某楼盘营销策划书

第一局部：江都城区住宅市场调研报告一、城区总体住宅市场形势分析1、江都经济较快开展2006年江都GDP为230.2亿元，比上年增长15.8%；人均GDP为22851元，比上年增长15.9%。2007年江都GDP为280亿元，比上年增长16%；人均GDP为27805元，比上年增长16%。按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算，预计2008年江都GDP将到达320亿元左右、人均GDP将到达32000元左右。2、居民收入稳步增长2006年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和11.3%；2006年在岗职工平均工资为17260元，比上年增长15.8%。2007年江都城镇居民人均可支配收入13105.5元，农民人均纯收入7011元，分别比上年增长19.1%和14.4%；2007年在岗职工平均工资为20288元，比上年增长17.5%。预计2008年江都城镇居民人均可支配收入到达15000元以上、在岗职工平均工资到达23000元以上。3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观〔1〕近年江都房地产市场开展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购置力2005年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。2007年江都商品房施工到达188.90万平米，仅新开工商品住宅就有71.96万平米、竣工住宅53.48万平米，住宅销售76.74万平米〔6480套〕。2006年江都城区商品住宅均价仅在2000余元/平米，而2007年商品住宅均价到达3421元/平米，目前商品住宅均价已到达3700-3800元/平方米，同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅！此外，2007年末江都城乡人均储蓄仅18391元，比上年仅增长7.7%。按目前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价及户均3.5人、城区家庭平均年收入约4.5万元计算，那么房价收入比在9以上，远超过6-8的正常水平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。另外，根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比到达1：400以下，也远超过1：300-1：200的正常水平，以租养贷已不可能。〔2〕未来两年城区商品住宅供给量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求未来两年内城区商品住宅供给总量预计在160万平米以上。按照城区目前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米〔即到达人均30平方米左右〕，同时以两年内城区新增人口3万人〔注：根据江都规划，到2012年城区人口为30万人，即四年内增加6万人〕且有30%的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算，潜在最大住宅需求量也不到150万平米。而从现实情况来看，目前江都城区房地产供给量较大，尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购置力已经饱和。未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于2007年的76.74万平米，从目前销售形势来看，预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右，房价也将趋于平稳或小幅上升。因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购置力的下降、江都房地产市场竞争日趋剧烈可供选择面加大等因素的影响，2007年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继，未来两年内江都城区商品住宅供给量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销比照：未来两年内城区商品住宅供给量合计/160万平米以上其中：目前城区市场商品住宅存量约5410套约60万平米其中：目前楼盘未来两年内的后续住宅开发量/预计50万平米以上其中：1年内新拍土地未来两年内上市住宅体量/约50万平米未来两年内城区潜在最大需求量/不到150万平米未来两年内城区商品住宅销售总量/预计在80-120万平米附：江都城区目前在售楼盘销售情况表〔数据截至2008年9月27日〕：工程名称总套数总面积〔平米〕已售已备案〔套数〕已售未备案〔套数〕可售〔套数〕水木南庭34444480.94364304心怡春江花都3794636815417208金域地中海20821754.44110098津萃园15821074.32571100建盈国际城890111717.024621427鸿达尚城时代24628864.761460100明珠山庄31443940.0520112101恒泰贵筑6110207.350061新都苑492364.8910039金城银都609623.115802春江新月园16720333.34125339恒通绿城42754808.83582367广源世纪豪园21785557.34200161东方广场52770506.641585364长江国际花园67468200.525430131鸿益千秋67188368.8342134216怡园小区4386.58404绿洲家园182535.651602金城银河之春11314734.359054都市公寓24813549.57232010中天花苑298566.522504南苑明珠333773.373012文蕴苑403084.9528012虹都苑889039.7763025怡景雅园11016304.3663146浦江新村221723.528014兴隆花苑272173.022502福景苑586533.35503三元新村727090.3648420书香茗府21825219.24154056金色阳光995198.449405广源世纪花园2232201225.39126171900中远美墅54986271.5835439156中远欧洲城57146613.5723818315工程名称总套数总面积〔平米〕已售已备案〔套数〕已售未备案〔套数〕可售〔套数〕香格里拉花园1024116824.5284730147锦绣嘉苑44252636.823504547新加坡花园62087734.754982120金牛湾都市花园82593392.4856612247皇剑广场17126243.361241631时代华庭21423154.86195019碧水家园25832367.51530105上城国际39138825.4325919113御景花园52057845.1476044大桥东园小区707417.476208清园广场14615074.1586456大桥慈云花园34739415.6716549133如意园15416043.6400152总计15105178917092774065410小结：江都经济较快开展，居民收入稳步增长，城区居民人均住房面积较小，因此房地产开展有一定的空间。然而，目前城区房价水平已超出普通居民购置力水平，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。二、城区主要在售住宅楼盘个案分析目前，江都城区新建商品住宅主要集中在老通扬运河以北的城北区域和新通扬运河以南的城南区域，城北为江都市新的政务区，城南为经济开发区。从路段上看，大局部楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线。