楼王推售专项方案

城市8号楼王推售方案在制订本推售方案之前，我们需明确方案沟通关键着力点。此次方案针正确关键任务：提议四栋中央楼王分批推盘，前期先行推售5＃、6＃号楼44套房源。我们目标：项目层面：塑造城市8号楼王全新形象，经过楼王特有产品质素及推广力度，将继续拔高项目形象及项目价值，使城市8号继续领衔并成为上饶西城片区品质代表，提升品质感和形象力；销售层面：实现5＃、6＃号楼房源良好去化，以期同时，经过楼王标杆树立，带动剩下房源快速去化；企业层面：实现合禹地产品牌价值继续升华。面临问题：市场有一定回暖迹象，但疲态依旧，即使7/8月份市场成交量有所回升，但到现在为止，上饶当地其它楼盘均没有显著开盘活动/暖场活动，用户观望气氛不减，价格敏感度仍然较高，市场库存量居于高位，未来政策走向不明朗。城市8号原有房源产品销售价格高于周围竞品楼盘价格，本身价格抗性就较大，尤其是前期13＃楼王标杆价格市场接收度极低，而5＃、6＃中央楼王再次面市，楼王价格核定将成为楼王能否实现突破关键点所在。而于城市8号项目而言，为了彰显楼王价值，必需实现项目品牌形象、产品价值和生活方法不停更新和再次拔高。因为项目样板房迟迟未能制作到位，现场缺乏复式错层空间样板体验，现场景观仅有少部分样板，楼王实际价值缺乏形象支撑。怎样完成目标：于项目而言，目前缺乏用户基础，当务之急，储客、储客、再储客！进行有效用户积累！在明确项目着力点以后，我们将正式开始城市8号中央楼王推售方案讨论。项目剩下房源分析1、剩下房源盘点楼栋总推出已售套数保留房源套数去化率1#5452296.30%2#54540100%3#44440100%7#44440100%11#4441395.30%4#4327162.80%8#4333176.70%12#4322551.20%13#44449.10%累计4133211677.70%分析：依据统计，城市8号项目自开启以来，已经实现房源去化累计321套，现有推售单位存量房源中，1#、11#、4#、8#、12#、13#楼剩下92套（含16套保留房源）。2、剩下房源面积区间分析剩下房源面积区间分析面积区间E上（129.33-129.5）E下（129.33-129.5）D上（116-118.04）D下（116.28-118.04）C上(92.29-93.81)C下(92.73-93.88)F上(116.03)F下(116.03)共推1713201336302420剩下套数8773641917销售套数34119302613保留套数62210040去化率17.60%30.77%55%69.23%83.33%86.67%16.670分析：从面积看：129㎡E户型剩下量为23套，占比为27%；116㎡D户型剩下量为13套，占比为15%；93㎡C户型剩下量为10套，占比为12%，116㎡F户型剩下量为40套，占比为47%；从去化比率来看，去化最好为93㎡C户型，去化比为85%，其次为116㎡D户型，去化比为61%。去化最差为116㎡F户型，去化比仅为9%。从去化楼栋看：12#楼和13#楼去化比率最低，其中13#楼仅为9%；3、剩下房源总结13#去化难原因：原定为楼王标杆户型，单价高、总价高，价格抗性相当大。13#销售均价较其它楼栋房源销售均价要高出13%左右。E户型去化难原因：房源面积几近130㎡，总价高，尤其对于目前以刚性需求用户为主市场环境中，相比其它户型产品，用户接收度低。93㎡C户型两房去化率很好，关键原因：两房户型满足了大部分刚性需求用户置业要求，面积小，不过实际上能够取得三房乃至四房利用空间，户型内部功效实用性良好，相对而言总价不高，较为受到用户关注；纵观剩下房源，总体而言，价格抗性仍然是制约产品销售关键原因，尤其是13#房源，5715元/㎡销售均价，较项目周围乃至上饶市城区项目销售均价，全部要高出不少。而在项目周围三清山大道临近市政府和上饶中学区域青蓝国际，奥林至尊等项目将在下六个月以4200元/㎡起集中入市围攻情况下，项目后续销售压力仍然较大。项目立即推售房源计划1、房源推售节奏安排已推将推已推将推待推在下六个月市场行情仍然不明朗，用户观望情绪依旧情况下，本企业提议在9月底10月初先行推售5#、6#共两栋中央楼王单位产品，初步统计该两栋中央楼王累计44套房源。