、置疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录，24小时内答复。13、定期向房屋使用者发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，每年进行两次用户满意度调查，满意率达到95%以上。14、建立并落实维修服务承诺制：零修急修及时率98%，返修率不高于1.5%，并有回访记录。15、有各类突发事件的应急处理预案。16、有节能节约管理规定及相关措施。二、物业共用部位共用设施设备1、楼宇、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻楼宇各单位名录标识在大堂内显著位置。2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。3、楼宇外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮；无破损；是涂料的，无脱落、污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。4、室外招牌、广告牌、虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架，遮阳棚等。7、房屋装饰装修符合规定，不断巡视检查，及时发现劝阻制止危及房屋结构安全危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的行为。8、每年2次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，并有记录，发现损坏及时书面告知业主(或使用人)。9、每2天巡视1次楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活，并无异常声响。10、墙面、顶面粉刷层无脱落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材料一致。11、楼宇范围内的道路通畅，路面平坦，每周1次巡查道路、路面、井盖等，发现坏损及时修复，保持路面平整、无破损、无积水。12、对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次，保证标识清晰完整，设施运行正常。13、共用配套服务设施完好，无随意改变用途。14、共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。15、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查，维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。16、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。17、配备所需具有岗位资格证书的专业技术人员，严格执行操作规程。18、对配备有双路供电线路或应急发电机可随时启用，建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住户（或使用人），制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。19、道路、楼道、大堂等公共照明完好。20、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。21、每半月对安防系统、消防系统等智能化设施设备进行检查、调试与保养，24小时运行正常，有记录并按规定期限保存，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。22、消防泵每两个月启动1次并做记录，每半年保养1次，24小时运行正常，消防栓每月巡查2次，消防栓内各种配件完好。23、建立楼宇用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划，设备阀门，管道无跑冒滴漏，按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，水池、水箱清洁卫生，无二次污染，高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患，限水、停水，按规定时间通知业主（或使用人）。24、排水系统通畅，讯期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生，遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象，制定，给排水系统事故应急处理方案。三、公共绿化1、草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清除杂草，做到基本无杂草，常年保持有效供水，桃地充分生长，地形流畅，每年施肥2次，做到及时浇水。2、乔灌木修剪每年3次以上，无枯枝、萌蘖枝；蓠、球造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节，地被、攀缘植物修剪、整理机时，基本无枯枝。3、绿地无改变使用用途和破坏，践踏，占用现象。4、绿地内纸屑，烟头，石块等杂物及时清理。5、对楼宇内部天台屋顶等绿化有管理措施并落实。四、卫生清洁1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，勿擅自占用和堆放杂物现象，楼宇内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。5、楼内公共区域地面每日循环清扫、拖洗保洁，墙面保持无灰尘、无污渍，大堂、门厅大理石、花岗石地面定期保养，保持材料材质原貌，干净、有光泽。6、楼梯扶手、栏杆、窗台、天台，每日擦抹1次，公共区域窗户、玻璃内侧每月擦拭1次，保持干净、无灰尘。7、消防栓、指示牌等公共设施，隔日擦抹1次，表面干净，无灰尘，无污渍。8、天花板、公共灯具每月除尘1次，目视无灰尘，无污迹、无蜘蛛网。9、办公楼内垃圾桶每日清理1次；垃圾桶周围地面无散落垃圾，如有地毯，每日换洗1次无异味。10、院落、道路每日定时清扫2次，并随时巡视检查，时刻保持干净，无纸屑，烟头等废弃物。11、水景2天打捞1次漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。12、服务性用房（会议室、接待室、茶水间）保持干净、整洁，无杂物。热水炉外壳无污迹、无水渍。13、公共卫生间定时刷洗、消毒，保持无异味、无污渍、无水渍，无垃圾，无积水。14、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。15、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。16、楼宇内排烟、排污、噪声符合国家环保标准。17、每年对外墙及玻璃幕墙清洗1次。五、公共秩序维护1、秩序维护员以中青年为主，50岁以下人员的，人员占总数70%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。2、结合楼宇使用特点，制定安全防范措施，有安全突发事件，及，应急处置预案，并在物业办公区的墙上悬挂，消防应急预案，演习每年不少于2次。3、实行24小时安全值班，及秩序维护，巡逻制度，值班记录完整，秩序维护人员，熟悉办公楼的环境，文明执勤，训练有素，认真负责，能正确使用各类安全防范设备和器材。4、进出楼各种车辆管理有序、无堵塞交通现象，不影响行人通行。5、地上停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐；地下停车场管理严格出入登记。6、非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。7、对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理；非办公时间进入楼宇的人员适时详细登记。8、对物品进行实施分类管理，施行大件物品进出审验制度，拒绝危险品进入。9、安全防范设施设备能有效使用，安全监控、消防监控设施设备运行正常，监控室24小时专人值守，有监控记录，保障治安电话畅通。10、接到火警报119，并在五分钟内到达现场，协助采取有关措施。11、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。12、消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。13、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。14、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。15、设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。16、每天检查火警功能、报警功能是否正常。17、每两个月检查一次灭火器，及时更新或冲压。18、无火灾安全隐患。六、各种档案管理有档案管理制度，楼宇物业管理档案健全，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或物业使用人资料档案、业主或物业使用人装修档案、物业租赁档案、日常管理档案等，并做好档案管理工作。七、会所会馆管理依据合同约定，对商品博览城进行规范管理，文明服务，服务与经营收费价格合理，业主满意。八、会所管理服务建立会议室管理制度，制定会议服务流程并认真落实，做好会议的音响保障，会议用品、茶水、纸巾供应、保洁等服务。做到会议环境干净整洁、物品摆放有序，服务有礼有节。九、有偿专业服务依据业主、商户需求，提供专业有偿服务，有偿专业服务价格要进行公开公示。十、积极开展商户员工文化活动，每年组织有业主或商户员工参与的文化体育活动不少于三次；重要节日有专题布置。

