上海西盟物贸有限公司包含商誉资产组可收回金额评估报告

上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的上海西盟物贸有限公司包含商誉资产组可收回金额评估报告沪美评报字【2024】第8009号上海美评资产评估有限公司2024年3月13日 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提资产评估报告声明 2 3摘要 5 6一、委托人和其他资产评估报告使用人 61.委托人 6 7 7 7 8五、价值类型 .法规依据 23IV.取价依据 24V.权属依据 26 十一、评估结论 1.概述 II.结论分析 29十三、资产评估报告使用限制说明 1.评估报告使用范围 Il.评估报告使用限制 III.涉及国有资产项目的特殊约定 31IV.资产评估报告解释权 报告附件 5上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的上海西盟物贸有限公司包含商誉资产组可收回金额评估报告围(摘要)2023年12月31日。并购上海西盟物贸有限公司时形成的商誉和上海西盟物贸有限公司持有的投资性房地产，房地产权证号分别为：《沪房地崇字(2004)第002147号》、《沪房地崇字(2004)第002144号》、《沪房地崇字(2004)第002154号》和《沪房地崇字(1999)第000588号》。截至评估基准日，含商誉资产组账面价值为13,266,781.74元。盟物贸有限公司时形成的包含商誉资产组可收回金额不低于52,382,484.00元，大写为：人民(正文)沪美评报字【2024】第8009号特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的，且在约定情形下成立。欲托托人委托人营业执照载明类型：其他股份有限公司(上市),股票代码：600692住所：崇明县八一路1号成立日期：1993年10月14日营业期限：1993年10月14日至不约定期限经营范围：许可项目：房地产开发经营；建筑劳务分包；建设工程施工。(依关部门批准文件或许可证件为准)一般项目：金属材料销售；机械设备销售；汽车零配件零售；化工产品销售(不含许可类化工产品);建筑装饰材料销售；产品批发；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务);工程管理服务；房地7备租赁。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)资产评估报告使用人根据资产评估委托合同的约定，本次经济行为涉及的其他资产评估报告使用二、产权持有人概况产权持有人营业执照载明住所：上海市崇明县城桥镇西门路88号-198号成立日期：1999年1月6日营业期限：1999年1月6日至不约定期限工产品(不含危险品)、建筑材料、装饰材料、木材及制品、家具、水暖器材自有房屋租赁(崇明区城桥镇西门路88-198号),商务咨询。(除依法须技术进出口；进出口代理；食品经营。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)有上海西盟物贸有限公司70%的股权，并通过全资子公司上海亚通出租汽车有限公司持有30%的股权，合计持股比例为100%。根据《企业会计准则第8号一资产减值》,上海亚通股份有限公司拟进行商誉四、评估对象和评估范围1.本次评估对象为上海亚通股份有限公司并购上海西盟物贸有限公司时形成崇字(2004)第002147号》、《沪房地崇字(2004)第002144号》、《沪房地崇字(2004)第002154号》和《沪房地崇字(1999)第000588号》。截至评估基准日，含商誉资产组账面价值为13,266,781.74元。上海亚通股份有限公司于2004年6月28日，以评估公司2003年12月出具的评估基准日为2003年12月31日的评估结果为参考，收购上海西盟物贸有限公司，将收购价格与账面净资产差额计入股权投资差额。2006年，根据修2.2含商誉资产组同时，根据《企业会计准则第8号一资产减值》,资产组的认定，应当以资产时，在认定资产组时，应当考虑企业管理层管理生产经营活动的方式(如是按照生产线、业务种类还是按照地区或者区域等)和对资产的持续使用或者处置资产组的账面价值包括可直接归属于资产组与可以合理和一致地分摊至资产面价值分摊至该资产组，再据以比较该资产组的账面价值(包括已分摊的总部资产的账面价值部分)和可收回金额之间的差异确定是否发生减值。产为4项投资性房地产。