五凤古镇健康养老休闲旅游项目可行性研究报告样本可编辑

五凤古镇健康养老休闲旅游项目可行性研究报告四川省中城建建设开发有限责任公司7月第一章五凤古镇健康养老休闲旅游项目总论一、项目名称五凤古镇健康养老休闲旅游项目（暂用名）二、项目拟建地址四川省金堂县五凤镇五凤溪古镇对面，沱江边三、项目主办单位公司名称：四川省中城建建开发有限责任公司公司背景：四川省中城建建开发有限责任公司是世界500强中华人民共和国城建集团控股全资子公司，中华人民共和国都市建设控股集团有限公司是全国唯一国家级专门从事都市开发投资建设公司。公司前身是从属于国家建设部中华人民共和国都市建设开发总公司。一九九八年依照党中央国务院及中央军委提出关于“军队武警政法系统不再经商办公司”批示精神，接受了某些军委及二炮公司，合并成集团公司。公司成立以来，在国务院各关于部委及中央军委领导和关怀下，为国内都市建设开发事业及国防建设事业做出了卓越贡献，多次受到国家及军委奖励和表扬。中华人民共和国都市建设控股集团注册于国家工商行政管理总局，注册资本为叁拾余亿元人民币。具备在全国范畴内进行房地产开发经营、工程施工、装饰装修、道路桥梁、园林绿化工程、管道工程、水利工程、勘察设计等方面经营权限及建筑材料等进出口经营权。中华人民共和国都市建设控股集团在过去近二十年成长历程中，完毕了全国大型重点都市近三分之一重大都市基本设施工程；80%大型都市管网建设及改造项目获得了先进工程；海外都市开发工程项目初次为国内争得了由联合国颁发“建筑人文关怀”大奖！公司关联公司为香港中华人民共和国城有限公司，为文化部直属大型央企，名誉董事长曾庆淮，现任董事长、总经理王克兢。四、项目建设规模与目的五凤古镇健康养老休闲旅游项目，位于金堂县五凤古镇沱江边。项目以“健康养老”和“休闲度假”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林休闲旅游渡假区特点，对沱江边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式健康养老基地及休闲度假目第”。充分运用沱江水资源景观，形成“可览、可游、可居”环境景观和集“养生—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—当代农业”于一体综合性开发项目。使这里既保存老式林农产业不变，又融入当代林农气息，形成完美无缺人与自然和谐一致当代山、水、林景区，发展体验健康养老与休闲度假相结合特色旅游。项目规划用地10000亩，首期实行1200亩，其中建设用地550亩，建设周期五年，涵盖联排别墅、独栋别墅、养老公寓、产权式乡村酒店、医疗康复中心、三甲医院，仿古商业街、奥特莱斯（香港）、小学、幼儿园、滨河湿地公园、生态活水体系等。五、编制根据1、政策性根据（1）《国家新型城乡化规划(-)》（2）《中华人民共和国老龄事业发展“十二五”规划》；（3）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见》(国办发[]19号)；（4）《四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化决定》；（5）《四川省社会福利机构管理实行细则》(试行)；（6）《成都市社会养老机构管理实行办法》；（7）财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构关于税收问题告知》；（8）中华人民共和国国标《城乡老龄设施规划设计规范》；（9）金堂县都市总体规划及十二五规划；（10）国家旅游综合开发办公室印发《国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南》（11）国家旅游综合开发办公室印发《关于产业化经营种植基本项目实行财政补贴意见》（12）国家旅游综合开发办公室印发((国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参照大纲》（13）财政部印发《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》（14）《省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目的纲要》（15）《国家旅游综合开发项目建设试行原则》【（94）国农综字第28号】（16）发改部门或主管部门批复项目建议书（17）公司提供有关技术资料（18）公司提供有关合同、资质、证书2、法规、办法根据（1）《中华人民共和国节约能源法》.4.1（2）《中华人民共和国城乡规划法》.10.28（3）《中华人民共和国劳动合同法》.6.29（4）《中华人民共和国土地管理法》.8.28（5）《中华人民共和国森林法实行条例》.1.27（6）《中华人民共和国水污染防治法》.6.1（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》.4.1（8）《建设工程安全生产管理条例》.2.1（9）《建设工程质量管理条例》.1.30（10）《地表水环境质量原则》GB3838-（11）《地下水环境质量原则》GB/T14848-93六、可行性研究结论本项目以健康养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目的明确详细，建设条件优越，符合国家西部开发、产业构造调节及增长农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展主导产业之一。项目投资构造合理，建设规模适当，资金安排合理，财务分析经济效果可行（详见投资效益分析），管理体系健全，项目投资规模大、投资主体实力雄厚，投资回收快、投资回报高、利税率高。项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目原则确，项目具备较强赚钱能力。