大厦综合物业工程服务方案

1大厦综合物业工程服务方案第一节工程部组织架构及岗位职责 5 5 5三、工程服务人员行为规范 四、工程部管理制度 第二节设备维修维护规定 一、物业维修操作规定 三、供电系统维修维护 四、电器设备的养护管理规定 六、给排水系统的管理规定 七、设备操作、保养和维修规定 47八、供电系统的养护管理规定 九、设备事故处理制度 十、新增设备管理制度 十一、维修报告制度 十二、配电房管理规定 十三、电气线路防火管理规定 十四、空调系统管理规定 十五、水泵房管理规定 2十六、地下排污系统管理规定 十七、风机房管理规定 十八、运行值班管理规定 十九、电气照明管理规定 二十、动火审批管理规定 二十一、设备清洁卫生管理规定 二十二、设备机房安全管理制度 第三节设施设备操作规程 一、高压配电安全操作规程 二、低压配电安全操作规程 三、低压配电柜保养规程 五、消防设备保养规程 六、水泵房保养规程 七、照明系统保养规定 八、安防系统保养规程 十、设备设施管理及操作规程 十一、房屋本体管理及操作规程 十二、综合维修操作规程 十三、消防系统设备设施运行及操作规程 十四、工程部巡检操作规程 十五、给排水系统设备设施安全操作规程 第四节机电设备设施管理 3一、机电设备设施的竣工验收和交接 二、机电设备设施管理 四、机电设备设施运行、维护、保养 六、工程部维修标准 七、各岗位工作流程 第五节供电系统管理 一、供电运行管理 二、供电系统维护保养 三、供电应急措施 四、临时用电的管理 七、使用临时电线管理 第六节给排水系统管理 一、服务标准 二、给排水系统运行管理 三、给排水系统的维修保养 五、供水系统应急处理措施 第七节房屋及大厦设备日常维修服务 4二、服务内容 三、服务要求及标准 第八节机电设施设备运维服务 二、主体建筑机电系统概况 三、设备维保服务内容、要求及标准 四、机电设备管理原则和目标 五、机电设施设备的接管和建档 六、机电设备设施的检查和维护保养 七、机电设备经济运行方案 第九节各系统设施设备的管理要点 一、供配电系统 二、给排水系统 三、消防设施设备 四、公建设施管理 第十节维修改造事项的实施与监管服务 一、设备的维护保养 二、设备的计划检修 三、机电设备的更新改造 四、机电设备管理目标 第十一节能源管理服务 一、节能措施 二、合理化建议 5第一节工程部组织架构及岗位职责(一)工程部经理岗位职责(1人)(1)审核和全面负责工程部整体工作；(2)负责工程部全面安全管理工作；(3)建立健全工程部的运行和操作程序，确保整个项(4)建立年度的工程预算及设备维修保养计划并予以6(5)审核各专业维修、保养材料、备件的申购计划及(6)制定设备运行节能措施并安排实施；(7)负责建立工程部及全体人员岗位职责；(8)负责组织工程工作人员处理重大事故或设备故障，(9)负责审阅工程部各专业日报、周报、月报及能源(10)负责审核工程部各专业月度物品采购及紧急采(11)审查运行报表，听取各专业主管的工作汇报，掌(12)负责大楼内设施设备的操作运行正常，制定部门(13)洽谈和确定外包维护保养合同，监督承包商的工作、进度和质量。做好对维保、维修合约(各系统、设备)(14)协调工程部与其他部门之间的工作关系。(二)工程经理助理岗位职责(1人)7(1)协助工程部经理工作，传达工程部经理的工作指(2)负责工程部月度预算的制定，并上报工程部经理(3)配合工程部经理监督各专业重要工程设备故障的(4)负责监督各专业设备日常巡检及设备维修工作的(5)负责监督专业主管对外包设备维保及施工改造项(6)负责监督对外包设备维保及施工改造项目完成情(7)负责跟进设备运行能源控制及节能措施实施效果，(8)负责管理员工劳动纪律，按制度进行奖惩；(9)负责工程部各专业阶段性工作汇报(日报、周报、(10)负责督促专业主管进行工程部各项外包维保服务(11)负责审核工程部各专业年度培训计划的制定及培8(12)完成工程部经理临时交给的其他工作。(三)主任工程师岗位职责(1)贯彻执行国家的技术政策，开展各项技术活动，(2)全面贯彻公司、项目的质量管理要求，执行公司(3)负责配合项目预算招、投标工作。(4)审定项目改造工程施工组织设计，审核施工方案、(5)做好并指导工程的图纸会审及施工交底工作。(6)负责对项目二装工程施工管理、技术质量及技术(7)负责新技术、新工艺的推广应用，组织员工技术(8)联络、接待上级机关对本单位的技术检查、核查(9)负责各专业的专业技术、质量管理工作，核定维9(10)组织、参与故障的调查、分析和处理，提出处理(11)监督检查各班组自检、互检、交接检工作，组织(12)在工程经理领导下，对项目安全技术工作总负责。(13)认真贯彻执行国家安全生产方针、政策、法令、规程和上级的指示、决议，协助经理做好安全方面的技术领导工作，并检查执行情况。(14)负责项目使用的设备、仪表等技术检验的管理。(15)负责安全检查，从技术措施方面提出改进方法，(四)工程空调主管岗位职责1.说明直接上级：工程副经理2.岗位职责(1)负责大厦空调供冷、空调供暖、送排风系统及各小型空调设备的正常运行；(2)拟定空调专业各种维修、保养计划并执行；(3)做好空调专业与热力公司等政府部门的联系工作；(4)制定年度费用预算；(5)负责空调专业对外设备分包合同的执行工作；(6)组织、安排、处理空调专业突发性紧急事故及各(7)监督大厦空调专业维修、保养及翻新改造各承包(8)拟定空调专业维修、保养的材料、备件的申购计(9)负责空调设备用电及供暖用热等能源统计工作，(10)负责本空调专业员工的技术培训工作；(11)监督检查空调专业员工劳动纪律、考勤及考核工(12)监督抽查空调专业人员的日常工作；(13)检查空调专业工单处理情况，解决维修设备时的(14)负责协调本专业与其他部门的日常工作；(15)完成上级领导安排的其他工作任务。(五)工程强电主管岗位职责1.说明(1)负责大厦空调供冷、空调供暖、送排风系统及各(2)拟定空调专业各种维修、保养计划并执行；(3)做好空调专业与热力公司等政府部门的联系工作；(4)制定年度费用预算；(5)负责空调专业对外设备分包合同的执行工作；(6)组织、安排、处理空调专业突发性紧急事故及各(7)监督大厦空调专业维修、保养及翻新改造各承包(8)拟定空调专业维修、保养的材料、备件的申购计(9)负责空调设备用电及供暖用热等能源统计工作，(10)负责本空调专业员工的技术培训工作；(11)监督检查空调专业员工劳动纪律、考勤及考核工(12)监督抽查空调专业人员的日常工作；(13)检查空调专业工单处理情况，解决维修设备时的(14)负责协调本专业与其他部门的日常工作；(15)完成上级领导安排的其他工作任务。(六)弱电主管岗位职责9.各重大节假日前与保卫部门配合对消防报警系统进10.按计划组织实施设备的维修保养，使设备完好率达到99%。11.100%的落实上级交办的工作。(七)综合专业主管岗位职责直接上级：工程副经理直接下级：员工2.岗位职责(1)负责大厦维护结构设施、内外玻璃幕墙、天花、墙面、地板及门窗锁具等设施的维修、维护检查，保证其安(2)负责拟定综合维修专业各种维修、保养计划并跟(3)负责做好综合维修专业与相关政府部门的联系工(4)负责制定综合维修专业年度、月度费用预算的编(5)负责综合维修专业月度备件库存情况统计并交工(6)负责组织、安排、处理突发性紧急事故综合设施(7)负责监督大厦综合设施维修及翻新改造各承包商(8)负责综合维修专业各项外包维保服务合同专业技术文件及施工改造签报的编制，并上报工程部经理审核；(9)负责综合维修专业周期性工作汇报(日报、周报、月报年鉴等)的编制，交工程文员汇总；(10)负责拟定综合维修专业维修、保养的材料、备件(11)负责综合维修专业员工的技术培训工作；(12)负责监督检查综合维修专业员工的纪律、考勤及(13)检查综合维修专业工单处理情况，并及时向部门(八)工程内勤调度岗位职责(1)负责各类文件的复印及收发。