后续，将继续本着“小步快跑”和“不停出新”销售策略，以“饥渴销售”方法实现房源稳步去化。2、房源推售户型分析户型F户型G户型累计5#套数1111226#套数111122累计套数222244此次推出主力户型面积在116~123平米，属面积控制紧凑三房；复式错层户型，仍然是本项目标关键优势卖点，赠予面积大，户型利用空间大，使用率高，整体而言，创新产品设计仍然含有较强市场竞争力。中央楼王产品价值分析1、王者诞生——称之为楼王，关键从以下多个方面进行衡量：位置优质性：在小区正中关键位置，独享着最好配套设施；景观优越性：中心景观组团围绕，占据着最好景观资源；建筑标志性：正对小区大门，超宽楼间距，视野开阔；产品领先性；小高层建筑，稀缺复式错层空间，实景准现房。综上，中央楼王：位居中央，王者风范，阔景人居，得在天下，乃大者。大者，精英阶层，品质生活，尊崇享受，为至上。2、实现溢价对楼王而言不再是简单营销要求，她是楼王价值最为直接表现。在楼王确立以后，有一件事需要做到。那就是，经过楼王价值优势，使其成为价格标杆。当价格成为标杆之前，亟需做一件事就是建立至高楼王形象。3、何谓王者?从产品和用户群体对位关系而言而言，楼王代表着品质生活、精英阶层、一个高端生活状态。4、王者居住品质要求依据营销经验，我们试图发觉城市居住高端王者对居住要求关键存有以下多个方面：一定住有优质环境小区；一定住地标性地段；一定坚持高居住舒适度；一定要有领先教育配套一定和高邻住在一起一定住高优物业服务小区四、客群分析1、客群分析行有车出行、讲求身份居生活居住环境、重视家庭、儿女教育享重视配套、商业会所、购物休闲购置力较强，年纪35岁以上，事业成功，重视家庭，进入享受人生阶段，珍视自我精神质感，有车，好私享空间，重视儿女教育富贵阶层上饶地域富贵阶层、政府公务员、私企或经商老板在一个讲究占位年代里，拥有楼王人或许本身就有成功人士王者气度。2、客群心理动机分析生存需求生存需求安全需求归属和爱需求自尊需求自我实现是好房子！物业管理和私密性好！有家感觉！是有身份感住宅小区！步入上层尊贵生活圈从马斯洛需求层次模式看城市8号3、我们用户在置业中关键需求元素我们目标人群，对产品需求多样化，寻求她们心理共性是我们目标。依据马司洛理论，我们能够了解到，我们用户购房动机将关键集中在较高层次实现自尊和自我需求，所以，我们用户未来置业需求关键元素关键有以下几点：对稀缺资源占有；物业所表现身份感和归属感；优质物业配套；平静、整齐小区环境；增值潜力；卓越物业品质和持有价值；优美小区环境和景观；精神愉悦、闲适和放松；创新性产品类型和所彰显生活方法；营销推广关键策略1、项目营销推广关键策略树立楼王价值标尺！经历两年多时间，城市8号销售了300余套商品房，于城市8号而言，最为宝贵财富即是业主资源，真正拥有了一批城市中坚业主资源和中产圈层。引领老用户忠诚度，扩大口碑传输，提升新用户群体层面，带动楼王产品及4号楼、8号楼、12号楼、13号楼剩下房源去化。目前市场环境下，面对高价，我们必需全方面提升城市8号项目整体档次，才能实现形象创新高、客群创新高。2、关键策略分解推广层面推广层面战略战术层面树立楼王标杆，提升整体形象，全方面提升用户层面利用网络、户外、圈层等进行强势传输挖掘购置楼王产品富裕阶层，带动其它房源去化我们要把5号楼、6号楼、9号楼、10号楼楼王打造成为城市8号楼王形象，就需要先声夺人，表明姿态，暗示等级，并经过楼王价值属性定位实现资源等级和人等级对应，从而引发了广泛共鸣。3、中心楼王价值再认识小区正中关键位置；臻品小高层，仅88套；中心景观组团，远瞰湿地公园；4米挑高客厅，116~123平米阔景大宅；超宽楼间距，大尺度观景阳台/露台；复式错层空间，高达130%得房率，一层支出双层享受；稀缺实景准现房。中心楼王，归结到个体消费者意义，不只在于提供了一个真正高品质居住场所，更在于提供了一个显性楼王标签。一个NO.1房子，一个NO.1身份符号，一个NO.1私人领域，一个NO.1圈子。5号楼、6号楼、9号楼、10号楼，占据小区最为关键位置和景观等优质资源优势，足以作为城市8号楼王讲话，必将成为城市8号项目中最有份量一张名片。