民宿综合项目可行性专项方案永嘉县屿北古村

永嘉县屿北古村民宿项目可行性方案

第一章

总论

1.1

项目概况

本汇报所陈说对象为浙江省温州市永嘉县屿北古村民宿投资项目。

项目所处永嘉县，山水资源丰富，生态环境优越悠三百里楠溪江，融天然风光和人文景观于一体，以水秀、岩奇、瀑多、村古、滩林美而名闻遐迩，是中国家级风景名胜区当中以田园山水风光见长景区之一。丰富山水资源，和优良生态环境，为楠溪江民宿建设奠定基础。

项目所在地屿北村，在永嘉县岩坦镇，诸永高速岩坦出口下高速五分钟即达。该村三面环山，一面临水，青山叠翠，环境清幽，风光秀美，苍松翠柏，秀竹茂林。四面有金山、昔山、屿山、阳山、和尚山环抱，如同莲花瓣簇拥着整个村庄。村内古建筑占现有民居建筑85%以上，新区和老区分明。石墙上斑驳红色口号还依稀可见。是难得保留原始风貌古村落。该村有一批“国字号”荣誉，如“中国景观村落”、“国家级历史文化名村”、“中国首批传统村落”等。该村历史据《汪氏及徐氏宗谱》记载，屿北始建于唐代，由徐氏所居。后宋朝吏部尚书汪应辰及其弟汪应龙遭秦桧迫害，归隐于屿北后棠塆，至第五代入赘屿北后，徐氏开始迁居至枫林，汪氏一脉日益繁衍。屿北民居建筑含有浓郁地方特色，村内古建筑保留完整，村落总体计划思想独具特色。屿北村四面群山重合，形似莲花瓣，村落聚冲"莲花心"。于是，村落根据道学"易经"中阴阳五行学说风水格局方法，把北向金字山定为"金"，把南方屿北森林定为"木"，把东侧交叉路形定为"火"，把西向（莲花心）肥沃黄土作为"土"，把城河围绕"莲花心"一周定为"水"，组成了一个封闭社会单元和自然村落。

村内商业环境：

1、村管网改造正在进行，到时全部电线、网络线路全部将埋于地下，最大程度还原古村落生态环境。

2、该村尚无民宿项目，仅有一家名义上农家乐在村委会大楼楼下食堂。村委会现在对农家乐项目持支持态度。本项目可发展空间巨大。

3、村内小卖部零碎3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、饼干等）不是过期就是三无产品。

这可能因为该村旅游行业还未立即开发，造成旅游、商业气氛不浓厚。4、地下管网改造正在进行，完成后电线地埋，古村落风貌能够深入展现。

5、宽带、自来水网管齐备。

6、地理位置优越，在诸永高速岩坦出口2公里，温州市区出发40分钟即可抵达。

1.2

关键技术经济指标

项目总数量：前期计划为一栋古建筑民房和前后院落。

建筑装修成本：依据设计企业方案进行确定。

第二章

市场调研及前景估计

一．市场形势分析

（一）客观区域市场分析

本项目标定位是：利用本项目是屿北村第一个特色民宿良好条件，以屿北古村文化资源和自然风光作为依靠，经过展现古村落形态和历史文化、优美自然风光和淳朴农耕生活，吸引周围城市短途旅游客源。在树立好本民宿品牌同时，对屿北古村古村落保护和文化传承做出贡献。

台湾民宿大致经历了三个阶段：第一阶段也称之为“农家乐”，粗糙、草根而原始，关键有表现在“钓鱼、打牌、品茗、聊天、吃饭”，是农民自发形成一条生财之路。第二阶段称之为“梦想回归”，它是部分在城市里打拼了大半辈子、资产小有积累退休人士，她们中有不少是老师、公务员、设计师或是企业里中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开地方，重新构筑另一个梦想。和第一阶段民宿相比，她们增加了文化内涵和设计感。第三阶段称之为“创意田园”，