各种文件、材料的(2)对楼宇全部图纸、资料分类保管、编排目录、日(3)负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支(4)负责工程部布告栏的定期公布、更换，确保所有(5)负责会议记录，整理会议纪要并打印、发送；(6)对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接(7)迅速、热情应答来往电话，详细记录所有信息；(8)负责工程部考勤记录和整理，上报有关部门；(9)建立备品备件和易损件的清单，并按要求执行最高、最低储备标准，当储备接近或达到最低标准时，及时提(10)严格执行物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具的管理制度；(11)完成领导交给的其它工作。三、工程服务人员行为规范(一)目的规范工程服务人员行为规范，提高服务技巧和服务水平，提升客户满意。(二)适用范围适用于工程服务人员。(三)职责部门/岗位工作职责负责对本规范的贯彻、实施情况进行检查。工程部/全体员工工程部全体员工负责按该操作规程的具体实施。(四)工作程序1.仪容仪表行为规范要领不允许仪容仪表1.工作时间内着本岗位规定制服及相关饰物，并保持制服干净、平整，无明显油污、破损、规范着大方，状1.制服肮脏。2.满脸疲倦，不2.对讲机统一佩戴在身体右侧腰带上，对讲时统一用左手持对3.工作期间应保持积极良好的工具齐无精打采的样3.冷淡，过分严肃或者是木讷的2.入户维修服务规范服务工作内容工作标准不允许见面沟通敲门：以温和适中的方式敲门。每次连续敲三下每二次间隔时间不少于6-8秒，第一次敲门力度以业户在客厅刚好能听到为宜，随后可适当加重。无人开门时，在门口大声喊叫。敲了一次门，无问候面对客户，第一句话应是“您好，我是物业维修工某某(自己姓名),来为您维修**”中，面带微笑，表语言不规范，随便，比如：“我是搞维修的”等。沟通整个维修过程中，与业沟通注意礼貌用语坐在客户工作户沟通应注意使用规范用语，表现出职业亲和力；遇到问题，要主动征求业户意见；维修人员作完成后，应主动征询客户意见，并按要求填写维修单，请客户签字认可。谢谢、对不起、请等等”;态度真诚温和，面带微笑表情自然；填写字送递确认单及签字笔应用双手，身体自然轻微前倾，以示尊重。区域在客户区域东张西望，乱摸客户物品。服务完毕服务完毕后，应主动和经修好，麻烦您检查一下。”同时做操作演示并介绍使用时应注意事项。客户确认后若满意，应若客户有异议，服务人员应尽量满足客户意主动请客户检查主动操作演示。请客户签字时语气诚虚心接受客户提出的意见。主动询问是否有其他需求。对客户提出的不满意进行辩解。损坏客户物品不起，我马上处理好。”“谢谢，请问还有其他事情需要帮忙吗?”。道别工具箱(包)表面无明显污迹，内层清洁无异味；工具完好符合使用要求，表面无油污尘土。工作桌及椅子干净整洁，无灰尘。办公设备(电脑、电话)干净无污渍。(1)员工需在规定时间内就餐。(2)员工餐厅仅供员工使用，除特殊情况外不得带外(1)如遇客户投诉或有任何咨询及困难，员工必须高(2)应认真做好对客户投诉事项的记录，能解决的应立刻协助解决，力求一步到位；不能当场解决或超越自己职权范围的，除书面记录投诉细节同时应向客户致谢并对投诉(3)随后及时向有关人员或部门反映。6.公司机密(1)未经批准，员工不得对涉及本公司级公司往来客户的机密信息进行发布、探查；出版文章、发表公开演讲；参与制作任何影片，出席任何广播与电视节目的播放演说，公司的一切有关文件及资料不得交给无关人员。以下内容均被视为公司的保密资料：(2)公司往来客户名单，客户的业务、财务情况、商业机密，尚未公开的报告及机密信息、公司资料库内的信息。(3)公司资料、所有设备、设施资料及图纸等。(4)其他应保密的资料。7.安全(1)下班前要认真检查，做好交接工作，消除安全隐患，确保物业及客户生命财产安全。(2)谨防失火、失窃事件的发生。如发生事故苗头或闻到异味，必须立即查找原因进行处理并及时报告有关部(3)如发现有形迹可疑或不法行为的人或事，应及时制止并报告有关部门。8.作息时间(1)执行标准工时制和综合计算工时制的员工，作息(2)若员工需调换或更改上班时间，必须得到项目负(3)员工旷工、拒绝在指定上班时间工作及迟到早退(一)部门规章制度8.员工因病、因事不能前来上班，要在事先或早期8:00时前告知部门经理，否则要以旷工处理。(二)工程部值班制度时间表”,每月由经理将下月的值班人员名单列出，于月底7.当班人员不得利用工作之便用值班电话擅自打私人(三)工程部交接班制度完成5分钟到岗接班。(1)经理未到或未经主管同意指定合适的代班人时；(2)设备故障影响运行或影响营业时；(3)接班人员有醉酒现象或神志不清而又一时无其他(四)库房管理制度(1)库房是物品保管重地，除库房管理人员、因业务(2)因工作需要进入的人员，除库管员外，任何人不(3)任何进入库房人员不得携带火种，嬉戏打闹，大(4)任何人进入仓库不得私自拿取仓库物品，必须服(5)库房内存放的易燃易爆物品必须采取相应措施，符合消防规定，并按仓库面积每50平方米配置4KG干粉灭(6)库房内不得存放私人物品，如确实需要临时存放(7)对违反以上规定者将视情节轻重给予处罚。(1)物品入库制度是为了确保采购物品的质量，及时(2)物品入库时需要登记日期、名称、数量、品种规(3)物品入库时，仓管员须开箱检验所购物品的数量、(4)库房管理员应对入仓的物品进行分堆存放，编号、(5)大型设备设施、以及砖、水泥、沙等物品不需要(1)物品领用指除工具以外的备件、低值易耗品的领(2)物品领用实行按单领取，在领取时要凭报修单上(3)如领用的物品在使用过程中有剩余的情况，领用(4)如在紧急情况下，可先进行领用，事后补办相关(5)领用物品时；除维修组及相关管理人员外，其他(1)物品盘点制度是为了确保公司的物品与账面相符，保证公司物品的使用正规化，是确保资产不流失的有效方(2)为及时反映公司各部门物品的数量及使用状况，(3)仓管员在盘点过程中要制订常用易耗物品的最低(五)工程部工具管理制度2.所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及确使用工具、不爱护工具者，将在个人当月绩效考核中扣1到5分，凡因此造成工具损坏者，将在个人当月绩效考核中扣1到5分，凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。6.公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办10.要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论(六)工程部维修间管理制度4.设备维修过程中使用的零配件以及维修产生的垃圾(七)钥匙管理办法(八)工程部有毒有害物品管理制度(九)设备、设施管理制度(1)加强设备、设施的管理工作是公司提高服务质量、(2)公司设备、设施管理必须采用先进的科学管理方(3)公司的工程部对辖区的主要设备和设施的安装、(4)公司设备设施管理必须执行“预防为主，维修保(5)所有设备、设施在全过程管理中，要认真贯彻设(6)对设备管理和操作及维修人员要进行多层次、多渠道的专业技术和管理知识的培训教育，不断提高业务技(7)要严格执行特殊工种持证上岗操作制度。凡从事(1)工程部对所有设备除加强日常运转的保养和一、1)经预测，继续大修后技术性能不能满足(工作)要2)设备老化、技术性能落后、耗能高、效率低、经济3)经修理虽能恢复精度，但不如更新来得经济的；4)严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事5)严重污染环境、危害人体健康，进行改造又不经济6)自制设备经长时间生产验证或技术鉴定达不到工艺(工作)要求的；7)因建筑物改建或工艺布局改变必须拆除又无法利用8)其他应淘汰的设备。(2)申请设备报废后，由使用部门提出，经工程部技(3)每年末工程部要对各种设备进行一次盘点清查，(1)为保证设备的正常、安全运行，凡实行三班制运(2)当班设备操作人员下班前必须做好设备和周围环(3)接班人员发现上一班清洁工作未做好，有权拒绝(4)接班人员必须提前15分钟到达本岗位接班，对上(5)交接班中，如发现设备损坏或有异常情况，应由(6)交接班双方在运行和交接班记录上签字后双方即接班时间15分钟，由接班者负责。