物业管理有限公司会计核算制度

会计实操文库1/34物业管理有限公司会计核算制度第一章、总则第二章、会计核算的基本前提和一般原则第三章、会计科目第四章、会计凭证和会计帐薄第五章、会计报表及财务报告第六章、资产的核算第七章、负债的核算第八章、所有者权益的核算第九章、收入的核算第十章、成本及费用的核算第十一章、利润及利润分配的核算第十二章、会计调整第十三章、附则某物业管理有限公司会计核算制度第一章、第一章、总则第一条：为了加强物业管理有限公司（以下简称公司）的会计核算，统一会计核算的方法、程序、口径，规范会计核算行为，使公司的会计核算制度化、规范化、科学化，从而为集团公司和公司各级管理人员提供真实、准确、完整、及时的会计信息，为公司的经营管理和决策服务，特制定本制度。第二条：本制度根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计制度》、《企业会计准则》及其他有关会计法规、制度和集团公司的有关会计制度，结合公司的实际情况和行业特点制定。第三条：本制度适用范围：公司经营管理的一切范围，包括各物业管理处、花场、工业园及外接管理的小区和独立设立的管理服务部门。第二章、会计核算的基本前提和一般原则第四条：会计核算的主体：公司以整个物业公司为一个会计实体，作为会计核算的主体。各物业管理处、花场、工业园及外接管理的小区和独立对外服务部门等不作为会计主体单独核算，但应作为部门核算，分别核算其收入、成本费用及损益，以便分部门考核和管理。第五条：公司实行会计电算化核算，并在会计帐套内设置部门核算，在部门核算下设置项目核算。公司统一设置银泉管理处、龙泉管理处、工业园管理处、龙胜村管理处、新城市管理处、花场、家政部、公司总部（内部服务）等部门，各项收入、人员、资产和成本费用都要归集到相应的部门核算其损益。第六条：公司是在持续经营的情况下，进行本制度规定的会计核算，当公司出现关闭、清算时，不再适用本制度，而改用破产、清算企业的会计核算制度。第七条：公司的会计分期：公司的会计分期为年度、季度、月度，年度为公历一月一日至十二月三十一日，季度、月度以公历季度、月度为准。第八条：公司的货币计量：公司的记帐本位币为人民币，记帐单位为元，会计核算数据精确至分。公司如发生外币业务，一律按业务当年一月一日的国家外汇牌价折算为人民币记帐。第九条：公司的会计记帐方法为借贷记帐法。第十条：公司的会计核算必须坚持客观性、可比性、一惯性、相关性、及时性和明晰性等原则。第十一条：公司会计核算的确认和计量的原则为：权责发生制原则、配比原则、历史成本原则、划分收益性支出与资本性支出的原则，同时根据物业管理的特点、公司的各项收入的确认一般情况下按收付实现制执行，并坚持严格划分公司的经营性收入与各种代收代付基金、款项的收入相区别的原则。第十二条：公司的会计核算除遵守前述一般原则外，在具体的会计业务处理和会计信息加工过程中，还应遵守谨慎性原则，重要性原则，实质重于形式等原则。第三章、第三章、会计科目第十三条：公司统一设置如附表一所列示的一至三级会计科目。今后根据公司会计核算的需要、可在附表一所列一级会计科目下增设相应的二级或三级会计科目。第十四条、在公司会计科目的设置中，科目级长设置为4-2-2-2。对递延款项、经营收入、其他业务收入、经营成本、其他业务支出、营业费用、管理费用中的车辆费用、应收帐款中的业主欠费等科目设置部门核算或项目核算进行辅助核算。第四章、第四章、会计凭证和会计帐薄第十五条：公司会计核算统一使用记帐凭证归集原始凭证，记帐凭证的填制应当规范，接要记录要简明扼要，会计科目运用要准确，制单、审核、记帐人员签字要清楚明了，涉及货币资金的凭证，出纳人员应签字确认。