龙泉生态农业旅游区开发项目可研报告

龙泉生态农业旅游区开发项目可研报告1 11.1项目概述 11.2编制依据 31.3研究范围 41.4主要经济技术指标 41.5承办单位概况 5 6第二章项目背景及必要性分析 82.1项目区概况 82.2发展规划分析 2.3产业政策分析 第三章项目区旅游开发条件分析 3.1旅游资源分析与评价 3.2交通条件分析 3.3发展机遇 第四章市场分析与营销 4.1旅游消费趋势 4.2温泉旅游业发展状况 4.4客源市场细分 4.5旅游发展战略规划 4.6营销策略 4.7市场规模预测 4.8客房需求预测 第五章项目总体方案 5.1规划背景 5.2现状综合分析 5.3规划理念 5.4战略分析 5.5总体规划 第六章项目建设内容与规模 6.1概述 576.2建设内容与规模 6.3主要技术指标 龙泉生态农业旅游区开发项目可研报告2第七章主要工程设计 7.1建筑设计 7.2给排水工程 7.3交通系统 7.4供电系统 7.5通讯系统 7.6农业景观产业工程 7.7生态及林业景观工程 7.8标示系统 7.9安全预警系统 7.10环卫设施 第八章环境和生态影响分析 8.1执行依据和标准 8.2环境和生态现状 8.3生态环境影响分析 8.4环境保护措施 第九章节能方案分析 9.1设计依据 9.2用能标准和节能规范 9.3能耗种类和数量分析 9.4能源供应状况 9.5节能措施和节能效果分析 9.6节能机构 第十章职业安全卫生 10.2危害因素及安全隐患分析 10.3主要防护措施 10.5主要卫生措施 10.6预期效果及评价 第十一章组织管理与劳动定员 11.1项目管理 第十二章投资估算与资金筹措 12.1投资估算 12.2资金筹措与使用计划 3第十三章财务评价 13.1财务评价依据 13.2项目建设期、经营期、计算期 13.3成本和费用估算 13.4营业收入及税金预测 13.6财务盈利能力分析 13.7不确定性分析 13.8财务评价结论 第十四章经济与社会影响分析 14.1经济影响效果分析 14.2社会影响效果分析 14.3社会适应性分析 第十五章社会风险分析 15.1风险分析 15.2风险防范对策 第十六章结论与建议 16.1主要结论 16.2主要建议 项目财务分析表1、企业营业执照2、项目地理位置图3、项目平面布置图1第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称1.1.2建设单位1.1.3建设地点与范围龙泉生态农业旅游区位于安徽省池州市东至县龙泉镇曹村，总规划面积约200100平方米(300亩),基地东北面为松田村，西南临江西省鄱1.1.4建设背景龙泉镇位于皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，地处安徽最南端，俗有安徽“南大门”之称。龙泉镇是一个有着悠久历史和发展前景的城镇，优越的地理位置，便利的交通条件，以省级边贸重镇龙泉镇为中心，分布着河溪万亩生态茶园、曹村省级生态科技示范园、大板水大板红军局旧址和千年古樟树、唐太宗赐名的“贞节”牌坊、唐代诗人罗隐题名的“金鸡石”、屈原祠等景点。尤其是河溪万亩生态茶园接碧连天，与周边环境协调，给人以赏心悦目、心旷神怡之感。龙泉温泉位2于龙泉镇曹村，温泉蕴藏有高质量的丰富地热资源，经专家评估，水源储量丰实、水质适合洗浴。目前已建有开采井1口，可开采42—63.8℃温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以上，水质优，属氟偏硅酸医疗矿水，pH值9.9,并含有氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效，同时还有镇静、催眠、促进新陈代谢、调节血压之保健作用，十分符合现代都市人健康休闲时尚需求，市场前景广阔，有着极高的开发价值。为此提出在龙泉镇建设一个以生态农业旅游为主题，集休闲娱乐、度假、会议、多功能1.1.5建设目标项目建设体现可持续发展的思想，强调人工景观与自然景观的完美结合，根据自身特色，建设一个拥有公共服务设施和现代基础设施，生态良好的田园型度假组团。以生态休闲度假带动旅游，以旅游促进当地1.1.6建设规模及内容项目基地占地300亩，总建筑面积113890平方米，由酒店温泉洗浴服务区、庄园区、度假公寓区、商业区、景观林区及采摘区、射击场等部分组成，各区域相互依存，相互补充，形成以生态农业休闲为主题，1.1.7建设期限本项目建设期为2年(2013年3月-2015年2月)。31.1.8投资估算与资金来源项目估算总投资45247万元，融资渠道有：企业自有资金、银行贷款。(1)技术规范《旅游规划通则》(GB/T18971-2003)《旅游资源分类、调查与评价》(GB/T18972-2003)《旅游景区(点)质量等级的划分与评定》(GB/T17775-2003)《风景名胜区规划规范》建标[1999]267号(2)法律法规《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国水土保持法》《中华人民共和国水法》《中华人民共和国防洪法》《中华人民共和国河道管理条例》《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国城乡规划法》建设部《风景名胜区建设管理规定》国务院《风景名胜区条例》(2006年)(3)相关政策《关于加快发展旅游业的意见》《安徽省人民政府关于进一步加快发展旅游业的实施意见》4《安徽省皖江城市带旅游发展总体规划》(2011-2020)《安徽省皖南国际旅游文化示范区游发展总体规划》《池州市旅游发展总体规划》2011年《东至县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《安徽省东至县总体规划》《东至县旅游发展总体规划》1.3研究范围序号经济指标名称单位指标值备注一经济指标1项目总投资万元错误!链接无效。其中：建设投资万元错误!链接无效。流动资金万元错误!链接无效。2年经营收入万元错误!链接无效。平均数3年总成本万元错误!链接无效。平均数4年经营成本万元平均数5年利润总额万元错误!链接无效。平均数6年上缴税收总额万元错误!链接无效。平均数5序号经济指标名称单位指标值备注7财务内部收益率%错误!链税后8财务净现值万元错误!链税后9投资利润率%错误!链投资利税率%错误!链盈亏平衡点%错误!链二技术指标1项目规划面积300亩2总建筑面积计容面积3旅游设施用地面积4容积率5绿化面积6建筑密度%7新建道路包括干道、支路、游步道8广场不计入容积率本项目建设单位安徽西海温泉开发有限公司由港恒旅游发展(九江)有限公司(占80%股份)、东至惠中农林科技开发有限公司(占20%股份)共同投资组建，在安徽省东至县登记注册，具有独立的中国法人资格，注册地址：安徽省东至县龙泉镇，法定代表人：闫洪学，企业性质为有限责任公司，注册资本为2000万元人民币。港恒旅游发展(九江)有限公司，2004年在江西九江注册成立，注册资本5330万元人民币，位于云居山—柘林湖风景名胜区内，开发经营庐山西海国际温泉度假村酒店、温泉洗浴、房地产、娱乐体育休闲等项目，总资产4.5亿元人民币，银行A级信用等级。分支机构：西海温泉6假日酒店，酒店按GB/T14308-2003五星级标准建造，含温泉服务区建筑总面积3.6万平方米，2007年10月开始营业，2010年被评为“中国十佳温泉酒店”,年营业额5000万元，经过六年的经营发展，酒店逐步形成了追求品质、提升价值、创造感动的经营理念和良好的企业文化。房地产项目方面，目前已开发10万多平方米高品质公寓住宅，已打造成有着“养生之泉—长寿之源”之称的绿色生态住宅区。