【新苑房地产项目施工成本控制问题及优化建议探析7500字（论文）】

新苑房地产项目施工成本控制问题及完善对策研究TOC\o"1-3"\h\u17601引言 新苑房地产项目施工成本控制问题及完善对策研究摘要：伴随着生活水平的提高，人们开始对居住条件有了高要求，这些都促进了房地产行业的发展，但另一方面，房地产成本普遍上涨，盈利能力急剧下降，严重影响房地产表现并限制房地产健康增长，房地产公司原有的粗放发展模式并不能适应当前的环境，房地产进入“平利”甚至是“微利时代”时，因此房地产公司对于项目成本控制至关重要。通过以六盘水明湖新苑项目为例，运用文献研究法和案例分析法，首先对当前国内外施工项目成本控制研究现状进行分析，其次基于项目成本控制理论对六盘水明湖新苑项目成本管理现状进行了分析，最后针对六盘水明湖新苑项目中成本控制存在问题提出了解决对策。通过研究，对于施工项目成本控制的问题，可以从建立成本控制预警系统、建立和完善组织机构、加强施工过程的费用控制、建立成本责任制、加强信息化建设和重视项目成本全过程动态控制等方面进行改进。关键词：项目成本；成本控制；建筑工程引言房地产是经济的重要组成部分。自进入新世纪以来，在房地产市场的带动下，随着人民生活水平的提高和住房需求的增长，中国的房地产业发展迅速。但是，经过十多年的房地产快速开发，房地产问题变得越来越多。房地产的成本普遍上涨，收益性会大大降低，影响房地产的表现和限制房地产健康增长。在“新常态”下，房地产企业的粗放开发模式无法适应现在的环境。特别是在房地产收益率持续下降、房地产进入“平利”或“微利润”时代后，房地产公司需要改变自己的开发模式，积极适应新环境，提高竞争力。而且，强化公司的成本控制是适应“新常态”，改善竞争力的重要措施。对于房地产公司来说，从广泛发展到集中发展也是必然选择。由于不同的项目具有不同的目标位置、低段和项目地块的特殊规定，项目成本控制对于房地产公司的成本管理非常重要。成本控制管理是管理的基本内容，也全面反映了管理技能。控制成本的能力将对提高公司的盈利能力和增强公司在未来房地产行业的整体实力产生重要影响。科学，规范的成本控制活动可以监控项目开发的成本，找出公司中存在的问题，进一步确定问题的根本原因，从根本上解决问题。从这个角度出发，分析和改善房地产开发项目的成本控制，一方面对业务成本能够起到降低作用，提高企业利润，另一方面对于房地产公司的管理水平能起到加强作用。一、相关理论基础（一）项目成本控制的内容项目成本管理是在保障项目建设的进度和质量不受影响的前提下使得项目的实际成本不超过项目预算的过程，项目成本管理内容主要有：资源计划、费用估计、费用预算、资源配置、费用控制、费用决算与审计工作等多项内容，具体分为几个几方面：1.确定目标成本目标成本的确定可以为项目成本管理提供方向，任何项目都需要有一个特定的目标，通过对项目总成本进行分析并找到降低成本的方法，确定整个项目成本的控制目标，在做项目招投标阶段可以起到借鉴，从而使得项目成本管理各环节更加规范，最后促进项目最佳经济效益的实现。2.开展目标成本管理确定项目的目标成本后，就需要对目标成本进行管理，管理从横向和纵向两方面来开展，使得目标成本成为一个体系，纵向管理主要是上级对下级的管理，横向管理则是同一部门各岗位的协作管理，在这种全方位的管理中，基本上项目的每个参与者都加入到了成本管理的队伍中，在每个人都履行成本管理义务的情况下成本管理的总目标就会得以实现。3.编制成本计划为了使得项目成本管理工作按照规定的计划开展，需要编制成本计划，该计划内容应该包括有设计、技术、生产、材料、劳资等有关的各项成本以及相关责任人的项目管理计划职能，使得人力、物力等资源都可以得到充分利用，尽可能保障项目成本的降低，并且不影响项目的质量和进度。在计划的指导下，项目成本管理中各种矛盾也可以得到充分协调，项目的预期经济效果也可以顺利实现。4.成本控制项目成本控制是项目成本管理中的重中之重，除了管理项目的资金外，还需要管理项目的时间、质量和安全等，使得这些内容都可以在有序的状态下。