在售商用物业市场调研报告分析

遵义市在售商用物业市场调研报告遵义市房地产背景目录PARTTWOPARTTHREE新浦新区汇川区PARTFIVE红花岗区PARTONE规划背景背景遵义市位于贵州省北部，北依娄山，南临乌江，是由黔入川的咽喉，黔北重镇。故为梁州之城，名字出自《尚书》“无偏误陂，遵王之义”，是中国首批历史文化名城之一，是贵州省第二大工业城市，以生产世界三大名酒之一的茅台酒驰名中外。属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。城市地理概括背景遵义市处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在云贵高原的东北部，地形起伏大，地貌类型复杂。随着改革开放的不断深入和企业经营机制的建立和完善，遵义已形成冶金、电器、卷烟、酿造等为主导支柱产业，以机械、化工、建材、食品加工等为代表的后续支柱产业，门类较多的工业经济体系，结构较为先进的新兴工业城市。在工业发展中，不断涌现出一批在国内同行业中占有重要地位的骨干企业和集团。市域东西绵延247.5公里，南北相距232.5公里。东面与铜仁地区和黔东南自治州相邻，东南面与黔南自治州相邻，南面与省会贵阳市接壤，西南面和毕节地区相邻，西面与四川省交界，北面与重庆直辖市接壤。中心城区南到省会贵阳市144公里、北达重庆市239公里。全市国土面积30762平方公里，为贵州省总面积的17.46%。市人民政府驻地在汇川区人民路。遵义市辖区县遵义市辖2个市辖区、8个县、2个自治县，代管2个省辖市（仁怀市、赤水市），下辖70乡，共计750.87万人口。市场背景背景新增批准预售分析根据遵义住房和城乡建设网显示统计，2013年6月遵义主城区3个项目新增办理预售许可证，其中1个为白杨还房小区二期经济适用房项目，共394套，体量约为6.8万方；其次为圣城华府4#楼与保利未来城市二期B2块地商品住宅，新增批准预售面积共约为5.3万㎡，6月总体新增预售体量为12.09万方；6月无非住宅（商业与车位）批准预售。新增批准预售性质分析从6月份新增批准预售项目的性质来看，批准预售项目全部为住宅；从预售项目的物业形态来看，6月新增预售有高层、小高层、洋房和别墅。新增商品房批准预售区域分析批准预售的从区域分布看，6月红花岗区有2个批准预售，分布为东联线圣城华府和白杨小区二期还房项目，共计8.77万方；遵义县保利未来城市二期B2块地洋房和别墅项目3.32万方

。市场背景背景遵义主城区近两年供应及成交均价走势图(商业)

