商业地产工程管理制度

商业地产工程管理制度第一节工程管理重要环节的管理方法各地商业管理公司必须根据以下重要节点的管理要求，建立相关制度并严格执行，做为集团商业中心考核的重要检查内容。工程团队管理工程晨会公司分管副总每天参加工程晨会,晨会可由工程部经理、工程师轮流主持。时间为每天上班后半小时内。晨会重点内容有：昨日工程完成情况；昨日发生的重要事件和发现的问题及其处理情况；昨日接到的建议、表扬、投诉的处理情况，并分析原因；当日工作按排；汇报需其它专业、部门协助解决的问题；汇报需由分管副总、经理决策的问题等。工程例会公司分管副总每周主持所有员工参加的工程例会,例会主要内容有:团队管理情况；本周工作总体表扬、批评、投诉情况；能源消耗情况，分析超指标或节约的原因；下周工作部署等。基层领班竞争上岗工程部技工领班（包括管理部商管员班长）的任免,通过技能评比、竞职演讲等方式公开竞争上岗。确保能选拔出能力突出、工作积极的同志从事基层管理岗位。员工定期考评定期对每位技工完成的派工单、设备维保记录、填写的各类运行记录和客户服务满意度调查结果等进行考评，对工作成绩优异的员工调职加薪，对排名靠后的进行思想沟通、在岗培训，并施行末位淘汰，激励基层员工积极学习、认真工作，不断提高技工队伍的综合素质。员工定期面谈公司分管副总经理要定期与每位员工面谈,至少每半年一次。通过面谈了解基层员工的思想状况，对部门工作的意见、建议，工作、生活中是否有困难之处等等。工程部业务管理工程巡场公司分管副总每日必须巡场,一周内将所有管理区域巡完。工程部经理、工程师、技工领班、技工等每日必须巡场，并填写巡场记录，巡场区域为所有管理区域。巡场原则是“无漏巡、无漏点、无漏顶”。巡场的内容是：巡场区域建筑物完好情况；巡场区域内变压器、配电柜、冷机、电梯、水泵、消防报警控制器、照明灯具等设备的运行情况；各类设备运行、维护记录；危险化学品储存情况；管理区域清洁卫生情况；工程技术人员仪容仪表等。主力店专用设施设备定期巡查对以租赁方式交由主力店或其他业户使用设施设备,工程部应按合同规定的责任和权限执行,可能的工作方式包括:要求提供设施设备维护保养计划、监督维护保养作业、定期检查评估等，各项监督管理工作完成后均应形成相应的记录留存。工作计划工程部需制订年工作计划和月工作计划。月工作计划应按日列明工程部根据工作计划提前制订年度预算和月度预算。重点控制每月能源支出费用、零星采购费用、维护保养费用等。能源管理方面的日统计、周分析、月对比对电、水、气等能耗费用，要将能耗预算分解到每周。工程部每日填表记录统计，每周参照预算指标进行分析，每月与当月预算、往年同月能耗费进行对比，确保完成能耗指标。能源管理预付费在前期介入期间要求项目公司安装预付费式电表、水表等，预先收取业户、主力店的代垫能源费，杜绝欠费现象。前期介入工作合署办公在前期介入期间，管理公司尽早安排工程技术人员调至项目公司工程部,协助各专业工程师工作。既掌握了解施工情况的第一手资料，又有利于管理中心与项目公司、监理公司、施工方的沟通协调，并有利于各项建议的落实和施工隐患的发现。月度介入报告管理中心工程部管理层要定期与项目公司开沟通会,每月编写工程介入工作情况报告,及时通报各类建议及质量隐患,协助项目公司提升工程品质。接管验收代管不接管在设备交接验收之前,变电站、水泵房等机房需投入运营。为协助项目公司，商业公司可安排技工进站值班，对此类设备进行代管，但不是接管。对设备安全、维护等不承担责任。先接管后接收到商场开业时,如个别机房、个别系统仍未达到接收要求，但又必需投入进行，商业公司可以对此类设备设施进行接管，但不履行接收手续，不算作接管验收。待项目公司对其整改完毕后再进行正式的验收交接。设施设备安装调试的跟踪学习在设施设备安装调试阶段,商业公司要组织工程技术人员编入设备调试小组,全程参与设备调试工作。在此过程中需认证学习设备操作方法，详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的原始记录进行存档。第二节工程前期介入规划阶段的介入根据项目情况确定房产技术条件,并与规划设计院、项目管理中心成本部等部门充分沟通，包括：物业办公用房的设置原则、建造标准、审核过程；商业步行街的招商计划、布局及系统配置；垃圾房的设置要求:数量、位置、通风、下水等；各系统的立户计量、计量区域、计量方式；楼顶广告等的同步设计、同步施工或基础预留；针对开业后的日常经营管理的特别要求:如外广场足够的促销用电需求、外广场、地下室的专用保洁用水；立面广告位的安装方式；步行街卫生间的设置。从商场日常经营需要出发提出合理建议,例如:各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要。地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议。外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求,照明、供电、计量方式是否合理。建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理。铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求。隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要。物业使用功能是否完备,主力店能源单独计量要求是否满足,当地消防规定的要求是否满足等等。施工阶段工程质量监控此阶段工程前期介入的主要工作有：建筑主体的工程质量监控机电设备的安装及调试的质量监控、主力店及小商户的装修质量监控。建筑主体的工程质量监控要点如下:施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工,不得偷工减料,不得擅自修改工程设计。施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。屋盯、地下室、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。对已发现的质量缺陷，协调项目公司和施工单位应当修复。