项目成本控制需要在规定的目标指导下完成，在对成本进行控制的过程中，要对目标成本进行分解，并在各个阶段提出目标，实现动态分析跟踪管理，以使得成本降低在规定的状态下。在成本控制的过程中，还需要建立一个成本控制中心，可以让直接费用监测来担任，对整个施工项目的总工作量成本进行统计分析，并针对超标的项目以及过程进行管控，严格控制成本超支现象的发生。5.成本考核成本考核是项目成本管理的一项重要内容，其存在的意义在于检验项目成本管理的成果，确定项目成本管理目的是否实现。为了保障考核结果的准确性，需要对项目各个阶段的成本以及项目不同单位工程的成本等进行考核，具体考核的内容需要包含成本目标完成情况，成本计划控制情况，成本执行与实际预期的对比情况，同时还要检查施工成本管理是不是严格按照相关政策以及制度执行的，基于以上的内容对成本考核结果做一个总体评价。6.成本分析成本分析主要包含的内容有：项目成本控制情况‘经营收益情况、成本管理情况等，另外还要对施工过程中人工费、材料费以及机械费其他杂项费用进行管理统计分析，分析成本变化的原因，并试图根据这些原因来提出相应的降低成本的对策。（二）全过程成本管理理论各阶段项目成本管理主要做的工作如下：（1）项目成本预测阶段：利用已完工或已完工项目的成本，分析成本及影响因素，预测项目成本。（2）项目成本计划阶段：在项目开始前以现金编制的文件计划。该计划是降低成本和降低成本措施的指导方针。（3）项目成本控制阶段：成本控制贯穿于项目的整个生命周期。在项目实施过程中，运用项目成本等多种因素对项目成本、技术、经济、管理和实际成本及成本进行管理，比较计划成本和项目成本，比较项目实际成本，纠正差异。（4）项目成本核算阶段：指及时记录项目成本，计算项目实际成本，是成本计划、控制、分析和评价的主要依据。（5）项目成本分析阶段：通过对项目成本的分析和相关的成本信息，全面分析项目的成本形成过程和最重要的影响因素，进一步有效降低成本。（6）项目成本评估阶段：项目完成后，对实际成本和计划进行比较评估，对每个人的绩效进行评估，并给予适当的奖励或罚款，促进项目参与方努力降低成本。本文依据全寿命期成本管理理论以及全过程成本管理理论，对六盘水明湖新苑项目整个成本控制环节，成本管理环节，施工费用控制环节，全过程管理环节，成本预测归集方法以及全过程动态控制环节进行分析，找到六盘水明湖新苑项目成本控制存在的问题，最后针对问题提出解决对策，以此来促进房地产项目的更好发展。二、六盘水明湖新苑项目成本控制存在的问题六盘水明湖新苑项目采用意大利式城市风格，面积9.3万平方米，建筑面积12万平方米，销售面积约834217平方米。本项目地下停车场规模较大，共有587个停车位，基本满足业主的需求。地上建筑物规划有绿化园林、人行道和车行道。小区包括精品店和儿童游乐场设施。本工程历时三年，于2017年7月2日开工，竣工日期为2019年7月2日，合同价值约2亿元。由于该项目工期短，进度要求快，任务艰巨。在施工过程中，在增加用工、优化施工组织的基础上，基本可以完成。该项目目在建2#、3#、4#、5#标准层施工。在实际的施工过程中，各方利润不同，成本控制工作的绩效也不同。每个成本管理者的水平和能力是不同的。因此该项目成本控制出现了各类问题。如表1所示。表2-1本项目成本控制主要问题分析项目内容成本控制环节成本控制意识只停留在表面，没有做到实际项目实际分析成本管理环节组织结构不合理，经营部和安全验收部门不在组织结构内施工费用控制环节成本控制仅依靠施工经验，缺少有成本控制措施全过程管理环节整个团队的责任不明、权力使用不当和权利使用超越界限成本预测归集方法按照经验和当时的成本价格进行成本预算，没有根据工程实际情况预算全过程动态控制环节管理人员没有实际实施成本管理计划，也没有明确成本控制的重点在一期工程施工阶段，成本在第7到10周出现了明显差异。通过实际现场调查和分析确认项目存在以下成本管理问题：（一）成本管理的组织结构不合理项目组织施工直接由六盘水明湖新苑项目董事长负责，财务总监和总工程师进行协助，项目部长和员工来自不同部门。在项目规划阶段，各部门都有分配任务，但负责工程图纸的运营部门、安全批准的安全部门、人事协调担当人事部门，并没有纳入到组织体系中，这个必然会给施工带来影响。