【A公司一期综合体项目成本控制及问题探析15000字（论文）】

A公司一期综合体项目成本控制及问题分析目录TOC\o"1-2"\h\u23115A公司一期综合体项目成本控制及问题分析 17875第三章A公司一期综合体项目成本控制现状 1181043.1A公司一期综合体项目工程概述

195813.2A公司一期综合体项目现状分析 285723.3A公司一期综合体项目成本计划及控制偏差分析 420727第四章A公司一期综合体项目全过程成本控制方法 8212474.1全过程成本控制的主要对象 8269284.2土地成本的控制 8104194.3实施阶段的成本控制 1079624.4营销阶段的成本控制 18第三章A公司一期综合体项目成本控制现状3.1A公司一期综合体项目工程概述

3.1.1工程项目概况项目位于湖北省武汉市高新产业技术开发区，规划用地（商业综合）约207亩，总建筑面积近26万平方米。项目分二期建设，其中一期投资约4.5亿元，规划用地面积98.88亩，建筑面积约10万平方米。项目将打造成融合4S中心、专业卖场、高端餐饮、休闲娱乐，聚合绿色办公、精品公寓式办公为一体的武汉城西新城中心。项目作为超过50万平方米的大型城市综合体，将成为武汉城市及城西经济发展的新增长点，塑造城市及城西形象的新名片，对推动武汉及城西的城市发展、产业优化升级带来不可估量的巨大作用。3.1.2项目目标、原则、理念为保证项目的如期交工并保质保量，A公司一期综合体拟定了详细的项目目标，并将自己集团企业中已经建成的项目作为蓝本来融汇进自身项目中，确立了与集团企业相呼应和吻合的项目目标、原则和理念。在特定的资源条件下，通过成本控制措施，提高资源利用效率，为经济资源的许可要求的范围，成本控制不仅降低成本只是性能的作用，而且在提高资源利用效率，通过成本控制措施的有效实施，减少资源消耗，降低成本，的有限的经济资源，创造更多的使用价值，实现“低成本、高效益”的目标。这也是A公司一期综合体项目成本控制的指导思想。A公司一期综合体项目目标为：三年投用，投资严格控制在预算范围之内，各项建设成本都在掌控之中。A公司一期综合体项目原则参照其合作单位，内外装饰风格突出现代商业特色，体现当今时尚的国际流行布置特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流物流通畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大型商务酒店。在项目理念上，A公司一期综合体关注地方回报，确立在在充分满足使用功能的基础上，将综合体建设成具有武汉市的标志性建筑的目标，建筑立面设计突出体现国际商务区鲜明的个性及时代特征。3.1.3总体工程内容A公司一期综合体项目是第五代商业shoppingpark为核心的HOPSCA，根据地域的不同需求有机组合商业、酒店、办公、居住、会展、交通枢纽等配套设施，集休闲、娱乐、餐饮、商务、居住、交通、旅游等诸多功能于一体，以“时间型消费、激发型消费、体验型消费”理念，打造全新的城市魅力中心。现在的购物中心多以目的型消费为主，即有购物需求后才去购物中心。而水游城倡导的是“没事就去逛逛吧”，已将商业、休闲与生活完全融为了一体。3.2A公司一期综合体项目现状分析3.2.1成本控制组织体系现状A公司一期综合体实行的是直线职能制施工项目管理模式。在直线制结构基础上进行了适当的改进从而形成了直线职能制组织结构。工程部工程部项目经理项目负责人财务审计部材料采购部综合管理部成本控制图1组织结构3.2.2成本控制流程现状A公司一期综合体项目成本控制流程如下：（1）开工前，对项目的成本控制通过核定预算和数量计算实现控制。A公司一期综合体项目有专门的预结算部，在核定预算方面，项目建设伊始便建立相关制度，预决算部招聘具有一定预算专业水平和资质的人员来担任，保证了预算的专业性、引导性和可信性。项目部成立审计监察室，对各职能部门进行监督监察，确保预算的公正并规避人情预算。（2）施工过程中，A公司一期综合体项目部明确规定，必须经过严格的审批程序，通过采发文件准备、厂商评比、邀标、议价、决标、合约签订等环节，层层把关，严格控制投标方的标的和质量、信誉和价目，从而实现可视化控制。审计监察室对项目实行全过程监控，从而实现工程造价的透明性和可视化，避免工程质量和偷工减料问题发生。（3）合约签订后，交由总部审核，方能生效。