产业债观察系列1：无需过度担忧万科短期融资空间

正文目录住宅销承压背下，盘存量资是万科务救的核心施 4商业开板块：力可能有约322亿元易融的资产 7印力团 8万科业 14万科外及VCapitalLimited 15物流仓板块：纬物流能拥有333亿元于资的资产 16其他板：万科有的万云、泊等资产是在融资来源 18上市司股权万物云易于变的核心产 18价值以准确估的非市资产泊寓、金资与股权资等 19万科潜融资空能够为内到期券提供定还保障 22图表目录图表1:至2014年3月末万科的权结构为散 4图表2:至2023三季度，深铁团仍是科一大股东 5图表3:在铁近披露的城一体合作开项中，万科与的项数量占达40 5图表4:万历年同销售积对比 6图表5:万历年同销售额对比 6图表6:2024年1-2月，全住宅销面积下降24.8...............................................6图表7:2024年1-2月，全住宅销面积下降32.7...............................................7图表8:印是万商业开与运营块核心营体 7图表9:2016年万联合其投资人购获得力96.55股权 8图表10:力曾多通过发行CMBS类REITs等式实现“融管退中的重环节（元） 9图表11:自2020至2022印力净率维在25以上 10图表12:象城MEGA、印象等5类品构了力旗下项的核心 11图表13:力位于心城市预计易融资的目少有35个 12图表14:海外REITs持有地典型售资产值资本化率比，杭西溪印城的估较为审慎 13图表15:制于公信息不，万科业的资价较难评估 14图表16:科海外持物业资共有6个 15图表17:至2023年9月，万科接持有纬流80以上股权 16图表18:夏万纬储物流REIT的层资产值价大体介于3500-5200元/㎡ 17图表19:部沿海份是万物流旗项目分较密集的区域 18图表20:2023年Q3国内主城市非税高标租水平差异大（元/天） 18图表21:物云品树分为3大板块公司已再限于传统业服务务 19图表22:自2017至今，科基于城市配服商”的定参与成了一些业基金 20图表23:科在事单元（BU）设有店与度、品等事业部 21图表24:内万科附属公合计面约234元公开市场券偿还力 23图表25:力运营理的部商业项目 23图表26:纬物流发运营部分物地产项目 26住宅销售承压背景下，盘活存量资产是万科债务自救的核心措施（984年51989132199111例如，1994310.73）220006-集团）20143月末万科ABGIC、2.15股权。图表1:截至2014年3月末，万科的股权结构较为分散资料来源：2014年万科招股说明书，2015320174时任深铁集团董事长曾表示公司近期围绕上市公司收购所展开的交易设有对赌5值得注意的是，2016640。https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2014/0707/a2769/cchina20vanke-20140422-16.pdf/gundong/20151225/t20151225_520921683.shtmlhttps:///xinwen/2015-07/08/content_2893671.htmhttps://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0112/ltn20170112613_c.pdfhttps:///newsDetail_forward_1526641https:///newsDetail_forward_1486073图表2:截至2023年三季度末，深铁集团仍是万科第一大股东资料来源：，图表3:在深铁近期披露的站城一体化合作开发项目中，万科参与的项目数量占比达40序号地段名称项目名称合作方出资比例（%）收益比例（%）1塘朗城车辆段项目塘朗城广场深业置地有限公司50502横岗车辆段项目地铁锦上花园深圳市振业房地产开发有限公司3030%100%3红树湾站项目深湾汇云中心万科企业股份有限公司51514深圳北站枢纽C2项目汇隆商务中心万科企业股份有限公司51515深圳北站枢纽D2项目汇德大厦中国中铁股份有限公司51516佛山市南海区新交通综合上盖项目佛山南海项目佛山市万科置业有限公司49497以西、守珍街以北、广深铁路以东平湖旧墟镇片区(GX04)重点城市更新单元项目深圳万科/龙岗城投/特发地产19198位于光明区凤凰街道侨凯路与科林路交汇处西北侧，南临侨凯路，西临凤鸣路，东临科林路，北临明汇路润曜府华润置地控股有限公司49499龙华区民治街道玉龙路与与龙华大道交汇处20-04地块北站超核万象中心华润置地控股有限公司494910龙岗区如意路和龙飞大道交汇处泰瑞府深业泰然（集团）股份有限公司4949资料来源：“24深铁07”募集说明书，2022提高。商业开发与运营等，2023年上半年，万科实现营业收入2008.93亿元，其中1843.622022合22362%.8。在图表万科历年同销售积对比 图表万科历年同销售额对比万㎡）万㎡）年年年年年年700

亿元）年年亿元）年年年年年年1200600

1000500800400600300400200100

20001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，2024127202412024（含并表子公司）8图表6:2024年1-2月，全国住宅销售面积下降24.8（万㎡）住宅销售面积:当月值（万㎡）住宅销售面积:当月值住宅销售面积:累计同比（右轴）（亿元）20,000

100806015,000402010,00005,000

