20141218咸水沽项目相关资料

江宇地产天津津南

咸水沽工程1.工程根本情况回忆隶属津南区咸水沽板块距离外环线约11公里，天津大道直达河西区河东区河北区南开区和平区红桥区于家堡响螺湾开发区塘沽京津塘高速津滨高速天津大道津南区11km20km25km工程根底情况区域属性本体条件【区域属性】BAC大规模住宅开发，整体居住用地容积率1.8规划可想象空间小，6.8万商业体量适中规划用地性质（单位：万㎡）容积率建筑面积住宅建筑面积经营配套非经营配套市政配套地下建面居住用地1.477.346.810.450.060.023.38规划用地性质（单位：万㎡）容积率建筑面积住宅建筑面积经营配套非经营配套市政配套地下建面居住用地215.214.610.160.30.134.05商业金融业用地1.52.61商业金融业用地1.851.5中小学用地0.401规划用地性质（单位：万㎡）容积率建筑面积住宅建筑面积经营配套非经营配套市政配套地下建面幼儿园居住用地1.825.8424.580.290.390.175.10.40商业金融业用地1.52.65

规划用地性质（单位：万㎡）容积率建筑面积住宅建筑面积经营配套非经营配套市政配套地下建面幼儿园合计居住用地1.848.3946.000.900.750.3312.60.40商业金融业用地1.576.75

中小学用地0.401

总建筑面积=56万㎡容积率=1.66，中等密度工程根底情况区域属性本体条件【本体指标】工程现状地块割裂工程内有津南区供热办公室储煤库北侧、西侧和南侧临城市快速路及主干道，交通便利ABC储煤库高压线工程根底情况区域属性本体条件【本体四至】2-3公里分布教育、医疗配套，商业配套以低端生活配套为主居住气氛地块周边一公里内无居住小区，居住气氛匮乏。一公里之外，东侧有凤环里，西侧有校园里、谷星里、郦城花园等居住区。教育配套教育配套集中在咸水沽内：四里沽联合小学、津南七幼、双桥河第一小学、咸水沽第七小学、咸水沽二中等学校林立四边。商业配套津沽路、二八线等底商零星分布，以低端社区根本生活配套为主，未形成商业规模。医疗配套天津市咸水沽医院、天津市眼科医院、津南区妇幼保健院、中医医院等分布在地块周边两公里左右范围内。商店学校酒店医院1公里2.5公里月坛商厦咸水沽二中1.3公里2.9公里咸水沽医院工程根底情况区域属性本体条件【周边配套】城市主干道北临天津大道，双向八车道，连接中心城区和滨海新区，是双城间首条快速客运通道；南侧紧邻津沽公路，途径津南区的双港镇、辛庄镇、津南城区〔咸水沽〕、双桥河镇、葛沽镇，塘沽区的新城镇、塘沽城区公路交通系统津南区内有津港高速、津晋高速通过公交线路〔东张庄站〕208宝成博物苑〔津南区〕——阀门工业基地〔津南区〕627近开里〔滨海新区〕——海河教育园1号公交站〔津南区〕629葛沽〔津南区〕——中心公园〔和平区〕紧邻天津大道、是双城间重要的城市交通干道，南侧紧邻津沽公路，道路交通兴旺/公交线路可到达滨海新区和市区津晋高速津港高速天津大道津沽公路公交站工程根底情况区域属性本体条件【周边交通】轨道交通便利，邻近地铁1、6号线，距1号线延长线1公里轨道交通对区域带动效应突出，本案周边临近地铁1号线线、6号线和规划中的Z1线，可以说是双地铁环绕，未来很有可能是三地铁线路环绕。1号延长线：终点站双桥河，距离本案1公里6号线：终点站将抵达咸水沽站，距离本案4公里；远期地铁Z1线：沿天津大道行驶，规划全长为115公里，方案于2020年前建成通车地铁一号线延长线地铁六号线(在建)会展中心站咸水沽站双林站咸水沽北站双桥河站外环线津南新城站地铁Z1线(规划)4km2km1km工程根底情况区域属性本体条件【周边交通】紧临海河故道公园、咸排河，环境优良毗邻海河教育园，国家会展中心，衬托人文教育气氛海河教育园会展海河故道公园东门海河故道公园海河教育园高职园高教园高研园国家会展中心海河故道公园西起咸水沽镇月牙河至津南环线，长度3.5公里，南北平均宽度约200米。占地约75万㎡〔其中水面面积21万平方米〕，陆地面积为54万㎡，绿化面积35.65万㎡。4km3km工程根底情况区域属性本体条件【周边资源】优势劣势紧邻天津大道的双城主通道，道路交通兴旺临近地铁1号线延长线，距地铁站1公里容积率低于周边竞品楼盘具有一定的人文及景观资源工程整体规模较大，具备一定的规模优势城市近郊区域，板块认知相对较弱生活配套匮乏，品质低端，无居住气氛公交系统匮乏，轨道交通兑现缓慢本体总结C工程属性界定城市主轴地铁旁低密度居住工程城市主轴地铁旁低密度2.工程定位要点*工程客户定位〔基于城市、区域开展及竞品客户分析〕：高层客群：市区刚需外溢客户为主，兼具本地改善型客户洋房客群：津南区地缘性客户为主，兼具少量市区客户别墅客群：津南尤其是咸水沽地缘客户为主，兼具城市别墅外溢客户。工程定位要点项目整体定位客户定位产品定位价格定位1、工程市场竞争定位：在区域市场竞争的挑战者——创新产品、准确定位2、工程在公司内部战略定位——通过创新产品、准确定位，翻开市场、先立足后突围。3、工程市场形象定位：城市主轴品质化英伦生活复合大盘工程定位要点项目整体定位客户定位产品定位价格定位工程定位要点项目整体定位客户定位产品定位价格定位*工程产品线选择：高层：适应当地大盘销售速度及结构。洋房：改善型需求，且在售价上具有较强的溢价能力，符合工程东侧资源利用条件。别墅：城市别墅概念，提升工程溢价水平。工程定位要点项目整体定位客户定位产品定位价格定位洋房高层联排别墅幼儿园集中式商业街业态用地面积占比建筑面积占比业态容积率高层55,53741.28%156,46863.88%2.82洋房47,57735.36%65,94226.92%1.39别墅31,43623.36%22,5259.20%0.72可售车位//

