物业经营管理：第八章 合同与风险管理

2024/4/31第八章合同与风险管理第一节物业管理中的主要合同类型第二节物业服务合同第三节招标投标阶段的合同管理第四节风险管理理论第五节保险与物业保险2024/4/32测试应考人员对物业管理中主要合同类型及其构成要素、物业服务合同、招标与投标阶段的合同管理、风险管理与物业保险等知识的熟悉程度，以及合同与风险管理的能力和知识水平。（一）考试目的2024/4/33掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。了解：物业管理招标与投保阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。（二）考试基本要求2024/4/34物业管理活动中涉及的合同的主要类型前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别物业管理工作中经常涉及的商业保险险种（三）要点说明2024/4/35一、合同的概念第一节

物业管理中的主要合同类型合同（契约）——是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2024/4/36二、物业管理活动中主要的合同类型物业建设单位在开发过程中所订立的合同：土地使用合同、建设施工合同等；前期物业服务合同与物业服务合同；业主所签订的与物业管理活动有关的合同：如租赁合同、管理规约等、装修合同等；物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同：垃圾清运、环境卫生承包等。2024/4/37三、物业管理合同的构成要素物业描述合同期限管理者的责任业主的目标管理者的权力范围物业经营管理服务报告的内容要求服务费用及支付方式成本分配与使用2024/4/38一、物业服务合同的类型第二节

物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；具有过渡性；要式合同：以书面方式签订。（一）前期物业服务合同2024/4/39业委会成立后，与确定的物业服务企业签订；物业服务合同签订并生效后，前期物业服务合同同时终止。（二）物业服务合同2024/4/310两者的区别——前期物业服务合同物业服务合同合同主体甲方：新建住宅的开发商乙方：甲方选聘的物业服务企业甲方：业委会乙方：物业服务企业签订时间甲方出售住宅前一般应在业委会成立后三个月内，最迟不超过六个月合同有效期限自签订之日起，到业委会成立后与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同同时止由双方协议商定2024/4/311二、物业服务合同的特征订立以当事人相互信任为前提有偿合同诺成性合同、双务合同劳务合同2024/4/312三、物业服务合同的主要内容物业基本情况委托服务事项双方权利义务物业服务要求和标准物业服务费用和维修费用专项维修基金的管理和使用物业管理用房物业经营管理委托服务期限违约责任2024/4/313四、物业服务合同的签订要点委托项目各委托项目的具体内容服务质量与标准管理和服务费用对奖惩约定条款（一）宜细不宜粗的原则一般要对委托的管理服务应包括以下几个层次的详细约定：以示范文本为基础，在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则，经充分协商讨论达成一致意见后方可签订！2024/4/314物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务无偿提供服务导致住用人之间享受到的服务不一致无偿提供管理服务在实践上行不通物业管理的委托是有期限的（二）不应有无偿无期限的承诺2024/4/315物业服务企业要量力而行对分期建设项目、分期建成使用时物业管理的承诺（三）实事求是留有余地（四）明确界定违约责任与处理方式2024/4/316一、物业管理招投标概述第三节

招投标阶段的合同管理物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业服务企业的过程。物业管理投标——是指物业服务企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。（一）物业管理招投标的内涵和意义2024/4/317引导业主树立正确的物业管理观念，提高自治能力推动物业服务企业不断提高管理水平，增强市场竞争力全面促进物业管理行业的发展物业管理招投标的意义2024/4/318公开原则：各项程序要公开；公平原则：在相同的条件下参加投标公正原则：用同样的准则作为衡量的尺度。合理原则：项目、标准与费用要相当。（二）物业管理招投标的原则2024/4/319早期介入阶段性（三）物业管理招投标的特点2024/4/320二、物业管理招标公开招标：由招标通过媒体向社会公开发布招标公告，凡符合投标基本要求又有兴趣的物业服务企业均可申请投标。邀请招标：由招标单位向预先选择的有承担能力的若干物业服务企业发出招标邀请，参与竞标。议标（一）物业管理招标方式2024/4/3211、成立招标领导小组2、编制招标文件3、向社会发布招标公告4、投标单位的资质审查5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等6、组织投标单位踏勘现场并答疑（二）物业管理招标一般程序2024/4/3227、成立评标委员会，制定评标标准，定标方法8、收取投标书9、开标与标书评阅10、组织答辩会，评标定标11、发出中标通知书12、与中标单位签订物业服务合同投标资格审核是确定中标单位发布中标通知签订合同履行合同资料整理归档组织现场调查招标预备会接受标书开标定标招标前期策划成立招标领导小组编制招标文件发布招标公告招标接待否谢绝投标制定标底评标2024/4/3241、编制招标书（三）招标书的编制与标底确定拟招标的物业基本情况物业管理的内容与要求对招标的有关说明物业管理考核标准与奖罚措施2024/4/3252、标底的作用及其确定要与本物业的档次相协调要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向要以招标文件中的管理目标为依据要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定与物业管理市场行情相协调作用：业主预先明确选择什么档次的物业服务企业；作为衡量投标单位报价的基本依据。确定标底要考虑以下方面：2024/4/326三、物业管理投标获取招标信息，决策是否参与投标报送投标申请，接受资格审查获取与熟悉招标文件并考察物业现场投标决策与编制投标书报送投标书参加开标及答辩会中标与签订物业服务合同（一）物业管理投标一般程序接受预审递送投标文件开标宣讲与答辩签订合同整理资料归档是编写投标文件封送标书、保函否市场调研获得招标信息可行性分析投标报名谢绝投标现场勘查参加投标预备会标价调整标价试算拟定资金计划现场勘查购买招标文件制定管理服务方法及测算工作量2024/4/328投标单位的概况简介分析投标物业的管理要点概述投标单位拟采取的管理策略详述物业管理的实施计划有关附件及说明（二）投标书的编制投标文件除了按格式要求回答招标文件的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、形式和费用等。2024/4/329（三）物业管理服务费用的测算项目情况；管理要点；所需服务（项目、标准等）物耗和人工费用合理的利税2024/4/330四、物业服务企业投标的关键事项项目区域、规模符合企业发展规划项目类型符合企业确定的目标客户常规预测盈利项目风险在企业承受范围内项目委托方具有独立法人资格和经济实力本企业具备人力资源支持体系（一）决定参与投标的关键因素2024/4/331确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施；确定物业管理费价位；准确的物业管理年度收支测算物业管理目标承诺、前期投入等管理架构、管理机制和主要负责人员正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现（二）投标过程中几个关键环节2024/4/332（三）不同阶段的主要工作安排阶段工作内容前期准备阶段成立投标小组索取、分析招标文件、资料现场考察……标书准备阶段讨论确定投标项目管理总体思路分组起草、准备讨论确定预算……正式投标答辩准时递交标书对手动态及优劣势分析模拟演练……投标总结阶段投标漏项及不足分析投标资料管理、归档2024/4/333一、风险理论第四节

