房屋建设合同纠纷（17篇）

房屋建设合同纠纷（模板17篇）合同协议的内容通常包括合同的主体、目的、条款、责任、违约等方面的规定。以下是我为大家整理的合同协议范文，供大家参考和借鉴。

建设合同纠纷

一、背景：

《建筑法》存在两大缺陷。一是涵盖的建筑范围方面缺陷，面太窄。未包括“铁公机”工程以及水利、水运、港口码头等，一是包含的建筑流程方面缺陷，线太短。未包括勘探、设计等。

1月1日，最高人民法院发布《关于审理建设施工工程合同纠纷案件适用法律问题的说明》起先实施。历时两年多的司法说明出台后，在当时引起很大的反响，被认为是解决建设施工合同纠纷的“宝典”。这部“宝典”也不是“放之四海而皆准”，有很多模糊的地方，有很多回避的内容。

这些模糊和回避的内容，本可以通过修订《建筑法》来弥补，但是由于《建筑法》立法的先天不足以及修改《建筑法》的种种局限，一部涵盖房屋建筑工程、市政工程、水利工程以及其他基础设施工程的跨行业部门的，以及包含勘探、设计和施工的全国性《建设工程法》至今没能出台。修改《建筑法》的呼声，自20起先达到高潮后，突然偃旗息鼓。因此，各地高院和中院，针对各地审理建设工程合同纠纷制订了一些指导看法。

随着上海工程项目规模的减缩，上海的很多施工企业走出上海，走向华东地区，走向全国各地。因此，了解各地法院指导看法的特殊规定，我们律师为施工企业供应法律服务更具有针对性和现实性。

二、最高院相关《司法说明》文件。

1.最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行看法(8月)。

2.最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释[]16号。

4.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明》(法释[2004]14号)。

三、各地特殊规定内容。

(一)挂靠、转包、违法分包以及内部承包之间关系及法律效力。

最高院14号《司法说明》规定：

第四条承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。

1.关于挂靠：没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义，低资质的施工企业借用高资质的建筑施工企业名义，去投标并签订《建设工程施工合同》。

3.关于违法分包(专业分包和劳务分包)：专业违法分包是指发包人(业主、总承包人)将61项专业分包项目分包给不具有专业资质的公司或个人;或者该61项专业分包没有经过业主同意，总承包人擅自分包。劳务违法分包是指发包人(总承包人、专业分包人)将13项劳务分包项目分包给不具有劳务资质的公司或个人。

福建高院规定：如何区分劳务分包与转包、违法分包?

答:劳务分包是指建设工程的总承包人或者专业承包人将所承包的建设工程中的劳务作业(包括木工、砌筑、抹灰、石制作、油漆、钢筋、混凝土、脚手架、模板、焊接、水暖、钣金、架线等)发包给劳务作业承包人完成的活动。转包是承包人将所承包的全部建设工程转由第三人施工完成。分包是承包人将所承包的建设工程的某一部分施工项目交由第三人施工建设,其中《建筑法》与《建设工程质量管理条例》第七十八条所列的四种行为属违法分包。劳务分包既不是转包,也不是分包;转包及违法分包为法律所禁止,劳务分包则不为法律所禁止。

山东高院规定：1.合法分包条件：

(1)总包合同合法;。

(2)分包单位具备与分包工程相应的资质等级;。

(3)对外分包工程须在总包合同中约定或经建设单位认可;。

(4)建筑工程的主体结构，必需由总包单位自行完成;。

(5)分包单位不得将分包工程再行分包。

不符合上述条件的总分包合同，应认定无效。

2.合同权利转让条件：

合同一方当事人将建筑工程承包合同中的全部或部分权利和义务转让给第三人，符合下列条件的，可认定转让有效。

(1)被转让的合同必需是有效合同;。

(2)合同转让应当取得合同另一方的同意;。

(3)受让人必需是具有相应资质的建筑施工企业;。

(4)转让方不得牟利和违反法律、损害社会公共利益;。

(5)合同转让应当符合法律规定的程序。

法律规定和合同约定不得转让的建筑工程承包合同，其转让行为无效。

4.关于内部承包：

浙江高院规定：

建设工程施工合同的承包人与其下属分支机构或在册职工签订合同，将其承包的全部或部分工程承包给其下属分支机构或职工施工，并在资金、技术、设备、人力等方面赐予支持的，可认定为企业内部承包合同;当事人以内部承包合同的承包方无施工资质为由，主见该内部承包合同无效的，不予支持。

杭州中院规定：

对于建设单位内部承包合同，应当认定为是工程承包人就其承包的全部或部分工程与其下属分支机构或职工签订的工程承包合同，属建筑施工企业的一种内部经营方式，法律和行政法规对此并不禁止，该承包人应对工程施工过程及质量等进行管理，对外担当施工合同的权利义务。当事人一方以内部承包合同中的承包方无施工资质为由主见该内部承包合同无效的，不予支持。

而挂靠则是指实际施工主体借用有资质的建筑施工企业名义承揽建设工程，该实际施工主体与被挂靠企业间并不存在隶属或管理关系，构成独立主体间的承包合同关系，假如挂靠单位并无相应施工资质的，应认定该承包合同关系无效。因此，二者区分主要应从合同当事人间是否有劳动或隶属管理关系，承包工程所需资金、材料、技术是否由对方当事人供应等进行推断。

福建高院规定：

问:如何认定施工企业内部承包合同的性质与效力?