总经理审批实现了项目权力集中，条目清晰，避免各部门推诿、扯皮现象，同时有利于项目部高层及时了解工程进展。（4）在合约生成并执行的过程中，A公司一期综合体对程序进行了细化，重点分为请款和成控两个环节，简化了工作流程并保证了工作绩效。（5）请款环节主要包括以下流程：单价核对、数量核算、异动；（6）成控环节主要包括以下流程：付款条件、合同汇总、现金流。A公司一期综合体对项目的控制力求做到缩减工作流程，细化工作条目，节约审批时间。在成控环节，由财务部门进行专业的付款条件核对，符合付款条件予以通过，并进行付款。合同汇总由综合计划部对合同进行管理和汇总，保证存档齐全，随时备查。A公司一期综合体项目规定，要在一定会计期间按照现金收付实现制，通过对施工项目现金流动情况产生的现金流入、现金流出及其总量情况进行统计、核算，保证财务支出节约、实用。（7）A公司一期综合体项目请款和成控环节通过各主管部门的审批，实现流程的有效控制，符合条件，财务部根据流程提示进行付款，一目了然、清晰有序。（8）A公司一期综合体项目由财务部统一付款，所有账目定期装订封册，由统计部门进行统计分析，确认付款是否适当。对于付款失误的追求其主管部门的领导责任和岗位当事人的责任。（9）A公司一期综合体项目经过提报，进行预算分析，对原有预算进行评价；生成现金流情况，复核合同履行情况。3.2.3成本控制措施与方法现状A公司一期综合体项目主要采取目标成本预测法，属于事前控制。工程项目的建设期长加之复杂性决定了其成本预测会因不同工程子项的不同图纸而分别计价。所以工程项目目标成本的确定需要施工企业综合施工设计、招标文件、施工企业目前项目利润需求水平等各方因素分析对比和科学预测。A公司首先确定项目目标成本，并依据目标成本制定成本计划，然后进行具体的实施工作。由于在项目实施过程中执行不到位以及保证措施不得力，最终导致竣工后实际成本与目标成本之间存在较大的差距。目前A公司采用的目标成本预测法不能有效地控制项目成本。3.2.4成本控制流程模型A公司一期综合体项目施工过程中，没有严格按照规定的流程进行项目计划、项目预测、项目组织、项目控制、项目核算和项目分析，因此需要加强成本管理流程的执行力建设。项目成本管理内容和流程如图2所示。项目成本核算企业负责人 项目成本分解项目成本核算企业负责人 项目成本分解项目成本奖励项目成本考核项目成本分析项目成本奖励项目成本考核项目成本分析图2项目成本管理内容和流程3.3A公司一期综合体项目成本计划及控制偏差分析偏差分析法也称挣值法（EV）、赢得值法。偏差分析法测量主要用于房地产项目的实施，也是完善房地产项目情况开发成本、实际进度的一种方法衡量。臧秀平.臧秀平.建设工程项目管理[M].北京.中国建筑工业出版社.2011偏差分析是广泛应用于房地产项目成本控制，是房地产项目成本控制，进度控制有机地结合在一起，并建立两者的内在联系。例如，在房地产项目中的某一个阶段，累计成本和累计预算成本相当，但如果实际完成进度没有达到预算房地产量，对房地产项目的预算结果超出了房地产的剩余量来完成，完成这些房地产成交量必须增加更多的成本，预算和成本控制在房地产项目的完成将为这太晚了。偏差分析的方法可以解决上述问题，是一个比较完整的、有效的房地产项目成本控制的方法。3.3.1A公司一期综合体项目成本计划分析1．投资金额分布本项目建设期为3年。建设投资为27107.35万元，第1年计划投入资金10000.00万元，第2年投入资金为10000.00万元，第3年投入资金为7107.35万元。2．投资估算计划建设投资由建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费构成。（1）建筑工程费按照单项工程投资估算法，并参考类似工程确定本项目工程造价。经估算项目建筑工程费10456.84万元。（2）设备购置费本项目设备主要为电梯、供电系统、空调系统、信息系统、给排水系统、餐饮设备、健身游乐设备等，按生产厂家出厂价或参考同类工程估算，估算总额2758.62万元。（3）安装工程费用根据设备类别按一定的比例计取，给排水管道、供热管道、供电线路等安装工程费按定额估算。估算总额为567.87万元。（4）工程建设其他费用根据国家和湖北省有关规定计取，具体项目如下：①建设单位管理费：按财建[2013]394号文件计算。②招标服务费：按计价格[2013]1980号文件《招标代理服务收费暂行办法》计算。