从配套来看，城南区域相对已经成熟，其配套好于城北区域，但城北区域道路根底设施好、新行政中心的有利规划使城北区域居住条件有很大的开展潜力。江都城区目前的主要干道为龙川路、新都路、扬州路“三纵”及北环路、江淮路、龙城路、长江路、浦江路、舜天路等“六横”。从各个楼盘位置来看，由于江都城区面积小、城南城北区域楼盘分布相对密集〔大局部楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线〕、从城南城北区域的楼盘到市中心主要出入扬州路或龙川路而扬州路、龙川路、新都路相距比拟近，因此虽然各个楼盘到市中心的直线距离有远有有近，但城南、城北区域的大多数楼盘到市中心的实际距离都差不多。江都城区主要在售住宅楼盘位置图江都城区主要在售住宅楼盘位置图新都北路北环路龙城路长江路扬州路龙川路新都路泰州路回春路江淮路东方红路工农路长江国际恒通绿城怡景雅苑尚城时代市中医院国际城世纪花园仙城中学紫郡洪泉医院明珠山庄春江花都火车站老通扬运河新通扬运河市政府市政公园皇剑广场江都商城步行街二院人民医院恒泰贵筑碧水家园银河之春集贸市场南苑路浦江路舜天路中国银行建设银行金牛湾苏果南苑医院龙川小学江都中学世纪华联香格里拉水木南庭新世纪酒店客运中心上城国际御景花园京江酒店金域地中海鸿益千秋试验初中国际双语小学国际双语初中中远欧洲城中国银行建设银行苏果广州路中远美墅市中心一中1、城北区域住宅楼盘个案简析〔1〕长江国际花园楼盘位置：新都北路北侧、仙城中学西侧。售楼处位置：现场接待中心；市区接待中心在江淮路33号。开发商：江苏双汇房地产开发。规划设计：超宽楼间距设计，地下停车位与建筑贯穿。建筑设计：中央公园小高层设观光电梯。局部楼栋底层架空设计。营销代理：南京垠坤代理机构。总建面积：30万平方米。总户数：2100户。建筑类型：5+1多层、6+1多层、11+1小高层、别墅。户型面积：户型设计较好，但面积过大，140-150平米的户型很多。二房两厅一卫91.23-95.75平米；三房两厅一卫119.13-126.39平米；三房两厅两卫131.19-143.29平米；四房两厅两卫155.09-155.83平米。总体均价：小高层均价3800元/平米左右，层差50元/平米左右〔上层差价大些〕；多层均价3500-3600元/平米。储物间1.5万/个左右；地下汽车位5-6万/个；汽车库7-8万/个。外部景观：无。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。内部景观：景观设计为南京中山园林设计院。中央公园、园林景观。中央公园以鹰柱、亭桥为元素形成轴线，宅间布置铺地、小品、水系。内部配套：儿童活动场、运动场、星座广场、水舞广场、游泳池；临街商铺。汽车位情况：地下停车位、车库。物管情况：物业管理为上海上房物业管理江都分公司〔一级〕。物业管理费多层0.5元，小高层0.9元〔含电梯〕。工程进度：总共30万平米约开发了一半。交付情况：一期一批2008年9月交付。销售情况：一期一批共674套，已售543套，销售率约为80.6%。优惠情况：买房抽奖送汽车活动。工程形象定位：30万平米泛洋房水景庭院；国际生活，渐行渐进。主打广告〔宣传〕语：城市封面，顶峰生活。主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告、江都电视台《新楼市》广告、城区多块广告牌。联系：0514—86160000/86161111。综合评述：楼盘规模超大、设计较好、小区内部景观和内部配套较好、物业管理较好；楼盘位置偏、地段差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装较好、广告多；户型设计较好，但总体上套型面积偏大；销售情况较好。〔2〕恒通绿城楼盘位置：扬州路与新都北路交汇处东南侧。售楼处位置：现场售楼处。开发商：扬州市恒通企业。规划设计：北京梁开建筑设计院。建筑设计：首创江都“低能耗绿色节能住宅”。集中集热、分户储热太阳能全天候热水系统；聚氨酯发泡、5+9A+5的双层中空玻璃构成外墙保温体系。总建面积：5.99万平方米。总户数：542户。建筑类型：7幢5+1多层、3幢16+1高层。户型面积：户型功能设计较差，套型面积较为合理。多层以97-120平米的三房为主；高层户型为85平米左右两房及117-120平米三房。多层三室两厅一卫97.25平米、104.27平米；三室两厅两卫121.12平米；四室两厅两卫134.12平米；顶层复式的底层约90.12平米、上层约77.33平米。总体均价：多层均价约3600元/平米〔2F约3700元/平米，1F=2F-200~250，3F=2F+100，4F=2F，5F=1F-100~200〕。高层未售，价格不详。储物间为地上形式，层高约2.2米，面积约20-25平米，均价约1288元/平米。汽车库、汽车位未售，价格不详。外部景观：无。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。内部景观：英国雅而菲设计生态园林景观，主要为喷泉广场。内部配套：临街商铺。物管情况：南京高迈克物业管理〔三级〕。多层0.5元，高层不详。工程进度：多层接近封顶。交付情况：多层2009年6月交房。销售情况：2007年开盘，共427套，已售60套，销售率约为14%。优惠情况：贷款9.6折，全额付款9.5折。工程形象定位：江都首席低能耗绿色节能住宅。主打广告〔宣传〕语：科技住宅，节能先锋；会省钱的房子。主要广告宣传媒体：网络广告、城区广告牌、公交车车体广告、报纸广告。实力/荣誉/获奖情况：恒通企业为“中国房地产诚信企业”、“江苏省房地产综合实力50强”。联系综合评述：楼盘规模较小、设计一般、小区内部景观和内部配套一般、物业管理一般；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装较好、广告较多；户型设计较差，但总体上套型面积较为合理；销售情况差。〔3〕怡景雅苑楼盘位置：扬州路与新都北路交汇处西南侧。售楼处位置：现场售楼处。开发商：江都市城北房地产开发公司。总建面积：20728.09平方米。总户数：187户。建筑类型：5+1多层住宅。户型面积：户型设计一般。面积以120-140平米的三房为主。总体均价：约3278元/平米〔1楼约3180元/平米、2楼=1楼+200、3楼=2楼+100、4楼=2楼、5楼为2970元/平米、阁楼为1500元/平米〕。储物间约10平米/个，均价1500元/平米。外部景观：无。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。内部景观：较差。内部配套：沿街商业。物管情况：较差。工程进度：现房。交付情况：已经交付。销售情况：共推出110套，已售64套，销售率为58.2%。优惠情况：9.9折。联系综合评述：楼盘规模很小、设计较差、小区内部景观和内部配套较差、物业管理较差；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处极其简陋、几乎无包装，无任何销售宣传资料，外部广告几乎没有；户型设计一般；销售时间接近三年，销售情况很差。〔4〕鸿达·尚城时代楼盘位置：扬州路中段西侧、怡景雅苑南面。售楼处位置：现场售楼处。开发商：江都鸿达房地产开发。规划设计：上海中福建筑设计院，设计一般。建筑设计：上海中福建筑设计院，设计一般。营销代理：南京财富地产〔大公务实集团财富地产〕。占地面积：22510平方米。总建面积：30368平方米。总户数：230户。容积率：1.35。建筑密度：23%。绿地率：39%。建筑类型：3幢11+1小高层、2幢多层、3幢花园洋房、1幢叠拼别墅。户型面积：户型设计较好。主力户型以两房两厅、三房两厅为主，面积在90-130平米之间。总体均价：多层、小高层总体均价3400-3500元/平米。小高层起价2900元/平米，均价约3200-3300元/平米。4+1多层均价约3720元/平米〔1楼3555元/平米，2楼=1楼+200，3楼=2楼+100，4楼=2楼-30，阁楼面积40-50平米、1840元/平米〕。