公司现有员工600人，其中酒店管理、经济、建筑、房地产、财务等有关专业管理人员98人，各部门负责人都具有大专以上文化、中级或以上资格职称。东至惠中农林科技开发有限公司，创建于2009年，注册资本100万元人民币。全部队伍由县政府从海南的海南惠中农科招商引资回家乡建设的，惠中农科一直致力于高新农业的开发研究。(1)东至县具有深厚的文化内涵和良好的生态环境资源，依托东至优越的区位条件，以生态农业为资源开发特色旅游，培育持续的旅游吸引力，形成以乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品，旅游与城镇协调可持续发展的旅游格局，将龙泉建成兼具观光、休重要组成部分，皖南和赣北旅游区的转憩地，使旅游业成为支柱产业之一。本项目具有优越的旅游开发条件和市场机遇。(2)本项目开发目标明确，坚持特色为主、联动发展。以乡村休闲7游项目建设，结合以园林绿化、游乐策划、建筑设计，把旅游区建成集康体、养生、休闲、度假于一体的生态农业旅游区。项目旅游定位准确，产品丰富，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。(3)旅游产业是池州市及东至县重点打造的主导产业、国民经济支柱产业，本项目符合有关发展规划和产业政策，建设实施是发展东至县旅游产业，调整产业结构，转变经济增长方式的需要。(4)本项目贯彻落实科学发展观，对现有的旅游资源有限度的开发利用，注重环境保护与治理，尤其是保护植被及水环境质量，尽量减少旅游业对自然旅游景点所产生的消极影响，同时将近期利益与长远发展相结合，以实现旅游可持续发展。(5)根据池州市旅游业发展“十二五”规划及东至县旅游总体规划，“十二五”时期是全面推进旅游业的战略提升期、机遇叠加期和黄金发展期，也是加快培育旅游支柱产业、推进旅游经济强市建设的关键时期，本项目建设恰逢时机。本项目为各级政府高度重视，在政策上大力支持，(6)财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力较强。本项目的实施将为承办单位带来良好的经济效益，并实现可8第二章项目背景及必要性分析2.1项目区概况2.1.1东至县概况东至县位于长江中下游南岸，系皖江之首，东与贵池区、石台县、祁门县接壤，西、北与望江县、安庆市隔长江相望，南与江西省毗邻，是安徽省的西南门户，安徽省第三大县，又是一座历史悠久的小城。辖15个乡镇，人口55万，面积3256平方公里，境内大历山(又名舜耕山),相传为舜躬耕之地，尧访舜时由此渡河，留下众多遗址和传说，县城遂称“尧渡”,自古就有“尧舜之乡”美誉。景点有金字牌森林公园、天台山森林公园、大历山、仙寓山、升金湖、香口瀑布、市民广场。东至生态优良。为全国优质棉基地县，全国红茶出口基地县、安徽省弥猴桃鲜果出口基地、山栀等中药材生产基地。有升金湖国家自然保护区；陶公祠、建德文庙大成殿为省级重点文物保护单位；东流古街为省级历史东至县襟江带湖，生态优美。是首列国家生态经济示范区和《中国河湖纵横，这里有国际重要湿地——国家级珍禽自然保护区升金湖，拥有水面20万亩，是我国最大的白头鹤越冬种群的栖息地，其中越冬东方9白鹤占世界总数的1/8,有国家一级保护鸟类6种，是冬季生态旅游观鸟东至县资源丰富，特产众多。已探明的矿产尤以高品位的石灰石、白云石、方解石储量大，分别达20亿吨、4亿吨、2亿吨以上。农业资源得天独厚，具有农、林、牧、副、渔全面发展的优越“全国绿化先进县”、“沿江渔业高效示范区”和“全国红茶出口基地县”。“东至云尖”等7个品种绿茶，多次在全国农业博览会上获金奖，并被国务院办公厅和省政府指定为接待专用茶。东至县产业凸现，特色鲜明。拥有纺织服装、化工、机械、玩具、新型非金属材料和绿色食品生产加工等六大支柱产业，以东至香隅化工园区为龙头的化学工业，以东至华源纺织股份有限公司为龙头的纺织企业集团，以东齿机械股份有限公司为龙头的机械业，以凯林木业有限公司为龙头的木材加工综合加工业，以东至玩具总厂为龙头的玩具加工业，以辰鑫植物油厂为龙头的绿色食品加工业等构架了东至工业的轴心。农业已形成优质米、优质油、优质棉、食用菌、茶叶、禽畜、水产、经果林等八大农产品开发基地，并渐成规模。东至县交通便捷，优势明显。长江黄金水道流经县内85公里，沿江有香口、东流、大渡口3个港口，纵贯全县南北的206国道和横穿东西的318国道与安庆长江大桥相连，4条省道在县内结网，已建好的铜(陵)九(江)铁路、沿江高速、安(庆)景(德镇)高速横穿全境。206国道纵贯县境，318国道通过北部，222、231、325、327省道穿境而过。沿江有香口、东流、大渡口等港口。县城距安庆机场、港口、火车站50公里。每天有直达上海、义乌、温州、苏州、常熟、太仓、南京、合肥、九江、景德镇、九华山、安庆的客车。距安庆50公里、池州112公里、铜陵213公里、合肥247公里、南京386公里、武汉389公里、九江121公里、南昌319公里、杭州515公里、景德镇150公里、九华山156公里、黄山266公里、庐山160公里、小孤山68公里、龙宫洞105公里、石钟山106公里、天柱山164公里、蓬莱仙洞80公里、武夷山480公里。东至县2012全年生产总值(GDP)突破100亿元，按可比价格计算，比上年增长24%。财政收入达10亿元以上。随着香隅工业园，大渡口经济开发区，东流和胜利工业集中区的建成和发展，东至的经济已跨上腾飞的道路。年末全县从业人员36.2万人，比上年增加0.5万人。其中，第一产业17万人，减少0.7万人；第二产业9.5万人，增加1.1万人；第三产业9.7万人，增加0.1万人。“十一五”期间，东至县旅游业得到较快发展，产业框架基本形成，旅游业在国民经济中地位和作用已然显现。至2010年末拥有国家级品牌景区景点6个(其中国家3A级景区1家、AA级旅游景区2家、国家工农业旅游示范点3家);安徽省优秀旅游乡镇3个，旅游乡镇2个，四星级省级“农家乐”示范点3家，三星级省级“农家乐”示范点3家，二星级省级“农家乐”示范点5家；三星级旅游饭店一家，二星级旅游饭店二家，四星级旅游餐馆1家，三星级旅游餐馆3家，旅行社及门市部5家，旅游车队一家，旅游商品定点企业7家，旅游商品20多个。旅游发展基础得到进一步巩固，2007年获安徽省旅游经济强县称号。2010年接待国内外游客268万人次，其中入境游客2.9万人次，实现旅游综合收入19.7亿元。旅游形象进一步提升，旅游经济效应进一步显现。东至县提出到“十二五”末，接待国内外游客695万人次，年均增长21.0%,旅游综合收入达48.5亿元，年均增长19.7%,旅游综合收入之一，东至建成为华东重要生态休闲旅游目的地。2.1.1龙泉镇概况龙泉镇位于皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，地处安徽最南端，俗有安徽“南大门”之称。是安徽省十三个重点边贸市场之一，是安徽省综合体制改革试点镇及省中心建制镇、农村集体土地流转试点镇，2006年被省政府列为新农村建设示范镇。传说龙泉湾村中有一口井，境内有龙泉河，迤逦北来，淼茫南去，源于仙寓山，注入鄱阳湖。与龙泉镇隔河相望的是江西省波阳县石门街镇，其间有一桥如虹勾通两地。景泉(景德镇至龙泉)、大石(大渡口至石门街)两条联接两省、沟通南北的公路，在此交汇，傍206国道，距景九高速仅24公里，交通便捷。因地处交通要塞，历史上战乱时期为兵家角逐之地，和平年代是商龙泉镇是以山区生态经济为基础，商贸物流为龙头，旅游开发为引擎的边贸生态型小城镇。现辖管14个行政村，一个居委会、三个国有场(种子场、园艺场、茶树良种场),人口2.7万人，耕地面积3万亩，镇域面积187平方公里。2010年城镇建设用地2.5平方公里，城镇布局结构为“一轴两带四组团”。现有规模企业23家，就业人数1200余人，规模以上工业总产值达到1.9亿元。2010农林牧渔总产值达到7998万元。