③工程设计费、预算费编制费：按计价格[2013]10号文件《工程勘察设计收费管理规定》计算。④环境评价费：根据国家计委计价格[2013]125号文件计算。⑤工程监理费：根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知要求计算（发改价格[2014]670号）。⑥工程保险费：按建筑安装的0.3％计算。工程建设其他费用按规定计取，合计11316.07万元。（5）基本预备费：是指在项目实施过程中无法预估的支出费用，如：设计变更及施工过程中可能增加工程量等费用，需要事先预留的费用，本项目建设期为3年，基本预备费按国家标准取工程费和工程建设其它费用之和的8.0％，为2007.95万元。综上，本项目建设投资合计为27107.35万元。项目建设期3年。建设期内无贷款，无建设期利息。3．成本控制计划鉴于投资预算情况，尤其是项目在建设期不涉及到贷款问题，资金的利用不受外界环境影响。因此，各个环节在资金用度上严格按照预算计划启用，杜绝超标和额外申请与审批情况发生。一期投资（即第一年的计划成本）的10000.00万元主要用于土建和部分预付工程款项；二期投资的10000.00万元主要用于设备采购、安装和调试；三期投资的7107.35万元用于基础设施的细化安装、装潢和工程尾款结算。3.3.2A公司一期综合体项目成本计划执行偏差分析A公司一期综合体项目部在施工项目开始时每周对项目进度和差异进行分析（见表1），项目进行到第43天时，根据计划成本、实际成本和挣值数据，进行偏差分析。可以看出，在项目开始时成本和进度都控制得较好，偏差很小，但在第六周时即开工36天后，开始出现了明显的成本偏差和进度偏差，到第43天时，计划成本累计值为337994元，实际成本累计值为321315元，挣值累计为295776元。表1A公司一期综合体项目时间与进度表时间（天）计划成本累计（元）实际成本累计（元）挣值112309125081320982584125983257351550327501399498392210354210230499846291697381685201551813624796324875523980743337994321315295776其中：项目成本差异CV=321315-295776=25539元；项目进度差异SV=295776-337994=-42218元；成本绩效指数CPI=295776/321315=0.92；计划完工指数SCI=295776/337994=0.88。这说明，到第六周时，项目既落后了进度，又超支了成本。据此可分析进度落后原因，进而采取措施纠正偏差。关于成本差异方面，成本超支率=（321315-295776）/295776=8.6%偏差还在许可范围，不用采取其他措施，但仍需对后期成本进行预测，对可能产生的偏差有所认识，以做好预防措施。3.3.3A公司一期综合体项目成本控制效果评价实践证明，施工项目成本控制和实时控制的代码是加强项目成本控制，项目成本控制，促进高质量的一种有效形式，发展阶段的高效益，为深化发展的十分重要的现实意义和丰富工程项目成本控制的内涵。13年以来，由于推行施工项目成本规范控制，A公司一期综合体的施工项目成本控制有章可循，实现了良性循环。3.3.3.1规范项目成本控制行为通过全面推广施工项目成本控制，公司及所属各单位在项目管理上都能做到上场前进行管理评审、经济评估、预算分割、签订《项目管理目标责任书》，在实施过程中的劳动力，材料，坚持招投标，成本分析，动态评估，监督和控制，项目竣工决算，及时清算终结审计，实施，奖惩。操作的所有方面可以根据具体的制度，法规，标准和要求，初步形成了相对固定的管理模式，克服了缺乏系统性，管理粗放，缺乏监督的弊端。同时，深化项目管理制度创新，充分体现了收入分配中效率优先的原则，突出贡献。3.3.3.2提高企业的盈利能力A公司一期综合体由于工程施工项目成本控制体系的实施，延续了前作的在建项目进行全面清理，根据系统运行的新的活动项目，企业产值的快速增长，社会信用恢复。公司管项目淘汰的损失，并降低成本达21%的情况下，一些项目，仍有盈利，13年以来，在建筑面积超过500000平方米的建筑，在200000000元以上，年总产值，通过对项目成本控制的实施为企业降低施工工程造价79830000元，实施以促进公司的整体经济效益的提高，现在在A公司一期综合体项目已经形成了“人人控制成本”的意识，“向控制要效益”的理念现己深入人心。