总计134,550

244,935

1.82注：住宅地块幼儿园用地占6900㎡，商业侵占用地2136㎡

项目产品面积配比（平米）

产品形态栋数总面积高层16156,468洋房4465,942别墅12322,525住宅面积183244,935配套

2,985幼儿园

3,750托老所

800社区中心

5,990公建总面积

13,525计容总面积

258,460具体方案与户型以最终沟通结果为准。*工程产品定位：高层：85㎡两居；95-105-115㎡三居；113㎡复式〔压缩面积、控制总价〕洋房：90-115㎡两居；125-135㎡三居；132㎡复式〔改善型为主，注重居住舒适度〕别墅：150㎡左右叠拼；160、180㎡联排〔城市经济型别墅、增加赠送面积、提高性价比〕。工程定位要点项目整体定位客户定位产品定位价格定位工程定位要点项目整体定位客户定位产品定位价格定位项目住宅产品户型配比（平米）

产品类型单栋面积栋数总面积高层32层1184022368032层1280033840032层1161611161628层1120011120024层888021776018层72001720018层61741617422+5层59401594012+5层324013240高层合计

131128711工程定位要点项目整体定位客户定位产品定位价格定位项目住宅产品户型配比（平米）

产品类型单栋面积栋数总面积高层32层1184022368032层1280033840032层1161611161628层1120011120024层888021776018层72001720018层61741617422+5层59401594012+5层324013240高层合计

131128711洋房8层3280-75201585158.411层4510-528029790洋房合计

1794948.4别墅150叠拼18007+216189.2160-180㎡联排63559.8别墅合计

1319749住宅面积合计

4324340.84*工程价格定位：高层：均价8700元左右〔7500-10000元〕：市场红海，创新产品低价跑量洋房：均价12500元左右〔10000-15000元〕：低密度