深圳新世界四季山水营销执行报告293全策行课件

深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行2024/5/13深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行报告提纲2一.宏观政策分析二.市场调研三.同类项目分析四.项目市场前景分析一.市场定位二.属性定位三.形象定位一.目标客户特性及需求二.目标客户定位三.客户购买决定因素四.获得信息渠道五.客户访谈一.营销战略二.营销执行第二部分项目分析第三部分项目定位第四部分客户定位第五部分营销策略第一部分市场调研与分析一.项目基本经济指标二.项目四至分析三.项目资源分析四.产品分析五.SWOT分析六.如何建立差异化深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行第一部分市场调研与分析一.宏观政策分析二.市场调研三.同类项目分析四.项目市场前景分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行一.宏观政策分析货币政策再从紧：央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》927央行、房贷出台新政，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。但对于第二套房贷的界定一直比较模糊，由各商业银行自行决定。12月12日，央行再次执行从紧货币政策，发布《关于加强商业性房地产贷款管理的补充通知》，对第二套房贷进行严格的界定，以家庭为单位认定房贷次数。08年4月25日起，人民银行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是央行今年以来第三次上调存款准备金率，本次调整后，存款准备金率将达到16％的历史新高水平。市场调研与分析→一.宏观政策分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行个人住房贷款新政前新政后第二套房首付2-3成对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%第二套房贷款利率可享受最高15%的优惠利率贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高追加贷款无此项规定商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款市场调研与分析→一.宏观政策分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行政策内容对第二套房的界定：一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。市场调研与分析→一.宏观政策分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行分析总结：根据各种货币从紧政策的出台，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。本项目主要为双拼、三拼户型，购置时为多本产权。以上各种政策对本项目的销售将有直接的影响，导致贷款首付比例不低于四成，及更高的贷款利率。市场调研与分析→一.宏观政策分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行梅林片区在售楼盘简要分析市场调研与分析→二.市场调研二.市场调研4月市场情况分析（见附件一：4月地产行情分析）深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行嘉鑫阳光雅居开发商：深圳市嘉鑫辉煌房地产有限公司占地面积：8084㎡总建筑面积：39330㎡总户数：354停车位：233物业类别：商住楼,两栋26层的高层销售价格：起价16000元/㎡，最高价23000元/㎡，均价18500元/㎡内部配套：三层平台全景花园、游泳池、架空层车库、步行商业街以及配套幼儿园景观资源：小区内花园、塘朗山、梅林公园主力户型：38㎡左右的一房，68㎡左右的两房项目动态：2008年3月7日，推出5套特惠一房两房，价格在1.6-1.7万/㎡推广主题：“在城市，开始原生”市场调研与分析→二.市场调研深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行嘉鑫阳光雅居市场调研与分析→二.市场调研嘉鑫阳光的双拼户型为A栋的01、02拼和09、10拼，双拼后面积为212.49㎡，实用面积为161.75㎡，价格为17000元/㎡深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行半山·御景开发商：深圳市津联泰投资有限公司占地面积：10060㎡总建筑面积：36733㎡总户数：326停车位：213物业类别：普通住宅,共6栋10-17层的小高层内部配套：游泳池、泛会所景观资源：笔架山公园、银湖野郊公园、立体庭院式园林销售价格：最低价17000元/㎡，均价21000元/㎡主力户型：70㎡左右的两房，100㎡左右的三房，户型达到40多种，销售较均衡项目动态：2008年3月6日，推出10套特价房，均价1.7万推广主题：“中心北区·城市私享山居”市场调研与分析→二.市场调研深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行水木澜山居开发商：深圳市天居置业有限公司占地面积：9215㎡总建筑面积：65307㎡容积率：5.37总户数：488停车位：333物业类别：商住楼,两栋高层建筑,一栋为31层,一栋为34层内部配套：游泳池景观资源：笔架山公园、银湖野郊公园主力户型：两房两厅（68-99㎡