项目对解决老龄化问题、变化老式养老模式、加速老式养老向当代新型养老模式转变，增进既有农业产业构造调节，振兴农村经济、优化农业构造、加快金堂县新型城乡化建设，推动本地经济社会发展等具备重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资公司都将产生良好社会效益。项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益提高有直接增进作用。项目符合社会发展和人民生活需要，市场辽阔，具备明显财务效益、社会效益、生态效益。第二章五凤古镇健康养老休闲旅游项目开发背景一、项目开发背景1、养老院有关政策背景国际上普通把60岁以上人口站总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会原则。由起，国内65岁以上人口站比开始超过7%，且这一比例还在不断走高。图：国内老龄化进程数据来源：卫生部国务院印发了《国务院关于加快发展养老服务业若干意见》。意见指出，底国内60周岁以上老年人口已达1.94亿，将达到2.43亿，2025年将突破3亿。四川进入老龄化社会时间可以追溯到1997年。当时，四川65岁以上老年人占总人口比例超过7%，同期0-14岁少年小朋友人口占总人口不到三成，率先进入“老龄化社会”。而全国在才步入“老龄化社会”，四川比全国提前了4年。截至11月1日零时，四川老年人口达880.8万人，仅比山东少62.2万，居全国第二位，比十年前增长了257.9万人，增长41.4%，每年新增25.8万老年人。时，每100个人中老年人比例局限性7.56%；究竟，十个四川人有一种是老年人。四川“老寿星”也层出不穷，两成老年人都是80岁以上“老寿星”，四川省80岁及以上老人从86万人上升到151.3万人。随着老龄化问题逼近，国家和地方关于部门高度注重老龄化问题，并针对养老工作陆续出台有关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见》(国办发[]19号)、《四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化决定》、《四川省社会福利机构管理实行细则》(试行)、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构关于税收问题告知》、中华人民共和国国标《城乡老龄设施规划设计规范》等。国内政府已开始高度注重养老问题，养老产业面临前所未有发展机遇。2、生态休闲度假项目政策背景旅游业在世界范畴内高速发展同步，老式大众旅游对环境负面影响逐渐引起人们警觉，人们生态环保意识得到加强，许多国家越来越注重生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将拟定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游发展，生态旅游成为全球旅游发展一种新模式。（1）国家有关政策，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展告知》（国发〔〕9号），明确规定“大力发展生态旅游”。，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展决定》（中发〔〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局拟定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出某些生态旅游产品，开展了各种各样生态旅游实践活动。6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环保工作告知》（旅计财发〔〕5号），提出要在切实保护生态环境基本上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游原则和规范制定工作。8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”，进一步推动了生态旅游发展。特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续发展观，为旅游业发展指明了方向。近年来，生态旅游作为产业构造调节重要代替产业之一，已成为西部地区发挥区域优势、实现脱贫致富和可持续发展重要途径。（2）地方有关政策——旅游业被确立为四川省重点发展战略性产业旅游产业是国家“十一五”、“十二五”和西部大开发重点支持六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”战略性产业。与陕西省形成了开发建设“川陕旅游协作区”合伙框架，与重庆、陕西等周边省（市、区）订立了共建无障碍旅游区等合同。（3）旅游业是金堂县“十二五”规划重点发展产业《金堂县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》明确提出：全面提高旅游业、改造提高老式服务业、加快发呈当代服务业，增进旅游资源优势向经济优势转化。3、新型城乡化建设背景（1）、国家政策3月16日，中华人民共和国正式出台了《国家新型城乡化规划(-)》，吹响了新型城乡化时代号角。《规划》出台，标志着中华人民共和国迎来了新型城乡化发展浪潮由国家发改委牵头，10各种部委参加编制《国家新型城乡化规划(-)》正式出台，该规划将涉及全国20各种都市群、180各种地级以上都市和1万各种城乡建设。摸索新型城乡发展模式已成为摆在各级政府面前时代命题顺应历史发展大趋势，运用当代都市理念，摸索新型小城乡发展模式，更加科学地整合、配备商业、产业、居住要素，破解新历史时期下，中华人民共和国城乡化发展战略难题。12月，中央城乡化工作会议上李克强指出：破除城乡二元构造是核心。新型城乡化目：以人为本新型城乡化目是造福百姓和富裕农民，发展模式需从要素驱动转向创新驱动，而创新驱动核心就是以人为本产业、商业资源重新配备。新型城乡化任务：破除城乡二元构造以人为核心城乡化重要任务在于：提高城乡人口素质和居民生活质量，把增进有能力在城乡稳定就业和生活常住人口有序实现市民化、破除城乡二元构造作为首要任务。