机场商业规划计划书模板

XX机场商业规划方案书提交：XX机场目录一商业经营规划内容 31.1商业经营工程规划内容与流程 31.2商业规划的目的 31.3商业经营工程规划原那么 4二XX机场商业规划经验以及设计中需要考虑的问题 102.1XX机场在商业规划中的几点经验 102.2设计中应考虑的几个问题 112.3XX机场在机场商业规划方面的优势 13三咨询内容及方法 15四详细工程实施方案 164.1旅客调查问卷 164.2商业定位与策略 164.3旅客流程分析 174.4商业布局规划 184.5业态品牌组合和店面分割 184.6店面设计原那么 194.7商业管理 204.8商业收入预测 21五咨询团队介绍 22一商业经营规划内容1.1商业经营工程规划内容与流程机场商业经营工程规划是对旅客以及机场数据进行研究，并利用这些数据建立一个满足机场购物、餐饮和效劳需求的过程。详细地说，商业经营规划内容主要包括：确定旅客需要什么样的商业需求？确定所需的商品和效劳放在商业区哪个位置？确定什么样的经营方式以及选择什么样的经营商能够经营好这些需求，并为机场产生最大的租金回报？确定商业区的视觉空间设计和技术条件，并对建筑师和设计师开发这些区域给予指导？具体来看，商业经营规划流程可分为六大步骤。第一步是经营情况、布局与动线诊断。主要集中在目前的商业经营工程研究与分析上，剖析旅客动线与现有商业布局的匹配，现有商业的经营情况。从业态、类型、单位产值、单元地点、布局、每日时间段分类等角度对研究工程的总体规模进行研究。第二步，客户需求研究。进行航站楼客户进行分析，了解旅客的需要、需求和行为〔市场观点〕。第三步是商业规划研究。此项工作建立在已有的条件分析、参考基准和调研数据上，从而开展总体规划分析。主要对商业整体布局、业态配置、经营品类、商业规模等进行研究，共同确定各个商业单元的位置和规模。第四步，确定商业店面位置、店面分割、技术条件配置等内容。第五步，机场商业区域招租发标准备。第六步，机场商业工程的日常管理提供工具、制定流程和程序。1.2商业规划的目的机场商业经营规划目的主要有以下四方面：1)满足旅客商业效劳需求；2)提高旅客满意度；3)提升机场资源价值与收益；4)促进商业经营商在机场商业经营中获得回报，为商户创造良好的财富空间。1.3商业经营工程规划原那么机场商业有同于市区一般商业，但又有其独特性，因此，在进行机场商业规划时，需要结合机场运营特点及商业经营特点来综合考虑。XX机场有多年商业规划及经营管理的经验，结合目前国际先进机场商业规划及经营理念，总结出了机场商业规划的六大原那么，概括起来为：了解旅客需求、匹配旅客动线、平衡品类分配、延长驻足时间、强化视觉效果、营造购置兴奋点。原那么1：了解旅客需求商业经营工程规划成功的关键因素是：始终了解客户之所需。应通过旅客调研掌握机场消费者的构成和特征，包括旅客根本人口统计数据〔如年龄、性别、收入水平、教育程度、消费习惯等〕、出行特征〔国内/国际旅客、出行频率、出行原因、同行人数、出行目的地等〕以及旅客在机场的消费习惯等。每个机场都有自己独特的旅客市场结构，每一组旅客在机场的使用上都可能有所不同。因此，机场的整体商业规划，包括业态和商品划分，必须在旅客调研的根底上，针对机场特定市来开展，提供的产品结构和价位也必须满足细分市场〔通过旅客划分研究确定〕的需求。原那么2：配合旅客动线机场旅客在到达机场后一般都有一系列行为，无论是常旅客还是初次旅客，以下行为通常优先于其它行为：到达机场办理值机手续查看航班是否正点状态通过安检口购置必需的食物购置书报、阅读材料和其它必需品购置免税商品到达登机口旅客在进入机场后，根本是按照上面的流程。不同的航站楼设计不同，旅客流程动线不同。在商业规划中，商业设施应与旅客流程紧密结合，沿着主要客流经过的区域进行设置，使旅客在乘机的流程中自然地经过商业区进行消费。