-202024-022023-122024-022023-122023-102023-082023-062023-042023-022022-122022-102022-082022-062022-042022-022021-122021-102021-082021-062021-042021-022020-122020-102020-082020-062020-042020-022019-122019-102019-082019-062019-042019-02资料来源：，https:///yaowen/liebiao/202312/content_6919834.htm/goutongjiaoliu/113456/113469/5218615/index.html图表7:20241-2（万㎡）住宅销售额:当月值（万㎡）住宅销售额:当月值住宅销售额:累计同比（右轴）（亿元）20,00015,00010,0002024-022023-122024-022023-122023-102023-082023-062023-042023-022022-122022-102022-082022-062022-042022-022021-122021-102021-082021-062021-042021-022020-122020-102020-082020-062020-042020-022019-122019-102019-082019-062019-042019-02

160140120100806040200-20-40-60资料来源：，322在20149014年82880209102014916.51出售万狮置业90（GIC1011在2016年收购印力后，万科旗下商业开发板块涉及万科商业、印力、VCapitalLimited等多个主体。在2014年年报中，万科提出行业由黄金时代转入白银时代，调整业务版图展望为“三好住宅+城市配套服务商”，公司开始加快探索商业开发等新业务。2016年8月，万科公告通过联合其他投资人成立投资基金的形式，收购印力集团控股有限公司（简称“印力”）约96.55的股权，交易总对价为128.7亿元，其中万科出资予投资基金的规模达38.89亿元，为上述90图表资料来源：万科2022年年报、2023年半年报，https:///2014/0905/265987.shtmlhttps://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2014/0828/ltn201408281490_c.pdfhttps://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2014/0904/ltn20140904820_c.pdf及/html/028/3248.htmlhttps://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2016/0821/ltn20160821080_c.pdf印力集团199513200320072013股东，最终于2016年被万科收购。142018年，印力联合万科与厚朴投资旗下Triwater20100/MALL15图表9:2016年万联合其投资人购获得力96.55万科、印力管理团队万科、印力管理团队际、中信资本投资基金印力管理团队96.55%1.45%RadiantLimited(BVI)2%印力集团控股有限公司资料来源：公司公告，2020202325MEGA5购物中心、片区型购物中心、社区商业、家庭型购物中心。截至2023年10月，16410001200162020202375202333的水平下滑至/30以下；2023686.79亿元、80.39亿元。/articles/view/2972154552/b1277ab802000hbe3https:///about/historyhttps:///media/data?parentid=3&catid=13&id=164https:///business/default图表10:印力曾多次通过发行CMBS、类REITs等方式实现“投融管退”中的重要环节（亿元）证券代码证券简称证券全称发行规模存量规模穿透信用主体底层资产物业总估值116701.SZ17印力A中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划优先A级资产支持证券25.960.00印力商用置业有限公司深圳深国投广场（今深圳印力中心）参考“23相关信息116702.SZ17印力B中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划优先B级资产支持证券10.040.00印力商用置业有限公司深圳深国投广场（今深圳印力中心）116703.SZ17印力次中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划次级资产支持证券1.900.00印力商用置业有限公司深圳深国投广场（今深圳印力中心）139431.SZ19印力A中金印力-印象1号资产支持专项计划优先级资产支持证券20.000.00印力商用置业有限公司南京江北印象汇、天津印象城33.8139432.SZ19印力次1专项计划次级资产支持证券1.060.00印力商用置业有限公司南京江北印象汇、天津印象城119463.SZ19印力2A中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划优先A级资产支持证券11.000.00珠海市懋德诚投商业发展有限公司深圳龙岗万科广场29.41119465.SZ19印力2C中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划次级资产支持证券4.660.00珠海市懋德诚投商业发展有限公司深圳龙岗万科广场119464.SZ19印力2B中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划优先B级资产支持证券5.500.00珠海市懋德诚投商业发展有限公司深圳龙岗万科广场138652.SZ20印力A中信证券印力-印象2号资产支持专项计划优先A级资产支持证券32.000.00印力商用置业有限公司杭州西溪印象城、宁波鄞州印象城53.9138655.SZ20印力次中信证券印力-印象2号资产支持专项计划次级资产支持证券1.700.00印力商用置业有限