【基于杜邦探析的绿地集团经营业绩评价探究13000字（论文）】

IV基于杜邦分析的绿地集团经营业绩评价研究摘要2020年以来，受疫情影响国内的房地产行业出现了明显的紧缩情况，因为国内外环境复杂多变，尤其是中美贸易战和2020年疫情对国外的经济产生了重大的影响，国内的经济环境也发生了重大变化。土地供应缩减、开发风险增加等因素都对房地产企业的生存发展产生了重要影响。因此，如何在动荡的时期活下去，如何采用科学合理的经营业绩评价方法对房地产企业进行真实客观的经营业绩评价，对于企业实现健康高速的发展具有重要意义。为了充分认识企业的经营状况，探寻更加准确、健康的企业经营与财务分析方法，本人以绿地集团为例展开论述，通过杜邦分析法研究绿地集团的经营状况。本文主要以四个部分进行论述，第一部分，阐述本研究背景，对杜邦分析法的研究现状进行归纳，并对杜邦分析体系理论做介绍，分析出杜邦分析法在房地产企业的应用前景。第二部分，进行理论综述，主要介绍杜邦分析法的概念及原理，为后续研究做好铺垫。第三部分，论述企业经营业绩评价的内容，然后将杜邦分析法应用于绿地集团的经营状况中，并应用杜邦分析体系评价绿地集团的经营业绩。第四部分，通过杜邦分析体系的分析结果对绿地集团的经营战略提出相关建议，并分析其他相关问题。关键词：杜邦分析，房地产，经营业绩评价目录TOC\o"1-3"\u摘要 I第1章绪论 11.1研究背景 11.2研究意义 11.3国内外研究现状 11.3.1国外研究现状 11.3.2国内研究现状 21.4研究内容和研究方法 2第2章理论综述 32.1传统杜邦分析体系的相关概念 32.2杜邦分析法原理 3第3章杜邦分析法在绿地集团的应用 43.1公司简介 43.2杜邦分析体系评价绿地集团经营业绩 43.2.1总体趋势分析 43.2.2单因素指标的分析 53.3每股收益总体趋势的分析 73.4股东权益报酬率的分析 83.4.1绿地集团的资产负债表的重述与调整 83.4.2绿地集团的利润表的重述与调整 83.4.3股东权益报酬率的获利分析 9第4章基于杜邦分析对绿地集团的经营建议 124.1改善企业现金流量状况 124.2提高企业红利能力 124.3改变企业经营战略 134.4以市场为导向优化绿地产品 144.5建立健全绿地财务管理制度 15第5章结论 17参考文献 18第1章绪论1.1研究背景因为国内外环境复杂多变，尤其是中美贸易战和2019年底的疫情对国内的经济产生了重大的影响，国外的经济环境也发生了重大变化。土地供应缩减、开发风险增加等因素都对房地产企业的生存发展产生了重要影响，房地产市场也面临着企业重组、资源优化等方面的调整和洗牌。因此，如何在动荡的时期活下去，采用何种科学的经营评价方法对房地产公司进行科学的业绩评价，对企业的健康发展来说具有十分重要的意义。长期以来，国内外研究者从多个方面研究了企业经营业绩评价的方法，通过多年的研究使得企业经营业绩的评价体系变得十分丰富。其中最为常见的评价方法主要包括沃尔评分法、杜邦分析法和平衡计分卡法。其中杜邦分析法以层次清晰、可操作性强、系统性好等特点被大家熟知，并作为一种综合性财务分析工具广泛地应用于企业的经营评价中。房地产企业作为拥有复杂的经营系统，正好需要这种科学合理的财务分析体系帮助其进行有效的财务管理。1.2研究意义首先，本文应用杜邦分析体系分析上市公司经营业绩，尝试对企业复杂多变的经营数据进行合理的分析，使之广泛适用于房地产企业。更加深入的把握公司经营上的问题，从而能够便于企业投资决策。其次，作为世界500强的房产企业，绿地集团在国内房地产行业中具有重要的标杆作用，因此对该企业的业绩进行评价研究，分析该企业的经营战略，对国内其它房地产企业的发展也具有一定的指导和借鉴作用。1.3国内外研究现状1.3.1国外研究现状杜邦分析法是一种极为常见的财务分析工具，它的核心指标是权益净利率，该指标又可以向下分解为销售净利率、总资产周转率和权益乘数三因素的乘积，将企业的获利能力、营运能力和偿债能力进行有机联系。