工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)

工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)R汉轻工大学设计题目：某房地产项目财务评价学院:土木工程与建筑学院工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)课程设计任务书1.设计题目某房地产项目财务评价2.设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面3.1任务要求：充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。3.2设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。※房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；※建设用地50000m²:※投资估算相关数据：(1)前期费用土地费用：商业用途1400万元/亩；住宅用途1000万元/亩消防设施配套费：5元/m²×建筑面积生活垃圾服务费：12元/m²×建筑面积工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)勘察设计费：建筑安装工程费总造价×2%(2)建设期间费用建筑安装费用：多层按1200元/平方米考虑，高层和小高层按1800元/平方米考虑；设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。供水电工程：自行考虑。(3)管理费和预备费：自行考虑。(4)其他费用：自行考虑。※建设期：多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；※若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑(在课程设计中注明其价格出处),销售时间按3年考虑；※写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑(在课程设计中注明其价格出处):※建设资金：自有资金占总造价的35%以上，不足部分向银行贷款(贷款年利率统一按7%计算),银行贷款在年中支付；※要求自有资金率在35%以上；※建筑容积率要求(最大值):住宅：多层2:1,高层和小高层4:1。商业用房：7:※行业基准收益率按15%统一考虑；※计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；4.时间安排本次课程设计安排在2014-2015年第一学期第17周进行。5.设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。根据给定的资料数据(数据不足可自行设定，但要予以说明)设计若干种开发方案，综合运工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)※至少设计2种开发方案进行比选；※各种方案应包括以下内容(可参照第6章内容):(1)投资概算(包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用);(3)项目经济效益评价(必须含有全部资金财务现金流量(图)表和资本金财务现金流量(图)表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容)(4)不确定性分析(包括盈亏平衡分析，敏感性分析);※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回※不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。6.设计工作要求*所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装订成册，7.成绩评定标准不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8.主要参考资料工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)[5]国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社某房地产项目财务评价方案|建小高层商品房住宅楼项目概款此房地产开发项目位于武汉市中心地带，占地面积50000m²(75亩),建筑容积率4:1,建筑面积为：200000m²,建设期为3年，销售期3年。一、投资估算投资估算包括建设投资估算、建设期借款利息估算和流动资金估算)1建设投资估算(包括建筑工程费、设备费、安装工程费、工程建设其他工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)费用、基本预备费和涨价预备费)1)前期费用土地费用：1000万元/亩×75=75000万元可行性研究费：110万元(经网上查询大概100万左右，取学号后三位数生活垃圾服务费：12元/m²×200000=240万元勘察设计费：36000万元×2%=720万元规划管理费：1.8元×200000=36万元2)建设期间费用建筑安装费用：1800元/m²×200000=36000万元设备费用：电梯：600万元供水电工程：36000×2%=720万元(按建筑安装费用的2%计算)3)管理费用：1700万元(大概为总投资的1.5%)工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)4)其他费用：1000万元(大概为总投资的1.0%)5)预备费基本预备费：=(1+2+3+4)×4%=117652×4%=4706.08万元涨价预备费：(由于建设期较短可不考虑)建设投资估算费用=1+2+3+4+5=117652+4706.08=122358.08万元2、建设期借款利息估算项目贷款70000万元，年利率7%(包括运营期),采用在运营期内等额还本利息照付的方式，贷款分三年投入，第一年30000万元，第二年投20000万元第三年投20000万元，每年的借款发生在年中。