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荆州太阳城物业管理方案天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司8月5日前言顺驰来到荆州，将“中华人民共和国十大名企”及“中华人民共和国第一大盘”之先进地产开发理念与古老荆楚文化完美融合，倾力打造最适合荆州人需要住宅社区“荆州太阳城”。做为荆州地产划时代大手笔，荆州顺驰水蓝房地产公司开发太阳城无疑将为新荆州都市面貌改进再添浓墨重彩。秉承顺驰公司优质品牌原则，顺驰水蓝注重产品开发质量，亦同样注重保证太阳城人居环境品质始终如一物业管理服务。具备国家物业管理一级资质天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司受顺驰水蓝公司委托，为荆州太阳城量身度做高品质物业管理服务。我公司非常注重本项目，携顺驰物业严谨规范管理风格以及咱们在全国众多大盘管理中积累丰富经验，冀望通过结合荆州本地实际状况，与顺驰水蓝一起共同创造“荆州太阳城”表里如一之金牌大盘。本管理方案仅为针对已建成之太阳城提出初步管理方案，将作为此后开展物业管理工作基本执行框架，供顺驰水蓝公司审定。由于时间紧促，资料尚不够详尽，若有漏掉和疏忽，敬请原谅！目录前言顺驰物业公司简介天津顺驰物业管理有限公司简介顺驰物业重要管理项目顺驰物业发展历程与业绩顺驰物业组织构造及阐明顺驰物业荆州分公司咱们优势与特色太阳城项目概况与管理思路太阳城地理位置概况与特点太阳城建筑概况与配套设施太阳城规划物业用房概况太阳城物业管理思路要点太阳城物业管理特色与重要办法太阳城物业管理服务内容原则与管理目的太阳城物业管理服务范畴太阳城物业管理服务内容与原则太阳城物业管理目的太阳城物业管理模式（重点内容）高原则管理原则服务模式顺驰物业前期介入物业管理各项保障对太阳城人文管理寻常服务模式简介客户方针前期介入与筹办工作筹划前期物业管理模式太阳城物业管理组织架构管理中心组织架构图管理中心岗位设立与阐明太阳城物业管理费用测算管理费用分析管理成本测算管理收入测算管理费用补贴阐明关于维修基金结语

第一章顺驰物业公司简介

第一节天津顺驰物业管理有限公司简介天津市顺驰物业管理有限公司成立于一九九七年,是天津市顺驰集团公司全资附属公司，是具备物业管理国家一级资质专业化公司，中华人民共和国物业管理协会理事单位、天津市物业管理行业十强公司之一。既有总资产1008万元，管理人员逾143名。顺驰物业公司现管理120余万平方米物业面积，待管200余万平方米在建项目。公司始终以客户需求为导向，秉承“挚诚务实、业主至上”公司宗旨，以“严谨、高效、务实、认真、创新”工作态度和体验顺驰“家文化生活”、服务到“最小细节”特色服务，来提高公司整体服务水平，赢得了良好口碑和骄人业绩。在管理项目中：顺驰名都、顺驰名都新园、顺驰世纪城、顺驰香榭里、顺驰顺园、顺驰集团办公楼等6个管理项目荣获全国及天津市最高荣誉。这些荣誉获得，是公司员工务实工作态度与公司核心竞争力—核心价值观营造公司凝聚力详细体现。今天，顺驰物业在巩固成绩同步，正沿着创造“精品物业”目的更进一步迈进，为“顺驰”所有业主呈上一份体验具备顺驰特色服务“美好家园”。

第二节顺驰物业重要管理项目

世纪城项目是顺驰物业公司接管一种智能化限度比较高社区，并且在顺驰物业公司管理下，世纪城真正体现了项目外在价值，顺驰世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅社区”。

太阳城项目规划建筑面积135万平方米，由12个组团构成，是全国“十大名盘之一“,号称是天津市城外之城。顺驰物业公司从太阳城前期就以介入此项目，并以严格原则和体现顺驰“家文化“特色服务，融入于项目，并得到了业主好评。

新园社区是顺驰物业管理公司标竿项目，此项目业主会组织比较成熟，并且代表业主参加了《天津市物业管理条例》评审工作，得到了市局领导高度承认。被评为了“全国物业管理先进社区”荣誉称号。

蓝水假期是梅江地区开发一种“生态水景”居住社区，并且项目建筑构造多样，给顺驰物业公司在项目多样化管理上奠定了良好经验基本。

世纪大厦是“天津农委”办公大厦。内含写字楼和酒店。在顺驰物业服务过程中，赢得了两委领导高度承认，也为顺驰物业开创服务新形式奠定了良好经验基本。

久华里以高原则服务与管理，创造了华苑地区最高收缴率98％；在环境维护和管理上成为了华苑地区一种标志性“景观社区”,为政府支持开发大型居住社区增添了光彩，顺驰久华里社区被评为“天津市物业管理先进住宅社区”。

顺驰集团办公楼，是顺驰公司办公场合。在顺驰物业公司管理下被市局被评为“天津市物业管理先进住宅社区”荣誉称号。也开创了顺驰物业管理办公楼先河，并且获得了良好成绩，顺驰集团办公楼被评为“天津市物业管理先进住宅社区”。

半岛·蓝湾是顺驰物业公司管理第一种高档、大型别墅项目。在管理过程中融入了“管家式”服务，并赢得了业主承认和行业关注。

第三节顺驰物业发展历程与业绩1997年：获得房管局颁发物业管理资质

：香榭里社区被评为“天津市物业管理先进住宅社区”

：顺园公寓被评为“天津市物业管理先进住宅社区”：顺驰集团办公楼被评为“天津市物业管理先进住宅社区”

：管理面积达到80万平方米，获得天津市物业管理“十强”公司称号

：加入全国物业管理协会，任理事级单位

：天津顺驰物业管理有限公司被评为“天津市物业管理一级资质公司”

：顺驰名都新园社区被评为“天津市物业管理示范住宅社区”

：顺驰名都公寓被评为“全国物业管理示范住宅社区”

：顺驰久华里社区被评为“天津市物业管理先进住宅社区”

：顺驰名都新园被评为“全国物业管理示范住宅社区”：顺驰世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅社区”：顺驰东屏园被评为“天津市物业管理先进住宅社区”

：天津顺驰物业管理有限公司被建设部批准为“国家一级资质公司”

：管理面积达到120余万平方米。待管在建项目10余个，管业面积达200余万平方米。顺驰物业公司发展触角已进入青山溪语、北京、上海、武汉、石家庄等地区并向全国范畴发展。第四节顺驰物业组织构造及阐明

