水泥粉磨站建设项目节能评估报告书及东城区新中街危房改造投资项目可行性研究报告

第一章评估目的、依据、范围及程序 11.1评估目的 11.2评估依据 11.3评估内容与方法 41.4评估原则和程序 5第二章项目单位基本情况 72.1项目单位情况 72.2项目建设地点及厂址 72.3项目建设规模、产品方案及建设内容 92.4工艺技术、设备和工程方案 102.5主要原材料、燃料及动力供应 172.6环境保护 182.7劳动定员 202.8投资与资金筹措及经济效益分析 20第三章能源供应情况分析评估 223.1项目节能背景 223.2项目能源消耗种类和数量分析 243.3项目所在地能源供应状况分析 283.4行业节能设计规范及标准符合性评估 30第四章节能措施评估及效果评估 354.1节能措施综述 354.2节能措施 354.3节能效果评估 43第五章节能效果分析结论 45第一章评估目的、依据、范围及程序1.1评估目的1.2评估依据一、法律法规、行政规章及相关文件（二、标准规范三、其他资料1.3评估内容与方法一、评估内容依据《江苏省工业类固定资产投资项目节能评估和审查实施办法》（苏发改工业发[2007]1137号）文件要求，评估主要包括下列六个方面的内容：1、项目用能总量及能源结构是否合理；2、项目是否符合国家、地方和行业节能设计规范及标准；3、项目能效指标是否达到国家或地方能耗定额或限额，是否达到同行业国内先进水平或者国际先进水平；4、项目有无采用明令禁止或淘汰的落后工艺、设备的现象；5、项目是否已经采用国家和省明文规定必须采用的节能新工艺、新技术、新产品；6、评估论证结论以及改进节能措施的建议和要求。二、评估方法1.4评估原则和程序一、评估范围某铝业有限公司高精度宽幅铝合金复合箔生产线技改项目的二、评估原则1、工程建设项目应符合国家、省、市产业政策。不得采用国家、省、市已公布的限制（或停止）生产的产业序列、规模，或行业已公布的限制（或停止）的旧工艺翻版扩产增容及选用淘汰产品；2、根据建设项目节约能源的有关规定，坚持合理用能、节能降耗等原则；3、按照建设项目能耗评估审批的原则，提出明确的能耗评估结论和建议。三、评估程序1、接受节能评估委托2、收集资料，熟悉了解评估项目的相关内容3、能源利用和消耗评估4、节能措施评述5、编制评估报告，给出结论和建议6、组织审核7、修改合理用能评估报告。8、报告出版。四、工作重点1、工艺的合理性分析2、能源指标分析3、节能措施分析。第二章项目单位基本情况2.1项目单位情况2.1.1项目名称年产80万吨矿渣硅酸盐水泥粉磨站改扩建项目2.1.2承办单位概况企业名称：*******有限公司法定代表人：法定地址：注册资本：350万元人民币单位概况：*******有限公司系股份制企业，于2006年7月在*******工商行政管理局登记注册，公司注册资本350万元人民币,占地面积28亩，现有员工20人，公司以经营建材产品为主，现有Φ2.4×18m烘干机一台，主要产品为矿渣粉，年产矿渣粉15万吨。2.2项目建设地点及厂址2.2.1建设地点本项目拟在*******,*******有限公司现有厂区内进行建设。2.2.2建设条件1、地形、地貌、地震情况*******境内地形复杂，西高东低，海拔高度120米～2281米，相对高差大。低山、丘陵、河谷面积约占*******总面积的70%，坡度在25度以下的土地面积约占40%。该区域土壤主要以褐土为主，褐土面积占*******土地面积的88%，其它土壤主要是棕壤、草甸土和亚高山草甸土。土壤母质以花岗岩、片麻岩为主，有少量石灰岩和页岩分布。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该地区的抗震设防烈度为6度。本项目建筑设计依据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）执行。2、水文地质境内有*****两座大型水库，总库容23亿立方米；***纵贯县境200华里，泾流量11.6万立方米，河床陡，落差大，可利用水能8.5万千瓦。全县水域面积46万亩。3、气候条件该区域属温带大陆性季风气候，四季分明。具有雨热同季、四季分明的特点。春季干燥风大，冬季寒冷少雪，光照较多，降雨集中，且分布不均。年平均气温12.7℃无霜期平均140-180天最冷月平均气温－3.2℃最热月平均气温26.0℃绝对最高气温42.5℃绝对最低气温－25.3℃年平均相对湿度63％月平均最高相对湿度80％月平均最低相对湿度51.2％年平均降雨量550mm最大积雪深度19cm最大冻土深度54cm年平均气压170Kpa主导风向夏季S冬季N最大平均风速2.2m/s最大风速28m/s年日照时平均数2745h年平均无霜期200天。2.3项目建设规模、产品方案及建设内容2.3.1建设规模、产品方案1、建设规模项目建成后可达到年产80万吨水泥的生产能力。其中：散装水泥64万吨，占80％；袋装水泥16万吨，占20％。2、产品方案该项目产品方案为：年产P.S32.5矿渣硅酸盐水泥40万吨，P.O42.5普通硅酸盐水泥40万吨。2.3.2建设内容本项目在利用现有设施的基础上，新增2台φ3.2×13m的高细磨机生产线及水泥储仓、水泥磨机房、成品库等。本项目新增建筑面积5064m2，购置生产及辅助设备28台（套）。2.4工艺技术、设备和工程方案2.4.1工艺技术本项目生产工艺流程见下图：微机配料熟料微机配料熟料熟料仓熟料矿渣矿渣仓粉煤灰烘干粉煤灰仓石膏破碎石膏仓水泥粉磨水泥储仓散装出厂包装入库生产工艺流程图生产工艺流程说明本项目所选工艺为闭路粉磨工艺系统。1、原辅材料的储存及输送熟料、石膏、矿渣、粉煤灰均由汽车运输进厂，分别储存于6座Φ9×20m的原料仓。熟料直接卸入卸车坑内，由提升机送入仓内；石膏经细鄂式破碎机进行破碎后由提升机入仓；矿渣进场水分为15%，经自然晾晒后水分达到8%，然后进入烘干机进行烘干，当终水份为2％时，经皮带提升机入仓，以上物料均由仓底进行配料。2、水泥配料及粉磨上述各种原辅材料分别经过数字化微机斗式秤，由胶带输送机分别送入磨机内进行单独粉磨，粉磨后的物料经出磨斜槽、提升机送入水泥仓按比例混合；水泥成品经斜槽提升机送入水泥均化仓。3、水泥储存本项目拟建5座φ9×20m水泥圆仓用于储存成品水泥，水泥由仓下圆管绞道送入空气斜槽、FU链运机分别将水泥送入均化仓进行均化，根据均化结果，由斗式提升机送往水泥包装仓内进入包装系统。4、包装、散装及成品储存水泥包装选用八嘴回转式包装机，出库水泥经提升机送至成品仓内，可同时分两路进入包装中间仓及水泥散装库。水泥由中间仓送入包装机，包装后的产品由叉车送入成品库储存。