外部景观：无。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。内部景观：较差。内部配套：沿街商业。物管情况：较差。工程进度：接近现房。交付情况：2008年10月交房。销售情况：2007年8月开盘。目前小高层已售完，仅剩30多套4+1多层房源。优惠情况：9.9折。工程形象定位：风格生活新典范。主要广告宣传媒体：网络广告、户外广告牌。联系综合评述：楼盘规模小、设计一般、小区内部景观和内部配套较差、物业管理较差；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装一般，销售宣传资料仅有户型单页，外部广告仅有楼盘对面的一小块户外广告牌；户型设计较好；定价较为合理，销售情况较好。〔5〕紫郡楼盘位置：新都北路和龙川北路之间、仙城中学以南、洪泉医院以北。售楼处位置：售楼处未建好，临时接待中心在江都京江大酒店内。开发商：江都华丰房地产有限责任公司。规划设计：杭州浙华建筑设计事务所。营销筹划：易美伽。总建面积：28万平方米。外部景观：无。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。工程进度：未建。销售情况：未售。工程形象定位：优品生活·私享·家。主要广告宣传媒体：目前为临时接待中心、形象宣传折页。实力/荣誉/获奖情况：宁波华丰集团为浙江省百强企业、2007年宁波百强企业20名、房屋建筑施工总承包特级资质企业，先后荣获国家工程质量最高奖—鲁班奖等共700余个奖项。联系：0514—86611222/85303888。综合评述：该工程目前售楼处在建，工程规模超大，预计规划设计、景观设计、内部配套等较好，工程定位为高档楼盘。〔6〕建盈国际城楼盘位置：龙川北路与北环路交汇处西南角。售楼处位置：龙川北路与龙泉路交汇处〔洪泉医院西〕。投资商：建盈〔香港〕集团。开发商：建盈〔扬州〕房地产开发。规划设计：南京东南大学建筑设计研究院。间距超过1：1.4。建筑设计：哈尔滨工业大学建筑设计研究院。静压桩根底，防震抗压。双层中空玻璃设计全案筹划：扬州江天山水。总建面积：28万平方米。总户数：2100户。建筑类型：6+1多层、11+1小高层。户型面积：以三室两厅两卫为主，三室两厅一卫、两室两厅两卫及四室两厅两卫为辅。两室两厅两卫约107平米，三室两厅一卫约120平米，三室两厅两卫约130-135平米，四室两厅两卫约145-153平米，顶层复式约183平米。总体上户型设计较好，另有新颖的错层户型设计。总体均价：11+1小高层均价约3600元/平米〔去年均价约3750元/平米〕，层差约50元/平米，西边套比中间套约低10-20元/平米〔视面积大小而定〕，东边套比中间套约高10-20元/平米〔视面积大小而定〕。6+1多层均价约3570元/平米〔2楼3700元/平米左右、3楼3900元/平米左右、4楼=2楼、5楼3550元/平米左右、6楼3100元/平米左右，阁楼单卖〕。储物间约10平米/个，平均每个约1.8万元。地下汽车位6万元/个。外部景观：龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。内部景观：景观设计为环艺景观。八大主题公园、蜿蜒水系、藤廊花径、喷泉广场、景观小品。内部配套：一般。汽车位情况：地下汽车位。物管情况：扬州锦日物业管理〔三级〕。五大智能化系统。物管费多层0.5元，小高层0.9元〔含电梯〕。工程进度：一期一批已入住，一期二批在建。交付情况：一期2009年交房。销售情况：一期890套，2006年正式销售，至目前已售463套，销售率52%。优惠情况：小高层9.7折，国庆再优惠1万元/套；多层9.8折，国庆再优惠1万元/套。工程形象定位：以国际理念，造城。主打广告〔宣传〕语：国际风情，理想居住城邦；龙川大道，28万平米国际高尚生活区。主要广告宣传媒体：售楼处销售宣传资料、光盘、户外广告牌、报纸广告。联系86511599。综合评述：楼盘规模超大、设计好、小区内部景观较好、内部配套一般、物业管理较好；楼盘位置较偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装较好、广告较多；户型设计较好，但总体上套型面积偏大；销售情况良好。〔7〕广源·世纪花园楼盘位置：龙川北路西侧，南至泰州路、西至扬州路、北至北环路。售楼处位置：现场售楼处。开发商：江都市广源房地产开发。规划设计：人车分流、充足停车位。建筑设计：建筑简洁、典雅。占地面积：350亩。总建面积：36万平方米。总户数：近3000户。绿化率：近40%。建筑类型：多层、11+1层景观电梯公寓、联排别墅。户型面积：面积区间80-150平米。以93-122平米三室二厅一卫和114-134平米三室二厅二卫为主。户型设计优良。单身贵族公寓约45平米〔精装修〕；二室二厅一卫约73-103平米；三室二厅一卫约93-122平米；三室二厅二卫约114-142平米；四室二厅二卫约142-155平米；顶层复式四室二厅三卫约165平米。总体均价：最后一组团冬梅坊5+1多层原均价4000元/平米左右，目前每套大约优惠8-9万元，优惠后均价约为3460元/平米〔1楼3361元/平米、2楼=1楼+200、3楼=2楼+200、4楼=2楼、5楼=1楼-300，阁楼2000元/平米〕。最后一批的小高层未售、价格不详。半地上储物间约2万元/个〔约1800元/平米〕。外部景观：龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。外部配套：仙城中学、洪泉医院。内部景观：景观设计由中国美院承当。坡地绿化带设计、中央景观大道、组团中心景观、宅间景观小品。四个组团分别以兰花、夏竹、秋菊、冬梅为景观主角，搭配雕塑、广场、水池、曲溪、亲水平台、木道、游泳池、观雪长廊、景观廊架以及叠瀑、凉亭、木桥等景观小品。内部配套：会所、幼儿园、游泳池、网球场、休闲中心、大型商业步行街、农贸市场等。汽车位情况：地下汽车位〔可售可租〕。物管情况：怡城〔浙江〕物业管理江都分公司〔二级〕。“五星效劳特色”、“八大效劳模式”。24小时平安防范系统〔防入侵、防火、防煤气泄漏〕、楼宇对讲系统、闭路电视监控系统、红外线周界报警系统、电子巡更系统、车辆出入管理系统、背景音乐及紧急播送系统、信息网络系统〔家居多媒体配线箱、电子公告系统等〕。物管费多层0.5元〔阁楼不收〕。工程进度：接近封顶。交付情况：2010年全面交付。销售情况：至目前推出2232套，已售1332套，销售率约60%。优惠情况：9月27日前购房优惠到达8-9万元/套。1万〔首付〕买1房、2万〔首付〕买2房、5万〔首付〕买3房。工程形象定位：品质生活，百年骄傲。主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告、江都电视台《新楼市》广告、户外广告牌。联系综合评述：楼盘规模超大、规划设计好、小区内部景观优、内部配套好、物业管理优；楼盘位置一般、地段一般、目前的外部景观和外部配套一般；售楼处包装较好、广告较多；户型设计优良；销售情况良好。〔8〕明珠山庄楼盘位置：洪泉医院南侧、龙川北路东侧、泰州路北侧。售楼处位置：洪泉医院西侧。开发商：洪泉集团·扬州洪旺房地产开发。规划设计：整体实施全地层架空，并配合双层景观设计方案，人车分流设计。建筑设计：现代主义建筑设计风格，外立面大面积玻璃材质、宽景转角阳台设计、底层采用架空设计。小高层全部使用太阳能。占地面积：约96900平方米。总建面积：约19万平方米。总户数：约1478户。绿化率：约42.3%。建筑类型：小高层、高层。一期一批4幢11+1小高层、1幢18+1高层。户型面积：以三房为主。户型设计一般。三房二厅一卫115平米，三房二厅二卫123-138平米，四房二厅二卫171平米。总体均价：小高层均价4500元/平米。外部景观：龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。内部景观：中央大型假山跌瀑景观走廊、底层全架空空中绿化、架空层绿化。将天然水系引入组团绿化之中，点缀有亲水平台、景观水池。