顺驰物业公司组织架构图

总经理财务部人力资源部筹办部品质部客户服务部综合管理部各项目会馆技术业务部各项目管理中心专业服务发展部经营部售后协调部副总经理、总经理助理总经理财务部人力资源部筹办部品质部客户服务部综合管理部各项目会馆技术业务部各项目管理中心专业服务发展部经营部售后协调部副总经理、总经理助理聚焦业务单元聚焦业务单元公司组织架构图阐明由此架构图可以阐明，顺驰物业公司是以总经理负责制，副总经理、总经理助理分管制管理方式，对各部门、各项目直接管理，统一调度，统一把控，较好地把握公司全局。并且强调各部门都以项目为中心，所有工作聚焦项目统一目的，充分运用公司资源优势，直接、有力地支持项目。第五节顺驰物业荆州分公司天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司成立于7月2日，负责天津顺驰物业在荆州业务发展与管理，积极对外进行各种社区住宅、大厦、商业、医院等物业管理项目拓展。秉承天津顺驰物业“挚诚务实、业主至上”公司宗旨，以及“严谨、高效、务实、认真、创新”工作态度和体验顺驰“家文化生活”、服务到“最小细节”物业管理服务特色，荆州分公司从立业开始，就树立了以创造行业领先公司品牌、引导荆州物业管理发展为己任奋斗目的。当前，顺驰物业荆州分公司全身心投入顺驰水蓝开发项目----“荆州太阳城”物业管理筹办工作中，咱们时刻以“顺驰”公司文化核心价值观中“使命般热情”来努力工作，冀望与顺驰水蓝一起共同将太阳城打导致为最具特色荆州第一物业品牌，同步新荆州发展并成就咱们做行业领跑者之使命！第六节咱们优势与特色赢得业主承认，从“细微之处”作起：在顺驰物业项目里，始终引导和倡导：每位服务人员都要从行动中，想业主之所想，服务业主之所需，都必要有“蚂蚁”般行动来服务于业主需求。“亲情服务”拉近物业公司与业主距离：“亲情服务”是顺驰物业公司基本服务升华，通过顺驰物业人对业主亲人般庇护，感受家人般关怀，零距离地拉近物业人与业主间距离，更好地开展工作。“家文化”氛围营造，使业主产生归属感：顺驰物业始终把项目看作是一种家庭，通过整个“家”氛围营造，让业主真正享有在繁杂大都市，社会迅速发展中，有一片属于顺驰业主常相归属“人们庭”，以提高整个项目社区氛围，营造顺驰物业良好口碑。各种形式服务，让业主感受完美居住生活：顺驰物业为了适应各类型项目管理，服务好各类业主生活，依照项目特点，采用了“酒店式”“管家式”“共管式”服务，并在项目里得到了实践，产生了良好反响。并依照经验积累，继续摸索实践更深层次服务形式，以满足各类型物业需求。视每位业主如“宾客”，充分体现顺驰物业“业主至上”服务理念：在服务感性结识上提高服务人员思维，从行动上提高服务人员水平，视每位业主为宾客，让每位业主真正享有尊贵服务。注重项目群体参加功能：集合资源进行项目共建，注重群策力量，以吸纳好经验意见，更好地维护好项目利益，管理、服务好属于业主共同财产。注重每位员工参加公司管理功能，倡导全员提合理化建议，增长员工凝聚力：顺驰物业始终以为，任何岗位人员都不是公司发展弱势群体，只有最基层岗位才最清晰寻常事务工作，公司发展也正是由这些基本工作积淀起来。因此，咱们采用了“无障碍沟通”和“全员提合理化建议”行为举措。任何人都可以对话总经理，任何人都可以提出自己意见，以此来营造良好工作氛围，提高整体服务和管理水平。第二章太阳城项目概况与管理思路第一节太阳城地理位置概况与特点顺驰太阳城项目位于荆州市沙市区，荆襄南道以南、长港路以北、工农路以东，园林路以西。项目总占地面积为383亩，总建筑面积约31万平方米，容积率1.35，建筑密度26.13％，绿化率35％。太阳城物业项目有其自身优越条件：项目原为荆州植物园，社区整个地块为规则长方形，地表平整，有大量植物，丰富树种，以及较大面积湖面、花窖、明渠、鱼塘，天然造就了太阳城项目纯美自然风光。优质地块配以高品质楼盘，结合顺驰物业管理有限公司在天津近年物业管理经验，太阳城必将成为荆州市高品质居住区。咱们致力于以合理收费价格和当代化管理手段，营造业主满意生活环境，提供优质高效服务，共同维护“太阳城”良好住宅品牌，达到物业保值、增值和公共设施设备正常、完整。定能为物业所有者及使用人提供全面、专业、周详及稳定高素质管理服务。第二节太阳城建筑概况与配套设施本项目由联体别墅、叠拼住宅、多层住宅、小高层住宅、会所、商业街构成。其中二层半住宅4栋；四层住宅17栋；四层半住宅84栋；六层住宅90栋；十一层半住宅17栋，某些设地下室一层；会所三层；商业街三层；总建筑面积约310000M2，其中商业面积15000M2，住宅面积295000M2。整个社区被环形道路及两横一纵车行道划分为若干个住宅组群。整个社区总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合方式。在景观界面核心位置和社区北部边沿设立小高层，一方面充分运用建筑间距提高容积率，另一方面在社区北部及中部形成鲜明景观意向以加强社区整体感觉；多层住宅重要涉及5-6层条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且设有各式电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、可视对讲、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活需求。第三节太阳城规划物业用房概况暂时性用房详细位置：荆州植物园太阳城南门销售中心第二层用房面积：54平方米长期性用房详细位置：荆州植物园太阳城商业街1号楼第三层用房面积：总计240平方米第四节太阳城物业管理思路要点依照太阳城特点和物业管理需求分析，咱们提出如下管理思路：高水平管理和专业化素质源于夯实物业管理理论和丰富物业管理经验。顺驰物业通过近年工作摸索，摸索出一条经验，就是专心管理、贴心服务，管理重在执行。服务到最小细节需要不折不扣执行。在太阳城自然与文明结合文化居住区内，咱们将针对社区物业品质高，管理面积大，人流多、停车场使用率高等特点，充分发挥公司自身优势，实行资源共享，全心全意为业主服务，努力成为荆州高品质居住环境典范。依照太阳城特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，咱们将太阳城管理原则定位在专业物业管理服务原则上。通过高水平物业管理将太阳城提到一种较高层次上，实现高消费投资，高价值体现，将太阳城变成一种体现当代社会文明价值综合性社区。但是，依照太阳城项目物业品质和荆州消费水平，咱们对物业管理价格定位进行了分析，并且针对不同组团实行不同收费原则。通过我公司测算，咱们以为，本方案中提供物业服务收费原则，在一定阶段内基本上满足太阳城寻常管理收支平衡。低廉收费原则并不意味着减少物业服务原则，相反，我公司获得众多业绩表白，物业管理质量保证是靠公司建立和实行完善物业管理质量体系以及完善规章制度。咱们在绿化、保洁、维修、保安等方面均有规范管理制度和办法，在太阳城物业管理中咱们会提供高效、专业管理和服务，全方位减少管理成本、大力提高工作效率，让业主真正受益。充分注重前期介入作用，咱们将在太阳城开盘之前即到位重要管理人员，并进行项当前期介入。依照顺驰水蓝开发进度，咱们将适时调节介入方案，并配合太阳城开发进度分期实现正式接管。太阳城属于沙市区一种较大社区，政府基层组织工作尤为重要。我公司将和居委会、派出所等有关部门全力配合，共同维护业主利益。考虑到荆州物业管理普及状况，咱们服务对象多为对物业管理接触较少人士，对物业管理服务费和有关费用交纳存在某些欠、拖、拒交等不好现象，同步亦存在实际困难。我公司针对此等状况，除了在服务上加强外，同步大力宣传物业管理和有关法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主暂时公约，装饰装修管理规定发放。并且按照规定对业主房屋装修提供把关检查服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。针对太阳城详细状况，采用一体式安全管理体系。分各个组团分别设立监控岗位，此外在园区公共道路和配套建筑上，设立巡逻岗。红外安防、楼宇智能、区域监控、可视对讲等都是太阳城智能化中使用设施。咱们深知，一种良好居住环境，安全十分重要，基于开发商对项目规划设计，对智能化系统，安防系统配备和使用，咱们将努力打造人防、技防有机结合安全防范系统体系，为太阳城业主提供和谐、安宁、安全、有序地居住环境。在项目员工招聘上，采用有经验管理人员来管理。同步兼顾项目所在地荆州市沙市区下岗失业人员多实际状况。兼顾考虑个别岗位可安排太阳城内住户，协助解决某些困难户问题。我公司将联合荆州市和沙市区关于部门，在太阳城内大力开展各种有益社区活动，推动精神文明发展，形成良好社区文化，并使之成为咱们创造一流物业品牌有力支撑点。在管理团队方面，本着“专家型团队、学习型组织”思路。我公司调派有丰富经验管理人员到太阳城管理中心任职，定期安排太阳城管理中心员工参加培训和学习，不断提高管理处管理水平。

第五节太阳城物业管理特色与重要办法

将太阳城项目赋予“管家式”管理理念A.服务距离拉近：顺驰物业管家将致力于服务太阳城业主，业主工作和生活需要就是咱们工作方向。B.注重服务内容、品质与效率，切实理解太阳城业主对物业服务需求，有针对性提供服务。C.形成一种“祥和、安全、品位”社区人文环境

高原则管理办法A.建立和实行完善物业管理基本服务和“公寓式”管理、服务相结合管理形式。B.哺育高素质员工队伍－公司核心价值观宣贯，各种专业教诲培训。C.加大项目基本服务工作力度——考核原则、监督机制。