2.4.2设备方案根据选用的生产工艺、生产规模及配套条件的需要在充分利用企业现有设备的基础上选择生产工艺设备。本项目拟购置水泥磨机、除尘器、提升机等设备。本项目主要生产设备情况详见表2-1。主要设备一览表表2-1序号名称规格型号数量台（套）一利用原有设备1烘干机Φ2.4×18m1二新增设备1水泥磨机Φ3.2×13m22选粉机改进型O-sepa23鄂式破碎机Q=50t/h24均化设备15提升机66链运机FU31547散装设备ZSQ-12028包装机八嘴29配料微机WJ-24210除尘器FGM-96-5311化验设备12.4.3工程方案主要建筑工程本项目建筑工程主要是在利用原有设施的基础上新上2条Φ3.2×13m水泥磨机生产线及有关生产及其配套设施水泥仓、烘干房、水泥磨机房、成品库等。本项目新增建筑面积5856m2，具体情况见下表。建构筑物一览表表2-2序号名称型式规格数量占地面积（m2）建筑面积（m2）备注1磨机房矩形12×33139611882熟料库矩形15×6019009003矿渣堆场矩形30×60118004石膏破碎车间矩形12×2412882885石膏库矩形14×3615045046烘干车间矩形12×3814564567包装车间矩形10×2612602608水泥磨原料仓圆形Φ9×20m6381.69水泥成品仓圆形Φ9×20m531810成品库矩形32×26183283211配电室矩形14×33146246212综合办公楼矩形12×2613129363层13门卫矩形3×523030小计6939.6585建筑构造1、屋面：生产建筑采用无组织排水，生活性建筑及辅助建筑可采用有组织排水。钢筋混凝土屋面采用冷施工防水材料，局部采用刚性防水。需要保温的屋面采用水泥聚苯板保温层。2、墙体：框架填充墙采用当地轻质砌块，砖混结构承重墙采用优质新型墙体材料。钢结构厂房采用彩色压型钢板。3、地面：生产建筑及辅助生产建筑采用水泥砂浆面层或混凝土地面。对控制室、化验室等洁净度要求较高的建筑采用地板砖地面。4、门、窗：生产建筑一般采用钢门、窗，混凝土花格窗。综合办公楼采用铝合金或塑钢门、窗。有隔声或防火要求的房间采用隔声或防火门、窗。5、内、外墙粉刷：建筑物外墙面均做外粉刷。内墙面根据不同的使用要求做粉刷。结构设计1、主车间厂房：如水泥磨房、提升机房、水泥包装、皮带机转运站、中控室等均采用钢筋混凝土框架结构。2、辅助车间厂房：原料、辅助材料、堆场等，大跨度、大直径的建筑，为了节约投资，可采用轻钢结构。材料库、备品备件库以及各种辅助车间等跨度较小的单层厂房，采用砖混结构。3、磨基础及其大型设备基础，采用墙式或大块式钢筋混凝土结构。各破碎车间、地坑、地沟、卸车坑等，采用钢筋混凝土结构。4、输送皮带机走廊，跨度较大、高度较高时采用钢支架；跨度较小、高度较低时，采用钢筋混凝土结构。走廊板采用钢网格板或顶制钢筋混凝土板。5、建（构）筑尽量采用天然地基，详勘以后，对不能满足承载力要求的可采用人工复合地基或桩基。2.4.4公用辅助工程电力1、电源项目厂区用电引自*******变电站，可保项目用电需求。本项目供电电压为10KV。短时停电对本项目生产影响不大，不需要备用电源。2、10KV总变电站的配置本项目10KV总变电站采用户内式布置。采用10KV放射式供电系统，变电站设综合保护器。3、用电负荷项目厂区用电负荷为三级负荷，负荷计算采用需要系数法。用电负荷计算详见表2-3。用电负荷计算表表2-3序号用电设备设备容量(kW)需要系数Kx功率因数cosΦ计算系数tgΦ计算负荷有功kW无功kvar视在kVA1生产用电48000.80.850.623264.002022.852公用、辅助设施7650.80.850.62520.20322.393照明10885.8641.584小计56713870.062386.825乘同时系数0.93483.12148.16无功补偿-1000.37低压侧负荷合计3483.11148.83666.78补偿后功率因数0.95经计算本项目全厂总装机容量为5671kW。其中高压用电负荷3780kW，低压用电负荷为1891kW。本项目新增2台1000KVA变压器以满足项目低压用电需要。经计算有功功率为3483.1kW，视在功率为3666.7kVA。全年耗电量:3666.7×24×300/10000=2640万KWh。功率因数补偿采用高、低压补偿相结合的补偿方式。除总配电站10KV侧设高压电容补偿装置外，在各电气室400V母线处设并联静电电容器及功率因数自动补偿装置，使功率因数不小于0.95。给排水给水水源：厂区内有一眼深水井，涌水量100t/h。能够满足本项目生产及生活需要。该项目用水主要为生产设备冷却循环水补水及生活用水,日用水量13.3吨，其中循环水补水10吨/天，生活用水3.3吨/天。本项目年用水量为4000吨。消防给水：场区采用低压消防给水系统，消防用水量按15L/S考虑，同一时间发生火灾次数1次，场区内设置SS100型地上式消火栓，保护半径150米，间距不超过120米。排水工程：根据场区现状，生产用水为冷却循环水不外排；生活污水与雨水分流经处理达标后用于厂区绿化和抑尘用水。供热、通风1、供热本项目总建筑面积5856平方米，其中需采暖面积约1428平方米，其采暖热负荷约为100kW。本项目冬季采暖主要是办公室、门卫房、车间控制室和各车间休息室等场所，供暖方式采用空调供暖，拟使用1.5匹空调若干台。2、通风生产厂房采用全面通风设计。排风方式为车间屋顶设计天窗，加屋顶风机机械排风，换气次数为根据生产型不同分为3-12次/h。本次设计噪声超标的通风系统均考虑消声处理。2.5主要原材料、燃料及动力供应熟料：拟向*******水泥有限公司购买；石膏：拟向邢台地区购买；矿渣：拟向*****钢铁有限公司购买；粉煤灰：拟向*****粉煤灰厂购买；煤：拟向山西省煤矿生产企业购买。根据各原辅材料的组成和产品方案计算本项目所需主要原辅材料用量见表2-4主要原辅材料用量表表2-4名称年用量备注单位数量熟料万吨54矿渣万吨22.09粉煤灰万吨4石膏万吨3.600煤吨2500水泥包装袋万个3302.6环境保护1、粉尘、废气本项目用布袋除尘器对水泥磨粉尘进行治理，可以满足《水泥工业大气污染物排放标准》(GB4915-2004)表2标准的要求。烘干机粉尘排放浓度为50mg/m3，吨产品排放量为0.020kg/t产品，磨机粉尘排放浓度为30mg/m3，吨产品排放量为0.020kg/t产品，水泥包装、水泥散装、原料库顶、配料、水泥库顶等排放源粉尘排放浓度为30mg/m3，吨产品排放量在0.001kg/t产品～0.005kg/t产品之间，均符合《水泥工业大气污染物排放标准》（GB4915-2004）表2标准。