整个小区景观分为入口景观、中心水景、组团水景、组团绿地四大块。入口景观以环绕的水将整个入口空间分为3个区域：人行通道、景观大道、车型通道，景观大道由石桥、弧形花坛、灯柱、假山瀑布、明珠组成；中心水景有水幕、跌水、喷泉等；组团水景由溪流、卵石、水生植物、水中汀步等组成。汽车位情况：车位充足，保证每户都有1个车位。物管情况：扬州安源物业管理公司。江都首家“信息化家园”示范社区。物业提供家政效劳、商务效劳、礼仪效劳、文化娱乐效劳、老年效劳等。小高层物管费1.0元。工程进度：一期一批在建。交付情况：一期一批2009年9月交房。销售情况：目前推出314套，已售213套，销售率为67.8%。优惠情况：无。工程形象定位：效劳型国际标准社区。主要广告宣传媒体：网络广告、江都电视台《新楼市》广告、户外广告牌。联系综合评述：楼盘规模大、设计良好、小区内部景观优、物业管理较好；楼盘位置一般、地段一般、目前的外部景观和外部配套一般；售楼处包装较好、广告一般；户型设计一般；销售情况较好。〔9〕心怡·春江花都楼盘位置：龙川北路与江淮路交汇处东北角。售楼处位置：现场售楼处。开发商：心怡房地产〔扬州〕。规划设计：超大楼间距、围合式组团布局；人车分流，半地下车库设计。建筑设计：深圳市筑博工程设计。花园洋房层层退台设计。代理商：上海置国地产咨询。整合推广：深圳自在广告筹划。占地面积：310余亩。总建面积：40万平方米。容积率：<1.7。建筑密度：<28%。绿化率：>35%。建筑类型：花园洋房、别墅、高层。户型面积：户型设计优良。二房二厅一卫90平米、二房二厅二卫103.51-109.07平米、三房二厅二卫122-132平米、四房二厅二卫163平米。总体均价：6层花园洋房均价4700元/平米〔6楼无阁楼，层高最高5米、最低2.8米，价格4200元/平米〕。储物间约10平米/个，1万余元/个。外部景观：老通扬运河、绿化带、市政公园。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。市中心配套。内部景观：主要由奇景〔澳大利亚〕景观设计设计。美国设计大师主持园林设计。沿河景观带、四大组团水景、双湖主题水景、无边界嬉水池、生态湖、自然堆坡景观、亲水平台、草坪步道、阶梯草坪露天剧场、景观小品。内部配套：五星级喜来登酒店；集中商业、商业街、后现代北欧风情休闲街；幼儿园；篮球场、儿童游戏场等二十余项休闲运动设施。物管情况：全封闭保安系统。物管费0.8元。工程进度：一期在建。交付情况：一期2009年3月31日交房。销售情况：2008年3月22日开盘，目前推出379套，已售171套，销售率45.1%，销售情况良好。优惠情况：目前优惠3万元/套。首付15%即可〔另15%在两年内还清〕。买二房仅需5.6万元首付；老带新可获现金大奖；阳光车库随房送〔1-4层车库五折、5层车库三折、6层车库全部赠送〕；签订合同后15日内按时办理完全部购房手续，可获5000元国美电器购物券。工程形象定位：中央湖景生活城。主打广告〔宣传〕语：一座城市的上游生活。主要广告宣传媒体：网络广告、城区户外广告牌、电视广告、报纸广告。联系综合评述：楼盘规模超大、设计良好、小区内部景观优；楼盘位置较好、地段较好、外部景观和外部配套较好；售楼处包装较好、广告较多；户型设计优良；销售情况较好。2、城中区域住宅楼盘个案简析〔1〕恒泰贵筑楼盘位置：老通扬运河南侧、东方红东路北侧、龙川北路与新都北路之间。售楼处位置：东方红东路三江百货广场北大门。投资商：扬州常信房地产开发/扬州市建科置业开展。开发商：江都市恒泰房地产开发。规划设计：香港睿博建筑规划设计。全程营销：扬州博深置业。总建面积：73600平方米。总户数：595户。建筑类型：8幢6层叠加、3幢17+1高层、3幢11+1小高层。户型面积：户型设计一般。总体均价：价风格整中，暂时封盘。先前叠排价格约4700元/平米。外部景观：老通扬运河。外部配套：市中心齐全生活配套。物管情况：贴心安保系统、停车管理系统、可视对讲系统、门禁系统。工程进度：叠排接近封顶，小高层、高层未建。销售情况：一期推出61套，尚未正式销售。工程形象定位：城中居/运河畔/厚情结/新映像。主打广告〔宣传〕语：天赋运河，共享贵筑。主要广告宣传媒体：网络广告、电视广告、公交车车体广告、道旗广告。联系85015555。综合评述：楼盘规模一般、设计一般、物业管理一般；楼盘位置好、地段好、外部景观和外部配套优；售楼处包装一般、宣传不到位；户型设计一般。〔2〕金城·银河之春楼盘位置：新通扬运河北岸、园林南路、广电巷8号。售楼处位置：龙川大桥北堍、龙城路中段。开发商：江都市金城房地产开发。规划设计：条状规划，表达景观均好性。建筑设计：简约风格。总建面积：15094平方米。总户数：115户。绿地率：36%。建筑类型：2幢5+1多层〔1幢临河、1幢后排〕、1幢5+1临河叠排、1幢11+1临河小高层。户型面积：户型设计较差。2幢5+1多层户型为116.19平米的三室两厅一卫、122.65平米及136.92平米的三室两厅两卫、135.01平米及150.79平米的四室两厅两卫。1幢5+1叠加户型均为177.24平米的四室两厅两卫。1幢11+1小高层户型为131.7平米的三室两厅一卫和141.05平米的三室两厅两卫。另有少量99.36平米的两室两厅一卫户型。总体均价：5+1叠加〔复式〕均价4500元/平米左右〔约180平米总价约80万〕。11+1小高层均价在3800元/平米左右。后排〔不沿河〕的5+1普通多层均价约3380元/平米，1楼价格约3250元/平米，5楼价格约等于1楼价格，阁楼均价1500元/平米。外部景观：新通扬运河、沿河千米绿化带。外部配套：市中心齐全生活配套。内部景观：凉亭、汀步、旱喷等景观小品。内部配套：无。物管情况：扬州新时代物业管理〔三级〕。多层物管费0.5元。工程进度：多层封顶，小高层接近封顶。交付情况：2009年10月交付。销售情况：2007年开盘。共推出113套，已售59套，销售率为52.2%。优惠情况：无。工程形象定位：水岸世家，臻美生活。主打广告〔宣传〕语：面河而居，阳光、绿意、水生活。主要广告宣传媒体：网络广告。联系综合评述：楼盘规模很小、规划设计一般、物业管理一般；楼盘位置好、地段好、外部景观和外部配套优；售楼处小、包装差、外部宣传极少；户型设计较差；销售情况较差。3、城南区域住宅楼盘个案简析〔1〕金牛湾都市花园楼盘位置：新都路与南苑路交汇处东南角。售楼处位置：新都路东侧、南苑路北侧、装饰建材城对面。开发商：江都市金龙房产有限责任公司。总建面积：约9万平方米。建筑类型：5+1多层、11+1小高层。户型面积：三室二厅一卫95-110平米，三室二厅二卫约133平米，户型设计差。总体均价：11+1小高层均价4000元/平米左右〔7楼、8楼约4100-4200元/平米〕。5+1多层均价3500元/平米左右〔1楼约3357元/平米、2楼约3557元/平米、3楼约3657元/平米、4楼约3632元/平米、5楼约3000元/平米、阁楼约1500元/平米〕。储物间约1万元/个。外部景观：新通扬运河、张纲河。外部配套：南苑医院、农贸市场、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运中心、中国银行、建设银行等。内部景观：中心花园、水景、四大景观组团、景观架空层。内部配套：650米主题商业街、华润苏果超市、儿童娱乐场、老年休闲场所、运动健身场所、会所。汽车位情况：7000平米集中停车库、500多个汽车车位。物管情况：扬州锦日物业管理〔三级〕。区域智能化管理系统、电子巡更系统、红外线周界防越报警、闭路电视监控系统、可视对讲机系统并与物管中心联网、背景音乐、小区播送播放系统、高速宽带网入户、暗敷室外管线、煤气管道预埋等。多层物管费0.4元。工程进度：现房。交付情况：现房入住。销售情况：2006年开盘，共825套，已售578套，销售率70%。优惠情况：中秋抽奖活动、国庆推出10套特价房，其余9.9折〔可进一步洽谈〕。买小高层15年后免费换电梯。工程形象定位：都市生活第一站。主打广告〔宣传〕语：走出金牛湾，便是华润苏果超市。主要广告宣传媒体：网络广告、公交车车体广告、报纸广告。