私宅住宅用房抵押评估报告含技术报告部份样本

房地产估价报告某私人住宅房地产抵押价值评估委托方：XXX估价方：XXXX房地产评估有限公司估价人员：XXXXXX估价作业日期：估价报告编号：XXX房评字第071403号目录TOC\o"1-2"\h\z致委托方函 2房地产估价师声明 4估价假设和限制条件 5房地产估价成果报告 6一、委托方 6二、估价方 6三、估价对象概况 6四、估价目 9五、价值时点 9六、价值定义 9七、估价根据 10八、估价原则 10九、估价办法和技术参数阐明 12十、使用本报告提示 13十一、估价成果 16十二、估价作业日期 17十三、估价报告应用有效期 17十四、估价人员 17附件 18致委托方函XXX：受你们委托，我公司于二○一五年七月六日至二○一五年十月九日，对权属为你们共同所有，位于XXX前座，《房屋所有权证》证号为XXX区字第15099XX号、XXX区字第15099XX号，《国有土地使用证》证号为X国用（）第100XX号，建筑面积为262.97平方米，土地使用权面积为64.24平方米住宅房地产进行评估，为委托方核算房地产抵押价值提供参照根据。依照国家现行关于法律、法规和政策条例，遵循房地产估价原则、原则、程序和办法，估价人员在现场查勘基本上，根据《房地产估价规范》和我公司掌握房地产市场资料及长期积累房地产估价经验，结合委托方提供资料和本次估价目，遵循独立、客观、公正、合法、科学和适度原则，按照估价程序选用适当办法，综合分析影响房地产价格各项因素，拟定委估房地产于价值时点二○一五年七月六日市场价值为：房地产评估总价：￥40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。（详细成果见下表）评估成果表XXX号前座建筑面积/土地使用面积（m2）单价(元/m2)总价(万元）房地产价值262.97153240.29其中房屋价值262.9769918.38土地价值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地产估价师知悉估价时点二○一五年七月六日委估房地产法定优先受偿款后（截至估价时点，据委托方提供有关资料复印件记载，估价对象于估价时点未设定她项权利，优先受偿款为0。）房地产抵押价值为￥40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。XXX房地产评估有限公司法定代表人：XXX二○一五年十月十四日房地产估价师声明咱们郑重声明：一、咱们在本估价报告中陈述事实是真实和精确。二、本估价报告中分析、意见和结论是咱们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已阐明假设和限制条件限制。三、咱们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与关于当事人没有个人利害关系或偏见。四、咱们依照中华人民共和国国标《房地产估价规范》及建设部、中华人民共和国人民银行、中华人民共和国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指引意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我公司房地产估价师XXX、XXX及估价助理XXX于二○一五年七月六日已对本估价报告中估价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要专业协助。七、本估价报告根据了委托方提供有关资料，委托方应对资料真实性、合法性、完整性、精确性和有效性负责。如因资料失实而导致估价成果失实、失误和错误，估价机构和估价人员不承担相应责任。八、本估价报告需经估价人员签名并加盖估价机构公章，在报告使用有效期内，作为整体时有效，复印件无效。九、参加本次估价注册房地产估价师签名：房地产估价师资格证书号签名XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二○一五年十月十四日估价假设和限制条件㈠本项估价假设条件1.本报告在评估过程中，设立委估房地产为住宅用途，其在将来剩余使用年限内不变化房地产用途。2.假设委估房地产现状满足所采用都市规划、用途管制和限制条件，另有阐明除外。3.本次评估是以估价对象在价值时点时状况为根据进行。4.本报告以委托方提供估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，导致估价成果失实，我司及估价人员不承担责任。㈡本项估价限制条件1.本报告关于资料由委托方提供，未对所有资料真实性进行核算，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供拟定房地产抵押价值提供参照根据，不对其她用途负责。3.估价报告有效期从出具报告之日起计壹年有效，即从10月14日起至10月13日止，超过有效期使用本报告，有关责任由使用者承担。4.实地查勘时，对房屋仅进行普通性察看，并未进行构造性测试，不也许拟定其内部缺损。5.报告使用者要对抵押物进行定期检查，随时掌握抵押物状况，预测抵押物变现价值，保证抵押物足值，使用状况良好，并在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。6.本报告所指变现能力是假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为钞票也许性。7.本报告房地产所有权人及房屋建筑面积以委托方提供《房屋所有权证》证号为XX区字第150998XX号、XX区字第150998XX号上登记为准；本报告土地使用权人及土地使用权面积以委托方提供《国有土地使用证》证号为XX用（）第100XXX号上登记为准。8.未经本评估单位批准，评估报告所有或任何一某些内容不得使用其她与本次项目无关任何公开文献、告示或报告中，也不得以任何形式公开刊登。9.房地产估价报告备查编号：XX（）房评字第071XX号。10.