答:建设工程施工合同的承包人与其下属分支机构或职工就所承包的全部或部分工程施工所签订的承包合同为企业内部承包合同，属建筑施工企业的一种内部经营方式，法律和行政法规对此并不禁止，承包人仍应对工程施工过程及质量等进行管理，对外担当施工合同的权利义务。当事人以内部承包合同的承包方无施工资质为由主见合同无效的，不予支持。

评价：假如属于转包或违法分包的，《建设工程总承包合同》是有效合同，转包合同是无效合同，发包人可以依据法律规定或合同约定，解除《建设工程总承包合同》。假如属于挂靠的，《建设工程总承包合同》是无效合同，挂靠合同也是无效合同，发包人可以恳求确认《建设工程总承包合同》无效。合同有效被解除与合同无效，其法律后果是不同的。

(二)挂靠人以被挂靠人名义签订合同出现纠纷，被挂靠人是否担当责任?

1.“挂靠”行为是施工行业普遍现象，责任如何担当?

14号《司法说明》不是很明确详细。该说明没有运用“挂靠”术语，第四条运用了“实际施工人借用有资质建筑施工企业名义”的表述。

2.“挂靠”行为责任包括：行政、民事、刑事等责任。

建设工程质量责任，以及大量的对外选购 、租赁、借贷等商事责任等。关于建设工程质量责任担当，14号说明第25条规定明确，总包、分包和实际施工人共同担当。

3.关于“挂靠”的其他商事责任。

北京高院规定：合同相对人不知道是挂靠的，被挂靠人担当合同责任，但可以追偿;合同相对人知道是挂靠的，挂靠人担当责任，被挂靠人担当补充责任。

江苏高院和杭州中院规定：挂靠人以被挂靠人名义订立建设工程施工合同，因履行该合同产生的民事责任，挂靠人与被挂靠人应当担当连带责任。

南通中院规定：实际施工人以自己的名义对外订立、履行合同的，应由实际施工人自行担当责任。实际施工人以建筑单位(即被挂靠人)名义对外签订商事合同，应区分被挂靠人是否构成职务行为、授权代理行为和表现代理行为。

山东高院规定：应作为共同诉讼人起诉或应诉。因合同无效造成的损失，担当连带责任。

福建高院规定：实际施工人以自己的名义对外签订的，合同相对人起诉被挂靠单位的，不予支持;以被挂靠人名义签订的，由被挂靠人担当，但是，合同相对人明知挂靠事实，起诉挂靠人的，由挂靠人担当。

广东高院规定：施工人挂靠其他建筑施工企业，并以被挂靠建筑施工企业的名义签订建设工程合同而被起诉的，应将施工人和被挂靠建筑施工企业列为共同被告;被挂靠建筑施工企业对施工人因承揽的工程不符合质量标准造成发包人损失的，应担当连带责任。

(三)“三无”合同效力及补正条件?

最高院14号《司法说明》没有明确规定，20颁布的《暂行看法》有过规定，但是，20出台了14号《司法说明》后，法院似乎不重视这部司法说明了。

浙江高院规定：发包人未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，与承包人签订建设工程施工合同的，应认定合同无效;但在一审庭审辩论终结前取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证或者经主管部门予以竣工核实的，可认定有效。

发包人未取得建设用地运用权证或建筑工程施工许可证的，不影响建设工程施工合同的效力。

山东高院规定：颁发施工许可证属于行政管理范畴，是否具备《建设工程施工许可证》不影响建设工程施工合同的效力。

广东高院规定:发包人与承包人签订无取得土地运用权证、无取得建设工程规划许可证、无办理报建手续的“三无”工程建设施工合同，应确认无效;但在审理期间已补办手续的，应确认合同有效。

发包人经审查被批准用地，并已取得《建设用地规划许可证》，只是用地手续尚未办理而未能取得土地运用权证的，不宜将因发包人的用地手续在形式上存在欠缺而认定所签订的建设施工合同无效。

深圳中院规定：人民法院受理的建设工程施工合同纠纷，在审理过程中，一方当事人以涉案工程未取得土地运用权或建设用地规划许可、建设工程规划许可主见合同无效的，在开庭前发包人仍未取得土地运用权及上述行政许可的，应认定施工合同无效;开庭前已经取得土地运用权及上述行政许可，但未取得施工许可的，应认定施工合同有效。

安徽高院规定：发包人未取得建设工程规划许可证，与承包人签订建设工程施工合同的，应认定合同无效，但起诉前取得规划许可证的，应认定合同有效。

违反建设工程规划许可证规定超规模建设的，所签订的建设工程施工合同无效，但起诉前补办手续的，应认定合同有效。

(四)低于成本价中标及招标后让利是否有效?