第十六条：月末会计核算结束后，应将电脑中的当月会计凭证打印出来，将有关原始凭证准确附于记帐凭证后面，保证原始凭证金额和附件张数与记帐凭证所记内容一致，并按凭证编号顺序装订成册，妥善存档保管。第十七条：公司会计核算设置总帐、明细帐、现金及银行存款日记帐、辅助核算明细帐和各种备查帐薄。第十八条：公司各种会计帐薄在电脑中统一设置三栏金额式帐薄，其中的经营收入、物业工程、经营成本、经营费用、管理费用、财务费用等还应按明细科目设置多栏式明细帐薄，有部门和项目核算的还应按部门、项目设置多栏式部门或项目明细帐薄，同时出纳还应设置手工登记的现金和银行存款日记帐薄进行序时登记，并在月底与会计电脑帐核对相符。第十九条：公司会计核算中的固定资产核算应在固定资产模块中，按固定资产的类别、使用保管部门和单台固定资产设置固定资产卡片进行固定资产的明细核算，以及折旧的计提、分配等核算。第二十条：公司递延款项、经营收入、经营成本、经营费用、其他业务收入、其他业务支出、固定资产、应收帐款中的业主欠费等科目设置部门辅助核算，管理费用中的车辆费用科目设置项目辅助核算。部门和项目的编码规则为2-2-2，其部门或项目设置见附表二。第二十一条：仓库保管员应建立数量金额式明细帐，手工登记材料物资的出入库及结存情况，并在月底与会计帐薄核对相符。除此之外，公司及各管理处、部门还应根据实际情况，将各种重要的而会计核算又不能统一设置帐薄进行核算的事项，设置各种备查登记薄进行登记核算管理，如各种发票、收据领用登记薄，固定资产和低值易耗品保管使用登记薄，办公用品领用登记薄等。第二十二条：年末年终决算后，财务人员应将当年电脑中的各种电子会计帐薄打印出来，分类装订成册，并妥善归档保管。第五章、第五章、会计报表及财务报告第二十三条：公司编制国家统一规定的会计报表有资产负债表、利润表、现金流量表，其格式详见附表三至附表五，其中资产负债表、利润表按月编制报送，现金流量表按季度编制报送。第二十四条：公司除编制国家统一规定的会计报表外，为了便于公司加强内部管理，还须按月编制报送公司内部会计报表，包括资产负债表、经营收益表、经营收入明细表、经营费用明细表、管理费用明细表、车辆费用明细表，其格式详见附表六至附表十一。其中经营收益表、经营收入明细表、经营费用明细表等还须按部门编制报送，车辆费用明细表按车辆项目编制报送。第二十五条：公司除按月编制报送会计报表外，还应按季度编制财务状况说明书，年末还应编制会计报表附注。第二十六条：财务状况说明书至少应对下列情况作出说明：1、公司经营的基本情况；2、公司预算的完成情况；3、公司预算完成或未完成原因的分析说明；4、公司经营业收入和成本费用的控制的比较分析情况；5、公司资金增减和周转的情况；6、债权债务的增减变动情况，特别是业主欠费的增减和催缴情况；7、对公司财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。第二十七条：会计报表附注至少应包括下列内容：1、不符合本制度会计核算基本前提和一般原则的说明；2、重要会计政策和会计估计的说明；3、重要会计政策和会计估计变更的说明；4、或有事项和资产负债表日后事项的说明；5、集团内部交易事项及金额的说明；6、重要资产和股权转让及其出售的说明；7、公司管理处及部门的合并、分立和新增及关闭清算的说明、8、重要会计调整事项的说明；重大投资和举债融资事项的说明；9、10、会计报表中重要事项的说明及明细资料；11、有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。第二十八条：公司月度会计报表于次月5日前报出，季度会计报表于季度结束后次月10日前报出，年度决算报表于次年1月15日前报出。会计报表一式四份，集团公司财务总监和集团财务部各一份，物业公司经理一份，物业公司会计部自留一份。