房地产行业供应链浅析-供应链管理及供应链筹划

房地产行业供应链浅析——供应链管理及供应链筹划序言

建筑产品建造过程就是集合土地、供应商产品和服务，为客户打造高品质产品的过程，从这个意义上来讲，地产企业本质上是供应链企业。随着房企持续面临的行业整体利润率下行，以低成本、高周转的运作方式提高企业利润成为房企的战略选择，除严格控制土地开发成本与资金成本、降三费的举措外，如何有效提升供应链系统的效率及其价值也成为企业提升成本竞争力的关键。房地产行业供应链管理什么是房地产行业供应链21房地产行业供应链筹划301

什么是房地产供应链供应链管理的根本在于不但要关注自身的发展，还要关注与自身相关的上下游企业的情况，使之协同发展以保证自身的健康发展什么是供应链供应链是指围绕核心企业，从配套零件开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的，将供应商、制造商、分销商直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。什么是房地产行业供应链房地产供应链中，地产企业无疑是其中的核心产业，是将各种资源整合，形成最终产品交付给客户的核心。在房地产供应链中，任何一环出现问题，都会导致最终的产品无法如期完成，会破坏整个供应链的运作。核心企业02

房地产供应链管理控制人工、材料的价格暴涨目标一：控成本招投标、材料设备下单有序进行目标二：保进度房地产供应链管理除了传统的把供应商招来外，还要时刻关注整个链条上每个环节的健康情况，促进这些环节的健康成长房地产供应链管理目标库中选优，优中育墙，选择优质的合作伙伴目标三：提品质做好协助的角色，选好供方，做好品质，保障进度，按期供货目标四：助营销最终达成的目标：平衡好成本、进度、品质、销售等方面管理结合每年的供给量、开发量，盘清需要提供的咨询服务业务、材料设备量、施工单位二数量，提前筹划好招标采购工作一、盘家底房地产供应链管理工作不断的收集市场情况，包括钢材/砼走势、各供应商当前的已承接量、供应商的资金状况等，判断是否会影响对项目开发的支持力度二、知市场“引、用、育、留”出合作共赢的供方。在房地产供应链中，供方和地产企业是相互依存的——”你好我也好“三、供方管理作为供应链管理中的基本工作，需要做好统筹管理、计划管理、实施管理、招后管理四、做好招标采购供应链金融为盘活资产的新兴的融资渠道，目前主流的有供应链金融保理ABS、应收账款类融资、存货质押融资、商业承兑汇票五、供应链融资根据供应链筹划，合理税筹，减税负六、配合税筹03

房地产行业供应链筹划房地产集团价值链筹划概览.对专业化职能板块(如建设板块、物管板块)进行独立管理、核算与业务联动，为未来轻资产运营、管理输出和单独业务板块的资本运作做好准备.对集团各公司业务职能进行梳理，从业务和税务角度识别潜在的价值链重组和优化空间.通过关联交易(如总部服务收费)平衡各公司盈亏，实现税收效益提升.对专业职能如设计、建安、集采等设立专业化公司进行管理和核算，提升业务能力和运营效率，配合财税优惠政策提升税务效益.通过集团内部专业公司与项目公司之间的关联交易安排，合理地增高项目成本，降低土地增值税税负02040301专业化

职能分工业务职能

梳理和重组降低土增税负未来资本

运作从业务发展需求、资本市场计划与税务效益提升等角度出发，对房地产集团自身价值链进行梳理和筹划，主要考虑点包括：筹划目标：若集团部分项目地块取得较早，土地成本低，可结合集团内专业化分工的发展策略

，通过价值链筹划整体降低集团企业所得税和土地增值税税负筹划方法：通过集团总包、装修、园林、苗木等专业公司为高增值项目提供服务，合理搭建关联交易和定价政策，合理地提高项目成本筹划效益：筹划后，集团整体企业所得税和土地增值税税负合理降低，且风险可控借助此筹划，集团进一步加强了建设板块的业务能力和实质，建设与地产两板块间的业务联动效率得以提升

经典房地产集团全链条筹划方案市场上典型的房地产集团全链条的价值链分析和筹划的交易架构如下：筹划目标：•集团拟搭建采购贸易平台，统一管理供应商及对接项目公司或专业公司，提升战略采购类材料管理质量

，降低材料成本•合理降低项目土地增值税成本筹划方法：•以商贸公司和供应链管理公司为集采业务的核心•对于采用集团战略采购材料及物资，由商贸公司直接向供应商采购及货价结算•商贸公司将其从供应商处采购的材料/物资(甲供材)转销至项目公司/专业公司(如装修、园林、建筑公司等)•对于商贸公司的集中采购安排，供应链公司将以提供服务的形式协助商贸公司制定采购战略，进行供应商的选择及管理维护、成控管理、供应链金融规划及管理等工作筹划效益：•筹划后，集团材料采购成本和管理成本大幅降低•打通供应链融资渠道，合理增加了项目成本，土地增值税税负降低集中采购和供应链管理业务筹划方案供应商项目公司或

商贸公司供应链管理

公司

交易流

货物流专业公司

材料销售提供服务材料采购

资金流

业务流工程管理和管理咨询业务筹划方案项目公司项目公司

总部/平台总部/平台

资金流

业务流服务费分摊一般的交易流程提供管理/工程管理/营销服务服务费提供总部管理/工程管理/营销新设专业服务公司专业服务公司专业人员转移7工程管理和管理咨询业务：筹划效益通过设立专业的服务公司，充分合理回收相关成本费用，且税务风险更可控专业服务公司可能享受企业所得税及个人所得税等优惠相关部门人工及其他成本费用设计业务筹划方案

资金流

业务流设计分摊一般的交易流程7设计业务：筹划效益通过设立专业的服务公司，从业务层面，可实现设计职能的专业化，提高内部管理效率，节约设计成本通过设立专业的服务公司，从税务层面，土地增值税、企业所得税扣除成本增加；专业服务公司可能享受企业所得税及个人所得税等优惠项目公司

设计公司总部-设计管理部图纸及设计服务设计费项目管理服务相关部门人工及其他成本费用项目公司新设设计咨询公司总部-设计管理部合作设计公司设计费建筑设计服务自行开展项目设计管理设计咨询服务咨询费集团体系外集团体系内

专业人员转移

资金流

业务流供应链销售开发类供方：提升销售速率平衡项目经济指标降低项目风险金融属性供方：•有重要业务往来的银行、保险公司的租赁、置业需求生活服务板块：•生活服务板块子公司依**等商业经营标杆品牌，作为其供方，强化品牌

、建立高端销售渠道。供应商项目公司

互为供方，互为需方资金流循环税务和转让定价风险在通过根据项目的特点优化成本构架，从而实现集团整体税务最优的过程中，需要有完整的实施和执行筹划方案，以减少可能会导致相应的税务和转让定价风险。例如，若部分专业服务公司利润显著过高，个别项目单方成本明显偏高等情况，可能导致当地项目公司所得税与土增税抵扣风险。业务调整涉及与相关供应商就合同条款或签约对象的调整，需要充分的沟通和说明。集团公司决策设立相应的专业/专业服务公司，对有资质要求的公司可采取收购方式。

供应链筹划落地实施需注意的重要事项对于项目建设与材料供应，具体的业务管理模式将会发生变化(如项目管理、工期管理、材料质量管理、资金管理、开票管理等)，相应的管理模式需要随着业务能力的增强逐步建立外部沟通

内部管理流程、规范和系统改造