（2）区域发展政策，成渝获批《全国统筹城乡综合配套改革实验区》成渝地区是中华人民共和国首个统筹城乡综合配套改革实验区6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革实验区告知》，告知规定成都市和重庆市从实际出发，依照统筹城乡综合配套改革实验规定，全面推动各个领域体制改革。成渝地区已经成为中华人民共和国经济发展新重要增长极。成渝统筹城乡综合配套改革实验区是国家实行西部大开发重要布置，国家但愿通过实验区建设，将成渝地区尽快打导致为中华人民共和国经济社会发展新重要增长极。成都休闲文化根源自道文化神髓，仙道贵生成都是养老世外桃园，是中华人民共和国最休闲、最适当养老都市之一。成都休闲文化造就了养生休闲福地成都休闲文化来自于道文化神髓，因道文化两千载浸润而成为来了就不想走太极福地，黄帝青城山学道、老君山修炼，老子化身说法青羊宫等传说源远流长，成都因而成为了中华人民共和国休闲、养生福地。成都荣获“中华人民共和国最具幸福感都市”由新华社、瞭望东方周刊等主办“中华人民共和国最具幸福感都市”评比活动在南京揭晓，成都获得中华人民共和国最具幸福感都市五周年特别荣誉大奖。10月31日，中华人民共和国休闲都市发展综合评价成果发布会在烟台落下帷幕，成都蝉联“中华人民共和国最佳休闲都市”殊荣。金堂有“千里沱江第一城”之美誉，先后荣获“中华人民共和国人居环境范例奖”、“国家园林县城”、“国家级生态示范县”等殊荣，都市定位为天府花园水城，休闲人居金堂，正成为成都东北部次中心，金堂县位于成都东北部，在成都半小时经济圈内，距成都市区28公里，幅员面积1154平方公里，总人口86万人，城乡人口11万人，是川东北地区重要交通枢纽和物资集散地，也是全川四大经济重镇之一根据都市定位体系，确立＂工业强县、发呈当代农业、打造山水田园都市＂都市发展战略，建设“全国最宜居山水田园都市”。二、项目建设重要性和必要性（一）、健康养老项目建设重要性和必要性1、解决老龄化社会问题需要据世界卫生组织资料称，一种国家老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。当前，国内60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口五分之一，占全国总人口10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测国内65岁以上老年人数将从0.94亿（占总人口7.3%）增长到2050年3.34亿（占总人口22.6%），国内已成为老龄化速度最快，老年人口最多国家。关于资料显示，国内既有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化来临，老年人问题已成为一种世界问题，同样是国内面临一种严峻问题。金堂也和全国同样老龄化限度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题需要。2、缓和独身子女压力独生子女越来越多，后来由两个独生子女构成小家庭，将承担起赡养四个老人重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一种较艰巨任务。城乡里大多数老年人均有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓和独身子女工作、生活压力。3、构建和谐社会需要党中央、国务院发出构建和谐社会号召，四川省委、政府也提出建设“和谐四川”规定。如果老龄化问题解决不好，和谐社会目的就难以实现。尊老爱幼是咱们中华民族优良老式，本项目建设，将为大成都，甚至大西南弱势老人等提供了一种“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”好场合，使老年人晚年生活丰富多彩、高兴幸福。这必然对构建和谐社会起到积极增进作用。4、加快大成都社会福利事业发展需要项目实行后，将较好变化原有敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大满足退休老年对中高档养老养身需求，弥补大成都中高档酒店式生态养老中心空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要作用。（二）、生态休闲度假区建设重要性和必要性1、是增进区域经济发展战略需要。项目开发建设，将成为区域性经济发展一大支柱产业，将有力地增进区域经济发展，扩大对外开放限度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，增进经济发展，可产生良好经济效益和社会效益。2、项目建设是适应川东北、大成都旅游产业发展需要当前，川东北地区是四川旅游产业格局软肋，发展较为滞后。该项目能发挥金堂县沱江“水”及五凤古镇这一资源优势，提高金堂旅游产业竞争力，优化大成都旅游产品构造，提高大成都地区在四川旅游发展中地位。3、推动城-郊休闲旅游市场互动，增进城乡协调发展结合成都市建设世界田园都市总体规划和根据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差别化、特色化旅游产品。实行《成都市都市旅游发展规划》，实现城-郊休闲旅游市场互动，重点增进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理原则化。努力摸索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强以便、快捷、价格合理旅游服务接待体系建设。4、在旅游空间布局上，构建大成都生态休闲旅游圈结合都市及社会经济发展目的与战略，构建郊区生态休闲旅游圈涉及外环路附近及其以外郊区地区范畴。发展重点：一是强化和完善新城旅游服务功能，哺育各具特色主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区综合配套服务体系，强化生态型项目建设。