联系86127171。综合评述：楼盘规模一般、规划设计一般、物业管理较好；楼盘位置好、地段好、外部景观和外部配套较好，内部景观和内部配套优良；售楼处包装一般、宣传力度一般；户型设计较差；销售较好。〔2〕香格里拉花园楼盘位置：新都路与南苑支路交汇处东南角、浦江路北侧。售楼处位置：舜天路中段199号〔法院对面〕。开发商：扬州长江房地产开发。规划设计：日照间距1：1.4；小区设3个出入口，人车分流设计。建筑设计：全框架结构、南北双阳台设计；入户大厅3.5-4米，全落地玻璃双开；楼层高2.9米；彩铝窗、中空玻璃。总建面积：18万平方米。总户数：1204户。建筑类型：27栋多层、6栋小高层。户型面积：小高层三室二厅一卫约108平米。户型设计较差。总体均价：小高层3830元/平米左右〔层差50-60元/平米，东边套比中间套高约80-85元/平米、西边套比中间套低约80-85元/平米〕。外部景观：无。外部配套：南苑医院、农贸市场、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运中心、华润苏果等。内部景观：6000平米中央花园。内部配套：沿街商铺、超市；高级会所；儿童攀爬梯、1000米运动跑道、溜冰场、麻将馆、健身房、高尔夫推杆、棋局馆、羽毛球场、卡拉OK房、台球馆、美容院、乒乓球室、网球场、健身室、篮球场。物管情况：深圳珠港物业管理扬州分公司〔二级〕。工程进度：最后3幢小高层在建。交付情况：多层已入住。剩余3幢11+1小高层2009年初交付。销售情况：2006年开盘，多层已售完交付。共1024套，已售877套，销售率约为85.6%。优惠情况：一楼送入户花园，六楼送阁楼、露台。工程形象定位：运动社区，尊贵生活。主要广告宣传媒体：公交车车体广告、报纸广告、小区看房车。联系86088111。综合评述：楼盘规模大、规划设计较好、物业管理较好；楼盘位置较好、地段较好、外部景观差、外部配套一般，内部景观和内部配套良好；售楼处包装较好、宣传力度一般；户型设计较差；销售较好。〔3〕水木南庭楼盘位置：浦江路与新都路交汇处东南角。售楼处位置：浦江路中段188号。开发商：江都市新巨人房地产开发。建筑设计：7层电梯洋房设计、中空玻璃设计。全案代理：恒基参谋〔苏州〕。总建面积：15万平方米。建筑类型：5+1、6+1多层、花园洋房、7层电梯洋房、叠加别墅、11+1小高层。户型面积：两室两厅一卫91.63平米、三室两厅一卫125.3平米、三室两厅两卫126.14平米、四室两厅两卫128平米。户型设计一般。总体均价：起价3258元/平米。花园洋房均价3800元/平米左右。外部景观：无。外部配套：南苑医院、农贸市场、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运中心、华润苏果等。物管情况：江苏爱涛物业管理江都分公司〔一级资质〕。工程进度：在建。交付情况：一期预计2010年交付。销售情况：一期344套，已售40套，销售率11.6%。优惠情况：一次性付款9.8折、按揭9.9折、老客户介绍新客户更多优惠。工程形象定位：江都首席15万平米生态社区。主要广告宣传媒体：网络广告、电视广告、城区广告牌。联系86830500。综合评述：楼盘规模大、规划设计一般、物业管理较好；楼盘位置一般、地段一般、外部景观差、外部生活配套一般；售楼处包装一般、宣传力度一般；户型设计一般；销售较差。〔4〕上城国际楼盘位置：新都路与舜天路交汇处西北角。售楼处位置：现场〔舜天路新都路口、京江大酒店旁〕。开发商：扬州香江置业。规划设计：两进式大堂设计〔主入口为五星级酒店式大堂设计，另外在单独的每栋楼的入口规划一个高级的入户大厅〕。建筑设计：大开间、浅进深设计。建筑材料和设备较为高档，且利用各项保温节能材料。营销企划：台湾川普机构。营销参谋：扬州博深置业。总建面积：5万平方米。总户数：408户。建筑类型：2幢30层高层、1幢22层挑高高层〔相当于27层〕。户型面积：2幢30层高层2梯3户，户型为126平米左右的三房二厅二卫、170平米左右的三房二厅二卫和190平米左右的四房二厅二卫。1幢22层挑高精装修小户型，挑高4.8米〔上层2.2米，下层2.6米〕，已隔好带楼梯，3梯12户均朝南，销售面积在70平米左右〔两层算一层面积〕。户型扁平式设计，卧室和客厅均朝南。双阳台、入户花园、大飘窗、270度观景窗等设计。户型设计优良，局部套型面积偏大。总体均价：精装小户型均价约4900元/平米〔小户型装修标准约600-800元/平米〕。大户型毛坯均价约4250元/平米。层差60-80元/平米。外部景观：无。外部配套：客运中心、四星级京江酒店。内部景观：大型景观休闲广场；香草花园；楼宇入口处水景。内部配套：沿街大型商业；大型景观休闲广场；老人对弈、健身区；儿童游戏区；卵石健康步道；户外健身器。汽车位情况：地下汽车位。物管情况：扬州万扬物业管理公司〔二级〕。酒店式效劳。小区设置两个物业管理站，确保出入人车的管理。小区智能化系统有平安防范系统〔家居安防系统、访客对讲系统、周边防越报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统〕、管理与监控子系统〔LED显示系统、车辆出入停车管理系统、紧急播送与背景音乐系统、物业管理计算器系统、设备监控系统〕、信息网络子系统〔网、有线电视网、宽带接入网、控制网〕。物管费1.2元。工程进度：即将封顶。交付情况：2009年6月30日交付。销售情况：2007年开盘，共推出391套，已售278套，销售率约为71.1%。优惠情况：无。工程形象定位：地标空中私邸。主打广告〔宣传〕语：登临人生顶峰，收藏江都荣耀。主要广告宣传媒体：网络广告、户外广告牌、电视广告、报纸广告。实力/荣誉/获奖情况：江都市政府指定地标性建筑。联系86800000。综合评述：楼盘规模一般、设计较好、物业管理好；楼盘位置较差、地段较差、外部景观和外部配套较差；售楼处包装较好、售楼处每张洽谈桌上均有液晶电脑用于介绍小区规划、效果图、户型等，销售员素质较高。外部宣传较多；户型设计优；销售情况较好。〔5〕建盈·御景花园楼盘位置：新都路与舜天路交汇处西南角。售楼处位置：现场售楼处。投资商：香港建盈国际集团。开发商：建盈〔扬州〕房地产开发。规划设计：东南大学建筑设计研究院。1：1.4间距。建筑设计：哈尔滨工业大学建筑设计研究院。桩根底、全框架结构。建筑材料较好。市场推广：扬州汉风文化传播。总建面积：约6万平方米。总户数：520户。建筑类型：6+1多层、1幢11+1小高层。户型面积：以120-140平米的三房两厅两卫为主。户型设计一般。一房一厅一卫44.15-82.91平米，三房两厅两卫130.36-138.24平米，四房两厅两卫错层143.16平米，五房三卫复式129.20+77.07平米，六房三卫复式135.41+77.07平米。总体均价：少量尾房。11+1小高层5楼价格3299元/平米。6+1复式，下层2899元/平米、阁楼约1787元/平米〔最低处约2.5米，最高处约5米〕。地下汽车位5-6万元/个，地上汽车库约10万元/个。外部景观：无。外部配套：客运中心、四星级京江酒店。内部景观：由扬州环艺设计有限责任公司设计。内部景观一般。内部配套：一般。物管情况：扬州锦日物业管理〔三级〕。物管费多层0.4元，小高层0.8元。工程进度：现房。交付情况：现房入住。销售情况：2005年开盘，共520套，已售476套，销售率为91.5%。优惠情况：9.9折。主要广告宣传媒体：网络广告。联系86511599。综合评述：楼盘规模一般、设计一般、物业管理较好；楼盘位置较差、地段较差、外部景观和外部配套较差；工程根本售完，售楼处包装较差，外部宣传几乎停滞。户型设计一般。〔6〕金域·地中海楼盘位置：龙川南路东、新都南路西、舜天路中段北侧〔建工大厦与法院之间〕。售楼处位置：舜天路198号〔楼盘现场〕。开发商：江都市金地置业。建筑设计：加拿大TFAI建筑设计事务所。注重建筑的细节。全案承销：英联地产机构。总建面积：150000平方米。总户数：1131套。建筑类型：6+1多层、11+1小高层。其中一期有6幢多层、2幢小高层。