外延与内延服务管理A.建立以便外部联系网，以便业主需求。B.想业主之所想，服务业主之所需,实行项目全方位服务——提供业主需要各种生活服务、办公服务、特约服务(保安、保洁、维修、礼仪服务)。C.创造“都市生活”快捷、整洁、优美、安全、文明、无干扰环境。D.加强环境治理，项目内、外环境实行定期清洁，随时保洁。E.对垃圾分类解决，定期清理。F.严格机动车与非机动车管理，划区域管理，凭证进入。G.设立宣传公益牌，做好文明宣传与标记。第三章服务内容原则与管理目的

第一节太阳城物业管理服务范畴顺驰物业荆州分公司为太阳城提供物业管理服务总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理服务、环境卫生管理服务、治安消防管理服务、绿化管理服务、车辆交通管理服务和其他公共管理服务”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性各种服务（非合同全方位、多层次综合服务）。常规性公共服务即物业为履行物业管理合同，向全体业主及住户提供经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享有到。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等，咱们将为业主及住户提供专业、入微、优质服务。房屋及公共、共用设施设备管理服务房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理范畴涉及：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。公共、共用设施、设备管理范畴涉及：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。市政共用设施和附属建筑物、构筑物养护和管理范畴涉及：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地上车库等。智能化设施设备范畴涉及：楼宇对讲系统、顾客宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。环境卫生管理服务对社区公共部位和区域环境卫生进行管理，是一项经常性管理服务工作，它涉及社区内公共部位和区域清洁、卫生及各种垃圾收集。各种环卫设施齐全，实行原则化清扫保洁，垃圾日产日清，按筹划消毒、灭鼠、灭虫。通过对社区清洁卫生，区域管理过程控制，保证向住户提供高档次服务及高质量生活场合。绿化管理服务绿化功能是美化人居环境，提高人们身心健康水平。通过专业化人员管理，科学合理地保养、管理社区绿化，使社区绿化达到绿草荫荫、绿树成荫效果。绿化管理重要内容是树木、花卉、草坪养护。树木、花卉养护：重要内容是浇水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病虫害、养护。治安消防管理服务治安消防是社区物管工作重点之一。要贯彻“防止为主、防治（消）结合”方针，对所辖物业区域治安和消防工作进行全面管理。治安消防管理是为了保障所管物业区域内财物不受损失，人员不受伤害，维护社区正常工作、生活秩序。对消防工作实行管理，防止社区物业区域内火灾发生。最大限度地减少火灾损失，为住户生活提供安全环境，保护社区业主、住户人身和财产安全。车辆交通管理服务对社区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实行管理工作，保证车辆安全、交畅通通、组织有序，停放整洁，从而创造优美辖区环境。其他公共管理服务在社区物业辖区里，为保证社区业主及住户生活安全及社区整体美观，特定各种管理服务制度如：装修管理规定、停车场管理规定、公共设施设备使用规定、社区消防管理规定等各种规定，有效地为业主创造一种舒服、安宁生活环境。委托性特约服务是为某些住户群体提供服务，如：为高层住户14小时启动电梯、24小时高层供水及水泵维修保养等。咱们以专业养护工作为业主及住户提供舒服便利生活环境。经营性各种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济便民服务。营造太阳城温馨、和谐社区环境，努力使居民生活更以便、更迅捷。顺驰物业便民服务有近年工作经验，真正从居民寻常生活细节考虑，以点点滴滴积累和平凡小事来体现物业管理亲情和为业主服务整体水平，从而使每一位业主及住户都能体验到生活在顺驰太阳城这个温暖人们庭幸福。咱们将以业主及住户为中心，有环节地开展各种免费与有偿服务，并不断倾听业主及住户意见，开辟新服务项目。

第二节太阳城物业管理服务内容与原则为将太阳城建设成为荆州最具特色、布满异国风情超一流标志性文明住宅社区，顺驰物业荆州分公司将依照《全国物业管理先进示范社区》原则和优于《荆州市住宅社区物业管理公共服务级别原则》（荆房-33号）中一级原则实行物业管理。其中详细服务原则承诺及质量保证办法摘要如下：基本服务原则与办法订立物业服务合同，明确权利义务关系；承办项目对住宅区公共某些、共用设施认真检查，做到验罢手续齐全；管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；建立完善物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务积极热情；建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其她报修按照商定期间到达现场；依照业主需求，提供物业服务合同之外特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；发布物业服务费用或者物业服务资金收支状况；每年至少一次征询业主对物业服务意见，满意率75％以上。公共服务原则与办法（一）安全管理社区主入口24小时执勤；监控室实行24小时监控；别墅区设立专职保安员；社区内每小时保安巡逻一次；对社区内车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；对进出社区装修等劳务人员实行登记管理；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和关于部门，并协助采用相应办法。（二）环境管理按单元门设立垃圾桶，生活垃圾每天清运一次；社区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视状况及时清掏；二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生规定；对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；定期清除绿地杂草、杂物；定期防止花草、树木病虫害（三）房屋管理每周巡逻一次社区房屋单元门、楼道通道以及其她公共部位门窗、玻璃等，定期维护养护；按照住宅装修管理规定和业主公约规定，建立装修管理制度。告知业主装修事项。至少两次巡逻装修施工现场，发现违背规定现象，及时劝阻，并告知关于部门；各组团、栋、单元门、户有明显标志。社区道路平整，重要通道及停车场交通标志齐全规范；对共用设施设备进行寻常管理和维护（依法应由专业部门负责除外）；（四）设施、设备管理建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运营、检修等记录齐全；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运营正常；对共用设施设备定期组织巡逻、作好巡逻记录、属于小修范畴，及时组织修复；载人电梯早6点至晚上12点正常运营；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；路灯、楼道灯完好率不低于80％容易危机人身安全设施设备有明显警世标志和防范办法；对也许发生各种突发设备故障有应急方案；便民服务原则与办法重要内容有：健康征询、家政助理、礼仪服务、社区活动、看护服务、房屋代租代售、房产投资征询、商品零售、商务中心等第三节太阳城物业管理目的