龙泉镇资源丰富，盛产棉花、粮食、油料、莲子、木材、香菇、木耳、鲜鱼等农副产品，一马平川的万亩盐田大板是安徽久负盛名的“米粮之仓”,有26万亩山场资源，木材蓄积量十分丰富。有国家旅游圣地，全国农业生态旅游示范地，大板红军局、天主教堂、屈原祠、天子坡、小九华香山等一批旅游景点，龙泉既有山色之灵秀，又兼具平原水乡之该项目场址曹村位于东至县最南端，S222省道由此经过，距景(德镇)九(江)高速公路仅30公里，交通便利，总面积7.6平方公里，其中耕地面积1804亩，山场面积1.3万亩，森林覆盖率75%。全村10个村民组，296户，总人口1169人，该村为新农村建设示范村，村容整洁，经济发展较快，该村进行改土治水，农田林网，生态富民工程，道路组组通，主要路段全部绿化。该村相继被评为市奔小康先进村，市“五好”村党支部标兵，安徽省百佳生态村等。本项目以生态农业旅游为主要旅游开发资源，依托龙泉镇深厚的文化底蕴，利用龙泉镇优越的地理位置，建设龙泉生态农业旅游区项目，形成东至旅游的独特形象，提升整个池州市旅游形象，丰富安徽旅游产2.2发展规划分析《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》中指出：到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。我国旅游业在世界旅游业格局占据更重要的地位，在国际旅游事务中的影响力进一步提高，建设世界旅游强国迈出坚实步伐。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。径和游客进出通道。加大旅游招商引资力度和人才引进力度，提升宾馆、餐饮等硬件服务功能和服务水平。积极开发地方特色旅游商品。3、池州市旅游“十二五”规划《池州市旅游业发展“十二五”规划》提出的池州市旅游业发展的基本任务是围绕一个目标，落实两项任务，实施三大战略，优化四大板块，构建五大系列旅游产品，推进六大工程。其中：一个目标，即实现旅游大市到旅游强市建设目标，培育千亿元旅游文化创意产业群；两项任务，即把池州市打造成世界级旅游目的地，把九华山建成国际著名佛教道场；三大战略，即国际化战略、品牌化战略、产业化战略；四大板块，即大九华圣境旅游板块、杏花村——秋浦仙境旅游板块、牯牛降原生态旅游板块和升金湖——尧舜胜境旅游板块；五大系列旅游产品，即宗教朝拜、生态观光、休闲度假、文化体验、康体养生五大系列旅游产品；六大工程，即大项目支撑、品牌创建、市场营销、人才建设、道路畅通、信息化提升等六大工程。主打生态牌，做休闲度假、康体养生等旅游大文章，建设集生态观光、休闲度假，康体养生、乡村体验、科学探秘等旅游产品于一体的生态旅游强县。以生态休闲、康体养生为产品特色，打造中国原生态最美系，加快国际性旅游文化休闲度假基地建设，要用国际视野优化重点区块规划布局。确立全市“一山一城四区二十基地”旅游发展空间布局，形成各自的特色品牌和主打旅游产品，加快休闲度假、乡村体验旅游景点景区建设，以休闲度假、文化体验为产品特色，打造国际性旅游文化4、东至县十二五发展规划东至县十二五发展规划提出大力发展旅游业开发和全面整合生态自然资源和历史文化资源，完善旅游基础设施，开发旅游产品，把旅游业培育为新兴支柱产业，打造华东重要的生态休闲旅游度假目的地。加快旅游景区交通建设，完善旅客接待服务设施。加强营销，整合旅游资源，挖掘文化，培育旅游品牌。深度挖掘整理尧之境、舜之地、陶之园、周之乡、屈之村等文化资源，大力推进文化旅游产业发展，充分开发尧舜农耕文化、陶渊明田园文化、南溪古寨匈奴文化、仙寓山葛公养生文化、屈原文化、周氏家族与近代中国等资源，并与升金湖湿地等自然生态风光结合起来，推动历史文化旅游、生态观光旅游、休闲度假旅游的多元化发展和推进旅游与体育、工业、农业、林业、养生等相关产业的融合发展。积极推进区域旅游一体化战略，加强县内与周边县市旅游景点旅游线路综合建设及行业合作，将东至打造成东中部现代旅5、东至县旅游总体规划东至县旅游总体规划提出以东至县深厚的文化内涵和良好的生态环境为资源基础，围绕着建设皖南环境优美的旅游名县目标，利用已经形成的较广泛的经济联系和优越的区位、交通与市场优势，突出体验旅游的规划理念，加强旅游市场开发和旅游景区建设，积极开发高品位旅游景点，培育持续的旅游吸引力，形成以文化体验型旅游产品、乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品，旅游与城镇协调可持续发展的旅游格局，将东至建成兼具观光、休闲、文化、生态、民俗等功能的旅游地，“两山一湖”旅游品牌系列中的重和赣北旅游区的转憩地，使旅游业成为支柱产业之一。在规划期内把东至建设成为皖南旅游名县，在全国具有一定影响的、特色鲜明的旅游目的地。旅游业成为全县国民经济中支柱产业。通过培植东至旅游业以达到培养旅游产业，强化第三产业，带动第一产业向以旅游业为龙头的第三产业跨越和发展。通过发展旅游业，推动三农问题的解决，使旅游业成为带动当地经济发展，推动农民致富的重要产业之一。通过发展旅游业，形成东至自己的旅游品牌，扩大东至的知名度，实现经济、社会、生态和游憩四效益相结合，实现形成东至旅游的独特形象，提升整个池州市旅游形象，丰富安徽旅游产品的最终目的。从池州市及东至县旅游业发展“十二五”规划内容可以看出，旅游业是十二五时期大力发展的产业，乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品是东至县旅游业的极其重要的组成部分，必须加快推进其建设进程。综上所述，本项目建设是贯彻实市、县施旅游发展规划和东至县经济社会发展规划的需要，是振兴东至旅游产业和建设旅游强县的需要。《国务院关于加快发展服务业的若干意见》指出服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。应加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，见》提出：要大力优化服务业发展结构，大力发展面向民生的服务业，围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等服务业，优化服务消费结构，丰富人民群众精神《国务院关于加快发展旅游业的意见》指出旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。提出要充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用，要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产定位，从“大旅游”的战略角度对未来旅游业发展作出了战略部署，提升了旅游业在国民经济发展中的战略地位，明确了旅游业发展目标和任务，为“十二五”时期各地加快旅游业发展、促进旅游产业转型升级提从长远的角度出发，我国的第三产业必须要有一个跳跃式的发展。旅游业具有高关联性，这决定了它在第三产业发展中将起头龙头作用。换言之，我国产业结构的升级在一定程度上要依赖旅游业的发展，所以国家鼓励积极发展旅游服务等需求潜力大的产业。2009年国务院常务会议讨论并原则通过了《关于加快发展旅游业的意见》。会议强调，要放宽旅游市场准入，鼓业公平参与。推进国有旅游业企业改组改制，支持民营和中小旅游企业发展，积极引进外资旅游企业。此举意味着旅游业定位已抬高至国民经济的战略性支柱产业，未来旅游行业将加快发展，进入长期快速成长期。要让我国旅游业加速发展，就要打破社会资金进入旅游行业的政策壁垒，创造有利于公平竞争、有利于创新的政策环境，而市场准入的被放宽，无疑将成为一种实实在在的助推剂。