(1)为了保证设备正常运行，各部门对生产过程中所(2)设备事故的范围：非正常性设备损坏造成部分停(3)下列情况可不作设备事故：1)设备发生故障，经事先检查发现需单机停机检修，2)新设备安装后，设备更新改造和设备进行大修后，在试运行阶段中发生设备事故，不作设备事故处理，但一经正式验收并投入正常运行后发生的事故仍按设备事故处理；3)停机检修后的设备未做正式交接签字，如发生事故，可不作设备事故处理。(4)设备事故分责任事故和非责任事故。1)非责任事故：非人力所能抗拒和消除的自然灾害所造成的事故。2)责任事故：凡属违章操作，维修保养不良及人为过(5)设备事故的处理原则：公司安全管理人员和各部门设备、设施管理人员要经常进行监督检查，加强对操作、检修人员进行安全技术和预防事故的教育，提高责任心和技术水平，严防设备事故的发生。发生了设备事故和人身伤亡事故，必须立即向工程部经理、公司领导报告，任何人不允许隐瞒事故，对事故隐瞒者必须追究责任。事故处理必须贯彻“三不放过”原则(即事故原因未清不放过；事故责任人和群众未受到教育不放过；没有采取防范措施不放过)。对事故责任者要根据事故性质给予经济处罚、行政处分直至追5.设备台账和档案管理设备台账、设备账册和设备档案是设备管理的基础，建立设备台账和档案统称为设备建档。(1)建档设备的范围：单台设备价值在2000元以上的都要单独建档。价值低于2000元的设备，原则上不建档，归入一般固定资产登记范畴；有些设备虽然低于2000元，但却是关键设备或主要(2)设备台账：(3)设备账册应按要求建立设备账册，做到账物相符，(十)安全生产管理制度在提高企业效益的前提下，积极发动职工开展技术革(1)协助公司安全生产领导小组推行本单位的安全生(2)负责制定公司和本部门安全生产工作计划，并定期检查计划的完成情况，认真做好各种安全生产管理记录。(3)组织、协助制定或完善各级安全生产岗位责任制和各种机械设备的安全操作规程，并对这些制度、规程的贯彻执行情况定期进行监督检查。(4)定期对公司工作场所进行安全检查，并协助解决问题，特别对易燃易爆等危险场所和各种机械设备作重点检查，查出的事故隐患应定人、定措施、限期整改。(5)发生重大设备事故和工伤事故要及时报告上级主管部门，并协助有关人员参加调查和处理，同时要提出防止事故的措施，按期实现。(6)做好季节性的安全生产、劳动保护工作，并按规定督促职工合理使用个人防护用品，认真做好防汛防台、防暑降温、防寒保暖和安全用电等工作。(7)做好外来施工人员的安全管理工作。(8)督促有关部门做好女职工的特殊劳动保护工作。3.安全生产检查(1)公司安全生产领导小组每周进行一次安全检查，督促检查各部门安全生产开展的情况。(2)对检查出的隐患及不安全因素，应定人、定措施、限期整改，如发现重大的事故隐患，检查人员有权指令停止生产(或作业),并立即报告领导按公司规定处理。(3)针对公司的特点以及季节变化情况，对安全用电、防暑降温、防汛防台、防寒保暖等工作，进行预防性的季节(1)开展经常性的安全生产检查工作，以查制度、查(2)职工在工作中要严格执行公司的各项规章制度和(3)发现事故隐患要及时加以整改，并做好整改记录。(4)事故隐患一般要求当天给予整改，凡事故隐患或(1)高处作业的基本定义：1)高处作业：凡在坠落高度基准面2m以上(含2m)有2)坠落高度基准面：通过最低坠落着落点的水平面，3)最低坠落着落点：在作业位置可能落到最低点，称4)高处作业高度：作业区各作业位置相应坠落高度基准面之间的垂直距离最大值，称为该作业区的高处作业高(2)高处作业的级别：1)高处作业高度在2m时，称为一级高处作业。2)高处作业高度在5m时，称为二级高处作业。3)高处作业高度在6m一30m时，称为三级高处作业。4)高处作业高度在30m以上，称为特级高处作业。(3)高处作业的种类和特殊高处作业的类别：高处作业的种类分为一般高处作业和特殊高处作业两1)在阵风风力六级以上的情况下进行高处作业，称为2)在高温或低温环境下进行的高处作业，称为异温高3)降雪时进行的高处作业，称为雪天高处作业。4)降雨时进行的高处作业，称为雨天高处作业。5)室外完全采用人工照明进行的高处作业，称为夜间6)在接近或接触带电体条件下进行的高处作业，统称7)在无立足点或无单靠立足点的条件下进行高处作业，8)对突然发生的各种灾害事故进行抢救的高处作业称9)除特殊高处作业外的高处作业，称为一般高处作业。(4)审批手续和要求(5)高处作业审批范围和权限1)登高在石棉瓦、纤维板瓦、玻璃钢瓦、油毛毡屋或棚以及长期被酸雾腐蚀和年久失修的房屋，登高二人以上(含二人),或登高2m以上(含2m)必须经公司领导批准。2)登高一人在2m以下，由工程部领导批准。3)电工登高一人在2m以上，由电工主管批准。4)审批者必须对安全负责，应深入现场落实防护措施，5)登高作业审批表由安全管理人员签单，经有关领导(6)高处作业人员遇有下列情况不准进行作业：1)作业人员患有心脏病、高血压、癫痫病、精神病、视力低差(近视600度)等禁忌症者；2)未按规定办理登高作业审批表的；3)露天遇雨、雷电、大雾、严重冰冻、下雪和6级大4)没带安全帽，没系安全带和无人在场监护的；5)脚手架、梯子、跳板等登高用具不符合安全要求的；6)穿皮鞋、塑料底鞋、拖鞋及携带笨重工具的；7)平台没有固定防护栏，夜间没有足够照明的；8)临时性设备与建筑物之间的通道跳板没有足够的宽9)石棉瓦、纤维瓦、油毛毡、玻璃钢瓦长期被酸雾腐10)高处作业周围的电源线没有绝缘遮拦；被登高的大(7)高处作业人员必须做到的安全要求：2)必须戴好安全帽，帽带必须扣好。不准酒后作业；3)在离地面2m以上(含2m),无固定栏杆的高处作业时，必须使用安全带(电工调换照明灯、熔丝除外，但使用4)作业面上下不准同时垂直作业；5)未经检查的简易屋面、玻璃棚、屋檐口、墙顶不准6)凡拆下的实物、需要安装的零部件和工具必须用专7)竹梯严禁两人同时攀登或站立作业；8)高处作业地段，必须用红白旗或红白带划出禁戒线，9)站在竹梯上操作时，梯子底脚应装置防滑垫物，梯子与地面的角度保持60左右。(8)需要经常在登高操作中使用的机械设备、空中管(9)使用竹梯和人字梯的要求：1)梯子脚应有防滑装置(劳动车外胎包脚),人字梯中2)竹梯上端加一根牢固的备用绳，使用时要用绳子系3)梯子不能有缺档、开裂和霉烂、虫蛀现象，如有上4)人字梯中间两侧应有长铁钩钩牢，防止突然张开或5)梯子长度不够时，不能用凳子、台子、箱子、桶等6)梯子与地面的夹角以60度为宜，两脚受力面必须均7)竹梯子必须专人扶牢，扶梯子的人不得离开岗位；(1)为了防止火灾和爆炸事故的发生，公司必须制订(2)在禁止区域动火，必须提前24小时向安全部门书(3)安全部门接到书面申请后，应派专职人员到实地(4)动火期间安全部门要指定专职人员进行现场监护，(5)操作人员必须经过培训并持有劳动局下发的有效(1)员工在生产过程和工作过程中发生的伤亡事故，(2)凡轻伤事故歇工在一个工作日以上者，必须按规(3)发生事故后，应按照“三不放过”的原则(事故过，没有防范措施不放过)做好事故的处理工作。(4)如发生重大伤亡事故，必须保持现场，并立即报(5)虽未造成重大事故，但己构成险肇事故，应组织(6)对违反安全操作制度，不遵守有关规定而发生事第二节设备维修维护规定物业部员工必须树立“一切服从经营需要，服务第一”的思想，为营业部门做好后勤保障工作，其维修必须做到计划性检修与日常维修相结合，并且加大计划性检修力度，确保设备设施处于良好的运转状态。员工在维修过程中必须做1.维修工作完毕后，必须清除因工作拆下的垃圾，带走自备的设备工具，通知保洁部进行卫生清理工作。2.严禁酒后工作，严禁维修人员在客房、餐饮、公共区域工作中吸烟、席地而尘、闲聊、大声喧哗等不良现象。3.严禁在工作中利用床、门、窗、椅、面盆台、马桶等设备用具进行登高作业。4.维修时严禁用污手触摸墙面、顶棚及用具，以防污染。5.严禁在地面作业时将工具、材料等摆放在地毯上，应放在自带的垫布上，避免污染环境。6.公共区域的维修，非特殊情况应安排在夜间操作，以免打扰顾客。