公司杭州西溪印象城、宁波鄞州印象城137267.SZ20印力2A中金-印力深圳印力中心第二期资产支持专项计划优先级资产支持证券38.000.00深圳印力商用置业开发管理有限公司深圳印力中心参考“23相关信息137268.SZ20印力2C中金-印力深圳印力中心第二期资产支持专项计划次级资产支持证券2.000.00深圳印力商用置业开发管理有限公司深圳印力中心137800.SZ21印力A南方资本印力-印象3号资产支持专项计划优先级资产支持证券15.000.00印力商用置业有限公司西安龙首印象城、常熟印象城28.01137801.SZ21印力次南方资本印力-印象3号资产支持专项计划次级资产支持证券0.790.00印力商用置业有限公司西安龙首印象城、常熟印象城136737.SZ21印力2A中信证券印力-印象4号资产支持专项计划优先级资产支持证券10.059.36印力商用置业有限公司佛山印象城、顺德印象城18.76136738.SZ21印力2C中信证券印力-印象4号资产支持专项计划次级资产支持证券0.530.53印力商用置业有限公司佛山印象城、顺德印象城135091.SZ22印力A中金印力-印象5号资产支持专项计划优先级资产支持证券13.5312.96印力商用置业有限公司--135092.SZ22印力次5专项计划次级资产支持证券0.720.72印力商用置业有限公司--143618.SZ23印力1A中信证券-印力深圳印力中心第三期资产支持专项计划优先级资产支持证券35.4035.40深圳印力商用置业开发管理有限公司深圳印力中心62.0537143619.SZ23印力1C中信证券-印力深圳印力中心第三期资产支持专项计划次级资产支持证券2.002.00深圳印力商用置业开发管理有限公司深圳印力中心资料来源：，注：暂未明确“中金印力-印象5号”底层资产图表11:自2020年至2022年印力净利率维持在25以上资料来源：，图表12:印象城MEGA、印象城等5类产品构成了印力旗下项目的核心资料来源：印力官网，35个，但其中合作项目、未开业或开业未满一年的项目数量较多。MEGA/MEGA逐一甄别项目是否触发“合作项目/轻资产项目/已融资/未开业/开业不满一年”20162023/14手动，我们至少可获得印力经营管理的近130个项目详细信息，其中65个项目位于上述14个核心城市（详见图表23），含印象城/印象城MEGA项目35个。图表13:印力位于核心城市、预计易于融资的项目至少有35个商业产品线所在省级区域所在城市项目名称项目业态项目体量（万m²）开业状态开业时间项目分类印象城MEGA上海上海上海南翔印象城MEGA购物中心33.69已开业2020-08-25合作项目（合作方：GIC）上海虹桥前湾印象城MEGA购物中心26.00未开业2025-08-25未开业、合作项目（合作方：富士康）印象城北京北京北京印象城购物中心7.26已开业2010-04-28合作项目（合作方：万科、厚朴）北京海淀印象城购物中心10.00已开业2016-02-01北京房山印象城购物中心10.00已开业2018-02-01上海上海上海莘庄维璟印象城购物中心15.90已开业2017-05-26合作项目（合作方：黑石）上海松江印象城购物中心15.30已开业2021-11-21合作项目（合作方：GIC）上海漕河泾印象城购物中心5.55已开业2021-05-28合作项目（合作方：临港集团）森兰印象城购物中心15.60未开业2025-01-01未开业、合作项目（合作方：外高桥集团）上海宝乐汇印象城购物中心10.00已开业2024-01-31开业不满一年、合作项目（合作方：宝地不动产）上海西岸凤巢购物中心12.50已开业2021-12-23轻资产项目（合作方：西岸）上海龙华会购物中心9.01已开业2023-06-30开业不满一年、合作项目（合作方：万科、西岸、锦和）上海唐城印象天地购物中心6.30未开业-未开业、合作项目（合作方：浦发集团）广东深圳深圳印力中心购物中心9.66已开业2005-12-28已融资（23印力1A1C）浙江杭州杭州西溪印象城购物中心25.11已开业2013-05-10已融资（中金印力消费REIT）印力汇德隆杭州奥体印象城购物中心23.96已开业2021-09-30合作项目（合作方：汇德隆）杭州金沙印象城购物中心16.15已开业2019-06-16杭州古墩印象城购物中心7.30已开业2010-01-28合作项目（合作方：凯雷）杭州永丰印象城购物中心19.00未开业2024-12-31未开业、合作项目（合作方：永丰经济合作社）天津天津天津西青印象城购物中心22.90已开业2013-12-31可能已融资天津梅江印象城购物中心5.30已开业2016-01-01可能已融资天津和平印象城购物中心10.91已开业2003-12-24天津枫雅印象城购物中心10.00已开业2023-12-23开业不满一年天津宝坻印象城购物中心5.30未开业2024-12-31未开业陕西西安西安龙首印象城购物中心12.28已开业2015-12-26西安太白印象城购物中心9.79已开业2011-10-18西安浐灞印象城购物中心6.40已开业2023-06-22开业不满一年江苏苏州苏州印象城购物中心13.71已开业2009-09-28合作项目（合作方：凯雷）苏州常熟印象城购物中心8.42已开业2008-06-05湖北武汉武汉青山印象城购物中心22.86已开业2017-11-25武汉江汉印象城购物中心13.34已开业2004-12-18重庆重庆重庆印象城购物中心10.00已开业2023-09-28开业不满一年湖南长沙长沙中心印象城购物中心12.00已开业2012-04-28合作项目山东青岛青岛市北印象城购物中心12.00已开业2022-12-16已由印象城调整为未来城万科广场四川成都成都印象城购物中心10.22已开业2016-06-26合计463.72资料来源：印力官网，322.34亿元。