本报告一式肆份，叁份提交委托方，壹份留存评估公司。房地产估价成果报告一、委托方委托方名称：XXXX身份证号码：45XXXXXXXXXXXXXX住址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托方名称：XXXXX身份证号码：452XXXXXXXXXXXXXX住址：XXXXXXXXXXXXXX二、估价方受托估价机构：XXXXX房地产评估有限公司机构地址：XXXXXXXXX法定代表人：XXXXXX资质级别：X级资质注册号：XXXXXXXXX联系人：XXXXXX联系电话：XXXXXXXXX三、估价对象概况㈠物质实体状况1.土地状况⑴土地坐落：XXXXXXXX号前座⑵地籍图号：XXXX⑶宗地号：45XXXXXXXXXXXXXXXX⑷土地面积：64.24㎡⑸土地形状：规则⑹规划限制条件：无⑺土地用途：住宅⑻土地使用权类型：出让⑼土地剩余使用年限：63.51年（估价基准日起至终结日期2078年12月24日）（10）土地四至：东至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住宅用地。2.房屋实体状况=1\*GB2⑴估价对象位于XXXXXXXXXXX号前座，所在建筑物约于1998年建成，维护保养状况普通，朝向为南北，建筑面积为262.97平方米，户型构造为4层大开间一厨一卫。=2\*GB2⑵委估建筑物为独幢四层砖混构造自住用房，整幢楼房配备一趟步梯，经济耐用年限为50年，工程质量合格。估价人员按照建筑物现状判断综合成新率为7成。=3\*GB2⑶委估房屋建筑物装饰装修详细状况如下：委估对象外墙为清水砖墙，室内墙面、天花刷石灰漆，步梯为水泥梯级，水泥砖砌扶手，天台地面为水泥地面，厨房、卫生间地面铺防潮砖，墙壁贴1.5米高瓷砖，估价人员按照委估建筑物现状判断为普通装修，装修较陈旧。⑷设备设施室内供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，室外供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，消防设施不齐全。3.委估对象运用现状委估房地产在估价时法定用途为：住宅，现实际用途为住宅，为委托方自住用房，处在正常使用状态。4.区域状况⑴区域概况：估价对象位于XXXXX号前座，现属XXX市X区，XXXXXXXXXXXXXXXX有电影院、影剧院、舞厅、卡拉OK厅、录像室等文化娱乐场合等。=2\*GB2⑵商业繁华度：估价对象位于XXXX街，周边重要是居民住宅用房，分布有餐饮店、便利店、美容美发店、金融营业网点等临街小商铺，车流量较少，人流量较少，综合评价估价对象所在区域商服条件普通。=3\*GB2⑶生活设施便利度：委估对象位于XXX街，周边分布有新塘冲市场、新时代电器商场、苍梧东晖百货、聚龙广场、中心小学、图书馆、中小型诊所、士多店、烟酒行、各银行网点等，基本配套设施较齐全，生活配套设施较齐全。=4\*GB2⑷交通状况：区域内重要道路为XX街等，临近XX河岸，区域内路网发达,道路通达度普通，交通便利度普通。=5\*GB2⑸环境状况：所在区域自然环境及绿化环境普通，周边分布有住宅社区、中小学校等，人文环境普通，综合评价环境状况普通。㈡权益状况委估房地产座落于XX号前座，房屋所有权人为XX、XXX共同共有，《房屋所有权证》证号为XX区字第1509XXX号、XXX区字第15099XX号，设计用途为住宅，建筑面积为262.97平方米。委估对象土地所有权属国家，土地使用权人为XX、X，《国有土地使用证》证号为XXX用（）第100XXX号，土地使用权面积为64.24平方米，土地用途为住宅用地，土地使用权类型为出让，终结日期为2078年12月24日。依照委托方提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，估价对象至估价基准日止未发现她项权利受限状况。四、估价目评估委估房地产抵押价值，为委托方为拟定房地产抵押价值提供参照根据。五、价值时点二○一五年七月六日，为估价人员现场勘察之日。六、价值定义1.房地产市场价值定义本报告提供市场价值是指估价对象在估价期日现状运用条件下，满足所有假设和限制条件，梧州市房地产市场自由开放、完全竞争状态下公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最也许形成价格；采用公开市场价值原则时，规定评估客观合理价值应是公开市场价值。本估价成果涉及如下价值：=1\*GB2⑴房屋及其附属设施设备；=2\*GB2⑵房屋相应土地使用权。=3\*GB2⑶房屋装修价值2.房地产抵押价值定义房地产抵押价值为拟抵押房地产在估价时点市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下市场价值减去房地产估价师知悉法定优先受偿款。本估价成果涉及如下价值：=1\*GB2⑴房屋及其附属设施设备；=2\*GB2⑵房屋相应土地使用权。=3\*GB2⑶房屋装修价值七、估价根据㈠行为根据《房地产委托估价函》㈡法律法规根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国土地管理法》；4.《中华人民共和国都市房地产管理法》；5.《中华人民共和国拍卖法》；6.《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）。7.《关于规范与银行信贷业务有关房地产抵押估价管理关于问题告知》（建住房[]8号）及其附件《房地产抵押估价指引意见》㈢取价根据1.《全国统一建筑工程基本定额广西壮族自治区单位估价表》；2.XX市市场上同类构造、位置、规模、装饰原则大体相似建筑物工程造价水平。㈣产权根据1.《房屋所有权证》证号为XX区字第1509XXX号、XX区字第150XX号；2.《国有土地使用证》证号为XXX用（）第10XX号。八、估价原则㈠独立、客观、公正原则：独立客观公正原则是房地产估价最高行为准则。⑴独立。