拆迁征收代理服务项目实施方案

第第（一）被拆房屋摸底调查 1（二）协助确权阶段 14（三）动迁工作前期准备 15（四）动迁实施方案 17（五）滞迁户动迁实施方案 22（六）拆迁征收其它服务工作 23（七）维稳预案 25（八）与周边居民及单位关系的协调措施 31（一）被拆房屋摸底调查为做好XXXXXX项目的服务工作，有序、高效推进拆迁征收项目工作，系统、科学、全面做好本拆迁征收项目的摸底调查工作，特制定如下方案。一、基本原则按照“条块结合、部门联动、大力推进”的要求，本着“不落一户、不少一人、不漏一项”的原则，规范、有序、高效开展摸底调查工作。通过摸底调查准确掌握项目范围内相关一手资料，达到底数清楚、重点掌握、动态掌控，为项目的财政评审和拆迁工作奠定基础。二、调查范围及内容1、调查范围：A区块，东至庙横江、南至老329国道、西至环城西路、北至陆新路，区域面积93163平方米。主要涉及企业11家、住户112户，建筑面积约7.4万平方米。2、调查内容：⑴入户调查，记录被拆房屋、家庭人员、联系方式以及住宅门牌号等详细信息；⑵查询被拆迁人户籍、产权等信息并收集拆迁户家庭人员户口簿、身份证、房屋所有权证、土地所有权证、建房审批表、工商营业执照以及其它与房屋、土地相关的资料，按户整理成册、建档；⑶对接测绘单位对被拆迁房屋进行测量，并做好每户拆迁户反馈的相关信息记录；⑷对接评估单位对被拆迁房屋进行评估，并做好每户拆迁户反馈的相关信息记录；三、调查分组1、综合协调组。由本拆迁征收项目办公室相关人员组成，具体负责调查工作的培训、调度、抽查、督查、复核、汇总及协调等工作。2、实地调查组。具体负责对项目范围内产权资料、户籍资料、现场建筑物等进行摸查。3、统计组。每天负责将实地调查组的调查信息进行采集，并将调查表电脑录入到调查表中，并汇总，按要求上报到综合协调组。四、工作开展1、召开动员会我公司将组织本项目相关人员召开动员大会，布置任务，提出要求，确保调查摸底工作顺利完成。2、培训阶段项目办组织相关工作人员进行业务培训，要求工作人员熟悉摸底调查表结构及需要填写的指标内容。3、摸底调查摸底调查采取“统一部署、分片组织、全面调查、统一汇总”的方式进行，并要求在指定时间内完成所有的调查摸底工作。4、统计汇总各小组上报的资料进行汇总处理，形成有效的资料，并撰写详细的调查摸底材料。五、工作要求1、明确责任，确保资料的真实、准确。摸底调查组要根据摸底范围，排出工作计划表，确保按期完成。摸底工作中要做到认真、仔细，对被调查的实物要进行拍照留档，详细填写好调查表中各项内容，不得遗漏，并当场由业主签字认可。要搜集好户口簿、身份证复印件、房产证、土地使用证等相关信息的复印件，按户建立档案。摸底调查小组要将当天完成的调查摸底信息表交由统计组录入电脑并汇总。统计组于次日上午10：00以前将汇总和明细信息一并上报综合协调组。综合调查组每天要对各调查小组上报的信息表抽查复核，如发现有错误的，要求调查小组及时更正。2、加强调度，确保按时完成。本次摸底调查工作时间短、任务重，各小组主要负责人要在每天上午8：30分前召开各调查小组所有人员参加的调度会，各小组汇报前一天调查摸底情况，安排当天的调查摸底并分析调查工作中存在的困难和问题，查找解决问题的具体办法。3、加强督查，严肃调查工作纪律。各调查小组要做好考勤工作，任何人不得无故缺席、迟到、早退，确实有特殊原因不能到岗的要履行请假制度，请假半天的，向调查小组组长请假，请假一天以上的，向综合协调组组长请假。综合协调小组要不定期抽查人员到岗情况，如出现缺席、迟到、早退的，予以通报，情节严重者进行相关的惩罚措施。调查摸底资料要严格保密，不能泄露，否则追究相关人员的责任。六、对接测绘单位对被拆迁房屋进行测量，并做好每户拆迁户反馈的相关信息记录工作流程：宣传/知会居民开展入户测绘登记工作步骤一：宣传/知会居民开展入户测绘登记工作带测人员带领测绘人员上门测绘步骤二：带测人员带领测绘人员上门测绘户主及工作人员对测绘数据签名确认步骤三：户主及工作人员对测绘数据签名确认带测人员对测绘结果进行公示带测人员对测绘结果进行公示步骤四：入户测绘登记工作只对准宅基地证持有人，没办理宅基地证或宅基地证未过户的，先行测绘登记，后需由相关管理部门提供相关证明等材料进行确认。我公司带测人员保证积极宣传有关拆迁征收安置、补偿方案和相关政策法规，为顺利实施房屋拆迁营造良好的舆论氛围。监督人员全程做好监督，保证测绘登记工作真实有效。七、对接评估单位对被拆迁房屋进行评估，并做好每户拆迁户反馈的相关信息记录附——城市房屋拆迁评估流程1、公示评估机构名单，供拆迁当事人选择。2、确定评估机构：采取被拆迁人投票或者当事人抽签的方式确定。3、拆迁人与评估机构签订委托评估协议。4、评估机构负责收集被拆迁房屋资料，包括房屋产权证、土地使用权证、建筑面积、房屋结构、装璜、附属物等。应具有：反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像照片资料、实地勘察测量记录、评估对象登记清单，工作人员记录，被拆迁人签名；被拆迁人拒绝签名的，应当附有现场证人签名。5、公示初步估价结论，公示时间7天。6、估价机构向委托人提供被拆迁房屋整体估价报告和分户估价报告。7、委托人向被拆迁人转交分户估价报告。8、拆迁当事人对估价报告有异议的，在收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核，原估价机构应当在收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，并出具书面意见。9、另行委托估价机构评估的，受托估价机构应在10日内出具估价报告。针对不同房屋制定相应的估价方法，主要有三种，即成本法、收益法以及市场比较法。既可选择一种进行评估，又可同时采用几种方法进行综合评估。拆迁当事人共同选择评估机构：市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。拆迁人出资委托评估机构：

拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

评估机构勘察测量：

1、拆迁当事人向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。2、受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。3、对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。4、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

初步估价报告公示：

估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

复核申请：

拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。八、及时向村、镇、档案馆查询、收集与拆迁相关的所有资料九、协助拟定拆迁实施方案，提供征迁全流程咨询服务并整理相关资料。根据我们的经验，在入户调查过程中，拆迁公司和评估公司一同进行对拆迁工作非常有利，保证现场测量数据的一致，宣传口径一致，政策解释一致，基本能保证委托人、拆迁公司、评估公司所取得的第一手数据的一致，对整个拆迁工作能达到事半功倍的效果。附件一：调查材料收集明细附件二：拆迁征收摸底情况调查表附件一：调查材料收集明细一、居民调查所需资料1、户籍资料复印件;2、房屋产权(国土(集体)土地使用证、房屋产权证、购房合同等)相关复印件;3、房屋及相关设施现场四面照片；4、其它有关的详细资料。二、企业单位调查所需资料1、法人代表登记证;2、法人代表身份证件复印件;3、机构组织代码证复印件;4、税务登记证复印件;5、工商执照复印件;6、房屋产权(国土使用证、房屋产权证、购房合同等)相关复印件;7、土地出让金合同、土地出让金交纳凭证、土地红线图、规划蓝线图等复印件;8、房屋及相关设施现场四面照片;9、厂房机械设备台帐复印件。10、物资库存明细说明资料;11、其他相关的证件复印件。附件二：拆迁征收摸底情况调查表摸底情况调查表（样表，仅供参考）户主情况姓名年龄民族单位及职务联系电话户口所在地房屋情况房屋所在位置产权人产权共有人建筑面积m2未登记建筑面积m2产权属性房产证标注用途实际用途房产证号其他建构筑物情况说明家庭情况姓名与户主关系工作单位及职务户口所在地年收入情况是否享受低保补偿安置意见是否同意房屋征收拆迁□是□否补偿安置方法□货币补偿□产权调换货币补偿单价（m2/元）商用房的补偿方式增加面积的还建房价格（m2/元）要求还建户型面积其他建议或意见填表人姓名：日期：年月日（二）协助确权阶段协助确权组收齐确权所需相关资料并进行初步确权；整理难以确权的拆迁户的相关信息资料；协助查询住房保障政策等享受情况；其它确权相关工作。（三）动迁工作前期准备1、根据经验，在拆迁公示张贴后的最初几天内被拆迁人反响最大。被拆迁人对于拆迁政策和拆迁评估技术路线极为关注。因此我们在项目指挥部（以委托方为主，评估和拆迁机构派人参加）的统一安排下，抓住这一有利契机，选择经验丰富的估价人员对拆迁现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被拆迁人抽查访问，倾听意见，解释政策法规及估价技术路线，并及时反馈信息作为确定评估原则、评估实施方案的基础。2、前期准备工作的主要内容：（1）了解项目具体情况了解项目的位置、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。（2）搜集相关文件资料项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料（关于房地产的司法、诉讼等情况）。（3）与相关部门前期配合与项目所在地基层政府组织联系，告知其所在区域已列入拆迁范围，提前作好准备，以便拆迁过程中相互协调配合。（4）组织人员学习根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。（5）安排工作计划根据项目特点、人员构成情况编制工作计划和进度计划。