NOI20231124.9739.5915855元/机构-CapRate5.88面积单价、CapRate1715855元/3550资产项目后，我们估算印力位于核心城市、预计易于融资的项目总估值可能达REIT名称城市级别参考部分典型案例建筑面积（万㎡）最新估值（亿元）估值单价REIT名称城市级别参考部分典型案例建筑面积（万㎡）最新估值（亿元）估值单价（万元/㎡）资本化率范围凯德CLCT一线城市Mall·Mall·双井Mall·望京Mall·广州乐峰广场35.4124.52.7-4.44.3-5.3新一线及其他城市成都凯德广场·新南哈尔滨凯德广场·埃德蒙顿长沙凯德广场·雨花亭哈尔滨凯德广场·学府呼和浩特凯德广场·诺和木勒3455.81-2.94.9-5.3领展LinkREIT一线城市领展购物广场·京通（北京）领展购物广场·中关村（北京）领展·七宝万科广场（上海）领展购物广场·广州领展·太阳新天地（广州）领展·中心城（深圳）53.5253.23.4-6.43.6-4.5华联BHGREIT一线城市北京华联万柳购物中心10.60新一线及其他城市华联成都空港购物中心华联大连金三角店华联合肥蒙城路购物中心华联合肥长江路购物中心华联西宁花园店20.621.80.93-1.34.3-6.5资料来源：中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金招募说明书，注：上表统计的建筑面积多指购物中心建筑面积、最新估值为各项目年报公开披露之估值水平；估值单价及资本化率统计已剔除异常项目影响（如单一租户、资产改造等特殊原因）。/UpFiles/reitsinfodisc/REITS_28DCEBB543FB4C468DB1589722E4A0C8.pdf万科商业2017年至今，印力与万科商业持续推进整合。2023要布局7年3-182017339.450.9SPV42SPV192020229492120241一整合至该部门。22但受制于万科商业此前运营管理项目的详细信息相对较少，图表15:受制于公开信息不足，万科商业的资产价值较难评估资料来源：赢商网，观点网，财联社，https:///media/data?parentid=3&catid=13&id=167https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0522/ltn20170522673_c.pdfhttps://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0522/ltn20170522700_c.pdfhttps://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0317/ltn20170317848_c.pdf及https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0317/ltn20170317877_c.pdfhttps:///p/1937039632386695https:///newsDetail_forward_26011087VCapitalLimitedVCapitalLimited同样开展商业业201511-（）（简Vapitalimited232016年10VCapitalLimitedCentralLandEstate简称-上100242024314以偿还公司在存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。此前，VCapitalLimited39925VCapitalLimited万科海外在全球拥有6个物业投资，但考虑到公司投资性房地产规模较小，因此暂不将其纳入万科潜在融资空间的测算范围。根据万科海外官网披露，公司一方面在资管业务方面开发、管理超过四十个房地产项目，项目位于香港、纽约、三藩市、西雅图及伦敦，物业资产组合涵盖住宅物业、办公楼项目及服务式公寓等。另一方面在香港和美国持有六项投资组合。但考虑到数据显示公司截至2023年6月末投资性房地产规模仅为19亿元、规模相对有限，且公司在具体项目中的受益比例尚不明确。因此，本文暂未将万科海外旗下的商业项目纳入万科潜在融资空间的测算范围。26图表16:万科海外自持物业投资共有6个资料来源：万科海外官网，https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2015/1211/ltn20151211511_c.pdfhttps://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2016/1028/ltn20161028279_c.pdfhttps://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2015/1211/ltn20151211511_c.pdfhttps:///sc/index.php33320152023947989.9可租赁建面积达848.9万㎡稳定期租率达，冷链可赁建筑积达141.076.527图表17:截至2023年9月末，万科直接持有万纬物流80以上的股权限公司DahliaInvestmentsPte.Ltd6.530%RecoMerantiPrivateLimitedTopYulanInvestmentILtd（有限合伙）珠海市万纬盈合投资合伙企业（有限合伙）81.623%6.530%3.265%1.632%0.420%限公司万纬物流资料来源：华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书，201772017年7-（SMG900易其中万科方出资约193亿港元财团中以21.4的出资例位居位。282010IPO29后续逐步积累了较为丰富的物流地产运营经验，为自有品牌-万纬物流的发展壮2018730REIT3500-5200元/㎡。