《房地产开发与经营》模拟试题

一、单项选择题（下列每小题的备选答案中，只有一个正确答案）在别墅类项目中加入LOFT住宅理念，属于主题策划中的（）。结合科技进步挖掘主题结合环境优势挖掘主题结合建筑设计创新挖掘主题结合文化内涵挖掘主题答案：C一般来说，城市中的低层住宅定位一般是（）。高档住宅中档住宅低档住宅无法确定答案：A在确定房地产开发项目产品定位时，选择方案应采用的原则是（）。突破现有规划条件最高最佳利用开发成本最低销售价格最高答案：B在建筑的技术经济指标中，绿地率是指规划建设用地范围内绿地面积与（）之比。居住用地面积规划建设用地面积规划道路面积建筑物基地面积答案：B居住类开发项目的开发企业在选择物业服务企业实施前期物业管理的主要依据是（）。物业公司品牌形象物业公司实力物业服务方案物业实现收益的方式答案：C当前，房地产开发企业主流的融资方式是（）。发行股票发行债券商业银行贷款以下房地产开发企业的活动中，体现离心多元化发展战略的是（）。收购预制构件厂收购酒店管理公司剥离资产组建食品公司成立物业服务子公司答案：C以下房地产企业的发展战略中，灵活性相对较高的是（）。兼并预制构件厂组建物业服务子公司兼并建筑施工企业兼并设计机构答案：B居民区内的自行车停车设施应当以（）布置为主。集中布置分散布置沿街布置以下土地适用于拍卖方式进行国有土地使用权出让的是（）。区位条件极好的地块需建设保障性住房的地块对修建性详规有要求的地块意向用地单位少的地块答案：A较为通用、效果最好的房地产项目质量控制手段是（）。施工现场质量监督现场质量检验施工人员资质审查工程款支付控制答案：D将知名小学的名校效应引入到住宅开发项目中，属于主题策划中的（）。结合科技进步挖掘主题结合环境优势挖掘主题营造新观念挖掘主题一般来说，当房地产企业融资规模很大时，融资成本相对较低的是（）。发行股票融资银行贷款融资信托融资股权融资答案：A以新闻报道的形式介绍特定项目的优点，在广告策略上属于（）。新闻报道软广告硬广告分类广告答案：B在框架剪力墙结构中，剪力墙主要承受的力有（）。水平方向的剪力竖向荷载不受力房地产营销中，实施高价格策略的目的是（）。提高市场占有率短时间回笼资金维持市场占用率降低销售风险答案：B房地产交易不能实现房屋实物的转手，主要是因为房地产的（）。异质性位置固定性产权可分割稀缺性答案：B某开发企业初次进入某二线城市高端公寓市场，在进行开发项目策划组织的选择上，最好的方案是（）。企业内部组建策划小组聘请当地的房地产策划机构聘请著名房地产策划机构在当地的分支机构总部外派策划小组房地产开发项目定位的核心内容是（）。客户定位产品定位市场定位形象定位答案：A以下不属于联排别墅建筑特点的是（）。多个单元共用外墙垂直单元只有一户层数一般多于4层多个单元各自有独立门户答案：C商业性房地产开发不可以使用的土地类型是（）。协议出让的土地招标出让的土地集体建设用地划拨出让的土地在设立时，需要先取得建设主管部门同意，再进行工商登记的房地产企业类型是（）。房地产估价机构房地产经纪机构房地产开发企业物业管理企业答案：C房地产实物产品的直接生产者是（）。房地产开发企业建筑承包商物业管理企业土地产权人答案：B进行划拨土地上在建房地产开发项目的抵押清偿时，需要最先扣除的是（）。拖欠的建设工程款拖欠的房地产企业员工工资应缴纳的土地使用权出让金抵押物处置费用一般来说，城市总体规划的规划期可能是（）。1年5年10年20年答案：D在建筑的技术经济指标中，规划建设用地面积与（）相等。用地红线内土地面积居住用地总面积居住建筑面积公共建筑面积答案：A房地产企业的运营计划制定时，不需要太多考虑的是计划的（）。时间性可操作性方向性全局性答案：D将存量普通商品房改造并投入长租公寓市场，在市场开发策略中属于（）。产品开发型策略市场开拓策略市场渗透策略多角型策略答案：C房屋保修期满后，发生的建筑物大修和中修项目，其资金来源应为（）。物业企业资金业主缴纳的物业费房屋专项维修资金房地产开发企业支付答案：C在房地产开发企业中，编制工程项目成本计划并进行跟踪控制的人员应当属于（）。