长沙太平街历史文化街区调研省公开课一等奖全国示范课微课金奖课件

长沙太平街历史文化街区

保护与实施策略研究

(年9月)1/100太平街历史文化街区保护项目发展模式界定太平街保护项目承载历史使命与目标124太平街资源条件分析3太平街保护项目总体定位与功效定位汇报内容太平街街区保护与商业改造实施策略研究5太平街保护项目效益评价与风险分析62/100太平街历史文化街区保护项目发展模式界定1城市背景区域背景发展模式界定3/100发展模式界定城市背景1城市背景2区域背景3发展模式界定历史文化名城革命摇篮、山水名郡影视娱乐之都长沙是国务院公布首批二十四个历史文化名城之一历史悠久，有“楚汉名城”之称；人文荟萃，有“潇湘洙泗”之称；英雄辈出，又有“革命摇篮”之称；融山水洲城于一体，风景秀丽，风光独异，有“山水名郡”之称中国影视传媒和娱乐文化产业最发达城市之一4/100发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定区域背景——太平街所在五一商圈是城市最关键、最高档商业消费中心，是长沙市乃至湖南省商业名片城市商业单极化发展模式，太平街所在五一商圈是城市唯一市级商圈，业态最全、档次最高、人气最旺B.五一商圈百货聚集了长沙城市档次最高、规模最大、品种最全百货商店，是市民购物首选C.黄兴路步行街是长沙规模最大、租金水平最高商业步行街，集中了大量休闲娱乐业与街区商业D.解放路酒吧街是长沙夜生活最热闹区域，是当前长沙年轻人休闲娱乐主要集聚地5/100发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定发展模式——依据街区与城市关系以及所依靠发展资源，历史文化街区有三种发展模式双重依靠发展模式（商业中心与旅游资源）经典案例：杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路，海口海甸溪…依靠旅游资源发展模式经典案例：黄山屯溪老街、阳朔西街、重庆磁器口…依靠商业中心发展模式经典案例：广州上下九路、深圳东门、武汉江汉路…6/100发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定模式特征——不一样发展模式在区位、商业业态、经营品种和消费群落等方面都展现不一样特征类型依靠商业中心发展模式依靠旅游资源发展模式双重依靠发展模式区位特征城市商业中心非城市中心，临近旅游景点商业中心，与旅游景点结合依靠资源城市商业中心区位商业价值强势旅游资源城市中心商业价值及旅游资源商业业态特征大型购物中心、主力店、步行街步行街步行街，附近有大型购物中心商业业种特征百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等当代商业以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮及休闲娱乐等为主以含有怀旧色彩业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主街区吸引力商脉、当代商业历史文化、古建筑，本身成为景点历史文化、原生态生活方式、传统建筑、特色商业客户群特征城市居民为主以外地游客为主城市居民＋游客经典案例广州上下九路、深圳东门黄山屯溪老街、阳朔西街杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路7/100发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定太平街发展模式——太平街位于城市商圈关键位置，本身含有历史文物资源且与城市主要旅游景点临近，具备双重依靠发展模式条件岳麓山风景名胜区岳麓书院10分钟2分钟5分钟10分钟五一商圈太平街贾宜旧居5分钟依靠商业中心与旅游资源发展太平街历史文化街区8/100结论

太平街是城市商业中心和旅游资源双重依靠型历史文化街区，这个判断基本框定了太平街目标客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体，必须以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业态必须富有地方特色和文化品位，从而为后面分析研究明确了发展方向和思索路径。

9/100太平街历史文化街区保护项目属性界定12太平街资源条件分析案例简析成功要素总结太平街资源条件分析10/100资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件分析我们研究了20多个国内外历史文化街区保护案例，从中总结出成功历史文化街区基本规律，为太平街历史文化街区提供可借鉴经验初步考虑案例杭州清河坊、苏州山塘历史街区平遥南大街、泉州中山路黄山屯溪老街绍兴仓桥直街扬州东关历史街区重庆瓷器口、阳朔西街徐州户部山开封宋街、南京夫子庙西安莲湖历史街区柏林Mitte街区、斯特勒格大街，丹麦巴约纳LaPlachotte街坊改造，法国

太平街含有城市中心和旅游双重特征重点研究同一类型案例选择成功旅游依靠型案例作为参考同类型案例：杭州清河坊绍兴仓桥直街泉州中山路斯特勒格大街，丹麦巴约纳LaPlachotte街坊改造，法国旅游依靠型案例：重庆瓷器口黄山屯溪老街阳朔西街11/100资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件分析经过案例研究，成功双重依靠型历史文化街区不但含有悠久历史、优越区位，而且有独特商业定位、充满活力人文生态环境和良好经营管理模式KPI体系丰富历史文化内涵悠久商脉优越区位独特建筑格局、格调富有活力传统人文生态良好经营管理模式多元化商业功效组合符合消费者需求商业硬件原因软件原因悠久历史：历史上繁荣，且延续到近代文物古迹：含有名人、名事件等历史古迹宝贵文化遗产：建筑反应某一时代特征从古代以来就是城市商业贸易中心，近代商业繁荣。