三是依托既有古镇，发展公司化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体综合性休闲旅游园区。四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源前提下，积极推动这些区域基本设施和服务设施建设，改进旅游环境以适应公众日益提高旅游需求。第三章五凤古镇健康养老休闲旅游项目概况分析一、项目概况项目地块总面积10000亩，位于金堂县五凤古镇。该区域西南临沱江，与“五凤溪古镇”隔河相望；东北向连金堂淮口镇，现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地，整个五凤镇尚未有房地产开发项目。首期实行1200亩，其中建设用地550亩，容积率2.0,建筑密度40%，建筑高度无限制。项当前期概念性规划图五凤溪古镇项目一期五凤溪古镇项目一期现场实景图二、环境分析（一）、自然区位环境项目位于成都市金堂县城南五凤镇，距成都市区48公里，离县城赵镇45公里，全镇幅员面积62.7平方公里，总人口约3万余人。海拔最高873.7米，最低411.5米。镇政府驻地五凤溪，一面环水，三面环山，黄水河穿流镇区，经王爷庙码头汇入浩浩沱江。五风镇属于典型深丘地区，地震基本烈度为6度。属亚热带湿润季风气候，全年气候温和，四季分明，无霜期长，雨量充沛，年平均气温为16.7摄氏度。境内土质多为紫色土，适当各类林、木生长，重要植物有常绿阔叶、常绿针叶林和山地灌丛等。五凤镇是金堂县生态农业大县，特别是花果经济特别发达。成都三圈层划分：一圈层：主城区+高新区二圈层：6大近郊三圈层：金堂、大邑、蒲江、新津、都江堰、彭州、邛崃、崇州8大远郊市县第三圈层发展方向：具备依托自身水资源优势发展特色产业。有选取、有条件地发展工业，承办老式城郊农业功能基本上，发展特色农业。（二）、历史文化环境五凤镇原名五凤溪，始于汉，兴于唐宋，清康熙年间年置场镇。被省委省政府批准为全省小城乡试点镇，被成都市委市政府列入市级重点镇，同步命名成都历史文化名镇，被命名为四川历史文化名镇，被成都市授予“龙舞之乡”。五凤溪历代即为沱江上游重要水码头，至请中叶达到鼎盛。古镇融入山水之间，至今依然保持较为完整明清街巷布局，具备独特历史文化价值。五凤镇被誉为“东方黑格尔“知名哲学家贺麟故乡。因码头文化兴盛而凝聚移民文化、宗教文化、客家问哈以及宗教文化遗存，是成都乃至四川境内不可多得历史文化名镇。当前，由文旅打造五凤溪古镇以及正式开街，一期投资4.5亿，已于10月1日开街，2期6月份已开工，筹划投资8亿元，为项目开发建设提供了强有力支撑。有关链接：五凤溪古镇五凤溪古镇是成都市10大古镇中唯一山地古镇，镇中由青凤、金凤、小凤、白凤、玉凤五条街构成，场镇一面临江、三面环山，定位为“半边山江半边城”，根记录，国庆期间，古镇共接到游客逾10万人次。五凤古镇游客量估算参加阶段发展阶段23.828.634.368.689.2115.9150.7195.9—五凤古镇实景图三、区域交通环境项目交通发达，出入便捷。已进入“成都半小时经济圈”，和成（都）德（阳）绵（阳）经济带相交汇，与长三角、珠三角和环渤海经济圈产业转移之间有着巨大需求对接。同步，达到铁路、成南高速、金乐公路、三金公路交汇淮口，形成扇形聚合交通集点，辐射中江、三台、乐至诸县及周边城乡，是川东连接成都地区重要门户。拟定年终通车第二绕城高速公路和成金迅速通道更加拉近了项目和成都主城区距离。1、第二绕城年终通车，在五凤溪古镇设立有出口2、五洛迅速通道，底全线贯通该道路横跨龙泉驿区和金堂县之间，成洛大道洛带终点东延伸线，该道路全长19.7公里其中金堂段8公里，龙泉驿段11.7公里，在金堂五凤金箱村两河口下穿成都第二绕城高速并设立互通立交，此后一路向西将穿越龙泉山脉且设立龙泉山隧道，过龙泉驿万兴乡，最后到达到洛大道洛带终点。建成后五洛迅速通道将对接金堂县域内五福大道（五凤-淮口-福兴）届时形成三圈层直达中心城区便捷交通大动脉。3、中金迅速通道当前正在建设，路过本项目中金迅速通道规划建设总长61.6公里，起于中江县城东，经中江县南山镇、辑庆镇、兴隆镇、金堂县福兴镇、赵家镇、淮口镇，止于金堂县五凤镇，建成后可并网成都市成洛大道、成金青迅速通道，并直达天府新区，从迅速通道通行，中江到成都只需要1.5小时车程，金堂段全长33公里，淮口至五凤19公里路段已建成通车。4、拟建第二机场位于紧邻项目白果镇，预测建成后年客运吞吐量将达到8500万人次，年货运吞吐量达到200万吨，在将来成都“机场经济”战略中，项目将占据决佳地利优势。三、项目优劣势分析（一）、优势（Strength）分析1、对外交通以便。五凤镇沿岸乡镇有五洛迅速通道、中金迅速通道、成南高速、第二绕城高速、第二机场等2、项目所在五凤镇及周边拥有丰富自然和历史文化旅游资源；3、五凤溪古镇已开街，在成都及周边区域享有较高知名度和美誉度；4、沱江生态系统基本保持良好状态；5、项目体量规模巨大，为五凤镇首个开发项目，对大成都亦有着重要影响。（二）、弱势（Weakness）分析1、项目基本处在待开发阶段，尚不具备有较大影响力旅游景点；2、五凤溪古镇接待配套设施尚不完善，未形成强势休闲、度假、旅游氛围；3、五凤镇常住人口基本较少，不利于项目开发建设。（三）、机会（Opportunity）分析1、健康养老及休闲旅游度假产业形成和加速发展为本项目开发带来了新契机；2、五凤古镇开发建设，深化提高了本项目更高层次可持续发展定位；3、随着经济增长、人民生活水平提高，健康养老、生态休闲旅游越来越受到大众欢迎。（四）、威胁（Threat）分析1、与大成都周边旅游度假项目如黄龙溪谷、博客小镇等存在一定限度上竞争；2、随着古镇开发，生态环境也许会晤临一定限度破坏；3、开发周期较长，市场与客户具备一定限度不拟定性；4、项目开发投资额大，回收期相对较长；5、项目位置现阶段较偏远，周边无任何市政配套。第四章五凤古镇健康养老休闲旅游项目案例分析一、项目特殊性结识本案是西部中心都市成都第三圈层郊区综合性大盘与常规地产项目不同，本案远离市区、体量巨大，单纯住区开发缺少本地市场消费力支撑。