第六章、第六章、资产的核算第二十九条：出纳人员应根据国家和公司有关现金管理的规定收付现金，未经审批或签字不全的单据不得支付记帐，会计人员对手续不完备、支付不符合公司有关规定的出纳移交的单据，有权拒绝受理记帐。第三十条：为了便于现金的收付和加强管理，对经集团财务经理批准开设的公司现金存款存折户，其款项作为现金核算，归入出纳的现金帐户内，出纳的帐面现金余额应等于实有库存现金和所有出纳管理的现金存折户存款之和，月未会计应监督出纳盘点实有库存现金、做到帐款相符。第三十一条：凡一次支付金额在2000元以上的货款或劳务费等支出，原则上应通过银行存款支付。出纳员应按业务发生的时间，逐日逐笔序时登记现金和银行存款日记帐做到日清月结，并于月底与会计帐核对相符，同时银行存款还应与银行核对相符。第三十二条：出纳人员对采购人员及其他办事人员的因公借款要加强管理，及时催促相关人员报帐，相关人员必须在借款后一周内报帐清款，逾期的不予办理再借款，特殊情况应经有关领导批准。第三十三条：公司应收帐款、预付帐款、其他应收款应按往来客户单位或个人名称设置明细帐核算，及时清收欠款，随时与往来单位核对相符。第三十四条：应收帐款中的集团内各公司、单位，专项反映物业公司为其提供服务而应计入的内部服务收入、列为表外科目、不通过会计帐套核算，直接根据内部结算单在资产负债表和经营收益表中填列反映。第三十五条：应收帐款中设置业主欠费二级科目，专项反映各小区业主或租住户应缴未交的各项水电费、管理费、维修基金等，该类欠款按欠费类别设明细帐核算、并按部门进行辅助核算，不具体到业主或租住户个人，具体的业主或租住户个人欠费明细应由各管理处和收费员建档管理，并及时崔收清欠，月末收费员应将各管理处欠费明细列表报会计，并与会计核对相符。第三十六条：公司的坏帐准备采用实际核销法进行核算，当发生确实不能收回的各项业主欠费或其他款项时，由相关管理处进行清理，列出详细清单，说明坏帐形成的原因及不能收回的理由和证据，报集团公司审批后核销坏帐。第三十七条：库存材料按服装类、电子电器材料类、清洁卫生用品类、其他维修材料类等设二级科目核算其收发结存，该科目只按类别和金额核算，不具体到品种名称和数量，具体的品种名称和数量由库房保管分类别、品种名称、数量和金额设数量金额式明细帐，手工登记核算，并于月末报库存材料月报表，与会计帐核对相符。第三十八条：公司存货按实际成本进行日常核算，凡购入后直接投入使用的材料物资，由仓管员开直拨单经相关使用部门人员签字后，直接列入相关部门成本费用不再通过库房进行核算，采购人员报帐时必须在发票后附入库单或直拨单才能报销。第三十九条：公司的低值易耗品是指使用年限在1年以上单位价值在200元以上不构成固定资产的各种设备、办公家具、工具用具等，公司的低值易耗品在购入使用时，一次摊销进入成本费用，各使用保管部门应建立备查登记薄登记低值易耗品的保管领用情况，并报财务备案。第四十条：公司的待摊费用是指公司已经支付款项，应在本月和以后各月分期负担的，受益期在1年以内的各项费用，待摊费用应按费用种类设置明细帐进行核算，在受益期限内平均摊销，如果某项待摊费用已不能使公司受益，应将其摊余价值一次转入当期费用，不再递延到以后期间摊销。第四十一条：公司的固定资产是指使用年限在1年以上的各种房屋建筑物、机械、机器、运输工具以及其他与经营有关的设备、器具、工具等，不属于经营主要设备的物品、单位价值在2000元以上、且使用年限超过2年的也列入固定资产进行核算。第四十二条：固定资产按取得时的实际成本入帐，公司的固定资产分为房屋及建筑物、交通运输工具、机械设备、电子设备、仪器仪表及工具、家具及用具等六大类。公司按这六大类，分保管使用部门按单台固定资产名称，设固定资产卡片进行明细核算，将固定资产的保管使用落实到具体的部门人头，并在年终进行全面盘点清理，以做到帐实相符。