机电设备的安装及调试的质量监控收集设备的订货资料,和项目公司、监理单位共同做好设备开箱验收工作，并保留验收单据，收集设备技术资料、使用说明书。高低压、空调、消防、监控等设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格。集水井、污水处理间隔油池的功能设计、安装质量。在暖通设备安装调试接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求，如凝结水管材质、管径、坡度等。主力店及小商户的装修质量监控熟悉经项目公司审核的主力店装修图纸。审核小商铺装修设计方案和施工图纸,施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。审核施工单位资质证明,包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证、如需动用电焊等特殊设备的需审核上岗证明。监督装修施工队严格按照管理公司审核后的施工方案和图纸进行,装修人员严格遵守本细则进行施工作业,并进行督导业户。成品保护,监督业户的内外装修,保证原有建筑结构及设备设施的正常功能及使用。工程技工队伍的组建及培训根据开业工作计划及工程实际进度,适时组建工程技工队伍,熟悉现场及设备、跟进调试、代管接管设备。按预先制定的培训计划分专业组织工程技工专题培训。第三节工程交接验收验收前的代管在设备安装调试后期，工程进度已经要求变电站、消防监控中心、空调机房、水泵房等机电设备投入调试及试运行，商业公司安排技工进站值班，进入设备设施的代管阶段，要求如下：要求相关工程、值班人员在项目公司、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法，但不可擅自单独操作。详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的原始记录进行存档。代管期间,涉及重大安全的操作如送电、断电等操作由项目公司、安装调试施工单位组织。代管期间管理公司对设备的安全、维护等不承担责任，但负责对现场进出人员合理控制，避免无关人员进出，同时做好出入登记，相关制度应在人员进出容易看见的位置予以公示。对交叉施工、野蛮施工可能带来的安全隐患及时提醒并有效沟通协调。设备的清点与移交交接前对所有设备仔细清点的基础上分类统计,并按照图纸资料核实,确保没有漏乡后列出设备清单。设备的清点及移交原则上由项目公司、施工单位、管理公司三方进行。主力店的设备交接由项目公司、主力店、管理公司现场三方进行。移交时尚未完全完成调试但能满足基本运行要求的设备,要在备注上对设备的完好状况做出说明。所有的交接过程,由参与交接的各方代表签字确认。图纸资料的交接图纸资料包括竣工图、设备说明书、设备技术资料、施工组织技术资料、施工合同等。图纸要仔细核对,确保拿到的是最后的竣工图版本及图纸和现场的一致性。要分系统的整理资料并建立工程资料档案,同时注意接收监理单位保管的部分资料,避免疏漏。主力店相关的资料由项目公司移交到管理公司,管理公司存档后,根据设备运行和维护的需要给主力店资料复印件。所有的交接过程,由参与交接的各方代表签字确认。备品备件的交接对施工单位、项目公司提供的清单参照开箱清单、施工合同仔细核对，确保没有疏漏。为防止备品备件的流失，交接工作及早进行，设备安装调试后期就要催促施工单位组织交接。工程施工完毕后剩余工程材料统一点清,完成交接后办理入库手续。所有的交接过程,由参与交接的各方代表签字确认。能源计量的确认主力店的能源计量从进场日开始,如果项目公司所属的施工队伍在进场日后在主力店内仍有收尾工程而产生能耗,则此部分能耗由施工单位与该主力店直接结算。城市广场整体能源计费原则上交接日作为项目公司和管理公司的能源计量的责任点,交接日之前的能源费由项目公司承担,交接日后的能源费管理公司承担。但是，交接日后仍需完善的施工及调试能耗需按表计量，产生的费用仍由项目公司承担。遗留工程问题的确认商业管理公司相关工程人员必须仔细阅读施工合同,深入现场查找充分发现问题、收集整理、同时要依据日后实际运行条件的变化有预见性做出合理推断并及时拍照取证。在收集整理基础上组织项目公司、施工单位到现场核实、签字确认。所有工程遗留问题要进行归类划分:工程质量问题、规划设计问题、物业优化需求。管理中心协助项目公司充分利用保修期的约定,力争在保修期将问题解决。在工程保修期间,如施工单位不履行合同义务的,请项目公司（或项目公司委托管理公司）发函给施工单位要求其进场维修.如施工单位拒不履行维保责任,则上报集团项目管理中心,批复后由集团财务部拨款到管理中心,管理中心按规定对上述维保项目做招投标选定施工单位完成维修。解决遗留问题方案,要针对具体工程问题充分论证,找到最佳的、彻底的、节约的解决方案。房屋体验验收内容与标准主体结构外墙无明显裂纹,不渗水。屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。公共楼面地面楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均口顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均口一致、无明显色差。天台天沟、落水口畅通完好。隔热层、防水层完好。散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。屋面避雷设施连接牢固。楼梯、扶手钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均口、表面平滑。楼梯无裂缝、无表皮剥落。房屋分户验收内容与标准卫生间、厨房、外阳台卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。卫生洁具安装牢固、配件齐全、无捂渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。地漏、排水管道安装牢固、配件齐备、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。