凭借近年积累丰富物业管理知识及经验，并集合专业精英人才，顺驰物业为太阳城提供全面及优质物业管理服务。在客户提供必要合伙基本上，咱们将承诺达到如下目的。总体目的在管理期限把太阳城管理成为“文明、安全、优美、舒服”高品质住宅区。先进物业称号在顺驰物业努力下，所管理物业均己获得省、市颁予物业管理先进（示范）荣誉称号。同样，咱们有信心凭借丰富实际经验，委派专业资深人士，依照实际状况，提供专业管理服务，使太阳城入伙后一年内获得荆州市及湖北省物业管理先进社区称号，并在恰当时机申报且争取获得全国物业管理先进社区称号，提高太阳城整体形象，实现创一流品牌目的。国际品质ISO天津顺驰物业有着非常成功ISO9001：质量管理体系运作经验。咱们将参照ISO9001：原则，逐渐在太阳城建立、实行、检查、考核、调节、完善ISO9001：质量管理体系，并通过模仿ISO9001：质量管理体系有效运营，保证服务质量，提高管理原则和物业价值。咱们有信心凭借丰富经验，在太阳城入伙后三年内通过GB/T19001-idtISO9001：质量管理体系国际认证，使物业管理工作原则化、规范化、系统化。分项目的序号项目顺驰原则国优原则房屋完好率98%98%房屋零修及时率100%98%住户评议满意率95%95%代收代缴率98%98%装修施工合同订立率100%无装修验收合格率90%无物管费用收缴率90%无空房管理完好率95%无公共设施设备完好率95%无设备建档率100%无运营记录完整率100%无维修合格率95%无管理人员持证上岗率100%无员工岗前培训率100%无特殊工种持证上岗率100%无保安员工在岗率100%无安全事故到场及时率100%无保洁合格率95%无绿化完好率98%无绿化养护率100%无投诉解决率100%无社区文化满意率95%无第四章太阳城物业管理模式第一节高原则管理原则物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务工作，顺驰物业在进行任何原则物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定原则基本之上。作为业主，都但愿聘请到高水平物业管理公司，享有货真价实优质服务。顺驰物业在按物业类别提供相应形式、内容物业管理服务中，均以如下原则作为做好物业管理工作基本。服务态度——热情物业管理属服务性行业，管理公司员工应以发自内心真诚笑容为顾客热情服务，特别应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。服务设备——完好良好而完善硬件设施是实现高水平物业管理先决条件。物业管理中服务设备涉及房屋建筑、机械设备、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处在完好状态，减少设备故障率。服务技能——娴熟服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应当掌握和具备基本功。除了应具备良好服务意识外，更重要是员工应具备较好业务素质，如工程人员应具备过硬设备维护技术，财务人员应具备丰富管理知识，保安人员应具备过硬治安消防本领等。服务项目——齐全除了搞好物业管理综合服务收费所包括必要服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务深度和广度，努力开展各种能满足顾客需要特约服务和便民服务，使顾客享有到无微不至关怀和尽善尽美服务。服务方式——灵活物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为顾客着想，努力为顾客提供各种灵活服务方式，切忌死板僵硬管理，应尽量在办事手续、营业时间、服务范畴等方面给顾客提供以便。服务程序——规范服务程序是指服务先后顺序和环节，它看起来无关紧要，事实上却是衡量物业管理水平重要原则之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按顺序一项接一项、一环扣一环，不可随心所欲、杂乱无章。服务收费——合理物业管理属有偿服务行为，顾客不交管理费而享有服务是不现实。而顺驰物业制定物业管理费收费原则系依照物业实际和提供服务内涵拟定，以“大众化收费、高原则服务”为原则；公司开展特约服务和便民服务也以满足顾客需要为目，以“保底微利，以支定收”为原则。服务制度——健全顺驰物业将依照物业实际制定并健全一整套规范、系统、科学服务制度，以保证为顾客提供稳定服务。这些制度将体现清明有序、易于操作特点。服务效率——迅速服务效率是向顾客提供服务时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”时间价值观下，服务效率高不但能节约时间，并且能为顾客带来利益，顺驰物业将努力提高员工素质，减少工作环节，简要工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。第二节服务模式顺驰物业当前已承办国内各种全权管理高档楼盘，特别对居住类物业建造阶段前期介入、物业管理筹办工作、管理收支预算和结算、物业验收和移送、业户二次装修管理等业务、寻常物业管理、客户服务、会所管理等方面，均积累了诸多成功经验和教训，当前我司管理经验在对太阳城物业管理中将得到更出众发挥。顺驰物业前期介入顺驰物业对每个物业项当前期介入工作中都会本着认真参加、积极建议、专业征询等工作准则，即全面向开发商就下列方面提出某些建议：机电设施介入:介入基本拟定内容：前期介入及巡视后普通需跟进事宜：为使用及管理者以便，节约寻常运营费用公共照明灯具、布线和开关合理选用设立；重大设备选用和购货合同条款拟定；电气设备和供配电系统设计与施工；给排水系统设计与施工；各种门锁和钥匙选用；消防设施设计与施工；24小时热水供应系统设计与施工等；所有公共布线应更为简洁，应便与业主二次装修改装及日后物业方维护保养；门锁安装时应考虑更为安全，防止门重锁轻现象发生；给排水管地下一层转接管就从材质牢固方面选材，防止水压过大或重物下落时击损，从而引起不必要改建投入。某些楼道消防通道也许会过窄，如再在此安装墙式消防栓后，其间距离也局限性消防法规规定之1.5米之安全距离等；其她建议略。建筑设计介入:介入基本拟定内容：前期介入及巡视后普通需跟进事宜：使用及管理者以便，保持物业形象围墙和大门设立；监控中心及安保岗亭设计与施工；单元户型及实用功能；建筑物外立面控制；公共环境装饰和绿化布置；各种标志牌选用；大堂接待台布置；物业管理用房设计和施工；预留家用空调穿墙孔和室外机座位置拟定已完毕之单元应与还在施工区域隔离开，并由施工她包单位做好该区域安全、消防、卫生、产品保护等方面工作，以便更好等待竣工验收。个别单元门厅设计会过于繁烦，如玄关墙之设计问题易导致日后一次装修或改建时重要拆除对象。这样即会增长物业日后管理时建筑垃圾产生量也增长了开发商投资成本。空调外机预留位置不当，重要是户外机放置位置、热量排放朝向、预留架大小等。外墙与否易于攀爬，租户日后也许会因而为借口安装防盗铁栏，从而有损物业外墙美观等。智能系统介入:基本拟定内容：前期介入及巡视后普通需跟进事宜：人防+技防理念，强调社会化服务闭路电视防盗监控系统电子巡更系统车库管理系统公用设备监控系统访客楼宇对讲系统背景音响和应急广播系统卫生电视接受和有线电视系统综合布线系统宽带接入和上网方式等社区综合布线系统应保证端口预留量，应从住户人群不同需求考虑各类接入线预留口。如：有线通、电信、联通等通信线接入预留。公共区域监控设施设备位置应做合理安排，对某些路段易被车辆碰撞区域就先设立防冲撞栏。车库管理系统可操作性要强，从管理成本及维护成本中考虑，特别车库控制系统购买应多从维修保养方面加以控制。其她建议略。跟进施工过程:基本拟定内容：前期介入及巡视后普通需跟进事宜：维护顺驰水蓝和业主利益，保证施工质量发现也许存在隐患施工对后来维修保养与否有影响提供成品保护办法建议收集设计和施工文档资料协助检查建筑施工和设备安装质量提供操作培训规定提供备品备件规定提供竣工图纸递交规定提供操作手册递交规定技术资料递交规定等地下车库进出口坡度上防滑设施应在施工前予以考虑，当前某些项目在后期简朴用水泥加置防滑条或辅设地砖做法与日后车辆行驶及管理维护不利，建议施工时向下开防滑槽，这样即可节约成本投入，也可增长防滑系数。现工地管理方普通会对施工现场安全管理、施工人员生活区域卫生等方面管理还比较薄弱。巡视中也经常会发现：工地上未着安全帽人员较多；各类施工材料及配件堆放随意；工人生活区域与施工区域太近且没有太多防护办法，如有高空附物很容易就会砸至生活区晾晒衣物或行走工人。施工方对产品保工作不到位，如：已安装铝制门窗产品保护、墙面大理石污迹渗入等。其她建议略。物业销售配合:基本拟定内容：前期介入及巡视后普通需跟进事宜：通过物业品牌及销售配合，使物业销售更上层楼提供国际及国内房产租售信息参加物业管理简介会培训售房人员解答物业管理问题提供物业管理宣传资料顺驰物业背景简介从物业管理角度审核预售合同将物业管理关于规定制成合同附件参加各种庆典/活动探讨解决各种销售中遇到管理问题等普通我司会在开发商在社区销售初亦在贵司售楼处派驻保安人员值勤，此岗位不但维护售楼处安全外，咱们配合销售人员适时向求购或有来访人员进行房产简介。同步还会积极参加并承担贵司也许参加各种房展会上人安全保卫工作。以我司多次其她项目经验，均得到了有关员好评。其她工作，我司亦会依照贵司之销售进度全力配合。物业管理各项保障物业管理筹办工作简介俗话说：“三军未动，粮草先行”。就是说，咱们做任何事之前，都必要有仔细、精准筹划。依照咱们近年管理经验，亦将在太阳城实质管理前配合顺驰水蓝按工程进度，更详尽制定如下筹办工作筹划：编制物业管理月收支预算制定物业管理人员架构制定各项物业管理制度准备各种物资装备进行员工入职培训制定各种物业管理方案等