3.3.3.3树立了良好的社会形象通过代码实现对施工项目成本控制，有效地扭转一旦出现在在紧急情况下，项目的建设工期，事故和被动局面，更多的工程缺陷基本消除，大大改变了主人，鉴于公司的监督和政府部门，树立良好的社会形象。在任务的公司，要参与业务领域的市场竞争出现了良好的社会信誉，不断扩大，市场份额不断提高健康发展趋势。多年来一直被市政府授予“重合同，守信用”企业；被市建设银行作为信用等级资质企业；获得全国百强企业最佳形象奖AAA企业称号；2009年被市建委评为“优秀施工企业”称号。2010被授予“武汉市建设系统安全生产先进单位奖”和“武汉市建设工程质量管理先进单位”称号。公司通过了IS09002认证和安全质量标准体系认证。邹海升邹海升.施工企业如何搞好成本管理[J].山西建筑，2009第四章A公司一期综合体项目全过程成本控制方法4.1全过程成本控制的主要对象（l）施工项目成本控制的对象一般来说，施工项目成本控制的对象可以从以下三个方面加以考虑：①在施工项目成本形成过程为控制对象，控制的全过程，全面对施工项目成本的形成，控制的内容包括：：在施工招投标阶段，根据招标文件的调查，项目成本预测，提出投标决策意见。在施工准备阶段，结合自我检查，文件和其他材料的设计图纸，实施性施工组织设计编制，通过多方案的技术经济比较，经济合理，先进可行的施工方案选择，成本计划，成本目标风险分析，预先控制工程造价。在施工阶段，以规范施工图预算，施工及费用标准，成本控制的实施。在竣工交付使用及保修期，控制竣工验收过程发生的费用，保修成本。②以施工项目的职能部门、施工队和班组作为成本控制的对象成本控制的具体内容是每天发生的一切费用和损失。他们都是在各个部门，施工队和建筑工程队。因此，成本控制也应在部门，施工队和队作为成本控制的对象，将施工项目总的成本责任进行分解，形成项目的成本责任系统，明确项目中每个成本中心应承担的责任，并据此进行控制和考核。③以分部分项施工作为成本控制的对象为了控制成本，扎实，细致，实施，应参加施工作为成本控制的对象。根据子结构的物理量，参照预算定额的工程，设计和施工预算，分解成本计划，根据施工部分分别计算，材料，机器，数量和单价，作为成本控制的标准。4.2土地成本的控制4.2.1土地价格评估A公司一期综合体项目对开发成本进行了测算，并对开发后房屋销售价格进行了预测，用余值估算法对项目土地出让金的测算。项目总用地面积37567m2，扣除四十七中学校集资楼用地10000m2，开发用地27567m2。项目总建筑面积148733m2，扣除四十七中学校集资楼建筑面积约48000m2，开发建筑面积100733m2。1）RV——销售费用。100733m2×2200元/m2=221612600元。2）BC——建筑费用。100733m2×1500元/m2=151099500元。3）S——专业费用。151099500元×3%=4532985元。4）Z——利息。151099500元×0.5×8%=6043980元。5）P——利润。151099500元×15%=22664925元。6）T——税、费。151099500元×15%=22664925元。VL=VR-CB-S-Z-P-TVL=221612600-151099500-4532985-6043980-22664925-22664925VL=14606285（元）A公司一期综合体项目土地费用为：14606285/27567*667=353408（元）即35.34万元/亩最终，A公司一期综合体项目以1455万元人民币，竞的37567m2的土地使用权（其中10000m2为十一中划拨地），约35.2万元/亩。4.2.2土地成本的直接控制土地成本的最直接表现是土地价格。土地价格由市场决定，土地使用权转让和转让的方式包括两。国有土地使用权出让是指国有土地所有人代表土地，支付租赁，为国有土地的最初获得一个有限时间的使用权。出让国有土地使用权有以下四个方面：（1）取得的国有土地使用权通过租赁方式取得；（2）国有土地使用权出让必须按照法律的规定获得的原始数据；（3）出让国有土地使用权的业主获得性质可以分为有偿和有时间，即缴纳土地出让金获得相关权利的价格，也有一些时间限制的土地使用权的使用；（4）股权出让国有土地有权在一个类似于土地使用权限的时间。此外，出让国有土地使用权招标，拍卖，上市已进入四个协议。协议出让的由主管理部门与土地使用相互协商的方法。