汇川区市场背景背景汇川区开发时间较早，目前已经发展的初具规模，正走向成熟，与老城区连成一片。随着开发区的逐步成熟，北部城区与老城区的差别正逐步缩小，而且发展前景得到了广大市民认可。政府配套设施完善，并得到政府政策支持，交通方便，而且市政府、四大银行总部、体育场都座落在开发区内，开发区还得到了省政府和市政府各种优惠政策支持，因此在这几年发展迅速。目前开发区的大部分土地都进行了开发，开发接近尾声，但未来2年仍将占据一定的市场份额。区内的大规模高品质楼盘，如德宝贵园、森林苑等，代表了当时遵义房地产发展的水平。老城及外环高桥汇川南部新区市政府市政府红花岗区市场背景背景红花岗区----海尔大道沿线至忠庄；地理位置较偏，交通相对便捷，忠庄片区是政府着力发展的下一个热点，目前处在加速开发的时期。该区域以海尔大道为轴心，两侧有东联线、状元路两条快速干线，交通便捷畅通。随着遵崇高速公路及贵贵高速公路的开通，南部城区的区位交通优势得以迅速提升，为随后的大规模开发打下了坚实的基础。南部片区占地面积大，现有居民少，可供开发的土地较多，是未来城市发展的主要方向。政府这几年开始对该区域进行开发，目前海尔大道沿线是房地产开发最集中的区域。老城及外环高桥汇川南部新区市政府市场分析总结背景遵义市区的发展规划是“依托老城、发展新区、南北拓展、东西贯通”；现在城市市区主要在北部新区，南部正在拓展，但是还不成熟，东西两边的老城区正在进行改造；北部新区汇川区是遵义市近几年开发的新城区，政府部门迁入该区，目前该区已开发成熟，配套完善，在售项目不多，可供开发的土地不多，代表了遵义市的房地产发展水平；老城区及高桥在售项目及可供开发的土地也不多，但由于区域老旧，环境不如北部新城；。红花岗区，是目前在售项目最多，可供开发土地最多的区域，由于供应量较大，区域还未发展成熟，价格相对偏低实地·蔷薇国际概括实地•蔷薇国际项目位于遵义市新蒲新区大道中段，紧邻遵义四中新蒲校区、新蒲湿地公园。项目第一期用地1083.66亩，建筑面积约25万方，秉承欧式建筑设计理念，以奢华高贵之名扼守遵义新蒲CBD中心，项目自身配套有实地国际会展中心，国际五星级酒店，甲级写字楼，贵族式幼儿园等，造就遵义市首席国际住区，创领新蒲新区首个世界级生活城邦。地理位置概括实地•蔷薇国际项目位于遵义市新蒲新区大道中段，紧邻遵义四中新蒲校区、新蒲湿地公园。2015年实地·蔷薇国际1—8月成交情况数据月份1月2月3月4月5月6月7月8月实地蔷薇国际高层套数15610012219465100126135面积1514595641149914890640697631206713932总价均价35333519344634403442349334533445商业套数15165202316157面积784.5936281.5116012101024945453总价均价1450015500155001655016500155001650016100中建·幸福城概括中建·幸福城是新蒲新区建设的三个城市综合体之一。中建·建幸福城位于新蒲区四号路、六号路，新龙大道沿线，紧邻湿地公园、遵义四中新蒲校区，总规划面积1000亩，总建筑面积近200万平方米，为多层单元式住宅、洋房、小高层住宅和高层住宅等丰富多样的住宅类型构成的大型社区，包含幼儿园、配套商业、中型集中商业和风情商业街等多种业态，项目容积率为2.4，绿化率为36%，总户数为11888户，车位一共10811个，项目建成后将成为新区城市新形象的地标性建筑之一。地理位置概括中建·建幸福城位于新蒲区四号路、六号路，新龙大道沿线，紧邻湿地公园、遵义四中新蒲校区2015年中建·幸福城1—8月成交量数据月份1月2月3月4月5月6月7月8月中建高层套数153114958484127166143面积16026108909076907614411135321783914472总价均价34803372346233823295332133003310洋房套数63225664面积826420246246643798760486总价均价4670460046804676.34154667.86944680468046502015新浦新区总成交量数据项目业态2014年可售2014年已售2014年销售额