《安徽省人民政府关于进一步加快发展旅游业的实施意见》指出，在“十二五”期间，安徽省将把旅游观光与休闲度假、体育健身、购物娱乐、商务活动结合起来，大力发展观光、生态、文化(文物)、乡村、森林、休闲度假、体育康健等旅游，有序推进旅游度假区建设。安徽省政府鼓励省内省外、境外经济实体、社会团体和各界人士等在不违背法规、土地利用总体规则和相关建设、保护规划的前提下，开发建设和经营“两山一湖”区域内(即黄山、池州和宣城三个市行政区域范围内)的旅游资源，对“两山一湖”区域内的旅游开发项目依法实行灵活供地，限期审批办结。“十五”期间，池州市旅游业已经实现从接待事业型向经济产业型的转变，旅游经济的快速健康发展为下一步的加快发展奠定了坚实的基的战略重点，力图壮大提升传统服务业，培育发展新兴服务业，构建功能完备、配套完善、服务高效、供给良好的现代服务业体系。池州市各县区成立了旅游发展领导小组，形成了政府主导型的旅游发展格局。市政府还将旅游工作纳入对各县区及相关部门目标考核的范畴。市、县区两级财政都设立了旅游发展资金并纳入财政预算，旅游发展资金以每年不低于20%的幅度逐年递增。本项目为生态旅游开发项目，旅游业是国家政策大力支持的第三产业，是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。项目建设对于促进地方产业结构调整，加速旅游业产业化进程，提升经济增长，具有一定的促进作用，项目建设符合有关产业政策。安徽省旅游管理条例要求：发展旅游业应当实施可持续发展战略，坚持社会效益、经济效益、环境效益相统一，促进社会主义物质文明和精神文明建设。县级以上人民政府应加强对旅游工作的领导，把发展旅游业纳入国民经济和社会发展计划，制定旅游产业发展规划和产业政策，加大旅游投入，加强旅游设施建设，加快旅游业的发展。地方各级人民政府应当鼓励、支持国内外的组织和个人依法投资开发本省旅游资源，建设旅游设施，兴办旅游企业，开发旅游商品。开发利用旅游资源必须坚持统一规划、合理开发、科学管理、永续利用的原则。条例规定：开发旅游资源和建设旅游设施应当符合旅游区总体规划，依照环境与资源保护的有关法律、法规的规定，采取严格保护措施。旅游景区、景点的开发及旅游涉外饭店等设施的建设，应在征求县级以上人民政府旅游管理部门的意见后，并按照规定程序报有关部门审核批准。旅游经营者必须依法取得经营资格，方可从事旅游经营活动。旅游经营者应当公开服务项目和物价部门核定的服务收费标准，保证服务质量。条例同时规定：在旅游经营活动中，禁止从事下列行为：(一)擅自改变旅游项目和提高旅游服务收费标准；(二)强制旅游者参加其不愿意参加的旅游项目；(三)经营国家明令禁止的服务项目；(四)欺行霸市、尾追拉客、强买强卖；(五)销售假冒伪劣商品；(六)在景区、景点内圈定观景点从事垄断性经营。条例还规定：旅游经营者应当为旅游者的旅游活动提供安全保障服务，建立健全安全管理制度，向旅游者提供的旅游设施和项目必须符合国家规定的安全标准。对可能危及旅游者人身、财物安全的事宜，旅游经营者应当作出真实的说明和明确的警示，并采取相应的安全防范措施。对阻挠正常旅游活动的，旅游经营者应予以制止，并报告当地旅游管理部门或者其他有关部门。旅游管理部门或者其他有关部门接到报告应当立即处理。旅游经营者应当加强对从业人员的专业培训和职业道德教育。从业人员经培训、考核合格后方可上岗。本项目为龙泉生态农业旅游区开发工程，旅游业产业属于国家对民间资本开放的领域。本项目是按照统一规划合理开发、科学管理，项目建成后依法经营，并为旅游者提供有效的安全保障措施，对从业人员培本项目为龙泉生态农业旅游区开发工程，项目属于《产业结构调整指导目录》(2011年本)第一类“鼓励类”中第三十四项“旅游业”的第二条“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其它旅游资源综合开发服务项目”中项目，项目建设符合国家、地方产业准入相关规定，且属于第三产业服务业基础设施的投入，符合国家及当地政府大力发展第三产业的产业导向，因此拟建项目有利于促进我国产业发展的转型，有利于维护当地经济稳步增长。第三章项目区旅游开发条件分析3.1.1旅游资源分析旅游资源的数量、分布、类型、特点、功能、价值等信息，是旅游依据国家标准《旅游资源分类、调查与评价》(GB/主类基本类型名称基本情况A水域风光温泉区龙泉温泉龙泉温泉位于龙泉镇曹村，温泉蕴藏有高质量的丰富地热资源，是拟建项目的立项之本。水源储量丰实、水质适合洗浴。可开采42—63.8℃温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以上，水质优，属氟偏硅酸医疗矿水，pH值9.9,并含有氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效，同时还有镇静、催眠、促进新陈代谢、调节血压之保健作用，十分符合现代都市人健康休闲时尚需求，市场前景广阔，有着极高的开发价值。B生物景观林地采摘园生态景观林区C建筑与设施康体游乐休闲度假地温泉酒店度假公寓公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。度假庄园庄园依主干道分为路南与路北两个组团。庄园建设在具有乡村气息的田园房舍。主类基本类型名称基本情况单体活动场馆射击场飞碟靶场的设计从所处的自然环境出发，利用北侧的林木作为背景，与周围的树林紧密结合，将整个建筑融入到环境中，保持自然环境的连续性。此外树林形成靶场的绿色背景屏障。其建筑形式平和低调，强调与环境的D旅游商品传统手工艺产品、土特产、工艺品购物街结合村建改造，依附园区主干道建设具有现代新农村，科学地、有计划地进行农村现代化建设，满足农村居民主要出售各种东至土特产、文化仿制品、酒品、茶品、的主要集中区之一。3.1.2旅游资源开发评价本项目位于东至县南端龙泉镇，属南部休闲农业旅游片区。资源特色：区域以农业旅游资源为代表，开发思路：充分发挥龙泉等中心集镇的带动作用，尤其要充分发挥龙泉镇作为皖赣边贸城镇的作用，以真正的生态理念为指导，以观光农业、休闲农业等旅游项目为重点，同时兼龙泉温泉位于龙泉镇曹村，温泉蕴藏有高质量的丰富地热资源，是拟建项目的立项之本。地热水储量和水质，能满足和适宜拟建项目的需要，经专家评估，水源储量丰实、水质适合洗浴。目前已建有开采井1口，可开采42—63.8℃温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以值9.9,并含有氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效，同时还有镇静、催眠、促进新陈代谢、调节血压之保健作用，十分符合现代都市人健康休闲时尚需求，市场前景广阔，有着极高的开龙泉生态农业旅游区主要以生态农业休闲为主要旅游源，开发水域风光、生态景观、农业体验、旅游商品、建筑设施、康体养生等旅游产(1)温泉旅游特色，是以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路之中，成为游客度假休闲的消费产品。强化了温泉的保健、娱乐、休闲、自然、运动的功能，摆脱了从属酒店或度假村配套产品的地位。(2)最特色中国田园生活主题，休闲农庄，采摘园区，打造的是极(3)户外运动，根据基地势，建设射击场地，体现现代乡村休闲旅东至县交通便捷，优势明显。长江黄金水道流经县内85公里，沿江有香口、东流、大渡口3个港口，纵贯全县南北的206国道和横穿东西的318国道与安庆长江大桥相连，4条省道在县内结网，已建好的铜(陵)九(江)铁路、沿江高速、安(庆)景(德镇)高速横穿全境。206国道县城距安庆机场、港口、火车站50公里。每天有直达上海、义乌、温州、苏州、常熟、太仓、南京、合肥、九江、景德镇、九华山、安庆的客车。