462020630180亿63.2181244.23132REIT20243/UpFiles/reitsinfodisc/REITS_C72C792F6FE745B990AF300BBAC149F2.pdfhttps://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0718/ltn20170718316_c.pdfhttps:///about/glp.html及/5780378715/90025862https:///news/data?typeid=1&newsid=73https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2021/0406/2021040600289_c.pdf/rain/a/20210925A09I6Z00以及/rain/a/20210926A02WTI00333267721.958.2311.49（5163元/㎡、3466元㎡、4425元/㎡。图表18:华夏万纬仓储物流REIT的底层资产估值单价大体介于3500-5200元/㎡资料来源：华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书，333.272023达1.65元//0.93元/㎡/天、1.20元/㎡/天，因此除一线城市租金水平相对较高外，其他城市的租金水平与城市能级可能并未严格正相关，而是与该城市在物流行业的重要程度关联密切。我们手动了万纬物流旗下153个高标仓与冷链仓项目，总租赁面积合计达1029.6万㎡，其中已竣工项目总租赁面积合计达738.86万㎡，占2023年万科中报披露的物流板块累计开业项目可租赁建筑面积985.2万㎡的75。对于分布在非一线城市的项目，我们按照佛山南海项目、绍兴诸暨项目和湖州德清项目的估值单价平均值（4351元/㎡）估算项目价值；对于分布在一线城市的项目，我们参考非保税高标仓租金平均水平，按照4351元/㎡的1.5倍估算项目价值。此外，我们假设万纬物流旗下的项目均为全资持有。经我们估算，剔除在建项目、已融资项目后，万纬物流剩余可识别项目的估值合计可能达333.27亿元。若按照50的抵质押率估算，万科可能可以获得约166.63亿元的融资空间（2。/UpFiles/reitsinfodisc/REITS_C72C792F6FE745B990AF300BBAC149F2.pdf图表19:东部沿海省份是万纬物流旗下项目分布较为密集的区域（万㎡）在建及已竣工项目总租赁面积（万㎡）在建及已竣工项目总租赁面积已竣工未融资项目估值估算（右轴）（亿元）16050140120 40100308060 204010200 0上江浙广湖辽陕湖天云四福江广安重吉黑山贵河青河北新海苏江东北宁西南津南川建西西徽庆林龙东州南海北京疆江资料来源：万纬物流官网，图表20:2023年Q3国内主要城市非保税高标仓租金水平差异较大（元/㎡天）资料来源：仲量联行，臻量，其他板块：万科持有的万物云、泊寓等资产也是潜在融资来源60亿元左右。从1990820156（简34201750352020（Space、TechGrowhttps://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2015/0626/ltn20150626884_c.pdf/news/5381731.htmlSpaceech3655.9237202432018.02119.045059.52亿元。图表21:万物云品牌树分为3大板块，公司已不再局限于传统物业服务业务资料来源：万物云官网，在海外地产板块，万科持有万科海外的股权市值相对较低，此处暂不估算其融资空间。2012年，万科通过全资子公司万科置业（香港）有限公司完成对南联地产控股有限公司香港联交所交易代码为1036.HK）的重组交易，万科置业（香港）有限公司通过全资子公司WklandInvestmentsCompanyLimited获得重组后的南联地产79.26已发行股份，万科在香港物业市场的开拓取得重要进展。截至2023年6月末，披露WklandInvestmentsCompanyLimited仍持有万科海外（1036.HK）75股权。但考虑到目前万科海外的总市值相对较低（不足6亿元），因此此处暂不考虑万科持有万科海外的股权潜在融资空间。2023年有可能实现整体盈利，202363422.4717.392795.982.321.5202316.410.620239月已实现了累计权202338https:///news/data?typeid=1&newsid=3460.hk/di/NSSrchCorpList.aspx?sa1=cl&scsd=21/03/2023&sced=21/03/2024&sc=2602&src=MAIN&lang=ZH&g_lang=zh-HKhttps:///article/20231025/herald/f8f4e54fed15c3c088697f922754dc3f.html及万科2023年中报2017万科通过旗下子公司等主体近年至少参与了国改基金、上海城市更新引导基金、（北京亿元。图表22:自2017年至今，万科基于“城市配套服务商”的定位参与成立了一些产业基金基金名称万科系主体参与交易时间万科系主体认缴出资额万科系主体认缴出资比例基金其他出资人基金主要投向宁波梅山保税港区中城乾元投资中心（有限合伙）2017年5月11.95亿元22.2上海国际信托有限公司、上海中城勇逸投资中心等北京地产项目珠海市坤元兴投资发展合伙企业（有限合伙）2017年10月10.10亿元34.2泰康人寿保险有限责任公司、深圳前海航慧投资管理有限公司等境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目苏州华人文化投资中心（有限合伙）2017年12月10.50亿元14.0杭州阿里创业投资有限公司、深圳市文娱华章科技有限公司、苏州禾文投资合伙企业（有限合伙）等中国媒体、娱乐、体育和影视等行业项目深圳金晟硕庆创业投资中心（有限合伙）2017年12月50.00亿元50.0工银（深圳）股权投资基金合伙企业（有限合伙）等一级市场股权和并购项目、优质GP管理的股权投资基金以及一级半市场定向增发投资。