当权益净利率指标发生变化时，通过指标间的关系，可以更直观地找到影响因素，为企业管理者经营决策提供依据[2]。国外学者把杜邦分析体系原来的三要素细分为五要素，常见的三要素是将销售净利率分解为销售息税前利润比率、所得税税收负担比率以及利率负担比率。但相关学者认为该体系权益净利率＝销售净利率×资产周转率×权益乘数×（１－税收负担率）×（１－利息负担率）。此模型相较于传统的杜邦分析体系，仅仅是引入了税收负担率和利息负担率这两个指标，并未取得实质性突破。国外学者对于杜邦分析法的研究主要集中于在传统杜邦分析法的改进中，随着时代的变化，传统的杜邦分析法具有一定的局限性。1.3.2国内研究现状董宁（2016）在《杜邦分析法在企业财务分析中的应用》一文中认为，在互联网时代企业财务的经营业绩评价需要从两个方面来进行充分考虑,即财务运作和生产运营。杜邦分析法通过对企业的财务数据指标进行研究得出具体的分析数据，通常是对企业的盈利能力、经营能力和负债偿还能力进行全面的分析调查。从最终结论表明，杜邦分析法得出的最终结论能够接近企业的运营状态。贺佳媛（2016）《杜邦分析法下的企业营运能力分析——以青岛海尔为例》一文论述了杜邦分析法在上市企业中的应用价值，文章指出杜邦分析法是可以以净资产收益为核心反映公司运营、盈利、偿还能力的分析方法。笔者通过分析杜邦分析法下的各项指标，即净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数，分析了青岛海尔存在的问题，提出了提高营业收入、减少固定资产的处理措施。陈莹莹（2015）在《杜邦分析法在上市公司财务分析中的应用》中，运用杜邦分析法对青岛啤酒公司进行财务分析，运用杜邦分析法对上市公司进行财务分析时，主要从销售净利率、权益乘数等指标来分析，发现公司营业利润不断下降，需要从开拓市场、扩大销售、降低成本、资产管理、加速周转等方面进行改进提升，以获得最大的财务收益。1.4研究内容和研究方法本文主要介绍了杜邦分析法在房地产行业的应用研究，并且结合案例分析验证杜邦分析法的应用价值。其主要内容如下所述：（1）本文阐述了该课题的研究背景，对杜邦分析法的研究现状进行归纳，并对杜邦分析体系理论进行详细介绍，分析杜邦分析法在房地产企业的应用前景。（2）进行理论综述，主要介绍杜邦分析法的概念及原理，为后续研究做好铺垫。（3）论述企业经营业绩评价的内容，然后将杜邦分析体系应用于绿地集团的经营状态中，并应用杜邦分析体系评价绿地集团的经营业绩。（4）最后针对杜邦分析法的分析结果对绿地集团的经营战略提出相关建议，并对分析过程中存在的问题提出解决措施。

第2章理论综述2.1传统杜邦分析体系的相关概念杜邦分析法作为应用最为普遍的分析方式之一，是经过长期的应用发展而形成的。杜邦分析法的根本是趋势分析、比率分析和比例分析。与传统的财务分析方式相比，杜邦分析法是一种更为全面的财务分析方式。越来越多从事财务分析的人在实践中利用它。通过第一章的分析，我们可以发现，无论是国内学者还是国外学者，无论是实践或是理论研究，对于提高杜邦分析法的实用性都具有极其重要的意义。2.2杜邦分析法原理杜邦分析法是一种科学的公司业绩分析方法。整合各项财务指标，对盈利能力、经营能力、偿债能力进行科学分析，准确反映企业经营状况。杜邦分析系统之所以把股权利率放在首位，是因为它比较全面，这也是股权利率的一个重要特点，同时股东更关心的是净利润，股东大会更关心的是股东权益。影响股权净利率的一个重要参数是资产净利率。总资产周转率和销售净利率通过资产净利率给予进一步分解。销售利润率是反映销售收入的高低的重要因素，与企业收入指标成正比例关系[6]。权益乘数不仅可以客观地反映出企业的负债情况，而且准确地反映了股东权益与资产的比例。公司债务状况与股权乘数的大小成正比。资产的杠杆效应可以反映在公司的经营活动中。同时，高风险也与高负债有关。一旦出现到期不还款的情况，就会出现资金风险。因此越低越好并不是股权乘数的最好状态，因为缺乏合理运用财务杠杆，负债率偏低。基于这种情况，企业应该采取科学合理的态度来审视企业的债务结构，因此如何选用一个科学好用的分析方法对一个企业十分重要。