治理措施可行。2、废水 本项目的生产用水为循环用水不外排，生活污水的排放量2.2m3/d。生产用水主要为冷却水，水质除水温和混浊度升高外无其他污染；生活污水经处理达标后可用于厂区绿化浇灌。3、噪声本项目对噪声的控制从设备选型上尽量选择噪声低的设备。此外在噪声传播途径上采取措施加以控制。如将破碎机设置在地下，强噪声源车间采用封闭式厂房，在车间外及工厂周围种植高大乔木，以其屏蔽作用使噪声受到不同程度的隔绝。另外，还要降低人为噪声，对进入厂区的车辆加强管理，低速行驶，并严禁鸣笛。采取上述措施后，本项目产生的噪声经过距离衰减后到达厂界外1米处的噪声贡献值满足《工业企业厂界噪声标准》(GBl2348－90)中II类标准要求。4、固体废物生产固废：本项目产生的固体废弃物主要为烘干炉产生的炉渣、布袋除尘器收集的除尘灰等。均可得到合理的利用和处置。生活垃圾：本项目全厂定员60人，生活垃圾按每人每天0.3kg计算，则产生生活垃圾18kg/d，主要成分为废纸、塑料袋等，对于固体废物要日产日清，且都运往垃圾处理厂，不会对环境产生影响。2.7劳动定员1.7.1工作制度全年工作日300天，除公司管理人员、职能部门人员实行一班制外，其他生产人员实行三班制，每班8小时，按照《劳动法》规定的劳动时间，员工每周工作时间40小时，超出时间采用经济补偿或换休的办法解决。1.7.2劳动定员本项目根据对生产和技术管理的要求，生产工人按生产岗位、劳动定额计算配备，其他人员依据公司的实际需要配备。本项目投入运行后，本项目定员60人，其中：管理、技术人员8名，生产及辅助人员52人。1.7.3人员录用及培训该项目属于技术改造，需采用新的生产工艺进行生产。所以在新的工艺技术装备投入生产之前，必须对职工进行岗前培训。要制定严格的培训计划，按每个生产工艺要求进行培训，保证职工在生产正常运行之前熟练掌握生产技术及操作规程。2.8投资与资金筹措及经济效益分析2.8.1投资与资金筹措本项目总投资为2411万元，其中建设投资为2130万元（含原有固定资产200万元），铺底流动资金为281万元。全部由企业自筹解决。2.8.2效益分析本项目投产后正常年营业收入19400万元，利润总额为1167万元，全部投资税前财务内部收益率为50.22%，税后为39.11%均大于设定的基准收益率，说明盈利能力满足了企业最低要求；项目税前静态投资回收期(含建设期)3.3年，税后3.9年，优于行业平均水平；税前(后)财务净现值均大于零。第三章能源供应情况分析评估3.1项目节能背景节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张业已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。江苏省由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合能耗、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。2005年全省能耗总量比2000年增加76.4％，高于GDP增幅6个百分点，单位GDP能耗、工业增加值能耗分别为1.96和4.41吨标准煤，分别高于全国0.74和1.82吨标准煤。由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，2005年全省能耗总量比2000年增加76.4％，高于GDP增幅6个百分点，全省一次能源自给率不足50％，加强节能工作已成为我省当前的一项紧迫任务。为进一步推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的宏伟目标，国家和江苏省相继出台了多项节能政策、法规。其中国家《十一五节能中长期专项规划》提出，到2010年每万元GDP(1990年不变价，下同)能耗由2002年的2.68吨标准煤下降到2.25吨标准煤，2003-2010年年均节能率为2.2％，到2020年每万元GDP能耗下降到1.54吨标准煤，2003-2020年年均节能率为3％，主要产品(工作量)单位能耗指标：2010年总体达到或接近20世纪90年代初期国际先进水平，其中大中型企业达到本世纪初国际先进水平；2020年达到或接近国际先进水平”。《江苏省人民政府关于加强节能工作的决定》也提出“十一五”期末万元GDP能耗下降到1.56吨标准煤，比“十五”期末总体节能降低20％左右，工业节能达到25％以上。初步建立起与社会主义市场经济体制相适应的比较完善的节能法规和标准体系、政策保障体系、技术支撑体系和监督管理体系，形成政府引导下市场主体自觉节能的新机制。水泥工业是我国的高能耗的行业，占全国建材行业总能耗的40%，随着能源价格的不断上涨，节能降耗成为水泥工业的唯一出路。目前，我国水泥工业大而不强，从产量、规模结构、技术结构和产品结构来看，尚还有很大的节能潜力可挖。其途径有：积极发展新型干法窑，淘汰能耗大、技术落后的其它工艺；提高熟料质量和混合材的掺加量；大力推广高强度混凝土和高性能混凝土；利用工业废渣和二次燃料；发展余热发电。该项目通过对现有生产工艺进行技术改造，可使产品降低能耗、提高产量，提高水泥强度。另外还能降低水泥中熟料配比，提高钢渣、粉煤灰等工业废渣的掺合比例，而提高工业废渣的掺合比例，可以最大限度地利用电力、煤炭工业生产产生的炉渣、矿渣和其它工业废渣，使这些废渣得到合理利用，可等量代替水泥，达到即节省电力、煤炭、石灰石等资源，又可避免环境污染的目的。因此，该项目建成后，将使企业在产能效率、产品质量、节能、环保以及经济效益方面得到全面提升。3.2项目能源消耗种类和数量分析3.2.1能耗种类和数量本项目采用国内先进的工艺、设备，生产水泥产品。主要工艺过程为烘干、破碎、微机配料、粉磨、包装等。烘干、破碎、微机配料、粉磨、包装等工序为主要能耗工序，其余工序耗能量较少。1、本项目主要能源消耗种类电力：生产设备用电、辅助生产设备用电、办公生活设备用电、照明用电；煤：主要用于烘干矿渣；水：生产、生活用水；2、能耗数量用电量：本项目厂区用电为厂区现有变配电设施，供电电压为10kV。项目全年耗电量为2640万kWh。煤用量：主要用于烘干矿渣，本项目烘干用煤按8kg/t计算，全年耗原煤2500吨。用水量：项目用水主要为生产和生活用水，年用水量约4000吨，项目场地内有深水井，小时出水量可达100立方米，能够满足项目用水需求。本项目主要能源品种及年需要量见：项目主要能源品种及年需要量表。主要能源和含耗能工质的品种及年需要量序号主要能源及耗能工质名称计量单位年需要量