因而必要将项目目的市场放大整个成都、四川、中华人民共和国西南进行考量，作为一种中华人民共和国西部中心都市郊区综合性大盘来进行研究。参照中华人民共和国郊区大盘开发，类似本案郊区旅游大盘，必要进行产业复合，引入与人居生活体系关联度、融合度高特色吸引物作为核心卖，必要立足“都市运营”进行发展。二、参照案例（一）、三亚福湾1、项目基本能信息：位于三亚海棠湾，项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限，海景公寓产品某些在主地块最南端，户型面积较小，适合度假产品。海棠湾东线高速土福湾出口位置海棠湾东线高速土福湾出口位置1,000,500平方米占地面积1,000,500平方米占地面积500,250平方米建筑面积500,250平方米建筑面积0.5容积率0.5容积率公寓：48000元/公寓：48000元/平米;别墅：50000元/平米销售均价4.80元/4.80元/平方米·月物业费水准海南海兴房地产开发总公司开发商海南海兴房地产开发总公司开发商海南东和酒店管理有限公司物业管理公司海南东和酒店管理有限公司物业管理公司2、区域背景：定位“国家海岸”———国际休闲度假区、世界级旅游度假天堂海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经开发处女地。海棠湾将来规划为“一点、一带、三区、六片、五楔”总体构造；将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区；区域开发时序安排为由南向北逐次推动；起步区开发以旅游度假为主，建成涉及游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内高品位旅游产品汇集区域；滨海多元化社区滨海多元化社区湿地生态保护区综合旅游度假区一期度假酒店式海景公寓占地约一期度假酒店式海景公寓占地约100,000平方米建筑面积约100,000平方米公寓套数共约1700套每套面积约48¡ª104平方米度假独院泳池平层别墅度假独院泳池平层别墅，占地约270,000平方米，建筑面积约65,000平方米连排别墅共约570套，每套别墅涉及私家院落和私家泳池，每套面积约68¡ª137平方米.二期五星级酒店总建筑面积约40,000平方米商业街等配套设施总建筑面积约30,000平方米4、建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林打造，使项目现场同周边项目实现区隔，具备极强秒杀客户能力建筑风格：项目别墅建筑为西班牙风格，细节解决精致，风情感强烈建筑风格：项目别墅建筑为西班牙风格，细节解决精致，风情感强烈园林风格：园林设计方为贝尔高林，园林整体解决精细，层次感强，各节点小品丰富，展示区整体效果出彩，现场杀客力极强。5、项目亮点：户型整体偏小但强调度假功能，低总价高附加值MINI泳池别墅成为项目最大卖点之一2#682#68平米海景洋房L1泳池别墅68-75平米整体布局方正，功能设计紧凑，空间运用度高；小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计；多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，减少了总价，实用度极高。5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源；卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒服度高；整体空间不方正，应用有死角，斜向露台设计影响通风采光效果z6、借鉴意义西班牙、意大利风格，风格迥异建筑形式，吸引了客户关注力；Mini别墅，65平米，强调了度假功能和细节解决，控制总价；示范样板区精心打造，强调体验式营销；（二）、三亚半山半岛1、基本信息：半山半岛当前是三亚乃至整个海南岛销售额最大房地产项目位置海南省三亚市小东海鹿回头半岛，毗邻鹿回头公园，距市区和大东海位置海南省三亚市小东海鹿回头半岛，毗邻鹿回头公园，距市区和大东海3千米。占地面积1377319.56平方米建筑面积1000000平方米容积率约1.0销售均价49000元/㎡物业费公寓：4.5元/平方米，别墅：6元/平方米开发商三亚鹿回头旅游区开发有限公司物业管理世邦魏理仕项目定位高品位，产品丰富细腻，定位于高品位客群，且销售手法张扬，获得了非常不错销售业绩项目定位高品位，产品丰富细腻，定位于高品位客群，且销售手法张扬，获得了非常不错销售业绩2．区域背景：半山半岛项目最大化运用了绝对稀缺优势资源，有效放大至最大化位于三亚鹿回头半岛，整体性极强；位于三亚鹿回头半岛，整体性极强；双面携小东海和鹿回头湾，具备海景资源；沙滩优质且背山面海；距市区及机场较近，交通优势极佳；政府主导自然资源政府但愿鹿回头半岛超越亚龙湾打导致三亚唯一六星级区域；吸引一系列高品位酒店入驻，涉及悦榕庄、世界酒店No.1洲际酒店亚洲旗舰店；全亚洲最先进高尔夫球场¡ª¡ª鹿回头高尔夫球场（国际18洞，洞洞见海，洞洞全灯光）3、开发顺序：项目一期用优质低密度别墅产品迅速打开市场，并弥补地块位置上劣势；二期则以高层+独栋别墅产品，提高容积率；三期为高层公寓。一期鹿回头湾区占地70.4一期鹿回头湾区占地70.4万平米，总体量49万平米，以酒店式公寓、小高层、独栋别墅为主；二期双海湾区占地约3万平米，以小高层公寓、独栋别墅为主；三期东海湾区占地14万平米，开发30层高层公寓；后期规划了大量配套设施，商业酒店等，涉及音乐厅，商业街等。1中央海景大道区&商业洲际酒店区双海湾区鹿回头湾区东海湾区Anantara酒店3232项目产品类型多样，别墅、公寓、酒店等，容积率组合由低到高，先住宅后配套开发模式。别墅项目产品类型多样，别墅、公寓、酒店等，容积率组合由低到高，先住宅后配套开发模式。