位于城市中心或临近强势旅游资源含有历史性地方传统建筑及格局改造后传统人文元素如老字号、民间艺术、民俗民风、原生态生活方式得以继承和发扬符合市民或游客需求商业业种多元化业态组合，人们能够在历史街区购物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长有效经营管理模式维护历史街区特征及符合市场需求，实现历史街区复兴12/100资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件太平街具备成功历史文化街区硬件原因，软件原因是本研究要重点处理问题丰富历史文化内涵悠久商脉优越区位独特建筑格局、格调富有活力传统人文生态良好经营管理模式多元化商业功效组合符合消费者需求商业湖湘文化发源地、屈贾之乡、贾宜旧居……明清格局，传统建筑风貌保留完好城市中心，五一商圈内，周围旅游资源丰富自古以来就是商业中心长沙传统文化、民俗民风、老字号等无形资产逐步消失，街区失去活力，生存环境恶劣小商品、干货等经营品种不符合长沙市民和游客消费者需求购物占比过大，餐饮、休娱缺乏自发形成，不成体系KPI体系硬件原因软件原因13/100结论太平街具备了成功历史文化街区硬件原因，软件原因则显著不符合，但能够经过资源整合和精心组织策划来改变现实状况，并经过制度创新和市场化管理实现街区复兴和长久繁荣14/100太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载历史使命和目标3城市发展区域协调本身发展使命和目标15/100使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展城市发展——太平街成功保护将推进城市商业、文化、旅游等产业发展，维护长沙历史文化名城地位太平街成功保护有利于维护长沙历史文化名城地位和推行国家文物法和地方法规义务B.太平街成功保护有利于弘扬湖湘文化及楚汉名城深厚文化底蕴C.太平街成功保护有利于实现城市总体定位、城市旅游定位及长株谭城市带汉字化领头羊定位D.太平街成功保护有利于实现城市商业中心“挖掘湖湘文化，引导旅游商业”功效规划使命和目标4E.太平街成功保护有利于完善长沙旅游产品结构，有力推进“十一五”旅游业发展目标实现16/100使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展区域协调——太平街成功保护将有利于完善五一商圈业态功效结构和城市旅游配套设施，带动坡子街商业复兴太平街成功保护有利于完善五一商圈功效结构，填补当前商圈在文化休闲功效缺乏，提升整个商圈文化品位B.太平街成功保护有利于与坡子街形成互动，共同带动历史街区商业复兴，提升区域品质及形象C.太平街成功保护有利于完善城市旅游配套设施，成为游客休闲购物目标地，共同打造城市中心大旅游区使命和目标417/100使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展本身发展——太平街成功保护有利于改进街区生态环境，提升居民生活质量，同时恢复街区商业活力，提升街区整体社会经济价值高桥大市场成为长沙商贸批发中心，取代太平街批发市场空间，加速了太平街商业衰退B.相对于黄兴路租金水平，太平街商业价值严重贬损，需经过业态调整和升级重新激活街区商业活力，提升商业价值C.太平街是城市发展缩影，历史街区成功改造有利于延续历史商脉，恢复街区活力，提升街区整体价值使命和目标4D.历史街区成功保护有利于改进街区基础设施，优化生活环境，提升居民生活质量18/100使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展发展使命——经过对城市发展、区域协调、本身发展分析，太平街保护要负担起传承历史文明，完善商圈功效、弘扬地方文化、优化生活环境历史使命历史使命一：传承历史文明，彰显城市生命力

太平街改造和复兴，延续了城市千年来文脉，“忧国忧民、敢为天下先”湖湘文化精神是当代文明社会宝贵文化遗产，为城市连续发展提供了不竭精神动力源历史使命二：完善商圈功效，提升商圈综合竞争力

太平街改造和复兴，填补了五一商圈缺乏传统文化和地方特色商业元素功效缺失，完善了商圈功效配比，增加高价值客户人流量，从而提升商圈整体商业价值和竞争力历史使命三：弘扬地方文化，提升城市品位和魅力太平街改造和复兴，为展现长沙丰富民俗风情提供了一个窗口和载体，同时也带动了长沙传统手工业和民间艺术复兴，向国内外游客充分展现了长沙作为历史文化名城和当代化城市魅力使命和目标4历史使命四：优化生活环境，提升居民生活质量太平街改造和复兴，改进了街区生活环境，增加了居民就业机会和收入起源，提升居民生活质量，开创友好历史文化街区新典范，真正落实城市科学发展观19/100使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展发展目标——基于太平街在城市发展中所负担使命和功效，太平街历史文化街区保护和改造总体目标是：使命和目标4依靠历史文化底蕴及城市商脉，打造成为提升城市品位、完善城市功效、展示湖湘文化魅力历史文化街区，成为城市新坐标，长沙文化新名片！20/100使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展保护模式——依据上述目标，太平街保护选择“文化复兴式”战略路径使命和目标4历史街区保护模式穿衣戴帽式功效置换式文化复兴式保护方式对历史文物局部进行修旧如旧，其它传统建筑进行翻新整修，恢复街区原来历史建筑风貌保留传统建筑外观和形式，建筑内部进行当代化装修，改变其原来使用功效充分挖掘街区历史文化价值，恢复传统街区风貌，重新激发街区商业活力，同时保留街区传统民俗风情和原生态生活方式，追求形神兼备人口不改变，完全保留全部置换降低人口密度，局部进行人口置换功效保留原来居住、传统商业等功效，不做调整和改变当代商业进行商业业态调整和升级，改进居住功效改造主要目标改进生态环境，提升居民生活质量商业价值最大化社会效益和经济效益友好协调经典案例长沙潮宗街上海新天地绍兴古城保护21/100结论太平街所处城市区位和长沙历史文化名城城市属性决定了太平街保护项目要负担起弘扬湖湘文化、提升城市文化品位、树立城市形象历史使命，必须高规格、高起点把太平街建设成为长沙市民和国内外游客都喜欢去文化旅游胜地和老长沙历史体验区