距安庆50公里、池州112公里、铜陵213公里、合肥247公里、南京386公里、武汉389公里、九江121公里、南昌319公里、杭州515公里、景德镇150公里、九华山156公里、黄山266公里、庐山160公里、小孤山68公里、龙宫洞105公里、石钟山106公里、天柱山164公里、蓬莱仙洞80公里、武夷山480公里。龙泉生态农业旅游区位于池州市东至县最南端的龙泉镇，属皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，俗有安徽“南大门”之称。龙泉镇是一个有着悠久历史和发展前景的城镇，交通十分便捷，从而可以充分利用周边的旅游客源进一步提高本项目客源市场。——各级政府高度重视旅游业的发展发展旅游业是优化调整产业结构、改善就业、拉动国内需求的重要举措之一。自从1998年中央经济工作会议作出把旅游业作为国民经济新的增长点的历史性决策以来，各级政府高度重视旅游业发展：安徽省委、省政府提出了加快建设世界旅游胜地，推进旅游国际化进程，促进皖南大开放；池州市委、市政府坚持把旅游业作为战略性、先导性和支柱性产业来培育和发展，提出把池州打造成世界级旅游目的地。东至县提出提出大力发展旅游业，开发和全面整合生态自然资源和历史文化资源，完善旅游基础设施，开发旅游产品，把旅游业培育为新兴支柱产业，打造华东重要的生态休闲旅游度假目的地。这是本项目的旅游开发最为重——国际金融危机带来发展方式转变的机遇际金融危机。面对国际金融危机带来的严峻挑战和极其复杂的国际国内形势，党中央、国务院已出台的应对经济危机的一揽子计划及相关政策措施取得了明显成效。但要看到，随着欧洲债务危机影响加剧、人民币升值压力加大以及世界经济存在二次探底的危险性等多重因素，我国经相当艰巨。旅游业作为扩内需、促消费、保增长的重要内容，必将发挥更大的作用。此外，为应对此次金融危机，我国高速公路、高速铁路、民航等交通基础的建设，财政补贴以及减税等政策引发了居民家庭汽车拥有量激增，导致了交通格局和居民出行方式的变化，必将推动旅游市——国务院批准建设“皖江城市带承接产业转移示范区”的契机池州市是皖江城市带承接产业转移示范区的核心地区之一，要紧紧抓住这一千载难逢的机遇，把全市旅游经济发展全面融入皖江城市带承接产业转移示范区中去，积极争取各项优惠政策，要在国家主体功能区建设中谋求更大的发展；作为池州市的东至县要进一步加大全市旅游资源的开发与整合，加大旅游与文化的融合，把旅游文化品牌转化成旅游文化产品，要充分利用丰富的生态资源，极力打造休闲度假旅游目的地。——安徽省委、省政府将“皖南国际旅游文化示范区”列为全省旅游发展的战略重点池州市是皖南国际旅游文化示范区的重要组成部分，项目建设要抓住推进皖南旅游国际化的战略机遇，着力于适应发展国际旅游的人才培养，先进旅游管理理念的引进；依托九华山佛教文化和杏花村等旅游文化品牌，着力于旅游新业态的培育，精品旅游线路、精品旅游景区的打造；着力于把池州旅游培育成安徽旅游最重要的增长极，乃至于中国旅游对外的一张重要名片。——南京青奥会契机2014年南京青年奥运会的举办将把中国的国家旅游目的地形象提升到全新的高度。南京青奥会巨大的宣传效应将带动池州市及各县城旅游目的地形象和市场知名度提升，带动大量的国际人流，加快旅游服务与——旅游消费已经进入大众化时代近10年来，我国GDP以年均近10%的速度迅猛增长，2012年进入了推进，我国人均消费水平将持续增长，消费方式将发生重大变化，居民消费将由实物消费为主走上实物消费与服务消费并重的轨道，居民消费结构将会发生重大变化。目前，我国刚刚实现每年人均出游1次的目标，而世界上的发达国家美、日、韩人均出游均在7次以上，按照旅游经济发展规律，我国旅游消费需求已经达到爆发性增长的基线，随着公众假日、休息日、带薪休假等休息时间趋近于中等发达国家水平，据预测，二五”时期加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。这一宏观背景为池州市旅游目的地建设提供了有力支持，也对市域旅游——区域合作进一步加强池州旅游在加强与黄山市旅游合作的基础上，先后与全国72个旅游城市建立了友好合作关系，并加入南京区域19城市旅游经济协作区、合肥周边城市旅游网、闽浙皖赣“六山(黄山、九华山、庐山、武夷山、三清山、龙虎山)两湖(千岛湖、鄱阳湖)一镇(景德镇)”黄金旅游经济圈。2005年，池州市正式成为长江三角洲旅游城市联盟成员。2011年，苏浙皖沪共同签订《旅游一体化合作框架协议》,标志着长三角无障碍旅游已经从单一市场合作迈入全方位融合型发展、从自发的市场推广进入自主性的制度对接阶段。皖江城市带承接长三角产业转移规划的深入实施，为接轨长三角，实施产业升级，拓展大市场创造了良好机遇。——国际环境总体上有利于旅游业发展从国际政治经济环境看，和平、发展与合作仍是当今世界的时代主流，世界多极化、经济全球化和区域一体化发展的格局更加明显，为世界旅游经济提供了稳定的外部环境。有关国际组织和各国各地区政府采取更加有利的旅游产业促进政策，有利于国际旅游保持持续较快发展。世界旅游组织在2008年所做的《2020年世界旅游展望》预测，到2020年，全球国际旅游接待人数可望达到16亿人次，其中3.78亿人次是跨区域的远程旅游者。接待量最大的三个区域分别是欧洲(7.17亿人次)、亚太地区(3.79亿人次)和美洲(2.82亿人次)。——重大交通等配套支撑体系不断完善，将为旅游提供更加稳固的发展基础皖江城市带是泛长三角地区的重要组成部分，是长江三角洲产业向中西部地区转移和辐射最接近的地区。随着宁安城际铁路、皖江黄金水道治理、九华山国际机场等重大交通基础设施的建成，以及未来规划的池九城际铁路、池黄城际铁路、阜六景铁路的交通建设，皖江城市带的交通条件不断改善，实现与长三角交通网络的便利对接，皖江城市带承东启西、连南接北的综合交通枢纽作用将更加突出。综上所述，本项目具面临极好的发展机遇。第四章市场分析与营销“十二五”是全球政治经济格局发生重大变化、我国经济社会发展极其关键而特殊的时期，更是旅游业全面释放综合功能、在国家发展战略全局中发挥更重要作用的关键时期，也为池州各地旅游实现转型升级、进一步做大做强迎来了黄金发展期。随着大众旅游的兴起，旅游市场需求迅猛扩张并正在发生重大变化。“十二五”期间，这些变化将更加明显。主要是：1、旅游目的正在从单一观光旅游向观光、休闲、度假复合型旅游转变。随着旅游者经济条件的改善和自由支配时间的增加，旅游者已经不满足于一般的单一观光旅游，必然向观光休闲度假旅游转变。文化休闲旅游日益占据城市旅游的重要地位，度假旅游将在很大程度上取代目前流行的类似“赶场”式的线路旅游，度假城市、度假村、度假景区等将会逐渐跃升为旅游消费热点。2、旅游方式正在从“跟团出游”向自驾车旅游、自助式旅游、家庭式旅游多样化转变。旅游者的消费理念日益成熟理性，个性化要求更加突出，特别是随着私家车的急剧增加，自驾车旅游、家庭式自助旅游将成为未来旅游的重要趋势。尤其随着旅游卫星帐户的普及使用，旅游业对地区和城市经济的强大拉动作用将更具有客观说服力，城市将普遍出现旅游发展热；同时旅游继续呈现城市化趋势，城市旅游以专业性和综合性的景观点、文化产品和商业产品为基础组合旅游产品，将以能够提供多元化的产品获得综合竞4、旅游消费正在从“门票经济”向旅游要素综合消费转变。单一的“门票经济”格局正在改变，旅游文化、餐饮、购物、娱乐、休闲等消费日益提高，需要完善旅游休闲要素配套，丰富旅游产品，引导和拉动5、旅游形态正在从传统旅游向现代旅游转变。目前，部分游客正由一般的传统旅游向高尔夫、俱乐部会所、游艇、空中观光、探险、保健等高端旅游转变，消费行为逐渐接近国际化。游客对体验性消费的要求不断提高促使旅游方式变得越来越多样化，邮轮、游艇等新兴旅游产品市场发展进一步加快。6、互联网将成为获取旅游业相关资料和信息的主要渠道。