）项目动态：第2批75-130㎡样板间于3月29日开放。推广主题：“CBD上域·现代空中合院”市场调研与分析→二.市场调研深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行项目名称均价推出套数销售率主力户型面积区间嘉鑫阳光雅居18500元/平米35466%一房、两房、三房38-123半山·御景18000元/平米32640.5%两房、三房38-127水木澜山居18500元/平米48820%两房68-130新楼市场——梅林区市场调研与分析→二.市场调研深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行二手市场——梅林区

通过走访梅林一村的世华地产和中原地产中介地铺，发现目前梅林二手住宅中大面积户型的出售主要集中在鸿浩阁、翰林院以及碧荔花园，平层150平米以上的二手住宅较少，大面积主要是复式结构的住宅。小区名称面积、楼层总价折合单价鸿浩阁158平米，4/11层370万23400元/平米142平米，10层340万24900元/平米碧荔花园230平米，9层复式500万21700元/平米翰林院155平米，14层260万16700元/平米市场调研与分析→二.市场调研深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行分析结论：梅林片区的在售楼盘均为40-130的中小户型，主要面对客户群多为首次置业的年轻白领。与本项目大户型的豪宅定位可比性不大，竞争压力相对较小，但对部分项目的合拼单位却不可掉以轻心。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行主要竞争项目个案分析市场调研与分析→三.同类项目分析三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行星河丹堤开发商：深圳市星河房地产开发有限公司占地面积:360000㎡总建筑面积:200000㎡总户数:1728停车位:2736容积率:1.8现售E组团共推出732套住宅物业类别：别墅,高层内部配套：健身室乒乓球室棋牌室桌球室景观资源：银湖山野郊公园、天然活水湖泊销售价格：22000-40000元/㎡不等主力户型：180㎡三房、270㎡复式项目动态：4月推出二房二厅的特价房，价格18000-19000元/㎡，截止到4月14日，还有7套特价房市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行星河丹堤该住宅正对湖景,总面积160.81㎡,单价33000,首付5成打94折，折后总价约531万元市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行星河丹堤市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行星河丹堤营销推广：推广主题：“城市别墅CEO官邸”推广重点：扭转区域价值，打造梅林关口的豪宅片区！营销推广：1、通过改造丰泽湖一二期，提升项目周边的居住价值；2、推广初期，扩充项目文化内涵，邀请王受之撰写《HELLO中产》一书，并在春交会开设论坛，报纸、网络纷纷转载；3、结合时机，推出深圳形象的公益广告，努力体现城市中产基层“向上的力量”共性；4、借助银湖是深圳人心中别墅片区的观念，在房交会上打出“西银湖城市原生别墅群”；5、捐赠政府600万用于银湖野郊公园建设，同时为5类建筑产品申请专利，大大提高产品的价值，更加明晰了产品的定位为CEO；6、客户的精确制导。通过先后6次的豪宅聚餐会积累客户。市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行香蜜湖·唯珍府开发商：深圳市景业房地产开发有限公司占地面积：7346㎡总建筑面积：16100㎡物业类别：高尚住宅加商业,一共4栋,134套住宅和32间商铺内部配套：商业街景观资源：莲花山公园、香蜜湖销售价格：现起价为36000元/㎡莲花山唯珍府市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行香蜜湖·唯珍府建筑面积：185.94平米建筑面积：186.96平米三房两厅两卫户型图市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行香蜜湖·唯珍府营销推广推广主题：“收藏大地光芒”推广重点：07年低调入市，将在08年04下旬以香蜜湖特有的豪宅血统和工艺品的品质以及国际前沿的空间概念唱响营销。营销推广事件：1、3月30日，香蜜湖•唯珍府举办了首批“唯珍•藏家”VIP签名活动，主要针对一直关注项目进程的诚意客户。2、4月份将开放第一批精工“环院HOUSE”样板房。签名现场照片市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行城市山林·上园开发商：深圳市华联置业集团有限公司占地面积：83534.70㎡总建筑面积：115143㎡物业类别：高尚住宅，由6栋共10个单元816户纯住宅单位组成，为21～30层高层建筑共816户内部配套：会所、架空层泛会所景观资源：大南山、内部园林景观主力户型：110-130㎡的三房、130-202㎡的四房、230-260㎡的复式项目动态：2008年3月14日，2.1万元/㎡起价，复式5-6万元/㎡，首付四成99折，一次性98折。