一是规定估价机构自身应当是一种不依赖于她人，不受她人约束独立机构；二是规定估价人员与估价对象及当事人没有利害关系；三是规定估价机构人员在估价中不应受外部干扰因素影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己专业知识、经验和良心进行估价；⑵客观。是规定估价机构和估价人员不带任何自己好恶、情绪和偏见，完全从实际出发，按照事物本来面目去估价；⑶公正。是规定估价机构和估价人员在估价中公平正直，不偏袒任何一方。㈡合法原则：合法原则规定房地产估价应以估价对象合法权益为前提进行。估价对象权益不是委托人或估价人员可以随意假定，必要有合法根据。㈢最高最佳使用原则：最高最佳运用原则是指法律上允许、技术上可行、经济合理，通过充分论证，可以使得估价对象达到最大也许运用。㈣代替原则：代替原则是指一切房地产估价成果不得明显偏离类似房地产在同等条件下正常价格。㈤价值时点原则：价值时点原则规定房地产估价成果是估价对象在价值时点客观合理价格或价值。估价普通仅仅是估价对象在某个特定期间上价格，这个特定期间就是价值时点。价值时点必要根据估价目来拟定。㈥预期收益原则：预期收益是指一切房地产估价应以估价对象在正常运用条件下将来客观有效预期收益为根据。㈦谨慎原则：又称稳健原则或保守原则。它是针对经济活动中不拟定性因素，规定在评估工作中保持谨慎小心态度，充分预计到也许发生风险和损失。九、估价办法和技术参数阐明㈠估价办法依照《房地产估价规范》，通行估价办法有比较法、收益法、成本法、假设开发法，基准地价系数修正法等。估价办法选取应按照房地产评估技术规程，依照本地房地产市场发育状况并结合估价对象详细特点及估价目等，在遵循估价原则前提下，采用科学、合理办法进行评估测算，上述办法合用范畴如下：1.比较法指将估价对象与在价值时点近期交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产已知价格进行交易日期、交易状况、区域因素、个别因素等修正，以估算估价对象客观合理价格或价值办法。比较法理论根据是代替原理，合用于类似房地产交易实例较多场合，在房地产比较发达状况下，它是一种说服力较强，具备现实性，最惯用估价办法2.收益法指预测估价对象将来各期正常净收益，选用恰当资本化率将其折算到价值时点上现值后累加，以估算估价对象客观合理价格或价值办法。收益法合用于评估有收益或潜在收益房地产。3.成本法指求取估价对象在价值时点重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象客观合理价格或价值办法。成本法合用于房地产市场不发达，难以运用比较法房地产估价，对于既无收益又很少浮现买卖公用建筑也比较合用。4．假设开发法指对于一种未完毕房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后市场价值，然后扣除剩余开发任务正常投入，即得出待估房地产价值办法。5．基准地价系数修正法是运用城乡基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，就待估宗地区域条件和个别条件与其所处区域平均条件相比较，对基准地价进行修正，进而求取待估房产在价值时点价格一种办法。本次估价对象为住宅用房，所属区域同用途房地产交易较为活跃，因此适当采用比较法评估；委估对象收益性强，周边与估价对象用途、功能和规模上类似出租案例较多，客观租金收益及有关费用较容易收集，故合用收益法评估；成本法特别适合既无收益又很少发生交易房地产，委估房地产具备较强收益，市场交易较为活跃，不适当采用成本法评估其价值；委估对象为住宅商品房，不具备改造潜力，因而也不适当用假设开发法进行评估。估价人员在实地勘察基本上，对委托方提供各种资料进行了认真分析，依照估价期日委估房地产用途、估价目、资料状况和梧州市房地产市场实际状况，决定采用比较法和收益法分别测算委估房地产价值。综合两种办法测算出成果，最后拟定估价对象房地产价值。据现场查勘记录，分析了建筑物设计年限、实际建造质量、现行使用状况和物理寿命等因素，充分考虑建筑物类型、用途、实际使用时间、环境和条件，以及维修状况、使用效果和完好限度等各种因素。同步考虑功能性损耗和经济性损耗影响，综合拟定建筑物成新率与收益年限。㈡技术参数阐明因梧州市范畴内房地产估价行业组织当前暂未发布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值，本评估报告使用我司经验参数。十、使用本报告提示㈠在抵押期间也许产生房地产信贷风险关注点在于：1.抵押房地产自身风险⑴适应性风险。并不是所有房地产都适合伙为抵押物，它受到与抵押有关法律法规限制。作为担保物房地产必要具备合法性，房地产权利人可享有处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效基本条件，成为可以抵押房地产，如果所有或某些不适合设定抵押，则风险是主线性。⑵预期风险。房地产抵押价值评估是特定估价时点市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂导致市场价值下降就会形成预期风险。⑶变现风险。抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。这时会浮现因处置抵押物短期性、强制性、变现能力差和处置发生税和费形成价值减损甚至资不抵债风险。⑷损耗风险。由于房地产抵押特性使抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期间正常使用房地产也会导致抵押物普通损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不当，甚至火灾等意外都会导致其价值严重减损甚至消失。2.系统风险⑴市场供求风险。市场供求风险是指抵押房地产所在地区房地产市场供求关系变化所带来风险。市场是不断变化，房地产市场供应与需求也在不断变化，而供求关系变化必然导致房地产抵押物价格波动，详细体现为租金收入和房地产价值变化，当市场构造性过剩、购买力减少达到一定限度时，这种风险极大影响抵押房地产变现。