（万元）2014年销售总额

（亿元）去化率均价销售业绩较好月份中建•幸福城高层980830245185637484.69%340010-12月洋房6805602495682.35%4200商业230129690056.09%12000实地•蔷薇国际高层22001320414295344160.00%35499月、12月均为遵义销冠商业2121921201290.57%16292遵义•美的城高层947626204982888266.10%310010月、11月均为遵义销冠洋16%4380商业9431369232.98%18000金科•中央公园洋房2362361060926151100.00%45006月别墅2021491240373.76%75006月高层309101313932.69%350012月保利•未来城市高层19821431505788274572.20%35008-11月洋房6914592441866.43%4600商业294103774935.03%22000目录汇川区PARTONEPARTTWO红花岗区新浦新区PARTTHREE项目参数、规划、优劣势分析唯一国际项目位置遵义·昆明路占地面积253亩建筑面积80万方容积率3.6物业形态国际化社区城市综合体5A级写字楼品牌地产soho时尚公寓开发商遵义市浙商房地产开发有限公司首期开盘时间2013年9月20日现售范围C区负一层规划定位打造“中国首个景区化城市综合体、贵州首个国家AAAA级商业旅游景区、遵义城区最大的城市综合体”，项目的规划理念和整体定位，是同步全国乃至世界的城市发展。优劣分析优势：1、所处地段人口密集，有成熟的商业氛围；2、开发商实力雄厚，有资金支撑其营销推广；3、西起上海路-香港路，东接大连路-长沙路，交通四通八达，非常便利；4、丰富配套、综合体。劣势：1、所处地段早期市政规划落后，交通拥堵；2、火车站、客车站、医学院即将搬迁，人流急剧减少；3、入驻商家还未统一开业，商业气氛不成熟，客户有疑虑。项目近期营销动态唯一国际营销活动1、亲子趣味运动会2、臻品写字楼现房呈现3、全球招商大会、峰会投资论坛4、臻品写字楼现房热销最高享7折优惠项目名称购铺优惠返租年限

（年）总记返租返还方式付款优惠一次性付款按揭唯一国际10102%前三年一次性21%，以后每三年递增1%98折99折项目现有优惠政策及价格唯一国际产品销售价格主力铺位面积一二楼内铺住宅公寓10-30㎡价格（元/平米）4.5-6万1.8万78007500销售情况目前A区销售完毕，目前销售C区二层销售完毕，正在销售负一层项目参数、规划、优劣势分析

PART2奥特莱斯项目位置遵义市温州路中段汕头路口占地面积253亩建筑面积78万方容积率4.9物业形态商铺、住宅、公寓、写字楼、酒店开发商贵州聚银投资有限公司首期开盘时间未开盘现售范围海洋馆商铺规划定位遵义奥特莱斯，78万方商业航母，融汇极致的体验、互动、游乐、演艺元素，将世界顶级室内主题乐园、极地海洋馆、真冰滑雪场、美食广场、婚庆广场、超大型宴会中心、国际五星级酒店、5A级写字楼融为一体。优劣分析优势：1、业态丰富，易形成规模效益；2、开发商实力雄厚，规划业态新颖；3、地处老城区旁边，交通便利；4、高速路出口旁边，周边辐射面广；5价格定位合理。劣势：1、处于一期开发阶段，市场未成熟，缺乏公信力；2、业态以高端奢侈品为主，潜在客群较少；3、商铺以商场内铺为主，升值空间有限，潜力较小。项目近期营销动态

PART2奥特莱斯营销活动1、婚纱摄影展2、购买7辆奔驰商务车，接送客户3、奥特莱斯暖心暖城红动遵义4、海洋馆活动5、端午节活动，全家粽动员6、8月8日A区旺铺认筹项目名称购铺优惠返租年限

（年）总记返租返还方式付款优惠-1、2、3层1层奥特莱斯1092%回报比例8、8、89、9、9、10、10、10、1197*9897*98项目现有优惠政策及价格

PART2奥特莱斯产品销售价格销售情况单铺面积（㎡）11-200价格（元）（根据楼层，位置一铺一价）一楼2万-4万项目B区海洋馆891套6月30日开盘售罄二楼1万-2万主力铺位面积（㎡）20-60三楼6000-1万2015汇川区1—9月成交量数据区域

住宅办公商业其他汇川区套数套内面积套数套内面积套数套内面积套数套内面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积2058175831.21605532.8783828087.62473284.78214943.697809.1245608.464112.34