（6）确定评估原则召开有关各方参与的协调会确定评估原则，如待拆迁区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。只有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度的保证现场拆迁工作的顺利进行。因此，应把对拆迁工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。（7）制定技术方案在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线和拆迁评估依据。统一估价人员的思路和现场勘察标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量的运转。（8）与拆迁公司配合前期工作中，评估公司与拆迁公司应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。（四）动迁实施方案工作内容：协助被拆迁人对测绘报告、评估报告等内容进行核实，若有疑问，及时配合动签组联系评估公司和测绘公司进行调整解决；及时做好每户拆迁户的结算，并对结算内容、相关补偿政策进行细致解释，分析利弊，动员尽早签约；负责与被拆迁人签订房屋拆迁协议，对拆迁协议补偿内容做好解释工作；对于难以达成协议的疑似疑难户进行全面梳理，分析争议焦点，提出有效的一户一策解决方案；工作措施：组织公司员工学习培训，让每一个工作人员熟悉本次拆迁补偿标准及相关政策。并掌握评估公司对每一户的评估价格。制定相关工作制度及工作纪律，让每一个工作人员耳熟能详。宣传发动，让拆迁户已经了解了相关政策和补偿标准，并对自己的房屋评估情况也有所了解。本公司将派出有谈判经验的人员入户，具体与各家各户沟通谈判。密切联系政府相关部门，及时解决拆迁提出的合理要求。对无理要求多做解释工作。坚持原则，一视同仁，公平公正公开，杜绝暗箱操作。充分利用本公司工作人员与本次项目拆迁户的密切关系，先易后难，各个击破，分兵突击及时兑换奖惩，加快签约进度。工作纪律及相关工作制度：房屋拆迁是一项政策性强，与群众利益密切相关一项复杂的工作。为确保动迁工作依法实施。维护拆迁户和政府的合法权益。根据有关法律法规，制订以下工作纪律和工作制度。1、工作纪律（1）严格执行国家法律法规及省市区有关部门相关规章。（2）必须遵守守法自律制度。在谈判过程严禁擅自提高或降低标准，随意改动评估数据。（3）不得接受拆迁户的任何好处，不得对被拆迁作任何偏离本次拆迁政策之外的承诺。（4）不得私自与被拆迁户接触，更不得透露该保密的相关情况。2、培训制度（1）本公司招聘工作人员实行岗前培训。学习基本法律法规，加强法律意识。上岗培训，学习本次动迁相关的有关法律法规和动迁相关知识。（2）信访制度公司设立专门信访办公室，安排专人接待群众上访，及时与群众沟通，为群众提供政策咨询和法律服务，听取群众意见。遇到疑难问题聘请专业法律工作者到场咨询。（3）公示制度设立公示栏，监督举报电话。接受群众媒体及社会各界人士的监督。（4）责任追究制度工作纪律，每一个工作人员应尽好职责，违反有关工作纪律必经追究相关责任。具体如下：A.对工作懒散、畏难、消极怠工的。B.利用工作之便私自动用拆迁资金谋取个人利益的。C.工作不力，掌握政策不严，造成工作被动，让拆迁户造成较大损失的。D.与群众沟通不力，政策宣传不到位，激化矛盾，造成拆迁户群体上访或越级上访的。E.不能按时完成动迁工作任务的。F.其他违规行为。违反以上条款，轻者批评教育，重则追究政治、经济责任，直至追究法律责任。（5）考核奖励制度本次动迁时间紧、任务重，需要群体工作人员同心同德、共同努力，克难攻坚才能按时完成工作任务。因此对工作突出者予以奖励，制作本奖励制度。A.考核对象：以工作小组为单位，适当奖励有突出贡献的个人，特别动员自己的亲属带头签约的人员。B.进入谈判签约时间，各小组倒排工期，对未出现违规现象的小组给予进度嘉奖和超前奖。对有特殊贡献的给予特殊贡献奖。不能按时完成任务的不予奖励。整理户主资料与协议按户归类，交予有关单位存档。签约流程图（五）滞迁户动迁实施方案1、根据国务院的《城市管理条例》和的《城市行政裁决规程》的规定结合司法实践，可以申请强制拆迁，但必须遵守强制拆迁程序。