22/100太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载历史使命和目标3太平街物质与人文环境分析商业市场供需分析旅游市场供需分析太平街保护定位及功效定位太平街保护定位及功效定位423/100保护定位及功效定位1物质环境与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析——从太平街本身资源条件出发，依据市场供需情况来明确太平街保护定位与功效定位定位分析4太平街物质环境与人文资源分析商业市场供需分析项目定位功效定位旅游市场供需分析24/100保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析物质与人文资源分析太平街历史文化街区是长沙保留最完整，最能代表和展现长沙历史和文化丰富性和多样性历史街区太平街保留了明清时代建筑格局，是小西门历史文化风貌区主要组成部分，在长沙弥足宝贵人工环境人文环境太平街历史文化街区内含有丰富多样民间传统文化、民俗风情等非物质文化遗产（老字号、历史人物、节庆习俗、民间艺术等）太平街内保留了长沙传统建筑特征及元素，含有极大历史价值，作为“老长沙”缩影，能够打造成长沙活体城市博物馆太平街历史文化街区含有丰富文物古迹及历史建筑，含有浓郁历史文化气息（贾谊祠、长怀井、共进会旧址、四正社旧址、利生盐号旧址、洞庭春旧址、鲁班庙旧址）——太平街作为长沙市唯一保留比较完整历史街区，拥有丰富物质和人文资源，具备打造成浓缩“老长沙”历史风情活体城市博物馆定位分析425/100保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析商业市场供给分析——五一商圈模式单一，餐饮、休闲娱乐文化品位有待提升，含有历史风情特色商业是五一商圈内留下空白3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4历史文化体验商业缺失长沙需要一个怀旧、含有历史文化内涵商业街区机会餐饮、休闲娱乐购物、餐饮、休闲娱乐相辅相成在太平街历史文化街区定位中，蕴藏着独特商机和使命：城市商业完善、升级；传统文化挖掘、弘扬26/100保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析商业市场需求分析——长沙是个消费型城市，居民人均可支配收入高速增加，购物、餐饮、娱乐休闲需求旺盛，但整体消费品味有待提升和多元化3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析450%被访者市民选择到五一广场购物；近40%被访者喜欢清吧；超出5成长沙市民认为太平街适合做特色餐饮、传统文化产品、手工艺品，希望在太平街买到土特产品27/100新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源旅游市场供给分析——长沙丰富历史文化遗产没有充分开发成旅游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境地尴尬角色保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4在太平街历史文化街区定位中，蕴藏着填补市场空白功效：完善长沙旅游服务配套设施长沙市缺乏综合性休闲型文化旅游景点旅游产业对城市经济拉动作用不够显著旅游过境地角色，游客停留时间短游客总体消费水平低存在市场空白长沙旅游市场存在问题旅游市场总体表现旅游产品单一，缺休闲度假型旅游设施旅游商业缺乏特色，对第二产业带动不强旅游服务水平有待提升28/100新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源旅游市场需求分析——长沙丰富历史文化遗产没有充分开发成旅游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境地尴尬角色保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4大约50%受访游客认为长沙旅游配套设施缺乏地方传统文化特色和分布过于分散60%外国游客对旅游地点人文生态保护（生活方式、风土人情）比较关注，对美食、民俗等产品需求较大29/100新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护改造总体定位——基于太平街物质形态和人文资源现实状况，结合长沙商业和旅游两个市场供需分析，我们明确太平街保护定位为：新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4展现出浓郁长沙清末民初传统建筑风貌，既充分保留了富有生气老长沙原生态生活方式，又拥有繁荣商业集特色购物、地方风味餐饮、高端休闲、娱乐、旅游观光为一体复合型体验式历史文化街区30/100新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源商业功效定位——太平街历史文化街区包含特色购物、风味餐饮、品位休闲、格调娱乐、旅游观光等主要商业功效新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4特色购物：传统、文化、老字号，购置沉甸甸历史风味餐饮：特色餐饮、风味小吃、湖南各地美食，尽享丰盛人生品位休闲：品茶、品咖啡、品人生格调娱乐：书吧、音乐吧、钢琴吧、尽享格调生活旅游观光：文物古迹、民俗风情、民间工艺，尽现长沙历史底蕴和人文风情31/100目标消费者分析——太平街历史文化街区主力消费者为：团体游客、个人游客和城市中产阶级、文化创意人士（画家、作家、设计师、广告人等）新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4团体游客个人游游客度假人士商务人士中产白领阶层大众消费者定义旅游观光，随旅游团出行旅游观光，猎奇，自助游、当代驴友休闲度假洽谈生意、开会、出差办公长沙市中高收入、白领，文化创意人士长沙大众消费者特征观光为主，参加旅游团，游览长沙旅游景点追求新奇，喜欢探索，重视体验及融入地方文化休闲为主，追求时尚、品质，强调精神体验去长沙频率和逗留时间都不定，重视利益含有较高收入，追求品位，重视消费附加值重视消费环境，喜欢怀旧、历史气氛，喜好传统产品心理原因新鲜感——对陌生事物有强烈好奇心体验感——体验探索、感受地方文化轻松型——体验生活，乐观生活态度压力感——背负工作任务品质感——追求高品质、高精神享受体验感受型——追求场所体验，平时比较节约，偶然奢侈消费一下价值观生活方式消费能力普通，对于地方特色商品兴趣浓厚消费比较务实，考究性价比，对地方特色商品感兴趣消费能力高，考究品位和乐趣与职业相关，对高端休闲娱乐场所及特色产品感兴趣消费能力高，考究品位，精神需求较高消费能力普通，偏好传统特色产品及小礼品、商品主要消费行为观光、购置土特产、旅游纪念品特色购物、休闲娱乐体验、特色餐饮休闲娱乐、特色餐饮休闲娱乐、特色餐饮购物、休闲娱乐、特色餐饮风味小吃、传统商品32/100形象定位——“千年太平街，老长沙味道”新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4千年历史、传统建筑、原汁原味老长沙韵味、高端休闲娱乐…