在建设过程中，项目变更时没有专人负责变更设计图。竣工后存在劳务费和管理费等固定费用，势必会提高成本。而针对安全验收部门前期没有参与到成本管理中，最后竣工阶段在进行质量安全检查，一旦发现问题，势必又会导致重复施工，造成成本的二次消耗。在建设过程中，对可能涉及到人员的流动和矛盾，没有人力资源部门的调整，可能造成项目的停工，或者由于人员矛盾冲突需要支付额外的安抚费用。（二）施工过程中的费用控制存在问题施工项目的成本管理和其他产品的成本管理是不同的，最基本的区别是，施工项目的目标成本管理是独一无二的，其管理的对象仅限于一个项目，贯穿于项目的开始和结束整个过程。但目前六盘水明湖新苑项目将施工目标成本做得过于简单，只对项目部门进行简单的货币量化或降低利率即可。即使在确定目标成本时，也仅使用项目成本降低率的累积经验来确定目标成本，没有相应的降低成本措施。施工条件和相应的长期要求不清楚。同时，确定目标成本过于简单，仅仅依靠以前的经验，仅计算工程成本的构成，即人工成本、材料成本、建筑机械成本和相关的管理成本。在此基础进行了会计核算，导致项目成本控制无法有效实施。（三）项目未进行全过程成本动态控制六盘水明湖新苑项目施工经理和管理人员没有理解控制项目成本的过程是整个过程的动态控制，成本控制是整个过程控制的任务。整个过程管理应从两个方面着手：一是使用价值分析法对计划的成本和实际成本进行比较分析，确定是否存在过大的预算和剩余，并找出其发生的原因，整个项目实行可以。另一方面，在把握成本差距原因的基础上，必须采取节约成本，缩短建设时间的改善措施，采取有效的对策。六盘水明湖新苑项目成本管理过程的分析结果表明，项目实施前，虽然建立了详细的成本管理过程，项目整体过程也想全过程管理，但并没有执行到实际施工过程中。项目施工人员没有了解成本管理的含意，没有意识到成本管理的关键点。该项目施工人员利用以前的建设经验和每月的统计信息制定成本管理计划，并没有结合项目过程的实际情况进行。一般情况下，在竣工时和最终结算阶段才会发现问题，此时很难在对成本管理进行控制了。同时，技术人员和成本估算的工作不能有效组合，致使成本预测数据很难统计，同时数据的准确性也存疑。以材料消费为例，材料通常一次购买并再利用。然而，由于不同配置和不同结构问题，相同材料的消耗不同步，因此难以精确计算材料消耗。即使获得的数据与实际数据不同，也难以反映数据的意义。在这种情况下，项目负责人通常会事后进行核算工作。由于整个成本控制过程脱离了实际施工环节，只是在事后进行补救，这样一旦出现成本偏差或者亏损情况，也已经很难在进行补救了。三、六盘水明湖新苑项目成本控制问题的对策（一）建立和完善成本管理组织机构根据项目的具体情况，由经验丰富的员工组成的团队来形成团队管理。只要是项目管理和建设工作，就必须有具体的人事部门进行管理。项目的组织结构应包括技术部门、管理部门、安全部门、财务部和人事部。必要时，需要追加党群人员和后勤人员，确保项目顺利实施。投标后，项目经理负责项目成本管理和各种经济活动。项目部门负责制定与项目管理和成本计算相关的事务。项目部门对本公司制定的施工项目管理措施进行监督、指导、检查和评价。向项目部门报告，分析、整理项目部门的成本分析和成本计算，对员工进行业务指导和技能培训。每个项目部门都必须建立自己的成本管理系统、完善各项规章制度，建立成本核算账户。要管理建设阶段的成本，必须明确项目部门是成本管理的主体。（二）加强施工过程的费用控制建设成本的管理是项目成本管理的重要部分，因为整个建设过程漫长，容易造成成本浪费。如果这个过程中没有有效控制，项目的成本管理将受到很大影响。项目建设成本主要是材料费、劳务费、机械费、非生产费等。非生产性支出包括公司用于组织和管理生产和商业活动的支出。公司必须在建设过程的所有方面采取行动。1.材料费控制材料费管理包括材料消费和材料价格管理。施工项目的技术材料成本通常占总项目成本的60%，成本管理是最重要的课题。材料管理主要是在改进采购、运输、接收、运输、保管、材料等工作的基础上，减少各种连接的损失，引进采购成本节约、精益管理原则，适当对现场材料进行二次处理。