2、强制拆迁程序：

①拆迁人依法提出强制拆迁申请。提出强制申请时，应当提交7种资料，1行政强制拆迁申请书；2裁决调解记录和裁决书；3被拆迁人不同意拆迁的理由；4被拆迁人房屋的证据保全公证书；5被拆迁人提供的安置用房、周转用房或补偿。6被拆迁人拒绝接受补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；7市、县人民政府管理部门规定的其他材料。

②作出行政强制拆迁决定。市、县人民政府收到房屋拆迁管理部门的行政强制拆迁申请后经过审查，对应当实施行政强制拆迁的，应作出书面的准予行政强制拆迁决定书，同时责成被拆迁人所在地的有关部门（执行部门）实施强制拆迁，强制拆迁决定书应载明行政拆迁的日期，该日期不得少于15日，以便督促其自动履行搬迁义务。该裁决书已按送达方式送达。

③进行执行证据保全。实施强制拆迁时，应当组织（居委会），被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对拆迁房屋及房屋内物品进行证据保全，并作好执行笔录。该笔录应由执行人、见证人（在场人）、公证人签名。（六）拆迁征收其它服务工作1、腾空结算、购房补贴结算、安置结算阶段：督促被拆迁人根据拆迁协议，按时搬迁、腾空，并办理腾空手续；开具结算款支付联系单；负责收集领取购房补贴所需资料，并对符合条件的拆迁户进行购房补贴结算；负责安置房结算相关工作，设计、填写各类表格，开具人口证明书、份额约定书、签订补充分协议；2、数据统计分析：对前期调查、确权、签约、腾空、结算、拆除等各环节的相关数据进行统计分析，及时生成各类统计报表；3、裁决及强制执行阶段收集被拆迁人裁决所需相关信息资料，并对每户拆迁户情况进行汇总分析，制作汇总表；协助拆迁人准备申请裁决所需资料；做好拆迁人在申请裁决受理后、裁决作出后、行政复议及诉讼期过后、宁波中院裁定准予执行后的相关协助工作。区块内涉及拆迁的所有待赔房屋原不动产产权证或集体土地证进行注销办理。所有资料档案整理完成后存归档、存档处理。根据档案整理归档的有关规定和要求，逐件进行整理、粘贴、盖章、编号后装订，装入档案盒，打印目录、填写封面和封底，建立纸质档案，并按页扫描建立电子档案。4、配合审计对拆迁项目各阶段进行规范、统一的管理，严格风控，做到每笔资金去向明确，配合审计部门人员对安置补偿的资金做好解释工作。5、其他需要协助甲方办理的具体拆迁事务。（七）维稳预案一、做好各项准备工作，保持高度警觉，严密防范发生各种影响社会政治稳定的突发事件，一旦发生不稳定情况采取果断措施，迅速控制，及时处置，将不稳定事件带来的影响和损失降低到最低程度。为保障动迁服务工作顺利实施，做好动迁服务工作中可能出现的信访风险的化解工作，现结合实际制定动迁服务工作维稳预案。二、组织机构及职责1、组织机构成立维稳工作领导小组和维稳办公室2、具体职责1）领导小组职责2）办公室职责（1）按维稳安全工作领导小组部署，及时收集、综合稳定安全工作信息，向领导小组汇报；（2）具体负责我处维稳安全工作的组织协调，及时掌握职工的思想状况，了解并及时排查各种安全隐患，有针对性的做好思想政治工作和维稳宣传教育工作，及时处理突发事件进行及时处理，并做好详细记录向领导小组汇报；（3）加强食品卫生、消防安全等工作，坚决杜绝重大事故的发生；（4）负责按时报送信息。3、组织领导维稳工作领导组的职责；在突发性事件发生后，迅速成立现场指挥部，负责现场的应急处置工作；决定制定突发性事件应急处置的具体工作方案；对各个重点防点进行布控；负责应急处置的指挥调度工作。4、分类处置办法经评估该项目有可能产生信访风险的情况有以下几类，因认为动迁服务补偿标准过低引发的个体上访或集体访；因认为动迁服务工作不公开透明引发的个体上访或集体访；因部分群众反映动迁宅基地存在困难引发的个体和集体上访；因部分群众对生活保障担忧引发的个体和集体上访。