厨房排烟道、通风道设置合理，有足够的截面积、无堵塞物。水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。棚面、墙面、楼地面顶棚抹灰面平整，面层涂料均口，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。墙面抹灰面平整，面层涂料均口，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。墙面块料（如瓷砖）面层；粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平、阴角平直。地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均口、油漆完好光亮。木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、气泡和缺角，对缝平直。门、窗门开启自如,无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。门锁、窗销连接牢固、开启灵活。玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。油漆均□，色泽光亮新鲜、完整。电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。不锈钢防盗门表面光亮,无刮花、变形。高档装饰门装饰完整。电气系统照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。开关安装牢固、开关灵活、接触良好。电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常,平直美观,使用正常。电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV。智能化系统窗磁门磁报警灵敏。紧急按钮灵活。可视对讲图象声音清晰。配套系统有线电视已开通,收视良好。门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均口，无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。公共设施设备接管验收内容与标准给排水系统给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。水池、水箱卫生清洁、无渗漏。地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管,不应与上部排水管连接,应设置集水坑用污水泵排出。沙井、检查井、化粪池排水通畅、池壁无裂缝、池内无杂物。管道应安装牢固,控制部件启动关闭灵活,无滴漏。水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。供配电系统变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。发电机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。供配电系统无超负荷现象,接头连接牢固,有足够的接触面积,无过热现象。电气联动正确配电箱、柜、桥架的接地应良好，并符合规范。强、弱电竖井应独立、强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。电缆穿墙孔封堵良好,无渗漏现象。电缆沟内电缆铺设平整,无积水和杂物。暖通系统各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀开关灵活。排烟阀、送风阀、风档板安装平正、启闭灵活，闭合严密。管道的管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。中央空调系统中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚、机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤，设备的振动防护和消音措施齐全。冷却塔的水平衡,冷却水排放正常。电梯系统电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运证。电梯能准确地启动运行,选层、平层、停层准确。机房内有承重吊环和限重标识,钢丝绳上有明显的平层线,盘车扳手,手轮齐全,机房标识清楚、表面光洁平整、明亮。钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象。电梯电源专用并与机房照明电源分开,每台电梯均设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。梯门开启顺畅,无刮阻现象。电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠。消防系统消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。消防箱标识清楚、玻璃完好。消防设施配件齐全。消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常。火灾报警控制器和消防联动控制设备联动功能正确。对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检验,功能均正常。室内消火栓出水压力符合现行国家有关设计规范,在消防控制室内操作启、停泵和消火处操作启泵按钮，其控制功能、信号均正常。自动喷淋系统,应在符合《自动喷水灭火系统设计规范》,在消防控制室内操作启、停泵，水流批示器、信号阀、压力开关、电动阀、电磁阀的控制功能、信号均正常。气体、泡沫、干粉等灭火系统，对其进行手动启动和紧急切断联动，试验控制功能、信号均正常。