招标，拍卖，挂牌一定安全开发周期的优点，可以立即实施和发展，相关的政策和法律风险较小，市场竞争机制的真正价值可以反映土地，创造公平竞争的机制，以提高土地使用效率。杨光清.杨光清.浅析房地产开发项目中的冲突管理[EB/OL].建筑工程2008为了控制土地成本，我们需要对土地开发一个好的投标报价策略与技巧，以获得最低的价格和风险最大的利润。首先，要最大限度的将承担土地成本的控制。土地竞拍前，拟建初步方案，要建什么样的楼盘，预测未来几年的销售金额，再算得建造需要的成本，用最少的销售价格作为假定方案，假设零利润来计算土地成本限额，最后算出拍卖可以承受的价格底线，保证土地成本控制在一定的范围内。4.2.3土地成本的间接控制

A公司一期综合体项目中对土地成本的间接控制是对土地容积率的提高。土地容积率是指所有的建设用地面积比体积区域内的建设项目规划和建设，对土地利用程度直接影响的大小的体积。在出让土地地块价格不变的情况下，较高的单方建筑面积容积率，土地使用成本低，因此可以提高土地的容积率，降低土地成本。在协议出让时期，政府部门一般不为转让土地的详细规划，除出让土地价格谈判的房地产开发企业，土地的容积率是谈判的焦点，价格是由条件决定的，并努力实现高容积率，降低使用土地成本。传输模式改为招拍挂之后，在政府部门，土地利用规划指标，建筑密度，建筑高度，容积率，绿率作了明确的规定，唯一的变量是出价最高的价格，并遵守规则。通过增加容积率，降低土地使用成本，它是比较困难的。可见，房地产开发企业要以合理的价格获得开发土地招拍卖，必须在方法和程序分析，作业研究，抓住关键环节，对出让地块的一个合理的价格预测，做到心中有数，有的放矢，也应采取恰当的投标策略在投标过程中。4.3实施阶段的成本控制4.3.1决策阶段在对一个项目立项后，房地产企业并不马上开始进行建设，而是综合考虑项目的建设条件、建设规模、使用性质等具体要求，进行市场调研，之后才确定主要经济技术指标，为项目的前期决策提供可靠依据，为后续的规划设计、工程施工奠定基础。在总经理的亲自主抓下，A公司抽调各部门骨干人员组成项目前期工作组，为项目的前期工作提供了可靠的组织保证。工作组随即对市场行情展开了调查，结果表明，武汉市房地产市场的小户型高档住房和高档纯小户型商住两用公寓的需求量很大，目前，也为复杂的公司的一部分，位于黄金地段，是主要道路分成几组，中小型独立产权商铺街将受到许多投资者的欢迎。但缺点是一段复杂的公司位于市中心，噪音污染比较严重，空气质量差，应该从景观和绿化做什么来弥补。因此，公司决定对小户型住宅开发为主体的布局，独立的纯小户型高档商住两用公寓，在街上小的独立商铺营造创业氛围，增强细胞的价值决策。政府部门给企业一个复杂的项目规划和建设条件：以住宅建设为主，与底街的公共建筑和住宅设施，容积率不大于2.9，建筑密度不大于30%，不小于35%绿色率，不超过60米，建筑高度。强制性的规划原则，以上条件，在满足条件的规划基础上，工作组初步确定公司的一个复杂的项目主要经济技术指标。成本估算是在决策阶段的重要工作，它是在市场调查的基础上，通过规定的美德，其相关的理论和经验的行业，在发展的各个阶段的费用项目做评估和总结，使开发商项目总成本的把握。成本估计，也可以计算项目投资回报率，建立各阶段成本目标提供依据。的开发成本，根据构成房地产开发成本在预算成本估算项目费用和税收三个方面。（1）开发成本概算的具体内容按照开发成本包括征地拆迁补偿，建筑安装工程费，前期工程费，基础设施费，配套设施费等。①土地使用费及契税A公司一期综合体项目土地出让费和拆迁补偿费合计7.8亿元，契税按照3%计取，则土地费及契税共计：78000×1.03=80340万元②建筑安装工程费建筑安装工程费包括开发过程中发生的建筑费、安装费、装修费、工程监理费等。根据武汉市建设市场行情和公司以往的开发经验，A公司一期综合体地上建筑建安成本估算为1100元/平方米，地下建筑建安成本估算为1400元/平方米，则A公司一期综合体项目的建筑安装工程费为：23.9×1100+5.3×1400=33710万元③前期工程费前期工程费包括项目筹建开办、地质勘察测绘、规划设计、市场调研及可行性研究、场地“三通一平”等费用。④基础设施费基础设施费指项目开发过程中发生的建设安装工程以外的费用，包括供电、供水、电信、煤气、绿化、道路、排水、供热、电视等费用。基础设施费通常采用单位指标估算法来估算。