江苏高院：有下列情形之一的，合同无效：中标合同约定的工程价款低于成本价的。

深圳中院：根据《中华人民共和国招标投标法》第三条规定必需进行招标的工程，经过招投标而签订的施工合同，承包人有证据证明工程价款低于成本价，主见合同无效的，应予支持。不属于《中华人民共和国国招标投标法》第三条规定必需进行招标的工程，建设工程合同履行中承包人有证据证明工程价款低于成本价或承包人对总价包干合同中工程量有重大误会的，承包人在法定期限内要求撤销或变更合同的，应予支持。

安徽高院：

承包人就招投标工程承诺对工程价款予以大幅度让利的，属于对工程价款的实质性变更，应认定无效;承包人就非招投标工程承诺予以让利，如无证据证明让利后的工程价款低于施工成本，可认定该承诺有效，按该承诺结算工程价款。

山东高院：假如双方约定的工程款价格明显低于建设工程的成本价格，则违反了有关规章的强制性规定，可以依据当事人的恳求变更或者撤销。

(五)“优先受偿权”相关问题。

1.《建设工程施工合同》无效，承包人可以主见优先受偿权?

浙江高院、安徽高院和杭州中院规定：

建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格，承包人可以主见工程价款优先受偿权。

分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格，在总承包人或转包人怠于行使工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付工程价款范围内可以主见工程价款优先受偿权。

2.《建设工程施工合同》无效，承包人不能主见优先受偿权?

广东高院和深圳中院：《建设工程施工合同》无效，承包人不能主见工程款的优先受偿权。

3.建设工程债权转让的，建设工程价款的优先受偿权能否转让?

江苏高院规定：承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款的优先受偿权随之转让。

深圳中院规定：承包人将其对发包人的工程款债权转让给第三人的，建设工程价款优先受偿权不能随之转让。

4.《建设工程施工合同》被解除，承包人是否享有优先受偿权?

深圳中院规定：在工程竣工验收合格前，建设工程合同被解除的，承包人对已完工程享有建设工程优先受偿权。

5.优先受偿权适用范围的扩大和限制?

浙江高院和安徽高院：

工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主见优先受偿权的，不予支持。

广东高院粤高法发[2004]2号看法：

《合同法》第286条所规定的建设工程价款优先受偿权适用于建设工程施工合同。

建设工程幕墙装修、装饰合同属于建设工程施工合同。

深圳中院规定：

建设单位干脆发包的基础工程，享有工程价款优先受偿权。建设单位干脆发包的消防工程、玻璃幕墙工程、装修装饰工程，在该工程增加价值的范围内享有工程价款优先受偿权。

总承包人分包的专业工程，专业工程分包人不享有工程价款优先权。

6.广东高院的优先受偿权的其他规定。

建设工程合同订立总承包合同后，再由总承包人订立分包合同的，在总承包合同、分包合同均有效的情形下，发包人拖欠工程款的，总承包人可以对工程折价或者拍卖价款主见优先受偿权。

承包人对于其参加建设的学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教化设施、医疗设施和其他社会公益设施，不享有建设工程价款优先受偿权。

承包人对其承建的建设工程折价或者拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权，但对于因建设工程的运用、出租所产生的收益不得行使优先权。

因承包人的缘由导致建设工程未经工程质量竣工验收或验收不合格，承包人主见建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。但因第三人行使抵押权等权利时需对该建设工程进行处分的情形除外。

承、发包双方当事人在建设工程承包合同中约定承包人不能行使建设工程价款优先权，事后承包人以建设工程价款优先权是法定权利为由向人民法院主见合同约定无效并要求行使建设工程价款优先权的，人民法院不予支持。

承、发包双方当事人在合同中约定行使工程价款优先受偿权期限的，该约定有效。但在2002年12月28日之后，承、发包双方当事人在合同中约定行使建设工程价款优先受偿权的期限超过6个月的，超过部分无效。

承包人在超过法定的期限后向人民法院主见建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

7.浙江高院对优先受偿权的其他规定。

(1)行使优先权的六个月期限应当如何理解?

六个月期限的起算点应区分以下状况予以确定：发生建设工程施工合同纠纷时工程已实际竣工的，工程实际竣工之日为六个月的起算点;发生建设工程施工合同纠纷时工程未实际竣工的，约定的竣工之日为六个月的起算点;约定的竣工日期早于实际停工日期的，实际停工之日为六个月的起算点。

权利人未在上述期限内行使优先权的，建设工程价款优先受偿权丢失。

(2)哪些方式可以认定为具有行使优先权的效力?

建设工程承包人自行与发包人协商以该工程折价抵偿尚未支付的工程价款，或者提起诉讼、申请仲裁要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权，或者干脆申请法院将该工程拍卖以实现工程款债权，或者申请参与对建设工程变价款的参加安排程序主见优先受偿权，均属于对建设工程价款依法行使优先权。

建设工程承包人提起诉讼、申请仲裁仅要求判决或裁决由发包人向其支付工程款，未要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权的，不视为行使优先权。

(3)建设工程价款优先受偿权的范围如何驾驭?

建设工程价款优先受偿权的范围为建设工程的工程价款，包括承包人应当支付的工作人员酬劳、材料款和用于建设工程的垫资款等。工程价款的利息不在优先受偿范围内。

发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失，不属于建设工程价款优先受偿权的`受偿范围。

(4)建设工程承包人对工程占用范围内的土地运用权的拍卖价款是否享有优先受偿权?