各保管使用部门应按固定资产类别和具体的保管使用责任人建立台帐进行备查登记管理。第四十三条：公司的固定资产分类编码及使用年限见附表十二，并按附表十二所列示的各类固定资产使用年限，采用平均年限法计提折旧，单位价值不到10000元的固定资产不预计残值，单位价值在10000元以上的按5%预计残值。第四十四条：公司在固定资产模块中进行固定资产的核算和折旧的计提，公司按月计提折旧，并打印折旧计提明细表，当月增加的固定资产当月不提折旧，下月起计提折旧；当月减少的固定资产当月照提折旧，下月起不提折旧。已经领用的固定资产，不论是否真正使用或已停用，都仍计提折旧；已提足折旧的固定资产，不论是否继续使用，均不再提取折旧，提前报废的固定资产，也不再补提折旧。第四十五条：公司的固定资产大修理采用申请报批制度，固定资产的具体保管使用部门，根据固定资产的状况，确需大修理的，提出书面申请，经公司经理批准后，报集团公司审批，在批准的费用限额范围内修理。所发生的大修理费用，一次金额在2000元以上的，列入待摊费用，在一年内摊销进入费用，一次金额不足2000元的大修费用和固定资产的日常修理维护费用，一次直接计入当期费用。第四十六条：固定资产的清理报废，由保管使用部门提出书面报告，对该固定资产的使用情况、使用期限、清理报废原因、能否继续使用、处置方法等进行详细的说明，其中属于非正常清理报废的应对报废原因、相关责任人员及责任划分作出特别说明，经公司经理批准后报集团公司审批，按批准的意见和方案，由工程部派专人处理。第四十七条：公司各种固定资产、低值易耗品等财产发生非正常毁损或已确定无使用价值，在未查明原因前转入待处理财产损益科目内，待查明原因后，按审批处理意见进行处理，转入相关科目核算。第七章、负债的核算第四十八条：公司的应付帐款、预收帐款，核算公司因购买材料、商品或接受劳务等经营活动而发生的应付未付债务，和预收的各项经营收入、款项等，包括应付水电费、工程及维修费、各项劳务合同款项以及预收的不属于本期收入的物业管理费收入、对外劳务收入、代管基金收入等。该科目应按往来单位名称或款项内容设明细科目进行核算，并及时与对方单位核对清楚帐目，保证款项支付的准确无误。第四十九条：公司专设代收款项科目，核算物业公司代有关单位向物业产权所有人、使用人收取的代收代交费用，如代收的水电费、煤气费、电视入网费等，这些收费不属于物业公司的收入，因而不能计入相关收入中。公司受业主委托代为收取的房租等也在本科目核算。第五十条：代收款项科目应按费用项目设二级科目核算，按管理处或业主房号姓名设三级科目核算其费用代收代付情况，期末余额作为流动负债列入资产负债表。其中各管理处代收水费在每季度末经配比有节余或亏损的转入其他业务收支科目核算，各管理处为供水进行加压和污水处理而耗用的电费和因供水而交纳的税金也在代收水费科目核算。公司因代收费用而向有关单位或业主扣收手续费、服务费收入直接计入相关经营收入科目，并冲减相关代收款项金额。第五十一条：根据物业公司的实际情况，应付工资采取按当月实际发放的工资额核算计入当月的成本费用，不采用预提的方式，平时随工资发放的奖金、补贴等计入工资总额，年终发放的年终奖金或开工利是不作为工资核算，而作为福利费用在一年内分期摊销计入费用。公司暂不计提福利费，实际发生的福利费直接计入相关费用。第五十二条：公司在其他应付款中设置房屋装修押金二级科目，核算业主或租住户为装修房屋而交付与的房屋装修有关的各种押金，该二级科目应按管理小区设三级明细科目核算，不具体到业主或租住户个人明细。房屋装修完成后，符合退押金要求的，经相关审批程序凭原押金收据退回押金。