网上营销的优势不断凸现，将成为目的地城市和旅游企业对外推介促销的主要方式；网络预定系统的成熟程度将逐渐成为决定旅行社、饭店等旅游企业在国际市场上竞争力强弱的重要因素。1、温泉文化我国是温泉大国，在历史记载中，有关温泉的文献多达972处，早泉”和“胃泉”等，明代李时珍在著名的“本草纲目”中记载了温泉治温泉分类学者之一。温泉是一种宝贵的自然资源，因其富含矿物质，对人体有滋润养生的独特功效，深受世人喜爱。按温泉划分，温泉分为低温温泉、中温温泉和高温温泉三种，江西省境内温泉为中温温泉，中温温泉主要能够帮助血液的循环，对高血压、冠心病等人体心血管疾病有很好的辅助疗效；对人体骨骼生长有保健作用；对人体主动脉有软化作用；对肥胖、腰疼、关节病患者都有显著疗效。3、温泉的发展趋势据勘查和统计，我国发现3000多处温泉，开发利用的有800多处，经过20多年的发展，我国旅游业正日益走向成熟，生活条件的改善使得人们的需求层次不断提高，而城市生活的空间压迫和紧张工作的压力，使人们对大自然的依恋日趋强烈，越来越多的人选择暂时逃离紧张的城市压力，追求亲近大自然的生活，休闲度假旅游呈现蓬勃发展的势头。随着人们对健康的日益重视和追求，温泉热逐年升温，温泉正走出非富则贵者独享的高墙而面向大众化发展，对温泉的观念也由“不病不泡”变为“养生、保健、娱乐、美容、放松”皆可泡。泡温泉逐渐成为一种时尚的养生、休闲文化。随着旅游业的发展，温泉的开发利用价值凸显，成为旅游产业发展的新热点。2009年，国际温泉疗养协会(ISPA)行业调查研究显示，温泉旅游业将会有突破性的大发展，温泉旅游将以每四年翻一番的速度增本项目位于池州市东至县龙泉镇，旅游项目的总体设计是以东至县以江南风格为特色，将龙泉生态农业旅游区打造成专项旅游、休闲旅游与观光旅游相结合的复合型旅游体系，旅游产品丰富、独特，符合今后4.3项目的旅游目标市场定位4.3.1重点客源市场特征分析及项目客源市场开拓思路长三角地区、珠三角地区、京津冀地区、港澳台地区、东南亚、日本、通过对池州市的重点客源市场的特征分析和龙泉镇文化背景、旅游表4-1重点客源市场特征分析及项目客源市场开拓思路重点客源市场市场特征分析旅游区开拓思路国内市场安江西省1.安徽省内居民游客年龄以25-45为主，占出游总数的60%以上；2.出游动机第一位是欣赏美丽的自然风光，其次是缓解工作压力和了解异地风情；3.家庭出游和中短途出游占较大的比例；4.受旅游区知名度和旅游品牌的吸引较大；5.自驾车出游成为热点，比重不断上升。1.营造自然、生态的田园休闲氛围；2.做透省内营销，与省内旅行社合作，开发中短途优惠旅游套餐，在周边重点城市布设广告牌、刊登景区信息、发放旅游传单，扩大品牌知名度；3.建设完善的自驾车服务配套设施。长三角地区1.长三角人均GDP52519.3元，每年2亿次以上出游率，出游半径大，中远途比重迅速2.需求特点：健康、享受、生态、休闲、浪漫与回归自然。3.对住宿、餐饮的服务质量要求较高；4.对旅游安全、旅行社品牌和导游水平要求1.提供高质量的住宿、餐饮服务；2.开发养生、康体、生态观光田园休闲等系列产品体系；3.加强旅行社的管理和导游的培训；4.积极构建景区综合服务网站和网络营销平台；5.把龙泉生态农业旅游区纳入到沪浙重点客源市场市场特征分析旅游区开拓思路5.互联网成为获得旅游信息的重要渠道，电视、报纸、旅行社是主要的信息渠道；6.城际铁路沿线旅游成为新的亮点。赣苏精品线路之中；6.利用城际铁路网的完善，开展乡村珠三角地区1.珠三角人均GDP5000美元以上，出游率消费普遍较高；2.热衷于自然观光，休闲度假比例逐年上3.购买力强，对住宿、餐饮、交通要求较高；5.目标群体：中高层管理人员为主，单位团队和奖励旅游市场潜力大；5.需求特点：美食、享受、宗教、生态、健康、休闲、轻松；6.出游方式更加个性化，自助游、自驾游、1.将田园观光与休闲度假相结合；2.主体化开发，以特有的江南田园品牌来吸引这一中远距离市场；3.与周边黄山、九华山等知名景点进行旅游串线；4.注重品质，打造庄园度假、温泉养生、户外运动等中高端产品，来迎合市场需求；国内市场京津冀地区怀旧、传统情调；2.出游目的：观光旅游向观光、休闲、文化旅游转变；3.对旅游经历和体验比较看重，注重历史文化品位；4.出游时间：非国家节假日的出游率高于国家节假日，暑假是出游最高峰；5.对旅游价格的敏感度较低，关注产品的组合、产品和服务的创新；6.中远途市场个性化消费者为主，团队比例减少，自助游意向强烈。将文化融入到休闲度假项目中，增强景区文化深度与内涵；2.加强非节假日京津冀地区的营销；3.加强旅游产品组合和创新；4.做好自助游客的服务工作，与旅行港澳台地x1.台湾地区的游客年龄以30-50为主，商务游客约占出游总数的一半，消费较高；2.出游动机第一位是欣赏美丽的自然风光，其次是购物、度假；其次是朋友结伴和家庭；4.安全性是香港游客出游优先考虑的因素，优美的风景、旅游价格以及旅游服务质量次5.香港、澳门游客偏向于短期假期，最短的1.维护好优美的自然风光，作为港澳台游客的重要吸引点；2.针对商务人士的需求，开发会所、酒庄、康体运动等产品；3.打造系列中高端的餐饮住宿产品；4.开发丰富的旅游购物纪念品；东南1.东南亚生产来华旅游的主要目的是回乡返祖和语言相通；1.对东南亚市场主打观光产品，注重旅游期间的服务品质，提高再访率和重点客源市场市场特征分析旅游区开拓思路入境市场亚2.对观光、探亲、宗教、寻根、商贸旅游的需求较为强烈，再访率高；3.有相当规模的学生旅游、青年旅游、家庭旅游。良好的口碑扩散；2.针对年轻市场的需求，开发系列产日本1.中老年市场是出游的主体；2.最吸引日本游客仍然是自然风光、历史古迹、特色餐饮和购物等；3.小包价、个性化的旅游产品越来越受到日本游客的欢迎，散客的数量持续的增多，团队的规模趋于小型化；4.旅游旺季一般为3月和8-11月；5.获取信息的主要渠道是宣传手册、朋友介绍、电视、报纸、网络；6.旅游节庆活动对日本市场具有很大的引爆作用。1.做好田园观光、文化感怀和特色餐饮产品；2.与旅行社合作，开发小团队包价旅游产品；3.借助节庆营销手段，做好日本市场韩国1.美食、购物是韩国游客的主要兴趣所在；2.韩国出境旅游市场对价格变动非常敏感；3.韩国出境游客最喜欢的季节是夏季7、8月份和冬季12、1月份；4.包价游是韩国游客出游的主要方式，自助游的比例逐渐上升。1.开发丰富的美食体验产品，打造购物街、特色购物商店等；2.注重旅游商品价格的稳定性；夏季和冬季加大对韩国市场的营销。入境市场欧美地区1.北美和欧洲游客的主要出游目的是观光/休闲和会议/商务；2.大部分来中国旅游的欧美游客是50岁以上的中老年人3.欧美青年旅游者偏爱专项旅游，如徒步旅行、探险、文化考察和户外运动；4.游客对探访历史古迹、小城镇和村庄旅游、城市观光游、乡村旅游比较感兴趣；5.老年人市场的平均停留时间为2-3周，中青年以2周居多。1.开发系列田园观光产品；2.做针对中老年游客的接待服务；3.打造户外运动产品；4.3.2项目目标市场的发展规划及定位(1)近期(2013-2015年):为旅游区的建设期和生长期，理顺各种关系，利用温泉资源，形成一定的接待能力，初步建成为区域性的生态农业旅游区，逐步打开市场，成为周边地区乡村休闲度假的重要目的(2)中期(2016-2018年):为旅游区的发展期，实现快速发展，进一步完生态休闲项目的建设，逐步增加旅游区旅游住宿、餐饮、会议等设施的配套，全部完成项目工程建设，形成稳定的客源市场，逐步成为安徽旅游度假胜地，具有突出地位的生态农业旅游区。(3)远期(2018-2020年):为旅游区的成熟期，根据前期经营的经验，进一步完善和提升服务质量，拓展新的领域，开拓更大区域范围的客源市场，建立良好的生态农业旅游区的品牌，建设成为全国著名的乡村休闲度假旅游胜地。