湖湘文化＋老长沙韵味+新体验＋新格调长沙引认为豪湖湘文化缩影，让市民和游客感知湖湘文化、体验湖湘文化、传承湖湘文化“敢为天下先”精神内涵；展现老长沙传统商业民俗风情传承地，让市民和游客经历一个与众不一样感官和情感体验；是“出市”而不是“脱市”，让市民和游客沉醉在历史文化精神洗礼中，同时又能享受到当代城市生活便利和舒适；是城市人向往精神胜地，让市民和游客有机会选择一个远离城市喧嚣、表达文化品位格调生活。33/100概念演绎太平街：打造一个全新生活方式

新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4太平街保护和改造不但仅是文物保护工程，更是重塑一个城市

灵魂和文化形象精神文明工程，在延续城市历史脉络同时，带给长沙市民和游客一个全新生活方式：太平街历史文化街区综合了最具地方特色、原汁原味人文元素、建筑元素、商业元素，真实再现老长沙生活风貌和韵味，让长沙市民和游客在感受长沙城市发展历史脉络同时，经过观光、购物、休闲、娱乐等消费行为体验一个怀旧、文化、高端新城市生活方式！34/100理论借鉴必备条件开发时机开发基础开发动力源特色商品琳琅满目，让人流连忘返！特色手工艺品、传统文化用具、老字号产品应用尽有，体验长沙古老商业文化35/100美食美味，让人垂涎欲滴！荟萃长沙、湖南各地最具特色风味餐馆和老字号酒楼，体验湘菜饮食文化魅力36/100传统茶艺馆、咖啡厅在太平街相互辉映，传统与当代交融，体验长沙城市生活优雅与文化品味在悠然中品味滋味人生！37/100太平街静吧与解放西路动吧形成鲜明对比，感受长沙城市生活高雅与格调在沉醉中感受格调生活！38/100太平街是一个旅游胜地，观光和观赏长沙多姿多彩民俗风情和历史文化名城风采！体验原汁原味老长沙韵味！39/100新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源生活功效诠释——在充分发挥太平街商业功效同时，经过保护改造后太平街展现出富有生气原生态生活场景新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4完善基础设施：水、电、气、排污、道路等基础设施得到更新，改进居民生活环境拓宽公共空间：绿地、广场、展览馆等设施提供居民舒展生活空间完备小区配套：幼稚园、诊所、老人活动中心、影剧院、图书馆，为居民提供舒适便利城市生活复活无形文化遗产：元宵节、春龙节、七巧节、湘剧、剪纸等民俗、民间艺术在街区得以复活和传承丰富小区活动：太极拳、棋牌活动、健康讲座、少儿舞蹈演出，丰富小区居民文化精神生活40/100优美整齐街区，惬意居住环境41/100绿地、广场、展览馆，提供居民更大活动空间

42/100完善配套设施，保障居民舒适便捷城市生活43/100长沙传统文化、艺术在街区里得到传扬，展现老长沙民俗韵味44/100丰富多彩小区活动，活跃了群众生活，表达出政府人文关心45/100太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载历史使命和目标3太平街保护实施策略太平街商业改造实施策略太平街保护定位及功效定位4太平街保护实施策略及商业改造实施策略546/100保护框架——建立完善太平街历史文化街区保护框架：对自然、人文、人工环境进行保护新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护实施策略研究1自然环境要素保护2人工环境要素保护3人文环境要素保护自然环境要素人文环境要素人工环境要素城市中心＋湘江风光明清格局＋清末民初建筑＋名胜古迹历史人物、民间工艺、风俗节庆、民俗文化、老字号线面点贾宜旧居、四正社、共进会、优异历史建筑……太平街、金线街、西牌楼街、马家巷等历史街巷太平街民居区域太平街历史文化街区“五街三片一点”47/100太平街本身不具备强势自然资源，应加强与湘江带联络，增加绿化及公共空间新区发展2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护实施策略研究2人工环境要素保护3人文环境要素保护11111自然环境要素保护0.83％绿地用地面积几乎无广场等公共空间与湘江联络被隔断增加绿化面积加强与湘江联络48/100人工环境要素保护——保留街巷建筑格局，主要文物古迹原址原样恢复，保留传统风貌保留比较完好民居建筑区，街区商业恢复传统建筑风貌新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位3旅游市场供需分析3保护实施策略研究3人文环境要素保护11111自然环境要素保护2理论借鉴2理论借鉴2理论借鉴22人工环境要素保护采取修旧如旧保护方式，分级分类保护，保留建筑原真性，以建筑为载体展现历史街区风貌B.对不一样建筑采取不一样个性化保护方案C.依据建筑保留完整程度，在街区内划分出传统民居片区，保留老长沙建筑元素，表达历史建筑风貌D.对经营性建筑采取特殊消防处理，以到达安全要求E.街区人工环境保护改造应与商业运行结合，恢复街区活力，表达历史街区价值49/100——太平街非物质文化缺乏保护，传统文化正逐步消失，急需进行保护恢复，且保护要与利用结合，展示长沙悠久历史、传统文化、民俗风情新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位3旅游市场供需分析3保护实施策略研究31111自然环境要素保护2人工环境要素保护人文环境要素保护3老字号企业节庆习俗革命事迹老地名地方特产历史人物奇闻掌故民间艺术原生态生活方式祀鲁班、花朝节、上巳节、龙王节等已消失；观音菩萨、释迦牟尼石城、春龙节、七巧节等濒危两湖暴乱、长沙起义等缺乏展示大量老字号已经消失大多沿用老地名，需将卫国街改成茨山街太平街几乎无当地特产产品销售缺乏对历史人物展示及宣传缺乏对奇闻掌故展示及宣传缺乏公共空间及平台展现传统民间艺术现实状况是贫民窟，传统民间原生态生活方式淹没于当代生活中保护利用标准：保护非物质文化原真性弘扬、展示传统文化保护和传承非物质文化社会群体及物质性载体与商业运行结合并得到应用与发展50/100——改进或增加物质空间载体（博物馆、茶馆、老字号、广场等），经过恢复节庆习俗、民间艺术活动、现场手工作坊、传统生活场景等活动形式演绎和展现长沙传统民俗风情和传统文化魅力节庆习俗：展示老长沙传统民俗文化集中点，节庆时节举行节庆及民俗活动，吸引人群并延长停留时间B.