别墅+小高层别墅+高层别墅高层住宅住宅配套4、配套业态：拥有超五星酒店群、国际帆船俱乐部、潜水俱乐部、当代滨海艺术馆、疗养中心、半岛美术馆等配套设施超星际酒店群：anantara酒店、丽笙世嘉、洲际酒店、悦榕庄国际帆船俱乐部：将建成可举办国际级比赛规格帆船港潜水俱乐部：将来将打造国际级潜水俱乐部高尔夫俱乐部：由美国知名N&H高尔夫设计公司设计三亚新佳高尔夫球场当代滨海美术馆：聘请世界建筑大师构建人文和建筑风格共融艺术场合半岛美术馆：汇集各国设计师，展示潮流家居饰品疗养中心：为业主建设国际心血管康复中心半岛会：业主俱乐部，为业主提供高水准附加服务5、营销特色：从初期大面积、高频次轰炸式推广，到后期”星河湾式“跨界营销，半山半岛实现了预期品牌效应，充分吸引了眼球与关注6、借鉴意义先期以低密度产品入市，提高项目档次，借助极佳大区域背景，弥补地块上劣势；产品线非常丰富，先期开发低密度别墅，到后期开发高密度高层公寓；帆船俱乐部、潜水俱乐部等潮流休闲配套活动，提高了项目整体档次；“狂轰乱炸”式营销手段，在长时间内建立市场声音，并辐射全国，并和中华人民共和国第一豪宅星河湾进行战略合伙；（三）、新加坡圣淘沙1、基本信息：圣淘沙已经成为了亚洲地区最为知名旅游目地之一，成为新加坡象征圣淘沙（圣淘沙（Sentosa）岛位于新加坡本岛南部，长4.2千米，宽1千米，占地500公顷，距离市区0.5千米。1972年9月新加坡2、规划理念：圣淘沙设计充分汲取了全球各地理念精华，打造了某些完美度假海岛色拉蓬色拉蓬英比奥西罗梭景点升涛湾名胜世界直通新加坡轻轨直通英比奥山顶缆车功能区西罗梭景点英比奥名胜世界色拉蓬升涛湾五大主题公园海底世界蝴蝶与昆虫玩过环球影城海底生物园Equaries水上乐园交通方式公路大桥地铁轮渡观景缆车3、开发顺序：圣淘沙始终贯彻着规划思想，分阶段逐渐建立，最后实现房地产销售同旅游地产运营双赢目圣淘沙率先启动旅游设施及配套，在积累了足够人气和公众认同后，开始进行房地产项目开发，并且获得了成功4、启动区：升涛湾，以法国滨海度假胜地”里埃维拉“为设计蓝本，竣工后近2600栋高档住宅，涉及世界一流游艇俱乐部、豪华度假酒店升涛湾分为三个主题居住区：升涛湾分为三个主题居住区：北部居住区域北部居住区内拥有私人滨海公寓，三个海岛居住住宅等；南部居住区域南部居住区内同样拥有大面积，滨海住宅和海岛住宅，内有两个小岛；中央游艇区域分为商业游艇俱乐部和码头岛，及游艇博物馆5、房产销售：升涛湾地产销售带来了大幅收益，地产销售成功也是前期配套建设及积聚人气过程升涛湾启动销售，当年营收比例占圣淘沙发展局年收入75%升涛湾启动销售，当年营收比例占圣淘沙发展局年收入75%，同步带动圣淘沙发展局收入由5600万美元增长至2.2亿美元，成为重要赚钱业务；地产收入达到历史性2.24亿美元，占96.3%；但是由于升涛湾销售进入后期，将来此收入将大幅下降。“先做旅游后作地产”，整个旅游景区在开发建设20余年后，在开发高档物业，地产物业销售带来了巨大收益；地产物业与海景融为一体，滨海住宅和海岛住宅被安排在整个岛屿东南部前瞻性旅游发展战略和集合度假元素产品开发，为后期地产物业升值带来强有力支撑。（四）、日本豪斯登堡1、项目基本信息：豪斯登堡是亚洲最大休闲度假主题乐园，还是集休闲娱乐、旅游观光、饮食居住为一体综合性海滨度假都市区位：日本九州长崎县佐世保市大村湾北部；区位：日本九州长崎县佐世保市大村湾北部；交通：有迅速干线可以直达福冈县和长崎机场，到福冈1小时45分钟，到长崎机场50分钟。豪斯登堡¡±：第二个荷兰村造城筹划（第一种荷兰村就是本来极小規模荷蘭村，于1983年建成在大村灣對面西南岸）于1988年启动，1992年营业。占地152万平米，首期118万平米，年接待游客400多万；2、开发顺序：豪斯登堡建立于日本主体公园热潮时期，投资巨大，耗时6年，从一片荒地变身成为一座生态旅游城3、规划理念：豪斯登堡力求建造与环境协调，符合将来都市发展示范性都市，同步100%按照原样复制16、17世纪荷兰都市风貌4、功能划分：豪斯登堡重要形成特点鲜明六个分区，并运用不同设施元素把功能做足，且运河是全园交通主线和景观主线园区总共分六个区，分别是分别是花卉区、娱乐美食区、博物馆区、都市区、海港区、居住区。花卉区：展示给人们是荷兰田园风情，用荷兰风车来作标志性景致。观光美食区：娱乐美食区自成一岛，岛中心是莫利斯喷泉广场，广场周边是美食餐厅街以及娱乐建筑如洪水来袭窗险馆、空中飞翔之旅、天星馆、神秘艾沙剧场等等博物馆区：以纳索广场为中心布局与娱乐美食广场相似，有钟鸣交响曲博物馆、音乐盒幻想博物馆、辛巴达出岛兰馆、手摇风琴工作坊、,水晶梦幻广场、卡通世界等。都市区（旧城）：有商业街、游乐场、教堂、酒店有类似于市政厅建筑及观光高塔。居住区：涉及森林小别墅区与酒店式公寓区，森林小别墅为环绕湖水别墅酒店。海港区：德里佛德号帆船图为标志性景观是园内一种真正港口是连接，斯登堡与外界海上出入口5、借鉴意义豪斯登堡开发主题在于运用与荷兰文化渊源，以荷兰14世纪“水城”作为模仿对象，原汁原味，具备浓郁荷兰风格和历史；豪斯登堡着力打造不但是日本知名主题游乐园，而是运用先进理念打造集合游乐、商业与居住为一体都市。三、大成都范畴内可比项目市场调研（一）、洛带古镇——博客小镇博客小镇位于成都东，洛带古镇核心区。东靠龙泉山脉，西面湿地公园，集博物馆聚落、文化商业街、艺术工作室、公司会馆群、五星级酒店为一体，是成都十二五规划重点打造国际高品位人文旅游小镇。1、发展背景洛带古镇洛带古镇成都中心洛带古镇位于成都三环线以外，距离市区18公里。背景一：闽、粤、赣等迁入四川造就客家文化这里居住着200万客家。重要是来自清代时期从闽、粤、赣等地移民。由于四川地处内陆，加之客家人凝聚力强，客家文化有着较大封闭性，这里客家文化保存较为完好。背景二：成都面临东进发展规划成都在迅速发展背景下，“东进”成为成都市发展重要战略。“成都东村”规划和天府新区龙泉板块建设规划相继出台，城东进入飞速发展期。背景三：洛带面临发展抉择在成都市都市发展向东转移过程中，面临着客家老式文化与当代都市文化两难选取，都市文化进程迫使东山客家人思考老式文化价值。东山客家人选取了在开发中保护老式文化道路。2、项目规划公司领馆公司领馆小上海艺术文化交流中心三和坪情景商业街土楼坝旅游文化体验区九十九铺洛带古镇与博客小镇：博客小镇与洛带古镇一街相隔。