其

中备注购入量自产量其他实物标煤实物折算系数折标煤实物实物实物折标煤折标煤折标煤1电万kWht2640

1.2293244.563244.56

2煤t

t25000.7143

1785.751785.75

3水ktt

4

0.08570.34

0.34

年总需要折标煤(t)5030.655030.310.34

本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为5030.65吨/年。3.2.2项目能耗指标的计算 1、最终产品计算准确核算项目工序产量及最终产品产量是正确计算各项能耗指标的前提，为此，利用质量平衡的原理，根据项目设计规模和产品方案确定产品最终的产量。本项目年产各种水泥80万吨。2、项目工业总产值及工业增加值经计算本项目工业总产值为16581万元，工业增加值[工业增加值=工业总产值-工业中间投入+应交增值税]3774万元。3、项目能耗指标的计算

能耗指标比较表序号类别项目单位设计指标参照指标1产品水耗指标单位产品综合水耗t/t0.0052产品电耗指标可比水泥综合电耗kw.h/t34383产值能耗指标万元产值综合能耗（标煤）t/万元0.301.464增加值能耗指标万元增加值综合能耗(标煤)t/万元1.3能耗指标及分析《水泥单位产品能源消耗限额》(GB16780-2007)中指出：新建水泥粉磨企业可比水泥综合电耗限额准入值应≤38kwh/t，水泥粉磨企业通过节能技术改造和加强节能管理应达到可比水泥综合电耗限额先进值34kwh/t。可比水泥综合能耗准入值为≤38kwh/t./;《水泥工厂节能设计规范》（GB50443-2007）水泥粉磨工段电耗设计值≤36kwh/t的要求，1、可比水泥综合电耗计算公式：QKS=d（1+f）QSQKS—可比水泥综合电耗，单位为kwh/t；d—水泥强度等级修正系数； f—混合材掺量修正系数；QS—水泥综合电耗，单位为kwh/t。注：对水泥粉磨企业按f为零计算。2、水泥强度等级修正系数计算公式：d=d—水泥强度等级修正系数；B—统计期内水泥加权平均强度，单位为兆帕。本项目水泥强度修正系数为：d==1.03本项目可比水泥综合电耗：QKS=1.03×33=34kwh/t单位GDP能耗、单位GDP电耗、单位工业增加值能耗情况地区单位GDP能耗单位GDP电耗单位工业增加值能耗吨标准煤/万元千瓦时/万元吨标准煤/万元江苏省1.961487.634.41石家庄市1.831415.493.95因此，到2010年石家庄市能耗指标应达到：单位GDP能耗1.46吨标准煤/万元；单位GDP电耗1132.39千瓦时/万元；单位工业增加值能耗3.16吨标准煤/万元。本项目年生产矿渣硅酸盐水泥产品80万吨，可比水泥综合电耗为34kwh/t，低于可比水泥综合电耗限额准入值应≤38kwh/t，达到可比水泥综合电耗限额先进值34kwh/t，满足水泥工厂节能设计规范》（GB50443-2007）水泥粉磨工段电耗设计值≤36kwh/t的要求；单位产品综合水耗0.005t／吨；万元产值综合能耗0.30吨标准煤/万元；万元增加值综合能耗(标煤)1.33t/万元，低于江苏省和石家庄市十一五末工业能耗指标。 3.3项目所在地能源供应状况分析3.3.1项目主要消耗能源种类有电、煤、水，主要能源供应情况如下：1、电力*******境内******发电有限责任公司，规划装机容量为2400MW。公司现拥有四台单机容量为300MW国产燃煤发电机组，机组分别于1993年12月、1994年11月、1998年10月、1999年6月投产。三期工程2×600MW燃煤发电机组已经在2006年投入运行，为江苏南网最大电厂之一。因此本项目用电有保障。2、煤炭本项目用煤拟采用山西省的神木炭，山西煤炭资源丰富全省国土面积15.7万平方千米，含煤面积5.7万平方千米，占近40%，全省118个县级行政区中94个县地下有煤，91个县有煤矿。资料显示，全省2000米煤炭资源总量为6400亿t，占全国的16%。因此本项目用煤有保障。3、水该项目用水由自备深井提供，该项目区域内现有自备深水井1眼，涌水量100t／h，能够满足本项目生产及生活需要。3.3.2项目用能源品种选择的合理性、可行性、供应可靠性分析本项目主要能耗是电能。从项目所在地的电力、电网现状和规划建设看，项目建成后电力供应有保障，全年耗电2640万kWh。用煤量：主要用于烘干矿渣，全年耗煤2500吨。山西省煤炭储量丰富，能够为该项目的运营提供可靠保障。用水量：项目用水主要为生产和生活用水，年用水量约4000吨，项目区域内有深水井，小时出水量可达100立方米，能够满足项目用水需求。因此，项目能源供应是可行、可靠的。3.4行业节能设计规范及标准符合性评估项目依据《中华人民共和国节约能源法》、《国务院关于加强节能工作的决定》、《江苏省节约能源条例》和《节能中长期专项规划》等法规政策，以及《节能用电管理办法》、《工业企业能源管理导则》等合理用能标准及节能设计规范进行该项目的设计。一、产业政策符合性分析项目，符合当前国家的产业发展政策。对照《产业结构调整目录（2007年本）》（发改委令第40号）属于鼓励类。对照《某市产业结构调整指导目录（试行）》（锡政办发［2008］6号）和《某市产业导向目录（2010修订》(XXXXX)，该项目设备及产品未列入淘汰类或限制类项目，属于允许类项目。二、相关节能设计规范及标准符合性分析1、项目与《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1998）的符合性该项目与《评价企业合理用电技术导则》的符合性主要体现在以下几个方面：（1）企业变电的合理化采用新型S11节能变压器,根据负载情况，选择合理容量的变压器；采用电容器进行无功功率补偿和谐波治理技术，使厂区功率因素不低于0.9，减少线路上电能的损耗；尽量将变电设施及供电设备布置在负荷中心，以减少线路的电能损耗。（2）电能转换机械能的合理化设备优先选用高效电机，并采用变频调速技术，节电效果明显。且选用电机的功率与工艺需要相匹配，杜绝“大马拉小车”现象，节约能源；对大功率设备、负荷较集中的用电单元等均采用就地补偿措施；对各工序设备整体进行优化设计，设备选型充分考虑当前国内先进水平的设备，以实现全自动生产，有效地降低生产能耗。（3）企业照明的合理化厂房照明采用高效节能灯，选用节能型光源；照明光源的日光灯采用电子整流器，达到节电目的。以上均符合《评价企业合理用电技术导则》中对企业合理使用电能的要求。2、项目与《节水型企业评价导则》（GB/T7119-2006）的符合性（1）该项目中设备所需冷却水均循环使用，生产水重复利用率达到98.6%，满足有色金属加工行业对循环水重复利用率大于80%的要求，可以节约大量水资源和能源。（2）车间及办公楼用水设备、给水龙头、生活辅助间及办公室用水设施均采用节水型、降低水资源无效消耗。（3）加强用水计量管理，安装生产用水计量装置和车间排放口废水计量装置；加强供水、用水设施、设备、器具的维护保养，严防跑冒滴漏。提高用水效率，节约水资源。以上均符合《节水型企业评价导则》的要求。3、项目与《工业企业能源管理导则》（GB/T15587-2008）的符合性该项目拟建立能源管理网络，厂级、车间、班组三级管理，装置正常生产时，对生产装置进行技术标定，进行物耗、能耗测定，参考标定的数据，制定产品的物耗、能耗考核指标，建立考核制度和奖惩制度；加强职工节能意识的宣传和教育，提高职工节约能源的自觉性。上述内容符合《工业企业能源管理导则》的相关规定。