准备各种物资装备依照咱们以往之管理经验，亦会在物业进驻前准备物业管理需要各种物资装备，以保障物业各项工作顺利开展。要点如下但不限于：提供符合物业详细状况物业管理软件提供与公司邮件服务信箱软件购买各种办公家具和设备定制首期制服和雨具购买警械和安保用品购买各种设备、工具和维修用品等制定各种规章制度咱们还将综合国内同类物业之管理经验，依照太阳城之特点，制定符合物业状况各种管理规章和制度，如下但不限于：住户手册办公室管理制度及物业设备管理制度清洁和灭虫原则及停车场管理制度物业验收规程及治字和消防管理制度二次装修管理制度及表格表式人事、行政、和财务管理制度会所管理和有偿服务制度紧急事件解决程序投述解决程序等完毕员工入职培训为保证太阳城服务水准，咱们亦会对所有员工，更针对性依照她们不同工种进行不同入职前培训，并加以考核。如下但不限于：物业验收程序二次装修管理工程设施管理物业财务动作物品管理制度物业管理基本概念员工守则和岗位职责顺驰物业、顺驰水蓝房产开发公司背景和公司文化简介员工行为、礼仪规范及队列操练投诉解决技巧及紧急事件解决程序等制定各种物业管理方案因社区内有各种管理类型管理服务区域，因此我司亦会按物业状况制定各种物业管理方案，使之服务更细致、更人性化、规范化。如下但不限于：物业验收方案物业保安方案物业清洁、灭虫和绿化养护方案工程设施维修保养方案财务运营方案人事管理方案物业服务方案交通和停车管理方案社区活动方案等物业管理其她筹办工作建立与政府关于职能部门联系申报其她关于收费原则定制员工制服贯彻和布置管理处办公用房跟进物业内系统和设备调试开通物业设施设备验收移送招标拟定物业保险公司等对太阳城人文管理顺驰物业在物业管理行业中已经积累了诸多经验，相对而言，荆州物业市场还处在发展阶段，咱们管理模式在荆州要争得更多人承认。如今，随着物业行业已进入全面市场化发展，为了使顺驰物业荆州分公司在这个竞争市场中站住脚跟，使公司管理水平更上一种台阶，使所有业主承认咱们管理，咱们将在社区内提介体验顺驰“家文化生活”人性化服务管理，使居民真正体会到家庭温馨并领略到生态和谐氛围。物业管理中保安、保洁、维修等工作只能算作是物业寻常基本工作，咱们完毕它同步，还要不断创新、不断完善自我，提高咱们服务水分准。“服务”是咱们必不可少立足点、“卖点”，不再是“单一”基本服务，咱们会去满足或使更多业主理解咱们服务。在“服务”中，咱们亦会提高人与人间“沟通”效率。我司在通过与业主间沟通，更多理解她们想法、需求后，配合“人性化”物业服务及管理，就能拉近与业主间距离，增强物业管理公司、物业从业人员与广大业主之间亲和关系，也能获得更多尊重和认同。业主真心参加及咱们真诚有效工作，更能保障对受托物业长效管理，使之增值及保值。做到以上这点，咱们会有针对性依照顺驰水蓝及顺驰物业管理理念去结合社区人文特点，从而建立起社区人文环境。社区美丽、人（服务者与被服务者）潜在素质升华及管理艺术一定要靠咱们不断培养、完善，而这些正是蕴涵在“服务”中。咱们在接管项目后首要任务就是运用各种手段及办法去收集所有业主基本资料，如：在业主入户时，通过业主办理入户手续，理解各位业主家庭状况、文化素养及各项兴趣等状况；在寻常管理中，走访业主，听取业主对社区管理、服务等方面需求和意见，同步在寻常工作中以微笑服务换取业主对物业工作理解，用真诚去感化业主，用效率去解决问题。在通过与业主沟通，理解各位业主对社区建设有效建议及社区其她信息反馈。这样，咱们就能为后来社区文化建设建立完整档案。在这些基本工作衬托下，咱们还可以通过社区公共区域告示牌、宣传栏等，张贴或发放某些科普知识宣传资料。如：物业管理小知栏目；家庭医疗卫生常识；每日一道菜烧法；安全防盗知识；活动告示等内容，使广大业主每日进出社区和楼道时都能看到这些小知识、小常识，给她们生活带去一点协助，也能使业主看到物业公司处处在关怀着她们。在业主入住率85%时，物业公司就会有筹划地搞某些大中型文体娱乐活动，如健身操、书法照相展、花卉展示、消防学习等等；咱们还会依照社区既有设施器材开展某些体育有奖比赛等活动，在业主入户一周年之时或重大节日到来时，将在社区中组织节目，布置公共场地及沟通业主与物业公司共同参加庆典活动。通过这些活动，增长物业公司与社区业主之间凝聚力，提高物业公司在社区工作业绩，为物业公司品牌建立良好工作基本。通过对整个社区“服务”，咱们可以完善社区人文建设，融入荆州楚文化都市特点，用咱们真心换取业主对咱们理解，用社区人文建设给广大业主一种称心、舒服、美丽“人性化”人们庭。寻常物业服务模式简介物业安全保卫和管理对所有业主及开发商来说，一种区域治安状况好坏，将直接影响到她对这个区域看法，从知名心理学大师-马斯洛先生“人生需求定律”也可反映，人们对安全这一最基本需求是多么看重。因此，对顺驰物业来说，安全管理就是咱们最主线工作。咱们倡导：“没有安全，就没有一切”。通过不断对员工培训、对业主宣传、重复对安全防范认知、社区及周边区域联防及技防设施养护等，全面做好“群防群治”全员化安全管理工作。真正做到社区安全、安定、有序。采用人防加技防安全保卫办法社区人行进出口实行24小时保安服务在车库出入口等重点部位设岗值守建立社区公共区域24小时保安巡逻制度用好并维护好先进可靠保安技防办法制定并贯彻完善社区内安全防范宣传工作保安人员培训后上岗等物业环境维护和管理咱们将综合已接管项目之良好管理经验，依照太阳城之特殊性质，制定行之有效短、中、长期社区环保筹划，力求使社区较之上述二个项目在此方面管理更进一层，给各阶段入户业主均有一种良好影响，使社区时刻保持优美、清洁和舒服环境。实行原则化清扫保洁建筑、生活垃圾时产时清特定区域定期清洗外墙定期清洗水箱公共区域无随意堆放杂物和被非法占用物业内设施设备、机房等保持清洁做好节日布置精心维护绿化等物业设施维护和管理物业内设施作为社区运作心脏部位，能否长期保持完好，是一种物业生存核心。咱们将严格按国家先进社区评比规定，对社区内所有设施设备进行寻常养护，并对所有使用人群加以宣传，以提高广大从业人员及业主共同爱护，使之生命力更长期，我司之设施长效管理更全面。制定完善操作管理制度建立台帐和维护登记制度建立短、中、长期维护保养筹划严格业户二次装修管理建立物业报修、修理和回访程序建立工程人员岗位责任制及培训制度建立物品和工具等管理制度等物业交通秩序管理其实社区内交通管理好坏，也直接影响到业主或来访宾客对社区物管认同感，依照我司近年来管理经验，我司亦会针对白云绿水社区之特殊性质，车库内非机动车较多状况，制定出一系列可操作性强管理方案，以保障社区内机动车/非机动车行车、停车等交通有序及畅通。依照物业状况，建立交通管理制度保证外围广场、道路及车库内交通畅通物业内无车辆乱停乱放现象车库管理设施保持运营正常各种道路和交通标志完好等客户方针客户满意度调查客户满意限度对该物业物业管理成败与否是最为至关重要事项。咱们以为客户满意度衡量需建立在不同层面上，以保证客户服务工作无论在宏观上还是详细细节上均得到改进。客户满意度调查不光会提示物业管理工作在哪方面有所局限性，同步亦能将某些方面长处带到其他需要改进方面。增进客户满意度因素有如下：服务体现达到议定水平对问讯或投诉响应时间员工素质沟通充分与否成本控制效果与客户公司间关系灵活并适应变化物业管理动作机制文献资料与否完备等顺驰物业将每年进行业户满意度调查，以获得宝贵客户反馈以及对该物业物业管理服务水平评价。调查成果在分析记录后，将直接被用于该物业物业管理水平提高。第三节物业管理前期介入与筹办工作筹划拟定物业管理费收费原则顺驰物业依照以往物业管理经验，针对项目实际状况，以各时间段和各种收费原则做出比较精确和切合实际测算，为顺驰水蓝拟定物业管理收费原则提供根据。一旦顺驰水蓝拟定收费原则后，顺驰物业将与本地物价局获得联系并建立良好关系，保证在最快时间内，通过申报审批程序，并最后获得批准。安排和招聘管理人员顺驰物业可抽调在武汉和天津物业分公司某些骨干到项目任职，只需从荆州本地招聘少量空缺管理岗位及一定数量操作岗位员工。由于物业管理处骨干员工，均在顺驰物业工作了一段时间，因而，在最快时间内建立物业管理中心管理架构，熟悉顺驰物业和顺驰水蓝管理规定，可迅速开展物业管理工作，并达到较高管理水平。完毕物业管理人员入职培训顺驰物业将依照首期入住社区户数，制定合理物业管理人员架构。在人员到位后，顺驰物业运用各种培训手段，对所有员工均进行生态化服务理念、客户第一服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职培训；对不同专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉顺驰物业公司文化及具备必要物业管理知识，保证员工素质可以满足客户规定。精确各种物品和装备顺驰物业按顺驰水蓝批准物业管理启动预算，购买各种物业管理所需物资装备，以保证物业管理处正常运作，购买工作涉及：购买各种办公家具和设备、购买各种通讯器材、定制首期制服、购买警械和安保用品、购买各种设备、工具和维修用品等。此外，顺驰物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部联系。参加设备调试和验收顺驰物业将一方面派遣丰富经验工程主管和工程人员，参加设备设施调实验收，熟悉物业内建筑状况和设备配备，检查和记录施工缺陷及影响业主入住未竣工程，协助督促施工单位整治。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。提供施工现场安保服务施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，顺驰物业将依照顺驰水蓝规定，在最短时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出社区检查制度，减少盗窃现象和已安装完备设施设备损坏现象发生。保证物业管理各种方案顺驰物业依照社区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配备设施等状况，制定一系列适合太阳城物业管理方案，使管理人员上岗后，能清晰地懂得其在本物业内所承担角色。物业管理方案涉及：《物业验收方案》、《社区保安方案》、《社区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运营方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《社区交通管理方案》、《社区内停车管理方案》、《社区社区活动方案》等。制定物业管理各项规章制度顺驰物业将依照物业实际状况，结合国家和关于物业法规，提供适当管理公约文本，供顺驰水蓝制定正式《物业管理公约》。顺驰物业将结合《物业管理公约》，制定完整规章制度和服务规范。其中某些需要印刷后发放小主业；某些需要装帧在镜框内上墙，某些留存物业管理处遵循执行。完毕物业保险工作对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见风险一种有效方式，可减轻物业管理在解决各种损失时应付难度，使意外事件得到圆满解决。在物业管理筹办期中，顺驰物业运用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。