户型面积：59-99平米两房、106-132平米三房，一层私家花园、顶层空中花园、独特入户花园设计等。三室二厅二卫106-132平米，入户花园、南向双阳台、卧室飘窗、户型紧凑，设计较好。总体均价：小高层均价约3800-3900元/平米。多层均价约3600-3700元/平米。西边套比中间套约高15元/平米。3楼价格约等于2楼价格加200，5楼价格约等于2楼价格。杂物间约10平米/个、1500元/平米。外部景观：无。外部配套：北京路小学、江都中学、国际双语小学、国际双语初中部。内部景观：景观设计以悠闲、阳光、浪漫的地中海生活为蓝本。规划四大中央景区，爱琴海广场、欧式水池、跌水雕塑、廊架、欧式立柱、木制休息桌椅、遮阳棚、整形灌木迷宫、趣味雕塑。内部配套：儿童游乐和健身休闲设施。物管情况：多层0.45元，小高层0.8元。工程进度：多层封顶。交付情况：一期集中于2010年初交房。销售情况：一期推出208套，已售110套，销售率52.9%。优惠情况：9.9折根底上再优惠30元/平米。59-80平米小户型首付3.9万起。工程形象定位：简约与奢华，私享地中海。主打广告〔宣传〕语：15万平方米地中海风情生活蓝本。主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告。联系综合评述：楼盘规模大、规划设计较好；楼盘位置一般、地段一般、外部景观差、外部生活配套一般；小区内部景观较好；内部配套一般；售楼处包装优、宣传力度较大；户型设计较好；销售尚可。〔7〕鸿益·千秋楼盘位置：龙川南路与乐和路交汇处(东北角)。售楼处位置：工农西路25号〔新华书店西侧80米〕；现场接待处。投资商：澳门润成国际。开发商：扬州鸿益置业。规划设计：现代中式社区，新江南主义情境宅园。前庭、后院、中天井的多重庭院空间设计。人车分流。建筑设计：新江南主义风格。电梯洋房景观电梯设计、室内新风系统。局部电梯洋房一梯一户。销售代理：珠海德胜房地产参谋。筹划参谋：香港中原集团〔南京〕。总建面积：17万平方米。总户数：1256户。建筑类型：多层、叠加别墅、电梯洋房、小高层和高层。户型面积：电梯洋房三室二厅二卫、四室二厅二卫、四室二厅三卫二厨、四室三厅三卫〔复式〕、五室三厅三卫〔复式〕、六室三厅三卫二厨〔复式〕。19层高层三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫、四室三厅三卫〔复式〕、五室三厅二卫〔复式〕、五室三厅三卫〔复式〕。户型设计较好，但总体面积偏大。总体均价：一期4幢11+1小高层已售完；叠排未售。6幢7+1电梯洋楼大平层150-180平米，4000-5000元/平米。4幢18+1高层在售，均价约4500元/平米〔东边套比西边套高约60元/平米，层差1-4楼100元/平米左右、5-14楼60元/平米左右、15-18楼40元/平米左右、平层阁楼3000元/平米〕。储物间约12-13平米、900元/平米；地下汽车位6万元/个。外部景观：无。外部配套：江都中学、龙川小学、江都国际学校、苏果超市、中国银行。内部景观：江南园林景观。内部配套：小区外围商业步行休闲街。汽车位情况：地下汽车位。物管情况：扬州万扬物业管理公司〔二级〕。管道煤气、智能化安保系统、可视对讲报警系统、周界平安防范、保安巡更系统等。物管费高层0.9元〔1楼有优惠〕。工程进度：在建。交付情况：一期统一于2009年9月交房。销售情况：2007年开盘，一期推出671套，已售455套，销售率67.8%。优惠情况：9.6折〔含储物间〕。工程形象定位：新江南主义情境宅园。主打广告〔宣传〕语：越江南，越现代。主要广告宣传媒体：网络广告、电视广告、报纸广告、公交车车体广告。联系85319991。综合评述：楼盘规模大、规划设计优；楼盘位置较好、地段较好、外部景观较差、外部生活配套较好；小区内部景观较好；内部配套一般；物业管理较好；售楼处包装优、宣传力度大；户型设计较好；销售良好。〔8〕中远·欧洲城楼盘位置：东起龙川路，西至广州路、北临浦江路。售楼处位置：现场〔龙川路与浦江路交叉口〕。开发商：扬州市中远房产。规划设计：四大欧式组团设计——“剑桥映象”组团、英伦原乡别墅“红郡”组团、意大利人文公寓“提香郡”组团、法式风情电梯公寓“依云郡”组团。全案代理：上海麒胜。占地面积：约540亩。总建面积：40万平方米。建筑类型：多层住宅,小高层、高层住宅,洋房、别墅。户型面积：法式风情电梯公寓“依云郡”80-120平米三房。户型设计一般。精装修小户型公寓〔蚂蚁工房〕40平米两房、60平米三房、100平米三房。总体均价：洋房、别墅已售完。目前可售仅为1幢17+1高层〔蚂蚁工房〕，8楼价格约4900元/平米〔100平米左右约49万元〕。最后2幢11+1小高层预计国庆期间推出。外部景观：一般。外部配套：江都中学、北京路小学、双语国际学校、实验小学分校、机关幼儿园分园、苏果超市、世纪华联超市、南苑医院、中国银行、建设银行、菜场等生活配套。内部景观：上万平米水景、欧式景观小品。内部配套：商业街；近5000平米的全功能运动养生休闲会馆〔左岸时光会馆〕、网球场、篮球馆、露天泳池、室内羽毛球馆、健身馆、瑜伽馆、商务酒店、咖啡馆、精致美食等多种设施；光纤接入。物管情况：上海上房物业管理江都分公司〔一级〕。工程进度：最后1幢高层及2幢小高层在建。交付情况：一期英国皇家园林风格——“剑桥映象”组团，约15万平米已交付使用。其余预计2009年交付。销售情况：目前推出571套，已售256套，销售率为44.8%。优惠情况：9.9折加会员积分优惠〔1万元=50积分，每一积分对应50元；如一套总价50万元的房子，对应积分为2500分，即可优惠2500元〕。主打广告〔宣传〕语：发现生活之美。主要广告宣传媒体：网络广告、电视广告、报纸广告、邮政DM广告、户外广告牌、公交车车体广告、售楼处看房车。实力/荣誉/获奖情况：“江都市首届十佳优秀楼盘”、“江苏省优秀住宅”、“扬州市房地产十强企业”。联系86088099。综合评述：楼盘规模超大、规划设计优；楼盘位置好、地段好、外部景观一般、外部生活配套好；小区内部景观较好；内部配套好；物业管理好；售楼处包装优、宣传力度大；户型设计一般；销售良好。〔9〕中远·美墅〔高层电梯洋房〕楼盘位置：长江路南侧、广州路以西〔友谊花园西侧〕。售楼处位置：长江路友谊花园西侧〔现场售楼处〕；欧洲城售楼处内也有展示。开发商：扬州市中远房产。规划设计：香港奕安时空环境学院。建筑设计：浙江南方建筑设计院。西班牙风格洋房、别墅和高层。高层采用架空庭院设计、观景电梯设计、豪华电梯大堂设计、入户空中花园设计、采用断桥隔热窗型材及双层中空玻璃等节能型材。代理商：上海麒胜。总建面积：约9万平方米。建筑类型：叠院洋房、庭院别墅、3幢17层高层电梯洋房。户型面积：高层电梯洋房两房两厅一卫约110平米、三房两厅两卫约135平米、四房两厅两卫约169平米，入户空中花园，一户一梯〔观景电梯〕，户型设计尚可。总体均价：17层高层电梯洋房均价约4200元/平米〔层差约50元/平米〕。地下汽车库9万元/个。外部景观：新通扬运河水利枢纽风景区；对面滨水市政公园即将开工；工程西南方规划大面积政府绿地。外部配套：江都中学、北京路小学、双语国际学校、实验小学分校、机关幼儿园分园、苏果超市、世纪华联超市、中国银行、建设银行、菜场等生活配套；规划会议中心、万人浴场、水利博物馆、高级休闲酒店。内部景观：由澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所设计。内部绿化、景观一流。汽车位情况：地下自行车停车位、地下汽车库、地上汽车停车位。物管情况：扬州新能源物业管理〔一级〕。高层IC卡门禁系统〔地下车库直接刷卡进入电梯〕。高层物管费1.1元〔1楼0.9元〕。工程进度：最后3幢高层在建。交付情况：多层洋房、别墅已入住；最后3幢高层2009年8月交房。销售情况：目前推出549套，已售393套，销售率为71.6%。优惠情况：9.9折加会员积分优惠〔1万元=50积分，每一积分对应50元；如一套总价50万元的房子，对应积分为2500分，即可优惠2500元〕。送地下自行车停车位，地上汽车停车位免费停车。工程形象定位：生活可以独“墅”一帜〔整体形象定位〕；江都首席无敌江景电梯洋房〔高层形象定位〕。