(一)租户维修(万能工维修)1.租户维修原则上由万能工全面负责。2.对楼层公共区域每天巡视，发现问题及时维修。3.与租户联系落实检修计划，做到每个月对公共区域系统性地检修一遍。4.局部出现问题时，由服务台负责直接与值班主管联系，维修工接到电话后于10分钟内赶到维修地点及时维修。(二)日常报修1.使用部门根据设备设施或装饰部位的损坏情况正确3.维修人员接到维修单后准备维修材料并在15分钟内6.下班前填写好工作日报表，连同维修单交总调度存7.对于电话报修(紧急维修),维修人员应于5分钟内(三)不影响正常营业的设备维修保养：1.物业科长根据设备设施维护保养制度制定月度、季3.在停机进行维修保养前要根据设备的运行状况由分级负责人制定维修保养方案，需要更换零部件的要提前申5.设备维修保养后要进行调试，由空载直至带负荷运(四)影响正常营业的施工(停水、停电、停空调、公共场所施工、重要设备停台维修)(五)设备故障处理(紧急抢修)1.物业部长组织有关人员根据故障情况制定紧急抢修及协调方案报总经理批准。2.根据紧急抢修方案，准备材料按照重大故障、较大故障和一般故障分级负责的原则，分别由部长、科长、主管组3.抢修过程中，部长必须现场指导监督，在确保质量的情况下尽量缩短抢修时间，以减少对营业的影响。4.抢修完成后立即通知使用部门，并报告分管总经理。5.抢修完成后由组织抢修负责人形成文字材料存入设三、供电系统维修维护(一)维护工作有以下几项规定：1.观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。2.核对各个支路的实际负荷是否与其装设的保护元件整定值相符合。(按规定采用热元件时，整定值应为负荷电流的1-1.5倍，采用熔丝时，按负荷电流的1.25-1.5倍选3.配电箱内固定是否固定、箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，作是否灵活，刀刃和接点有无烧伤，导级绝缘是否老化、变脆，熔断器有无烧痕。4.导级绝缘是否良好，(用兆欧表遥测绝缘电阻值、低压级路应不低于0.5兆欧)各类绝缘是否老化，各接头处有5.各种地极的接地电阻十分符合规定(防雷接地10欧以下，保护接地4欧以下)接地螺栓有无松动，接地导级有(二)防雷装置的一般要求：3.接地装置：接地装置是埋在地下的接地导体(即水平连接级),和垂直打入地内的接地体的总称，其作用是把雷要求而定，通常在4欧姆以下。(1)所有巡检都应有翔实的记录。(2)公共地方的照明灯要定期更换。(3)公共地方的电源插座、接级盒箱等有无脱落和缺(4)电梯应坚持自保、月保、季保、年保制度。(5)消防及喷淋电机须三个月进行一次试运行，烟感检测，其接地电阻一般应为5欧姆。给排水系统是指房屋的冷热水管道、阀门、水箱(蓄水(2)水箱清洗消毒：水箱会由于异物进入、水泵锈蚀1)水箱定期消毒：水箱清洗一般每半年进行一次，每2)泵房也是水质两次污染的主要关节点。一般泵房生(1)由机电人员负责监控、定期保养、维修、清洁、泵房及地下池，消防系统的全部机电设备定时进行巡回检(2)由机电人员管理水泵房内机电设备，无关人员不(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择位置与(4)保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转(5)消防泵每月运转一次(10分钟),以保持正常运转，(6)每周打扫一次水泵房卫生，泵及管道每半月清洗(7)操作人员在2米以上抢修设备(包括开关、阀门等),必须戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。4.变配电房应每年一次预防性电气试验，试验报告(包括变压器油绝缘试验报告)均应妥善管存档。5.变配电房停送电应严格遵照“低规”,规定按倒闸操(1)事故原因不查清不放过。(2)缺乏切实有效的防范措施不放过。(3)缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过。(4)事故责任人和员工未受到教育不放过。5.施工安装由工程部及使用部门负责人验收合格后填(1)主要设备非常操作的开停、调整及其他异常情况。(2)设备出现故障或停机抢修。(3)零部件更换及处理。(4)维修人员的工作去向，客户维修材料的领用。(5)运行人员暂时离岗。(6)对外班组及上级联系。2.下列情况必须报告给技术主管(工程师):(1)重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情(2)采用新的运行方式。(3)重点设备发生故障或停机抢修。(4)系统故障及抢修。(5)重要零部件的更换及处理加工改造。(6)工具、备件、公共维修材料领用。(7)员工加班、调班、补休、请假。(1)重点设备发生故障或停机修理。(2)影响大厦运行的设备故障或施工。(3)系统运行方式的重大改变。(4)重点设备零部件更换、修理外委加工。(5)系统及主要设备的技术改造。(6)系统或设备的增改工程及外委施工。(7)技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织结(8)员工一天以上的请假，领班以上员工的补休、换控制在40度以下，配备灭火器材、水鞋、胶手套等，各标6.配电房内设备和线路改变要经工程维修副经理和服(一)短路防范规程(二)带负荷规程1.空调系统的日常管理工作由值班人员负责运行操作3.值班人员必须经常巡视检查空调系统所有机电设备改变运行操作规程的规定；6.空调系统运行期间发现有不正常现象时，值班人员应立即向技术保障班班长报告，由班长组织专业人员进行检查十五、水泵房管理规定1.值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水；2.经常检查水泵控制柜的指示、观察水泵压力表指示、在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置；3.生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常4.泵房每星期由责任人打扫一次，确保泵房地面和设备5.水池观察孔应加防虫网并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水地中；6.按照水泵保养要求定期对其进行维修保养；7.保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的十六、地下排污系统管理规定1.地下排污系统由工程维修机电部给排水技工负责管入的(厂家保修人员，外包维修人员等)需办理手续，由指3.风机房在维修中如使用易燃材料，必须采取防火措2.交接班时间，在接班人员未到岗或交接手续不齐全4.电源干线等变配电设备、设施上进行工作必须设专人5.维修后，各专业工程师负责检查工作，确认后方可投6.严禁在处于工作状态的机电设备、设施上进行工作。7.遇到重大问题迅速上报消防责任人。8.消防监控出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如属火灾报警，按消防灭火应急程序处理；如属误报应及时复二十、动火审批管理规定1.凡进入的任何部位动火作业的必须办理动火申请手2.承担施工单位的部门和业主，必须在动火前向消防主管领取《动火作业审批表》,详细说明动火事由、动火部门、起止时间、范围、采取的防范措施，并经消防主管审批。大型动火作业要经公安消防部门同意，领取动火许可证后方可3.动火施工现场，施工人员必须遵守动火作业安全规定，动火前要清理现场，保证周围无易燃物，并配有一定数4.用电焊机作业的焊机地线不得接在易燃易爆的设备5.动火作业过程中，发生事故时，必须马上采取措施处5.技术保障班每月组织设备及设备房清洁卫生检查评(一)目的(二)适用范围设备机房(包括：高压配电室、制冷机房、热力机房、(三)职责单位/岗位工作职责工程部/专业主管严格负责监督、跟进、落实。工程部/专业员工(四)工作程序10.