在进行前期商业整体规划时，需要考虑商业区域通道设置，引导旅客流程，将旅客动线引导至核心商业区。同时，为了降低甚至消除旅客的紧张压力，机场的环境必须不能干扰旅客上述行为。事实上，机场应为旅客提供帮助，向他们提供理想的商品选择、足够的指示标识、使他们放松心情、准备登机。尽量在主流程上布置零售设施，餐饮设施放在非主流程上，通过标识进行指引。T3国内安检后商业T34F值机区商业T3国内安检后商业T34F值机区商业原那么3：平衡品类分配机场的消费者主要为出入机场的旅客、机场工作人员及接送机人员，所需经营的商业涉及零售、餐饮、广告以及其他便利增值业务〔银行、货币兑换、邮局、计时休息室、商务中心等〕，品类繁多。而机场消费者又有别于市区内的消费者，无论是消费者构成还是消费习惯，必须在实际调研的根底上，针对不同消费者，集合旅客动线，在不同区域展开不同的商业活动，平衡各品类分配。比方，在旅客去登机口必经之路上〔而不是周围〕建立商店片区或商业群；零售和餐饮单元的集群化〔包括食品店〕可提供密集的餐饮购物种类供旅客选择，比分散的商业经营点能吸引更多的旅客；尽量在客流的聚集点形成以零售为主的中央商业区，通过品牌品类的聚集效应刺激旅客消费，而登机口区域可分散布置特产店、便利店、书刊店、烟酒礼品店、咖啡厅等；在出发区域布置地区特产店，在进港区域设置鲜花礼品店等。原那么4：延长驻足时间商业活动的开展最核心的主体是消费者，对于机场商业而言就是旅客，因此必须为旅客必须的乘机流程创造便利，节约乘机手续办理及安检手续办理时间，延长旅客驻足时间供旅客进行进店消费。通过流程和商业标识引导系统，以方便顾客在有限时间内找到所需设施，也可增加旅客的驻足时间，从而提高商业的收入。同时，设计团队应探索是否有可能改变默认的客流模式：在某一特定地点设置一个“目的地”，把客流吸引到这一目的地，从而对相邻的、途经的和附近的其它地点的使用也产生积极影响〔休息室、咖啡厅、报亭等都可以作为客流的目的地〕。原那么5：强化视觉效果机场旅客消费特点要求机场商业能够营造良好的购物环境，吸引旅客进店消费。商业整体规划应最大限度使用弧形铺面，减少旅客的视觉障碍和进入店面的难度，增强店面的可视性和可及性。同时通过店面视觉设计，提供令人兴奋的视觉空间，刺激旅客进店欲望。此外，商业经营者必须建立完善的交易程序、步骤和布局，以最高标准提供迅捷的效劳，防止排长队。为了刺激逛店和购物行为，应做到以下几点：店面必须是开放式的，引人注目的客流模式必须是开放的且清楚界定的固定物、陈列台、墙灯以及桌椅之间的距离必须适宜收银台必须在设明显位置、方便客人必须有足够数量的收银机，以提高销量和效劳速度菜单板必须清晰、醒目，以便旅客在到达收银台前就能确定要买什么原那么6：营造购置兴奋点机场购物大多属于无事先方案的冲动购物，应通过促销、楼内媒体传播、手册不断营造或刺激旅客的购物兴奋点，创造或激发旅客的购置动机。从旅客来到机场，通过公用区域的设计及其标识和店面幕墙的设计，向旅客传递这样一个信息：在机场购物和就餐是方案之中的事情。现代的动态商业经营工程通常都有这样的特点-拥有大型的集中化开放式主商业区。这种商业展区通常位于自然采光、留有流通空间且就座方便的地点，这样的地方可带来剧院般的感受，可提高旅客的兴奋度。通过当地、地区特产和知名的国内品牌的商品结构，让旅客意识到这里是一个特别的机场，刺激旅客的购物行为。导向/导购指南等便民设施可置放在陆侧的战略位置上〔比方停车场〕，在旅客到达登机口的路上为之营造愉快的感觉。导向标志应沿着通往登机口的路上置放在旅客要做出方向选择的决策点上。还应开发标牌的设计。标牌可起到沿廊道上的店面布局导向作用，使旅客从远处就对店铺有了概念，因而在到达商店之前有足够的时间去考虑购物。还应提供介绍商店名称和位置的导购手册。二XX机场商业规划经验以及设计中需要考虑的问题2.1XX机场在商业规划中的几点经验1.