第四节前期物业管理模式物业验收移送物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格基本上，对物业设备运营安全、与否满足使用功能和建筑设施外观等为重要内容进行验收，物业验收和交接以接受所有钥匙、签暑接受文献、物业管理人员上岗为标志。A、政府关于职能部门验收政府关于职能部门对物业验收重要由质检站、消防局、规划局、住宅发展局等部门对物业进行验收，详细验收程序为：施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府关于职能部门；政府关于职能部门安排验收；政府关于职能部门初验楼宇，返回整治项目清单；施工单位整治完毕后，告知关于政府部门再次验收，并重复程序至关于政府验收妥当及发出各种验收通过文献或证明。B、物业验收首要条件在物业竣工后，顺驰物业物业将参照国家和地方关于法规，以管理和使用者角度对物业进行验收，认真记录和督促整治物业施工中各种使用功能缺陷和局限性，以保证顺驰水蓝和所有小业主利益，物业验收首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府关于职能部门验收、水电和煤气正常供应、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响业主使用未竣工程、验收社区独立封闭、验收场地和区域清洁干净。C、物业验收资料要通过物业验收，必要事先递交如下资料：《政府职能部门验收文献或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施竣工图》（若尚未完毕竣工图，应提供最后施工图）、《设备或系统操作阐明》、《维护保养手册》；提供与承包商、厂商和供应商订立承包或供应合同中关于技术条款；提供承包商、供应商和厂商联系地址、联系电话和联系人等资料及其他关于技术资料；提供必要专业技术简介和培训；提供所有测试、检查和调试报告等。D、回绝验收和移送范畴当发生如下状况，为维护顺驰水蓝和全体业主利益，物业管理处有权回绝验收接管物业，直到施工或整治完毕后，才干正式验收移送。回绝验收范畴涉及：工地和已交付物业不能有效隔离、机房不能独立封闭、有重大施工缺陷、有影响业户入住未竣工程、有危及使用人安全建筑、有危及操作人安全设备。F、公共区域验收和交接公共区域验收应由物业管理处、顺驰水蓝、监理及施工方等单位代表共同参加，交接以物业管理处安保正式上岗为标志。公共区域验收只集中在可见损坏、缺陷和未竣工程，对建筑内部构造、隐蔽工程及定量参数等不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《公共区域验收交接表》。物业管理处在初验后发出整治项目清单交施工单位整治，并重复程序至验收通过。G、各种机房和设备验收及交接各种机房验收应由物业管理处、顺驰水蓝、监理及施工方等单位代表共同参加，交接以接受机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。机房和设备验收只对有表计量读数作验收，对其他参数不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《机房验收表》和《设备验收表》。物业管理处在初期后发出整治项目清单交施工单位整治，并重复程序至验收通过。H、顾客单元内验收和移送住户单元验收由物业管理处、顺驰水蓝、监理及施工方等单位代表共同参加，交接以接受住宅单元钥匙为标志。住宅单元验收只集中在可见损坏、缺陷和未竣工程，对建筑内部构造、隐蔽工程及定量参数等不作验收。验收时由施工单位代表和监理签名确认《住宅单元验收交接表》。物业管理处在初验后发出整治项目清单交施工单位整治。并重复程序至验收通过。验收时需记录水、电和煤气表且读数。验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由物业管理处统一保管在一预备好钥匙柜内，所有钥匙须标示关于单元号数，物业管理处预备一记录薄以记录和登记日后钥匙外借和使用状况，涉及施工单位进单元内进行整治、客户规定看房及管理人员定期入内巡逻等事项。I、绿化验收及交接社区内绿化验收由物业管理处、顺驰水蓝、监理及园林施工单位代表共同参加，在验收订立后一年质保期满后交接。绿化验收只集在中可见外观、造型和数量，对植物根基、与否有病虫害等不作验收。验收时由施工单位代表及监理签名确认《绿化验收表》（表式将依照花木状况制定）。绿化验收后一年内，仍由原园林承包商完毕寻常必要养护、修剪和浇水工作，并需及时补种坏死苗木，惟物业管理处需保护绿化不受人为损坏。J、关于物业设施质保期质保斯是施工承包商和供应商对其施工和产品质量进行一定期间免费维修保养，质保期限以顺驰水蓝与承包商和供应商订立合同和国家关于规定为准。物业质保期规定以物业整体正式验收交接日开始起计，质保期内依照需要，承包商或供应商应承担保养责任，发生重大事故或质量问题，质保期应酌情延长；质量期内应拟定紧急召唤时间；顺驰水蓝支付工程尾款，需经管理公司会签；对业户入住时间与物业竣工时间有差别质保维修，顺驰水蓝应承担相应维修费用。K、将单元交付业户使用物业管理处将代表顺驰水蓝将物业交付业户使用，客户经顺驰水蓝签发《支付使用告知书》，正式接受住宅单元，当场填妥《物业单元交接表》，交接以接受住宅单元钥匙为标志，物业交付以如下程序执行：工作经办部门内容备注确认业主服务中心核算顺驰水蓝签发《交付使用告知书》若有疑问需向顺驰水蓝证明交接文本服务中心递交《物业管理公约》、《顾客手册》、《住宅阐明书》、《住宅质保书》请业主签收建立资料服务中心请业主填写业主资料表格，建立顾客档案资料，输入电脑拟定与业主联系方式查验单元工程部按交付原则，查验天花、地坪、墙面、门窗、照明、地漏、水管、电话、电视和可视对讲等记录缺陷，告知施工整治和维修督促整治工程部若缺陷较多，业主回绝收搂，需立即告知施工单位整治或翻修记录，并督促及时完毕完毕后及时告知业主再验收办妥手续工程部业主批准接受单元，需填妥《物业单元交接表》记录水、电及煤气表读数收取费用财务部依照事先准备好单据，向业主收取首期三个月物业管理费、维修基金、装修垃圾清运费、有线电视和煤气初装费做好未交应付款登记移送单元服务中心确认已办妥所有手续，移送单元钥匙交楼工作完毕二次装修管理为保证物业安全和其她业主利益不受侵害，减少装修对公众和环境影响，顺驰物业将总结以往二次装修管理中经验和教训，加强和完善二次装修管理制度和办法。严格控制第一种违章业主，必要时提请政府关于职能部门出面干预解决。作业程序图(略)物业治安防范管理做好物业治安防范管理工作，是体现物业管理水平重要标志，依照太阳城高科技安保技防设施和场地实际状况，顺驰物业将拟定保安岗位设立和巡逻路线筹划，让训练有素保安人员为业主提供有效安全保障，制定有关管理制度和紧急事件解决预案，保证物业在乎外发生时，能采用紧急应变补救办法。A、采用人防加技防总体防范思路依照顺驰物业人防加技防总体思路，该项目周界由红外线报警系统加闭路电视系统保障，社区内各道路及路口以及出入口有闭路电视系统监控，可视对讲门禁系统防范；同步用电子巡更系统监督寻常人力巡视；社区主、次出入口用人力和闭路电视系统共同管理。B、制定保安管理方案顺驰物业在充分发挥社区智能化安全防范基本上，通过制定严格管理制度，加强对安保人员管理。实行定岗和机动巡逻相结合管理模式，实行出入口24小时封闭式保安管理，内部不间断进行机动巡逻，保证社区一方平安。C、社区出入口管理通过可靠智能化技术防范周界后，安保人员将加强社区出入口控制，门岗将精确记录社区进出车辆号码，所有二次装修施工人员和送货人员和来访人员必要出示证件进行登记，制止可疑人员、流动商贩、拾荒、锥销人员及无关车辆进入社区，保持社区优美安宁环境。出入口门岗保安身着港式制服，以原则手势指挥进出车辆、以规范语言问讯所有客、户以24小时（轮换值日）不间断站岗姿势迎接往来客户。D、突发事件解决顺驰物业对每一位上岗安保人员，都将进行系统培训，物业管理处将结合社区实际状况，制定各种紧急事件预案，以及时妥善地解决和防范各种突发事件。其中涉及：台风、水浸、地震、火警、电力中断、断水、煤气泄漏、电梯故障、发现爆炸品、盗窃、发生治安案件、发现醉酒者和精神病肇事者等。物业清洁、灭虫和绿化管理做好社区清洁、灭虫和绿化工作，使整个社区保持一种舒服温馨生活环境，是衡量物业生态化管理一种重要一环。为此，顺驰物业将通过制定各项规章制度和工作筹划，通过严格督导和检查，始终保持社区清洁、干净和整洁，保持绿化完好和自然风貌。