第3章杜邦分析法在绿地集团的应用3.1公司简介绿地集团是我国第一家以房地产商业为主的大型企业集团，它也是世界500强企业之一。2015年8月18日，绿地集团在上海证券交易所挂牌。上市当天，绿地集团以25.10元/股开盘。当时绿地市值突破3000亿元，一跃成为市值排名前列的房产公司。截止到2019年12月31日，集团资产总额已达到1000多亿元，公司员工总数4万人。绿地集团的发展不可不称之为快速，该公司在2015年成功突破了2000亿门槛，经营总收入达208亿元；2016年绿地集团营销总额为2470亿元排名国内房企前列。绿地集团经过多年的精耕细作逐渐成为国内企业发展与互联网深度融合的领头羊。即使是创造力较弱的财务部门，也通过不断调整，调动员工创新能力，依托新的信息技能和网络大数据平台，创造出国内先进的金融财务体系，成为国内优秀金融财务体系的标杆企业。3.2杜邦分析体系评价绿地集团经营业绩3.2.1总体趋势分析通过图3.1可以看出，绿地集团的回报率呈现稳定的趋势。受公司上市和利润增长的影响，2015年指数涨幅明显。2015年绿地以3千亿价格在上交所上市，这使得公司年末总资产和股东权益出现较大变化。通过比较总资产的增长率和销售收入发现，销售收入的增长率较大，使得其总资产增长率的向下幅度较小，股东权益回报率核心指标也有所提高，具体趋势如图3.1所示。图3.1股东权益报酬率3.2.2单因素指标的分析（1）盈利能力的分析销售净利润率是企业盈利能力的关键指标。本文前一节对股东权益收益率进行分析时，得到了其中影响最大的因素是销售净利润率。为了研究销售净利润率增长的原因，本小节将对销售净利润率进行详细的分析，具体趋势如图3.2所示。根据集团2015年至2019年财务报告数据的呈现，我们可以计算出绿地集团这四年的销售净利润率。为了科学研究企业的成长性，我们可以得出销售净利润率的增长率，如图3.3所示，部分利润指标如表3.1所示：图3.2销售利率的变化趋势图图3.3销售净利率的变化趋势图时间营业收入净利润营业成本期间费用营业利润营业外收入2016207073.851770138.67101.858.492017247093.972100136.62153.297.3120182900135.722490149.69197.626.1520193130128.342730168.72215.966.81表3.1利润表相关指标分析（2）营运能力的分析总资产周转率作为营运能力一项重要指标，对公司年度财务报表的如期展示起着重要作用。通过对总资产周转率进行分析，可以帮助绿地集团了解总资产周转率对企业运营的影响。总资产周转率与营业收入净额和平均资产总额相关，营业收入的数值越高，总资产周转率数据越好，越能代表企业资金的盘活能力。因此根据绿地集团官网公布的相关数据制作了如下图3.4所示的总资产周转率趋势图。图3.42015-2019年绿地集团总资产周转率趋势图从图3.4可以看出，绿地集团在2016年资产周转率开始回落，但到了2017年又有所回升，到2018年又再次回落，直到2019年又再次回升，由此可以看出，随着市场竞争的不断加强，绿地集团的资产周转率呈周期性下降，整体来看是逐年下滑的。结合2015-2019年绿地集团的官网经营财报我们可以看出，造成绿地运营效率的逐渐降低的原因主要为以下几点：首先，回款速率是绿地集团资产运营的重要因素之一，尤其是在2018年以后，中美贸易战和国内经济形势缩颈的大前提下，国内的购买者开始处于观望状态，因为经济形势的紧张，客户开始担心投资的风险，因此住宅房屋的购买情况受到了影响，进而造成回款缓慢，资金周转变慢。