隔离区商业价值远高于公共区多数乘客在进入隔离区后才考虑消费，因此对以乘客为顾客群主体的机场商业而言，一般隔离区商业价值远高于公共区2.商业区集中分布+最后一分钟设施商业区集中分布，使机场有限的商业空间得以充分利用，形成商业规模和消费气氛；在距登机口区域设立最后一分鈡设施，方便乘客。同时通过各种设施适当组合，使乘客客流在机场形成流动与聚集效应的平衡3.开放式空间设计尽量采用开放式空间设计，增加可及性和可见性，可以增加旅客购置的倾向。4.零售业态位置要求高于其他业态顾客在机场购物倾向于冲动消费，因此零售对位置的要求很高；而餐饮、休闲娱乐、货币兑换等设施是满足乘客根本需求的效劳设施，对位置要求相对较低。5.商业引导标识+问询提供清晰的引导标识和问询效劳，以方便顾客在有限时间内找到所需设施。6.商业营销零售商应当采用多种的市场营销策略去吸引多种多样的子市场〔MarketSegments)。2.2设计中应考虑的几个问题陆侧商业经营工程的设计问题尽管陆侧工程通常小于空侧，但它们对以下四类潜在客户十分重要：旅客接机者送机者没有时间或没有资格进入空侧的机场员工接机者一般都趋向于聚集在航站楼内能第一眼就看见到港旅客的地方，这里通常是邻近平安屏蔽门的地方，下机旅客通过这里到达机场非保安区的一侧。这里常常由于驻足旅客/非旅客因接机/送机阻碍流通性而造成拥堵。创立特定的等候区域，接机者就可以方便地监视到港旅客的动向，同时也会减少拥堵。这些区域通常包括形象化设计元素〔如钟塔、喷泉或易于识别的休息室〕，也能为旅客和接机者确定会面地点提供方便。从面向登机旅客的陆侧餐饮点应能清楚地看到安检口，以便这些旅客能随时看到安检口排队的长度，从而减轻旅客压力，对何时动身去安检口、需要多久可以通过安检做到心中有数。商业店铺位置设计问题休息室的位置规划应与商业经营工程结合考虑，因为休息室是舒适目的地，因此可对客流产生影响。商店的位置最好是邻近候机厅或在候机厅内，而不是在沿廊道设置隔离区域。空侧商业经营点距安检区外端的距离不应少于15米，这样可以在有压力的安检过程与轻松的购物过程之间留出一个过渡区，为旅客留出时间来摆脱安检压力、恢复心情，把注意力放到下面要做的事情上。候机与商业效劳的结合问题候机厅附近应设计以快餐、咖啡为主的休闲饮食业态，放松候机心情，产生商业收益。比方在邻近候机厅的位置设计餐饮两用的咖啡座，方便看到近处登机口的登机信息。这样，旅客就不必坐在指定的候机区等待，而是坐在能产生收入的座位上就可以看到候机厅的状况。另外，还可以向旅客提供点餐效劳。每项策略都可以将非收入区域转换为产生收入的区域，对经营者、旅客和机场来说，都可产生双赢效果。在候机厅邻近设零售店也会给机场带来收益。零售店采取通透、开敞式的布局，面向候机区域展示商品，刺激旅客购置。。便利设施的设计问题便利设施指南和指示牌设计应作为规划工作的一局部，因为让人们意识到便利设施的存在对于商业工程的成功来说非常重要。成熟且具有战略意义的便利设施规划，可以提高人们餐饮/购物的意识。最好是在人们到达商业区之前。如果旅客能提前知道，就不是仅仅能找到商店/餐馆位置的问题了，他们还可以有时间考虑哪些就餐和购物是他们的兴趣所在。导向标志应设在通往登机口的路上，置放在旅客要做出方向选择的决策点上。例如：在位于过廊交汇处旁的食品店处，旅客就应该知道登机口附近是否还有其它购物/餐饮。还应当有规定箭头标志的方案。动态店面设计可能难以在远处看得见，尤其是人来人往的临街商业单元。这样的设计在可能使旅客在走近店铺之前看不到店面，因此不可能有足够的时间考虑进入店内购物或就餐。标牌可起到沿廊道店面的布局导向作用，使旅客从远处就对店铺有了概念。店铺布局优化方面的问题门面宽度须足够，不可在顶峰期间造成携带行李旅客的出入拥堵。大局部连排经营的店铺进深最好不超过9.0-10.7米。如果机场内商店超过这一尺寸，旅客就会对是否入店看看而有所犹豫。