工程师项目拓展人员D.计划管理人员答案：C以下不属于房地产市场调查报告主要内容的是（）。调查目的、方法和步骤调查对象说明调查问题的实际情况及分析调查人员介绍说明答案：D房地产企业前期市场研判失误导致定价过高，合理的促销策略是（）。大幅降价迎合市场加大广告投放力度提供零首付按揭维持名义售价，采用打折、赠送等方式暗降价答案：D房地产开发项目成本管理的重点是（）。可行性研究阶段的投资估算设计阶段的投资控制建设阶段的成本管理运维阶段的成本控制答案：B关于住宅中的过道和走廊的说法，正确的是（）。是户内平面的主要交通联系应扩大面积便于交通一般布置在住宅里侧一般单独布置答案：A一般来说，使用项目安全率来判定项目开发风险时，该指标越小，说明项目的风险承受能力（）。越强越弱不确定以上都不对答案：B房地产项目投资收益率的计算公式为（）。年净收益/投资总额总净收益/投资总额总收益/当年投资额答案：A有人购买住宅是为了改善自身生活条件，有的则注重实用性和性价比，说明与住房购买动机具有较高相关性的是（）。需求层次投资能力收入水平消费眼光答案：A二、多项选择题（下列每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案）房地产开发企业在选择租售形式时，需要考虑的因素包括（）。当地市场的了解程度租售成本比较目标客户群产品类型及数量租售目标答案：A、B、C、D以下属于住宅区内电力设施的有（）。变配电所高压输电线开闭所电缆分支箱变电站答案：A、C、D房地产开发经营决策需要坚持定性与定量分析相结合，其原因有（）。房地产开发经营活动有风行分析结果要有科学性企业要谋求最大经济效益开发经营活动具有不确定性开发活动要遵守法律法规答案：B、D房地产开发经营项目的成本项目包括（）。策划阶段的资本投入建设阶段的劳动投入项目建设导致的负效应运营维护阶段的费用项目对于投资方的心理价值答案：A、B、C、D在居住区规划中，步行环境景观的物质要素包括（）。地面铺装台地建筑小品儿童游乐设施护坡和堤岸答案：A、B、E以下属于狭义房地产经营活动范畴的有（）。建筑地块开发工程建设招投标建筑地块出售商品房租赁物业管理答案：C、D、E从住宅分区的角度来说，常布置于住宅出入口附近的功能区有（）。卧室客厅厨房E.起居室答案：C、D房屋租赁合同订立时应当遵循的原则有（）。符合法律及政策双方平等互利租金体现可支付性等价有偿出租人主导答案：A、B、D房地产市场调查中，消费者调查的主要内容有（）。消费者个人特征消费者地理分布消费者购买动机消费者收入水平消费者人口密度答案：A、C、D拟定房地产开发经营方案，应当注意的要点有（）。备选方案宜粗不宜精备选方案宜多不宜少备选方案需要相互排斥备选方案应有所重叠备选方案应包括所有可能性答案：C、E在房地产项目的国民经济评价中，以下项目应作为效益的项目有（）。土地使用权出让金房屋销售的增值税项目开发的管理费政府对购房人的补贴项目增加区域就业效应答案：A、B、E以下房地产活动中，不属于房地产交易的是（）。房屋租赁房屋交换房屋典当房屋赠与农村住宅征收当遇到地域性房地产行业风险时，信托机构控制风险的手段有（）。调整投资地域挑选房地产项目类别降低投资金额增加债务融资的比重降低融资费用答案：A、B、C某宗住宅用地设置了5年抵押权和20年地役权，地上有旧住宅建筑物和树木。2年后该土地使用权人将该宗地转让给开发企业A,则A企业应受让的内容包括（）。地上旧建筑物树木地役权抵押权土地所有权答案：A、B、C、D绿地规划中，应当坚持的原则有（）。一切可绿化的用地均应绿化宜发展垂直绿化宜保留和利用已有的树木和绿地应分散布局，不宜集中中心绿地应远离道路答案：A、B、C房地产市场营销的4P理论涉及的要素有（）。消费者需求产品价格渠道促销答案：B、C、D、E以下属于房地产直接融资资金来源的有（）。供货商赊销消费者预付定金战略同盟者直接投资银行授信买方分期付款答案：A、B、C、E住宅小区实施物业管理，其经济效益体现在（）。