其次，银行的资金紧缩也是影响绿地资产运营的重要因素。随着中央政策的不断紧缩，对于房地产开发贷、资金支持的限制变得越来越多，银行从源头上限制了房地产企业快速扩张的道路，使得资产的运营效率降低。最后，是市场竞争逐渐激烈，由于入市的房地产企业越来越多，国内房产市场变得越来越复杂，情况也变得越让人捉摸不透。再由于市场竞争者逐渐增多，同种产品的吸引力会受到影响，进而影响商品房的去化效率，造成企业资金周转效率变慢。但总体上来说，虽然绿地集团今年的资金周转效率在缓慢降低，但是与同时期同行业的房地产企业相比，绿地集团的表现还是十分优异的，属于行业的前列，以行业前十的企业对比来说，绿地集团的存货周转率仍处于行业领先水平。由此可以认为，绿地集团的运营效率还是令人满意的。3.3每股收益总体趋势的分析每股净资产和净资产收益率决定每股收益，现金指标引入每股净资产，并被分解为净财务杠杆、净负债现金流量比率和每股经营现金流量。其具体数据如表3.2所示。表3.2每股净资产分解指标分析指标2015201620172018净财务杠杆7.368.468.088.52净负债现金流比率-21.81-15.0412.8322每股经营现金流量-1.99-0.354.833.16表3.3每股收益及分解指标分析指标2015201620172018每股收益0.5660.5920.7430.935每股净资产4.204.464.975.99股东权益报酬率0.270.1710.2280.24从表3.3反映的情况看，绿地集团的股票收益普遍呈现上升趋势，公司经营业绩与往年相比呈现良好趋势。在盈利能力方面，也稳中有升。由表3.3可以看出，2018年股东权益收益率从0.228%提高到0.24%，每股收益是从2015年的0.566%升至2018年的0.935%，并在2018年达到顶值，这是因为股东权益回报率和每股净资产呈正增长所造成的影响。至于每股净资产，该指数在过去四年一直保持着稳定的增长速度。这一现象证明，股东拥有的每股资产价值与股东的每股权益成比例增长。风险承担和资产挖掘的能力越高，公司的发展道路就越宽广，外部投资者关注的也就越多。其中，2016年的每股净资产增长率较明显，主要贡献来源是净财务杠杆。在每股净资产三项指标中，从7.36%上升到8.52%是财务净杠杆的趋势，说明集团公司非常重视资本结构的优化和调整。事实上，情况与上述分析相同。例如，绿地集团在2015年采用债转股的方式，迅速改善了公司的债务情况，对公司资产负债率起到了重要作用。现金流量比率与净负债逐年下降。这说明该企业产生的现金流量净额使得到期债务的偿还能力有显著提升。综上所述，绿地集团的每股收益和每股净资产均在逐步增加，股东权益回报率总体平稳良好发展。由此可见，绿地集团资本运作良好，资产架构合理，企业运营健康。3.4股东权益报酬率的分析3.4.1绿地集团的资产负债表的重述与调整杜邦分析系统将财务和经营活动分开，因此需要对资产负债表和损益表中数据来源进行逐项筛选。集团对资产负债表中的相关资产负债情况进行了澄清和界定，并根据经济情况对管理层资产负债表进行修改。在重新分析资产负债表后，绿地集团明确了财务和经济活动，金融和经营资产和负债必须分开。因此，有必要对资产负债表具体内容中难以识别的财务和经营项目进行梳理、调整及注释。货币资金。金融资产是货币资产最为根本的特征。因此，在企业的各种经营过程中，及时持有和使用一些相关货币的做法是不可或缺的。在一定情况上，相当于公司有库存商品，为了使企业商品得到正常供应，为了防止特殊情况的发生，公司必须做好充分的库存准备，以应对其某一时间突然增加的订单。可供出售金融资产。包含可供出售债务工具和权益工具。根据其经济本质也可分为三部分：一是作为可出售的债务工具。