4、项目与《机械行业节能设计规范》（JBJ14-2004）的符合性鉴于该项目共购置27台（套）设备，设备多、规模大、耗能高。根据《**行业节能设计规范》要求，“工程建设项目的节能设计，应采用先进的节能工艺、技术、设备和材料”，“引进国外工艺和设备时，应对其技术水平、经济效益和能耗水平进行综合分析和评定，严禁引进境外落后的用能技术、设备和材料”。该项目生产、使用的产品均不属于国家明令淘汰的产品，也没有淘汰设备异地再用情况，工艺上选用的设备均属国内外先进设备，不但可以提高产品质量，更可通过提高产品的合格率、降低返工率，而产品明显的节能效果，符合节能设计规范的有关要求。5、《公共建筑节能设计规范》（GB50789-2005）该项目建筑严格实施建筑节能设计标准，大力推进建筑节能。新建建筑均为节能省地型建筑，加强既有建筑的节能改造，选用新型墙体材料。如外墙和屋面采用轻质砼空心砌块等新型节能复合材料，高效保温，保证墙体防火、防潮、防裂技术。橱窗采用中空玻璃，严格窗框与窗扇、窗框与墙体间的密封，并加大推广窗户遮阳。厂房建筑强化自然通风，车间屋顶设有气窗或无动力风帽，厂房四周设有高位气窗，尽量减少机械通风排气装置。屋顶设有条形光带，维护墙体。夏季严格控制室内空调温度，除工艺有特殊规定的房间外，严格执行《国办关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》的有关规定：夏季室内空调温度设置不低于26℃，冬季室内空调温度设置不高于20℃。以上措施符合《公共建筑节能设计规范》的有关要求。6、项目与《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）的符合性该项目的建设将严格按照《用能单位能源计量器具配备和管理通则》国家标准的要求,合理配备满足生产经营需要的各种能源计量器具。表3-5企业能源计量配备表序号能源计量类别进出用能单位进出主要次级用能单位主要用能设备应安装应安装应安装台台台1电力12262水1//项目新增的设备功率均达到100kW以上，因此各台设备均需单独安装电力计量表。综上所述，该项目“合理用能报告”中的用能分析遵循了国家和地方有关节约能源的法律、法规，合理用能标准，以及节能设计规范；采用的标准及规范充分考虑相关产业及项目所在地的具体要求，是比较全面和适宜的。第四章节能措施评估及效果评估4.1节能措施综述本项目生产过程中，主要的能耗为煤、电力和新水。在项目设计过程中，一律不采用淘汰的机电产品，项目采用更为合理的工艺流程设计，对于负荷变化较大的电机采用变频调速技术降低能耗。建设能源管理体系，使能源使用在源头上就得到全面的管理和有效的控制。根据季节变化和生产负荷及时调整循环水量，对各用水部门的进出口设置计量仪表，选用节能型和质量优的疏水阀、隔离阀，减少和避免漏水，降低能耗。4.2节能措施4.2.1能源管理措施1、建立节能管理机构。成立以主管生产的副总为组长的节能领导小组，设立专、兼职能源管理员，负责公司的能源管理和能源考核工作；同时，在各车间设立兼职能源管理员，负责本车间的节能工作。应健全能源管理制度，运用科学的管理方法和先进的技术手段，制定并组织实施单位节能计划和节能措施，合理有效地利用能源。制订企业节能管理制度。办公室负责制定节能降耗指标，建立节能降耗台账，组织内部检查和考核工作。各单位负责落实节水、节电、节煤、节油整改措施和节能降耗指标，向办公室上报节能降耗指标报表。2、在企业内建设能源管理体系，配备专业和前置能源管理人员。制定从能源采购、计量、统计、生产过程管理和定额考核等一系列的能源管理制度，并以经济责任制的方式考核，引进先进的管理概念促进企业各项管理工作的有效展开。3、配备完善的能源计量器具，对安全过程电、水、汽的小号实行监测和控制，严格成本核算和能耗定额管理。能源计算器具严格按《用能单位能源计算器具配备和管理通则》GB17167-2006中的要求配置，项目能源计量器具配备率要求和项目能源计量器具配置类别与准确度等级要求详见下表。在内部电力系统中，变压器、生产车间、主要设备和回路均安装电表计量；在供热系统中，车间热网入口设有蒸汽流量总表，各加热工序主要好热设备均有蒸汽流量计量器；在水资源使用上，生产线主要用水部位和设施等均应有水表计量。同时，进一步完善抄表制度，定期进行统计分析。3、加强动力系统的计量管理，对水、电、蒸汽等动力系统设置消耗检验仪表，提高指控水平，加强计量管理。4.2.2工艺及设备节能1、生产工艺流程先进、合理，在工艺设计中充分考虑生产运行的连续性及运行负荷的均衡性。2、采用国内技术先进、能耗指标低的节能型机电产品。如配电变压器、电动机等，电机容量要与生产工艺相匹配，使其在经济状态下运行，彻底杜绝“大马拉小车”现象。同时防止水、电、气的跑、冒、漏、滴现象，从而达到节约能源的目的。3、采用自动化仪表与工业控制计算机对企业能源进行计量与管理，采用电子调压、调速技术使机电设备与负荷达到最佳匹配状态，实现经济运行，降低电力消耗。4、及时调整企业用电设备的工作状态，合理分配和平衡负荷，控制用电高峰，调整大容量设备的工作时间，提高企业负荷率，使企业用电均衡化，企业负荷率达到国家规定的标准。5、本项目生产工艺为闭路粉磨工艺，较开流工艺节能效果显著；对矿渣粉等原料采用分别粉磨工艺，可有效降低能源消耗。在设备的选型上尽量采用工艺先进、技术可靠、节能明显的大型设备，设备的大型化使生产中的电耗明显降低。6、通过降低各物料的入磨粒度，可提高磨机产量及效率，降低电耗。7、车间除尘系统采用新型除尘设备，风阻力小，除尘效率高，消耗电能少，节能效果显著，可节约电能24%。8、为了降低低压电气线路过长造成的电能消耗，在各主要用电车间就近设车间变电所，以减少低压电气线路长度。9、在高压开关柜和低压开关柜内采用节能高效分断能力高的断路器，保证电力的正常运行，减少停电事故。10、泵类、风机、空压机和空调等设备均采用国内节能产品，对负荷变化较大的电机采用变频调速，使其实际功率与负荷相适应，达到降低能耗，提高工作品质的作用。11、尽量选用先进节能电器设备，如低压损变压器、Y系列交流电动机、节能照明灯具等。采用集中和分散相结合的功率因数补偿方式，降低无用功损失。该项目能源消耗主要为电力消耗。为了节省电能，拟采用先进的交—交变频技术和微机控制技术，自动跟踪电机运行状态变化并自动调整相关参数，使补偿效果最佳，使电机功率因数提高到0.95以上，无功功率降低60％以上，从而达到节约电能的目的。另外，还可降低电机定子电流10％-20％，降低线损、铜损20％-30％，延长电机使用寿命。12、本项目所采用选粉机为改进型O-sepa选粉机，该选粉机是第三代高效动态选粉机，它在水泥企业的粉磨系统中已得到广泛的应用。与普通0-sepa选粉机相比较，改进型0-sepa选粉机在其结构上有如下特点：▲特殊形状的转子叶片取代了普通形状的转子叶片，使选粉机分选区域增大，在实际情况下物料的分离率更高，选粉效果更佳。▲选粉机转子内部增加了涡流打散器，涡流打散器有如下优点：a、避免涡流产生的压降，降低选粉机的压降。b、将气流旋转产生的能量传给转子，降低了驱动装置的电耗，同时避免了涡流产生的能耗。c、选粉机出口处的切向速度因使用涡流打散器而降低，并降低了磨损。d、成品颗粒分布更均匀，颗粒级配更合理。13、本项目烘干机为国内推广的高效烘干机，烘干用煤8-10kg/t，，与传统的回转式烘干机相比节能50%以上。14、选用沸腾炉作烘干热源，与传统的燃烧室相比，沸腾炉是一种适合烧高灰分、低热值（6200～8400kj/kg）煤的流化床式燃烧炉。