苏州金晟硕丰投资中心（有限合伙）2017年12月9.55亿元41.6国元证券、深圳金晟硕庆创业投资中心（有限合伙）等-深圳信寰泰股权投资合伙企业（有限合伙）2018年7月8.02亿元100.0中信资本（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）医疗服务等行业项目（该基金简称“中信资本医疗健康专项基金”）横琴和谐鼎泰股权投资企业（有限合伙）2019年10月5.00亿元45.4比亚迪汽车工业有限公司等科技、物流等领域的优秀子基金中国国有企业混合所有制改革基金有限公司2020年12月30.00亿元4.2中国诚通控股集团有限公司等国有企业混合所有制改革及反向混改项目（该基金简称“国改基金”）上海城市更新引导基金2021年12月20.00亿元20.0上海世博土地控股有限公司、上海招商置业有限公司、中交房地产集团有限公司等上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）2023年1月20.00亿元20.0建信住房租赁私募基金管理有限公司量资产用于租赁住房资料来源：公司公告，万科出于长期发展战略等目的而持有的权益投资、广信资产包等资产预计也具备一定变现空间。国）（Cushman&Wakefieldplc）资，截至2023年6月末，公司财务报表显示上述资产的账面价值合计达10.47亿元。在资产包方面：201765512113920221.9779134.122020650390.4504041食品事业单元的累计投入相对不多，相关业务近年对公司营收的贡献较小；20234.8（中国（（图表23:万科在事业单元（BU）设有酒店与度假、食品等事业部资料来源：万科官网，https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0630/ltn20170630059_c.pdfhttps://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0629/2020062901759_c.pdf及https:///newsDetail_forward_23240925https:///business?key=8万科潜在融资空间能够为年内到期债券提供一定偿还保障据我们统计，2024234还压力。与之对应的是，除存量货币资金（不含预售监管资金等受限部分印力位于核心城市、预计易于融资的项目（322.3450161.17（333.2750166.63（2602.HK6060.2（截至22-02-14024年3月20日收盘价计算对应市值约为119.04亿元，按照50的质押率估算，59.52亿元。①万科商业此前分散于各区域公司管理的商业资产、VCapitalLimited曾参与购入的商业资产；201719321.4③万科旗下租赁住宅品牌-泊寓；（15亿元；2023610.47亿元；50（20206390.4亿元；⑦万科酒店与度假、食品事业部持有的部分资产。图表24:年内万科及附属公司合计面临约234亿元的公开市场债券偿还压力（亿元）海外债一般公司债一般中期票据证监会主管ABS（亿元）海外债一般公司债一般中期票据证监会主管ABS1201008060402002024Q2 2024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3 2025Q4 2026Q1 2026Q2 2026Q3 2026Q4 2027年及以后资料来源：，图表25:印力运营管理的部分商业项目商业产品线所在省级区域所在城市是否位于核心城市项目名称项目业态项目体量（万m²）开业状态开业时间印象城MEGA（城市级商业中心）上海上海是上海南翔印象城MEGA购物中心33.69已开业2020-08-25上海上海是上海虹桥前湾印象城MEGA购物中心26.00未开业2025-08-25浙江温州否温州印象城MEGA购物中心23.58已开业2021-11-26印象城（区域型购物中心）北京北京是北京印象城购物中心7.26已开业2010-04-28北京北京是北京房山印象城购物中心10.00已开业2018-02-01北京北京是北京海淀印象城购物中心10.00已开业2016-02-01广东惠州否惠州印象城购物中心12.35已开业2021-04-28广东珠海否珠海印象城购物中心11.06已开业2016-05-28广东珠海否珠海保税区印象城购物中心4.50未开业2024-06-01广东珠海否珠海香洲印象城购物中心5.92已开业2022-10-01广东佛山否佛山印象城购物中心9.03已开业2008-04-28广东佛山否顺德大良印象城购物中心7.45已开业2010-01-29广东佛山否佛山禅城印象城购物中心10.00已开业2011-12-24广东深圳是深圳印力中心购物中心9.66已开业2005-12-28广东湛江否湛江万象金沙湾广场购物中心5.20已开业2013-11-01广西南宁否南宁印象城购物中心12.72已开业2004-07-17广西南宁否南宁朝阳印象城购物中心3.25已开业2019-06-29贵州贵阳否贵阳印象城购物中心15.45已开业2019-12-08黑龙江哈尔滨否哈尔滨印象城购物中心12.47已开业2005-04-28湖北武汉是武汉青山印象城购物中心22.86已开业2017-11-25湖北武汉是武汉江汉印象城购物中心13.34已开业2004-12-18湖南长沙是长沙中心印象城购物中心12.00已开业2012-04-28江苏泰州否靖江印象城购物中心10.42已开业2021-12-24江苏南通否南通印象城购物中心16.24已开业2017-09-28江苏苏州是苏州印象城购物中心13.71已开业2009-09-28江苏苏州是苏州常熟印象城购物中心8.42已开业2008-06-05江西南昌否南昌印象城购物中心9.91已开业2017-11-28辽宁沈阳否沈阳印象城购物中心13.18已开业2003-12-23辽宁大连否大连印象城购物中心7.17已开业2004-01-01内蒙古包头否包头印象城购物中心11.42已开业2022-12-25山东济南否济南印象城购物中心15.66已开业2019-06-01山东青岛是青岛市北印象城购物中心12.00未开业-山西太原否太原印象城购物中心8.23已开业2020-05-30陕西西安是西安龙首印象城购物中心12.28已开