PART2目录红花岗区PARTONEPARTTWO汇川区新浦新区PARTTHREEBA项目位置湘江大道-忠南快线交叉口占地面积1100亩总建筑面积68万方容积率0.93物业形态商铺、会展中心、写字楼、酒店、仓库、冷库开发商遵义新雪域置业有限公司首期开盘时间2013年10月28日现售范围A区、B区、E区（认筹）规划定位项目是以10万吨大型现代化冷库为核心，冷链、物流与电子商务为驱动引擎，集交易、仓储、配送、展销、电子商务等为一体的现代化、多功能的新型农产品综合物流产业基地。优劣分析优势：1、定位独特，竞品较少，是遵义范围仅有大型农贸专业市场，知名度高；2、地处交通要道，周边规划有多家物流园、产业园，易形成规模效应；3、设计合理，车辆可直接开到商铺。劣势：1、现宣传推广力度不够，活动减少；2、定位独特，因此潜在客户群体基数减少；3、后期招商杂乱，招进有服装、箱包、日用百货等业态，和项目前期定位推广冲突。E新雪域项目参数、规划、优劣势分析新雪域项目近期营销动态营销活动1、全民营销：通过APP终端招募泛销员带客户到案场，30万以下奖励3000元/套，30万以上奖励5000

元/套，100万以上奖励8000元/套；2、新雪域“冻品交易中心”公开认筹中，认筹金分为1万或5万；3、1号馆黄金铺认筹1万抵3万新雪域项目产品分析产品卖点：项目定位有唯一性，区域内无同规模同类项目，受政府扶持10年内同类项目不再批复；拥有西南最大冷库，可库存10万吨物资，后期发展潜力可期；商铺设计实用，层层通车，街道宽阔，适合批发类商家入场经营；开发商实力雄厚，整个项目物业自持70%，销售30%，易于打动投资客；整个项目基本以“吃”为主，涉及食材门类齐全，天生群众基础牢固。产品类型主力户型层数层高开间进深推货量A区商铺20-50㎡3层3米4.5米4-12米1030套B区商铺20-50㎡3层5000套E区商铺30-60㎡——————————项目名称购铺优惠返租年限

（年）回报率

（百分比）总回报率返还方式付款优惠一次性付款按揭新雪域冷冻城37%24%租金抵扣房款，第四年、五年返还8%的租金三年后商铺可委托商业管理公司出租商铺96折98折商铺租赁项目名称地段租金（元/月）优惠政策新雪域2号地块GF层1类691、签三年免一年（主经业态）2、签三年免三月（餐饮、配套业态）3、第一年5折、第二年7折、第三年8折2类36一层1类982类58二层30新雪域项目现有优惠政策及租赁价格产品销售价格及情况在售区域A区B区E区新雪域一层二层GF层一层二层GF层一层13800-220006900-1070015000-2000013200-315006900-100009000-2020012000-17000销售情况已售300余套已售600余套客户群体分析产品类型客群年龄结构客户来源区域购房目的职业特征购房关注点A、B区3层商铺30岁以下少量30-50岁为主50岁以上为辅两城区客户占25%遵义县占10%市辖其它县占60%其他区域占5%

经营性需求占30%投资性需求占70%个体商户占40%企事业员工占50%其他散客占10%客户重点关注产品升值前景新雪域项目现有价格及客户群体分析万豪世贸城A区天池大街现马家湾高速出口B区项目位置遵贵高速马家湾高速出口占地面积2500亩建筑面积500万方容积率2.77物业形态商铺、住宅、LOFT公寓、写字楼、酒店开发商贵州万商置业有限公司首期开盘时间2014年9月20日现售范围A区、B区规划定位项目全部建成后，将成为遵义超大规模商贸城市综合体，集家居建材商贸交易、产业孵化、金融商务、商业休闲、生活服务等多元功能于一体。优劣分析优势：1、规划体量大，业态丰富，易形成规模效益；2、开发商实力雄厚，有资金支撑其营销推广；3、地处高速路口，具有交通优势；4、同属省、市级重点项目，政府支持力度大。劣势：1、前期开盘价格太高，错失热卖良机；2、处于边缘地段，区域配套不完善；3、入驻商家还未统一开业，商业气氛不成熟，客户有疑虑。项目参数、规划、优劣势分析万豪世贸城项目近期营销动态营销活动1、“女王驾到”“全城快闪”五月暖场活动2、“激情五月黄金大派送”暖场活动3、万商“成本价”家博会隆重举行4、遵义县教育局主办，万豪地产赞助遵义“万豪杯”圆满结束5、1楼临街旺铺6000元/m²起万豪世贸城项目产品分析