第四章投标文件格式目录一、封面二、投标函三、法定代表人身份证明书四、授权委托书五、拟为本项目实施主要人员情况表六、项目负责人/项目经理简历表七、投标人物业服务管理方案八、营业执照以及投标人认为其他应提供的相关资料一、封面项目前期物业管理服务投标文件招标编号：招标项目名称：投标人：（法人章）法定代表人：（签字或印章）日期：年月日二、投标函致：唐山洲盛房地产开发有限公司1、根据已收到的招标编号为的（项目名称）招标文件，我单位经考察现场和研究上述项目招标文件的投标须知、合同条款和其他有关文件后，我方愿按本项目招标文件规定，我公司投标报价为：商业：（按建筑面积52703.8平方米）：元/平方米/月，地上停车位（422个）元/个/月。投标总价为：元/月，服务周期为：自本项目前期物业合同生效之日起至该项目的\o"业主公约"业主大会成立、业委会选聘\o"物业公司资质"物业公司签订物业服务合同生效之日起止。注：根据招标文件所确定的招标范围的全部工作内容的成本价格及实施物业管理所发生的所有费用，包括且不限于人工费、物料费、管理维护费、利润、税金等本项物业管理所包含的所有责任和风险等，投标单位需自负盈亏。2、我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标一旦中标，我方将受此约束。愿意按照《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国招标投标法》履行自己的责任和义务。3、我们愿意提供招标人在招标文件中要求的所有资料。4、我们理解，最低报价不是中标的唯一条件。5、除非另外达成协议并生效，你方的招标文件、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。投标人：（法人章）法定代表人印鉴（或签字）：年月日后附：本项目物业正常运行所需的服务费成本测算情况，格式自拟。

三、法定代表人身份证明书单位名称： 单位性质： 地址： 成立时间：年月日经营期限： 姓名：性别年龄：职务： 系（投标人单位名称）的法定代表人。特此证明。投标人：（盖公章）日期：年月日四、授权委托书本授权委托书声明：我（姓名）系（投标人）的法定代表人，现授权委托（单位名称）的（姓名）为我公司代理人，以本公司的名义参加（招标人）的（项目名称）的投标活动。代理人在投标、开标、评标、合同开标过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理人无转委权。特此委托。代理人：(签字)性别：年龄：身份证号码：职务：投标人：(盖章)法定代表人：(签字或盖章)授权委托日期：年月日注：附被授权人的身份证复印件正反面。开标当天，请投标人务必另携带一份此页。五、拟为本项目实施主要人员情况表序号姓名年龄性别学历资格证书（如有）从事物业管理年限备注管理人员12…技术人员12…实施主要人员安保服务12…保洁服务12…注：此表可延长，后附相关人员本人职称证书复印件或相关资格证书复印件。六、项目负责人/项目经理简历表姓名性别年龄职务职称学历办公电话住宅电话移动电话参加工作时间从事项目管理/项目经理年限具有认证资质已完成项目情况招标人项目名称管理内容服务期限

注：后附相关人员本人身份证复印件、职称证书复印件或相关资格证书复印件。七、投标人物业服务管理方案投标人应递交完整的项目物业服务方案，说明各分项计划，提交图表、文字说明书等资料，提纲可以参照以下所列进行编制：管理服务理念和目标物业管理服务主要内容及服务质量控制方法管理服务人员配置档案的建立与管理5、物业共用部位设备设施的管理和维修方案6、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施7、智能化设施的管理与维修方案8、与业主生活密切相关事项的应急预案9、按评标办法应表述的其它