民间曲艺：恢复民间曲艺，提供展示场所，与茶楼茶馆结合，弘扬民间艺术C.民间艺术、活动：利用公共空间、广场等举行民间活动，恢复手工作坊店铺，展示民间艺术D.老字号：恢复，构筑一店一品一故事，提升历史街区文化内涵E.原生态生活方式：保留部分原居民，展示部分示范院落，提升生活质量，展示长沙风情新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位3旅游市场供需分析3保护实施策略研究31111自然环境要素保护2人工环境要素保护人文环境要素保护351/100案例总结1——历史文化街区商业功效应多样化，选择以富有当地特色餐饮、工艺品、土特产等业种与当代商业形成差异化，树立鲜明传统文化特色新区发展23两权分离模式新区发展23功效布局新区发展案例总结23保护定位及功效定位2太平街现实状况4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正提议58商业特点功效多样化：集餐饮、购物、休闲娱乐于一体品种多元化：产品丰富，高、中、低级商品搭配合理特色当地化：以当地特色餐饮、土特产品、特色手工艺品等为主，防止产品雷同化商业业种有集聚人气关键业种：白天以餐饮为主，晚上以酒吧为主重视老字号作用：恢复大量老字号，提升街区价值差异化：所选业种与当代商业形成差异化，走传统文化、地方特色路线1案例总结1案例总结11152/100案例总结2——历史文化街区商业业种必须进行主题分区及科学分布，形成有效客流引导线路，延长停留时间新区发展23两权分离模式新区发展23功效布局新区发展案例总结23保护定位及功效定位2太平街现实状况4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正提议58布局标准布局特征1案例总结1案例总结111依据商业功效适当分区，形成不一样主题商业区结合历史街区建筑特征、街区尺度及业种特征布置特色餐饮聚集形成美食街休闲娱乐可集聚，位于步行街中段或小巷老字号原址恢复或沿主街布置主力店或老字号位于昭示性好地段，引导客流53/100——对太平街现实状况进行扫描，力争找到可能影响实施策略制订原因和问题，从而在实践中进行针对性处理新区发展3两权分离模式新区发展3功效布局新区发展案例总结3保护定位及功效定位4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正提议581案例总结1案例总结1112222太平街现实状况太平街人口现实状况：总人口8928人，社会低收入阶层，主要为老人和下岗工人，以出租临街铺位或房子为主要收入起源B.太平街产权现实状况及建筑现实状况：产权分散，商铺尺度小，对统一经营权和大型主力店招商有影响C.太平街街区商业现实状况：主要沿街布置，传统特色显著，商业级别低，主要经营干货、食品、香烛、小商品批发生意太平街街区商业整体处于衰退期，已基本丧失传统批发功效太平街原有经营品种和承载批发功效已不可能在保护改造后延续，需要调整和升级54/100——太平街历史文化街区主题分区与商业布局新区发展两权分离模式新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正提议581案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3太平街北段土特产区：长沙及湖南其它地方土特产品太平街中段特色区：水果干货、茶庄、老字号药店、长沙老字号、长沙风味小吃、小型咖啡馆三兴三泰街小区配套区：小区商业、服务、餐饮西牌楼街休闲餐饮街：老字号餐饮、著名传统餐饮连锁店、湖南各地风味小吃卫国街精品礼品区：精品、小礼品、小吃等，延续商脉文夕路土特产区：土特产品、展览、小吃、果蔬干货马家巷休闲娱乐区：特色酒吧、书吧、音乐吧、茶艺馆孚嘉巷民居客栈区金线街传统文化产品区：纸、墨、笔、砚、湖南名人字画上、下河街饰品、礼品区：饰品、小礼品、纪念品、文具等手工艺品、传统文化产品区餐饮、休闲娱乐区土特产品区精品、饰品、礼品区太平街南段特色手工艺产品区：菊花石、湘绣剪纸等、民俗风情馆55/100——太平街历史街区第一期（关键区）商业布局提议：以特色餐饮、酒吧、土特产品、传统文化产品开启新区发展两权分离模式新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正提议581案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3特色区：水果干货长沙老字号茶庄长沙风味小吃老字号药店咖啡馆传统文化产品区：纸、墨、笔、砚湖南名人字画休闲餐饮街：老字号餐饮著名传统餐饮连锁店湖南各地风味小吃湖南各地特色菜茶艺馆演艺茶馆特色酒吧街：清吧、茶艺馆长沙、湖南特色手工艺产品区：菊花石湘绣剪纸等太平街民俗风情馆土特产区：长沙土特产专卖店湖南各地土特产专卖店56/100——世联经过对成功历史文化街区研究，统一运行管理是历史文化街区商业成功确保新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正提议581案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3两权分离模式4统一物管有利于建筑空间维护和保养统一营销管理有利于维护和提升经营者共同利益，防止恶性竞争统一招商管理要求招商品牌审核管理和完善租约管理统一服务监督有利于经营者间协调和合作，由管委会指导、协调、服务、监督租户经营活动，确保商业高效运转。