允许参观者进入机房重地，必须在进入机房《重点11.登记内容：签字者姓名、工作单位、来访目的、进第三节设施设备操作规程相间电压10KV。(一)操作准备工作(二)高压合闸程序1.首先确认所操作的断路器位置，送电段母线无人工(三)全面断电程序(四)挂警示牌(五)安全巡视检查程序2.带电测试检查(万用表、钳形表等)必须有另一名值后，方可执行本规程。本规程中“低压”指相间电压400V(一)操作准备工作(二)低压合闸程序3.执行先合低压总屏负荷开关(做冲击试验),观察有(三)全面断电程序(四)挂警示牌(五)安全巡视检查程序2.带电测试检查(用万用表、钳形表等)必须有另一名3.在使用过程中，断路器各转动部分应每年加注润滑4.补偿电容器组，每二十四小时进行外观巡视检查(包括温升，绝缘等),每月重点检查其所有连接处，确保连接6.每月组织人员打扫卫生并检查各开关位置及系统运(一)变压器在运行中，每天应检查有无异常声音、松(二)检查项目包括：(一)火灾报警系统检查保养规程4.每月定期对消防主机、联机柜内各接线端子进行检6.每月随机抽取不低于1%的烟感器、温感器、手动报8.每月对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除(二)消防泵、喷淋泵检查保养1.消防泵、喷淋淋泵每月试运行一次(手动、自动各一次),检查压力是否达到设计要求，是否有漏水现象、检查(1)检测电机绕组间绝缘电阻和对地电阻；(2)检查水泵轴承润滑油油位：(3)紧固地脚螺栓。(1)检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳、表面及底座(2)电机轴承更换润滑油脂；(3)更换密封填料；(4)对管道、阀门、泵体及附件进行刷漆、除锈。(三)消火栓的检查保养(1)逐个检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，(2)随机抽取消火栓总数的1%测试，按消防栓报警按(1)逐个打开消火栓检查，开栓门取出水带，仔细检(2)检查水枪、水带接头连接是否方便牢固，有无缺(3)检查接口垫圈是否完好无损，替换阀上老化的皮(4)检查修整全部支架，掉漆部分应重新补漆；(5)将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，(四)风机的检查保养(1)断开电源，挂上标识牌，检查电机接地是否良好；(2)紧固各部分松动的螺丝及联轴器；(3)检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触器；(4)调整皮带松紧，用手盘动皮带轮，观察转动是否(5)检查与更换接合面的垫片和密封填料；(6)清洁电机、过滤器和机壳内部；(7)向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的转动(8)检查调节阀的联杆开闭动作是否灵活、开闭角度(9)手动开机测定三相电流值，检查指示灯、电压、(10)连续运转半小时保证风机运转正常。(五)疏散出口指示灯(1)检查出口指示灯玻璃面板有无划损和破裂现象，(2)出口指示灯、电源指示灯是否亮，不亮应立即修(3)检查出口指示灯安装是否牢固；(4)就地将检查中发现的缺陷进行修复，再装回原位；(5)灯箱外壳及面板擦抹干净。2.每年进行一次备用电池亮灯(半小时),使电池放电(六)灭火器2.灭火器悬挂地点的环境温度为一10度至55度；(1)喷筒是否畅通；(2)压力表指针是否在绿色区域；(3)零部件是否完整；(4)可见部位防腐层是否完好；(5)铅封是否完好。2.机电运行维护工每天分别对水泵房每2小时巡视一3.机电运行维护工在巡视过程中若发现异常情况应及据实际时间调整定时器，检查接触器及中间继电器运行情0.5兆欧。3.交流弧焊机一次电源线长度应不大于5米，电焊机二次线电缆长度应不在于30米。10.更换场地移动把线时，应切断电源，并不得手持把11.清除焊渣，采用电弧气刨清根时，应戴防护眼镜或12.多台焊机在一起集中施焊时，焊接平台或焊件必须接地，并应有隔热板。所有接地(零)不得串联接入接地体13.镀钨极要放置在密闭铅盒内，磨销镀钨极时，必须14.二氧化碳气体预热器的外壳应绝缘，端电压应不大于36伏。15.雷雨时，应停止露天焊接作业；更换场地移动把线16.必须在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经有17.工作结束，应切断焊机电源，并检查操作地点，确18.附近堆有易燃易爆品，在未彻底清理或采取有效的19.电焊着火时，应先切断焊机电源，再用二氧化碳、20.电焊时应按现场防火制度申请动火审批手续和监护(一)目的(二)适用范围设备机房(包括：高压配电室、制冷机房、热力机房、(三)职责工作职责工程部/专业主管严格负责建立设备设施台账及管理档案，负责制定年度维修保养计划并实施，负责设备设施改造工作的跟进设施，负责设备设施的定期校验、检测并取工程部/专业员工负责监督、跟进、落实。(四)工作程序中修计划(含强制检测),并严格按计划实施。6.设备设施管理要求内容内容配电系统24小时专人值守，每小时对配电室内设备巡视一次，并抄表；每月巡视检查配电柜开关一次；每季度对配电柜、控制箱清扫一次；每年对配电室内变压器、配电柜停电清扫保养1次；每日对用电量进行统计，每月汇总；电梯系统电梯系统，由电梯维保人员跟踪，每日巡视一次，每半月检修保养一次。电梯每年安检一次，供水系统卫生许可证，每两年更新一次。生活饮用水管理员健康证，每年更新一次。水泵房，每日巡检两次，每季度保养一次。紫外线消毒灯管每季度更换一次。空调系统空调制冷机组运行期间24小时专人值守；空调系统，每年二次换季保养；冷却塔运行季每日巡视一次，每年保养一次。空调机房设备每日巡检一次，机组每季度保养一次。空调通风系统，设备设施每两年清洗检测一次。内容军团菌检测每季度一次。监督外包单位风道每年清弱电系统弱电竖井每周巡查一次，每月清扫一次。消防、监控系统，烟感温感探头每半年全覆盖检查、测试一次；每月对消防报警系统保养一次；监视器、硬盘录像机每日检查工作状态，每月清洁保养一次门禁系统、楼宇自控系统，每日巡视工作状态，每月对设备保养一次；土建专业房屋普查每年进行一次房屋普查，每年进行房屋完装修管理随时审批装修手续；装修期间每日巡视二(一)目的(二)适用范围适用于物业管理项目房屋本体、公共部位日常养护管(三)职责工作职责工程部负责房屋公共部位及室外公共设施养护管理的组织综合维修主管负责安排房屋公共部位及室外公共设施养护管理实综合维修技工负责房屋公共部位及室外公共设施养护管理实施工作(四)工作程序1.房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1基础及承重结构(柱、梁、板、每日2.发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业管理考评标准要求对建筑物进行1.基础沉降范围之内。2.承重结构无大的损伤每年1.检查基础及承重结构整体的结构性能是2.检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破2天面、平台每日1.检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无2.检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有1.无大面积积水现象。2.无渗、漏3.无起鼓、每年1.伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧序号项目名称周期巡视维护要点质量标准3及楼梯每日1.检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落2.检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、4.