⑵政策、政治风险。政府关于房地产税收、住房、价格、金融、环保等政策都会对房地产收益目的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。政治风险（战争、政变、经济制裁、罢工、骚乱等）一旦发生，不但会直接给建筑物导致损害，并且会引起一系列其她风险，这也是对房地产危害最大一种风险。⑶信用、道德、经营、管理等风险。抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷筹划，其公司经营、管理决定着还贷能力实现。⑷或然损失风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其她偶尔发生自然灾害引起抵押房地产损失。一旦发生这些灾害，房屋不能再出租（或自营）使用，虽然建筑物进行了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，房屋内动产随不动产损毁而损毁，因资金缺少而无法对不动产重建，其损失和创伤是无法弥补。㈡房地产变现能分析变现能力分析内容重要涉及4个方面：①抵押房地产通用性、独立使用性或者可分割转让性；②假定在估价时点拍卖或者变卖时最也许实现价格与评估市场价值差别限度；③变现时间长短；④变现费用、税金种类、数额和清偿顺序。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为钞票也许性。1.影响估价对象变现能力因素分析⑴估价对象通用性。所谓通用性，通俗地说就是与否常用、与否普遍使用。委估对象为住宅铺，市场需求较大，通用性较强，易于变现。=2\*GB2⑵估价对象独立使用性。委估对象为住宅，独立使用性较强。⑶估价对象可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上与否可以分离开来使用。委估对象为独幢住宅，可以整体转让，不适当分割转让。=4\*GB2⑷估价对象价值量。委估对象价值量较小，变现能力较强。⑸估价对象开发限度。委估对象所在区域开发限度达到五通，为XX老城区，成熟社区配套较好，易于变现。⑹估价对象区位。估价对象区位条件较好，变现能力较好。⑺该类房地产市场状况。委估对象为住宅，面积为262.97平方米，土地面积：64.24㎡，该类房屋在XX市需求较大，市场状况较好，易于变现。2.假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最也许实现价格普通比公开市场价格要低，预测在60%-70%之间，与评估市场价值差别限度大概在30%-40%。3.处置房地产时，其变现时间长短以及费用、税金种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销方略等因素关于。普通说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格普通较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及某些手续费。㈢抵押权人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。㈣处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分派：1.支付处置抵押房地产费用；2.扣除抵押房地产应缴纳税款；3.偿还抵押权人债权本息及支付违约金；4.补偿由债务人违背合同而对抵押权人导致损害；5.剩余金额返还抵押人。㈤抵押人在该房地产她项权登记后，对于该房屋租赁权及转让权等应受到抵押权人监督。十一、估价成果估价人员通过对估价对象充分调查，依照估价目和估价原则，按估价程序，采用适当评估办法，在认真分析既有各种资料基本上，经周密、细致测算，并结合XXX市房地产市场行情，拟定委估房地产于价值时点二0一五年九月二十七日市场价值如下：房地产评估总价：￥40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。（详细成果见下表）评估成果表XXXXXX号前座建筑面积/土地使用面积（m2）单价(元/m2)总价(万元）房地产价值262.97153240.29其中房屋价值262.9769918.38土地价值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地产估价师知悉估价时点二○一五年七月六日委估房地产法定优先受偿款后（截至估价时点，据委托方提供有关资料复印件记载，估价对象于估价时点未设定她项权利，优先受偿款为0。）房地产抵押价值为￥40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。十二、估价作业日期二0一五年七月六日至二○一五年十月十四日。十三、估价报告应用有效期本估价报告有效期为壹年，即从10月14日至10月13日。如由于国家政策、经济环境及房地产物理状况发生变化，且这些变动会对估价成果产生重大影响，须委托本评估公司重新估价。十三、估价人员 房地产估价师资格证书号签名XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房地产评估有限公司二○一五年十月十四日附件一、委托估价函二、《房屋所有权证》证号为XXXXXX区字第15099XX号、XXXXX区字第15099XXXXXX号；三、《国有土地使用证》证号为XXX用（）第10XXX号；四、委托方身份证；五、估价对象位置示意图；六、委估对象照片资料；七、估价机构营业执照；八、估价机构资质证书；估价人员资质证书。（以上附件均为复印件）房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析1.