对与固定灭火设备联动控制的其他设备动作（包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等）进行联动抽验。其控制功能、信号均正常。防烟排烟风系统,通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试,报警联动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机；报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风；报警联动开启、消防控制室开启、现场手动开启防排烟门；上述控制功能、信号均正常。消防电梯的手动控制和联动控制功能检验,非消防电梯的联动返回首层功能检验,其控制功能、信号均正常。火灾应急广播设备的检验：在消防控制室的选层广播；共用的扬声器强行切换试验；备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常，语音清晰。应急照明、可燃气体、切断非消防电源及其消防控制设备的检验；功能、信号均正常。道路系统路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能；灯柱安装牢固、油漆完好。路面平整,无水泥块、无起砂、断裂。路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤。块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角。交通标识线,品牌清楚完好。踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。停车场系统停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。保安、清洁、绿化设施保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。保安监控设备:同消防监控设备。绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀们开关灵活、安装稳固。垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好，使用方便。其它配套设备楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、广告拍安装牢固、安全、表面平整光洁。第四节设施设备管理总则各地管理公司必须遵照商业管理中心的规定要求,加强商场共用部位、设施设备运行和维护管理工作，切实保障商场正常运营，充分发挥设备运行效率和价值。各地管理管理应对商场建筑物本体,以及相关构筑物的完好状况进行连续监视和评估,适时维护和修缮。各地管理公司应保证必需的工程维修力量,及时、有效地响应业户的报修要求。公共设施设备管理设施设备基础管理工作各地管理公司应建立公共设施设备清单,详细列明商场物业的各种设施设备,并针对重要设施设备分别建立登记卡。各种设备技术资料应由管理中心管理部指定专人集中保管,并建立设备技术清单。各地管理公司应建立工程值班管理制度,明确规定工程人员值班安排、责任范围和值守要求。设施设备运行各地管理公司应根据商场运营需要,对各类公共设施设备的运行（开启、关闭）时间和控制标准进行系统规定，形成本公司的设施设备运行方案，并上报商业管理公司备案。设施设备运行方案必须符合公司的各项服务承诺,与租赁合同、销售合同、物业管理合同、业户服务手册、业户管理公约等文件保持一致。各地管理公司设施设备运行管理必须严格执行商业管理公司的统一规定,商业管理公司没有统一规定的,由各地项目公司根据自身情况具体制定,需制订书面进行规范设施设备运行活动包括,但不限于:各类运行设备的操作规程（开户、关闭步骤及安全注意事项）；各类设备运行期间的巡视（抄表）要求;重要设施设备区域（机房、配电房）的安全管理规定等。设施设备操作人员必须做好设备操作和运行巡视记录,并由管理公司管理部主管人员检查确认。设施设备预防性维护各地管理公司应对设施设备的预防性保养要求进行系统的识别和规定,所有需要进行预防性保养的设施设备必须分别制定保养规程,并严格执行。商业管理公司已统一规定的,遵照执行,或制订更严格的保养规定；商业管理公司没有统一规定的,由管理公司自行制订,并上报商业管理公司物管部备案。设施设备预防性保养分为日常例行保养和定期维护保养,保养规程必须具体明确保养项目（内容）、保养周期、保养方法（较复杂的保养操作才需要）等内容。针对周期较长（一个月以上,不含一个月）的保养项目,管理公司必须制订年度维护保养计划,列明设施设备名称、保养项目、时间安排（具体到旬）、费用预算等，并上报商业管理中心物管部备案。所有设施设备的预防性保养均应按规定格式形成记录,并经管理公司工程主管人员检查确认。各地管理公司应建立设备预防性保养和运行保障所必需的备品备件一览表,明确规定备品备件种类、规格、最低库存数量等，并对备品备件保存状况进行定期检查。各地管理公司应加强专用工具的管理,建立领用登记制度,将专用工具的保管责任落实到人。设施设备故障维修各地管理公司发现设施设备故障,或运行状况达不到控制标准,应及时通知工程人员维修。所有设施设备故障及维修情况必须予以记录，并保证在公司承诺的时限内完成，属于紧急事件范围的设备故障必须同时启动处置预案。设施设备故障维修后,在正式投入运行前必须经过管理部专业主管人员的验收。设施设备故障维修,以及维护保养操作过程中,所有可能主影响业主、消费者和内部员工人身安全、财产损失的，在实施前必须制订预防措施，如设置安全围档或派人监护。各地管理公司应按商业管理公司的规定,每月统计设施设备完好率,并上报商业管理公司物管部备案。建（构）筑物管理管理公司管理部应专业人员应定期（每月）巡视检查建（构）筑物状况,根据商业管理中心规定的维护检查标准,确定是否需要维护和修缮。建（构）筑物的检查和维护、修缮均应形成书面记录，并按商业管理公司进行完好状况统计，每季度上报商业管理公司物管部备案。以下情况的建（构）筑物工作,管理公司必须