本次评估，结合企业会计报表，经与企业管理层、注册会计师研讨后，依据《企业会计准则第8号一资产减值》中关于资产组的认定方式，考虑企业实际经营情况，其最小资产组认定为4项投资性房地产，房第002144号》、《沪房地崇字(2004)第002154号》和《沪房地崇字(1999)第000588号》,评估基准日账面净值为3,720,222.00元。上海亚通股份有限公司于评估基准日的合并报表中含商誉的资产组账面记载投资性房地产23本次纳入评估范围内的资产组为4项投资性房地产，分别为坐落于崇明县城桥镇西门路88-116号的店铺、崇明县城桥镇西门路118-198号的店铺、崇明县城桥镇新崇西路17号104室的住宅和崇明县城桥镇新崇西路23号106室的3.1坐落于崇明县城桥镇西门路88-116号的店铺，房地产权证号为《沪房地崇字(2004)第002147号》。名称：崇明区城桥镇西门路88-116号店铺；规模：房地产位于城桥镇西门路88-116号，房屋所占土地总面积938.0平方米，房屋建筑物面积1,011.92平方米，共二层。据委托人提供的上海市房地产权证《沪房地崇字(2004)第002147号》,登上海西盟物贸有限公司城桥镇西门路88-116号(原24号)出让用途住宅地号崇明县城桥镇3街坊29丘宗地(丘)面积17,898平方米使用期限2004年5月27日至2074年5月26日止总面积其中独用面积/分摊面积/幢号室号或部位建筑面积1,011.92平方米类型店铺用途店铺2竣工日期1998年城桥镇西门路88号-116号(原24号)幢号中国邮政储蓄银行股份有限公司上海崇明区支行登记证明号沪(2019)崇字不动产证明第20005078号债务履行期限1受理日期核准日期备注最高债权数额：9,000,000.00元，债权发生持有人已与33家企业或个人签订租赁协议，已出租面积约占可租总面积的86%,大部分为续签协议且约定租期为2024年1月1日至2026年12月31资产地址1上海聪智咨询服务有限公司32024-1-1至2026-12-312上海杰云建筑工程有限公司西门路188号(楼上)32024-1-1至2026-12-313西门路188号(楼上)32024-1-1至2026-12-314瞿菁男瞿菁男32024-1-1至2026-12-315张永昌上海恺远实业有限公司西门路158号(楼上)32024-1-1至2026-12-316上海升盈通讯工程有限公司西门路130号(楼上)32024-1-1至2026-12-317上海市崇明金属材料有限公司西门路130号(楼上)32024-1-1至2026-12-318上海崇明焦点娱乐有限公司西门路100号(楼上)32024-1-1至2026-12-31西门路106号32024-1-1至2026-12-31932024-1-1至2026-12-31西门路198号32024-1-1至2026-12-31上海琐澄金属材料有限公司西门路196号32024-1-1至2026-12-31西门路194号32024-1-1至2026-12-31上海河南起重机器有限公司西门路190号32024-1-1至2026-12-31上海谢枕贸易有限公司西门路186号32024-1-1至2026-12-31西门路188号32024-1-1至2026-12-31隆机上海隆臻机电化工有限公司西门路178号32024-1-1至2026-12-31西门路172号32024-1-1至2026-12-31西门路170号32024-1-1至2026-12-31上海舜舟船舶设备有限公司西门路168号32024-1-1至2026-12-31陈春平陈春平西门路164号32024-1-1至2026-12-31陆健上海维望电子科技有限公司西门路160号32024-1-1至2026-12-31上海厉卿新材料科技有限公司西门路160号32024-1-1至2026-12-31陆倪萍上海智生源检测科技有限公司西门路156号32024-1-1至2026-12-31部西门路150号32024-1-1至2026-12-31西门路148号32024-1-1至2026-12-31张景润张景润西门路144号32024-1-1至2026-12-31西门路142号32024-1-1至2026-12-31西门路140号12024-1-1至2024-12-31上海明喆农资有限公司西门路136号32024-1-1至2026-12-31西门路138号3金孝相上海格律船用配件有限公司西门路128号12024-1-1至2024-12-3132024-1-1至2026-12-31上海安臣旅行社有限公司32024-1-1至2026-12-313地号：崇明县城桥镇3街坊29丘；使用面积：总面积938.0平方米，未注明独用面积和分摊面积；土壤地基条件：较好通电力、通道路)一平(即场地平整);土地等级：住宅9级(《上海市城乡建设用地基准地价(2020年)》)。