民宿主人则是部分年轻社会精英，在很多人向往城市生活时候，她们却一反常态地崇尚乐活生活态度，以新农民身份过起了田园牧歌生活。现在永嘉民宿经营现实状况类似于第二阶段中期。项目所在地永嘉县现在民宿市场形势利好，现在该县正在大力支持发展楠溪江民宿事业，并于去年颁布了《永嘉县民宿管理措施》，大致规范了民宿经营范围和奖励措施。现在很多村落全部在寻求更适合本身村落条件经济发展之路。而中端消费档次、有情怀名宿更是现阶段永嘉现在所缺乏。

（二）市场供求分析

现在永嘉县现有民宿大部分档次较低，改造提升空间较大。一是大部分村民家改造客房面积较小，带独立卫生间客房百分比较低。二是建筑和房内装饰缺乏民俗文化元素，配套设施比较单一。伴随近几年永嘉县楠溪江景区深度开发和城市居民周围短途游习惯形成，越来越多游客对农村旅游需求提升，不再满足于低端(150元/间以下)楼下吃、楼上住简单农家乐模式，大家来游玩也逐步不满足于找个房间打牌唱歌。

另外部分高端（600元/间以上）民宿、客栈（如悦庭楠舍），又缺乏深度挖掘农村历史文化，缺乏游客和旅宿地互动沟通。所以，一个现有优美环境，又能够体会原始淳朴农耕文化旅游项目有着较大市场需求。

本项目营业后将加大幅度吸引来古村落旅游游客，尤其是温州市和周围城镇游客。经过一系列网络、用户互动宣传推进创建民宿和屿北古村品牌效应。经过多渠道促销方法提升本项目标人气。第三章

项目定位

3、1

专题定位

屿北古村民宿项目

——特色民宿酒店

客房------独栋民宿，有院落

能够提供各项周围服务餐饮、娱乐、康体等活动和信息。3、2

功效定位

满足不一样层次客人消费需求，多元化用户渠道，以点及面，完善一站式服务。

3．3

开发该项目目标：

1．宣传屿北古村本身人文、自然风光、历史背景，并陆续进行资源整合。打响屿北古村旅游品牌。

2．确保民宿项目本身收益

3．建立楠溪江中端民宿标杆

4．积累更多经验，为以后项目做准备

5．增强用户满意度，提升用户反复消费率，积累更多用户资源

6.

和当地政府村民深入交流，提升当地村民对本身居住地资源优势认识，合作互利，长远发展，深入提升收入水平。

7、以旅游周围项目带动经济发展，改变传统观念，转由借助服务业增加收入，而不是传统景点以门票收入为主体收入模式。3．4

规模和标准

客房数量依据设计企业对承租楼房具体情况确定，依据10-15平方米一间客房标准，大致在6-8间客房。楼房主体外部装修修旧如旧，和屿北古村古民居保持一致风格，前后院在保持历史原貌基础上，充足发挥休闲、活动作用。内部装修按所针对用户需求确定风格样式，确保房间实用性和舒适性。第四章

投入成本和经营估计

一、投入成本分析：

4.1.1

房屋改造计划和投入成本：

1、充足了解所改造房屋历史、文化底蕴和结构。充足尊重原始风貌，对房屋外表装修做到和屿北村整体风格融合和创新。达成既符合古村落古民居概念，又能表现出新农村新风貌特色。

2、内部装修根据所针对用户群设计，做到简练、风格多样，规格能满足大部分层次客人需要。要处理游客担心农村住宿脏乱现象，在房间内不体会到温馨、舒适。

3、前后院改造计划：

⑴将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必需丰富，以降低死水带来蚊虫多负面影响。完善后这屋前屋后池塘将是我们最大外观特色！

⑵在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或依据设计师意图，部分创新。此计划着重处理活动室、食堂、文化体验场地用地计划。

⑶卵石围墙整修和完善，达成民宿整体封闭性独立性需求。

⑷院落绿化，依据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基础由原来以后绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。

⑸改造成本由设计企业估算，房屋主体返修巩固费用在90000元，房间装修按每平方米1800元估算，大致租用面积280平米，总计主体装修504000元。院落以整理道路、修整围墙，部署水池为主，预算50000元。总计644000元。加上软装，总体预算控制在800000元。4.1.2