企业可供出售债务工具的性质应划分为债务性投资。与非金融公司相比，债券和其他有息债券投资在性质上均属于金融资产范畴。第二部分，若可供出售金融资产的计算方式是以公允价值为基础的，拥有该资产的目的类似于权益法核算的长期的股权投资，为便于企业提高经营水平，所以应该为经营性资产。第三，可供出售的金融资产计算方法应是以成本为基础的，持有该资产的原因目的与通过成本法核算的长期股权投资相类似[6]。绿地集团的货币资金和金融资产的数据如表3.4所示。表3.4金融资产的分解项目2015201620172018可供出售（经营）6718.318104.809424.5311489.27可供出售（金融）-96.12-141.24-150.26-158.663.4.2绿地集团的利润表的重述与调整集团根据企业利润的内容进行调整，通过梳理及整合分析，将初始利润表优化为管理利润表。利润表调整阶段后，将投资活动与企业运营活动相分开，报表使用者可以更明白公司收入分配环境。因此，一定要对投资收益进行重新分类，其内容包含两个方面：一是运用职权法，联合实际环境，根据长期股权投资收益，开始相应的审计和进一步计划工作。投资收益的数据是通过权益法核算得出的，长期股权投资对被投资单位是有共同控制和重大影响的长期股权投资。由此可知，长期股权投资的分类应根据其实际环境将该项收益计入经营收入。其次，可供出售金融资产取得的投资收益以及可供出售经营资产在经济报表时分别为金融和经营性资产，在处理时也按其理论源头分类。通过对绿地集团多份年报的数据分析可以看出，绿地集团通过将利润表进行调整后，可以让报表使用者及时调整发展思路，对公司未来做出预判。3.4.3股东权益报酬率的获利分析用经营和财务活动分开的方式，在指标中加入了现金流量信息。根据客观环境将分析内容分为两个部分。第一：反应财务杠杆范围的职权乘数、反应经营活动对净资产收益率的税后经营利润率和净经营资产周转率。将附带金融活动所涉及的指标一起进行概率分析。第二：将税后经营利润率分为现金流比例、税后经营利润和净经营现金。为了分析其红利的提高，在其内部增加了与现金流量有关的财务信息。一是整体利润分析。上文在杜邦分析系统建立过程中，将财务和经营两部分内容进行了划分，有助于企业管理者掌握企业经营状态，进而分析和研究财务活动对股东职权收益率的相关影响。这样才可以充分掌握企业经济活动的大局，渐渐做出下一步的决定。在房地产行业，绿地集团独具一枝，在经济活动方面，每家公司面临的问题也不尽相似。基于这一现实，下面将对绿地集团2015年至2019年的数据进行分析研究。收集整理数据汇总如表3.5所示：表3.5资产核心数据项目20152016201720182019净经营资产值6718.338104.769424.5211489.2613623.63净经营负债值-96.11-141.24-150.26-158.66-167.35所有者权益合计6814.4482469574.7811647.9213213.3经营利润（税后）-27.6212.535.9428.9531.32金融损益（税后）-8.3-7.06-3.2419.3821.51利润总额-35.925.4432.748.3351.35企业多种典型的投资活动中，股东人为利润率指标分析的运算结果，如表3.6所示。表3.6经营指标分析指标20152016201720182019税后经营利润率-1.33%0.51%1.24%0.83%1.13%净资产周转率30.81%30.48%30.77%30.29%30.15%权益乘数（经营）0.98580.98280.98430.98230.9825表3.6中企业从事经营、金融活动所得到的运算结果在表3.7中可以清楚体现：表3.7经营指标分析指标20152016201720182019权益资本报酬率10.28%12.13%14.52%14.7%13.9%经营活动贡献率97.67%85.25%118.9%116.23%117.32%金融活动贡献率137%136%89%71%69%表3.8经营指标分析指标20152016201720182019金融损益负债比8.64%5%2.16%-12.21%-12.5%财务杠杆率-1.43%-1.74%-1.59%-1.38%-1.25%从以上表3.6、表3.7、表3.8中不难看出，对经营活动和财务活动的分析是实现资本收益的重要条件。