QI=(PO+1/2*30000)*7%=1050万元Q2=(Ql+P1+P0+1/2*20000)*7%=2873.5万元Q3=(Q1+Q2+P1+P2+1/2*20000)*7%=4474.66万元建设期利息=Q1+Q2+Q3=1050+2873.5+44工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)1建设期借款利息(万元)序号年份12建设期利息累计1年初累计欠款2当年借款03当年应计利息4年末欠款累计0则建设投资总额=122358.08+8398.16=130756.24万元(其中自有资金为=60756.24/130756.24=46.5%,大于要求规定)。长期借款还款计划表见如下表格二：2长期借款还款计划表序号年份1年初累计贷款2本年应计利息3本年应付本金4建设投资估算表如下表三：3建设期投资估算表序号工程费用名称建筑工程设备购工程建设其他费合计比例(%)工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)工程费用合计建筑安装费0供水电费电梯费用2工程建设其他费合计土地使用费可行性研究费城市基础工程设施配套费消防设施配套费生活垃圾服务费白蚁防治费勘察设计费规划管理费其他费用4管理费用5预备费4706.084706.08基本预备费4706.084706.086建设期利息8398.168398.16合计(1-093636.23、各项资本金的估算(1)工资及福利费估算：宣传人员、管理人员及销售人员总共250人。其中宣传人员50人，管理人员100人，销售人员100人。宣传人员工资及福利水平按3.0万计算，管理人员工资及福利水平按4万计算，销售人员工资及福利水平按5万计算，其他人员工资及福利水平总和按150万计算。工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)项目全年工资及福利=50×3.0+100×4+100×5.0+150=1200(万元)(2)财务费用：借款按照等额还款利息照付方式偿还，每年还本=(3)营业费用：经预测，本项目运营期内每年营业费200万，主要包括广告(设备+水电)×10%=(400+720)×10%=112(万元)(5)建设费用：总投资额分三年摊销，分别为130756.24/3=43585.41(万项目也没有其他费用和记件工资。因此，固定成本只包括摊销费、修理费、工(7)固定资产的折旧费：由于为商品房销售期较短可不考虑。(8)其他费用不考虑。则总成本费用估算表如下四：4总成本费用(万元)序号年份项目4561生产成本工资及福利修理费工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)财务费用固定投资借款利息3营业费用4建设费用5总成本费用其中固定成本可变成本6经营成本本项目总投资额为130756.24万元(不考虑流动资金)固定资产中70000万元采用银行贷款解决，因此资本金投入额为130756.24-70000=60756.24万元，固定总投资分3年投入，第一年投入40%,第一年投入40%,第一年投入20%,不足部分全部用资本金投资。项目总投资使用计划与资金筹措如下表五5项目总投资使用计划与资金筹措表(万元序号1总投资建设投资建设期利息2资金筹措项目资本金债务资金用于建设投资用于建设期利息4474.66三、营业收入、营业税金及附加的计算(注：不考虑增值1、营业收入估算(假设营业收入等于销售收入)1)按武汉12月市平均房价计算，将该项目房价定为平均20000元/m²。2)在3年经营期内，第一年售出40%,第二年售出40%,第三年售出20%。(假设其房屋全部售出)则：第一年的营业收入：200000×40%×20000=160000(万元)第二年的营业收入：200000×40%×20000=160000(万元)=80000(万元)总营业收入为=160000+160000+80000=400000(万元)2、营业税及附加估算营业税金及附加包括：营业税、消费税、城建税、教育费及附加等。因此为了方便，取营业税及附加综合税率进行计算。(取3%的综合税率)此时，每年的营业税金及附加费=400000×3%=12000(万元)6利润与利润分配表(万元)(所得税率为25%序号年份4561营业收入800002营业税金及附加3总成本费用48755.9946926.704利润总额99244.0121073.30工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)所得税净利润四、财务评价盈利能力分析与偿债能力分析该项目的基准折现率为15%,现金流量表如下：7项目投资现金流量表(万元)(基准折现率15%)序号年份1234561现金流入80000营业收入800002现金流出51252.54942921676.58建设投资51252.54942921676.58经营成本营业税金及附加3净现金流量51252.5-49429-21676.584所得税前净现金流量现值51252.542983.46-16389.6683761.8472833.8328742.765所得税前累计净现金流量现值51252.594235.