业2015-12-26陕西西安是西安太白印象城购物中心9.79已开业2011-10-18陕西西安是西安浐灞印象城购物中心6.40已开业2023-06-22上海上海是上海莘庄维璟印象城购物中心15.90已开业2017-05-26上海上海是上海松江印象城购物中心15.30已开业2021-11-21上海上海是上海漕河泾印象城购物中心5.55已开业2021-05-28上海上海是森兰印象城购物中心15.60未开业2025-01-01上海上海是上海宝乐汇印象城购物中心10.00已开业2024-01-31上海上海是上海西岸凤巢购物中心12.50已开业2021-12-23上海上海是上海龙华会购物中心9.01已开业2023-06-30上海上海是上海唐城印象天地购物中心6.30未开业-四川成都是成都印象城购物中心10.22已开业2016-06-26天津天津是天津西青印象城购物中心22.90已开业2013-12-31天津天津是天津和平印象城购物中心10.91已开业2003-12-24天津天津是天津梅江印象城购物中心5.30已开业2016-01-01天津天津是天津枫雅印象城购物中心10.00已开业2023-12-23天津天津是天津宝坻印象城购物中心5.30未开业2024-12-31浙江杭州是杭州西溪印象城购物中心25.11已开业2013-05-10浙江杭州是印力汇德隆杭州奥体印象城购物中心23.96已开业2021-09-30浙江杭州是杭州金沙印象城购物中心16.15已开业2019-06-16浙江杭州是杭州古墩印象城购物中心7.30已开业2010-01-28浙江杭州是杭州永丰印象城购物中心19.00未开业2024-12-31浙江宁波否宁波海曙印象城购物中心16.41已开业2020-12-18浙江宁波否宁波鄞州印象城购物中心11.36已开业2012-12-28浙江宁波否宁波东部印象城购物中心12.40已开业2020-12-25浙江宁波否宁波骆驼印象城购物中心6.60未开业2024-10-01重庆重庆是重庆印象城购物中心10.00已开业2023-09-28印象汇（片区型商业中心）安徽马鞍山否马鞍山印象汇购物中心4.26已开业2010-11-19福建漳州否漳州印象汇购物中心4.90已开业2006-08-29福建泉州否泉州印象汇购物中心4.29已开业2006-12-15广东佛山否佛山南海印象汇购物中心6.55已开业2006-12-20广东湛江否湛江印象汇购物中心4.73已开业2008-01-19广东肇庆否肇庆印象汇购物中心4.48已开业2009-05-01广东东莞否东莞南城印象汇购物中心4.45已开业2009-01-01广东惠州否惠阳印象汇购物中心3.98已开业2007-12-28广东茂名否茂名印象汇购物中心3.79已开业2006-12-28广东深圳是龙华印象汇购物中心3.00已开业2023-12-22河南郑州否郑州金水印象汇购物中心5.55已开业2010-12-23河南安阳否安阳印象汇购物中心3.74已开业2010-06-09湖南长沙是长沙印象汇购物中心4.65已开业2003-06-19湖南益阳否益阳印象汇社区商业3.49已开业2009-07-18江苏南京是南京江北印象汇购物中心7.70已开业2014-04-26江苏扬州否扬州印象汇购物中心5.31已开业2009-06-18江苏南京是南京新街口印象汇社区商业4.38已开业2003-01-01江苏无锡否江阴印象汇购物中心3.54已开业2011-03-24江西南昌否南昌青云印象汇购物中心5.57已开业2006-09-14山东潍坊否潍坊印象汇购物中心4.89已开业2006-01-01山东淄博否淄博印象汇购物中心4.20已开业2008-01-17上海上海是森兰印象汇购物中心8.00已开业2014-01-01上海上海是上海三林印象汇社区商业-未开业2025-03-01四川成都是成都沙湾印象汇购物中心4.92已开业2009-09-19四川德阳否德阳印象汇购物中心4.41已开业2009-08-28四川宜宾否宜宾印象汇购物中心3.94已开业2009-04-24浙江温州否温州TOD国际新城印象汇购物中心8.05已开业2022-10-31重庆重庆是重庆九龙坡印象汇购物中心5.53已开业2005-06-30重庆重庆是重庆沙坪坝印象汇购物中心4.19已开业2008-04-08印象里(社区商业)安徽合肥否合肥蜀山印象里社区商业0.66未开业2024-12-31北京北京是窦店印象里社区商业10.00已开业2022-12-31广东深圳是平湖印象里社区商业2.35已开业2020-01-01贵州贵阳否贵阳云岩印象里社区商业1.27已开业2018-12-22河北雄安新区否雄安容东印象里社区商业1.77已开业2021-06-30河南郑州否郑州高新印象里社区商业2.25已开业2016-05-12湖北武汉是武汉嘉园印象里社区商业1.93已开业2017-11-19湖北武汉是武汉歌笛湖印象里社区商业1.67已开业2022-10-30江苏苏州是常熟尚湖印象里社区商业2.80已开业2021-10-30江苏徐州否徐州铜山印象里社区商业2.70已开业2023-12-22天津天津是天津东丽湖印象里社区商业10.00已开业2022-10-28天津天津是天津东第印象里社区商业10.00已开业2022-12-31浙江宁波否宁波北仑印象里购物中心3.48已开业2020-12-18浙江温州否温州世纪之光印象里社区商业2.75已开业2023-07-01浙江温州否温州西江月印象里社区商业3.84已开业2021-07-01万科广场（物中心）安徽合肥否合肥万科广场购物中心13.43已开业2019-05-11北京北京是北京住总万科广场购物中心7.93已开业2016-05-01北京北京是北京万科半岛广场购物中心12.77已开业2013-12-31北京北京是昌发展万科广场购物中心5.10已开业2018-10-01北京北京是北京昌发展万科广场----福建福州否福州烟台山商业漫步街区购物中心6.26已开业2021-10-30贵州贵阳否贵阳大都会万科广场购物中心9.20已开业2016-09-15河南郑州否郑州高新万科广场购物中心4.60已开业2018/4/30湖北武汉是武汉新唐万科广场购物中心7.10已开业