请好好管理，避免浪费材料。材料费管理包括材料消费和材料价格管理。①料用量的控制主要包括：A.实现配额选择系统。每个队可以接受指定范围内的材料，如果领料超过了指定的限度，理由必须向经理说明，必须得到批准。B.实施特殊用途的物质责任系统及材料的广泛管理。C.专员必须制作资源消耗管理台账，利用会计和定期报告，以便项目管理人员能够在建设过程中了解相关材料的使用情况和剩余材料，以调整和管理接下来的施工进程。②材料价格的控制主要包括：A.合理选择供应商。公司的营销部门将充分了解建筑材料市场的动态，了解材料价格、货物质量和所有供应商的运输情况，做出最好的选择。B.货币时间价值也反映了公司的材料费。因此，直接支付是为了减少运输费，必须要适当地增加货物周转率，通过多次采购等方式，能有效的降低库存，增加资金流动。2.人工费的控制①根据工作负荷计算项目类型和工作时间，根据合同控制文明建设成本，保证生产成本，以特定比例（通常5%到10%）保证分散成本，并承担个人责任。②提高生产人员的技术水平，改善团队组织和管理水平，根据结构要求和进度情况，调整和减少不同员工的工作时间，避免无效工作，提高工作效率。3.机械费的控制①使用公司现有的机器设备进行适当的计划和有效的使用。②需要租赁或购买机械时，应了解工程费信息，通过组合公布的机械价格标准和分配标准，根据租赁市场情况确定合适的价格。在选择装置的情况下，有必要研究机械的使用范围，提高利用率。③配备机械操作人员，落实机器和设备的责任制，减少燃料消耗和人员损失，避免不必要的机器损失。为了避免不必要的成本损失，在维护期间对机器和设备实施严格的维护管理。（三）实行项目全过程成本动态控制成本管理过程的优化能够提高控制效率，长期以来，施工企业在项目成本管理过程和运用方法上没有发生很大的变化，没有提出成本控制过程优化的概念，导致成本管理在成本预测、准备、会计、分析等过程出现诸多问题，成本计划的实施是项目成本管理的重要因素。施工企业大多数项目都包括这些过程，但是执行这些传统过程会降低成本管理效率。因此，六盘水明湖新苑项目必须优化现有的成本管理过程，优化成本管理过程的各个环节，对成本进行全过程动态监控。在控制成本的同时，必须最大限度完成项目的目标成本控制。为了优化成本管理过程，需要降低每个环节的成本偏差，改进成本计算，分析和评估，并在目标成本内控制实际成本。优化成本管理过程的主要目的是在质量和数量完成后尽量降低成本，实现成本管理的目标。对每一个项目而言，整个项目的成本由：劳动成本、材料费、机械费、设备费等各种各样的成本构成。为了优化项目成本控制，需要管理项目成本的整个过程。为了监控项目中产生的各种成本，需要及时来校正实际成本和目标成本的偏差。这可以及时控制项目成本，并在最大范围内提高公司的经济、综合性利益。由于整个项目成本的过程管理，可以及时分析实际成本与计划成本之间的偏差，分析偏差的原因，然后积累项目成本管理的经验。四、结论在全球经济复苏的总体环境中，国内需求的扩大、刺激消费和经济发展，带动了固定资产的投资热，也给建筑行业代带来了极好的发展机会，但建筑行业市场竞争更加激烈，建筑施工企业只有加强成本管理，不断提高企业的收益性，公司才能长久不断的发展，才能提高核心竞争力。本文采用理论与实践相结合的方法，分析六盘水明湖新苑项目成本管理的现状，明确其原因，提出建立成本控制预警体制，建立和改善组织结构的建议，以及加强其成本管理的费用控制，通过成本责任制的实施，提高信息化管理建设和项目成本的动态控制等改进措施。目前，我国的项目成本管理还没有开发出具有自身特点的成熟运转模式，导致项目成本管理粗放和效率低下问题。基于这些问题，本文提出了针对性的解决方案，对于提高项目成本管理水平、科学管理成本都有益处，最终促进房地产企业的健康可行性发展。在未来的工作中，房地产企业必须积极研究相关规则，建立成本会计系统、成本评估系统和激励机制，适应市场发展，调动项目经理的热情，不断提高经营质量，建立和遵守成本会计管理系统，最大化资源使用，逐步提高市场企业的竞争力，提高企业整体质量，提高企业效率，维护企业的持续快速发展和项目成本管理目标的实现。参