统一运行管理建立统一经营管理体系基本前提是实现产权（全部权）与经营权分离（即“两权分离”）57/100——依据当前国内历史文化街区实践，两权分离实施模式主要有三种，世联提议：太平街改造早期需充分发挥政府主导作用，宜采取“政府返租制”模式开启新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正提议581案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3两权分离模式4股份企业制收购全部权政府返租制操作方式产权全部些人以产权作价入股成立股份企业，市场化运作政府收购商业全部权，成立管理企业或委托管理企业进行运行管理政府以约定租金收购经营权，然后委托商业管理企业进行对外统一招商和运行管理产权属性产权分散产权统一产权分散实现条件80％以上产权人入股合理股权、分配制度80％以上产权收购合理赔偿标准80％以上经营权收购政府给予租金收益确保政府职责政府前期宣传引导政府帮助股份企业成立提供政策保障指导经营业态业种政府拥有全部权对街区运行给予指导、控制政府与产权人租约关系对街区运行给予指导、控制58/100——伴随太平街市场认知度提升，“股份企业制”模式可成为“政府返租制”模式最正确延续新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正提议581案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3两权分离模式4提议模式街区商业价值市场认知度（开街时间）实际价值市场预计价值示意性政府投入和参加度高低低高股份企业制街区改造综合效益一旦条件成熟，市场能够正确评定太平街商业价值，“股份企业制”模式能够看作“政府返租”模式市场化演进版政府返租制选择标准具备可操作性，轻易执行，产权人易接收；政府投入小；产权人集体参加；政府可引导但不直接参加；可市场化运作；政府返租制向股份企业制转变59/100——成功历史文化街区商业统一运行管理有委托管理、合署办公和复合管理三种模式，经过对太平街实际情况分析，世联提议采取复合管理模式新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位商业改造实施策略研究招商策略租金策略67规划修正提议81案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3两权分离模式4管理模式5太平街管理委员会物业管理企业治安交通秩序市容环境公共设施公共物业主管公共事务协调和日常管理工作机构由政府设置，事业单位编制，企业化管理街区内清洁、绿化以及公共设施、设备维护保养工作市政府或区政府业态控制运行管理招商推广成立或聘请商业运行机构复合管理制：在街区管理委员会下设或聘请商业管理企业及物业管理企业，委员会行使行政职能，商业管理企业和物业企业行使市场运行功效60/100——在街区商业运行管理中，需要明确一个商业运行机构主体，商业运行机构设置主要有政府主导及专业企业两种模式，世联提议聘请专业商业管理企业负责新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位商业改造实施策略研究招商策略租金策略67规划修正提议81案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3两权分离模式4管理模式5管理主体政府主导管理专业商业企业管理特点管理费用低，行政伎俩管理费用高，经济伎俩盈利情况普通需政府补助，才能保持商业连续经营确保一定利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快设备管理特点设备维护缺乏计划性，事故驱动型定时维护设备，预防性维护与维修成本控制成本控制无序，造成较大浪费有效成本控制，保持合理利润空间商家关注管理费用对商业街物业管理与商业经营关系不敏感看重商业经营利益希望优质物业管理能够承受较高管理费用对商业影响物业管理水平依赖于政府管理能力，商业经营情况波动比较大营造优质商业经营环境提升商业价值61/100——主力店成功引入，对太平街历史街区发展至关主要，应该按科学系统方法进行招商工作新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位商业改造实施策略研究租金策略7规划修正提议81案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6主要工作对潜在主力店商家进行分析与综合排序列出太平街历史文化街区各功效区潜在主力店商家对潜在主力店商家按一定筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果取得太平街历史文化街区潜在主力店商家优先次序名单依据每一潜在主力店商家特点，明确太平街历史文化街区价值定位制订相关太平街历史文化街区市场宣传和介绍文件制订针对每一特定潜在主力店商家招商方案及沟通文件太平街历史文化街区市场宣传介绍文件针对每一特定潜在主力店商家招商引资文件与部分潜在主力店商家初步接洽，修改招商方案初稿谈判，并依据谈判情况，深入调整修改招商方案确定最终协议分阶段地引进各类商家入驻太平街历史文化街区主要结果制订招商方案及沟通文件进行初步沟通，谈判并达成协议62/100——招商主力店数量、商业档次、开业率及开业时间是商业街成功运行主要确保新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位商业改造实施策略研究租金策略7规划修正提议81案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6对众多成功商业步行街商业结构研究表明：主力店所占百分比应该为总体商业可经营面积30％～50％。商业档次第二黄金分割定律：中等：中高档：中低级＝60：25：15选择周末或传统节假日，营造良好热闹气氛，凝聚更多人气。