这种炉型具有燃烧迅速、热效率高、烟气温度稳定、对煤种适应性广、炉渣含碳量低且活性好（可用作混合材）等特点，热效率高，现已广泛应用。此外，在夏天还可以考虑矿渣的自然晾晒，充分利用太阳能，减少烘干用煤，达到节约热能的目的。15、本项目生产所用的冷却水循环使用，以降低生产水耗量。职工日常生活、办公所产生的污水，经处理达标后，用于厂区绿化和抑尘用水，实现一水多用，提高水的重复利用率。4.2.3电气节能措施1、降低线路损耗的措施降低线路损耗是电气节能的主要方法之一。主要通过以下两种方法来实现：降低线路阻抗和减小线路电流。采取的具体措施如下：⑴厂区配电变压器应与用电规模相匹配。⑵电源通过配电房设施，以放射式向用电设施供电。⑶厂区变压器按以下原则安装：变压器与车间的距离，既符合安全要求，又达到降低线损的目的，一般要求，离车间距离不小于20m，不大于100m。⑷单相用电设备接入低压三相系统时，认真考虑三相负荷的平衡问题。照明系统三相配电干线的各项符合经过分配平衡后，确保最大相负荷不超过三相负荷平均值的15%。⑸供电电缆、导线截面的选择按节能原则考虑，按照经济电流密度选择导线截面，调整不合理的线路布局，降低企业受电端至用电设备的线损，线损率达到国家规定的标准。⑹确保车间变压器低压侧的电力干线最大工作压力不大于2%，分支线路的最大工作分压不大于3%。⑺主要用于照明、检修等单向设备较多的公用变压器低压侧，不但设置三相无功补偿，还设置单相无功补偿。2、节能电器设备的选择降低设备损耗，提高设备效率，是电气节能的另一种方式。具体措施如下：⑴电力变压器：选用节能环保、低损耗和低噪音的S9系列变压器，采用高、低压分散补偿无功率方式，降低变压器损耗。⑵采用高效率的光源，比如：金属卤化物灯、高压钠灯、高效荧光灯等。除GB5003—2004《建筑照明设计标准》中提到的特殊环境以外，坚决不使用效率低下的白炽灯。⑶对显色指数（Ra）要求不小于80的各类房间或者场所，比如：控制室、办公室。照明灯具选用直管型节能荧光灯，并配节能型电子式振流器。⑷鼠笼式异步电动机采用节能型的Y型电动机。3、其他电气节能措施不同的设计技巧，也能实现节能的目的。具体措施如下：⑴每个房间照明开关的设置，不少于2个（只设置一个光源时除外）。便于根据办公室、值班室的局部亮度和人员位置，调节开/关灯的数量。⑵主厂房照明灯具，采用间隔式控制。即：1、3、5号为一个回路，2、4、6号为另一个回路。便于根据车间亮度，调节开关数量。⑶对环境温度要求高的设备，比如：变频器。采用集中布置，以便减少占用空间，可以有效地减少空调的用电量。⑷合理设置电缆桥架的走向，尽量缩短馈电电缆的长度。⑸路灯采用根据气象日历，每天按照太阳的升/降时刻自动开/关。并以感光元件作为辅助控制。严格按照室外亮度，适时控制路灯的开或关。⑹办公室、控制室灯具不知按照与外窗平行方式考虑，且最外层灯具单独设计控制开关，达到尽量利用自然光的目的。⑺公共走道、楼梯间照明灯具采用声控开关。4.2.4节水措施1、项目设计中应采用节水型器具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，推广使用陶瓷密封水嘴，防止跑冒滴漏。2、生产、生活用水增压设备选用变频式气压给水设备。3、设置雨水收集池，并采取中水回用，用于绿化和冲洒道理等。4、定期检查隐蔽水管，以防泄漏，检查内部供水系统，加强设施的管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有毛病的水箱，水龙头及其他的供水设施4.2.5其它节能措施1、总布置图上，生产车间采用联合厂房形式紧凑布置，缩短了供物及功能距离，减少管网长度，并从工艺流程的设计布局上考虑使物流、能流便捷、合理。2、建筑节能：主要建筑物平面布置尽量设为南北朝向，避免东晒与西晒；借鉴传统设计手法，利用风压、热压技术，改善自然通风；耗用蒸汽的车间在生产过程中有大量的湿热空气，会造成结雾，影响生产环境和产品质量。设计必须对车间环境尽行温度调整，并且对建筑物的维护采取保温隔热措施。3、空调系统：对温度有要求的房间如车间的配电室、操作控制室、等设有空调系统。室内空气参数根据下表中舒适性空调参数标准要求，根据房间面积大小，设置局部或相对集中的空调系统，防止过高和过低，避免造成浪费。舒适性空气室内参数参数冬季夏季温度（℃）18—2422—28风速（m/s）≤0.2≤0.3相对湿度（%）30—6040—654、热机设备和热力管道全部完善保温结构，减少散热损失。5、定期对蒸汽疏水阀、热力管网等进行检查与维修，保证蒸汽疏水阀及热力管网无明显的蒸汽泄漏现象。4.3节能效果评估4.3.1主要节能措施效果评估1、本项目采用先进的机械化生产工艺技术，在同等能源消耗条件下提高原料出酒率15%以上；同时，降低中间环节的水用量，减轻废水处理压力。2、运用变频调速装置，电机工作在50%—80%的效率中，这样就具有良好的节电效果，降低了功耗，大大节省了用电支出，用电节电率在15%左右。3、设置雨水收集池，中水充分回用，至少可以节约用水10%以上。4、大量采用先进的智能化设备，实现自动化或半自动化操作，可以极大的缩短工艺流程、大幅度降低电耗。第五章节能效果分析结论*******有限公司年产80万吨水泥粉磨站改扩建项目，项目建设采用先进的生产工艺、生产设备，项目建设符合国家产业政策。经过分析、比较，企业针对本项目的具体情况，制定合理利用能源及节能的技术措施，有效的降低了各类能源的消耗。项目建设选用了目前国内先进的设备和建筑材料。本项目可比水泥综合电耗为34kwh/t，低于可比水泥综合电耗限额准入值应≤38kwh/t，达到可比水泥综合电耗限额先进值34kwh/t，满足水泥工厂节能设计规范》（GB50443-2007）水泥粉磨工段电耗设计值≤36kwh/t的要求；万元产值综合能耗0.30吨标准煤/万元，万元增加值综合能耗(标煤)1.33t/万元，低于江苏省和石家庄市十一五末工业能耗指标，并达到了同行业先进水平。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可以接受的。东城区新中街1-4条危改投资项目可行性研究报告中融国际信托有限公司目录第一章总论1一、项目概况1二、项目建设单位概况5三、项目建设的必要性6四、可行性研究报告编制的依据6五、可行性研究报告编制的假设和说明7第二章项目投资环境分析9一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响9二、东城区城市功能定位11第三章北京市房地产市场分析13一、北京市房地产市场综合分析13二、北京市普通住宅市场分析15三、北京市公寓市场分析17四、北京市写字楼市场分析18五、北京市商业房地产市场分析19第四章项目区域房地产市场分析21一、东城区房地产市场分析21二、项目区域住宅市场分析23三、项目区域公寓市场分析26四、项目区域写字楼市场分析27五、项目区域商业市场分析28六、项目与同类竞争项目的比较30七、项目SWOT分析33第五章项目设计方案及市场定位35一、项目设计方案35二、项目客户定位36三、价格定位37第六章项目基础设施状况39一、市政道路39二、给排水管道39三、供电39四、通讯39五、天然气39六、供热39第七章项目投资估算和筹资评价40一、总投资估算40二、资金筹措及分年度使用计划45第八章项目财务效益指标的计算和分析47一、项目财务效益预测47二、现金流量和财务指标分析49三、不确定性分析50第九章结论与建议52一、结论52二、建议52附表53附件60

