矩阵股份：无锡市、重庆市等共33套房地产市场价值资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制矩阵纵横设计股份有限公司拟了解房地产市场价值所涉及的位于无锡市、重庆市等共33套房地产市场 1 2 4 4 5 5 8 8 8 10 13 14 16 16 16 18 19 20 211矩阵纵横设计银信资产评估有限公司 声明反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构立、客观和公正的原则，并对所出具的资产六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调2矩阵纵横设计股份有限公司资产评估报告银信资产评估有限公司 矩阵纵横设计股份有限公司拟了解房地产市场价值所涉及的位于无锡市、重庆市等共33套房地产市场价值三、其他评估报告使用者：济行为所涉及的位于无锡市、重庆市等共33套房地产的市场价值进行评估，为本次六、经济行为：矩阵纵横设计股份有限公司拟了解3矩阵纵横设计股份有限公司资产评估报告银信资产评估有限公司 本评估结论仅对矩阵纵横设计股份有限公司拟了解房地产市场价值之经济行为假设、限制使用条件以及特别事项说明。4矩阵纵横设计股份有限公司资产评估报告银信资产评估有限公司矩阵纵横设计股份有限公司拟了解房地产市场价值所涉及的位于无锡市、重庆市等共33套房地产市场价值正文一、委托人、产权持有人概况及其他评估报告使用者概况统一社会信用代码91440300552144766W名称矩阵纵横设计股份有限公司类型其他股份有限公司(上市)法定代表人王冠注册资本18000万人民币成立日期2010-03-03住所深圳市福田区福保街道福保社区福田保税区市花路3号花样年.福年广场B栋411、413营业期限自2010-03-03营业期限至无固定期限经营范围一般经营项目是：室内外装饰设计，建筑装修装饰工程，园林绿化（取得建设行政主管部门颁发的资质证书后方可经营）；建筑装饰材料、家居用品、建筑五金配件的销售（不含专营、专控、专卖商品）；展览展示策划。住房租赁；非居住房地产租赁；软件销售；软件开发。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）5矩阵纵横设计股份有限公司资产评估报告银信资产评估有限公司位于无锡市、重庆市等共33套房地产的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价三、评估对象和评估范围序号房号小区名称房产所在城市交楼情况房屋用途抵房入账年份建筑面积（㎡）账面原值账面净值110-21-2304玖珑悦无锡经开区期房住宅2022116.333,501,260.003,338,671.0021-3201时光印象郑州管城区期房住宅2022116.921,837,983.001,473,192.0032-1-2101新希际重庆九龙坡区期房住宅2022118.372,479,908.002,414,748.0048-401弘阳府南昌市青山湖区已拿房产证，现房住宅20221,755,630.831,755,630.83512-603卓越·花宿迁市期房住宅2022102.61768,918.00718,270.00623-1-302太原江山林樾-二期太原市尖草坪区期房住宅2022145.521,348,678.007501南昌旭辉南昌新建区现房住宅2022146.912,174,562.001,777,611.008江山组团2乌当未来（学府将来）贵阳乌现房住宅2022110.321,005,765.00904,624.00银信资产评估有限公司9一期-7号楼东原九章赋遵义红花岗区新蒲新区期房住宅2022756,093.00756,093.00一期-7号楼东原九章赋遵义红花岗区新蒲新区期房住宅2022758,725.00758,725.00一期-8号楼-1-303东原九章赋遵义红花岗区新蒲新区现房住宅2022108.32602,968.00602,968.00东原·印1905（别名：九樾春风）五华区现房住宅2022122.911,849,540.001,849,540.004栋东原·印1905（别名：九樾春风）五华区现房住宅2022123.041,857,821.001,857,821.006-20202西安锦麟府西安市长安区现房商铺202257.53855,910.00828,432.003栋407旭辉·铂宸中央重庆市渝北区现房住宅202286.921,530,691.001,355,952.00单元301和达上城青岛即墨区期房住宅20231,382,990.001,382,990.003#-01-2405旭辉恒基铂仕湾佛山禅城区期房住宅2023108.762,142,574.002,142,574.00平潭融信澜宸（融信创世福州平潭现房住宅2023110.951,765,930.001,765,930.00长泰鹭西郡漳州长泰区期房住宅202378.69693,904.00693,904.0020-6-206印阅府佛山市顺德区已拿房产证，现房住宅20231,744,270.511,737,366.0021501顺德锦官半岛佛山市顺德区现房住宅2023128.782,796,473.002,796,473.00221金桥外国语南粼云上府无锡新吴区现房住宅2023111.232,581,934.002,581,934.0023C0653金桥外国语南粼云上府无锡新吴区现车位车位2023138,000.00138,000.0024旭辉·首府铂辰时代沈阳皇姑区期房住宅202380.18960,225.00960,225.0025旭辉·首府铂辰时代沈阳皇姑区期房住宅202380.181,005,220.001,005,220.006矩阵纵横设计股份有限公司资产评估报告7矩阵纵横设计股份有限公司资产评估报告银信资产评估有限公司26旭辉·首府铂辰时代沈阳皇姑区期房住宅20231,239,676.001,239,676.0027旭辉·首府铂辰时代沈阳皇姑区期房住宅2023100.791,334,560.001,334,560.0028A218车位旭辉·首府铂辰时代沈阳皇姑区期房车位2023115,965.00115,965.00296-1-831将军府西昌期房公寓202341.43648,888.00648,888.00303好运翰林苑运城期房住宅2023103.21452,929.00452,929.00312-1-2303好运翰林苑运城期房住宅2023107.84490,858.00490,858.00323-3003卓越蔚蓝星宸佛山卓越蔚蓝星宸现房住宅202380.07598,503.00598,503.0033B13-4#C座办元-1001万科翡翠云阶重庆渝现房公寓202347.72616,663.00616,663.00合计3,250.7343,794,015.3442,292,103.83注：账面价值为含税抵债金额，未经审计机构审计企业申报的评估对象为33套房地产，位于无锡市经开区、重庆市等地区。