本项目特色和和落户地屿北古村合作互利计划

结合民宿本身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。

在营业期间，为提升用户满意度，留得住客人并吸引回头客。还需充足挖掘屿北古村和周围人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅游发展。

在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下多个特色活动项目以增强民宿活力和特色：

1、挑选1-2个项目作为本民宿固定活动，具体地点优先考虑设置在民宿前后院空地之中，搭建必需简易设施和之配合。提升本民宿本体特色。并定时增加更换。除主体建筑休闲之外，可在部分古民居院落设置活动地点，增加古村旅游活力。

2、依据农民耕种实际情况，长久公布农活体验活动，经过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到农村生活气氛。还可提升农民收入。经营方法初定按人头、家庭团体收取体验活动费用，再按百分比和合作农户分成。此方案中民宿作为集合和休息地点，可借此宣传民宿特色。

3、能够和当地农民配合，设置“屿北古村远程农业”（暂名）计划，旅客可租赁当地田地，体会播种至收货愉快。让用户承包一小块地，从播种开始，依据微信互动，每七天或每隔几天发送承包地照片和信息，可雇佣当地农户进行管理，田地必需绿色无农药！结果后可通知采摘也可邮寄、带回温州给用户。

另外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜，长成后现金返还或送回领养者手中。

4、屿北村三面环山，和村民探讨周围环境，寻求向导或联络温州市区户外活动组织设计山路户外活动。

5、搜集当地手工业者资料，和之沟通合作计划，设置旅客体验活动。

6、依据当地地理位置，帮助外地游客设计楠溪江旅游线路，表现集散地作用。

7、收拢周围村庄资源，手工业、农村特色职业、周围景点、传说、全部能够以此来进行运行和宣传，不仅仅局限于屿北村一处。

8、寻求空旷房屋，设置木工房，可联络外地木工房进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。关键从勺子、砧板入手，以后依据运行情况决定是否在市区周围设置基地。

4.1.3运行及发展方向

农耕体验、文化历史介绍、周围旅游集散、复制本项目扩张至文成、泰顺、苍南等地，建立连锁民宿品牌。

4.1.4经营难点

1、因经营季节性强而造成投资成本回收期较长，是制约民宿发展关键原因民宿也面临淡旺季尴尬，入住客人通常全部在周末，冬季客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本周期较长。

2、因该村地点距离关键客源地温州市区仅40分钟车程，所以怎么留住客人住宿是一个难点。

3、屿北古村旅游气氛较芙蓉、苍坡、狮子岩、岭上人家等地差距显著，需配合经营提升著名度。还需当地政府、旅游部门协同宣传。

二、经营估计

4．2．1

经营成本分析：

房租：前三年每十二个月10000元，以后根据协议5-10%分红或其它协议。

人工成本：

民宿房间暂定7间客房，正常房间整理可有经营者本身负担，能够愈加好在前期观察到房间设置装修不足和需要。工资暂定在3000元/月，共2人7元/人。

整栋民宿清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面清扫，垃圾倾倒和其它工作。工资成本临时在1000元/月。共需1元/年

人工成本总计，84000元/年。

电信宽带：100M有线宽带

1500元/年

水电成本：10192元/年（按7间房，104天，5%比率计算）

宣传成本：5000元/年（优惠力度，熟客、关系客成本付出）

营业税金：203840*0.05=10192元（按7间客房整年30%入住率）

估计整年成本：110884元

4．2．2

经营收入分析：

1、住宿：

早期7间客房，按平均每间房费280元，保守估量，整年双休日整年104天，入住率不到30%计算，总共住宿项目收入为203840元。假如根据永嘉县人民政府汇报中当地民宿客栈入住率在70%，按此平均值计算，住宿项目收入为500780元。

2、农村体验活动，根据每七天末40人次计算，每人次100元计算，整年52周，总计208000元。

3、另外，因民宿假日经济原因，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按7间客房，闲时261天，150元每间闲时客房费收入，10%入住率计算

，总计27405元。（此收入弹性稍大，如运作适当，收入增加很大。）

4、暑假假期，可同户外举行夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举行一次，总计收入60000元。

5、总计：

按以上估计收入，住宿最低收入30%计算，总计499245元。按住宿高入住率70%计算，总计796185元。

除以上