⑤配套设施费配套设施费，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括会所、居委会、治安岗亭、垃圾处理站、儿童游乐设施等费用。⑥报建费用报建费用包括安检、质检、人防、散装水泥、白蚁防治、墙改基金、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理等，综合费用平均在85元/平方米。A公司一期综合体项目的报建费用概算为：29.2×85=2482万元⑦不可预见费用不可预见费用包括预付，意外或其它工程费用的增加，增加的不可预见的自然灾害造成的损失等。根据项目的复杂度和成本的估计精度，基于以上的建筑安装工程费，前期工程费，基础设施的成本和设施成本和基地3个，按5%计算，本项目按4%计算。A公司一期综合体项目的不可预见费用概算为：（33710+1506.8+4058.8+184.4）x4%=1578.4万元结合以上各项概算，可得出A公司一期综合体项目的开发成本概算为：80340+33710+1506.8+4058.8+184.4+2482+1578.4=123862.4万元（2）期间费用概算期间费用包括管理费用、营销费用、财务费用等。（3）税费概算税费包括营业税、城建税、教育附加税、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费等，大约占开发成本总额的10%。A公司一期综合体项目的税费概算为：123862.4×10%=12386.2万元综合以上开发成本、期间费用和税费的概算，可得出A公司一期综合体项目的成本费用概算为：123862.4+11667.9+12386.2=147916.5万元。4.3.2设计阶段大量的实践经验表明，对开发成本的影响最大，是前期的规划和设计阶段的项目。在规划设计阶段，影响工程造价的可能性为70%~80%，和在项目施工阶段，节约成本的可能性，通过技术和经济措施10%~20%。显然，工程造价控制的关键环节是做项目的前期规划设计质量。陈祝文陈祝文.施工企业现代化管理方法[M].中国人民大学出版社，2009A公司一期综合体项目投入了大量的规划设计阶段的努力，从源头上控制开发成本。包括一个设计竞赛，运用价值工程原理设计的首选方案；通过设计招标，选择有实力，有信誉，有较强的设计单位意识；制定设计标准，根据设计标准的设计单位限额设计要求；设计概算编制，设计方案成本指标可以反映：在设计过程中密切加强与设计人员的沟通和协调，统筹考虑各专业的综合成本，力求总成本最小化。A公司一期综合体项目共分A，B，C三个部分，政府部门给出的规划建设条件为：以住宅建设为主，辅以底层临街商铺和小区居住配套设施，容积率不超过3.9，建筑密度不超过24%，绿地率不小于33%，建筑物高度不高于90米。A公司一期综合体项目地处核心地段，主要定位于大众精品建筑，面积65～120m2左右，一室一厅和二室两厅的户型将受到欢迎，小户型高档商住两用公寓也会有一定的市场。小区内的建筑将全部采取高层建筑，利用高层建筑的深基础修建成地下停车场，可以一举多得。A公司一期综合体项目的另外一大优势是文化底蕴浓厚，背靠四十七中学，关于中小户型和商业街商铺前景乐观。所以在清楚的一个小公寓的布局的基础上，发展商业街，独立商铺的设计任务委托书的公司，每一组的地下空间的利用形成的地下停车场，在独立的小商店街，营造商业氛围，完善的小区规划和住宅价值的设计原则。公司委托武汉建筑工程设计研究院、武汉建筑设计研究院、浙江建筑大学建筑设计研究院三家设计单位参与A公司一期综合体项目的规划设计和方案设计。三家设计单位的设计成果各具特色，都在最大程度满足开发商要求的基础上尽量做到建设成本的节约。其中武汉建筑工程设计研究院的几点创意更是引起了公司的注意。首先，使复杂的每一块土地都发挥了作用，建筑布局紧凑合理，尽量减少光的不利影响，噪声等；其次，复杂的功能布局十分合理，房屋，物业管理，控制室，设备间，消防水池和其他设施都在适当的位置设计，不占空间的销售造成明显浪费的住宅，公共建筑，停车可以；第三，建筑形式有利于后续施工图设计结构设计阶段的成本控制，以薄壁和高层建筑框架结构的28层，形成的剪力墙使用电梯，大大降低了工程造价。经过最终总体评价，公司采纳了武汉建筑工程设计研究院的方案。4.3.3招投标阶段对房地产项目，招投标和合同谈判，表面上是两块工作内容，但实际上两者是不可分的整体。