五问房地产“以旧换新”

投资主题报告亮点近期各地陆续出台房地产“以旧换新”政策，尤其是郑州提出要通过国有运营平台收购一部分二手房，引发市场联想，本文将近期政策做相关梳理，着重关注体量与钱从哪来的问题。投资逻辑报告采用问答结构，分析房地产“以旧换新”五个方面的问题：是什么、如何推进、体量有多大、钱从哪来、有何影响，最终得出，该政策对新房销售拉动有限的结论。目 录五问房地产以旧换新” 5一问什是地以换新？ 5二问各如实？ 5三问有大量？ 8四问钱哪？ 8五问影几？ 9图表目录图表1 地地以换新三模式 5图表2 房购式程图 6图表3 年来地以旧新策型1：旧房购式 6图表4 地以换类型2：先介式 7图表5 年来地旧换政：型2：先推模式 7图表6 年来地旧换政：型3：费优模式 8图表7 行查居购房出愿 9五问房地产“以旧换新”图表1 各地房地产以换新的三种模式资料来源：各地方政府官网，中指研究院，一问：什么是房地产以旧换新？->为什么要推动房地产以旧换新？房地产以旧换新并非今年新政，今年郑州举措引发关注。2023102024410000二问：各地如何实践？据我们不完全统计，今年以来已有12个市（区）出台房地产以旧换新政策。具体实践可分三类：第一类，旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。今年以来已有郑州、无锡、宣城等地落地。但实践中有较多限制：品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年；二手住房坐落区域为金水区和郑东新区，且位于三环以内；房屋建筑面积不超过120㎡含…拟购买的新房，多为指定房源。旧房收购后，主要用作保障房、人才房。例图表2 旧房收购模式程图资料来源：中指研究院地点 时间 文件 体量 内容图表3 地点 时间 文件 体量 内容太仓2024-01第二批次，可供置换新房的房源数为603套启动常态化商品房“以旧换新”业务，旧房收购主体为太仓市城市发展集团有限公司，居民家庭可以用一套或多套存量商品房置换一套新建商品房，存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的80。启东 2024-02购房人可将位于我市主城区指定范围内可上市交易的存量住房，用于置50套 换城投集团下属子公司启东市鑫城城镇建设开发有限公司开发新建的光明苑、蔷薇苑、风华苑、梧桐苑、阅峯名苑共50套住房。扬州2024-02《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》-支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务。为开发企业与购房客户在“以旧换新”过程中的旧房收购和新房交易提供便捷服务。宣城2024-03100套主城区符合条件的房屋可参加“以旧换新"活动，活动限额100名。收购款分批次支付给旧房原产权人，首批用于支付新房首付款，剩余旧房款需等新房贷款放款成功后,支付给旧房原产权人郑州2024-04《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》5000套（城投收购部分）通过郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套无锡2024-04200套在梁溪区范围内试行梁溪城发集团作为指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。首批次“以旧换新”名额为200名。海安2024-04-依据谁回收、谁置换、谁收益的原则，购房业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格并签约，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。收购的“旧房”将作为人才公寓、征迁安置房、公租房资料来源：太仓日报，启东日报，中国财经，郑州日报，证券时报，中国江苏网，第二类，优先推介模式。即房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的房源。A欲购置房企BB地产中介机构C合作，对购房者AAB开发的新房，若C未A今年以来，已有扬州市、杭州市临平区、重庆、南昌市南昌县发文支持这一举措，其措施大多为“鼓励”、“倡议”、“推广”等。图表4 房地产以旧换类型2：优先推介模式资料来源：中指研究院图表5 今年以来各地旧换新政策：类型2：先推介模式地点时间文件 内容扬州2024-02《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》1、开发企业、中介机构及购房客户，达成置换意向，客户委托中介机构出售旧房，同时与开发企业签订商品房买卖合同。2、三方约定在规定时间内，如旧房卖出，客户按先前约定办理商品房买卖手续；如旧房未卖出，客户可与开发企业解除商品房买卖合同，开发企业无条件退还客户缴纳的意向金。杭州市临平区2024-021、购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业、经纪企业、租赁企业四方签署买、卖、租一体的四方协议后，开发企业在协议规定期限内(倡议期限在30-90天，具体以协议约定为准)将为购房者锁定意向房源。2、同时，购房者可享受“旧房优先卖、优先租”，即经纪企业通过帮客户线上流量倾斜，加速推广销售的“优先卖”服务，缩短旧房售出周期。若在约定期限内未出售旧房，购房者可选择租赁企业对房屋进行优先租赁。