甚至从店外看，旅客也会担忧是否能够逛全而又不错过登机播送。旅客还希望能够在逛店时随时看到登机排队的长度，而如果店铺的进深超过9.0米，这一点就很难做到。规划者应防止商业经营的店面不会出现难以安排布局的困难，比方：成锐角的墙角或者可能会延伸到其它单位后面的“L”型结构。应将店面和租赁线延长到廊道，这样可通过沿廊道的多样化设计取代简单使用千篇一律的店面和标志，从而可提高旅客的视觉兴趣。2.3XX机场在机场商业规划方面的优势1.XX机场3座航站楼商业规划与经营经验XX机场商业规划与经营团队管理XX机场三座航站楼零售、餐饮、便利效劳与增值、广告业务，经营面积到达7万余平方米，拥有近400余家店面，在亚洲机场处于领先定位，2011年商业租金收入预计将超过17亿元，拥有丰富的商业规划与管理经验。与外资商业规划咨询公司相比，我们更了解中国机场的航空流程、商业经营问题，我们能提出更富有操作性，同时兼具开展性的机场商业规划与经营方案。更重要的是，我们愿意将XX机场十多年来在商业经营管理中的经验与您分享，与您携手共同成长。2.立足国内，多年持续旅客调研，掌握旅客构成及消费习惯多年来，XX机场一直坚持进行旅客信息调研与分析，动态掌握旅客消费行为与习惯，这使得XX机场更了解中国旅客的消费习惯与需求，能为您提供既满足效劳要求，又满足收益增长的商业规划方案。3.良好的品牌商关系网使得商业规划方案更具可实施性经过十多年的机场商业经营，XX机场旗下的商业经营公司已经开展成为拥有众多国际品牌代理权以及自我品牌开展能力的集成经营商，丰富的品牌商资源能帮助贵机场在制定商业规划方案的前期，就能充分考虑未来品牌商的引入可行性，这会使得我们的规划方案更具可实施性，能为贵机场快速实现商业价值。4.具备国际化的视野，良好的工程咨询经验北京XX机场不仅立足国内，近年来也在积极扩展国际视野，与十余国际机场缔结姊妹机场。在商业规划与经营方面，广泛开展国际合作，拥有国际化的视野：与香港机场、新加坡樟宜机场、日本羽田机场、阿联酋迪拜机场等国际一线机场开展商业交流合作，相互学习经营管理经验。与众多国际知名咨询调研公司合作，持续开展机场商业调研和规划工作，掌握最先进的调研咨询方法及模型。与日本羽田机场合作，共同对XX机场2号航站楼进行整商业规划，将于2012年将老旧的2号航站楼打造为全新的国际化商业中心。与民航干院合作，共同完成鄂尔多斯机场商业规划工程。与民航干院合作，共同完成昆明机场楼外土地规划与非航开发工程。与韩国乐天银泰百货、大悦城等知名百货商业经营商进行交流，商讨在商业经营过程中遇到的经验和教训。积极与肯德基、麦当劳、必胜客、同仁堂、上海滩、宝格丽、Burburry等知名国际品牌商通力合作，共同打造机场商业品牌。与日上免税合作，打造国际免税港，产品涵盖香化、烟酒、食品、精品服饰、名牌钟表、珠宝首饰等品类。尤其是香化、烟酒业态近年来销售业绩稳步上涨，人均消费已跻身世界前列。三咨询内容及方法我们的咨询效劳主要包括以下几个方面内容：旅客问卷调查：为客户量身定制一份旅客问卷调查，以了解旅客及其他机场使用者的背景分布和旅行购物习惯。商业开展定位与策略：研究分析宏观经济环境,市区商业开展以及其他可能会影响机场商业开展的因素。同时也将分析机场的内部因素，例如航空公司和航线等给零售带来的影响。结合内外部环境分析，确定机场商业开展定位与策略。旅客动线分析：分析出发与到达旅客的流程，包括旅客逗留时间的分析。通过该分析，我们可以决定各种类商店的理想位置。商业布局规划：在旅客需求分析、动线分析以及商业定位的根底上，为客户制定理想的商业布局规划。业态组合和商业空间分割：根据制定的商业布局规划，把各商业区细分成商店，餐饮等效劳设施。同时推荐适合各个商业区商店的品牌及商品组合，确定空间的分割。店面设计的原那么：我们将在优化店面、商店深度、旅客通道的宽度、灯光的使用、商品摆设等方面提出意见。