A、清洁原则顺驰物业依照太阳城状况，健全各种环卫设施，建立社区垃圾上门收集制度，做到垃圾日产日清，定期清洗各种水箱和水池；公共区域不见积水、不见积土、不见杂物、没有乱倒垃圾；区域内道路、停车场（库）、上道和建筑物内外保持干净，社区绿地中没有垃圾和残枝。B、灭虫管理灭虫重要涉及两个方面，即社区内环境中将影响到人体健康灭虫，如老鼠、苍蝇、蝉螂及蚊子等以及社区内绿化虫害杀灭。顺驰物业将有筹划地定期进行上述灭虫工作，定期对垃圾箱（筒）周边进行清洁和消毒。C、社区绿化管理绿化是一种优美环境重要构成某些之一，绿化养护好坏将直接影响到社区形象和环境以及开发商开发理念能否实现并长期保持。顺驰物业将督促和配合绿化承包商做好绿化质保期养护工作，在质保期后，将聘任有经验园艺工，自行完毕社区绿化养护工作。涉及定期浇水、施肥、及时翻土、修剪、灭虫、除病、栽种、补种适当苗木和及时清理残枝和绿地内垃圾等。营造适当社区文化顺驰物业将依照社区内居住人员实际，积极开展各项文娱体育活动服务，管理好社区内所有文化设施清洁、使用和安全；同步，作为服务者，顺驰物业将本着“规范、周到、守信、高效”服务信念，以“客户需要就是服务内容”为原则，通过建立和业主之间互动联系，开展全方位客户服务，联系本地政府和社区组织以及各类社会公益单位，增进物业管理处与业主、业主与业主之间交流沟通，让所有住户不但有温馨家感觉，并且还能体会社区和睦，更能体会崇高生活带来乐趣。A、建立社区信息平台顺驰物业将指引和协助物业管理建立英特网信息平台，勉励社区业主自由参加，内容涉及：太阳城最新动态、业主之家、物业管理法律法规问与答、物业服务指南、最新物业管理动态、房地产行业动态、物管处人员简介、社区文化活动公示、二次装修简介、家庭生活小常识和科普文化知识以及业主需求、报修、投诉告之和业主之间QQ式聊天等等。从而通过高科技手段在宁静中实现社区中各方面沟通和交流。B、定期组织各种活动顺驰物业依照社区人员兴趣不同，将聘请晨操和健身操教练，勉励信户走出家门积极参加全民健身。运用会所既有设施举办各种竞赛活动，涉及：拳操、乒乓球、桌球、网球、棋牌、游泳等。每年制定社区活动筹划，开展各种有益于身心健康文化娱乐活动涉及：股票沙龙、戏曲票友会、珠宝鉴赏会、剩余物资调剂会、播花辅导班、美容美发指引课、署期举办小朋友少年书法绘画辅导班等。C、做好节日布置顺驰物业结合社区内场地和环境，在重大节日，如国庆节、圣诞节、春节、小朋友节等有筹划地做好节日布置工作，张灯结彩、渲染节日氛围，营造舒服生活环境。智能化设施维护在许多顺驰物业管理项目中，智能化功能定位和管理等方面工作卓有成效，得到众多业户一致好评。以顺驰物业技术力量和管理能力，一定能使顺驰水蓝投巨资建设智能化设施设备，在寻常管理中发挥其应用作用。A、智能化系统技术保障由于智能化系统是住宅新兴行业，技术含量比较高，对操作维护人员规定也比较高，顺驰物业IT和机电工程师将随是提供技术保障，配备专业弱电工程师、专职对智能化系统进行寻常操作和维护保养工作。B、楼宇多方对讲门禁系统考虑到该项目规模不大，社区总出入口将对所有进出社区但非居住此项目人员进行检查和控制，楼宇多方对讲门禁系统通过门卫保安与室内业主及室外访客对话将重要起到控制人员进入和楼栋门禁之作用，保安人员白天对外来人员进入物业进行恰本地控制和登记，保安人员对可疑人员和衣着不整或大宗物品进出进行询问盘查；对夜间规定进入社区陌生人员，需经与业主通话后，方准入内。C、周界入侵报警系统在业主入住时，以周界红外线报警系统封闭社区实际状况，顺驰物业建议在社区围墙上，安装红外线报警装置，运用物业内配备智能化系统，封闭社区周界，以提高社区安保工作效率，保证社区安全。D、闭路监控电视系统本社区所有出入口、重要道路等重要场合均布有闭路监控电视系统，浮现异常状况，监控中心会告知就近安保尽快赶赴现场解决和解决。闭路监控电视系统设有长时间录像机，按国家关于规定，将画面保存一定期间，一旦发生刑事案件可协助公安机关追查疑犯。E、电子巡更系统社区内电子巡更系统巡更点，将完全按社区内安保巡逻路线来设点。按顺驰物业管理模式，分区域社区外墙角、楼房首层、车库等处设立巡更点。物业管理处可经常监督和检查安保人员巡逻到位时间和次数，以理解安保人员工作状况，保证社区安全。F、背景及紧急广播系统运用背景音乐系统，物业管理处将在节假日或平时清晨、中午及傍晚，播放旋律优美轻音乐，以提高社区文化品味和调节住户生活情趣。当发生火灾、台风和地震等紧急状况时，通过紧急广播系统，告知社区内住户，及时做好人员疏散或防范工作。G、智能化系统寻常维护顺驰物业将加强工程技术人员弱电技术培训工作，使每位员工熟悉相应岗位应掌握智能化设施操作和管理，制定短、中及长期智能化系统维护保养制度，使所有智能化系统和设备均得到较好维护和保养，发挥出应有作用。房屋及公用设施设备维修养护房屋及公用设备设施长期保持完好状态，对物业保值升值意义重大，顺驰物业将制定短、中及长期工程设施维护保养筹划，并及时完毕各项维护保养工作，通过制定有关管理制度进行贯彻，经常性地对员工进行各种技术培训，努力培养具备一专多能技术人员。A、建立巡回检查制度建立设施设备例行巡回检查制度目是为了积极掌握系统及设备运营状况，及时发现异常状况和消除设备缺陷，消减事故隐患，保证设备经济运营。巡回检查方式涉及：定期巡视、季节性巡视、故障性巡视、专项重点巡视和综合巡视等。每次巡视必要做好完整地记录。B、建筑和设施维修养护筹划除电梯及某些弱电设备由专业单位进行维护保养外，顺驰物业将依照物业内配备建筑、设施和设备状况，选派工程技术员良好操作和保养。对所有设备建立台账，详细记录机电设备运营和维修状况，建立短、中及长期物业设施保养筹划，并严格执行。公司总部工程人员，将定期进行检查和监督，及时发现维护保养不到位或不完善之外，及时指正。C、维修养护重要工作内容和范畴重要工作范围内容经常性工作公共区域、公共设施、机房及管道巡视、操作、调试、记录筹划性工作公共区域、设施、客户收楼、装修、入住保修监督、养护、更新、节能整治、装修管理报修解决客户单元内自用设施、公共设施质保期施工单位维修、自行修理、外聘修理筹划外工作突发事件、小项目整治、建筑设施改进急修、改造、增建D、机电设备应急程序顺驰物业在平时正常操作和维修保养时，将针对设备状况，作好各种机电设备和系统事故或故障应急解决预案，当机电设备发生意外故障时，妥善有效解决，可减少财产损失和减少对客户影响。普通设备应急维修程序：程序工作备注获知故障接到报告、巡视中发现、操作失误、仪器和仪表反映或报警做好记录赶赴现场当班人员迅速赶赴现场，判断故障类型和严重限度，向领导报告属质保和外判维保范畴，告知承判商应急解决采用有效办法，减少损失；切换备用设备或采用暂时办法，恢复使用功能；悬挂警示标志或告示，告知客户拍照取证，以便向保险公司索陪维修更换查清因素，进行维修，无法维修设备或零件，进行更换尽量减少对客户影响恢复使用维修完毕，告知有关客户，向客户阐明因素，向客户致欠影响客户，应竭力予以解决记录报告撰写特别事件报告，详细记录时间、地点、事故、因素、损失金额、客户投述状况等必要时向保险公司索赔E、寻常报修维修程序顺驰物业将进一步完善客户寻常报修及维修程序，妥善协助和解决施工中遗留质量问题，及时完毕维修工作，解决客户烦恼，以便客户生活。客户寻常报修维修程序：程序部门工作备注接到客户报修物业部详细记录单元号、报修人姓名、报修内容、适当维修时间电话、门对讲系统和来人报修及时告知工程部工程部甄别报修内容，派出维修技术员去单元维修填写《维修工作单》进行维修工作工程部若发生费用，需事先请客户确认；完毕维修工作，请客户签字承认质保期内质量问题，施工单位解决完毕维修工作物业部凭《维修工作单》向客户收费；并征询客户与否故意见将《维修工作单》存档F、做好物业工程档案管理工作由于普通物业寿命超过五十年，先后一定会由不同公司和人员进行物业管理。妥善保存好物业工程档案资料，为后人留下实物凭证，对和业保值升值关系重大。顺驰物业将加强物业工程档案管理工作，工程档案涉及：竣工图及技术资料、各种验收和移送资料、设备操作和维护手册、二次装修审批验收资料、外包维护保养合同和设备年验报告、设备台账和维修保养记录等。通过长效管理使物业保值增值物业长效管理，是生态化管理理念重要体现。管理方只有从长期筹划角度去贯彻各项工作，才干将物业当作一种产业不贯彻防止性、增长物业附加值办法，涉及：想方设法节约能耗、制定科学维护筹划、精心养护设施设备、努力哺育社区自然生态环境、持久有效高原则管理和良好服务、有交成本控制和物资管理等。从而一方面公司良好服务得到业主认也许长期受聘使公司长远发展，另一方面公司长效办法使物业环境、业主产业始终处在良好状态并保值增值。