产品类型主力户型层数层高开间进深推货量A区商铺40-60㎡3层4.5m-6m4m6-12m1600套B区商铺40-60㎡A区LOFT公寓50-150㎡——5.4m——————产品卖点：A、B区准备打造家居建材专业市场，1F商铺以品牌形象店、卫具、洁具、五金、电器、基础建材、彩砖、橱柜为主；2F商铺以木地板、地暖、门、柜、楼梯、吊顶、灯饰为主；3F商铺以墙纸、窗帘、布艺、家居饰品及家具为主；LOFT公寓，可隔为2层制造双空间，功能具有多样性，时尚百变，对年轻人有吸引力。项目名称购铺优惠返租年限

（年）总记返租返还方式付款优惠万豪世贸城542%5年返租、前三年8%、第四年8.64%、第五年9.33%享10年委托经营权、5年租金一次性返还共42%、后五年按市场租金返还享8.2折优惠、一次性9.9折商铺租赁项目名称租金（元/月）优惠政策万豪世贸城一层55签5年合同免18个月租金二层35三层25万豪世贸城项目现有优惠政策及租赁价格产品销售价格及情况项目一层二层三层万豪世贸城均价折后价折后均价均价折后价折后均价均价折后价折后均价2500012000-2200017000140005000-100008500100004000-80006500单铺面积（㎡）10-120主力铺位面积（㎡）40-60销售情况现在售为一期建材、家具建材剩余的货量、及剩余临街商铺客户群体分析产品类型客群年龄结构客户来源区域购房目的职业特征购房关注点A、B区3层商铺30岁以下少量30-50岁为主50岁以上为辅两城区客户占30%遵义县占60%遵义市郊县占6%其他区域占4%

经营性需求占40%投资性需求占60%个体商户占50%企事业员工占45%其他散客占5%客户重点关注区域升值空间万豪世贸城项目现有价格及客户群体分析项目参数、规划、优劣势分析东城国际建材城项目位置遵义市新蒲新区东联二号线与建设路交汇处占地面积93亩建筑面积26万方容积率

物业形态建材、娱乐、仓储、物流、电子金融、家居体验

开发商遵义全富建材城房地产开发有限责任公司首期开盘时间2015年10月现售范围认筹规划定位项目采用多首层设计，层层通车、铺铺临街，覆盖陶瓷、地板、卫浴、家居、灯饰、家纺、家电、橱柜、门窗等专业市场，集休闲娱乐、餐饮会所、商务洽谈、亲子游乐配套设施与超大型仓储、物流配送、电子信息、金融服务、电商平台、家居体验中心等为一体的第五代全业态家居建材综合体。优劣分析优势：1、专业性强，同类型竞争力大；2、主打高铁经济；3、临近高铁站、轻轨站，未来发展前景好；4、地处新浦开发区，政府重点开发区域。劣势：1、专业性过强，综合竞争力较弱；2、处于边缘地段，交通不便利，区域配套不完善；3、项目尚在建设中，价格前景不明。目前项目认筹中，一期约3万方，现已认筹约400组，预计10月开盘。认筹活动：【7月25日VIP卡正式发售】金卡：5万元/张开盘购铺可享受9.2折优惠；自购卡日起可享受每天33元的VIP增值金；购卡即赠送价值1000元精美礼品。（精美茶具一套/精品床上用品一套等，任选其一）；珀金卡：10万元/张开盘购铺可享受9折优惠；自购卡日起可享受每天67元的VIP增值金；有用东城国际商会常委资格；购卡即赠送价值3000元精美礼品。（Ipad一台/时尚手机一台、精美茶具一套、精品蚕丝被一套等，任选其一）；钻石卡：20