第一章总论一、项目概况（一）项目名称东城区新中街1-4条危改项目（二）项目单位（三）项目位置东城区新中街1-4条危改项目地处于东二环沿线，位于北京市东城区新中街。（四）项目用地根据《关于进行东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）1044号】、《关于进行东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）1348号】。2005年3月24日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了A区、B区用地的《北京市国有土地使用权出让合同》【京地处（合）字（2005）0177号、0176号】，合同地价款分别为12090.85万元及7230.45万元，根据项目建设单位提供的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。2006年5月12日，项目建设单位取得东城区新中街1-4条危改项目《建设用地规划许可证》【2006规（东）地字0007号】，项目总用地面积为126712.74平方米，总建设用地面积为87407.485平方米，代征道路用地为35649.093平方米，代征绿化用地为3656.162平方米。2006年6月1日，项目建设单位取得北京市规划委员会《关于同意东城区新中街1-4条危改项目设计方案复函》【2006规复函字0267号】，项目总建筑规模为565943平方米，其中地上建筑面积为411340平方米，建筑高度10-80米,机动车位2277个，户数3478户，建筑高度不超过80米，容积率4.71，绿地率20.2%，自行车停车位9993辆。2006年10月9日，项目建设单位取得了北京市人民政府《关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行东城区新中街1-4条危改项目申请使用东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目国有土地使用权的批复》【京政房地字（2006）150】，2006年10月，项目建设单位取得东城区新中街1-4条危改项目《建设用地批准书》【京国土用（批）字（2006）第150号】。以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。2006年12月21日，项目建设单位取得项目A区用地《国有土地使用权证》【京东国用（2006）第0070号】，土地使用权面积为29964.03平方米。2006年12月31日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2006规（东）建字0083号】，C2回迁住宅楼建筑面积41190平方米，C3回迁办公楼建筑面积21257平方米，C区地下车库建筑面积6034平方米。2007年1月18日，项目建设单位取得项目B区用地《国有土地使用证》【京东国用（2007出）第00008号】，土地使用权面积为20583.13平方米。2007年2月9日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（东）建字0005号】，D1回迁住宅楼建筑面积17608平方米。2007年2月15日，项目建设单位取得北京市规划委员会《关于东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目调整设计情况说明复函》【2007规复函字0070号】，项目总建筑面积为561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面积300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面积96200平方米），总户数3629户。建筑高度不超过80米，容积率4.7，绿化率20.2%，机动车停车2309辆，自行车停车位10449辆。2007年2月16日，项目建设单位取得C2回迁住宅楼等3项《建筑工程施工许可证》【2007施建字0254号】。2007年3月20日，项目建设单位取得D1回迁住宅楼《建筑工程施工许可证》【2007施建字0367号】。2007年4月16日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（东）建字0016号】，B区地下车库建筑面积16760平方米，B区地下室建筑面积2400平方米。2007年4月27日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（东）建字0019号】，B5商品住宅楼建筑面积15964平方米。2007年5月18日，项目建设单位取得B区地下车库等2项《建筑工程施工许可证》【2007施建字0743号】。2007年5月28日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（东）建字0023号】，D3回迁住宅楼建筑面积55562平方米。2007年5月30日，项目项目建设单位取得B5商品住宅楼《建筑工程施工许可证》【2007施建字0808号】。2007年6月19日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（东）建字0026号】，回迁小学建筑面积10160平方米。2007年7月4日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（东）建字0028号】，B6幼儿园建筑面积2590平方米。2007年7月5日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（东）建字0030号】，A6商品住宅楼建筑面积21257平方米，A8商品住宅楼建筑面积21257平方米，A7非配套商业建筑面积15186平方米，A区2#地下车库建筑面积7258平方米,A9东侧地下室建筑面积1422平方米,A10地下室建筑面积3990平方米。（五）交通与环境1、交通状况项目地处北京市东城区东南角，紧临东城区新中街外大街及东二环路等多条出行道路，附近有23、52、715、721、754、800、821、907、957路等多条公交线路通过，交通出行便捷。2、环境项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越的绿色空间和京城稀缺的水资源。项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设的大量写字楼和商业用房已形成浓厚的商务氛围。（六）项目现状项目目前一期已经完工，二期拆迁工作正在进行。（七）开发内容根据北京市规划委员会《关于东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目调整设计情况说明复函》【2007规复函字0070号】和《建设工程规划许可证》【2006规（东）建字0083号，2007规（东）建字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】，本项目建设内容如下表所示：表1-1：东城区新中街1-4条危改项目规划内容明细表单位：平方米区块建筑编号规划内容建筑面积地上地下A、BA1、A2写字楼办公47479底商6312地下9216A3商住公寓30610底商2999地下4044A678商住住宅42594底商7716地下`7492A5、A9、A10商业地上14741地下8736B1会所地上2690地下2400B2、B3、B5住宅地上83453地下12285B6幼儿园地上1680地下910AD1、AD2、BD地下车库（1518个车位）45919小计24027491002C、DC1非配套商业1746C2回迁办公及住宅364424748C3回迁办公36971827C4回迁骨科医院47201800CD地下车库（130个车位）6034D1回迁住宅（首层配套商业和办公）143083300D2回迁住宅（局部为商业和物业用房）497346630D3回迁住宅（局部为办公及物业用房）497105852D4非配套商业1202540D5回迁小学教学楼51605000D6市政站160DD地下车库（618个车位）23000D8办公3955714小计411108150447561555（八）项目实施进度计划安排根据开发企业提供的资料，本项目开发建设的具体实施进度计划如下：A区：2007年8月20日开工2007年11月1日结构正负零2008年6月30日结构封顶2009年12月30日竣工入住B区：2007年5月30日开工2007年9月15日结构正负零2008年4月5日结构封顶2009年9月30日竣工入住C区：2007年2月15日开工2007年8月10日结构正负零2008年4月30日结构封顶2008年12月30日竣工入住D区：2007年3月30日开工2007年10月30日结构正负零2008年6月30日结构封顶2008年12月30日竣工入住三、项目建设的必要性作为四大中心城区之一，近年来东城区不断推进旧城改造工作，区域内居民的居住质量有了明显改善。而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求十分迫切。本项目是北京市和东城区2006年重点落实实施的56件实事之一。市长王歧山指示要加快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。另一方面，《北京城市总体规划（2004-2020）》提出构建“两轴－两带－多中心”的新城市空间格局，“东二环交通商务区”在这样的机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街、金融街之外的最佳办公选择。项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。东城区新中街南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积12.67公顷，总建筑面积56.15万平方米。项目内共有A、B、C、D四个区，A、B区是商品房开发区，C、D主要用于危改回迁。危改回迁区总占地面积36860.325平方米，总建筑面积230279平方米；商品房建设区总占地面积50547.16平方米，总建筑面积331276平方米，由写字楼、住宅、国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居民居住条件、改善区域环境，而且作为“东二环交通商务区”的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项目的建设是必要的。