从经营活动来看，绿地集团利润趋势与整体利润趋势呈现正相关。由表3.6可以看出2016年，商业活动利润率有着显著提高。拐点出现在2017年，以后开始逐渐回落。公司“债转股”和增发股份是根本原因，而其目的是降低负债率。绿地集团近五年连续跟踪资本布局调整，权益乘数（经营）由8.64%逐年降落至-11.8%，大大增强了公司的偿债资本。税后经营利润率的根本含义是公司从一元的经营收入中能带来多少经营利润。在一定情况上，该数据指标客观上能对公司红利的发展产生积极影响，绿地集团税后经营利润率由-1.33%上升至1.13%，充分说明了公司经营活动良好的经营状态；投资收入与经营净资产之比为周转经营性净资产，对公司净资产的利用效率有更客观的反应。由表3.6的净资产数据可以看出企业经营性资产处于相对稳固、平缓的流动速度。在金融活动方面，绿地在2015年至2019年的五年间拥有大量长期股权投资和可供出售金融资产。同时，绿地的投资和金融资产相对稳固，处理频率高。纳税后的金融损益与净金融性负债间做商所得出的数值，被称之为金融损益净负债比。它是金融活动利润质量的客观反应。近四年来，绿地集团的这一指数呈逐年降落趋势。截止2016年，财务损益净负债率由8.64%降至-11.8%，绿地集团正在渐渐减少净负债对企业利润率的影响。从相关报表分析，企业“债转股”将把2014年发行的5年期债券提前转为股票，这种环境使得净债务从12亿美元下滑到2亿美元。二是对下级指标的分析。受绿地集团财务活动内容单一的影响，没有需要进一步分析红利。在与经营活动相关的三大数据指标中，经营性净资产周转率比较稳定，没有大的波动。对大幅降落的原因进行了不同程度的分析和解释。因此，将来我们将借助基层指标的数据支持，渐渐分析税后经营利润率，分析绿地集团的具体利润优势[6]。总体来讲，从近几年绿地集团的经营业绩可以看出，绿地集团处于一个平稳发展的态势，具有较好的市场评价。但在经济下行的背景下，绿地集团也需要优化企业结构，制定强有力的发展战略。

第4章基于杜邦分析对绿地集团的经营建议4.1改善企业现金流量状况虽然现在绿地集团从整体看正处于持续变革和快速生长的阶段，但企业的财务状态在现金流的表现并不尽如人意。经营活动现金流的良好状态是绿地集团连续6年高速发展的关键因素。现金流是衡量一个企业财务是否健康的重要因素，同时反应了一个企业的经营能力，对企业的盈利能力和可连续增长起着关键的作用。这几年来，在市场竞争加剧、政策调控频繁、生长趋势不容乐观、需求逐渐降低的大背景下，绿地集团越发看重企业现金流的连续性和掌控能力，从而进一步完善企业管理。同时，在提高利润的前提上，要密切关注利润质量。现金流可以看做一个企业正常运转的血液，在国内外经济环境下行、国内金融政策紧缩的情况下，有许多房地产公司因为现金流的问题，濒临破产，因此保持现金流的稳定成为绿地集团发展的重要因素。本文通过对绿地集团近年来经营管理的实际分析可以看出，绿地集团最突出的特点便是其极度高效的管理能力。绿地集团自2014年上市以来，绿地集团购入大量土地，大量的项目破土动工，开发了住宅和商业房。由绿地集团官网的经营财报中可以看出绿地集团的土地及住宅开发的现金流出占经营活动现金流出总额的比重较大，是影响经营活动现金流出的关键因素，并占据极其重要的主导地位。随着财务的标准化渐渐主导房地产市场新趋势，新型房地产不断入场，让趋于饱和的市场变得越来越激烈。