主打广告〔宣传〕语：左眼相望江湖，右眼盛世繁华，品味得意人生的傲世豪情〔高层〕。主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告、售楼处看房车。实力/荣誉/获奖情况：“江都市首届十佳优秀楼盘”、“江苏省优秀住宅”、“扬州市房地产十强企业”。联系86088066。综合评述：楼盘规模一般、规划设计优；楼盘位置偏、地段一般、外部景观优、外部生活配套较好；小区内部景观一流；内部配套不好；物业管理佳；售楼处包装优、宣传力度大；户型设计尚可；销售良好。第二局部：碧水家园二期营销筹划报告一、碧水家园工程SWOT分析1、Strength〔优势〕：①自然景观优越——运河、沿河景观绿化带〔公园〕、小区景观；②空气质量较好——根本无污染源；③地段好、生活配套较好——毗邻市中心区、可打造“5分钟生活圈”概念；④毗邻主干道，交通便捷，乡镇辐射力强；⑤二期中小户型为主，符合市场主流需求及购置力水平。2、Weakness〔劣势〕：①区位形象一般——虽然离市中心区较近，但有运河阻隔，属于城中与城南交界，但既无市中心的繁华亦无城北、城南新区城建活力及规模住宅配套区的优势；②周边商业气氛一般；③工程规模小，难以营造“气势”与规模化规划亮点；④周边小区较为陈旧，对工程整体形象有一定影响；⑤沿河可能架设高压线，对工程小高层销售有不利影响；⑥一期户型不尽合理、套型面积较大、小高层销售抗性较大；⑦工程筹划包装、营销推广尚未到位。3、Opportunity〔时机〕：①江都经济较快开展，居民收入不断提高；②江都市区人口不断增加、城区居民人均居住面积较小〔人均25平米左右〕，与小康居住水平尚存一定的差距；③市中心区沿河景观住宅不多，同类地段竞争压力较小，假设提高性价比，本工程将有较大开展时机。4、Threat〔威胁〕：①江都城区商品住宅供给量快速增加，市场竞争剧烈，房地产进入买方市场；②房价过快增长，居民购置力逐渐饱和；③江都居民日常消费支出大导致对房地产消费有影响，对房价较为敏感；④小高层/高层市场接受度低、销售抗性大；⑤局部江都居民尚未形成贷款购房消费习惯；⑥宏观经济及房地产政策的不确定性。二、工程卖点及USP提炼卖点关键词：都市繁华水岸美景精致舒适都市繁华——市中心区概念、“5分钟生活圈”概念〔步行5分钟根本配套；车行5分钟直达市心繁华。。。。。。〕——“小家园，大配套”水岸美景——运河、沿河景观绿化带〔公园〕、小区景观绿化。。。。。。——“小日子，大公园”精致舒适——阳光、空气、水〔楼间距、密度、小高层通风采光及开阔视野、一期小高层宽景大宅等〕精致匠心的小区内部配套精致灵动的建筑〔材料、外立面等〕精致灵性的空间〔实用中小户型、人性化户型功能、细节、附加值〕精致静雅的小区内部景观绿化〔含照明、音响、硬质铺装等〕舒心人性的物业管理〔安保、智能化、人车分流、车辆管理等〕——“小家庭，大视野”——“小空间，大尺度”——“小生活，大境界”本案USP〔UniqueSellingPropsition〕——“独特的销售主张”为：繁华、自然与精致相结合的江滨公园住宅三、碧水家园二期定位1、市场定位根据本案的地段、自然资源等，本案市场定位建议为：繁华触手可及、自然贴近呼吸的江滨公园中高档住宅。2、目标客户群定位市区和各乡镇20-30岁结婚购房的消费者；市区和各乡镇30-50岁希望改善居住条件的中高端收入群体；外来经商或开办实业及其他年龄段本地群体。3、市场形象定位语及阐述一面运河两面繁华〔主选〕阐述：工程一面是运河及老城，一面是城南新城，两面都繁华。突出工程优美环境和上佳地段。市中心江滨公园里的家〔备选〕阐述：突出工程位置好、环境好的特点，既拥都市繁华又享自然美景，直接明了，指向性强且带一定情感性。市中心江滨公园悦宅/乐宅〔备选〕阐述：突出工程位置佳、环境好，而建筑这种“凝固的音乐”邂逅运河流水这种流动音乐，更从情感上表达入住本工程后的愉悦心情和心旷神怡的感觉。4、主打广告语及阐述江滨公园零距离，都市繁华咫尺间〔主选〕阐述：江滨公园实为本工程最大卖点，与工程连在一起；工程虽然从交通动线和实际距离来看，到市中心的距离与较多楼盘都差不多，但从直线距离来看，市中心就在运河斜对岸，工程与市中心的心理距离较短。繁华之上，自然之间〔备选〕阐述：市中心在北，北为上；“繁华之上”是既毗邻繁华又远离喧嚣的“繁华”的更高层次，同时与“繁华至上”谐音；“自然之间”强调本工程的环境绝佳；“繁华之上，自然之间”实为都市中心的田园，可抒发尊荣与恬适共生、积极与心宽俱得、进退自如的人生感怀。12000平米市中心江滨公园，我的私家花园〔备选〕阐述：工程位置卖点和环境卖点一览无余，同时突出江滨公园的“私享”性及作为本工程附属公园的感觉，尊崇彰显。我的私家花园有12000平米〔备选〕阐述：此主打广告语配合“市中心江滨公园里的家”这一形象定位语，不但点明地段位置卖点和环境卖点，更以“私家花园”和“12000平方米”的数字直接形成极大的心理冲击。其他备选：躬耕都市繁华，心泊江滨公园〔情感篇〕江滨公园我的家〔情感/景观篇〕运河的宽度就是我与繁华的距离〔地段篇〕运河为我眼，繁华为我眉；眉眼之间，自然繁华〔地段/环境篇〕当静止的音符邂逅跳动的音符〔建筑篇/环境篇〕5、小高层广告语/推广主题语及阐述市中心江滨公园高层人家〔主选〕阐述：市中心，江滨公园、高层已全面突出了工程〔一、二期〕小高层特色，与“江滨公园零距离，都市繁华咫尺间”的工程总体主打广告语异曲同工。心泊运河，一步巅峰〔备选〕阐述：“心泊运河”指不仅为眼见之河，更是心念之水，人生如河，家是港湾；“一步巅峰”既指市中心繁华近在咫尺，更指登上高层犹如登上人生巅峰，市中心繁华就在脚下。“心泊运河”和“一步巅峰”分别是家庭〔家就在运河，家是港湾，心念着家〕和工作〔市中心工作一步到达、繁华一步之遥〕的两个方面，恰似男人坚强与温柔、积极打拼精神与沉着恬适心态。住碧水家园亲水高层，也从实形/实物上表达了业主尊崇、巅峰的人生感怀。高层生活，在水一方〔建筑/景观篇广告小标题〕阐述：“高层生活”既指居住在高层，又有高人一等、生活更上一层的意思，也更能引起江都高职位、高收入群体的“高层”人士的共鸣。“在水一方”语出《诗经》里的“蒹葭苍苍，白露为霜。所谓伊人，在水一方”，也表达了本工程小高层临水、亲水的特点。你在水一方、望穿秋水，我心泊秋水、心有灵犀。上善假设水，尚品领寓〔广告中涉及二期小户型方面的小标题〕阐述：老子说“上善假设水，水善利万物而不争，此乃谦下之德也；故江海所以能为百谷王者，以其善下之，那么能为百谷王。天下莫柔弱于水，而攻坚强者莫之能胜，此乃柔德；故柔之胜刚，弱之胜强坚。。。。。。”“上善假设水”：最高的善德就像水一样，谦虚、包容并蓄、以柔克刚、善于变通。“尚品领寓”与“上品领域”谐音，意思为高尚住宅、引领江都亲水住宅的典范，听起来也有高层住宅的感觉。“高层”生活，“大家”风范〔广告中涉及一期大户型方面的小标题〕阐述：“高层”生活含义同上两条中的“高层生活”；“大家”风范指大户型，也表达大气、尊崇之感，更号召“大家”选择高层大户住宅〔“大家”风范也可用“大户人家”代替〕。你在楼上俯看风景，桥上的人抬头看你〔情感篇备选〕阐述：由卞之琳的《断章》中四句诗“你站在桥上看风景，看风景人在楼上看你；明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦”衍化而来。碧水家园小高层在滨江公园里，俨然也成为一道靓丽的风景。业主在〔碧水家园小高层〕楼上俯看风景时看到〔新都〕桥上的人，而〔新都〕桥上的人仰头看碧水家园小高层风景也就看到了小高层上的业主，顿生羡慕之感，入住碧水家园小高层赏风花雪月成为观者的理想。趟过心灵的河，寻找理想的家园；璀璨似水年华，自然繁华世家。四、二期营销企划周期/营销节奏1、二期营销节奏2008年2009年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月强化蓄水期二期一批二期第二批二期第三批尾盘2、二期营销进程有效积累〔10月18日前〕——认购〔10月18日起〕——产品说明会〔10月底或11月初〕——二期一批开盘〔11月上中旬〕——元旦答谢抽奖活动——二期二批推出〔元旦后春节前〕——春节前优惠促销活动——业主联谊会或旅游活动或江滨公园婚纱摄影活动〔3、4月〕——二期三批推出〔5月初〕——答谢活动或游泳比赛〔7月〕。