项目规划：共分5个片区九十九铺--在售(20-70㎡)土楼坝文化体验区--展示区(自持)三和坪情景商业街--待售小上海艺术中心--待售公司领馆待建(200-600㎡)规划阐明：依托洛带古镇，充分挖掘其商业、文化、旅游价值，形成项目价值，规划实现项目价值最大化。南洛带古街3、规划分析4、销售动态中华人民共和国·洛带博客小镇独栋四合院商铺在售，面积大小240-970平左右。售价340万/套起，35-900平米商铺和独栋商业体已经开盘在售，当前均价18000元/平，付款方式：全款优惠2%，按揭优惠1%，不接受分期付款。5、总结博客小镇充分运用洛带古镇文化、商业、旅游价值；打造集博物馆聚落、文化商业街、艺术工作室、公司会馆、星级酒店为一体人文小镇；项目重要特点在于其商业性质小镇院落文化打造。（二）、淮口科玛小镇1、基本信息：科玛小镇是淮口体量最大纯商业项目，是本项目商业直接竞争者。2、销售状况科玛小镇前期销售状况较好，在销售商铺销售面积段集中在50-70㎡，销售均价17500元/平米（13000-2元/平米），采用售后返租形式销售，租金区间28-35元/平米·月，返租收益6%，最长5年。作为大型旅游地产项目，整体品质打造较好，营销推广力度强。但由于都市发展缓慢，缺少消费人群支撑。前期销售状况较好，当前销售面积局限性总体量40%。（三）、黄龙溪——黄龙溪谷1、项目概况「优品道控股」与复地集团两大公司，合力打造世界级低密国际休闲别墅区。黄龙溪谷项目位处中华人民共和国成都，国家4A级旅游景区、1700余年历史中华人民共和国十大古镇黄龙溪内。项目位属国际城南天府新区生态宜居核心区，距城南核心及双流国际机场仅半小时车程，联袂VITA、RYANYOUNG、BISCAYNE、ARTHURHILLS四大“全美系”鼎级设计团队，凝神苛创，倾力打造中华人民共和国高品位国际休闲别墅住区。2、产品规划黄龙溪谷涵盖纯粹南加州独栋别墅、主题式顶级会所、奥地利音乐商业小镇、九寨沟概念纯净湖泊水系、概念度假旅居酒店等国际化生活配套，将来将比肩美国棕榈滩、北京长城脚下公社、上海世茂佘山庄园，成为世界独树一帜全球自然奢华主义别墅住地。3、广告宣传第五章五凤古镇健康养老休闲旅游项目定位分析一、规划理念打造集产业、旅游、居住（养老、第二居所）、农业于一体生态型国际旅游小镇二、项目定位八大体系构建1、规模价值：10000亩大型综合社区，铸就百万平米度假养生之都2、规划价值：四大板块全力打造“国际私家健康养老旅游度假圣地”3、旅游价值：坐拥国家4A风景区，滨河山地旅游资源丰富4、产品价值：产权式温泉度假别墅及高品质度假洋房、酒店式养老公寓5、生态价值：滨河湿地公园、生活活水体系、气候温和湿润6、交通价值：宽享各种迅速通道及机场，交通四通八达7、品牌价值：世界500强领先品牌房企倾心钜献8、稀缺价值：区域内唯一大型健康养老休闲旅游度假地产三、项目市场定位以满足高档休闲度假、健康养老及投资需求为主，突出打造以满足高档休闲度假、健康养老及投资需求为主，突出打造半山半岛概念大成都高品位养生度假大盘。依托交通优势，营造第二居所。大西南（地区）半山半岛（资源）四季养生度假目地三、项目目的市场定位1、项目案名：中建·五凤溪谷（暂拟名）2、形象定位：大西南健半山半岛康养生渡假目地四、目的客群定位五、项目功能规划产业引擎：运用当代商业价值重构打造郊区主题产业集群旅游度假：顺应城乡化发展浪潮构建成都新型旅游圣地健康管理：引入国际前沿医疗理念打造顶级健康管理系统养老安居：构建世界典型风情小镇打造生命庇护养生系统当代农业：运用五凤优势农业资源提高区域农业整体能级1、七大配套2、六种方式3、五种温情关系4、四季美景春、夏、秋、冬，四季风景，四季私享。六、项目物业组合1、产权式乡村酒店酒店运营模式处在不断创新中，国内高品位旅游地产项目重要采用引入管理公司方式进行经营，产权方面采用自主持有产权或者出售产权模式。2、度假别墅、第二居所别墅、多层花园洋房度假别墅是当前旅游度假项目住宅类产品主力，在产品打造和运营方面突出其旅游度假特点。3、度假公寓、养老公寓度假公寓是在不减少项目整体档次前提下延长产品线产品，建造上强调观景，建筑排布以景观为核心，产品面积跨度大，不同楼层价差悬殊购房者以投资为主，普通不会在公寓中长期居住，后期可以选取以精装形式把房子交给购房者，做到拎包入住，并便于后期经营出租。第六章五凤古镇健康养老休闲旅游项目重要建设内容及开发筹划一、重要经济技术指标1、项目重要经济技术指标一、净用地面积（㎡）366668.50二、总建筑面积（㎡）897627.00（一）地上计容建筑面积（㎡）733337.001、地上商业建筑面积（㎡）374001.87（1）1F商业面积（㎡）87047.10（2）2F商业面积（㎡）87047.10（3）3F商业面积（㎡）63788.65（3）4F商业面积（㎡）53319.022、度假酒店建筑面积（㎡）82800.003、地上住宅建筑面积（㎡）359335.13（1）别墅面积（㎡）107800.54（2）多层花园洋房面积（㎡）179667.57（3）高层度假华宅面积（㎡）71867.03（二）地下室建筑面积/层数164290.001、地上停车位1173.002、地下停车位4694.00三、容积率2.00四、基底面积（㎡）146667.40五、建筑密度40.00%2、住宅物业形态及面积指标别墅总建筑面积107800.5430.00%多层总建筑面积179667.5750.00%高层总建筑面积71867.0320.00%住宅总建筑面积359335.13100.00%别墅洋房/高层面积（㎡）占比面积（㎡）占比160-18045%40左右30%180~24035%50-7030%240-36015%70-9020%≥3605%90-12020%二、项目开发筹划配套先行度假先行1、配套先行度假先行发呈钞票流产品，价值最大化高品位产品立势低密别墅入市先期借势五凤溪古镇卖区域发呈钞票流产品，价值最大化高品位产品立势低密别墅入市先期借势五凤溪古镇卖区域先期借势五凤溪古镇卖区域立势（中期）卖品牌强势（后期）卖产品2、开发核心点价值突破点一：向五凤溪古镇强势影响力“靠”，分享成熟区品牌价值，案例借鉴三亚山国国际；价值突破点二：打造商业化旅游资源，如人工温泉、高尔夫球场、游乐场、公园、奥特莱斯等，通过产品提高项目价值，案例借鉴东部华侨城；价值突破点三：进一步挖掘文化价值，运用古建筑，民俗文化等吸引游客，将文化价值嫁接到地产项目，案例借鉴芙蓉古城。