截至委估资产均未办理不动产权证，未设立抵押、担保、8矩阵纵横设计股份有限公司资产评估银信资产评估有限公司 电子邮箱：valuer@1、根据评估目的与委托人协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产的总体产权持有人委估资产对应的相关业务已按权责发）；）；）；9矩阵纵横设计股份有限公司资产评估报告银信资产评估有限公司 电子邮箱：valuer@）；））；）；）；）；）；）；）；）；8、中国资产评估协会《资产评估机构业务质量控制指南》中评协〔2017〕46号）；）；）；11、中国资产评估协会《资产评估执业准则——资产评估方法）；10矩阵纵横设计股银信资产评估有限公司 电子邮箱：valuer@）；11矩阵纵横设计股银信资产评估有限公司 电子邮箱：valuer@来收益和风险的预测情况、所获取评估资料的充分性，成本法是测算评估对象在评估基准日的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到评估对象价值或价格的方法;或者测算评估对象在评估基准假设开发法是求得评估对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支资产评估专业人员应当根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则正确判断评估对象的最佳开发利用方式(包括用途、建筑规模、档次等)，是评估对象均位于房地产市场较为活跃的地区，周边类似可比案例市场交易案例较12矩阵纵横设计股银信资产评估有限公司 评估对象多为未交房的期房，虽然具有收益性，但是由于物业租售不成比，收益评估对象为住宅及商业用途房地产，住宅、商业用途房地产价格是由其供求关系市场法的评估结果更能客观反映评估对象的市场价值，故本次评估未采用成本法评评估对象市场价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数⑨上述每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过13矩阵纵横设计股银信资产评估有限公司 电子邮箱：valuer@驻企业，开始评估工作、完成现场工作、出具评根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，指导产权持有人清查资来源的可靠性，对评估对象进行必要的现场勘查，了银信资产评估有限公司1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行评估，评估结果是对评估对象2、公开市场假设：假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，3、资产持续使用假设：资产持续使用假设是指资产评估时需根据被评估资产按 14矩阵纵横设计股15矩阵纵横设计股银信资产评估有限公司 电子邮箱：valuer@（5）假设本报告以评估对象在评估基准日时的状况为依据进行的，且以该状况（6）本次评估未考虑除已披露事项外可能与评估对象产权人有关的债权及债务（7）本报告评估结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，如上述（8）假设委托人和产权持有人提供的资料真实、完整、可靠，不存在应提供而（1）对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负（3）本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因（4）假设本次评估范围内的期房除基准日时点已停工的部分，均能按设定的竣1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料等评估相关资料均真实2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估对象的现场调查结银信资产评估有限公司 16矩阵纵横设计股本次采用市场法对位于无锡市、重庆市等共33套房地产的市场价值进行评估的金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A×100%固定资产-房地产4,229.213,886.39-342.822、受近期宏观经济发展状况不佳及政策调控的影响，全国范围内多个城市的住3、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不5、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能17矩阵纵横设计股银信资产评估有限公司 截至评估基准日，纳入评估范围的房地产除位于南昌市青山湖区弘阳府8-401、无1、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则2、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场的18矩阵纵横设计股银信资产评估有限公司 原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能4、本评估报告仅为本次评估目的提供参考价值，不能用于招商、投资、产权交5、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出6、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定7、企业存在的可能影响房地产价值评估的瑕疵事项，在委托人（产权持有人）8、纳入评估范围内部分房产为期房，由于