9626863.7845970.0574712.816调整所得税24353.6824811.005268.327所得税后净现金流量51252.5-49429-21676.582061219.688所得税后累计净现金流量51252.5-223.7649所得税后净现金流量现值51252.542983.46-16389.6669836.4060497.8026465.27累计净现金流量现值51252.594235.9640789.2246173.85工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)项目投资财务净现值(税前)NPV=74712.81(万元)项目投资财务净现值(税后)NPV=46173.85(万元)项目投资内部收益率(税前)IRR=30.9%项目投资内部收益率(税后)IRR=25.4%2)项目资本金现金流量表如下表八8项目资本金现金流量表(万元)序号年份234561现金流入营业收入2现金流出7项目资本金借款本金偿还2借款利息支付固定投资贷款利息经营成本营业税金及附加所得税83净现金流量34累计净现金流量555净现金流量现值56累计净现金流量现值项目资本金财务净现值NFPV=63706.99(万元)五、不确定分析盈亏平衡分析主要是计算盈亏平衡点BEP。序号年份项目1固定成本2营业收入3可变成本4营业税金及附加从盈亏平衡分析表中可知，第一年的销售额达到设计纲领的31.55%,以后两年平均销售额达到设计纲领的49.61%,项目就可以保本。因此，项目具有较工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)由于本项目计算期较短，相对于其他因素而言，比较稳定。所以本项目仅选营业收入与经营成本两个因素进行敏感性分析。且敏感性分析只针对项目总投敏感性分析结果表如下表十：表10敏感性分析表序号2因素指标税后内部收益率静态投资回收税后财务净现值(万元)基本方案4营业收入经营成本项目概款工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)此房地产开发项目位于武汉市中心地带，建高层商业出租写字楼高26层，占地面积50000m²(75亩),建筑容积率7:1,建筑面积为：350000m;建设期3年，运营期为10年投资估算包括建设投资估算、建设期借款利息估算和流动资金估算)1建设投资估算(包括建筑工程费、设备费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费和涨价预备费)1)前期费用土地费用：1400万元/亩×75=105000万元可行性研究费：150万元消防设施配套费：5元/m²×350000=175万元生活垃圾服务费：12元/m²×350000=420万元勘察设计费：63000万元×2%=1260万元规划管理费：1.8元×350000=63万元2)建设期间费用工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)建筑安装费用：1800元/m×350000=63000万元设备费用：电梯：10×3×20=600万元供水电工程：63000×2%=1260万元(按建筑安装费用的2%计算)3)管理费用：2500万元(大概为总投资的1.5%)4)其他费用：1700万元(大概为总投资的1.0%)5)预备费基本预备费：=(1+2+3+4)×4%=182473.5×4%=7298.94万元涨价预备费：(由于建设期较短可不考虑)建设投资估算费用=1+2+3+4+5=182473.5+7298.94=189772.44万元2、建设期借款利息估算项目贷款100000万元，年利率7%,采用在运营期内等额还本利息照付的方式贷款分三年投入，第一年40000万元，第二年投30000万元，第三年投30000建设期利息的计算：QI=(P0+1/2*40000)*7%=1400万元Q2=(Ql+P1+P0+1/2*30000)*7%=3948万元建设期借款利息估算表如下表一：1建设期借款利息(万元序号项目1年初累计欠款002当年借款003当年应计利息4年末欠款累计0则建设投资总额=189772.44+11672.36=201444.8万元(其中自有资金为=101444.8/201444.8=50.4%,大于要求规定数值)。长期借款还款计划表见如下表格二：(附表2)工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)3建设期投资估算(万元)序号工程费用名称建筑工程设备购工程建设其他费合计比例(%)1工程费用合计0建筑安装费0供水电费电梯费用中央空调费用2工程建设其他费合计5土地使用费可行性研究费城市基础工程设施配套费消防设施配套费生活垃圾服务费白蚁防治费勘察设计费规划管理费3其他费用4管理费用5预备费基本预备费6建设期利息66合计(1-6)0883、各项资本金的估算工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)(1)工资及福利费估算：宣传人员、管理人员及销售人员总共300人。其中宣传人员50人，管理人员150人，销售人员100人。宣传人员工资及福利水平按3.0万计算，管理人员工资及福利水平按4万计算，销售人员工资及福利水平按5万计算，其他人员工资及福利水平总和按100万计算。项目全年工资及福利=50×3.0+150×4+100×5.0+100=1350(万元)(2)财务费用：借款按照等额还款利息照付方式偿还，每年还本=(100000+11672.36)/10=11167.24万元。(3)营业费用：经预测，本项目运营期内每年营业费300万，主要包括广告设备x10%=(600+3500)×10%=410(万元)(5)建设费用：由于计算固定资产折旧费及其他摊销故不计算。