3、推售产品筹划第七章五凤古镇健康养老休闲旅游项目投资估算项目总投资391205.00万元，单位面积成本为：4358.21元/㎡。详细指标如下表：序号项目名称项目明细单价指标/面积造价控制备注（元/㎡）（㎡）（万元）一土地成本出让金//27,500土地成本单价为50万元/亩，土地面积550亩二前期费用建筑设计费230897,627.0020,645含建筑设计费、地勘费、暂时围墙费、绿化设计费、报建费用、三通一平费用等三基本安装工程费别墅建安成本（地上）3,200107,800.5434,496依照房地产普通费用预估，建安成本包括各种工程材料费、人工费、各种器械租赁、设备安装等费用；多层洋房建安成本（地上）2,800179,667.5750,307高层华宅建安成本（地上）2,20071,867.0315,811商业建安成本（地上）3,000374,001.87112,201度假酒店建安成本（地上）2,50082,800.0020,700地下建安成本2,500164,290.0041,073四景观绿化绿化300220,001.106,600依照房地产普通费用预估六财务成本财务成本//14,444前期成本，年化成本以15%计，周期2年七营销费用营销费用5%/695,128.0434,756用于项目销售周期内营销策划、广告推广、招商等,按照营销收入5%估算五管理费管理费2%/274,586.905,492项目开发期间业务招待费、人事管理等行政成本（按建安成本2%估算）八不可预见费不可预见费2%80897,627.007,181共计391,2054,358.21第八章五凤古镇健康养老休闲旅游项目财务分析一、销售收入预测保守、合理、乐观三种状态测算销售收入分别为：764640.84万元、695128.04万元、625615.23万元。详细指标见下表：表8-1项目销售收入预测表物业类别及楼层建筑（销售）面积（㎡）单价（元/㎡）销售收入（万元）乐观价位合理价位保守价位乐观预计合理预计保守预计商业1F87047.1018700.0017000.0015300.00162778.08147980.07133182.07商业2F87047.1015932.4014484.0013035.60138686.92126079.02113471.12商业3F63788.6511152.6810138.809124.9271141.4464674.0458206.63商业4F53319.028364.517604.106843.6944598.7440544.3136489.88度假酒店82800.006050.005500.004950.0050094.0045540.0040986.00度假别墅107800.5411000.0010000.009000.00118580.59107800.5497020.49多层洋房179667.576600.006000.005400.00118580.59107800.5497020.49度假公寓71867.035500.005000.004500.0039526.8635933.5132340.16车位4694.0088000.0080000.007.0020653.6018776.0016898.40共计764640.84695128.04625615.23注：1、地下车位总数为4694个，按照销售50%计算。二、财务分析（按照合理价位分析）项目按合理价位测算，销售总收入695128.04万元（涉及50%地下车位），税前总投资成本391205.13万元，利润总额（税前）303922.90万元，销售利润率43.72%，投资利润率77.69%，净利润（税后）199653.70万元，盈亏平衡点：56.28%。详细指标见下表：表7-2项目财务分析表单位：万元序号财务指标计算公式指标值①总销售收入--695128.04②总投资成本--391205.13③利润总额（税前）①-②303922.90④销售利润率③/①*100%43.72%⑥投资利润率③/②*100%77.69%⑥销售税金15%104269.21⑦净利润总额(税后)③-⑥199653.70⑧投资净利润率⑦/②*100%51.04%⑨盈亏平衡点②/①*100%56.28%第九章五凤古镇健康养老休闲旅游项目敏感性及风险分析一、项目敏感性分析（按照合理价位分析）1、成本变化敏感性分析从下表中,咱们可以得知,成本下浮对项目投资收益影响不不大于成本上浮对投资收益影响,一种方面阐明项目抗成本风险能力相对较强.表9-1成本变化（土地费除外）敏感性测算表单位：万元成本变化比例（土地费除外）-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%销售收入695128.04695128.04695128.04695128.04695128.04成土地费27500.0027500.0027500.0027500.0027500.00本其他成本327334.62345519.88363705.13381890.39400075.65总成本354834.62373019.88391205.13409390.39427575.65销售税金104269.21104269.21104269.21104269.21104269.21利润总额（税前）340293.42322108.16303922.90285737.65267552.39投资利润率（税前）95.90%86.35%77.69%69.80%62.57%投资利润率变化（税前）18.21%8.66%0.00%-7.89%-15.11%盈亏平衡点51.05%53.66%56.28%58.89%61.51%盈亏平衡点变化-5.23%-2.62%0.00%2.62%5.23%注：（1）表中“税前”指税费前；（2）由于土地已订立购买合同，土地费用不会发生变化，上表中“成本变化比例”指除土地费以外其