层数和高度：2层，层高3.75米；墙面乳胶漆，防盗门、玻璃门、木门；铝合金窗厨房无标准洁具无智能设施宽带接入挂式空调消防设施灭火器双回路供电处上海市崇明区城桥镇西门路88-116号；距离：距上海市中心人民广场约100公里，距浦东国际机场约100公里，距上海虹桥交通枢纽约115公里，距上海火车站约95公里；速约45公里；出入可利用交通工具：该房地产附近整体交通状况良好。有城桥1路、城桥2路、城桥3路、城桥4路等公交线路途径，临近南门长途汽车站、申崇汽车站、建筑，以公共绿化为主，该房地产距离南门广场400米、距离瀛洲公园约1公里。瀛洲公园建于1983年，由周谷城题写园名。公园南濒长江，北与瀛洲广场与学宫(孔庙)、博物馆隔路相望，是崇明唯一一座综合性公园。故这里集聚度一般；商业设施有吉买盛购物中心、8壹广场、国美电器等商业设施，基础设施：根据《上海市城乡建设用地基准地价(2020年)》,该房地产所属区域位于住宅9级地段，市政设施完善，宗地红线内外达到“七通(即上水、雨水、污水、电、通讯、燃气、道路)一平(即场地平整)”,能满足正常生学、崇明区社会主义学院等教育机构，有上海交通大学附属新华医院(崇明)、3.2坐落于崇明县城桥镇西门路118-198号的店铺，房地产权证号为《沪房地崇字(2004)第002144号》的房地产。名称：崇明区城桥镇西门路118-198号的店铺；规模：该建筑位于城桥镇西门路；118-198号房屋所占土地总面积2,814.1平方米，房屋建筑物面积3,035.75平方米，共两层；紧邻城桥镇西门路88-116只据委托人提供的上海市房地产权证《沪房地崇字(2004)第002144号》,房上海西盟物贸有限公司城桥镇西门路118-198号(原26-30号出让用途住宅地号崇明县城桥镇3街坊29丘宗地(丘)面积17,898平方米使用期限2004年5月27日至2074年5月26日止总面积其中独用面积/分摊面积幢号建筑面积3,035.75平方米类型2竣工日期1998年城桥镇西门路118号-198号(原26-30)幢号中国邮政储蓄银行股份有限公司上海崇明区支行登记证明号沪(2019)崇字不动产证明第20005077号债务履行期限/受理日期核准日期备注最高债权数额：21,000,000.00元，债权发生期间2019-8-26至 地号：崇明县城桥镇3街坊29丘；使用面积：总面积2,841.1平方米，未注明独用面积，分摊面积2,841.1平方土壤地基条件：较好通电力、通道路)一平(即场地平整);土地等级：住宅9级(《上海市城乡建设用地基准地价(2020年)》)层数和高度：2层，层高3.75米；墙面乳胶漆，防盗门、玻璃门、木门；铝合金窗厨房无标准洁具无智能设施宽带接入挂式空调消防设施灭火器双回路供电城桥镇西门路88-116号紧邻城桥镇西门路118-198号，故西门路118-198号的区位概况与西门路88-116号相同。3.3坐落于崇明县城桥镇新崇西路17号104室的住宅，房地产权证号为《沪房地崇字(2004)第002154号》。名称：崇明区城桥镇新崇西路17号104室住宅；规模：该建筑位于城桥镇新崇西路17号104室房屋所占土地总面积67.0平方米、独用面积28.2平方米、共用面积38.8平方米，房屋建筑物面积86.80平据委托人提供的上海市房地产权证《沪房地崇字(2004)第002154号》,登上海西盟物贸有限公司城桥镇新崇西路17号104室住宅地号宗地(丘)面积17.898平方米使用期限/总面积其中独用面积共用面积38.8平方米幢号建筑面积86.80平方米类型公寓/6竣工日期1998年地号：崇明县城桥镇3街坊29丘；使用面积：总面积67.0平方米，独用面积28.2平方米、公用面积38.8平方土壤地基条件：较好通电力、通道路)一平(即场地平整);土地等级：住宅9级(《上海市城乡建设用地基准地价(2020年)》)层数和高度：6层，层高2.8米，该房地产位于1层；客厅和卧室地面：木地板，普通吊顶，墙面乳胶漆，木门、铝合金窗瓷砖厨房标准灶具标准洁具无智能设施宽带接入挂式空调消防设施无双回路供电该房地产与城桥镇西门路88-116号相邻，属同一宗地，故区位概况与其相同。3.4坐落于崇明县城桥镇新崇西路23号106室的住宅，房地产权证号为《沪房地崇字(1999)第000588号》的房地产。名称：崇明区城桥镇新崇西路23号106室住宅；规模：该建筑位于城桥镇新崇西路23号106室房屋所占土地总面积67.4平方米、独用面积28.8平方米、公用面积17,898平方米，分摊面积38.6平方米，房屋建筑物面积86.65平方米，建筑物共六层，该房地产位于第一层。