土地状况⑴土地坐落：XXXXXX号前座⑵地籍图号：XXXXXX⑶宗地号：45XXXXXXXXX⑷土地面积：64.24㎡⑸土地形状：规则⑹规划限制条件：无⑺土地用途：住宅⑻土地使用权类型：出让⑼土地剩余使用年限：63.51年（估价基准日起至终结日期2078年12月24日）（10）土地四至：东至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住宅用地。2.房屋实体状况=1\*GB2⑴估价对象位于XXXXXXXX号前座，所在建筑物约于1998年建成，维护保养状况普通，朝向为南北，建筑面积为262.97平方米，户型构造为4层大开间一厨一卫。=2\*GB2⑵委估建筑物为独幢四层砖混构造自住用房，整幢楼房配备一趟步梯，经济耐用年限为50年，工程质量合格。估价人员按照建筑物现状判断综合成新率为7成。=3\*GB2⑶委估房屋建筑物装饰装修详细状况如下：委估对象外墙为清水砖墙，室内墙面、天花刷石灰漆，步梯为水泥梯级，水泥砖砌扶手，天台地面为水泥地面，厨房、卫生间地面铺防潮砖，墙壁贴1.5米高瓷砖，估价人员按照委估建筑物现状判断为普通装修，装修较陈旧。⑷设备设施室内供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，室外供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，消防设施不齐全。3.委估对象运用现状委估房地产在估价时法定用途为：住宅，现实际用途为住宅，为委托方自住用房，处在正常使用状态。二、估价对象区位状况描述与分析⑴区域概况：估价对象位于XXXXX号前座，XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有电影院、影剧院、舞厅、卡拉OK厅、录像室等文化娱乐场合等。=2\*GB2⑵商业繁华度：估价对象位于XXXX街，周边重要是居民住宅用房，分布有餐饮店、便利店、美容美发店、金融营业网点等临街小商铺，车流量较少，人流量较少，综合评价估价对象所在区域商服条件普通。=3\*GB2⑶生活设施便利度：委估对象位于龙圩镇高冲街，周边分布有新塘冲市场、新时代电器商场、XX百货、聚龙广场、中心小学、图书馆、中小型诊所、士多店、烟酒行、各银行网点等，基本配套设施较齐全，生活配套设施较齐全。=4\*GB2⑷交通状况：区域内重要道路为高冲街等，临近河岸，区域内路网发达,道路通达度普通，交通便利度普通。=5\*GB2⑸环境状况：所在区域自然环境及绿化环境普通，周边分布有住宅社区、、中小学校等，人文环境普通，综合评价环境状况普通。三、估价对象权益状况描述与分析委估房地产座落于XX街170号前座，房屋所有权人为XXX、XX共同共有，《房屋所有权证》证号为XXX区字第150XXXX号、XXX证龙圩区字第15099XX号，设计用途为住宅，建筑面积为262.97平方米。委估对象土地所有权属国家，土地使用权人为XXX、XX，《国有土地使用证》证号为XX用（）第100XX号，土地使用权面积为64.24平方米，土地用途为住宅用地，土地使用权类型为出让，终结日期为2078年12月24日。依照委托方提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，估价对象至估价基准日止未发现她项权利受限状况。四、市场背景状况描述与分析⒈都市资源状况理位置XX市位于XXX东部，地理座标介于东经XXX，北纬XXX之间,地理位置独特，土地总面积12588平方公里，总人口293.69万人，其中市区面积1097.2平方公里，市区人口约45万人。地形特点为四周高，中间低而多河流，城区平均海拔24米，丘陵地占总面积80％以上，集广西784条河流水量，河流水面积占总面积9.28％，水资源丰富，兼有航运、灌溉、发电之利，河网密布，西江可通航千吨级船舶。

⑵XX市是广西区内第一种实行土地使用制度改革都市。自1990年以来，该市依法对市辖区范畴内土地资源和土地资产实行“五统一”管理制度（统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理），实行有偿使用，为规范本地房地产市场，促成市场平稳有序地发展提供了有力保障，同步也为全区土地使用制度改革积累了较为丰富经验。随着经济不断发展，基本设施条件不断完善，市中心西移，带动市内房地产开发上规模，土地出让、转让呈上升趋势。近年来，加强对土地集中统一管理，实行土地用途管制制度，并建立了土地收购储备制度。对经营性用地，实行招标拍卖挂牌方式出让。市人口与行政区划XXX市现辖XX区、XX区、区、XX县和XXX县，代管XXX市，面积12588平方千米，人口306.8万，其中市区面积1097平方公里，人口48万。2.房地产制度与房地产市场状况1-2月，XX市实现房地产投资7亿元，同比增长43.2%。全市房地产发展呈现如下特点：一、90平方米如下刚需小户型受热捧。在住宅类中，针对刚需小户需求设计90平方米如下住房市场销售形势良好，1-2月90平方米如下住房销售面积2.2万平方米，同比增长113.3%，占全市商品房住宅销售面积25%。二、到位资金比较充分。1-2月实际到位资金19.2亿元，比上年同期增长5%。到位资金虽然仍以自筹资金和其她资金来源为主，但国内贷款增长最快，增长高达56.9%。自筹资金下降11.8%，其她资金来源增长5.6%。从到位资金构造来看，国内贷款比重上升，较去年同期上升8.2个百分点，而自筹资金有所下降和其她资金来源比重基本持平。三、商品房销售面积下降幅度大。1-2月，全市商品房销售面积为8.8万平方米，比去年同期下降了55.4%。四、商品房待售面积增长，消化库存压力增大。1-2月，全市商品房待售面积104.8万平方米，同比增长5.7%。其中：待售1-3年（含1年）为36.3万平方米，增长21.9%，待售3年以上（含3年）为0.9万平方米，下降61%，开发公司仍面临较大消化库存压力。3.都市规划与发展目的环绕建设XXX城乡群核心都市，优化城乡布局，增强中心都市辐射带动能力，加快构建产城融合、城乡协同新型城乡体系。加快中心都市建设。按照“一江两岸三组团”都市发展思路，统筹推动都市新区开发建设和旧城改造工作，提高都市综合承载能力和辐射带动功能。