2015-11-29江苏苏州是苏州万科美好广场购物中心6.37已开业2013-12-28江西南昌否南昌地铁万科广场购物中心4.80已开业2017/11/28山东烟台否烟台万科广场购物中心10.00已开业2022/12/24山东青岛是青岛未来城万科广场购物中心11.80已开业2022/12/16陕西西安是西安长安万科广场（东）购物中心10.00已开业2022/12/31陕西西安是西安长安万科广场（西）购物中心10.00已开业2022/12/31上海上海是上海七宝万科广场（已退出）购物中心23.72已开业2016-11-19天津天津是天津万科广场社区商业3.00已开业2022/12/31浙江宁波否宁波镇海1902万科广场购物中心7.58已开业2016-10-01浙江宁波否宁波万科广场购物中心7.60已开业2016-10-01-广东深圳是深圳湾睿印RAILIN----上海上海是丰尚国际生活中心----上海上海是临港101地块项目--未开业-资料来源：印力官网，图表26:万纬物流开发运营的部分物流地产项目类型项目总租赁面积（㎡）所在省级区域所在城市是否一二线城市是否竣工高标仓万纬武汉黄陂汉口北园区67,100湖北省武汉市是已竣工高标仓万纬长沙雨花园区119,600湖南省长沙市是已竣工高标仓万纬长沙开福园区170,100湖南省长沙市是已竣工高标仓万纬泉州晋江园区61,700福建省泉州市是已竣工高标仓万纬大连大窑湾园区133,800辽宁省大连市是已竣工高标仓万纬长春经开园区54,900吉林省长春市是已竣工高标仓万纬沈阳于洪沙岭园区66,900辽宁省沈阳市是已竣工高标仓万纬沈阳浑南园区66,700辽宁省沈阳市是已竣工高标仓万纬广州南沙园区101,400广东省广州市是在建高标仓万纬昆明空港三期58,700云南省昆明市是已竣工高标仓万纬重庆临空园区24700重庆市重庆市是已竣工高标仓万纬奉贤临港园区12,000上海市上海市是已竣工高标仓万纬上海金山工业区园区11,100上海市上海市是在建高标仓万纬金山化工园区20,000上海市上海市是在建高标仓万纬上海浦东祝桥园区30,000上海市上海市是已竣工高标仓万纬上海嘉定园区68,200上海市上海市是已竣工高标仓万纬上海青浦园区46,300上海市上海市是已竣工高标仓万纬上海金山枫泾园区60,600上海市上海市是已竣工高标仓万纬上海金山漕泾园区42,400上海市上海市是已竣工高标仓万纬南昌临空园区92,300江西省南昌市是已竣工高标仓万纬南昌空港园区66,600江西省南昌市是已竣工高标仓万纬郑州中牟园区52,600河南省郑州市是已竣工高标仓自贸试验区哈尔滨片区保税物流中心（B型）37,100黑龙江省哈尔滨市是在建高标仓哈东综合保税区物流园区65,000黑龙江省哈尔滨市是已竣工高标仓交投万纬朝阳物流园62,500黑龙江省哈尔滨市是已竣工高标仓万纬合肥肥西园区101,000安徽省合肥市是已竣工高标仓万纬常熟高新区园区42,600江苏省苏州市是已竣工高标仓万纬无锡锡山园区68,400江苏省无锡市是已竣工高标仓万纬淮安经开园区50,800江苏省淮安市否已竣工高标仓万纬南京空港园区78,300江苏省南京市是已竣工高标仓万纬南京六合园区116,900江苏省南京市是已竣工高标仓万纬无锡惠山园区69,500江苏省无锡市是已竣工高标仓万纬天津静海三期39,300天津市天津市是已竣工高标仓万纬沈阳空港园区83,800辽宁省沈阳市是已竣工高标仓万纬沈阳于洪园区28,600辽宁省沈阳市是已竣工高标仓万纬长春新区园区74,000吉林省长春市是已竣工高标仓万纬天津静海园区二期65,900天津市天津市是已竣工高标仓万纬杭州空港园区86,100浙江省杭州市是已竣工高标仓万纬上海青浦园区（一期）46,300上海市上海市是已竣工高标仓万纬上海青浦香花桥园区127,500上海市上海市是已竣工高标仓万纬武汉江夏庙山园区112,900湖北省武汉市是已竣工高标仓万纬上海金山亭林园区39,900上海市上海市是已竣工高标仓万纬上海浦东临港园区50,600上海市上海市是已竣工高标仓万纬佛山三水白坭园区96,200广东省佛山市是已竣工高标仓万纬昆明高新区园区（二期）73,000云南省昆明市是在建高标仓万纬昆明高新区园区（一期）30,100云南省昆明市是已竣工高标仓万纬昆明空港园区（一期）122,000云南省昆明市是已竣工高标仓万纬嘉兴南湖园区69,600浙江省嘉兴市是在建高标仓万纬宁波江北庄桥园区38,200浙江省宁波市是在建高标仓万纬杭州大江东园区110,100浙江省杭州市是已竣工高标仓万纬杭州大江东临江园区37,800浙江省杭州市是已竣工高标仓万纬南宁新中智慧园53,400广西南宁市是在建高标仓万纬合肥经开区园区85,000安徽省合肥市是已竣工高标仓万纬西安沣东园区125,700陕西省西安市是已竣工高标仓万纬武汉江夏大桥园区93,900湖北省武汉市是已竣工高标仓万纬余姚开发区园区114,700浙江省宁波市是已竣工高标仓万纬台州集聚区园区114,600浙江省台州市是在建高标仓万纬温州平阳园区56,400浙江省温州市是在建高标仓万纬余姚丈亭园区67,900浙江省宁波市是在建高标仓万纬天津宁河园区（二期）42,000天津市天津市是已竣工高标仓万纬青岛即墨园区103,500山东省青岛市是在建高标仓万纬北京大兴园区99,400北京市北京市是在建高标仓万纬东莞万江园区58,800广东省东莞市是已竣工高标仓万纬东莞常平智慧产业园314,100广东省东莞市是在建高标仓万纬东莞沙田园区255,500广东省东莞市是在建高标仓万纬福州连江园区86,800福建省福州市是在建高标仓万纬西安空港园区（二期）71,800陕西省西安市是已竣工高标仓万纬上海枫泾园区60,600上海市上海市是已竣工高标仓万纬重庆东港园区51,200重庆市重庆市是已竣工高标仓万纬南京栖霞保税园区55,500江苏省南京市是已竣工高标仓万纬乌鲁木齐空港园区104,100新疆乌鲁木齐市否在建高标仓万纬西宁海东园区78,100青海省海东市否已竣工高标仓万纬西安空港园区（一期）95,300陕西省咸阳市否已竣工高标仓万纬成都龙泉园区95,100四川省成都市是在建高标仓万纬昆山花桥园区46,200江苏省苏州市是已竣工高标仓万纬长沙望