检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动1.瓷片无松2.大理石无每月每年4内墙面每日1.检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍3.检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱1.瓷片无脱落、污渍。2.墙面无污渍、水渍及半年1.发现墙面涂料及裂纹脱落现象后及时填5外墙面每日1.检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃2.无渗、漏半年序号项目名称周期巡视维护要点质量标准6门、窗每日2.检查门窗与墙体缝隙密封材料有无开3.检查门窗转动部位是否灵活，转动时有1.门窗、玻2.门窗关闭灵活，无异每年7吊顶天花每日1.检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂2.检查吊顶天花有无水渍印和霉变印，发3.检查吊顶天花有无陷落，若有问题重新1.天花吊顶2.无裂缝及8道路、广场每日1.检查路面、广场有无塌陷、起壳、起鼓、2.检查广场瓷砖是否损坏、松脱，标志线是否整齐，对有损坏脱落部位及时更换修4.检查道路道牙是否完好无损，油漆是否1.道路广场2.地面瓷砖面无塌陷，伸缩缝正半年1.更换损坏的道牙，对道牙进行一次刷漆2.监督检查要求各部门发现的问题及时报修物业客服电话进行报修、周期公共建筑设施保养计划填写相应的保养记录，项目部其他人员若发现建筑物异常，及时通知责任人或值班人员处理。十二、综合维修操作规程1.目的规范工程部操作人员入户维修服务行为，提高服务技巧和服务水平，提升客户满意。2.适用范围适用于物业服务中心所有入户维修的工程人员。3.职责工作职责工程部经理负责对本规范的贯彻、实施情况进行检查。综合维修主管负责本规范的具体工作指导、落实和执行；综合维修工(四)工作程序1.维修服务“五个一”标准(1)“一声问候”是指维修人员上门服务时应主动热情问候客户，给客户留下良好的职业形象；与客户沟通时应注意使用规定的礼貌用语，态度真诚温和，表情自然，面带微做到准确领会，回答清楚得体，让客户感受到职业亲和力，树立公司良好的企业形象。(2)“一个工具箱(包)”是指维修人员上门服务时，必须携带公司配备的专用工具箱(包),用于携带每次维修具箱(包)和各类工具物品(铺设工作台布地点要得到客户允许，且注意将公司标志展示于明显位置);铺置工作台布生的废品垃圾收入专用的垃圾袋内随身带走，做到善始善服务项目含义工作内容工作标准不允许一声问候见面沟通敲门：在客户没有安装门铃时或门铃失效时以温和每二次间隔时间不少于6-8秒，第一次敲门力度以无人开门时，在门口大声喊叫。人开门便离开。等待时，在走廊目含义工作内容工作标准不允许能听到为宜，随后语言不规范，随是搞维修的”探头探脑，客户在客户家中东张西望，乱摸客对客户提出的不满意进行辩10、损坏客户物每次门铃响一遍，每二遍间隔时间问候“您好，我是物业维修工某某(自己姓名),来为中，面带微笑，表语，表现出职业亲和力；沟通注意礼貌用起、请等等”;态微笑，表情自然；单及签字笔应用微前倾，以示尊服务完毕好，麻烦您检查一下。”主动请客户检查，主动操作演示。请客户签字时语气诚恳，使用礼貌用语。虚心接受客户提出的意见。主动服务项目含义工作内容工作标准不允许“谢谢，麻烦您确认一应尽量满足客户意见，并马上处理好。”“谢谢，请问还有其他事道别直视对方脸部，表中，面带微笑，表一个工具箱(包)准备工具箱(包)工具箱(包)表面无明显污迹，内层清洁无异味；工具完好符合使用要工具箱(包)表面有明显污渍或尘土，有异遮挡公司标志。工具箱(包)内工具杂乱摆放，工具不齐全，或携带过多无关将工具箱(包)携带工具箱(包)露出包上公司标放置工具箱(包)工具在台布上摆设整齐，尖锐工具服务项目含义工作内容工作标准不允许箱(包)向上平放，展示出公司标志；拿放工具不能发拾工具箱(包)时产生噪音。收拾工具箱(包)工作完成后，把使用过的料袋内再放入工具箱动作迅速准确，不清理工具箱(包)管理处清理工具箱(包);工具箱(包)表面无明显污迹，内层清洁无异味，工具箱(包)不使用时应保持空置；工具完好符合使用要土，工具不使用时应放置管理处工一双鞋套准备鞋套好鞋套(放在维修包固定鞋套折叠整齐，鞋面无破损，无尘土污物，鞋口不松未提前换好鞋套，客户开门后穿好鞋套后站客户未关好门换鞋套鞋套直接套在自穿鞋外，套好鞋套后应踩在洁净的目含义工作内容工作标准不允许摘除鞋套和动作对客户不与客户说话。随意丢弃使用过的鞋套，浪费鞋套燥，可重复使用。一块准备工作台布和工作抹布内，再放入工具箱(包)工作台布表面无明显污渍；工作抹工具和工具箱(包)未放在工工作布正反面无工作抹布，或不干净、有异在户内抖落工使用工作台布的公司标志，台布使用工作抹布把维修人员操作带来的环境污染受理工作布物品收完，背起工具箱下蹲收理，由外向里层层对折，避免清洁工工作台布表面无服务项目含义工作内容工作标准不允许作布工作布，如有必要应用水一个垃圾袋准备垃未清理垃圾袋外边的维修垃留维修区域，或从包中拿出垃圾袋，轻轻打开，底部触及地面，口部尽量平斜，把需丢弃物土或难以手拾入的垃圾，应向客户说明，可借用扫把和其他工具扫入；所有垃圾装毕后应打结封口。防止尘土飞扬、污行为规范不允许仪容仪表工作时间内着本岗位规定制服干净、平整，无明显油污、破损、褶皱。正确规范着装，整洁大方，状态良好，工骑单车行进对讲机统一佩戴在身体右侧腰带上，对讲时统一用面带微笑，直线中速，双腿踏车，不客下车答询。十三、消防系统设备设施运行及操作规程(一)目的本规程明确消防、安防系统设备设施运行及操作规程管理控制的内容、职责、方法和要求，确保消防、安防系统设施设备运行安全、可靠。(二)适用范围适用于物业管理项目消防、安防系统设施设备的管理。(三)职责工作职责工程部经理/主管负责消防、安防系统设施设备的技术指导、监督和检查工作。工程部弱电技工负责消防、安防系统设备设施的日常点检及维保工作配合(四)管理内容及要求1.消防系统设施设备的识别分类类别内容消防中控系统消防报警主机、消防联动报警主机、大空间射水系统主机消防水系统消防喷淋泵、消防栓泵、消防水炮泵、消防水箱、消防稳压水箱、消防稳压泵(1)维护保养工作应严格符合公安消防安全管理规范(2)工程设备管理人员每日巡查消防系统设备运行状(3)消防公司应严格按合同约定对消防系统设备进行(4)工程设备管理人员及经理/主管应督促消防公司按(5)当消防自动报警系统产生报警信号时，值班人员(6)消防公司负责在完成维护保养工作后，提供相关(1)每次消防公司来进行维护保养工作时，由工程人(2)重要保养和维修，由工程经理/主管及服务中心经(3)消防公司负责协助服务中心通过各项消防安全检(4)消防公司对消防系统设备进行维修前，应事先通知服务中心，并呈递书面报告。工程经理/主管经认真核查(5)对有关项目维修检验后，工程值班人员将情况填(1)设备运行人员每日对消防系统设备运行状况进行(2)工程部经理/主管负责消防系统设备的综合管理，(3)工程部经理/主管每月组织有关人员检查消防维修(1)消防监控主机系统：按主机复位键，检查主机系(2)消防泵、喷淋泵：检查电源是否正常，主阀门是(3)疏散出口指示灯：检查指示灯安装是否牢固，指(4)感烟器、感温：检查与底座接触是否良好，外观(5)消防接合器：检查接合器门开关是否良好，接合(6)喷淋头：检查有无漏水情况，外观是否正常，观(7)双速风机：检查电源是否正常，启动低速状况，(8)防火卷闸：检查卷闸下面有无杂物阻挡，操作箱(9)防火门：检查开关是否良好，周围杂物堵塞，防(11)紧急广播：检查电源是否正常，测试音响正常。(12)气体灭火系统：检查控制器电源是否正常，停电(一)目的(二)适用范围(三)职责部门/岗位工作职责工程部经理负责安全巡视管理制度的审核，不定期的对管辖区域的巡视情况进行检查与督导。工程主管主管严格按照自检制度执行。