2、市场定位本项目位于池州市东至县龙泉镇，项目500km半径范围内有景德镇、九江、上海、南京、合肥、黄山、南昌、武汉等城市，人口三亿人，超值的旅游资源，提供了良好的市场前景。根据池州市的旅游客源市场现状和区位条件分析，综合考虑景区的旅游现状和发展趋势，本项目的客源地市场可定位于：国内客源市场以本省和江浙的游客为主，国内其他省市次之；入境客源市场以港澳台、韩日为主，带动欧美客源市场。目标客源地市场分析如下：(1)近程市场距离景区1-2小时车程范围的城市包括景德镇市、池州城区和所属各县市、省会合肥及相邻的安庆、南京、黄山等地。以上大部分城市2009年的人均GDP都已经超过了4000美元的水平。上述城市距离景区较近，交通便捷，居民的可支配收入水平较高，处于消费升级阶段，旅游需求旺盛，是本项目景区的主要客源地，为该值得注意的是浙江、江苏和上海经济圈，经济发展水平高于本省主要城市，尤其以景德镇的消费能力最强，将成为该项目未来的主要客源(2)周边市场以安庆、池州市为中心向外辐射，车程2-4小时以内的区域范围作为旅游区的核心客源市场，包括南京、上海，九江等地。周边市场的客源主要还是利用地缘关系和各地旅游资源之间的互补性、连带性，借助于便捷的交通而构成旅游行为。这部分地区的经济比较发达，居民的生活水准较高，对旅游产品有一定的欣赏品味，作旅游目标选择时有明显的偏好和特殊指向性。为满足他们的不同旅游需求，吸引周边市场的游客，在营销策略上应重点宣传龙泉的自然生态、独一无二的温泉、宜人气候等旅游特色，推介主题鲜明、内涵丰富的旅游产(3)远程市场主要有以北京为中心的京津地区，包括北京、天津及京畿地区；以广州为中心的珠江三角洲地区，包括广州、深圳、珠海、汕头等大中城市；以上海为中心的长江三角洲地区，包括上海、南京、合肥、苏州、无锡等大中城市；以及厦门、福州等沿海发达城市。这些城市到安庆池州乘火车可朝发夕至，乘飞机至合肥或景德镇再换乘汽车在3小时内即这一市场是我国经济文化最发达的地区，人们的收入丰厚，受教育程度高，观念新，旅游消费的品位高，健康意识强；同时，社会经济活动异常活跃，商务和会议旅游频繁，旅游消费市场的总量巨大，而且交通发达，是我国目前主要出入境口岸。所以，远程市场的发展空间最大，开拓这块市场是该项目发展的终极目标。这一市场的游客对旅游消费的理念成熟，品味很高，其旅游行为具他们更多的是寻求回归大自然的环境、轻松闲适的情调、新奇刺激的娱乐；二是他们旅游见多识广，只有文化内涵丰富的旅游资源和产品才能吸引他们前来；三是这些地区的文化、科技、商贸发达，知识结构高，各种经贸、文化交往、学术交流多，会议旅游占有较大的份额。针对上述特点，景区经营部门应认真策划，推出能满足远程市场需求的旅游精品，努力开发这一潜力巨大的市场。(4)海外市场主要是韩国、日本、香港、澳门和台湾地区的游客，东南亚等国的华侨和游客，这部分游客量较少，随着景区基础设施的完善和营销力度的加强，九华山的知名度不断提升，海外游客会逐渐增多。按照龙泉生态农业旅游区的开发规划，结合本项目重点客源市场特征与旅游市场需求分析，提出龙泉生态农业旅游区的目标市场总体定位(1)国内市场：做透安徽，立足长三角，积极开拓武汉都市圈、京津冀、长三角、珠三角等重点客源市场。(2)入境市场：依托特色主题项目，积极分流九华山和黄山的国际客流，重点发展港澳台、日韩市场，积极开拓欧美、东南亚市场。规划期内，由于产品、各项设施等因素受发展阶段的影响，以及目标市场的重点不同，本规划对不同阶段的目标市场进行了相应的定位：表4-2分期市场定位分期基础市场拓展市场机会市场近期国内市场安徽长三角武汉都市圈、京津冀、珠三角中远期国内及境外市场长三角港澳台、日韩欧美、东南亚1、我国旅游市场客源细分中国客源市场的细分，有多种不同的标准，可以根据出游动机、目的地类型、团队结构、停留时间、年龄、消费档次等多种因素加以细分。根据本旅游景区可开发的旅游资源，结合客源市场的分析预测，将本旅游景区的客源市场分为文化旅游市场、大众休闲度假市场、会议市场、家庭市场、年轻白领市场及银发市场。(1)文化旅游市场：文化旅游泛指以鉴赏异国异地传统文化、追寻文化遗迹、名人遗迹或参加当地举办的各种文化活动为目的的旅游。寻求文化享受成为当前旅游业出现的新时尚。文化旅游产业是一种特殊的综合性产业，因其关联性高、涉及面广、辐射性强、带动性强而成为新世纪经济社会发展中最具有活力的新兴产业。文化旅游包括历史遗迹、建筑、民俗、民族艺术、宗教等内容。文化是旅游的灵魂，旅游是文化与同样作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合发展。中国文化旅游可分为以下四个层面，即以文物、史记、遗址、古建筑等为代表的历史文化层；以现代文化、艺术、技术成果为代表的现代文化层；以居民日常生活习俗、节日庆典、祭祀、婚丧、体育活动和衣着服饰等为代表的民俗文化层；以人际交流为表象的道德伦理文化层。在我国，发展旅游业，开展文化旅游是相当重要的，它不仅可以增强产品吸引力，提高经济效益，还可大力弘扬中国文化，让世界了解中国，同时也可改变目前越来越多的中国人不懂中国文化这一状况。本旅游景区是以“唐朝经典田园生活”为主题的文化休闲旅游，结合观光旅游、休闲度假旅游组成，景区内的文化休闲旅游产品有以青莲酒庄、怀杜诗轩、九华佛茶园等为代表的历史文化层，以杏村酒肆、芙蓉会馆等为代表的现代文化层，以俚歌诗会、散乐百戏、杏花购物等为代表的民俗文化层等，能够满足各类文化旅游者的需要，适合广大文化旅游爱好者。(2)大众休闲市场：随着人均可自由支配时间的延长和收入的提高，以观光为主要内容的我国大众旅游开始步入一个新的阶段，人们的旅游方式正在向观光与休闲相结合的内容转变。这就意味着，在不久的将来，以休闲度假为主要内容的大众旅游活动将得到更快的发展。从目前我国的生产力水平看，休闲显然己成为我们这个时代的特征之一。2011年我国的恩格尔系数约为40%,人们的行为动机将在更大的程度上选择文化精神生活的享受。休闲度假将是社会大众使用闲暇时间的最佳方式，我国庞大的大众旅游消费市场将显露出巨大的发展潜力。在经济相对发达的华东地区，旅游市场更是先行一步，从近年来黄金周的旅游消费趋势可以看出，大众休闲度假的良好发展势头已经渐渐形成。本旅游景区既有适于观光的景观旅游产品，更有以水上运动、登山徒步、自行车运动、茶艺观赏、农事体验等为代表的休闲旅游产品，并可以通过高、中、低档不同的产品组合，来适应大众休闲度假的多样化需求。(3)家庭市场：家庭市场可分为两类。一类是自从工业革命以来，城市居民就整天开始为工作而忙碌，尤其当妇女从繁重的家务劳动中解放出来的时候，大量的家庭妇女开始寻找工作，并最终融入朝九晚五的枯燥生活。因此，作为家庭的主要成员，男女双方都开始为工作所累，家庭的交流也趋于减少，同时，放松疲惫的心智已经成为家庭成员的共同愿望。当时机成熟的时候，休闲度假将成为家庭成员缓解压力、相互沟通的最佳选择。另一类是家长为了让孩子体验生活、增长见识，不被城市的娇惯、奢侈之风所侵蚀，养成良好的生活习惯，在周末或假期带着孩子进行文化旅游、农家乐旅游。目前，家庭市场正在蓬勃发展。本旅游景区环境优美，生态良好，具有多种专项旅游、休闲度假旅游、观光旅游产品，适合各种年龄层的游客，能够满足各个家庭成员的需要，(4)会议市场：会议旅游已经成为旅游业中的支柱之一。全世界每年会议收入约2600亿美元，且以8%～10%左右的速度继续增长。会议旅游者一般具有团队规模较大、停留时间较长、消费较高的特点，在旅游淡旺季同样可以举行，可以弥补淡旺季之间的不平衡。成功举办一次档次高、影响较大的会议对提高度假区的知名度有深远的影响。本旅游景区，位于池州市东至县，紧靠著名风景区九华山，交通发达，周边300公里范围内分布着合肥、南京、安庆、池州、芜湖、铜陵等多个大中城市，经济活动频繁、社会活动丰富，商务会议非常多。