另外，近年来由于国内外形势的逐渐严峻，国家在2015年以后，连续出台了多个与房地产相关的调控政策。比如：政府在一定程度上加强了信贷、产业、税收的整合，提高了入场门槛。以“三限”为代表的一系列具有限制性的法律法规相继面世。另外，受世界通货膨胀的影响，构筑行业的人、材、机成本也持续上涨，这使得开发项目的建安成本逐年提高，直接威胁到了的经营业绩。因此，在国内外经济情况日益恶化的形势下，加大杠杆的经营方式将对企业预期的可持续发展产生负面影响。在当前严峻的形势下，绿地集团应该采用保守稳妥的经营模式，进行多元化的产业结构升级，提高产品下沉率，消化囤地，加快库存的周转效率，警惕运营资金链断裂的风险。4.2提高企业红利能力绿地集团的另一个顾虑是盈利能力不太理想。虽然绿地集团从停止过快速扩张，经营收入也能渐渐稳步提高，但2016年至2019年，其税后经营利润率仅为2%左右。从2016年到2019年，绿地的经营收入每年都有一个飞跃式的增长，但同时其净利润并没有直线上升的趋势，乃至可以观察到降落的趋势。虽然绿地集团不停开辟市场，开辟新区域，但其效率却是负数。因此，在将来的发展过程中，绿地集团应紧跟经济潮流，随着经营利润的增长，净利润也应力图大幅提高。成交量快速增长，净利润变革不大，乃至出现倒退、下滑，这种情况之所以是会出现，在人、材、机成本逐年上升占据了非常关键的因素。寻求利润是企业生长中不可回避的现实问题，是企业生存的基本任务，是实现利润的最终目的。为了实现利润最大化，必须对成本进行有效的控制。为了给企业赢得辽阔的利润空间，其产品的平均成本必须低于市场，这也是企业的生存之道。从某种意义上说，企业要想得到更多的核心竞争力，成本控制是最关键的，这在极大程度上意味着企业生存和发展的关键。要取得良好的成本控制结果，起关键作用的是在相关领域内进行成本控制的方式。对绿地集团这样的房地产企业来说，成本的节省和控制是企业实现利润目的的主线。新的房地产项目购买土地，意味着一个良好生长的开始，从购买土地到项目启动，再到后期的房屋布局施工、室内装饰装修、园林筹划计划和施工，再到房屋的建设、安装和竣工验收项目所需配置，纳入产品营销。在上述的步骤中，土地付出占资金比例最大。因此，可以以土地成本为突破口，积极打开项目发展瓶颈，最大限度地利用较少资金成本，抢占质量最好、范畴最广的土地资源。同时，可以效仿其他房企在项目的运营阶段，可以制定一个尺度化的流程，即每个项目都采用同类的计划方式，从而达到缩小项目差别的结果。又比如说，在工程计划和房型设计上实行统一办理，在采购流程上可以批量购入节省资金，最大限度地减少项目运行的总成本。另外是成本控制的鼓励。对于房地产企业来说，工程项目上的一个降本观点，设计上的一个降本方法都可以为项目节省不少开支，因此对于企业管理者来说，通过调动企业员工和各部门的凝聚力，鼓励各部门参加到成本降效的工作中，一个项目节省300万，众多项目加起来就是一个极其庞大的数字。例如，在成本控制结果方面，通过成本鼓励，使建设项目在质量、数量上比预期提前完成竣工验收，绿地集团可对配置部进行奖惩明确的嘉奖，具体嘉奖金额可根据实际环境与提前天数以及房屋质量制定相应鼓励制度，这样可以充分调动员工积极性。4.3改变企业经营战略企业经营战略是企业生存发展的灵魂，也是实现企业最终目的的关键。当前，绿地采取扎根二线都市、以其为主导业务的生长战略。在这一战略的指引下，通过近十年的创新和积累，绿地可以与保利、万科等中国最著名的行业龙头企业并肩作战。但根据第三章的分析可以发现，绿地集团现在税后经营利润率相对较低、资产负债率很高的情况虽然在近几年有所改善，但与龙头企业相比还是有一定差距，因此在面对当前行业的宏观环境下，绿地一定要加快战略转型，提高企业竞争力。(1)加强企业品牌的塑造绿地集团虽然通过近几年来的努力，成功在国内房地产企业中取得了傲人的成绩，但其绿地的实际地位和企业影响力上不如万科、保利等国内龙头房地产企业。