加大红岭新区及其拓展区开发建设力度，突出抓好路网工程、西江三桥、中央商务区、体育场等项目建设；大力推动苍海新区核心区建设，重点抓好半岛核心区、环城水系、环湖道路、园博园、南广高铁站前广场等项目建设；加快南岸片区开发，抓好西江四桥及道路、供水、排水、供电等基本设施建设，启动沿江景观大道规划研究。继续加大旧城改造力度，加快平民冲、冰泉冲和石鼓冲开发建设；把棚户区改造纳入保障性安居工程，全力推动实行。启动长洲岛整体开发规划研究工作。统筹抓好县城和小城乡建设。把发展中小都市、小城乡作为优化城乡构造主攻方向，实行大县城战略，有重点地发展小城乡，加快构建中心都市、县城和小城乡合理分工、功能互补、协同发展城乡体系。扩大县城建成区面积，壮大经济实力，完善都市功能，积极吸纳人口，着力将梧州、藤县哺育为中档都市，加快新苍梧县城规划建设工作。加快哺育经济强镇、特色小镇，推动历史文化名镇、名村建设，突出抓好六堡、太平、归义等镇规划建设。完善农村水、电、通信网络等配套设施，进一步推动城乡风貌改造工程，推动市政设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖、都市文明向农村辐射。坚持自愿、分类、有序原则，加快推动农业转移人口市民化。加强都市规划管理。遵循“规划应恰当超前，建设可分步实行”理念，加快修订完善都市总体规划，提高规划水平，强化规划刚性约束。实行中心城区交畅通通工程，推动主次干道建设和重要节点改造，提高城区路网通达能力和畅通水平。加快公共停车设施建设，创新停车设施管理体制，切实解决都市停车难、停车乱问题。进一步开展占道经营、泥头车不规范装运等专项整治行动，加大“打非治违”工作力度，坚决遏制乱搭乱建和违规抢建等行为。创新都市管理机制，进一步理顺市区两级市政设施管理体制，提高都市管理工作水平和市民满意度。。4.都市基本设施建设梧州市洛湛铁路建成通车，南广高铁路建成通车，岑溪至罗定铁路、梧州港赤水圩作业区进港铁路开工建设，结束了我市"地无寸铁"历史。梧州至南宁、贵港、梧州至广州、梧州至桂林、岑溪至筋竹高速公路建成通车，梧州至、岑溪至水汶、梧州环城高速公路开工建设，形成梧州到重要出行目地"三小时经济圈"。西江亿吨黄金水道建设加快推动，梧州至贵港Ⅱ级航道整治工程竣工，长洲水利枢纽建成投产、三线四线船闸开工建设，李家庄码头一二期扩建工程、梧州港赤水圩作业区一期工程相继竣工，全市港口货品吞吐量达到1600万吨，集装箱吞吐量达20万原则箱。梧州机场恢复通航。区域性综合交通运送枢纽地位基本确立。梧州市加大旧城改造力度，先后投入5.73亿元实行平民冲、冰泉冲地质灾害综合整治和都市棚户区改造，协助4420多户居民搬离地质灾害高危地区。加快中心城区建设，基本建成红岭新区路网，启动南岸片区开发，都市空间进一步拓展。积极实行城乡风貌改造、城乡清洁和"穿衣戴帽"工程，加强市政基本设施和公共服务设施建设，都市承载力和管理水平进一步增强，都市风貌特色鲜明，都市环境生态宜居，西江黄金水道中心都市建设迅速推动。县域中心城乡和重点镇建设加快，城乡化率由32.1%提高到46%，高于全区平均水平。同步，加快红岭新区建设，路网工程22条开工、13条贯通，玫瑰湖整治一期工程竣工；加快南岸开发，西江三桥、苍海等项目顺利推动，西江四桥、南广铁路梧州站站前广场开工建设，新增城区面积6平方公里。进一步开展城乡环境综合整治，岑溪市“一河两岸”建设加快，藤县藤州大道拓宽工程竣工，蒙山县桂北民居建筑风格初步形成。步加强与肇庆对接，推动双方务实合伙获得新进展。此外粤桂合伙特别实验区“两区一城”今年重点项目筹划共安排项目75项，总投资782.33亿元，年度筹划投资39.31亿元。5.社会经济发展概况通过建国50近年特别是改革开放20近年来发展，梧州工业农业获得较好发展，重要经济指标规模以上工业总产值和工业增长值总量分别在自治区排名第四；增幅排名分别在自治区第四位和第三位。梧州哺育并初步形成以轻工业、林业、食品、医药、机械船舶、六堡茶、工业园区等为主一批优势产业，具备与国内外公司开展产业合伙良好基本。，梧州市实现地区生产总值991.7亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%。分产业看，第一产业实现增长值115.3亿元，增长4.8%；第二产业实现增长值654.8亿元，增长16.8%；第三产业实现增长值221.6亿元，增长7.9%。三次产业比重为11.6：66：22.4。五、最高最佳运用分析最高最佳使用原则规定房地产估价成果是在估价对象最高最佳使用下价值。最高最佳使用是指法律上允许、技术上也许、经济上可行，通过充分合理论证，可以使估价对象价值达到最大化一种最也许使用。最佳使用品体涉及最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模和最佳集约度。寻找估价对象最高最佳用法，是先尽量地设想出各种潜在使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（1）法律上允许性。对于每一种潜在使用方式，一方面检查它与否为法律所容许。如果是法律不容许，应被裁减。（2）技术上也许性。对于法律所容许每一种使用方式，要检查它在技术上与否可以实现，涉及建筑材料性能、施工技术手段等能否满足规定。如果是技术上达不到，应被裁减。（3）经济上可行性。对于法律上容许、技术上也许每一种使用方式，还要进行经济可行性检查。经济可行性检查普通做法是：针对每一种使用方式，一方面预测它将来收入和支出流量，然后将将来收入和支出流量用现值表达，再将这两者进行比较。只有收入现值不不大于支浮现值使用方式才具备经济可行性，否则应被裁减。详细经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。（4）价值与否达到最大化。在所有具备经济可行性使用方式中，可以使估价对象价值达到最大化使用方式，才是最高最佳使用方式。委估房地产坐落于龙圩镇高冲街170号前座，，周边以住宅为主，配套设施齐全，委估对象法定用途为住宅，这和当前使用状况一致。依照最高最佳使用原则和合法原则分析，该房地产保持住宅用途为最高最佳使用。