30～50％主力店数量60％左右中等商业80％以上开业率节假日开业80％以上开业率及节假日开业是步行街成功主要确保63/100——太平街三个阶段租金总体策略图：租金水平伴随经营时间推进不停提升新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位商业改造实施策略研究规划修正提议81案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6租金策略7以适合租金目标商家进入，保持良好业种配比，形成街区整体形象及认知度开启阶段具备一定市场认知度及客流量街区经营情况节节高升租金水平提升升温阶段市场发展成熟，商业价值深入提升租金水平提升，形成高端历史街区成熟阶段大小对租户长久吸引价值高低租金水平采取政府返租制采取股份企业制64/100——本汇报对开启阶段平均租金提出提议：主力店与非主力店租金区分对待，而且逐年上涨新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位商业改造实施策略研究规划修正提议81案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6租金策略7太平街当前平均租金水平：50~60元/平方米(按实际营业面积计)坡子街当前平均租金水平：80~100元/平方米(按实际营业面积计)租金制订参考指标主力店平均租金提议依据放水养鱼和主力店优先标准，为了吸引符合业态规划主力店进驻，世联提议第一年主力店平均租金维持现有水平50~60元/平方米。以后租金每年递增15%。开启阶段时间范围：3年左右，商业街发展普遍规律非主力店平均租金提议提议在主力店租金基础上每平方米增加10~20元，即60~80元/平方米。租金每年递增15%。开启阶段三年平均租金：按主力店占40%，非主力店60%计，第一年平均租金为65元/平方米左右，第二年75，第三年85。65/100——开启期业主返租租金提议：为了吸引业主将物业交由政府统一经营，返租租金应该高于出租租金。开启期三年政府租金补助测算：总共需补助大约215万元新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位商业改造实施策略研究规划修正提议81案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6租金策略7开启期采取“政府返租制”，在制订对外招商租金同时，必须考虑对业主返租租金，包括到政府租金补助政策：参考其它历史文化街区成功做法，返租租金要对原居民业主要有吸引力；世联提议：返租租金在现有租金50~60元/平方米基础上提升30%即65~80元/平方米（平均约72元/平方米），以后每年递增10%，开启期后则不再补助，由市场调整。开启期三年政府返租租金年份平均返租租金（元/平方米）第一年72第二年80第三年8866/100——依据前面制订太平街商业改造实施策略，对照《长沙太平街历史文化街区保护规划》，世联就其中规划用地百分比、建筑时序规划、停车场设置问题提出修正提议以供决议参考

新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功效定位商业改造实施策略研究1案例总结1案例总结1112222太平街现实状况33功效布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6租金策略7规划用地百分比：太平街主街增加风味小吃、冷饮等休闲餐饮用地，与太平街接壤马家巷改成特色酒吧街，增加娱乐用地B.建筑时序规划：将西牌楼街整改提前到第一期建设工程内容，确保开街时商业业态功效完整C.停车场规划：世联提议将下河街大市场改建成停车场，增加太平街南面停车位规划修正提议867/100太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载历史使命和目标3政府投入测算、综合效益分析风险分析、世联提议太平街保护定位及功效定位4太平街保护实施策略及商业改造实施策略5太平街保护项目效益与风险分析668/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议——我们用成本迫近法来测算政府投资成本，太平街历史文化街区改造一二期工程政府共需投入约3.67亿元4序号投资内容投资额度(万元)1基础设施21872小区配套6613重大节点工程4654建筑整改费用108545拆迁赔偿费用22500合计36667以上投资不含贾谊祠二期工程投资额和市场培育期对租金差额进行补助。69/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议——政府投资经济效益：税收增加、租金水平上升，街区产业提升4街区产值提升：1、太平街开街后客流量：第一年平均2.4万人/天（黄兴路30％），以后每年递增30％；2、每人每次平均消费50元，则太平街产值为：太平街年产值第一年24000×365×50=4.4亿第二年31000×365×50=5.7亿第三年40000×365×50=7.4亿租金水平上升：太平街改造后，经过商业运行，3～5年内租金水平可由现在50～60元/M2提升到200～250元/M2。税收增加：太平街商业复兴，街区产值增加，政府财政收入和税收也对应增加经济效益70/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议——落实科学发展观，完善历史文化名城内涵，打造城市新名片，提升五一商圈商业品位4社会效益落实科学发展观：太平街改造，主动弘扬和发展了长沙湖湘特色文化，打造精品人文景观，提升城市品位，是用科学发展观指导城市文化经营切实举措完善历史文化名城内涵：长沙作为楚汉名城，国家首批历史文化名城，一直来缺乏一个能够展现长沙悠久历史风貌和传统民俗历史文化街区，太平街改造填补了这一城市缺失提升五一商圈商业品位：太平街改造成高端历史文化街区，将使五一商业中心功效布局愈加完善，填补其文化品位缺失及品位阶层需求点缺失打造城市新名片：历史文化街区是最能表达一个城市个性和风情载体，吸引外地游客和投资者眼球，一如新天地之于上海，太平街成功改造将向世人展示长沙“古老与当代、传统与时尚”迷人城市魅力71/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议——保留城市历史文脉，重建城市精神场所，展现长沙传统文化，提供城市可连续发展文化动力4社会效益保留住长沙城市历史文脉：太平街是屈贾精神发源地，屈、贾“先天下之忧、经世致用”精神是湖湘文化内核，它保护和改造留住一个城市文脉和灵魂展现长沙传统文化：历史街区作为载体向世人展示：楚汉名城、屈贾之乡，湖湘文化，民俗风情、传统习俗重建了城市精神场所：太平街改造给长沙人带来美好历史回想，给长沙市民增加一个怀旧休闲去处，丰富了市民文化生活提供城市可连续发展文化动力：历史文化遗产是一个城市不可再生稀缺资