第四章太阳城物业管理组织架构顺驰物业管理公司通过近年发展，形成了一支具备丰富物业管理经验和超前物业管理理念专业化队伍，顺驰物业充分发挥雄厚技术资源和人才优势，精心选拔通过近年物业管理行业锻炼管理中坚和技术中坚构成管理层，完毕目的管理及实现服务承诺。第一节太阳城物业管理组织构造图顺驰物业荆州分公司太阳城业主会太阳城管理中心经理经理助理环境管理部保安部工程维修部修部服务中心会计出纳办公室顺驰物业荆州分公司太阳城业主会太阳城管理中心经理经理助理环境管理部保安部工程维修部修部服务中心会计出纳办公室第二节太阳城管理中心岗位设立阐明本着精简、高效原则，依照太阳城建成后实际服务、管理和经营需要，在保证太阳城高质量物业管理水平及管理员工素质基本上，顺驰物业荆州分公司成立太阳城物业管理中心，管理中心另下设一室、一中心、三部共92人，负责太阳城各项物业管理工作开展，各部门详细设立状况阐明如下：管理中心办公室：性质与任务管理处办公室是太阳城项目管理主体，负责项目整体策划管理、后勤保障和经营管理、财务管理综合部门。重要负责：人事、劳资、档案、行政管理。贯彻、传达、监督、检查规章制度、发展规划、指令决策执行状况，协调各部门之间工作。面对客户公关、经营、物业宣传和广告工作。负责开发、管理、经营各类配套物业项目。负责项目财务收银等工作。人员配备：序号岗位数量薪水（元/月）备注1经理1人30002经理助理1人3财务兼行政主任1人12004出纳兼文员1人800合计4人管理人员3人、员工1人客户服务中心：性质与任务客户服务中心是太阳城管理服务面向业主和所有客户重要窗口，是与客户直接接触和有效沟通桥梁，负责接待宾客、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、以及社区文化氛围营造管理等工作。人员配备：序号岗位数量薪水（元/月）备注1客户服务部主管1人12002物业管理员兼档案保管员1人9003物业管理员/客服员2人800合计4人管理人员1人、员工3人保安部：性质与任务安保部是维护太阳城正常生活、居住秩序重要职能部门，负责治安管理、消防管理、道路与交通管理和突发事件解决以及整体形象礼仪展示等工作。人员配备：序号岗位数量薪水备注1保安部主管112002保安班长4人900平均3班倒，每班班长1人，监控中心1人3监控中心值班员3人8003班倒连班长一起值班4保安员（义务消防员）48人800合计56人管理人员1人、员工55人工程维修部：性质与任务工程维修部是保证太阳城正常运营专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备运营、维修、保养等管理工作。此外涉及前期装修管理工作。人员配备：序号岗位数量薪水备注1工程维修部主管1人15002工程维修部班长1人10003水电工2人9004万能工2人900合计6人管理人员1人、员工5人环境管理部：性质与任务环保部是太阳城物业管理处服务工作重要职能部门，负责太阳城环境卫生管理、灭四害工作和绿化管理。人员配备：序号岗位数量薪水备注1环境部主管1人12002保洁员14人6503绿化管理员6人650合计21人管理人员1人、员工20人

第六章太阳城物业管理费用测算

第一节管理费用分析经济来源定期收取物业管理服务费住宅维修基金以业养业，各种经营收入天发金达利予以支持政府予以政策扶持

重要支出成本项目管理服务人员工资和按规定提取福利费公共设施、设备正常运营、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费固定资产折旧费法定税费物业保险费维修基金范畴应支出费用

第二节管理成本测算管理成本测算总表（明细表附后）单位：人民币(元/月序号项目金额备注1、管理、服务人员工资及福利费1048072、公共设施设备运营维修保养费356333、绿化养护、管理费28004、清洁卫生费28005、保安费71006、办公费141007、社区文化建设费3000小计170240行管税利：39155合计209395管理成本测算明细表单位：人民币(元/月序号项目计算公式共计一、工资和福利费（一）至（四）和104807（一）管理、服务人员工资1-5之和91人766001、