四、可行性研究报告编制的依据1、《关于进行东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书(代可行性研究报告)的批复》【京计投资字[2002]1044号】2、《关于同意进行东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书(代可行性研究报告)的批复》【京计投资字[2002]1348号】3、《关于调整东城区新中街外南街危改一、二期工程可研批复内容的函》【京发改投资函[2004]第150号】4、《北京市国有土地使用权出让合同》【京地出[合]字（2005）第0177号】5、《北京市国有土地使用权出让合同》【京地出[合]字（2006）第0176号】6、《建设用地批准书》【京国土用（批）字（2006）第150号】7、《国有土地使用证》【京东国用（2006）第0070号】8、《国有土地使用证》【京东国用（2007出）第00008号】9、《规划意见书》【2004规（东）意字第0052号】10、《北京市规划委员会关于东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目调整设计情况说明复函》【2007规复字0070号】11、《建设用地规划许可证》【2006规（东）建字0083号，2007规（东）地字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号2006规(东)地字0007号】12、《建设工程规划许可证》【2006规（东）建字0083号，2007规（东）建字0005号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】13、《建筑工程施工许可证》【2007施建字0254号、0367号、0743号、0808号】14、《企业法人营业执照》15、房地产开发企业资质证书16、《建设项目经济评价方法与参数》【第三版】17、北京市国土资源局、统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产指标五、可行性研究报告编制的假设和说明1、由于本项目尚未取得全部《建设工程规划许可证》，故本报告中建筑面积等数据依据北京市规划委员会《关于东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目调整设计情况说明复函》【2007规复函字0070号】和《建设工程规划许可证》【2006规（东）建字0083号，2007规（东）建字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】综合确定。但最终项目建筑面积以项目取得的《建设工程规划许可证》的为准。2、本报告设定项目红线外基础设施为“七通一平”状态，即：通路、供电、供水、排水、供暖、通气、通讯及场地内土地平整。3、本报告中价格、费用等的取数均以2007年第一季度市场一般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发、建设、销售期间的涨跌因素、也不考虑其他非正常条件下的取数。4、假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。5、委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责。第二章项目投资环境分析一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响房地产市场的稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，2006年是“十一五”开局之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳定运行态势。1．总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场的发展2006年北京市实现地区生产总值7720.3亿元，比上年增长12%，连续第8年实现两位数增长。按常住人口计算，2006年人均GDP达到49505元（折合6210美元），比上年增长8.8%。第二产业增加值为2217.2亿元，同比增长12.6%；第三产业增加值5405.1亿元，同比增长11.9%。人均GDP、地区生产总值的稳定增长，都说明北京市整体经济形势运行良好；第二、三产业的迅速发展，必然有新的空间需求，将带动房地产市场的发展。图2-1：北京市地区生产总值及指数变化趋势图2．人口总量稳定增加，居民收入消费水平的提高，以及家庭户小型化，将进一步加大对商品住宅的需求2006年北京市常住人口继续增加，达到1581万人，比上一年增加了43万人。城市总户数由2005年451.7万户上升到465.2万户，增加了13.5万户，户均人口数为3.4人，家庭户小型化趋势更加明显。人口总量及家庭户数的增加，必然引致住房需求的增加，从而进一步加大对商品住宅的需求。另外，2006年北京市城市居民人均可支配收入19978元，比05年增长13.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%；城市居民人均消费支出14825元，比05年增长11.9%；城镇居民人均居住水平（人均住房使用面积）达到20.06平方米，同比增加0.61平方米。常住人口增加、人均可支配收入增长，都将带动房地产市场住房需求。图2-2：北京市常住人口及城市总户数图图2-3：北京市人均收入消费水平及其增长率3．社会通货膨胀水平较低，价格水平稳定，有利于房地产市场稳定发展2006年全市居民消费价格指数为100.9%，低于上年0.6个百分点。全市居民消费价格指数（CPI）趋于平稳下降，反映出社会通货膨胀水平较低，经济发展稳定，有利于房地产市场的稳定发展。4．固定资产投资进一步加大，将带动房地产市场发展全年完成全社会固定资产投资3371.5亿元，比上年增长19.3%，增幅比上年提高7.5个百分点。其中，城市基础设施投资935.3亿元，同比增长53.2%；房地产开发投资1719.9亿元，同比增长12.8%，增幅提高9.3个百分点，占全社会固定资产投资的比重为51%。从上面数据可以看出，2006年城市基础设施投资和房地产开发投资力度进一步加大，这将会带动房地产市场的发展。二、东城区城市功能定位东城区为北京市四个中心城区之一，有着丰厚的文化底蕴。近年来，东城区积极探索首都中心城区现代化建设的发展之路，城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善，投资环境日趋优化，正在形成“一场两区”的经济格局。即以前门大街老字号传统商业文化街、祈年殿大街服务业一条街、东外大街现代商务街和大都市街专业化主题市场街四条街组成的“‘王’字形经济磁场”，以龙潭湖为中心的“龙潭湖体育产业园区”和以永外百荣世贸商城为龙头的“永外现代商贸园区”两个功能区。形成了集现代商贸、文化、旅游、体育、休闲、娱乐业为主的现代化城区雏形。东城区虽然区域面积不大，可开发利用的土地资源较为有限，但是凭借其所拥有的悠久历史文脉、丰富的文化旅游资源及一定的商业基础，以及与市中心、建国门商圈、CBD商圈、木樨园商圈等接壤的地理优势，具备了发展现代都市文化和体育休闲产业、商贸服务产业、旅游产业的基础。改革开放以来，东城区大力发展区域经济，从全面改善投资环境入手，加大市政基础设施建设和城市环境整治力度，进一步转变政府工作职能，努力为企业创造良好、宽松的发展环境，从而带动了全区经济和社会的全面进步。《北京市东城区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》指出要在“十五”时期发展的基础上，再经过五年努力，到2010年，初步把东城区建设成为现代城市服务经济较为发达，古都文化风貌和现代生态景观充分展现，环境优美、社会安定、生活舒适的商贸旅游居住区，基本构建起现代化国际大都市中心城区的框架。按照《北京城市总体规划》，东城区的城市发展定位为适宜居住和适宜娱乐的首都核心区，具体是：1．商业提升一个新的层次，把东城区定位为体育产业的聚集区，都市商业区和传统文化旅游娱乐区；2．突出城市规划，构建合理的城市空间布局，以天坛公园为中心，着力建设龙潭湖产业园区和天坛文化圈。中心主要以天坛公园为核心，打造天坛文化圈；西北部以“王”字形经济磁场、前门大街为核心，建立传统文化保护区；中部发展体育产业园，作为北京市发展奥运经济当中的一个项目；西南部发展永定门外地区，主要以现代批发和商贸服务为主；东北部以东花市为基础，发展适宜居社区。3．进一步加大产业调整的力度，提升东城区整体竞争能力，除以规划作为保障，还有明确的产业导向为支撑，加快文化旅游，体育休闲等产业发展，努力把比较优势转化为现实的优势。第三章北京市房地产市场分析一、北京市房地产市场综合分析2006年北京市房地产市场运行状况总体平稳，供求偏紧的态势未发生明显变化。房地产投资增速出现回落，商品房市场销售依然旺盛，空置面积减少，新建商品房价格继续有所上升。总体看来，2006年北京市房地产市场有以下特点：1．土地供应有所增加，有助于稳定房地产市场2006年全年土地供应总量6509公顷，比上年增长2%。其中产业用地1311公顷，增长30.6%；住宅用地1318公顷，增长49.7%，其中经济适用房用地532公顷（含享受经济适用房政策保障性住房），规划建筑面积887万平方米，分别增长80.3%和71.6%。土地供应量较2005年有一定的增长，主要用于二、三产业的发展及解决居民居住问题，土地供应的增加，尤其是住宅用地供应的增长，将有助于稳定房地产市场，调节供求不平衡状况，并且，2006年进一步加大了经济适用房和保障性住房的供应。2．土地市场需求潜力较大2006年北京市预审批复建设项目1543个，总用地面积达14392公顷，是2005年土地实际供应量（6509公顷）的2.2倍。建设用地的预审量远大于实际土地供应量，可见，2006年北京市土地市场需求并没有得到完全的释放，土地市场需求潜力较大。3．商品房供应量继续下滑，受政策影响，商品住宅供应减少从新增商品房供应情况来看，2006年北京共核发商品房预售许可证624个，批准预售面积约为2458万平方米（包括经济适用住房项目），与2005年同期相比，分别下降了15%和14%。其中，商品住宅准售面积约为1717万平方米，同比下降21%。从供应结构来看，2006年北京商品房期房批准预售面积2458万平方米。其中，商品住宅准售面积约为1717万平方米，所占比重约为70%，同比约下降了7个百分点；写字楼准售面积约为342万平方米，所占比重约为14%，同比提高了5个百分点；商业准售面积约为276万平方米，所占比重约为11%，同比提高了2个百分点；地下车库等其它准售面积约为123万平方米，所占比重约为5%，与2005年持平。总之，与2005年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，写字楼、商业所占重则略有所增加。供应结构发生变化主要是受九部委《意见》中关于“新开工商品住房中90平方米以下户型所占比重，必须达到70%以上”政策影响，致使部分商品住宅须调整规划，从而减少了市场的供应量；而商业、办公用房的供应受政策影响相对较小，市场供应保持平稳上升态势。4．商品房施工竣工面积下降，将一定程度上影响未来房地产市场供应同样受宏观调控政策影响，2006年全市商品房施工面积10483.5万平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3万平方米，下降13.3%。商品房竣工面积3193.9万平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3万平方米，下降22.8%，将对未来商品房供应产生一定影响。5．商品房价格继续攀升，房地产市场需求旺盛2006年房屋销售价格指数为108.8%，高于上年1.9个百分点；其中，商品住宅销售价格指数为109.6%，高于上年2.5个百分点。2006年房价继续保持高位运行，尤其是商品住宅价格，反映出房地产市场总体上需求旺盛、房地产市