在招标文件的制定，要签的合同内容和完整展示未来的需要，也就是说招标文件是合同文本的一部分，是一个法律文件具有相同的效果与施工合同。因此，合同已在招投标过程中完成，每个参与投标的单位，已接受合同的条款。A公司一期综合体项目在本阶段采取的成本控制措施如下：（1）单位平方米造价包干：A公司一期综合体项目管理团队为了方便结算和现场管理，除了门窗，电梯，大型设备，中央空调单独投标，其余都划到承包商的招标范围内。当然，所有平方米的施工合同及现场签证，设计变更和其他结算做了一个详细的协议也在招标文件和合同，使沉降和建总成本控制最终完成。（2）外墙涂料：因为项目不是由施工单位承担施工任务，为了使复杂的外墙涂料颜色均匀一致，材料，在外墙涂料的采购，由甲方对乙方的候选供应商，外墙涂料，几种可供选择的供应商和投标的划分，这最后的选择供应商。4.3.4施工阶段内部的经营管理因素和外部的市场经济因素，这两个方面的因素是影响施工环节项目成本的因素。而在一定的条件下，这个方面有所相互制衡和促进的。项目价格构成要素以及市场的需求和竞争情况等等，都是造成项目建设成本变得的市场经济因素。而计价的依据和方式，合同方式，价格管理活动和效果，计算方式以及施工质量水平等，都是经营管理的主要因素。成本控制主要是要提高经济效率，就要在对生产经营所花费的各项开支来审查和控制，把他控制在计划成本范围呢，这主要是在工程成本形成过程中开展的。严格来对合同进行管理以此减少施工索赔是施工环节成本管理的重点。我们要做好事情把关，严格控制，对于项目变更要高度关注，明细各项更改对总计划的影响就能避免现今工程建设实践中许多施工单位采取“低价中标、索赔赢利”的方式来承揽工程而造成的不必要的费用和损失。施工阶段的合理控制是成本管理的重点。用经济做出来控制管理成本是比较有效的办法。如今建设项目成本控制体系的重要阶段就是由于施工环节的多影响因素而对工期和工程质量造成的影响。找到一种达到设计要求的如分析施工方法、流水作业、机械设备等有无不必要的功能最佳施工方式寻找满足质量要求的前提下降低成本的途径，是施工阶段运用价值工程的作用。要有合理的施工计划，以及适时的技术措施来强化管理。通过采用新的技术、工艺、材料来降低和缩短施工成本和工期，以此来提高价值到VE目的[25]，前提是保证施工质量达到设计要求，这就是我们所说的施工阶段的价值分析。成本管理有包括材料成本、经营管理、工期影响等影响较多，是因为其自身的特殊性，而施工阶段的在遵守降低成本不降低质量的原则以及分别从针对以上成本影响因素的角度出发也有一下几个成本控制措施：（1）严格合同管理一个公司管理的重要内容就是合同哪里，这也是一个非常高效率的途径去降低项目成本和提高经济效益。提出进入市场调查，创建和完善地方性施工单位和建筑材料已经政策法规的信息科，储存招投标的信息来源。再根据工程整体工作计划来定制明细的招投标计划，而青春招标原则，分清承包的方式范围，付款方式以及甲供材料的范围、方式、分包项目等合同里主要洽商的条款，在制作招标计划的同时，也要做好这些。要避免合同双方有争议又要让双方都最受合同，就要管理好合同。而合同管理的中心点就是保证合同的合理性能为施工时期的成本控制设立一个良好的基础，因为施工延续着设计，所有，设计和经济条件两个方面都要被考虑进合同管理去。质量控制的另一个措施就是强化施工期间合同的管理，在合同生效期间高度关注我们履行合同的进展。工程合同向来都非常复杂和重要的一个条款就是工程质量条款。合同和质量意识淡薄、设计施工不当、建材质次价高、施工偷工减料、工程层层转包等原因都是现实劳作中造成工程质量事故的因素，例如1999年3月广东省某影剧院舞台处大梁在浇注混凝土时突然翻转倒塌，当场死亡3人，2000年12月武汉某小区一栋已建成的18层住宅楼，因严重倾斜被控爆拆除，数千万元顷刻间化为乌有数不清的这些触目惊心的工程事故在造成工程质量纠纷的同时也对国家和人们是生命财产形成非常大的威胁。周晓静，周爱民周晓静，周爱民.浅谈施工项目成本控制体系的建立[J].建筑管理现代化，2009（4）仅仅在过程中强化施工验收和分包结算之类的工作是不够的，在工作开展的前期我们就首先要询问好分包工程的价格，制定平等互利的分包合同。分包工程范围的确定要在施工开展的初期由项目经理确认好，不仅如此，分包价格的控制成为了工程建设成本控制的其中一个重点工作，这是因为工程建设成本会诱导分包工程价格高低的影响。