建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地运用权的拍卖价款不能主见优先受偿。

实际操作中可对建设工程和土地运用权分开进行价值评估，确定各自由总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。

建设工程承包人承建的部分工程因发包人的其他债务被人民法院执行的，承包人只能依据被执行的工程占其承建的全部工程的比例，对相应的工程价款主见优先受偿。

8.杭州中院有限受偿权时效规定。

答：虽然上述批复规定了该优先受偿权的行使期限为六个月，但从《合同法》第286条的条文本意分析，该六个月的期限，仅是规定应由承包人向发包人催告支付工程价款，至于是否选择折价、拍卖等形式受偿的，并不在该期限内。

但应当明确，从承包人催告时起，就意味着其知道自身可以行使优先受偿权了，所以也应当从这一时间点计算该项权利的诉讼时效，即为两年，若两年还内不起诉的，则应丢失该优先受偿的胜诉权。

(六)最高院《司法说明》的适用范围?

山东高院规定：家庭居室装饰装修合同不适用《建筑法》调整，适用《合同法》承揽合同规定。

福建高院规定：城镇个人自建房屋适用该司法说明，但农村建房不适用该司法说明，农村建筑活动由国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》及相关法律、法规调整。

桥梁、铁路、马路、码头、堤坝等构筑物工程、线路管道和设备安装工程以及构成专业承包的建筑装饰装修工程等施工合同适用该司法说明。

江苏高院规定：劳务承包合同纠纷和家庭住宅装修合同纠纷案件不适用《指导看法》。

(七)其他特殊规定。

1.江苏高院：

(1)细化了“挂靠”的表现形式，四个“有无”：资产产权、统一财务，人事任免、调动，社会保险。

(2)突破建设工程价款在鉴定过程中，假如承包人出具的工程签证单等工程施工资料有瑕疵，鉴定机构未予认定，人民法院根据鉴定报告支持工程价款;但是当事人有证据证明工程签证单等工程施工资料载明的工程内容确已完成的除外。

(3)合作开发房地产合同中的一方当事人作为发包人与承包人签订建设工程施工合同，承包人要求合作各方当事人对欠付的工程款担当连带责任的，人民法院应予支持。

(4)承包人转包、违法分包建设工程所获得的利润以及实际施工人支付的管理费，人民法院可以收缴。

2.浙江高院：建设工程施工合同采纳固定总价包干方式，当事人以实际工程量存在增减为由要求调整的，有约定的按约定处理。没有约定，总价包干范围明确的，可相应调整工程价款;总价包干范围约定不明的，主见调整的当事人应担当举证责任。

3.山东高院：

(1)法院以职权审查合同效力，在审理建筑工程承包合同纠纷案件中，假如双方当事人对合同效力不予主见，法院也应审查合同的效力，并在法律文书中予以确认和说明。

(2)确定显示公允的幅度为30%，在审理建筑工程欠款纠纷中，一般应当以当事人在合同中约定的工程造价和结算方式进行结算;但约定的价款明显超过或低于市场的30%，所得的劳动酬劳明显超过或低于同类劳动标准的30%，致使双方利益严峻失衡的，应公允合理地对约定价款予以变更。

(3)明确规定无效合同的损失范围，因无效合同造成损失范围包括窝工停工费、机械设备调遣费、建筑材料和构建积压费、保管费、机械设施闲置费、租赁费、临时设施建立费以及其他干脆与该工程有关而独立发生的费用等。

4.福建高院：拒绝承包人修复，发包人另请他人修复费用，承包人不担当，因承包人的缘由造成建设工程质量不合格的，承包人应当担当合理的修复费用。发包人无正值理由拒绝由承包人修复而另请他人修复的，因另请他人而增加的费用不应由承包人担当。

5.广东高院：

(1)结算后仍可主见违约金及垫资款利息，发包人在工程款结算后不按期支付工程款，即使双方已经结算，承包人恳求发包人根据合同约定支付逾期付款违约金及垫资利息的，应予支持。

(2)签约后又毁约，发包人应赔偿承包人预期利益，发包人与承包人签订建设工程合同后又毁约的，应赔偿承包人由此而造成的损失，该损失应当包括承包人履行合同后可以获得的利益。

6.深圳中院：

(1)全部人与发包人不同时，应共同作为案件原被告，建设工程施工合同的发包人并非建设工程项目的全部人，发包人以自己的名义实际履行合同的，建设工程的全部人应与发包人列为建设工程施工合同纠纷案件的共同原被告。

(2)建设工程合同约定为固定总价的，承包人以工程量增加为由要求调整合同价款的，应根据以下方式处理：

d.签订固定总价合同后，工程发生重大改变或固定总价所依据的设计图纸发生重大变更的，根据双方确定的工程量清单单价据实计价。

7.南通中院：

1)内部协议具有内部约束力，工程挂靠、转包、违法分包等关系双方约定建筑单位对建设工程所涉债权债务不担当责任的，仅在其内部具有约束力，不能对抗善意相对人。

d.实际施工人与相对人未订立书面合同，但相对人能举证证明实际施工人在订立合同当时以建筑单位、项目部或工地名义，且其已知道实际施工人具有案涉工程项目部项目经理或其他相关身份的。

(3)标的物用途作为认定表见代理的重要因素，在结合相对人主观以及客观事实仍无法认定是否构成表见代理的，应将合同标的物的用途作为重要参考予以审查，如购买的材料、租赁的器材和所借的款项实际用于项目施工的，可以认定建筑单位担当责任。

g.运用阅历法则，通过对合同缔结和出具债权凭证时间、以谁名义出具、标的物的种类性质及交付运用等状况的综合分析推断，实际施工人或其与相对人的行为明显与常情常理不符的。