六、估价办法合用性分析依照《房地产估价规范》，通行估价办法有比较法、收益法、成本法、假设开发法，基准地价系数修正法等。估价办法选取应按照房地产评估技术规程，依照本地房地产市场发育状况并结合估价对象详细特点及估价目等，在遵循估价原则前提下，采用科学、合理办法进行评估测算，上述办法合用范畴如下：1.比较法指将估价对象与在价值时点近期交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产已知价格进行交易日期、交易状况、区域因素、个别因素等修正，以估算估价对象客观合理价格或价值办法。比较法理论根据是代替原理，合用于类似房地产交易实例较多场合，在房地产比较发达状况下，它是一种说服力较强，具备现实性，最惯用估价办法2.收益法指预测估价对象将来各期正常净收益，选用恰当资本化率将其折算到价值时点上现值后累加，以估算估价对象客观合理价格或价值办法。收益法合用于评估有收益或潜在收益房地产。3.成本法指求取估价对象在价值时点重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象客观合理价格或价值办法。成本法合用于房地产市场不发达，难以运用比较法房地产估价，对于既无收益又很少浮现买卖公用建筑也比较合用。4．假设开发法指对于一种未完毕房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后市场价值，然后扣除剩余开发任务正常投入，即得出待估房地产价值办法。5．基准地价系数修正法是运用城乡基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，就待估宗地区域条件和个别条件与其所处区域平均条件相比较，对基准地价进行修正，进而求取待估房产在价值时点价格一种办法。（1）合用估价办法：本次估价对象为住宅用房，所属区域同用途房地产交易较为活跃，因此适当采用比较法评估；委估对象收益性强，周边与估价对象用途、功能和规模上类似出租案例较多，客观租金收益及有关费用较容易收集，故合用收益法评估；（2）不合用估价办法：成本法特别适合既无收益又很少发生交易房地产，委估房地产具备较强收益，市场交易较为活跃，不适当采用成本法评估其价值；委估对象为住宅商品房，不具备改造潜力，因而也不适当用假设开发法进行评估。（3）估价技术路线：估价人员在实地勘察基本上，对委托方提供各种资料进行了认真分析，依照估价期日委估房地产用途、估价目、资料状况和梧州市房地产市场实际状况，决定采用比较法和收益法分别测算委估房地产价值。综合两种办法测算出成果，最后拟定估价对象房地产价值。比较法进行测算基本公式：案例修正后单价=可比案例成交（放盘）单价×交易状况修正×区位因素修正×个别因素修正估价对象评估单价=（案例1修正后单价+案例2修正后单价+案例3修正后单价）÷3收益法进行测算基本公式：V=a/(r-g)×{1-(1+g)/(1+r)^n}其中：V-市场价值a-年纯收益r-资本化率g-纯收益每年递增比率n-获取纯收益持续年限七、估价测算过程㈠比较法1.咱们选用与委估对象条件相似，基本处在同一供求圈内、可比性强三宗交易案例作为委估房地产比较实例。表1比较实例状况表序号项目委估房地产案例1案例2案例31位置及项目名称XX前座XX路XXXXXX2交易价格（元/m2)待估1501159016963建筑面积(m2)262.973652902604交易时点.07.03.10.095交易状况正常正常正常正常6构造砖混砖混砖混砖混7商服繁华度位于XX旧城区，距商业中心约500米位于XX旧城区，距商业中心约500米位于XX旧城区，距商业中心约100米位于XX旧城区，距商业中心约300米8交通条件临近河岸，道路通达性普通，综合评价交通普通路网较发达，道路通达性好，综合评价交通较便捷路网较发达，道路通达性好，综合评价交通较便捷路网较发达，道路通达性好，综合评价交通较便捷9临道路类型临区域次干道临区域次干道临区域次干道临区域次干道10生活服务设施周边学校、医院、银行、农贸市场、超市配套齐全周边学校、医院、银行、农贸市场、超市配套齐全周边学校、医院、银行、农贸市场、超市配套齐全周边学校、医院、银行、农贸市场、超市配套齐全11文体设施条件较完备较完备较完备较完备12商业配套设施较完备较完备较完备较完备13周边人文环境较完备较完备较完备较完备14总楼层4层5层5层6层15成新率7成新7.5成新7.5成新7成新16户型、平面布局较规则，合理较规则，合理较规则，合理较规则，合理17装修状况简朴装修简朴装修中档装修中档装修18物业状况普通普通普通普通19临路状况一面临路一面临路一面临路一面临路20朝向通风较好较好较好较好21可比性可比可比可比可比22停车位配比较充裕较充裕较充裕较充裕2.计算过程⑴拟定比较因素表2比较因素表比较案例估价对象案例A案例B案例C交易价格(元/m2)待估150115901696交易时间.05.03.10.09交易状况正常正常正常正常区位因素商服繁华限度普通普通高较高生活服务设施较好较好较好较好文体设施条件较好较好较好较好环境条件较好较好较好较好交通便捷度普通较便捷较便捷较便捷临道路类型临区域次干道临区域次干道临区域次干道临区域次干道个别因素构造框架框架框架框架建筑面积（m2）262.97365290260成新率70%75%75%70%容积率4556装修状况简朴装修简朴装修中档装修中档装修物业状况普通普通普通普通总楼层4层5层5层6层临路状况一面临路一面临路一面临路一面临路户型整幢整幢整幢整幢通风朝向较好较好较好较好土地使用权性质出让出让出让出让⑵比较实例系数修正指数依照估价对象与可比实例各种因素详细状况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数拟定如下：（1）交易日期修正：三个可比实例成交日期与价值时点较近，且成交日至价值时点该区域房地产市场价格没有变化，因此交易日期不需要修正。（2）交易状况修正：三个可比实例交易状况均为正常市场价格，在此不作修正。