源，城市越是当代化，它文化价值就越大，太平街所折射出来“心忧天下、敢为天下先”精神内涵为长沙城市可连续发展提供不竭精神动力；72/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议——带动传统手工业发展，焕发老字号及传统民间艺术活力，完善旅游业结构4社会效益带动长沙传统手工业发展：太平街作为长沙传统特色旅游商品商贸中心，可带动传统手工业发展焕发老字号、传统民间艺术活力：长沙有大量传统老字号和丰富民间艺术（如湘绣、湘剧、菊花石雕等），在市场经济冲击下逐步没落，经过历史文化街区当代商业经营，重新焕发这些老字号和传统民间艺术活力，适应当代市场经济需求，再保护同时得到发展完善长沙旅游结构，填补旅游购物场所缺失：太平街将作为吸引游客停留目标地，改变长沙旅游旅游中转站现实状况；填补城市旅游购物场所缺失，成为长沙展示特色产品聚集地73/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议——带动城市服务业发展，完善五一商圈功效，增加就业机会，改进居住环境，建设友好社会4社会效益带动城市服务业发展：太平街将引进大量高素质休闲、娱乐、餐饮等著名商家，统一经营管理推进长沙服务业服务水平提升；增加就业机会：太平街改造产业带动性强，服务业及传统手工业可创造大量就业机会改进环境，建设友好社会：经过对太平街改造，将极大地改进原居民生存环境，提升生活质量，真正表达了长沙市政府“以人为本，建设和友好社会”执政理念74/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议4风险分析一财务风险：历史文化街区保护改造资金投入量大，准期完成街区重建资金要充分B.行政管理风险：建设指挥部负担过多，提议尽快成立太平街管理办公室统筹保护建设及开街筹备工作C.规划实现风险：部分障碍建筑拆除困难，或部分居民自己整修内部造成街区破坏，规划不能实现D.利益分配风险：政府从业主手中收回经营权时利益分配不合理可能造成经营权和管理不统一75/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议4风险分析二E.招商风险：若招商进展不利，整个历史街区开街后商业运行效果将受到严重影响，缺乏活力和人气F.经营管理风险：开街后经营情况不理想或业态不能控制，造成经营管理上混乱，严重影响街区实现价值及整体效果G.原居民回迁风险：不能降低人口密度将不能改进街区形象及居住环境，也不能实现展示长沙传统民俗民风76/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议4——资金筹措提议：建立“多元融资、多元投资，多方参加”融资渠道历史文化街区改造需要大量资金投入，依靠财政拨款政府负担重，必须建立起一套“政府主导、市民参加、企业资助、银行贷款”多元投资机制，以下一些做法和办法可供参考：引入社会资本参加：政府制订优惠税收政策（如3-5年免税期）和贷款（政府贴息）支持，勉励企业投资者主动参加街区商业设施改造；银行贷款：政府提供贴息支持，勉励业主向银行贷款进行内部装修，以确保整个街区内外部环境协调和对外统一招商形象；成立“太平街保护基金”：勉励企业和市民捐款，对捐款者给与所得税方面政策优惠和社会荣誉；向世界银行等国际组织申请优惠保护资金贷款（如绍兴引入世界银行贷款4400万美元，用于古城民居修缮和基础设施改造）77/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议4——人口安置提议：采取经济适用房安置、货币安置等办法，勉励部分人口外迁，降低人口密度降低人口密度办法方案经济适用房安置：政府拨出部分经济适用房指标，对危房及改变成公共用途旧房户给予购置经济适用房指标，政府回购住户原住房货币化安置：政府以合理价格收购街区内旧房收购标准：参考房屋评定价格，给予适当补助拆除部分建筑：拆除价值不大危房以及与街区风貌不相协调当代建筑拆迁赔偿提议拆迁三种情况赔偿提议选择依据拆迁后改成公共用地经济适用房安置或货币赔偿1、符合总体规划2、按居民意愿选择赔偿方式3、维护社会稳定危房货币赔偿1、收购成本低2、轻易操作风貌极差当代建筑经济适用房安置或货币赔偿1、符合总体规划2、按居民意愿选择赔偿方式3、维护社会稳定78/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议4——华泰项目与太平街整体商业布局协调提议：利用本身区位和体量优势，引入国际著名品牌华泰项目分析：1、整个街区最正确位置，昭示性和通达性极佳；2、最大单体建筑，可容纳大型主力店和多业态组合；3、企业开发项目，政府只能给与引导，没法经过行政伎俩强制执行；4、关键节点，对整个太平街商业布局影响重大业态协调提议：1、提议一楼引进国际品牌星巴克咖啡或当地金牛角.王西餐厅，树立太平街高端、高格调品牌形象；2、提议购物以手工艺品、文化产品为主，休闲娱乐以酒吧、茶艺馆、咖啡馆为主，既与太平街整体商业布局协调，又与解放西路酒吧一条街业态形成良性衔接。79/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议4——大力发展太平街文化创意产业园：吸引画家、雕塑家、书法家等艺术家及民间艺人、手工作坊主进驻，打造成为长沙最有文化品位、最有艺术气氛创意产业园文化创意区：《太平街历史文文化街区保护规划》提到“文化创意区”概念规划；文化创意区为结合孚嘉巷西口整改而新建以文化创意产业为主商业区位；保护规划提到“文化创意区”概念，但对区内经营什么、怎样经营等问题没有做出诠释。世联提议：政府提供租金补助、优惠贷款、税费减免等办法，吸引文化及创意产业人士（如画家、雕塑家、书法家，民间艺人如湘绣、剪纸、雨花石雕等，手工作坊经营者等）租用或购置创意区内原居民房屋作为创作或经营场所；文化创意产业园建设不但可提升原居民租金收益，创造一定商业产值，同时又为太平街增加一个新旅游和文化体验景点，打造成为长沙文化新名片。“中国油画第一村”——大芬村就成为深圳最响亮文化名片。文化创意区80/100效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联提议4——拓宽建设资金起源：政府低价回收部分保持完整民居建筑，然后经过公开拍卖形式卖给追求文化品位高收入阶层国外民居文