答：项目部是施工承包企业详细实施施工行为的组织体，项目经理指受企业托付对工程项目施工过程全面负责的项目管理者，是企业在工程项目上的代表人。从当前的建筑工程承包现状来看，承包人的项目部或项目经理以承包人名义订立合同，债权人要求承包人担当民事责任的，一般应予支持，但承包人有证据证明债权人知道或应当知道项目部或者项目经理没有代理权限的除外。

但应当留意的是，对于除项目经理以外的所谓现场负责人或材料员、选购 员等，因其自身并无法律、法规或行业规范所给予的项目部管理权力，故对此类人员的签证是否具有表见代理的效力，则应当由主见该表见代理行为成立的一方当事人举证。同理，对于项目部技术专用章的效力，也同样如此。

建设合同纠纷

广东圣方律师事务所(以下简称“本所”)接受贵司的托付，指派本所颜宇丹律师，作为贵司与深圳市b有限公司买卖合同纠纷一案一审程序的代理人。

贵司已向本所承诺：所供应的文件和所作陈述及说明是完整、真实和有效的，有关原件及其上面的签字和印章是真实的，且有关足以影响本法律看法书的事实和文件均已向本所披露，无任何隐瞒、疏漏之处。现依据相关资料结合有关法律、法规、规章及司法说明的规定，出具如下法律建议：

一、本所代理律师代理贵司于xxx1年x月x日向深圳市xx区人民法院提出诉前财产保全申请，恳求法院查封、冻结深圳市b有限公司名下价值人民币xx万元的财产。xx区人民法院于xxx1年x月x日作出(xxx1)深x法立保字第xx号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人名下价值人民币xx万元的财产。本所代理律师代理贵司于xxx1年x月x日向xx区人民法院提出诉前联调，法院于当日作出(xxx1)深宝诉前联调第xx号《诉前联调受理通知书》。由于诉前联调工作室无法联系到深圳市b公司，于xxx1年x月x日作出《诉讼建议函》，将有关材料移交法院。本所代理律师于xxx1年x月x日代理贵司向xx区人民法院提交起诉状及有关材料，xx区人民法院作出no《受理案件通知书》立案审理，案号为(xxx2)深(x)法(民二初)字第(x)号。

二、综上所述，本所代理律师认为：除劳动债权、欠国家的税费及实现债权的费用和执行中实际支出的费用优先受偿外，已实行财产保全措施的债权人享有肯定条件下的优先受偿权，但必需对该被执行人已经取得金钱债权执行依据，即通过法院调解取得生效调解书，或通过诉讼取得生效裁判文书确认债权。否则，即使对被执行人已实行财产保全措施的申请人，也无权参加财产安排。

三、因xx区人民法院诉前联调工作室无法联系到深圳市b公司，无法进行调解，贵司需在立案之日xxx1年xx月xx日起七日内缴纳预交案件受理费，否则法院按自动撤诉处理，贵司将无权参加深圳市b公司的财产安排。

本看法书仅供贵司决策时参考。

本法律看法书经本所盖章及经办律师签字后生效。本法律看法书正本一式两份，无副本。

广东圣方律师事务所律师：颜宇丹。

xxx1年x月x日。

附：

1、《受理案件通知书》(原件共三联);。

2、《诉讼建议函》;。

3、《诉前联调受理通知书》;。

4、《民事裁定书》;。

5、《证据书目》;。

6、《参加安排申请书》。

文档为doc格式。

房屋租赁合同纠纷

乡、村庄规划区内的房屋。

纠纷案件，可以参照本说明处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本说明。

【解读】本条系关于本司法说明适用范围的规定。

本说明只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本说明。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体全部，均适用本说明，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本说明调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本说明。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本说明。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未根据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，详细包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长运用期限的，人民法院应当认定延长运用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，依据形势的客观须要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的运用期限、范围、用途内，建立的供临时运用的建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未根据建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的状况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法说明第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

【解读】根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有运用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信任利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和打算履约所支出的合理费用，此外还包括丢失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特别性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本说明都有明确规定。

(一)已经合法占有租赁房屋的;。

(二)已经办理登记备案手续的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，根据如下依次确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺瞒等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，推断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最终签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状，出租人恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不行抗力致使合同不能接着履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未根据约定的方法或者租赁房屋的性质运用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋全部权人，当房屋因承租人擅自变更主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人复原原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必需在“合理期限”内要求承租人复原原状，承租人在此期限内不予复原的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人干脆通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，假如承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，恳求解除合同。

对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必需在肯定期限内复原原状，承租人在此合理期限内不予复原的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求其在肯定期限内复原原状，同时载明假如不再此期限内复原原状，合同即自动解除。

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;。

(二)租赁房屋权属有争议的;。

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋运用条件强制性规定状况的。

【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不行抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不行规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人平安或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能运用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能运用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋运用条件的强制性规定并导致承租人不能运用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。

在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋运用条件强制性规定状况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非随意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法运用”。所谓“无法运用”是指无法根据租赁房屋的约定用途运用，或者无法根据租赁房屋的性质运用。

司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丢失了运用、管理权，权利人只有妥当保管的义务;而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的运用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，假如是由于出租人的缘由，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;假如是由于承租人的缘由，出租人因此遭遇损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。