协调业主人际关系，维护安定团结局面开发企业引入优质物业服务可提高售房利润政府减少住宅维修投入，增加税收物业企业提供服务，获得利润居住环境有利于居民身心健康答案：B、C、D在居住区道路规划中，一般需要在道路上专设人行道的有（）。居住区级道路居住小区级道路居住组团级道路宅间小路以上均符合条件答案：A、B以下属于房地产定性研究法的有（）入户面谈法亲身经历法行为记录法焦点小组座谈会深度访谈法答案：D、E以下属于房地产开发项目进行社会影响分析步骤的有（）。社会调查比较周边项目情况识别社会影响因素编制社会影响报告书论证比选方案答案：A、C、E在普遍追求住房产品性价比的房地产市场中推出“绿色住宅”主题的住宅项目，体现了主题策划中的（）。创新性原则整合性原则领先性原则差异性原则先进性原则答案：A、C流通环节的房地产经营活动主要包括（）。房屋销售房屋租赁房地产抵押房地产赠与房地产征收答案：A、B、C商业银行等金融机构对于房地产项目可行性研究报告最关注的内容有（）。项目筹资规模项目还本付息能力项目现金流安排项目获利能力项目设计方案答案：A、B、C、D在房地产项目进度管理措施中，属于组织措施的有（）。进行项目分解并建立编码体系确定进度协调会议的工作制度落实人员、任务和管理职责协调合同期限与开发进度动态对比计划和实际进度答案：A、B、C房地产开发项目合同管理的特点主要有（）。合同条款覆盖比较全面合同执行周期一般较长内容多，涉及范围广合同执行风险高合同执行过程需要持续协商答案：B、C、D、E从房地产开发规模看，以下属于单项开发活动的有（）。独栋写字楼开发独立住宅小区开发社区购物中心开发棚户区改造独立厂房开发答案：A、C、E在市场推广阶段，房地产市场调查的侧重点应为（）。项目地块现状客户需求区域租售价格竞争项目卖点答案：D、E以下属于房地产信托融资优势的有（）。融资模式灵活多样融资成本低于传统模式具有财产隔离功能不受自有资金投入限制融资风险小答案：A、C、D房地产项目促销的内容包括（）。人员推销广告营业推广客户关系维护公共关系答案：A、B、C、E商品住宅开发可以使用的土地类型有（）。协议出让的土地划拨出让的土地集体建设用地宅基地依法被查封的土地答案：A、B房地产资产的特征包括（）。为经济主体拥有能扩大企业融资能带来经济利益以彰显企业形象以货币计量答案：A、C、E竣工交用阶段的主要活动包括（）。签订预租售合同接入市政设施办理分户产权证书市场推广物业更新改造答案：B、C、D概括房地产企业与其员工的关系应为（）。企业提供优良的工作和学习环境员工无条件为企业服务员工应能自由跳槽员工应保守商业秘密企业应减少员工的工作强度答案：A、D房地产项目社会影响评价中，涉及的主要社会影响因素包括（）。周边居民就业和收入周边居民生活习惯项目所在区域的自然生态环境周边居民性别构成项目所在区域经济发展水平答案：A、B、C商业房地产和住宅房地产的主要区别在于（）。开发模式融资模式经营模式功能用途开发主体答案：A、B、C、D房地产买卖价格的特殊性体现在（）。位置决定价格按开发成本定价价格垄断性价格长期趋于下降依市场行情调整价格答案：A、C、D、E房地产市场细分的作用主要表现在（）。有利于企业发现新市场机会有利于企业选择目标市场有利于企业建立品牌优势有利于企业集中资源开发特定市场有利于企业获取融资优势答案：A、B、D点式住宅的优点主要有（）。整体抗震性好对临近建筑物日照影响小通风向阳对周边建筑物通风影响小外立面造型丰富答案：A、B、D以下属于房地产产品定位原则表述准确的有（）。市场化原则标准化原则前瞻性原则可替代原则差异化原则答案：A、C、E前期物业管理的特殊性体现在（）。时间上从无到有合同期限较短涉及物业企业、开发企业和业主多方利益物业企业可以对业主罚款业主可以不知情为由拒绝物业企业服务答案：A、B、C以下属于房地产开发项目质量管理特点的有（）。重复性影响因素少波动大隐蔽性寿命久答案：C、D、E居住区规划中的周边式布局的主要缺点有（）。建筑排列单调呆板可阻挡风沙通风和日照条件差易产生穿越交通干扰结构施工复杂，造价高答案：A、D三、判断题房地产转让都是有偿的，没有无偿的。