据委托人提供的上海市房地产权证《沪房地崇字(1999)第000588号》,登上海西盟物贸有限公司城桥镇新崇西路23号权属性质国有住宅地号图号使用面积总面积独用面积共用面积17,898.0平方米其中分摊面积38.6平方米所有权性质/建筑面积幢数/幢号/106室类型职工住宅结构6竣工日期/3.4.4房地产利用状况：经评估人员实地勘查，该房地产法定用途为住宅，实地号：城桥镇3街坊1/2丘；使用面积：总面积67.4平方米，独用面积28.8平方米、分摊面积38.6平方通电力、通道路)一平(即场地平整);土地等级：住宅9级(《上海市城乡建设用地基准地价(2020年)》)层数和高度：6层，层高2.8米，该房地产位于1层；客厅和卧室地面：木地板，普通吊顶，墙面乳胶漆瓷砖厨房智能设施宽带接入挂式空调消防设施无该房地产与城桥镇新崇西路17号104室住宅为同一小区，故区位概况与其相根据《以财务报告为目的的评估指南》及《资产评估专家指引第11号一商誉减值测试评估》,商誉减值测试评估价值类型为可收回金额。可收回金额为包含商誉资产组或资产组组合公允价值减去处置费用后的净额资产组预计未来现金流量的现值指按照资产组在持续使用过程中和最终处置本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估对象与范围在本报告约定的价值六、评估基准日本评估基准日为2023年12月31日。1.评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委托人协商确七、评估依据6.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委令第12号);7.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号);8.《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号，2017);9.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权(2006)274号);941号);第55号，1990);19.《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号);25.《会计监管风险提示第8号一商誉减值》;26.《企业会计准则第8号一资产减值》;2.1《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号);2.2《资产评估执业准则一资产评估程序》(中评协[2018]36号);2.3《资产评估执业准则一资产评估报告》(中评协[2018]35号);(中评协[2017]33号);(中评协[2018]37号);2.6《资产评估执业准则一资产评估方法》(中评协[2019]35号);(中评协[2017]38号)。3.1《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号);3.2《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号);3.3《投资性房地产评估指导意见》(中评协[2017]53号)。(中评协[2017]42号);(中评协[2017]45号);(中评协[2017]46号)。5.1《资产评估专家指引第8号—资产评估中的核查验证》(中评协[2019]39号);5.2《资产评估专家指引第11号—商誉减值测试评估》(中评协[2020]373.《上海市城乡建设用地基准地价(2020年)》;10.国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我公2.上海市房地产权证《沪房地崇字(2004)第002147号》3.上海市房地产权证《沪房地崇字(2004)第002144号》;4.上海市房地产权证《沪房地崇字(2004)第002154号》;5.上海市房地产权证《沪房地崇字(1999)第000588号》;6.其它相关证明材料。VI.其它其他机构出具的评减值测试评估》,商誉减值测试评估价值类型是可收回金额。可收回金额按下方法选取理由及说明《资产评估专家指引第11号—商誉减值测试评估》:价值减去处置费用评估模型1.在已确信资产预计未来现金流量的现值或者公允价值减去处置费用的净额根据《资产评估专家指引第11号—商誉减值测试评估》,商