风险管理理论风险，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险的特征：负面性、不确定性、可测性。（一）风险的定义2024/4/3341、按损失的性质划分（二）风险的类型纯粹风险：只有损失机会而无获利机会投机风险：既有损失机会，也有获利可能2024/4/3352、按风险的对象划分财产风险：财产发生损毁、灭失和贬值责任风险：他人遭受财产损失或身体伤害，负有赔偿责任人身风险：因生老病死而遭致损失2024/4/3363、按风险发生的原因划分自然风险：由自然因素和物理现象造成的实质风险社会风险：由于个人或团体的不可预料的反常行为造成政治风险：由于种族、宗教、政治势力之间的暴乱而导致经济风险：由于经营不善、市场预测错误而导致价格涨跌技术风险：由于技术进步、技术结构变动而导致的设备无形耗损、产品被迅速淘汰等2024/4/3374、按风险影响的程度和范围划分基本风险：影响整个社会或主要生产部门的风险特殊风险：影响个人或企业的某项特定风险2024/4/338（三）风险的成本风险成本——人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。包括：防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的社会成本。2024/4/339二、风险管理理论风险管理——是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。（一）风险管理的定义也即利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。目的是以最小的成本达到分散、转移、消除风险，保障经济利益和社会稳定。2024/4/3401、风险识别2、风险评估3、风险控制：回避、自担或保留、预防与抑制、转移4、风险调整（二）风险管理的步骤2024/4/341一、保险的概念第五节

保险与物业保险保险——是未来应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。（一）保险的定义及特征2024/4/342承担风险的冒险性以大数法则和概率论为依据的科学性与法律有极其密切亲缘关系的合同性以承担债务责任为经营方式的负债性以参加者互助共济关系为基础的相互性以大量客户群为基础的广泛性反映组织后备基金弥补经济损失功能的保障性体现货币资金融通职能的金融性保险的特征——2024/4/343诚信原则：首要原则。可保利益原则：要求投保人对投保标的具有一定的经济利益或责任关系近因原则：对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量比例分摊原则：投保人对投保标的进行重复保险时，所有承保人按承包责任大小共同分摊（二）保险的一般原则2024/4/344二、保险合同概述保险合同——是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。（一）保险合同的定义及法律特征2024/4/345要式合同：履行特定程序或采取特定形式才能成立附合合同：由一方提出合同的主要内容，另一方只能作接受与否的决定双务有偿合同：双方互相承担对方的经济义务射幸合同：投保人支付的代价所得到的仅是一个机会，或是“一本万利”或是“一无所有”保险合同的法律特征2024/4/346保险当事人：保险公司、投保人、被保险人保险合同的关系人：受益人、保险代理人保险经纪人（二）保险合同的主体2024/4/3471、投保人的义务（三）保险合同主要当事人的义务如实告知义务危险增加通知义务出险通知义务防灾减损义务及时交付保费义务2、保险人的义务在合同规定的保险事故出险后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。2024/4/348当事人的姓名地址保险标的保险金额保险责任范围（四）保险合同的一般内容除外责任保费保险期间违约责任声明事项保险责任（五）保险单除外责任附注条件2024/4/349索赔——指投保人在保险事故造成的损失出险后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。索赔时效——是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。（六）索赔概念及程序1、索赔和索赔时效概念2024/4/350及时发出出险通知并提索赔要求采取一切合理措施，防止损失扩大保护现场提供必要索赔单证领取保险金开具权益保证书2、索赔程序2024/4/351三、物业保险的目的1、分散意外损失2、利于善后工作2024/4/352四、物业保险的主要险种1、火灾保险——是对因火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保险。2、物业火险的投保范围：建筑结构火险、物业内物品的火险3、物业综合险（一）财产保险（火险）2024/4/353——又叫劳工保险，为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险。（二）雇主责任保险——主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。（三）公众责任保险2024/4/354五、物业管理中的投保决策1、详细调查2、确定所需的保险3、保险金额和保险费的确定4、选择保险公司5、分析保单条款（一）投保决策过程（二）保险顾问和保险经纪人2024/4/3551、物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据是()。

A物业服务企业规章制度B管理规约c物业服务合同D政府政策法规2、关于标底确定的原则，下列说法中不正确的是()。

A要反映使用人的经济承受能