商业管理：借鉴XX机场商业管理经验，结合本机场特点，我们将提出适合您的商业管理制度建议与组织架构。同时我们将为您制定恰当的业绩指标来衡量业绩，以更好的实现商业目标。销售/特许经营收入预测：最后，通过推荐的商业战略和零售布局，我方将为客户提供一份5年期的销售/特许经营收入预测。以下章节将详细介绍和讨论以上的各项可交付成果以及所使用的方法。四详细工程实施方案4.1旅客调查问卷可交付成果各个航站楼设计旅客问卷调查，以了解机场使用者的组成，购物餐饮、消费的习惯和喜好，以及他们对机场现有商业情况的印象。该问卷调查由贵方负责〔内部人员或外部人员〕展开并把数据归类输入我方提供的模板。我方只负责数据的分析，不提供人手进行问卷调查。方法根据贵方机场的运营环境，并考虑同时在市区和机场设有商店的品牌和商业类别，制定一份问卷调查。分析每个航站楼的航班安排，确定富有代表性的问卷针对人群。对实际展开问卷调查的人员进行简短的培训，确保他们能得到被调查者的准确回应。所需信息航班信息之前所进行的问卷调查的结果和结论机场商业方面的数据，旅客喜好4.2商业定位与策略可交付成果评估机场所在城市的宏观经济环境以及影响旅客消费的因素，例如分析主要经济指标，区域人群分布等。评估并分析驻场航空公司以及其航线状况。评估市区以及其他主要机场的零售趋势，从中开掘适用于贵机场各个航站楼的商业概念和主题。方法评估驻场航空公司和航线，通过数据分析，了解旅客的出行规律。通过对宏观经济数据的分析，评估机场的商业潜能。考察市区的购物中心和旅游景区，开掘成功的商业概念，品牌及运营商。通过对现行航站楼的观察，了解旅客的流动，购物行为以及商店渗透率等信息。比照贵机场与其他主要机场的商业环境。所需信息航站楼的航空公司分布情况，各航站楼的航线分配以及现有的关于旅客始发地点，中转地点和目的地的信息；机场开展规划。4.3旅客流程分析可交付成果评估到港和离港旅客流程。评估旅客流程关键处的便捷程度，例如值机，出入境，安检，海关以及行李提取等。指出旅客流程上主要瓶颈和待改善的方面。通过改善航站楼内的流程结构，提高旅客的满意度。方法实地考察旅客流程与机场规划与运营部门研讨研究航站楼布局及旅客流程研究旅客及人流组成实施有效的流程以及排队管理所需信息航站楼设计蓝图；详细航站楼布局图〔电子格式，例如AutoCAD〕；机场运营数据–顶峰时段旅客流量，接机人数等；详细航班日程；登机口分配方案。4.4商业布局规划可交付成果利用4.1章节中的信息及分析结果，为每个航站楼建议一套整体零售布局规划。其中包括：商店数量面积方位形状种类〔零售/餐饮/效劳〕与机场其他设施的融合方法与其他主要机场进行商业面积类比在主要旅客流程上设立集中的商业区整合商业区与效劳设施如登机门，座椅，景观，厕所所需信息各航站楼零售布局规划4.5业态品牌组合和店面分割可交付成果依据4.4章节中的商业布局规划，为每个航站楼的零售，餐饮及效劳商店推荐商品类别：概念-综合店或专卖店业态组合品牌推荐商品范围不同商品类别的战略定位方法1.通过以下途径评估，指出，并推荐经过实践证明受欢送的商业概念及业态品牌组合：实地考察市区内购物中心以及旅游景区参考XX机场经验以及我们的经营数据资料分析旅客购物习惯与资深零售业者的讨论分析评估租金收入2.根据以下方面定位商品类别：顾客需求租金战略重要性所需信息1.关于旅客购物习惯的内部调研数据资料2.与贵方零售业者的会议4.6店面设计原那么可交付成果1.建议店面设计和装修的原那么：提供包括店面设计，商店深度，旅客过道宽度，灯光，以及商品摆设在内的原那么。2.指出贵机场中有待改善的商店设计和装修，并提供改善建议。方法1.介绍旅客消费行为模式，并分析因商店布局及商品摆设的视觉效果对旅客消费的影响。2.观察机场内的商店，并与市区及其他主要机场的商店进行比拟。所需信息现有的零售商店设计和运营准那么。4.7商业管理可交付成果1.特