一下几个问题是我们为了建立良好的分包关系群以及做好发包合同制定和管理工作要去关心的因为工程建设的专业性和项目规模是决定分包范围的因素：（1）由于合同是工程的中心，合同里的每一条条款都和工程实施意见费用有关，所以我们要弄清楚合同中的每一项内容。为了保证有必须的证据文档，我们必须要用文字代替口头协议。先要积累施工的所有资料以及各种文档，思维方式要灵活，在开展其他工作之前要先做好管理工作。包括信件，会议积累，业主的规定，指标，更换方案的书面记录和特殊的实际情况在内的项目细节文件要记录下来。合同两方如果遇到棘手的问题，一个管理的好的合同能帮助双方很好的解决问题。为了降低风险，工程中损失的条款应该补充进合同里。管理的好的合同不但可以表面双方发生争执还能同时约束双方来遵守法律法规，因为合同的存在不少为了控制而是为了更好的管理。（2）选择合理的施工组织方案项目工程在成本控制的基础就是施工组织方案。成本控制最后的果实跟整个施工组织方案的合理建立有直接关系。垂直和竖向两个方面都可以来分解其功能定义。而这分项包括成本费、施工方法、质量目标、工期等，而材料、人工、机械以及其他费用又包括在成本费用里要选出最优化的施工组织方案，除了要功能分项和工程施工的时间相结合外，功能评价也是很很重要的。缩小研究范围、寻找中心，确立方向的过程我们称之为价值工程的对象选择，如果选择了正确的工作对象就能有事半功倍的成果，因为这个是价值项目成果的首步。而被市场急促要求改进的以及其本身的功能需要改进和成本有潜在降低力度的产品普遍都会被选为对象。（3）建立动态的控制系统能把建设项目的投资从整个建设期控制在一定的限额里，能及时阻止错误的发生，确保项目故那里实现目标，人力物力财力以及其他资源得到合理使用，得到更好的经济和社会效益是项目成本控制的主要工作内容。所有严守控制成本的主要举动就是强化成本管理。（4）建立成本控制责任制责任制的重要性我们在成本控制中提到过，而在施工阶段，责任制应保证与质量目标、工期目标相联系，不仅仅是要控制责任制度的严密和完善，防止了一味的控制成本而忘了质量、工期，也解决了成本控制中“真超支假节约”。（5）有效管理原材料施工进场地的原材料要根据实际的施工进度安排，及时掌握施工信息要避免出现原材料大量长期积压的现象。在施工中要时刻掌握原材料的市场动态，关注价格的变动，可以实行每一个阶段从不同的进货场所进货。定期组织人员对原料的质量要求、数量、规格等进行调查，同时在材料采购时注意货比三家，严格按合同进行控制，满足施工工期的要求。通过激励措施，提高材料利用率，从而控制材料成本。4.3.5竣工结算阶段如果不重点关注，成本控制的结果将会前功尽弃。因此，采取适当的组织、合同和技术等措施，将规避由于项目资料不齐全、履约不到位导致验收工作无法开展、无法进行工程结算、保修费用突破增长、人员设备无法转场，最终导致后续工程工作无法正常开展的风险。项目管理者要统筹考虑，精心安排，把住项目成本控制的最后一关，干净利落地完成项目的收尾工作，使项目成本管理划上圆满的句号。工程建设项目一个非常重要的环节还包括完工验收环节，施工项目要经过完工验收才能更好的投入使用。完工的结算对于建设工程项目的安装工程而言也是完工验收完成之后的关键的经济活动。准时完工，适时的进行完工结算都有非常重要的意义，不管是对贯彻国家的方针、政策以及财经制度方面，还是在强化工程成本管理方面。各种争议都会不可避免的产生在项目完工验收环节，要正确看待项目验收环节存在的问题，才能保证自己的利益，做好成本的管理和控制。而以下的几点都是在完工验收环节针对控制项目成本的：1.在竣工验收前，验收的规定，这个是验收前要达到的。这些我们就不会拖慢项目如期完工，造成公司损失，这些损失极大可能因为资料的缺失以及不完善的完工验收条件而造成。建设项目完工所要具备的条件在我国颁布的《建设工程质量管理条例》规定里有所描述：（1）合同规定的各项内容以及建设项目设计的各项内容都要完成，并满足使用要求；（2）有完善的技术档案和施工管理资料；（3）主要的施工材料和建筑构配件以及设施都要有工程现场试用的报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）项目保修书必须要有施工单位的签名；（6）在建设行政主管部门及工程质量监督站等有关部门的历次抽查中，责令整改的问题全部整改完毕。2.验收的工作必须要按照完工验收步骤。建设主管部门已经单位在施工项目全部完成后向验收单位提交完工验收申请，按相关规定验收，而项目的各