3、二期营销推广阶段目标①强化蓄水期——有效蓄客，能量积聚，高度蓄势〔提高工程知名度，使客户了解工程情况，加深对工程的关注程度，再次积累客户，宣传新生活理念〕。②认购——锁定客户，为开盘热销打下坚实根底〔全面包装，并强化工程品牌形象，综合运用各种推广手段，针对目标客户进行强势宣传，不但确保绝大多数认购客户正式签约，而且吸引新来客户〕。③产品说明会——促使认购客户签约、防止认购客户流失及扩大本工程的良好口碑。④二期一批开盘——客户签约，销售正式全面展开，全面包装，综合运用各种推广手段，衬托并渲染销售气氛，为随之而来的强销期做准备。⑤开盘后——工程品牌建构、稳固及维护。根据第一批销售情况及后续客户积累情况，适时推出第二批、第三批房源，把销售推向一个又一个高潮。分批推出将使宣传空间更大，同时通过一系列活动将使本工程的知名度、记忆度和美誉度不断增强，从而树立良好的工程品牌和口碑。五、碧水家园二期推广筹划〔一〕营业推广〔售楼处及工地现场包装〕1、售楼处门前包装〔1〕精神堡垒精神堡垒建议树立在门前新都路绿化带内，以工程案名、LOGO等为元素，设计成表达楼盘精神内涵的柱状体，可采用内打光形式。〔2〕广告牌大喷指新都桥南堍、售楼处门前东北角的一块大喷及东南角围墙内的一块大喷，东北角大喷根本维持目前江滨公园规划画面及文字即可，东南角围墙内大喷需根据销售节点而更换不同的广告宣传内容。〔3〕门前绿化、美化门前东南角辅道旁的假山和土堆有现成大树，建议把上面及旁边的杂草和野生小灌木去除，对大树进行美化修剪，同时清洗假山并适当部位铺上草坪〔甚至还可在销售重要节点及节假日进行亮化美化等〕，使之焕然一新，以迎接售楼处重装亮相，成相得益彰之势。〔4〕其他售楼处指示牌等。2、售楼处内部软装〔1〕橱窗/玻璃门装饰条设计售楼处装修完毕后，在玻璃门及四周玻璃墙上贴装饰条〔腰线〕，内容为案名+LOGO及工程主打广告语。〔2〕室内功能分区建议建议售楼处室内展示区局部设置销控台、沙盘模型区〔含宣传片播放设施〕、工程样板间、洽谈区、绿化休闲区〔喷泉位置〕等。〔3〕室内销售道具/工具建议①工程样板间软装建议建议简约装修风格，配备建材设备、智能化设施等实物或模型〔最好能当场试验〕。②展板/挂板有机玻璃板或KT板等，内容为工程的“规划篇”、“建筑篇”、“户型篇”、“配套篇”、“景观篇”、“物管篇”等，或者分为“繁华篇”/“5分钟生活圈篇”、“自然篇”、“精致篇”等内容。③折页三折页或四折页设计，图文并茂，内容着重表达工程的卖点〔位置、地段、配套、景观、建筑、户型、物业管理等〕。④户型家配图单张每一户型做一张家配图单张，反面可放置业方案表。⑤纸杯内容为工程案名+LOGO、形象定位语、地址、等。⑥名片售楼员名片，内容为案名+LOGO+形象定位语、姓名+职务+个人、销售热线+开发商名称+工程地址+营销中心地址。⑦拎袋设计内容为案名+LOGO+形象定位语、主打广告语+画面、销售热线+开发商名称+工程地址+营销中心地址等。⑧信笺设计内容为案名+LOGO+形象定位语、销售热线+开发商名称+工程地址+营销中心地址等。⑨档案袋设计内容为案名+LOGO+形象定位语、销售热线+开发商名称+工程地址+营销中心地址等。3、工地现场包装〔1〕围墙广告设计内容为案名+LOGO+形象定位语、主打广告语+画面或分项广告语〔从主要卖点中提炼〕+画面、销售热线+开发商名称〔2〕看房通道包装由于目前实际上没有看房通道〔货车通行、晴天尘土飞扬、雨天泥泞不堪、建材堆积道路，严重影响工程形象〕，建议对售楼处北侧泥土通道进行平整、铺装〔铺水泥路或至少铺小石子〕，设为看房通道。同时加快做好沿河绿化植被的种植、沿河亮化、亲水平台等以及一期入口处景观，加快小高层中样板房的装修工作。看房通道旁可设置彩旗、引导牌等。①彩旗内容为案名、形象定位语等。②引导牌内容为目的物及指示箭头等。③楼体广告起到醒目提示作用，内容为案名、形象定位语、关键信息告知、销售热线等④样板房软装建议在小高层样板间的设计中应提高居室功能性，可自由组合的空间功能多种多样，独特的风格与个性张扬于某个细节间。营造和渲染窗外观景和视野开阔的生活场景，让客户从最直观的角度感受真实的生活气氛将大大加深客户对本工程小高层的印象。由于一期小高层为大户型，因此样板房硬装及软装方面应表达新现代主义的大气和奢华。另外，样板房内可设置音像设施循环播放〔如播放与水有关的中外名歌名曲或播放工程宣传片〕，同时每天派专人清扫样板房，保持室内干净整洁。注：样板房具体软装建议待硬装完成后提呈。〔二〕广告筹划1、整体广告策略根据本案规模小、房源少、总销少的特点，整体广告策略为少投入但注重广告媒体的有效性，注重开盘前一炮打响并快速形成品牌知名度、记忆度和美誉度。在媒体选择上，以长效媒体广告为主、即时媒体广告为辅，并注重乡镇广告宣传。在具体宣传对象上，向小高层倾斜。①本工程二期广告宣传总体精神：倡导一份轻松、和谐、人性的生活意识；追求一种积极、健康的生活方式；拥有一份繁华与自然兼得、尊荣与恬适共生、进退自如的人生感怀；创造一个生态、阳光、公园、水岸、出那么繁华入那么静美的生活领地。②本工程二期广告基调：根据本工程二期建筑、户型、景观、配套、物管等方面的特色或卖点，总体广告基调定为绿色生态、阳光健康、精致而人性；小高层广告基调可定为自然之中繁华尊崇。2、分阶段广告方案、媒介组合方案〔1〕广告媒体选择分阶段广告结合工程、销售节点及时事等进行。广告媒体以户外广告牌〔含乡镇广告牌〕、工程附近主干道灯旗、短信、直邮DM及下乡派发DM为主，以报纸、电视和网络为辅。另外也可考虑在银行、邮局、宾馆、酒店、各高档休闲场所设点宣传，长期放置易拉宝和DM。〔2〕各营销阶段广告诉求主题①强化蓄水期——以形象推广〔“都市繁华”、“5分钟生活圈”、“江滨公园”〕结合农村活动广告、国庆促销广告等为主。②认购——产品品质、功能诉求〔“精致舒适”系列〕。③产品说明会——产品〔规划、建筑、景观〕说明兼客户联谊〔抽奖活动〕。④二期一批开盘——开盘预告、当天开盘信息、开盘后火爆效果。⑤一批开盘后——品质生活、居住模式、信息告知等为诉求重点。⑥元旦答谢抽奖活动——答谢广告。⑦1月二期二批推出——信息告知广告。⑧春节前优惠促销活动——信息告知广告。⑨3、4月业主联谊会或旅游活动或江滨公园婚纱摄影活动——软文报道、活动信息告知广告。⑩5月二期三批推出——信息告知广告。7月答谢活动或游泳比赛——信息告知广告、新闻报道、软文等。〔3〕各营销阶段广告宣传要点及媒体安排①强化蓄水期——售楼处、工地现场形象包装、销售物料准备或完善、销售员接待流程标准化、业务培训；户外广告牌、道旗、短信广告、报纸广告、网络广告、单页派发等。②认购——案场布置、认购流程、礼品；短信广告、报纸广告、网络广告、农村跨街横幅、农村广告牌等。③产品说明会——会场布置、奖品；短信广告、网络广告、报纸软文等。④二期一批开盘——售楼处、工地现场气氛营造、销售员业务培训、签约礼品；户外广告牌、道旗、短信广告、报纸广告、网络广告等。⑤一批开盘后——户外广告牌、道旗、短信广告、直邮DM或派发DM、报纸广告、网络广告等。⑥元旦答谢抽奖活动——短信广告、报纸广告。⑦1月二期二批推出——户外广告牌、道旗、短信广告、直邮DM或派发DM、报纸广告、网络广告等。⑧春节前优惠促销活动——短信广告、报纸广告。⑨3、4月业主联谊会或旅游活动或江滨公园婚纱摄影活动——短信广告、报纸广告、报纸软文后续报道等。⑩5月二期三批推出——户外广告牌、道旗、短信广告、直邮DM或派发DM、报纸广告、网络广告等。7月答谢活动或游泳比赛——短信广告、报纸广告、现场新闻报道、报纸软文后续报道等。3、广告效果统计分析广告效果统计分析以广揭发布后一周内来人、来电量统计为主，也可设计专门表格询问访客得知工程信息的途径等。附：碧水家园二期开盘前报纸广告及户外广告牌文案创意：开盘前报纸广告及户外广告牌以“城中心运河边小家碧玉”征婚、订婚、公开亮相、结婚等文字、画面创意加以宣传，既吸引人注目也符合本工程特征和特色，同时后期也可进行“送