归根结底，绿地集团有影响力的产品并不多，这对其品牌的发展的销售有一定影响。品牌效应弱、产品利润不高是极其危险的情况。这也是某些房地产企业平均贩卖额高，但销售净利润却不高的关键缘故原因。某些企业以特价活动、降价促销的方式吸引客户刺激购房。然而，随着房地产行业的市场环境变革，这种低利润的经营方式来支持企业生长的商业模式能资助企业走多远，值得寻思。从绿地集团2016年到2019年的年报数据可发现，其营业额虽然从2015年2070亿元增长到2019年的3130亿元，实现了51.2%的增幅，但其净利润却出现逐年增长放缓的趋势。综上，提高利润率对绿地集团来说己经是刻不容缓。因此，为了提高绿地的综合经营能力与资助企业进一步提高可连续的生长能力。绿地集团在不停推进营销范围的同时，也应越发看重品牌配置。比方说，与房地产配套的绿色物业、绿色建材、绿色装饰等其他方面。不但使绿色品牌越发多元化，而且增长了其知名度。从而提高绿地在国内以致国际的影响力。此外，这不但能让绿地在国内的建筑行业有更多的话语权，更能让绿地突破原有销量，创造房地产行业奇迹。(2)积极拓展产品市场分析与国内其他上市房地产企业差异，绿地关键扎根于国内二线城市。然后，从长远生长来看，我们可以在都市中采取“看一线，分身三四线”的战略。现在，主导国内房地产生长的都市布局也出现出“二三线疏散、一线少”的特点。因此，无论从数量还是面积上看，二三线都市在房地产开辟方面都具有积累和生长的优势。但在二三线都市开展业务经营并争取进一步生长，利润能力低是这条发展方向上最大的毛病。本文通过对绿地集团历年财务数据的梳理和分析可以发现，与龙头企业相比绿地集团的利润率仍然偏低，因此需要不断的积极开拓产品市场。4.4以市场为导向优化绿地产品对于国内的房地产市场来说，国家已经表达出了明确的态度，也就是房住不炒，这是我国房地产未来发展的方向和指明灯。当然，如果总是口头上的宣传和支持，是不可能动摇房地产快速扩张的野心的，因为资本是逐利的。但是经过绿地集团的经营状况的分析我们可以看出，我国对房地产企业控制的决心。首先国家从银行贷款层面为房地产企业设置了严格的审核制度，使得房地产企业的资金来源受到限制，提高了它的融资成本，进而影响了企业的资金运转效率。其次，国家在保障刚需购房的前提下，制定了一系列的限购政策，比如，限制购房套数、提高二套住房首付比例，上调二套住房公积金利率，给曾经火热的房产市场降了温。因此，炒房在全国房地产资金缩水政策收紧的大前提下没有了市场。综上，房地产企业必须养精蓄锐，提高精细化管理水平，用质量保生存，避免高杠杆的盲目扩张，对市场现状进行精确分析后，确保合理利润空间的前提下，在进行合理的项目投资。如何选择一个合理的投资项目，绿地集团以往是根据当地的地价水平、产业结构等方面去分析。但时至今日，企业需要站在购房者的角度去考虑项目开发的价值和风险。比如，以绿地集团某个四线城市的项目为例，本项目是于高铁项目合作共建的，绿地集团投资了高铁站附近的商业和住房，本想倚靠高铁站的人流优势可以带动商品房的去化，但是项目从2019年开盘至今，去化率仍不足50%。究其原因，是因为绿地集团没有考虑当地居民的消费水平，对于人均工资不到3500元的城市，竟然卖出了8000元每平米的高价；另外，该项目选址在高铁站附近，但高铁站远离市区，且没有良好的交通、学校、医院、超市等配套设施，整个项目如同孤岛一般，难以激起消费者的购买欲望。通过对多例项目的分析总结总结，在策划项目立项投资时需要经过周密的讨论和考虑。需要从客户的角度出发去开发项目，需要考虑项目周边的基础设施和配套设施，比如学校、超市、交通等，这些都是和老百姓生活息息相关的，因此必须充分尊重和重视的。另外，企业要为购房者角度出发，从房屋设计，小区内幼儿园，小区道路等方面进行优化升级，提供更好的服务。4