（）答案：错误房地产经营活动的过程可分为产品流通和消费阶段的经营活动。（）答案：错误根据房地产开发企业的设立程序，应该先申请注册登记，再向房地产主管部门提出从业申请。（）答案：错误房地产的外延式开发是指不增加土地面积的情况下提高土地容积率和利用效率。（）答案：错误在我国，可以约定债务人不履行到期债务，债权人受让抵押房地产的所有权。（）答案：错误房地产企业采取职能制组织结构时，职能部门作为参谋，不能直接指挥具体业务部门。（）答案：错误一般而言，房地产投资决策一般在签署相关协议之后进行。（）答案：错误在内部空间组织设计时，常把厨房设置在住宅出入口附近，为居家生活提供便利条件。（）答案：正确对于部分房地产开发项目而言，预售阶段可以提前至前期工作阶段进行。（）答案：正确电话调查使用的问卷调查表，大多选用是非选择法进行询问，以保证调查效率。（）答案：正确房地产项目的开发阶段是一步步推进的，顺序不可颠倒。（）答案：错误四、名词解释预售商品房抵押答案：指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。房地产项目的主题策划答案：房地产项目的主题策划是对拟建项目提出一种概念、精神和思想，它是贯穿于整个项目的主题。确定型决策答案：是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备选方案的可知执行结果，就能作出精确估计的决策。房地产典当答案：指出典人（房地产所有人）将其房地产以商品的一定价格和一定期限交给承典人，承典人在典期内取得房地产的占有和使用权，出典人则获得典金。建筑风格答案：是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。房地产市场营销答案：房地产市场营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。限价商品住房答案：限价商品房是指政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。设施管理答案：是新型的房地产服务业务，主要功能是对人和工作的协调，为一个单位或机构创造良好的工作或生活环境。是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。销售率答案：当期销售额占总货值的比例，反映楼盘被市场接纳程度的基本指标。房地产营销中介机构答案：指协助房地产企业将产品销售给最终购买者的中介机构。房地产企业信用档案答案：是指利用计算机信息系统，依托现有网络资源和信息资源，将房地产企业及执（从）业人员的基本情况、经营业绩、良好行为、不良行为、公众投诉等情况按照规定格式统一记录，并向社会公示，接受各级政府部门和社会公众的监督。五、简答题简述房地产购买行为的分析内容。答案：分析消费者购买时机：需要研究消费者购买心理和心态；分析消费者决定购买和实际购买的地点：通过媒体和公共关系建立与客户的联系，促使其做出购买决定；分析不同购买者的特点，据此调整企业产品和营销计划；分析消费者实现购买的方式：针对房地产商品价格高、垫付资金周期长的特点，安排多种付款方式及融资计划。简述国有土地使用权租赁合同的主要内容。答案：合同内容应包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。物业企业实施ISO质量认证的意义简述。答案：1.为获得ISO质量认证，物业企业需聘请专业机构培训，需要按规范化程序开展工作，有利于企业管理绩效的提高；2.更容易得到市场和顾客的认同，为企业及管理者带来更多的市场信誉；3.为消费者提供选择标准，保护消费者权益；4.有助于提高物业企业在市场经济中的竞争能力和生存能力；5.有助于物业企业与国际惯例接轨，参与国际竞争并开展国际性委托服务，增强企业扩张能力；6.