第五十三条：公司专设递延款项科目，核算业主或租住户累计到当期应交未交的各项收费款项，该科目下设递延收入、递延代收款项、递延代管基金三个二级科目，分别核算应在当期确认收入而实际未收回的各项收费、当期未收回的各项代收代付款项和当期未收回的各种代管基金，该科目应按费用、款项类别项目设三级科目核算，并按管理处设置部门核算各管理处的欠费情况。各管理处应在月末将当月的欠费情况按业主或租住户列明细编表，报财务并与会计帐核对相符。第五十四条：公司专设代管基金科目，核算物业公司向业主或租住户收取房屋共用部分、公共设施、大型设备等大修维护的专项基金，该类基金的所有权和使用权属于全体小区业主，物业公司只是代为管理。该科目应按管理小区设置明细科目核算其收支结余情况，并将期末余额在资产负债表中的长期负债项下的长期应付款内反映。第八章、所有者权益的核算第五十五条：公司设置实收资本科目核算各股东的直接投资以及用税后利润转增资本形成的资本。公司按股东名称设置明细科目核算实收资本，其中集团内部单位对公司的投资形成的资本应与相关内部单位的对物业公司的长期投资核对相符。第五十六条：公司的资本公积主要指投资者投入的资本溢价，以及债权人豁免的债务和确实无法支付的应付款项经批准转入本科目核算，如发生其他国家会计制度规定的资本公积款项，也按规定进入本科目核算，资本公积应按形成方式设置明细科目核算。资本公积只能用于转增资本。第五十七条：公司的盈余公积包括法定盈余公积、任意盈余公积、公益金。公司的各项盈余公积的提取，由公司根据集团公司统一的有关规定提取，盈余公积可用于弥补亏损、转增资本，经集团公司批准、也可用于发放员工奖金和分派现金股利。第五十八条：公司设置本年利润科目，用于核算当年公司所实现的经营成果，在月末应将当月所有损益类科目的余额结转至本年利润科目，以核算当月的经营成果。在年末，应将本年利润科目的余额，结转至利润分配科目，以核算当年实现的可供分配的税后利润，该科目年末应无余额。第五十九条：公司设置利润分配科目，核算公司当年分配的利润和年末未分配的利润，该科目应按利润分配项目设明细科目核算。第九章、第九章、收入的核算第六十条：公司的收入包括经营收入和其他业务收入两部分，公司收入的确认原则为收付实现制，会计核算以当期实际收到款项的各项收入确认为当期收入，凡当期未实际收到款项的各项应收费用收入，即使取得了相关收款的权利凭证也不在当期确认为收入。第六十一条：公司的经营收入核算公司在物业管理活动中取得的各项收入，包括物业管理费收入、停车费收入、维修服务收入、家政服务收入、花木外销收入、游泳池收入、物业工程收入、中介及娱乐服务等其他各种有偿服务收入，该科目应按各项管理服务收费项目设明细科目核算，同时按各管理处或部门设置进行部门核算。物业公司代有关单位、部门代收的各项收费，如代收水电费、煤气费、有线电视入网费及代租代收租房费等不在本科目核算，而在代收款项中核算。第六十二条：物业公司为业主或客户提供的专项物业大修理、更新改扩建项目工程和其他公共设施工程项目承揽而取得的收入，应在经营收入的物业工程收入中单列核算反映，其所发生的相关工程成本支出，应先在物业工程科目内归集后，待工程结算时，一次性转入经营成本科目核算，以便进行配比，核算承揽工程的经营成果。第六十三条：公司的其他业务收入指除前述的各种经营收入以外的其他业务收入，该科目不设明细科目核算，应按管理处及部门设置进行部门核算。第十章、第十章、成本及费用的核算第六十四条：公司的成本费用指物业工程、经营成本、经营税金及附加、经营费用、管理费用、财务费用、其他业务支出等。公司成本费用的确认原则为权责发生制，即凡是应在当期确认的成本费用不管当期是否支付款项，必须在当期计入成本费用，不得递延到以后期间确认。第六十五条：物业工程核算公司承接的房屋本体、共同公共设施设备大修、更新改造、及对业主或客户提供的房屋装修、装饰、设施设备修建和安装等工程而发生的各种支出，该类工程项目可采取自营方式或出包方式进行。