项目也没有其他费用和记件工资。因此，固定成本只包括摊销费、修理费、工(7)固定资产的折旧费：固定资产使用年限为10年，期末净残值率为10%,采用直线折旧法。本项目每年的固定资产折旧额=201444.8×(1-10%)/10=18130.03工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)(8)无形资产费：无形资产2000万元在计算期10年内平均摊销。每年的摊销费用=2000/10=200万元(9)其他费用不考虑。则总成本费用估算表如下四：(附表4)本项目总投资额为201444.8万元(不考虑流动资金)固定资产中100000万元采用银行贷款解决，因此资本金投入额为201444.8-100000=101444.8万元，固定总投资分3年投入，第一年投入40%,第一年投入40%,第一年投入20%,不足部分全部用资本金投资。项目总投资使用计划与资金筹措如下表五5项目总投资使用计划与资金筹措表(万元)序号1总投资建设投资建设期利息2资金筹措项目资本金工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)债务资金用于建设投资用于建设期利息三、营业收入、营业税金及附加的计算(注：不考虑增值税)1、营业收入估算(假设营业收入等于销售收入)1)该项目经过武汉市场调查研究与预测，按照武汉市写字楼市中心出租均价为11元/m/天计算(按每月30天),计算期取13年，房子每年租出率80%,其其余每年的营业收入均为110880(万元)总营业收入为=110880×10=(万元)2、营业税及附加估算营业税金及附加包括：营业税、消费税、城建税、教育费及附加等。因此为了方便，取营业税及附加综合税率进行计算。(取3%的综合税率)此时，每年的营业税金及附加费=×3%=33264(万元)工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)盈利能力分析与偿债能力分析该项目的基准折现率为15%,现金流量表如下：3)项目投资现金流量表如下表七：(附表7)该项目税后静态投资回收期：Pt=9-1+4962.95/21480.57=8.23(年)项目投资财务净现值(税前)NFV=81104.79(万元)项目投资财务净现值(税后)NFV=38161.97(万元)项目投资内部收益率(税前)IRR=18.89%项目投资内部收益率(税后)IRR=18.56%4)项目资本金现金流量表如下表八：(附表8)工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析主要是计算盈亏平衡点BEP。盈亏平衡分析计算如下表九：(附表9)从盈亏平衡分析表中可知，第一年的销售额达到设计纲领的28.91%,以后两年平均销售额达到设计纲领的27.39%,项目就可以保本。因此，项目具有较由于本项目计算期较短，相对于其他因素而言，比较稳定。所以本项目仅选营业收入与经营成本两个因素进行敏感性分析。且敏感性分析只针对项目总投敏感性分析结果表如下表十：10敏感性分析表序号因素指标税后内部收益率静态投资回收期(年)税后财务净现值(万元)基本方案营业收入-10%经营成本-10%工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)8.2537482.198.2736802.42从分析结果看，营业收入比经营成本更敏感些，因此，在项目投产后，应重点控制经营成本。工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价2长期借款还款计划表(附表2)序号年份项目1年初累计贷款2本年应计利息3本年应付本金期末欠款余额工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)4总成本费用(万元)(附表4)序号年份项目生产成本工资及福利修理费折旧费2财务费用6253.655471.944690.243908.533126.822345.12固定投资借款利息6253.655471.944690.243908.533126.822345.123营业费用4无形资产摊销5总成本费27425.3926643.6825861.9725080.2724298.5623516.8522735.1521953.4421171.74其中固定成本20090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.03可变成本6553.655771.944990.244208.533426.822645.126经营成本工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)6利润与利润分配表(万元)(所得税率为25%)(附序号年份项目营业收入2营业税金及附加332643326433264332643总成本费用28207.1027425.3926643.6825861.974利润总额49408.9050190.6150972.3251754.035所得税6净利润37056.6837642.9638229.2438815.52工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)9盈亏平衡点分析表(附表9)序号项目1固定成本2营业收入3可变成本4营业税金及附加8项目资本金现金流量表(万元)(附表8)工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)序号年份123456789现金流入营业收入回收固定资产余值20144.482现金流出46629.9266660.53146607