营销策略第一阶段：楼王新面貌上市，老用户内部+外部，全方面蓄水以内部+外部用户双线储客方法，配合活动、渠道为主正确营销，带动楼王全方面蓄水。阶段任务：确定楼王推广方案宣传资料设计准备户外广告设计、制作经过报纸、网络、短信、电影院片头插播广告等完成楼王形象入市，同期开启楼王认筹。专题活动：中心景观楼王认筹；活动时间：8月31日（提议）开始认筹；活动地点：现场接待中心；气氛营造：现场包装；认筹形式：内部认购+日进百金程序；认筹政策：实施诚意金3000元抵30000元认筹制度，自认筹之日起到选房日止，每日增值100元，增值金额能够和诚意金一起在购房时充抵房款。以高价高折形式，首先彰显楼王价格，其次，以高额认筹优惠吸引用户主动认筹。推广安排：幸福来敲门，城市8号压轴楼王新品，揽湿地公园，拥名校七中，一层支出，双层享受，认筹即享3千抵3万，日进百金8468888【合禹地产】推广媒体：沿用前期路旗广告；公交车体广告提议更换为楼王形象专题内容；合适时候能够临时租用2-3个月城区优质广告位；短信媒体继续沿用，合适加大短信群发频率；住在上饶网广告媒体启用；电视媒体增加飞字传输；电台媒体提议启用，关键覆盖有车一族；开发电影院影片片头广告，抢占白领一族客群。营销活动：正常现场接待，鉴于目前房地产市场行情存有较大不确定性，小型聚客活动全部有可能遭遇冷场情况，此次认筹不提议举行重大活动配合。因为老业主可能会成为城市8号楼王目标用户群，在整个认筹活动推出期间，提议可酌情安排以下两场小型营销活动。配合活动一：电影文化周活动【活动目标】为丰富城市8号业主及来访用户文化生活，在中央楼王认筹活动过程中，举行“城市8号电影文化周”，提倡休闲惬意和健康向上生活方法。经过现代较为流行电影文化，引发中高端用户关注。【活动对象】城市8号新老业主、和来访用户。【活动内容】在9月7日-9月21日，开启“城市8号电影文化周”活动，对于在活动期间来访新老用户，将赠予9月21日由城市8号组织专场电影票。每日限量赠予10张，送完为止，以此吸引用户前往。估计活动期间赠予电影票为160张左右。配合活动二：香槟文化时尚嘉年华游园活动在集中认筹后期，即9月29日（中秋及国庆节期间），开启并展开部分小型业主嘉年华亲情游园体验活动。【活动策略】邀请新老业主主动参与，以尊享、体验、娱乐专题贯穿整个活动期间，经过景观园林、样板房开放，展示品质，强化形象，树立用户信心；从而笼络已认购准用户群，进行开盘预热。【活动专题】香槟文化展示体验，景观园林、样板房开放、游园活动、游戏（套圈中礼品、飞镖盘等）【活动目标】景观园林、样板房开放目标在于拉高项目形象，重在传达城市8号项目高质量、高端产品，也要传输本项目标软卖点——优越生活方法，同时衔接业主嘉年华活动，形成环环紧紧围绕态势，继续积聚之前已经积累人气。鉴于项目样板房没有制作到位，提议前期和业主和装修企业联络，利用正在装修或已经装修好房子，作为实景样板房，并在9月29日-10月3日集中接收用户参观品鉴。而在小区游园活动展开同时，相关物业管理人员需到位，小区里面能够设置一定情景式人性化参与活动，诸如香槟美酒，美食品鉴。最大程度提升城市8号文化生活品味和和众不一样时尚生活方法。其它配合小型活动：用户维护体系建立口碑营销在现代销售中占有越来越关键作用，尤其是针对本案所在区域客群目前居住生活情况，所以提议项目在销售过程中立即建立用户满意度体系，关注用户需求，善于和用户沟通，让用户在购置本项目后，时刻感受到项目及合禹地产对业主关注，增加用户对项目标归属感及认同感，达成口碑传输项目标目标，增加好友介绍成交百分比。体方法以下：向用户发送节日祝福短信向用户发送各类温馨提醒短信项目动态信息短信不定时组织用户联谊活动.......第二阶段：臻品楼王销售经过前期蓄水，能够判定用户具体诉求点及价格接收度，加上楼王重新包装面向市场，市场对楼王认识应达成一定高度。估计9月底至10月上旬，房地产市场形势将有所好转，城市8号5#、6#中心楼王将在期待中趁势公开。此时提议此次意向用户累积以4:1计量，趁势追击，意向用户达90组即可推出5号楼、6号楼楼王。提议：先推5号楼、6号楼。楼王开盘时间：初步定在10月5日，具体将依据到时用户量进行调整。推盘价格提议：鉴于12号楼折前均价约为540