3、若旧房在约定时间内售出，购房者履约完成新房购买手续；若旧房在约定时间内未售出及未出租的，则开发企业履约退还商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。而旧房无租赁需求的，购房者可与开发企业和经纪企业签订三方协议。重庆2024-042024春交会线下展会组织22家房地产企业75个项目和8家中介机构开展“换新购”活动，参与的市民可以“优先卖”二手住房，延长认购期、退押金“放心买”商品住房。南昌市南昌◻2024-04《关于开展南昌县房地产经纪机构与意向业主沟通置换需求，并对业主旧房进行查证、验房、实勘等，签订房住房“以旧换新”地产经纪服务合同。房地产经纪机构整合资源优势，加速推广销售，缩短业主旧房售出周期活动的倡议》 。购房者可在南昌县区域内的新房楼盘选取新房进行购买。资料来源：扬州发布，中新网，重庆日报，南昌县人民政府，第三类，税费优惠模式。即政策对房地产以旧换新提供流程性支持、税费补贴等。即对于出售旧房、并在一定时间内购置新房的个人给予流程性便利、一定补贴（贴等202433-66-12个月100%80%、50%图表6 今年以来各地旧换新政策：类型3：费优惠模式地点时间文件内容常熟市2024-01在2024年1月1日～2024年12月31日期间出售自有住房，并在出售后3个月内、3～6个月内、6～12个月内，并且在政策截止之日前购置新建商品住房的购房家庭，分别给予新房契税缴纳份额100、80、50的购房补贴。扬州2024-02《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》实施“以旧换新”契税补贴政策。凡在2024年1月1日以后，政策有效期内，在市区出售自有住房并在1年内购买新建商品住宅的，或在市区购买新建商品住宅并在1年内出售自有住房的，给予新购商品住宅契税补贴(补贴比例不超过1.5)。日照2024-03《关于促进日照市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》支持房地产开发企业开展“以旧换新”业务，收购的存量住房可以采取办理转移预告登记的方式完成二手房买卖流程。开发企业已足额支付二手房收购款项，后续二手房再出售时，对二手房购房人给予房款20的购房优惠券补贴。资料来源：常熟市人民政府，扬州发布，日照市政府，三问：有多大体量？综合目前已公布政策的城市来看，体量均小：2024年计划完成一万套，约占2023年新房销售的6.5%20245000套；2）通5000年，15.310.2120236.5%9.8%。（即限额00套；）限额200套3）60350。四问：钱从哪来？此处主要关注国有平台收购二手房（前述第一种模式）时的资金来源问题，在实践中分两种情景讨论：交差价，国有平台不需付出额外现金流，目前多数城市采用的是这一模式，协商约定合理价格并签约，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。”资金需要国有平台自筹，从郑州经验看，主要由国有平台向银行贷款。金融机构申请收购贷款。”五问：影响几何？从现有信息看：第一，现有政策以地方性、二三线城市为主，尚无全国性政策；第二，从目前公布的信息看，体量较小，除郑州全年完成一万套外，其他城市多为百套级别，对新房销售的直接拉动或较小。第三，房地产以旧换新政策是否有助于将二手房交易热度传导至新房？从现有的三种模式看：12）3）7资料来源：wind，宏观组团队介绍研究所副所长、首席宏观分析师：张瑜研究方向：长期从事国内外宏观经济、大类资产配置、人民币汇率及金融市场等方面研究。现任研究所副所长、宏观经济研究主管、首席宏观分析师，曾任民生证券投资决策委员会委员、首席宏观分析师、资产配置与投资战略研究中心负责人。目前还兼任中国人民大学国际货币研究所研究员，中国人民大学财税研究所兼职研究员，澳门城市大学经济研究所特约研究员，中国金融四十人论坛（CF40）青年论坛会员，中国保险资产管理业协会资管百人。作为首席带队连续多年获得资本市场奖项。2019至2021年，连续多年获新财富最佳分析师、水晶球最佳分析师、新浪金麒麟最佳分析师、上证报最佳宏观经济分析师、金牛最具价值分析师、21世纪金牌分析师、金牌分析师及路演领军人物等奖项。2022年最新获奖详情：新财富最佳分析师第三名、水晶球最佳分析师第二名、上证报最佳分析师第二、中证报最佳分析师第二、新浪金麒麟最佳分析师第三。副组长、高级分析师：陆银波研究方向：宏观政策、经济增长及行业比较。中国人民大学汉青研究院数量经济学硕士研究生，统计学院数学与经济学双学士学位，CPA，2019年加入研究所。曾任职于中信证券股权衍生品部、另类投资部，主要负责可转债研究及大类资产配置，具有六年证券从业经历。凤凰卫视、第一财经等特约连线评论员，对外经济贸易大学特聘讲师作为核心成员，连续两年获得资本市场多个奖项，包括2020-2022年新财富最佳分析师等。高级研究员：文若愚研究方向：金融利率，流动性分析，信用扩张等方面。美国得克萨斯大学达拉斯分校硕士，2021年加入研究所。具有四年宏观研究经验，曾任职于华融证券，长江证券，期间多次在国内金融市场研究，北大金融评论，中国货币市场等学术期刊发表研究文章。作为团队成员获得“远见杯”中国经济，全球市场预测双冠军。2022年新财富最佳分析师团队核心成员。高级分析师：高拓研究方向：财政政策。麦克马斯特大学金融学硕士，CFA，2019年加入研究所。具有多年海外宏观与大宗商品策略研究经验，曾在加拿大任职于海外大宗商品基金，回国后任财富管理公司研究部负责人，长期在新浪财经、扑克财经、华尔街见闻等多家财经平台担任特约专栏作者。2020-2022年新财富最佳分析师团队核心成员。高级分析师：殷雯卿研究方向：海外宏观与大类资产。中国人民大学国际商务