(四)工作程序检查内容强电专业1次/日检查配电室的运行情况，是否按时抄表，数据是否准确检查内容各空调机房弱电设备设施运行是否正常、是否有松动歪公共区内弱电设备设施是否完好、是否有松动歪斜现象大厦空调系统调节的是否及时、准确完成上级领导交办的各项工作，对巡检中发现的问题制弱电专业1次/日检查楼宇控制的运行情况，有无故障抱紧及故障原因是各空调机房弱电设备设施运行是否正常、是否有松动而公共区内弱电设备设施是否完好、是否有松动歪斜现象大厦空调系统调节的是否及时、准确完成上级领导交办的各项工作，对巡检中发现的问题制暖通专业1次/日据是否准确无误，温度调控是否合理，设备运行是否正各层空调机房的设备设施运行是否正常，有无跑、冒、检查内容滴、漏水现象各空调机房的环境卫生是否清洁、物品码放是否整齐各层卫生间、茶水间设备设施是否符合使用要求，有无跑、冒、滴、漏水现象公共区域环境温度是否符合标准(夏季室内温度24℃±1;冬季室内温度20℃±1);完成上级领导交办的各项工作，对巡检中发现的问题制1次/日需要精装单位协助维修的工作及时联系精装单位配合维跟进检查各楼层公共区域，门窗、天花、地板有无松动工程部1次/周门把手有无松动，门禁是否灵敏，有无刮蹭现象，五金件是否完好；空调运行是否正常，有无异响；照明是否正常门把手有无松动，门禁是否灵敏，有无刮蹭现象，五金件是否完好；空调运行是否正常，有无异响；照明是否正常；检查内容吊顶板有无松动，检修口安装是否完好；感应器具是否灵敏有无滴水现象(水龙头、小便器)卫生间排风是否正常；墙面、地面、有无起鼓、裂缝、松动；十五、给排水系统设备设施安全操作规程(一)目的确保供水工作正常、有序。(二)适用范围适用于空调专业。(三)职责部门/岗位工作职责监督跟进主管、员工的实施情况；工程部/暖通主管进行一次水质化验，检测报告交工程部存档备案；工程部/暖通技工严格按照工作程序执行，加强巡检力度保持供水设施周围的环境整洁，保证供水安全；(四)工作程序1.生活饮用水供水安全操作规程(1)设备参数设备名称品牌型号数量功率流量安装位置(2)由防疫部门核发的“供水卫生许可证”张贴于机(3)生活饮用水供水机房巡检，2次/日；(4)生活饮用水供水机房设备保养，1次/季；(5)水池水箱要加盖加锁，并每年清洗消毒一次；(6)保证供水安全，水质进行化验，1次/年；(7)生活饮用水供水卫生许可证，每2年更新一次；(8)供水管理与操作人员按规定进行健康检查，并取(9)严格执行供水设施的维护保养计划，使设备性能(10)供水设施在运行中发生故障及时通过调整更换部(11)保证供水不间断，接到报修后按要求赶到现场处(12)生活饮用水供水机房日巡视检查内容及标准。步骤内容参考数值标准备注1检查生活水泵电流、电压查看仪表，万用电压380v是否正常误差应在2检查生活水泵供水压力查看相对应压力表压力是否正常3检查生活水泵油封、水封观察水泵有无漏油、漏水现象4检查水泵运行声音是否正常目测、耳测有无异常振动和声响5检查水箱水位是否正常，有无溢流、渗漏；浮球阀是否灵敏(1)设备参数设备名称品牌型号数量功率扬程流量安装(2)中水机房供水设备设施巡检，2次/日；(3)中水机房供水设备设施保养，1次/季；(4)水池水箱要加盖加锁，并每年清洗消毒一次；(5)严格执行供水设施的维护保养计划，使设备性能(6)供水设施在运行中发生故障及时通过调整更换部(7)保证供水不间断，接到报修后按要求赶到现场处步骤内容参考数值标准备注1检查水泵电流、电压查看仪表，万用电压380v是否正常误差应在2检查水泵供水压力查看相对应压力表压力是否正常3检查水泵油观察水泵有无漏油、漏水现象4检查水泵运行声音是否正常目测、耳测有无异常振动和声响5检查水箱水位是否正常，有无溢流、渗漏；浮球阀是否灵敏(1)设备参数设备名称品牌型号数量功率安装位置喷洒给水泵消火栓给水泵水喷雾给水泵(2)消防泵房、报警阀室、稳压泵房、水箱间供水设备设施日常巡检，1次/日。(3)消防供水机房设备设施联合巡检测试，1次/月(4)消防泵房供水设备设施保养，1次/月。(5)水池水箱要加盖加锁。(6)泵房主供水阀门加锁保持常开状态；(7)严格执行供水设施的维护保养计划，使设备性能(8)供水设施发生故障及时通过调整更换部件使设备达到正常运行。当水泵与电控设施磨损严重，运行性能下降应进行中修。(9)消防供水机房日巡视检查内容及标准：步骤内容参考数值标准备注1检查水泵电流、电压万用表测量电压是否正常误差应在士检查供水压力查看相对应压力表压力是否正常2检查水泵油封、水封观察水泵有无漏油、漏水现象3自动巡检是否正常查看巡检仪表有误故障记录4检查水箱水位是否正常，有无溢流、渗漏；浮球阀是否灵敏4.排水设备设施操作规程(1)生活污水排水泵、餐饮油污排水泵，巡检1次/日，维保1次/季度；(2)雨水井、积水井排水泵及排水设施雨季巡检，1次/周，维保1次/季度；(3)雨水井，积水井排水管冬季泄水防冻(每年11月份),1次/年；(4)屋面及外围、车道雨水沟、地漏清理雨季每月一(5)排污系统清淘作业严格按照维保合同执行：(6)化粪池清淘2次/年；(7)地下卫生间重污井清淘，1次/月；(8)卫生间重力排水水平管道清洗疏通，1次/半年；(9)小市政污水管线897.7米清洗疏通，1次/年；(10)小市政雨水管1017.7米清洗疏通，1次/年；(11)雨水调节池1600m³1个，清淘1次/年。(12)油污分离间检查维护工作。序号检查内容检查频次责任方1检查油污分离间内污水泵排水情况，及油污状况督促餐厅人员及时清理1次/日暖通运行技工2检查排油口、排渣口使用情1次/2日设备维保厂家排放是否正常，如出现问题及时解决处理；餐厅使用方3检查电器设备运行状况，有无漏电和损坏情况。如发现问题排除隐患1次/2日设备维保厂家餐厅使用方4检查污泥泵是否通畅情况1次/2日设备厂家餐厅使用方5检查电加热温度及电机运行情况(电机与搅拌器之间的保险销是否连接良好或已切1次/2日设备厂家餐厅使用方6维护保养工作每年一次需外包(由设备厂家完成)(13)严格执行排水设施的维护保养计划，使设备性能(14)排水设备巡视检查内容及标准：步骤内容参考数值标准备注1检查水泵电流、电压查看仪表，万用电压380v是否正常误差应在±检查水泵排水泵，手自动是否灵敏手动测试手自动测试水泵启动运行是否灵敏是否正常2检查单流阀观察、耳测是否灵敏可靠，有无倒流现象3检查水泵运行目测、耳测排水是否畅通4检查液位浮球阀手动测试浮球阀是否灵敏第四节机电设备设施管理随着各种现代科技成果——现代办公、生活设施、设备在建筑中的应用，物业服务已成为现代服务理念与现代科技相融合的结晶，科学、规范化的设备、设施管理对全方位的管理运行起着重要的保障作用，为工作人员和业主提供一个师(给排水、供电、消防、智能控制)积极配合做好供应商提供产品的技术资料(图纸、产品说明书、操作手册等)、(一)设备、设施管理的基本原则3.公司的工程部对辖区的主要设备和设施的安装、验(二)设备报废(1)经预测，继续大修后技术性能不能满足(工作)(2)设备老化、技术性能落后、耗能高、效率低、经(3)经修理虽能恢复精度，但不如更新来得经济的；(4)严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起(5)严重污染环境、危害人体健康，进行改造又不经(6)自制设备经长时间生产验证或技术鉴定达不到工艺(工作)要求的；(7)因建筑物改建或工艺布局改变必须拆除又无法利(8)其他应淘汰的设备。(三)设备运行中的工作交接2.当班设备操作人员下班前必须做好设备和周围环境3.接班人员发现上一班清洁工作未做好，有权拒绝接4.接班人员必须提前15分钟到达本岗位接班，对上班操作的设备进行全面检查，并查看上班运行记录和交班记录，同时听取上一班操作者对设备状况的说明，并清点公用5.交接班中，如发现设备损坏或有异常情况，应由交班人员负责排除，接班人员予以配合，并由交班者做好原始记6.交接班双方在运行和交接班记录上签字后双方即完成交接班工作。如接班后发生设备损坏和设备事故，超过接班时间15分钟，由接班者负责。(四)设备事故管理1.为了保证设备正常运行，各部门对生产过程中所发生的设备事故应及时采取有效措施，防止事故扩大和重复发生。并认真吸取经验教训，以达到消灭事故，确保设备安全2.设备事故的范围：非正常性设备损坏造成部分停业或设备损坏，或增加修复费的均属设备事故。