对上述情况进行如下分类处置：（1）动迁服务工作组平时要密切注意动迁服务过程中发现动迁户的动向，发现情况随时报告；出现个体上访或集体上访的村要及时做好群众的安抚工作，信访办牵头，协调相关部门对群众反映的问题予以解决，切实维护群众的利益。（2）发生矛盾纠纷的，司法、相关涉及部门、村两委要及时介入，及早化解，构成治安案件的公安部门要果断处理，防止事态扩大。（3）出现其他突发性事件的，将由维稳工作小组统一调度。5、应急保障（1）一旦紧急情况的发生要确保车辆使用。（2）领导小组成员确保通信畅通，随时掌握各方面信息并上传下达。6、处理原则（1）坚持事前预防与事后应急相结合原则。（2）坚持依法管理、分级控制的原则。严格按照有关规定，对突发事件的预警、控制进行管理和处置，最大限度地控制事态发展。（3）坚持快速反应、科学应对的原则。建立预警和处置突发事件的快速反应机制，一旦出现突发事件，确保发现、报告、指挥、处置等环节的紧密衔接，及时应对。（4）对突发事件必须记录在案，同时要对应急行动的过程进行整理记录，及时写出工作总结，进行整理记录，及时写出工作总结，进行归案保存，并上报上级维稳、信访部门。三、工作措施1、建立维稳工作责任制。2、建立报告制。3、建立信息反馈制。4、加强节假日值班制度。5、加强学习制度。四、群体突发性事件及突发性重点问题处置程序1、处维稳办公室接到科室有关不稳定苗头报告后，立即向处维稳工作领导小组汇报情况，准备启动应急预案。2、应急状态启动后，处维稳办公室从三个方面开展工作：（1）事态控制；（2）引导教育；（3）协调联络：通知动员家人参与做好思想教育工作。3、直至突发事件消除后，处维稳办公室有关人员才可离开现场。4、对应急行动过程的活动进行综合评价，整理记录（包括谈话记录、摄像、照相及其他相关资料），及时写出工作总结，并进行归档保存。五、工作要求1、加强领导2、认真摸底，做好排查工作。3、建立维护安全稳定工作联动机制。4、一旦出现不稳定问题，领导小组全体成员在第一时间赶到现场，同时启动预案。5、通过做好稳定工作，确保不发生危害大、影响大的恶性事件，不发生集体或越级维护安全稳定事件，不发生较大以上安全事故和责任事故。六、安全预案应急演练对于维稳安全预案，各处要定期进行安全预案应急演练，以检验预案的可行性。七、加强民族团结稳定，促进社会和谐发展各处要加强同少数民族之间的联系，避免发生冲突，促进各民族之间和谐、融洽发展，建立一个和谐、稳定的社会。（八）与周边居民及单位关系的协调措施1、周边关系协调（1）施工前宣传1）施工前，向附近居民和单位发放宣传材料，对工程拆除可能造成的影响进行说明，取得有关方面的配合，做好解释工作。教育施工人员严格遵守各项规章制度，维护群众利益，尽力减少工程施工给当地群众带来的不便。2）工程施工中，严格按照经审定的施工组织设计与地下管线保护技术措施的要求进行施工，各级管线保护负责人深入施工现场监护地下管线、督促操作(指挥)人员遵守操作规程，严禁违章操作、违章指挥和违章施工。3）施工过程中发现管线现状与交底内容、样洞资料不符等异常情况时，立即通知建设单位和有关管线单位到场研究、商议补救措施，在未作出统一结论前，不擅自处理或继续施工。4）施工过程中发生意外情况，应事先制订好应急措施，配备好抢修器材，以便在管线出现险兆时及时抢修，做到防患于未然。5）一旦出现管线损坏事故，在24小时内报上级部门和建设单位，特殊管线立即上报，并立即通知有关管线单位要求抢修，组织力量协助抢修。对人为损坏事故，要吸取教训并按“四不放过”的原则进行处理。2、防止扰民的措施：为了防止施工扰民事件的发生，我们在落实防止扰民措施的前提下，制定如下措施：最大限度的落实防止扰民的措施，便可以从很大程度上减少民扰，为了防止民扰事件的发生，我们在落实防止扰民措施的前提下，制定如下措施：（1）针对该工程特