(5)银发市场：中国人口结构已经进入老龄化，我国是世界上老年人口最多的国家之一。据中国老年协会统计，全国60岁以上的老年人口逾2亿，且这个数字正以每年3%的速度递增。“银发浪潮”将给我国旅游业带来巨大的发展机会。本旅游区位于著名的生态经济示范区—池州市东至县龙泉镇，文化底蕴深厚且山居养生是本旅游景区旅游项目的重要部分，也是特色之一，非常适合有一定消费能力的中老年度假者。(6)年轻白领市场：年轻白领注重生活的品质，且有一定的经济基础，因此出游动机强烈，项目未来要充分把握这一市场，摸透其注重个性、享受小资、自由随性等旅游消费特征，开发相应的主题餐饮、特色购物、小资休闲等产品，以年轻市场为景区发展注入活力。2、本项目消费群体目标与定位龙泉温泉拥有良好的温泉资源，属氟偏硅酸医疗矿水，并富含氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效。加上秀美的江南风光，构成自然山水和人文景观两大旅游资源，吸引了省内外众多游客争相前来游览。目前到池州来的旅游者中，观光游览和自驾游者占绝大多数，生态健身和商务旅游的游客不断增加，文化旅游人数稳步增长。客源市场的细分和定位是经营者为了发掘市场、培育市场，开拓旅游产品的销路，集中人力、财力，组织客源，取得良好的经济效益。从旅游者考虑，旅游动机与欲望、支付能力、闲暇时间是决定旅游行为的从年龄特征看，中青年比例为50%左右，为消费主力军，其他年龄段占50%,可以看出生态休闲旅游是一项老少皆宜休闲度假方式。4.5旅游发展战略规划4.5.1项目目标一、基本原则过程中的市场走向和趋势，客观评价本地资源价值，从而坚持资源导向二、项目建设目标力争到2015年，建成初具规模，基础设施齐全、旅游功能完善、品4.5.2发展战略本项目品牌战略：主要是将资源优势转化为产品优势，进而转化为品牌优势、名牌优势，树立以龙泉为核心标识、以田园休闲生活为特色的“专项、观光、度假旅游胜地”的社会公众形象。二、精品工程战略按照“人无我有，人有我特，人特我精”的原则，开发出有蕴涵、有个性、有特色的差异化旅游产品，营造旅游精品，塑造鲜明的旅游形象，形成强大的市场吸引力。三、产品互补战略按照“差异服务、优势互补”的思路，将本项目的主打旅游产品与周边景区一些足以产生“相得益彰”效应的产品联袂成线。1、将本项目的旅游销售与其他行业和部门的销售联手合作，进行一体化的销售设计，推出组合“推介包”,整体化地展现给特定的消费群。2、捆绑销售战略中重点联手的企业部门有：旅行社、交通运输业、特色旅游纪念品(商品)业等。五、网络化战略建立网站，注册域名，实施网络化宣传营销。发展电子商务，实行电子结算。构建以因特网为纽带的营销系统和客户关系管理系统。六、组合营销战略旅游资源是通过产品化的过程走向市场的，成功的营销是产品最终赢得市场的有力保障。本项目市场营销战略要点是：1、以文化营销为主，采用多种营销形式组合，诸如定位营销、服务营销、品牌营销、联手营销等，促进产品销售；2、把市场的开拓纳入程序化和信息化的轨道。七、可持续发展战略坚持科学发展观，科学认识和正确处理旅游开发与保护的关系，严格坚持保护和合理利用并重的原则，加强旅游资源及生态环境的保护，确保龙泉生态农业旅游区的可持续发展。营销工作，要以景区项目和文化内涵为基础，进一步强化特色，在客源市场上树立鲜明而独特的形象。目前，池州市旅游市场取向基本上都停留在高山、峡谷观光及生态环保等层面上，因此，要转变产品开发理念，加大特色产品、新产品开发力度，丰富旅游产品的层次。龙泉生态农业旅游区将以龙泉镇深厚的历史文化底蕴为基础，以田园休闲生活为特色，打造中国最有价值的文化品牌，创造中国旅游发展的新模式。在“软件”方面也要形成自己的特色，提高服务质量，重视服务的个性化和人性化，营造和谐协调的旅游环境。龙泉生态农业旅游区确立了“融入大市场，对接大产业”工作思路，以龙泉镇为中心，锁定经纬400公里以内主要客源地，同周边大旅游产业集团及旅行社建立广泛的联系，发展与内地重要景区的合作关系。东至县2010年接待国内外游客268万人次，东至县旅游发展规划提出到“十二五”末，接待国内外游客695万人次，年均增长21.0%,旅游综合收入达48.5亿元，年均增长19.7%,旅游综合收入增加值达县4.7.1饱和客容量本项目拟开辟的景区面积共300亩(200100平方米),参考同类型的旅游景区并考虑生态保护的需要，按照面积容量计算法，人均占地面积取120m²,集中旅游天数250天/年(主要是春、夏、秋三季),景区游客总容量为42万人次/年。4.7.2理想的年接待游客量按照景区的生态、环境承受量等方面的特殊要求，理想的年接待游客人次是上述饱和容量的70%,即29万人次/年。4.7.3客流量将经历快速增长至稳定发展阶段项目完成后，按一般规律，在10年内可以达到设计接待能力，预计投产前4年客流量年均增长率为21%,其后，在没有继续投入的假设情况下，客流量年均增长率为5%。4.8客房需求预测根据对项目经营期内的游客数量预测情况，设定旅游旺季为春夏秋三季，共250天，旺季时，客房平均入住率为70%,游客平均逗留时间为1.5天，每间客房平均入住1.5人，旺季接待游客约占全年总数的60%,(1)预测公式：客房需求总数=全年接待游客数量×旺季游客比重×平均每房入住人数¹×旺季接待天数¹×旺季客房平均入住率¹×游客平均逗留天数×游客住店比例(2)预测结果：见下表。年份游客人数客房需求数床位数(张)第五章项目总体方案5.1规划背景龙泉镇是一个有着悠久历史和发展前景的城镇，优越的地理位置，便利的交通条件，具有发展旅游重镇的潜力，使得龙泉镇在未来有可能成为皖南地区重要的区域旅游度假中心。以省级边贸重镇龙泉镇为中心，分布着河溪万亩生态茶园、曹村省级生态科技示范园、大板水库风光、香炉山、小九华等景区及省级重点文物保护单位皖赣特委旧址。大板红军局旧址和千年古樟树、唐太宗赐名的“贞节”牌坊、唐代诗人罗隐题名的“金鸡石”、屈原祠等景点。尤其是河溪万亩生态茶园接碧连天，与周边环境协调，给人以赏心锐目、心旷神怡之感。为此提出在龙泉镇再建设一个以养生为主题，集休闲娱乐、度假、会议、多功能为一体的农林生态式旅游区。基本思路：产业发展一定要走低污染、环保、绿色的道路；突出以“林”为特色的发展道路；借助交通优势，形成较大规模的市场区。据此确定龙泉生态农业旅游区主要功能和发展目标为：(1)体现可持续发展的思想，强调人工景观与自然景观的完美结合，根据自身特色，建设一个拥有公共服务设施和现代基础设施，生态良好的田园型度假组团。(2)作为高新农林科技生态观光休闲中心辐射周边乡村，发展以“林”为特色的绿色环保产业，同时利用交通优势形成区域大市场。(3)为安徽省在农业产业结构调整方面起示范作用，同时为解决农业、农村、农民问题探索一条成功的道路。创造适合农民生活的良好空间，争取将龙泉镇建设成为新世纪代表农民新型生活的优秀典范。根据此目标把生态园作为开发建设放在龙泉镇曹村村，这充分反映了作为龙泉镇发展功能需要和发展意图。为保证实现此目标，在生态园建设伊始政府就高度重视生态园区的建设问题，将生态园区作为一个有机整体进行全面规划，有步骤的整体推进实施。1、现状土地利用龙泉镇位于皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，地处安徽最南端，俗有安徽“南大门”之称。生态园位于曹村村的东端，与江西石门街镇仅水溪相隔。总面积约300亩，范围内基本为集体林场和租用部生态园地理位置属长江中下游，山脉为黄山余支，位于北纬29”34′,东经116”48′海拔28～51M。境内地势落差在23米左右；土壤是砂质壤土，PH值6.5左右。地下水丰富，水位较高。该区域处于中亚热带季风区，四季分明，热量丰富，雨量充沛，年平均日照数达2098小时，平均气温在16.9℃~17.7℃,1～2月为最冷天气，月平均气温为4℃~5℃,极冷最低