该科目应按单项工程项目设置二级科目进行核算，并按具体的耗费成本项目设明细科目进行核算。工程完工结算后应将其发生额转入经营成本科目。第六十六条：公司的经营成本科目，目前仅限于核算转入的物业工程成本支出，而能直接归属于各管理处或部门所发生的一切物业管理活动的经营成本费用支出，一律在经营费用科目中核算。经营费用包括能直接归属于各管理处或部门的工资、福利费、伙食费、材料费、低值易耗品、折旧费、修理费、租赁费、水电费、服装费、办公费、卫生绿化费等各项费用，经营费用科目应按具体的费用项目设二级或三级科目进行明细核算，同时按管理处及部门设置进行部门核算。第六十七条：经营税金及附加科目核算因物业经营收入而应缴纳的各项流转税费。因代收代付款项而缴纳的流转税费，不在本科目核算，而直接在相关代收款项明细科目核算，如因代收水费而缴纳的增值税等。经营税金及附加科目不设部门核算，不具体归集到各管理处或部门的经营成果中。第六十八条：管理费用科目核算物业公司总部所发生的一切费用、和不能直接归集到各管理处或单独核算损益的部门、及其他不单独核算损益的职能部门所发生的费用、以及其他不能直接分配的共同费用，包括工资、福利费、伙食费、物料消耗、低值易耗品、折旧费、维修费、房租费、水电费、办公费、差旅费、招待费、车辆费用等，该科目应按具体的费用项目设明细科目核算，其中的车辆费用还应按具体的费用项目设三级科目核算，并按单台车设置项目核算以反映各台车每月发生的费用。管理费用不设部门核算，也不分配归集到各种管理处，而直接作为期间费用核算整个物业公司的损益。第六十九条：其他业务支出是指与其他业务收入相关联的其他业务成本费用支出，凡发生频繁的其他业务支出，应列单项明细进行核算，凡发生业务量较大的其他业务支出应在会计报表附注中单独说明。与其他业务收入相关的有关流转税也在本科目核算。该科目应按管理处及部门设置进行部门核算。第十一章、利润及利润分配的核算第七十条：公司设置本年利润和利润分配两个科目核算公司本年度实现的全部利润和分配的利润，并按利润和利润分配表中的项目设置明细科目进行核算。第七十一条：本年利润核算公司当年实现的全部经营成果，是当年全部收入抵补全部支出后的盈余或亏损，包括营业利润、投资收益、营业外收支净额，月末应将经营收入、经营成本、经营税金及附加，其他业务收入、其他业务支出、经营费用、管理费用、财务费用、投资收益、补贴收入、营业外收入、营业外支出、所得税等科目的余额转入本年利润科目，以核算当期实现的净利润或发生的净亏损，年度终了将本年实现的净利润或净亏损全部转入利润分配科目，结转后本科目无余额。第七十二条：营业外收入和营业外支出，是指公司发生的与经营活动无直接关系的各项收入和支出。营业外收入包括固定资产盘盈、处置固定资产净收益、处置无形资产净收益、罚款收入等，营业外支出包括固定资产盘亏、处置固定资产净损失、处置无形资产净损失、债务重组损失、罚款支出、损赠支出、非常损失等。但库存材料、低值易耗品及其他存货的盘盈盘亏和处置净收益、净损失和应收款项坏账的处理及其他流动资产损失，在经营费用和管理费用中核算。第七十三条：公司设置所得税科目核算应计入当期损益的所得税费，公司的所得税核算采用应付税款法核算，年末根据当年实现的利润，按所得税法的有关规定进行纳税调整，计算出应纳税所得额，并据此计算出当年应缴纳的所得税，计入所得税科目，年末应将该科目余额转入本年利润科目。第七十四条：公司设置以前年度损益调整科目，核算本年度发生的调整以前年度损益的事项，公司在年度资产负债表日至财务会计报告批准报出日之间发生的需要调整报告年度损益的事项，以及本年度发现的以前年度重大会计差错的调整也在本科目核算，并在会计报表附中说明，本科目期末余额应转入利润分配科目核算。第七十五条：公司本年度实现的