当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的全部权人，假如出租人最终被确认为房屋的全部权人，则房屋租赁合同有效;假如出租人最终被确认不是房屋的全部权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部;不同意利用的，由双方各自根据导致合同无效的过错分担现值损失。

【解读】根据装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分别(即未形成附合)和不行分别(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成接着性和固定性的，非毁损不行分别或者虽可分别但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不行分别状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

根据添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，全部权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应复原原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人全部;出租人不同意利用的，由双方各自根据导致合同无效的过错分担现值损失。

在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行担当。

装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已运用房屋的时间予以折旧，不能根据租赁期限进行分摊。

实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应依据出租人的须要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、复原原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行担当装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。

【解读】适用本条的前提条件有三：(1)承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。

适用本条的留意事项：(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时，必需尽到必要的留意义务，不得对房屋造成毁损，否则应复原原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。

(四)因不行归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据公允原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则：

(1)因出租人违约导致合同解除，承租人无法根据约定的租赁期限运用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。

(2)因承租人违约导致合同解除，承租人应自行担当剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。

(3)因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人根据各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方根据各自的过错程度分担。

(4)因不行归责于当事人双方的缘由导致合同解除，根据公允责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。

所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是根据租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一样，可托付特地的鉴定机构进行鉴定。

【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修，必需经过出租人同意。“同意”分为明示和默示，明示有书面、口头、电话等表现形式，对此由承租人负举证责任;假如出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可干脆认定出租人对装饰装修已经默示同意。

对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人复原原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。

【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将房屋返还并复原原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损失的，应担当赔偿责任。

在房屋租赁合同解除场合，若因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的违约行为更为严峻，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承租人复原原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的担当有约定的，出租人仍可要求承租人复原原状、赔偿损失。

(一)办理合法建设手续的，扩建立价费用由出租人负担;。

(二)未办理合法建设手续的，扩建立价费用由双方根据过错分担。

【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，根据《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证。

(3)若系双方过错所致，则由双方根据各自的过错程度分别担当;(4)若双方均无过错，则按公允原则，由双方分担。

房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理：(1)因出租人违约导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则扩建费用由出租人担当;若未办理合法手续，则应由双方按各自的过错程度分别担当。(2)因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由恳求削减扩建费用的负担;若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主见不担当扩建费用。(3)因双方违约导致合同解除的，若办理合法手续，则应由出租人担当扩建费用，但可以适当削减;若未办理合法手续，则由双方根据过错程度各自承当相应的扩建费用。(4)因不行归责于双方缘由导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则由出租人担当扩建费用，否则，由双方根据过错担当分别担当。

关于扩建立价费用的计算，最高院主见采纳工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。

【解读】适用本条应留意如下几个问题：

(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋全部人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。

(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参与诉讼。

【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人刚好行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丢失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。

在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必定与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的恳求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立恳求权的第三人，也可以是无独立恳求权的第三人。

承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、运用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行运用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其运用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正值理由不支付或拖延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或拖延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿恳求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿恳求权。

次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。

【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、运用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人全部的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主见返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主见逾期腾期间的占有运用费。

【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以根据原租赁合同租赁房屋。本条司法说明将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪)，共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。

正确适用本条司法说明，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件(共同出资、共同参加经营、共担风险、共享收益)，并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生全部权变动的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生全部权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。

抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注意标的物的交换价值，而租赁权则更注意标的物的运用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生全部权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生全部权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。

涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以运用该原则。

【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。

房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主见优先购买权的损害赔偿恳求权。

关于“合理期限”的认定，《民通看法》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以恳求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本说明其次十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日确定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必需给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。

在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。

承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以恳求法院判令其干脆以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避开承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以肯定的义务，如承租人主见与出租人成立买卖合同的，应当交付肯定数额的定金或供应担保，以使出租人信任其履行实力。

承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，爱护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定推断。承租人行使优先购买权主见以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先爱护出租人履行合同，取得房屋全部权，由此第三人无法接着履行合同的，第三人可以主见出租人担当违约责任。

【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。

折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。

“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主见优先购买权，只能根据第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。

【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在肯定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有肯定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。

在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：(1)拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。(2)优先购买权人应根据拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参与竞拍。

(3)举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。

(一)房屋共有人行使优先购买权的;。

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;。

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人全部权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，根据物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。

家庭成员之间的房屋买卖，具有深厚的人身色调，与纯粹的买卖关系有很大区分，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主见优先购买权。

出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应刚好答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丢失优先购买权，这里强调“明确表示”。

《物权法》第一百零一零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产全部权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移全部权的权利，受让人仍取得其全部权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。

【解读】本说明于2024年9月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本说明施行之后提起诉讼的，应当适用本说明;本说明施行前提起的诉讼，本说明施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本说明;本说明施行前已经终审的案件，在本说明施行前提起再审程序，且于本说明实施时仍在审理中的，应当适用本说明;本说明施行前已经终审，本说明施行后当事人申请再审或者根据审判监督程序确定再审的案件，不适用本说明。

建设合同纠纷

立合同双方：

出租方：(简称甲方)____________。

承租方：(简称乙方)_______________。

依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关法律、法规和国家政策的规定，甲乙双方本着同等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