（3）区域因素修正A、商服繁华度，分为高、较高、普通、较低、低五个级别，以估价对象级别为100，每相差一种级别，相应修正2；B、交通便捷度，分为便捷、较便捷、普通、较不便捷、不便捷五个级别，以估价对象级别为100，每相差一种级别，相应修正2，C、临道路类型，分为临主干道、临区域主干道、临区域次干道、临支路四个级别，以估价对象级别为100，每相差一种级别，相应修正1；D、公共配套设施，分为不完备、较完备、完备三个级别，以估价对象级别为100，每相差一种级别，相应修正2；E、周边人文环境状况，分为“无噪音，街区整洁，公共卫生好”、“无明显噪音，街区较整洁，公共卫生较好”、“有轻微噪音，公共卫生普通”、“有明显噪音，街区较杂乱，公共卫生较差”、“有重噪音，街区杂乱，公共卫生差”五个级别，以估价对象级别为100，每相差一种级别，相应修正1；F、文体设施条件，分为不完备、较完备、完备三个级别，以估价对象级别为100，每相差一种级别，相应修正2；G、生活服务设施，分为不完备、较完备、完备三个级别，以估价对象级别为100，每相差一种级别，相应修正2；（4）个别因素修正A.容积率，以估价对象级别为100，每相差0.5修正1；B.通风朝向，分为好、较好、普通、较差、差五个级别，以估价对象级别为100，每相差一种级别，相应修正为1。C.新旧限度，按综合成新率，以估价对象级别为100，每相差5%，相应修正2；D.临街状况，分为两面或两面以上临街、一面临街、不临街三个级别，以估价对象级别为100，每相差一种级别，相应修正2；E.建筑楼层，以估价对象级别为100，每相差一层，相应修正2；F.建筑构造，分为框架、混合、砖混、砖木四个级别，以估价对象级别为100，每相差一种级别，相应修正1；比较案例应当为同一建筑物构造房屋建筑；G.装修状况，分为高档装修、中档装修、简朴装修、毛坯房四个级别，以估价对象级别为100，每相差一种级别，相应修正1；H.建造时间；以估价对象级别为100，每相差一年相应修正1；I.建筑面积；以估价对象级别为100，与估价对象每相差50平方米为一种级别，相应修正1；表3比较因素条件指数表比较案例估价对象案例A案例B案例C交易价格(元/m2)待估150115901696交易时间100100100100交易状况100100100100区位因素商服繁华限度100100104102生活服务设施100100100100文体设施条件100100100100环境条件100100100100交通便捷度100105102102临道路类型100100100100个别因素构造100100100100建筑面积（m2）100102100100成新率100101101100容积率100989998装修状况100100101101物业状况100100100100总楼层100101101102临路状况100100100100户型100100100100通风朝向100100100100土地使用权性质100100100100=3\*GB2⑶修正成果表4比较实例修正成果表比较案例案例A案例B案例C交易价格(元/m2)150115901696交易时间100/100100/100100/100交易状况100/100100/100100/100区位因素商服繁华限度100/100100/104100/102生活服务设施100/100100/100100/100文体设施条件100/100100/100100/100环境条件100/100100/100100/100交通便捷度100/105100/102100/102临道路类型100/100100/100100/100个别因素构造100/100100/100100/100建筑面积（m2）100/102100/100100/100成新率100/101100/101100/100容积率100/98100/99100/98装修状况100/100100/101100/101物业状况100/100100/100100/100总楼层100/101100/101100/102临路状况100/100100/100100/100户型100/100100/100100/100通风朝向100/100100/100100/100土地使用权性质100/100100/100100/100修正系数0.93400.92420.9520比准价格(元/㎡)140214691615=4\*GB2⑷取比准价格算术平均值作为评估单价。表5：比较法成果表单位:元/平方米案例各案例修正后评估价格评估值阐明案例114021495三个案例修正后价格比较接近,因此采用算术平均法拟定其权数案例21469案例31615㈡收益法1.收益还原法是在预测估价对象将来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象客观合理价格或价值办法。收益法本质是以房地产预期收益能力为导向求取估价对象价值。2.收益还原法测算过程详见表6。表6收益还原法测算过程一览表序号计算项目计算基数计算

系数计算成果（元）取价根据（或阐明）基数阐明基数数量一年租金收益建筑面积262.97824,193见注⑴二年总费用㈠+㈡+㈢+㈣+㈤6,584㈠管理费年租金收益24193.244%968按年总收益4%计取㈡年修缮费房屋重置价格2624442.0%5,249按房屋重置价格2%计取㈢保险费五×保险费费率1837110.20%367按房屋现值0.2%计取㈣税金及附加税1+2+3+4+50.00%-三房地产年纯收益一-二17,609四房屋重置价格建筑面积×重置单价262.97998262,444见注⑵五房屋现值四×成新率26244470%183,711六房地产还原利率7.00%见注⑶七年纯收益增长率5.00%依照同类物业近几年租金增长及销售价格增长状况拟定八房地产收益年限33.51见注⑷九房地产收益价格[三/(六-七)]*[1-1/（1+七）八/（1+六）八]412,599成果取整十房地产单价八/建筑面积412,599262.971,569成果取整注：⑴年租金收益拟定调查待估房地产所处区域与其特性相似或相似房地产用于出租房地总收益平均费用，拟定待估房地产出租租金水平普通为20元/月·㎡，租金损失为0.5个月。则：房地年总收益=房地年租金=262.97×8×