八、营业执照以及投标人认为其他应提供的相关资料营业执照副本复印件（加盖公章）唐山市物业管理系统录入证明关于“投标企业无不良行为记录，无重大投诉信访案件”的承诺书（格式自拟）；

第五章前期物业服务合同（范本）甲方：单位名称：法定代表人：住所地：联系电话：传真：乙方：单位名称：____________________法定代表人：地址：_联系电话：传真：甲方通过招标方式将唐山洲盛商品博览城项目交由乙方实行前期物业管理。为保障本物业的正常运行，现根据《物业管理条例》和唐山市相关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。物业基本情况：物业名称：XXX项目物业类型：物业管理区域四至范围：东至南至西至北至项目占地面积平方米，总建筑面积平方米；其中物业管理面积包括：商业平方米，住宅平方米，车库平方米。项目的相关设施设备发生变更，甲方应经乙方同意后，甲乙双方对有关情况作出书面记录并备案。第二条在本物业管理区域内由乙方设立专门机构，并委派有岗位资格证书、满足需要的人员负责本物业的日常管理工作。乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；（五）物业档案资料的管理；（六）其他物业管理服务事项。（具体的物业管理服务质量标准见第三篇物业管理服务标准及要求）。第三条甲方应在售楼现场将本合同和《临时管理公约》等内容进行公示。甲方与物业买受人签订的《商品房买卖合同》，应包含前期物业管理单位的名称、前期物业管理收费标准、起始交费时间等内容，并要求物业买受人承诺在签订《商品房买卖合同》的同时要求物业买受人对遵守《临时管理公约》作出书面承诺。第四条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下述标准与物业买受人约定，由乙方向业主收取，专户存储于甲方指定的委托监管单位的指定账户，并依据甲方指定的监管单位的实际考核得分支付。商业按元/平方米*月;地上停车位按元/个/月乙方提供停车场的清洁、养护和维修服务并按上述标准收取停车物业服务费。第五条物业费存储与支付方式（一）物业费由乙方收取后存到双方约定的共同账户，由甲乙双方共同监管。执行公开公示制度。（二）甲方自收取之日起每年分四次依据考核结果向乙方支付，支付周期为三个月，于每个周期之初10日内支付。（三）甲方指定的物业服务监管单位每年对该区域做业主满意度调查，业主对物业服务的满意度达不到90%的，甲方有权解除合同。第六条物业管理区域内停车场（库）的管理由乙方与车位使用人签订停车管理服务协议，约定具体的收费标准和双方在车位使用及车位管理方面的权利义务。政府对此有规定的，按规定执行。第七条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费（扣除垃圾清运费）由甲方全额交纳。第八条乙方每年2次向甲方，每年1次向全体业主公布物业服务费用、设施设备运行费用；甲方可以向乙方了解物业服务费用和设施设备运行费用的收支情况。第九条乙方承接物业前，甲方配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验，甲乙双方以书面形式确认存在问题，甲方在物业正式交付前解决上述存在问题。甲方于物业交付前三十天，向乙方提供能够直接投入使用的物业管理服务用房平米，位于项目内。所有权归属于全体业主，前期管理阶段由乙方使用。第十一条物业管理服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第十二条甲方将符合交付使用条件的物业移交给乙方管理，并与乙方办理物业管理书面交接手续，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、本物业及设施设备维修保养单位的联系方式；5、本物业的业主资料和产权资料明细。第十三条物业交付前，甲方应配合乙方制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度，并检查督促乙方对管理制度的执行情况。乙方根据本合同以及《临时管理公约》约定以及本区域管理制度提供管理服务时，甲方应给予配合。第十四条乙方应当与装饰装修房屋的业主或使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装饰装修规定等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。甲方对装饰装修事项有特殊要求的，应当与物业买受人在《商品房买卖合同》中约定。第十五条物业交付使用后，甲方应按照国家相关法律法规的规定协调督促保修责任单位及时维修。保修责任单位不能及时维修的，由甲方委托乙方或其它方进行维修。甲方委托乙方维修的，乙方应予接受，具体事宜双方另行商定。第十六条保修期满后的维修、养护与更新改造按照相关法律法规执行。第十七条由于甲方原因，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方承担相应责任。第十八条甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳应缴费用的，应按人民银行公布的同期贷款利率向乙方支付延迟缴纳期间的利息作为滞纳金。第十九条乙方不得违反本合同约定和政府收费规定超范围收费或超标准收费。第二十条以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；第二十一条本合同期限自年月日起至业主大会选聘物业服务企业止；如三年内未产生业主大会的，经双方协商一致，可续签合同。如业主大会决定继续委托乙方进行物业服务的，由乙方与业主委员会签订物业委托协议，届时本协议将自动终止。第二十二条本合同终止时，乙方应将由甲方提供、利用甲方开办费购置、属于全体业主所有的全部房产、财物以及物业管理资料无偿、及