一、甲方将位于___，租赁给乙方运用，四至范围以测绘详图为准。

二、乙方租赁运用甲方该宗土地进行___厂建设，租金形式按年度定时支付。

三、租赁期___年，即：自___年___月___日起至___年___月___日至。

四、租金及兑付方法：

本合同项下的土地租金为每亩___元，计人民币___元。本合同签字后，乙方一次性交清一年租金___元，以后乙方应于每年___月___日按时缴纳租金，逾期不交的，每日加收3‰的滞纳金。

五、甲方土地上的建筑物、构筑物等附着物，由乙方按有关规定赐予一次性折价补偿。

六、双方的权利和义务。

1、本合同项下的土地运用权，未经甲方同意，不得擅自转让和出租。如确需转让和出租，须经甲方批准。

2、甲乙双方不得擅自提前终止合同，如乙方放弃承租权，其运用权为乙方全部。

3、本合同下的土地运用权如因社会公共利益的须要，甲乙双方均应听从国家须要。

4、本合同期内如遇不行抗拒的自然灾难造成的损失，双方互不担当责任。

七、土地租赁期限届满，乙方须要急需运用土地的，须再重新办理有关手续。如到期不再接着运用的，乙方应到期将土地运用权无偿交付甲方。

八、本合同履行期间，如发生争议，由争议双方协商解决。

九、本合同未尽事宜，由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。十、本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方：(盖章)____________。

乙方：(盖章)____________。

将本文的word文档下载到电脑，便利保藏和打印。

房屋租赁合同纠纷

原告：____________，女，汉族，____________年____________月____________诞生，现居____________市____________区____________镇____________，身份证号：________________________，电话：________________________。

被告：____________有限公司，地址：____________________________________，统一社会信用代码：________________________。

法定代表人：____________，职务：____________。电话________________________。

诉讼恳求：

5.判令本案的诉讼费由被告担当;。

事实和理由：

____________年____________月____________×日，原告与被告____________有限公司签订了《房屋托付租赁合同》____________)，将原告全部的位于____________市____________区____________房屋出租给____________全权管理并进行转租出租，依据合同第六条第2项条款约定，成都青客负有按时向原告支付房屋租金的义务，并根据《租金支付明细表》进行房屋租金支付。但被告未按合约约定履行支付租金的义务。

综上所述，被告成都青客未根据《房屋托付租赁合同》按期向原告完全支付固定租金，侵害了原告的合法权益，依据《民法典》的相关规定诉至贵院，望判如所请。

此致

________________________区人民法院。

具状人：________________________。

房屋租赁合同纠纷

出租方:----市----房地产开发有限公司(简称甲方)。

承租方:(简称乙方)。

为了明确甲乙双方的权利和义务,经甲乙双方友好协商同意就下列房屋租赁事项签订本合同,以便共同遵守。

一、租赁房屋的位置及面积数量。

甲方将所属位于----市--东路----商城地下一层，建筑面积平方米，租赁给乙方做运用。自本合同签订之日起乙方即拥有本合同标的物的管理权、运用权。

二、租赁期限。

1、起租日期应以乙方的正式开业日期为准。

2、起租日期前不少于四个月时间用于乙方的各种装修、调试、大进货、招商等等开业打算工作。

3、详细计算交纳房租时间以乙方的正式开业日期为准。

4、租赁期从---年月日起到---年月日止共十年。

三、租金数额。

1、租金第一、二年总计金额为万元/年。

2、第三年至第十年为万元/年。

3、本合同所涉及币种为人民币。

四、租金交纳方式刚好间。

1、租金为每季度交纳一次。

2、原则先交后用，于上一季度的最终七天交下一季度租金。

3、首期租金在开业后其次个月的前三天交纳。

4、如遇节假日则顺延。

五、水、电费的计算。

1、乙方租赁面积内水、电表独立安装，单独计费;乙方运用电梯的电费、修理费由乙方负责，并接入乙方的电表。

2、因乙方缘由造成的逾期不能结算，甲方有权停电、停水，在此期间所产生的一切损失由乙方负责。

3、物业管理费先服务后交费，需另外再签订协议。

六、房屋的改造及修理保养。

1、乙方在租赁期间不得擅自变更房屋主体结构，经甲方同意乙方方可在不损坏房屋主体结构的基础上对承租区进行局部改造和装修，所装修费用由乙方担当。

2、甲方定期对房屋进行修理保养，保证乙方营业、办公和生活环境不受影响。

七、物业管理。

由甲方所属的----物业管理中心负责对商城进行物业管理。

1、甲方必需确保乙方水、电的正常供应，并负责主配电房正常运转的管理、维护保养。

2、乙方负责超市内部水、电及空调主机房的修理，所需费用由乙方负责。

3、甲方不得无正值理由在乙方营业时间内停电、停水。由于甲方物业管理缘由停水、停电其责任由甲方担当，甲方按停电、停水时间补偿给乙方相应时间内的房租，停电、停水时间超过三个小时，乙方全部损失由甲方负责。

4、电力部门、自来水公司、及不行抗力因素造成的停电、停水甲方不负责任，但电力部门、自来水公司停电、停水需提前三天通知乙方。

5、由甲方协调有关部门允许在----商城前门正常停放车辆，并负责车辆管理，广场停车场内不准作为货物出租车停车场及对外用于其他经营，并达到车辆摆放整齐及商场进出口畅通。