3.下列情况可不作设备事故：(1)设备发生故障，经事先检查发现需单机停机检修，但通过部门事先采取应急措施处理，并进行检修的可不作设(2)新设备安装后，设备更新改造和设备进行大修后，在试运行阶段中发生设备事故，不作设备事故处理，但一经正式验收并投入正常运行后发生的事故仍按设备事故处理；(3)停机检修后的设备未做正式交接签字，如发生事(1)非责任事故：非人力所能抗拒和消除的自然灾害(2)责任事故：凡属违章操作，维修保养不良及人为不放过”原则(即事故原因未清不放过；事故责任人和群众未受到教育不放过；没有采取防范措施不放过)。对事故责(五)设备台账和档案管理单台设备价值在2000元以上的都要单独建档。价值低于2000元的设备，原则上不建档，归入一般固定资产登记范畴；有些设备虽然低于2000元，但却是关键设备或主要设备的主要辅助设备，或是批量较大、较重要的，也要归入设备档案管理方面的台账主要由机电设备汇总表、设备卡、风机盘管设备汇总表、客房冰箱设备汇总表、电视机设备汇总表、设备登记卡等构成。3.设备账册应按要求建立设备账册，做到账物相符，账三、专业人员的配备智能机电设备、设施的管理，是一项在结构上和技术上要求极其复杂的特殊工种，必须由一批高素质的技术力量来完成。因此，XX物业将在强调传统的物业服务内容的基础上提升，建立以知识管理为主导的先进管理体系，从工程维修力量组建服务技术保障部，由XX物业机电管理技术尖子组成排障快速反应小组，机电高级工程师组成XX物业机电管理技术委员会，在技术上、物资装备上给予服务强有力的支1.配备精干的高、中级技术人员和设备管理员，包括一定数量的技师和熟练的技术工人。在业务技术方面，要求设备技术人员和设备管理员既有一定的技术理论水平，又富有维修工作的实践经验，特别需要具备一专多能的素质。在品德和才能方面，要求设备技术人员和设备管理员要有工作主3.各专业工程师必须结合本部门设备、设施的实际情人员进行分析、研究，制定解决办法；理的技术、经济数据和资料、计划、报告、总结等都是设备各系统所辖设备、设施的更新改造及重大维修、变更情况应及时在设备档案中做好记录。五、机电设备设施的管理目标设备、设施的完好率100%设备、设施的维修及时率100%设备、设施的维修合格率100%六、工程部维修标准2.按时保质完成日常维修工作。3.遇到影响对业主服务的维修工作时，应及时、不折不扣的执行，维修完毕后由报修部门签字认可，认真填写所消耗材料，并签维修人姓名交值班室。4.因特殊原因未能完成维修的，应及时向主管汇报并说5.配电值班人员必须每日对重点设备和水电机房的运行状态按时进行巡检并认真填写巡检记录。6.每周五制定需购买的维修材料上报给配电值班处，由值班人员统计汇总报主管、经理。10.由于维修设备影响到有关部门对业主服务时，必须11.维修工作需领用配件、材料，必须凭维修单领用，12.维修设备因缺料不能进行，应立即报告主管，不得13.维修时凡缺卸下来的损坏进口零件，应上交给主管15.凡承接公司其他部门要求制作零件工作的，必须由16.实施设备维修(如：需要关闭电源),维修工与值班(一)工程部经理工作流程10.对一天工作进行总结，完成管理人员工作记录，做(二)工程部副经理工作流程(三)电力运行工工作流程(1)做好上班前的工作交接。(2)8点前监督好维修组各员工上班签到。(3)每隔两小时巡查一次配电房并做好巡查记录。(4)每两小时巡查一次餐厅空气能热水器并做好巡查(5)每隔四小时巡查一次水泵房并做好巡查记录。(6)做好电话维修记录(7)登记整理当班各项维修单。(8)接到报修单和电话报修，及时安排维修组去维修(9)配合维修组登记当班耗材记录(10)做好当班的清洁卫生。(11)做好下班前各项交接工作。(1)做好上班前工作交接。(2)每隔两小时巡查一次配电房并做好巡查记录。(3)每两小时巡查一次餐厅空气能热水器并做好巡查(4)每隔四小时巡查一次水泵房并做好巡查记录。(5)6:00-8:00点巡查一次配电间和风机房，并做好记(6)8:30巡查领导房间并做好巡查记录。(7)做好当班的清洁卫生。(8)做好下班前各项交接工作。(1)做好上班前工作交接。(2)每个大夜班要搞一遍值班室的卫生，并且要保持(3)每周一至周五要统计当天未完成工作及原因，周(4)每隔两小时巡查一次配电房并做好巡查记录。(5)每两小时巡查一次餐厅空气能热水器并做好巡查(6)每隔四小时巡查一次水泵房并做好巡查记录。(7)做好当班的清洁卫生。(8)做好下班前各项交接工作。(四)综合维修工工作流程4.按规定完成各业务表格的填写及运行数据的记录工第五节供电系统管理1.电气工程师(机电)应根据不同设备、设施的性能、行24小时值班制，对变压器室、高低压配电室等有关设备、5.运行值班人员必须密切留意和掌握变压器的实际负松落，达到光源完好率、维修更换及时率100%;4.电气工程师(机电)应定期组织人员对供电系统进行1.在有台风、暴雨灾害时，电气工程师(机电)应及早2.发生火灾时，运行值班人员应立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后，必须对供电设备、设施全面检查3.自备发电机房严禁存放易燃、易爆及腐蚀性物品，经常保持机房设备、环境卫生。维修人员应按《发电机维修保养规程》及时进行检查、保养，并做好相应记录，保持油路、水路畅通无泄漏，油水位不得低于标准线；4.维修人员每半个月必须按照《发电机操作规程》对自确保市电停电时发电机能够可靠、自动投入运行。1.为了保证的用电秩序，保障用电安全，杜绝违章用电填写《临时用电申请表》,经服务经理审批，并由技术保障部审核其安全保护措施后方可临时用电；2.用电期间，运行值班人员应根据具体用电情况，认真3.用电后，维修及运行人员应积极配合用电户做好临时用电的拆除，恢复工作，同时，进行认真检查，保证安全，2.配电装置的绝缘等级应与所连接的路线的额定电压(1)铭牌；(2)产品说明书；(3)电气原理图及二次接线图；(4)施工图；(5)接地装置接线图，防雷装置图和测定报告；(6)检修记录和试验记录；(7)一次供电线路模拟图。6.配电柜(盘)正面应标明其名称和编号。8.与爆炸危险场所相毗的配电所(室)应符合有关规定。9.配电室内应有消防设备(应备扑救电气火灾的灭火机和黄沙桶)和带编号的携带型接地线。10.隔离开关和相应的开关之间，应有联锁装置以防止11.继电保护齐全，整定值正确，动作可靠。1.电动机及其附属器械上应有铭牌，并按要求编号。2.每台电动机必须有单独的操作机构，用于操作机构开关、磁力启动器应能接通启动电流，切断全部工作电流，而无不正常烧损。电动机的负载应不低于40%。3.电动机应采用无时限的短路保护器(自动开关、熔断器或继电保护装置)。4.电动机及其启动装置外壳应安全接地，有外露的传动部位应装设防护罩。5.电动机及其带动的机械上应有指示旋转方向的箭头，在启动装置上应注明启动装置所属机械，并有指示启动和运6.部分特殊用的电动机停运的时间和原因有记录，有异常现象应断电后检查。7.定期清扫电动机外壳，保持电动机外壳清洁。8.在有爆炸危险场所，应装设防爆型电动机和防爆电器9.使用部门要加强电动机的维护保养管理工作，要订出定期检查和维护保养制度，消除电动机故障，确保电动机安全正常运转，并有记录备案。10.长期停用(包括备用)或有可能受过潮的电动机，在使用前应测试绝缘电阻和检查传动、附属电气器件等。如果在有腐蚀性潮湿气体及粉尘环境场所内的电动机，使用前应作测量绝缘电阻检查。11.绝对禁止用水冲洗电动机等电器设备。12.电动机的引线及各种控制装置安装必须由有证电工操作，非电气人员不得擅自安装。七、使用临时电线管理1.装设各种电气设备(照明)的电气线路一律不准擅自接拉线，如有特殊原因(施工暂时用电等)需安装临时线路，必须由使用部门填写电气设备临时线安装申请单，经工程部经理审核同意，并报项目经理备案，方能安装使用。2.临时电线的安装必须由有证电工进行，安装时必须严格执行临时线架设规程。3.临时电线安装完毕，应由安全管理人员检查合格后方可使用，使用部门不得在使用过程中擅自更动线路。4.装设临时线路需用绝缘良好的橡皮线，户内离地高度不得低于2.5m,户外不得低于3.5m,必