获得认证的物业企业须接受质量认证机构的定期监督，并进行不断的改进，有效保证获证企业质量管理水平的维持。简述房地产决策问题的构成要件。答案：有明确的决策目标；有两个以上可供选择比较的方案；有评价方案优劣的标准；有真实地反映客观实际的数据资料。简述房地产企业组织的一般原则。答案：目标同一性原则、分工协作原则、统一指挥原则、权责一致原则、权责一致原则、机构精简原则、有效管理幅度原则、均衡性原则、授权原则、弹性原则。简述房地产经营的特征。答案：交易形式多样化；交易对象位置固定；经营对象的限制性；产权关系的复杂性；供求关系调整缓慢。简述房地产市场调查的作用。答案：（1）是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；（2）是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；（3）是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；（4）是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。简述房地产直接融资的优缺点。答案：优点：1.筹资规模和风险度可以不受金融中介机构资产规模及风险管理的约束；2.具有较强的公开性；3.受公平原则的约束，有助于市场竞争，资源优化配置。缺点：直接凭自己的资信度筹资，风险度较大；一般逐次进行，缺乏管理的灵活性；由于具有公开性的要求，有时企业难以保守商业秘密。简述投资机会选择阶段的主要工作内容。答案：提出投资设想；寻找和筛选投资机会：选择项目所处的城市或地区，“看地”或“看项目”，快速判断投资可行性；细化投资设想：对筛选出的项目进一步分析客观条件，提出初步方案并草签合作意向书。简述房地产企业的产品线开发理念的具体做法。答案：根据不同市场细分的消费者特征，确立特定产品线，包括户型结构、建筑平立面等设计方案、建筑构配件和部品类型和采购方案、开发经营流程、进度和节点管控方案；在一个或多个城市同时开发多个项目，通过集中采购、建立长期战略合作联盟、大规模低成本融资（如上市、增发、商业银行授信等）、设计/施工/营销/物业管理等环节内部一体化等手段，大幅降低开发成本；通过严格的计划管理、流程管理和节点管控措施，加快开发建设进度，以规避市场和政策风险。简述土地储备和一级开发项目的成本构成。答案：征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设费；招标、拍卖或挂牌交易中发生的费用；贷款利息；其他费用。简述作为房地产开发与管理参与者的政府部门的主要职能。答案：（1）运用经济、行政和法律手段对房地产业进行宏观调控；（2）通过土地和公共房地产供应引导房地产市场预期，调整市场结构；（3）通过规划、计划、行政管理、质量监督、税收、消防、人防、公安等职能管理部门，对房地产开发经营活动及主体进行监督管理。简述物业管理企业信用档案包括的七项内容。答案：企业基本情况、企业主要管理人员情况、企业良好行为记录、企业不良行为记录、物业管理项目情况、项目主要管理人员情况、资质年审情况。简述出让方式取得土地使用权的房地产转让条件。答案：（1）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定，对土地进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证。简述施工阶段的质量控制手段。答案：旁站监督。即在现场跟踪、监督检查其施工过程,以便及时发现并处理质量问题；测量。它是工程结构物几何尺寸、方位等控制的重要手段；试验。试验数据是判断和确认材料和工程内在品质的主要依据。指令文件。指令文件是监理工程师运用指令控制权的具体形式，应以书面的或有文字记载的方为有效并作为文件资料存档；规定质量监控工作程序。这是监理工程师和施工单位双方规定的必须遵守的质量监控工作程序；利用支付控制手段。这是监理工程师通用的一种重要控制手段,也