6、甲方负责商城内其他业主营业时间及其他事项协商，行使统一管理。乙方经营时间及管理由乙方自己支配，甲方不得干涉。

7、甲方全面负责消防设施的配置、检查、验收、运用等工作。

8、甲方正常修理应限制在2次/年内，并需提前三日通知乙方。

9、甲方的物业管理项目明细必需在乙方装修前告知乙方，涉及乙方内容需按乙方要求办理。

10、甲方必需无偿为乙方供应足够、醒目的店名位置。

11、甲方须无偿供应乙方相当的广告位置。

12、筹备期间甲方给乙方无偿供应300平方米左右办公用房一处。

13、甲方须一次性解决乙方的排水问题，不留后遗症。

房屋买卖合同纠纷

答辩人：

被答辩人：

答辩恳求：

1.依法驳回被答辩人b对答辩人a的诉讼恳求。

事实和理由：

被答辩人认为合同无效有三个缘由：一是中大恒基不是指定的央产房代理机构，二是b是脑梗塞病人，意思表示不真实;三是中大恒基与答辩人之间恶意串通。

针对被答辩人合同无效的三个理由，答辩如下：

1.中大恒基公司供应的是居间服务，而不是上市交易服务。

《中央在京单位已购公有住房上市出售管理方法》(以下简称《央产房出售方法》)第5条规定：交易办公室选择三家以上符合条件的房地产中介机构，作为中央在京单位已购公房上市出售的定点交易代理服务机构(以下简称定点交易机构)，担当中央在京单位已购公房上市交易的代理服务工作。依据《央产房出售方法》第5条的规定，我们可以看出定点交易机构担当央产房“上市交易”的代理服务工作。中大恒基公司供应的只是居间服务，详细地说是向买房人和卖房人供应订立买卖房屋合同的媒介服务，而并不供应办理“上市交易”手续的服务。因此买卖合同虽然是由中大恒基公司促成的，但不违反《央产房出售方法》第5条的规定。

2.被答辩人没有供应证据证明中大恒基不是定点交易机构之一。

《央产房出售方法》规定交易办公室选择三家以上的交易机构代理央产房的上市服务，但并没有规定定点交易机构是哪几家中介公司。《央产房出售方法》是xxxx年制定的，时至今日已经7年之久，“三家以上的交易机构”到今日可能已经扩充到许多中介公司。杨怀波并没有供应证据证明中大恒基不在“三家以上的交易机构”之中。杨怀波证明不了中大恒基不是“上市交易”的代理机构，因此认为中大恒基代理的合同是无效合同没有证据支持。

3.《央产房出售方法》是部门规章，违反行政规章并不是合同无效的理由。

《央产房出售方法》是国务院机关事务管理局制定的，是部门规章，而不是行政法规。《合同法》第52条规定了合同无效的几种缘由：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依据此条第5款的规定，只有违反了法律或者行政法规的强制性规定时，才导致合同无效。《央产房出售方法》不是法律，也不是行政法规，因此即使买卖合同的签订违反了《央产房出售方法》，也不必定导致合同无效。此外，签订的合同没有损害社会公共利益或者国家利益，也不在合同无效的其他几种情形中，因此合同不存在无效的缘由。

4.合同无效违反了合同法的最基本原则——意思自治。

综上，房屋买卖合同的当事人是a和b，双方都是完全行为实力人，意思表示真实，合同约定的内容不影响法律或者社会公共利益，因此依据《民法通则》第55条的规定，a和b签订的买卖合同合法有效。

二、被答辩人没有证据证明杨怀波意思表示不真实。

b是一位70多岁的老人，还曾经患过脑梗塞，但这些都不能够证明签订合同的时候其意思表示不真实。此外，3月17日的谈话录音表明，签合同当日，b的女儿也在签订合同的现场。另外，合同签订之后，中大恒基的工作人员到b的家里征询房屋共有人的出售看法，b的妻子即房屋共有人在《房屋共有人同意出售的证明》文件上签字。综上，出售房屋不仅仅是b的真实意思表示，也是b女儿及b妻子的真实意思表示。

三、被答辩人没有证据证明中大恒基与答辩人之间恶意串通。

为了解决孩子上学问题，我找到中大恒基公司，希望能买到一套学区房。在与杨怀波签订合同之前，先后看了许多房子，因此对中关村四周的房子特别熟识。b的房子在位置和总价款上都是我所能接受的，所以中大恒基带我看房之后，很快便确定购买此房。我与中大恒基之间只是买房人与中介公司的简洁关系。b认为我与中大恒基恶意串通，却没有供应任何证据证明，因此缺少最基本的证据。

房屋租赁合同纠纷

上诉人(一审原告)：xx某某房地产开发有限公司xx分公司。居处地：xx县娄山关镇。

负责人：某某某，该公司经理。

被上诉人(一审被告)：张某某，男，汉族，19xx年x月x日诞生，xx省xx县人。住xx省xx县某某镇某某村某某组。

上诉人与被上诉人之间因房屋租赁合同纠纷一案，不服xx省xx县人民法院(xxxx)桐民初字第3033号《民事判决书》中第四判项“即：关于驳回上诉人一审主见的第5-7层、第9层房屋租金，以及从xxxx年9月1日起每日担当0.5%的违约金”内容，现依法提起上诉。

上诉恳