市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行城市山林·上园市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行城市山林·上园市场调研与分析→三.同类项目分析16栋，位于小区中央，中间楼层价格23000-24000元/㎡21栋，起价23000元/平米，均价26000元/㎡1621深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行城市山林·上园营销推广推广语：“林泉深处山邸私院”推广特点（重点）：文化营销，与消费者的居住理念引起共鸣营销推广事件：1、2005年11“我爱大南山”登山活动。这种借助项目背靠大南山的优势，用公益登山的行动，来传递给消费者项目文化理念和内涵的方式，让华联城市山林在市场上树立了良好的口碑。2、2006年2月“千里寻踪，城市山林文化溯源之旅”。城市山林项目主要人员、相关协作单位及深圳媒体代表，前往镇江溯源，通过溯源向消费者诠释了“城市山林”的由来。3、2006年3月“华联城市山林文化大讲堂”。将文化营销推向了高潮，文学大师余秋雨、国学大师周国平等的精彩演讲与观点，让深圳人近距离与大师分享了一次文化盛宴。活动以公益为原则，以探讨中国传统人居文化为主导。4、2006年5月首创了180米文化长廊看楼通道。包含“源起·城市山林”、“求真·城市山林”、“发展·城市山林”等三大主题，使前来观看的众多置业者进一步了解“城市山林”这一居住形态。市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行半山海景·兰溪谷开发商：深圳招商房地产有限公司占地面积：46860㎡总建筑面积：146910㎡停车位：735容积率：2.4绿化率：50%物业类别：住宅,共6栋高层537套单位装修程度：毛坯/精装周边配套：四海公园、蛇口体育中心、育才中学、半山社区中心、半山小学、明华国际会议中心、半山美伦会所景观资源：大南山、深圳湾主力户型：170-210平方米高层四房、280-410平方米别墅单位项目动态：目前在售的为170-210㎡高层、280-410㎡别墅单位市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行半山海景·兰溪谷6栋20层C户样板房面积198-201平米总价：8075290元单价：40780元市场调研与分析→三.同类项目分析6栋20层D户样板房面积191-200平米总价：8033880元单价：42060元深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行半山海景·兰溪谷营销推广主题推广语：“这样的房子,是用来享受半山的”营销推广：

1、2007年9月，在二期会所举办千年古琴会名师音乐会，邀请中央音乐学院教授、古琴演奏家李祥霆大师现场演绎古琴，让来宾重拾国学文化精碎2、2007年9月，在半山海景·兰溪谷二期会所隆重举办“万灯齐耀兰溪谷，月上半山话中秋”活动，邀请凤凰卫视曾子墨和深圳著名学者易松对中国传统节日—中秋佳节进行了精彩的对话和评论。3、招商地产在大南山与深圳湾之间修建私家“山海通道”，始自大南山，经由兰溪谷，通过下沉通道抵达锦园公园，最后直达海上世界，由此通道兰溪谷的住户可徒步登山观海。4、其促销活动的展开围绕着其品牌宣传同时展开的，而且将各楼盘的客户资源形成互动，充分利用其已有的招商会业主资源和童子军进行活动促销。市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行万科·东方尊峪开发商：深圳市东方尊峪房地产开发有限公司占地面积：110000平方米总建筑面积：330000平方米总户数：1610停车位：1772容积率：2.12绿化率：67.5%物业类别：高尚住宅小区配套：中央会所、泛会所周边配套：社区公立小学，社区国际双语幼儿园，莲塘邮局，中国银行、交通银行，莲塘医院景观资源：桐山、仙桐体育公园、仙湖植物园主力户型：127-158平米三房、175-182平米四房项目动态：2008-03-14，98折优惠，少数特价房19000元/平，三房143平左右，南北通透。

市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行万科·东方尊峪营销推广：推广主题：“360度原生山谷领地”推广重点：体验、分享的生活营销事件：1、2007年8月4日晚，140米海拔的天际台地隆重举办了“梧桐山之夜暨欢乐分享季启动盛典”活动。活动的三个主题分别是为万科·东方尊峪体育节启动仪式、万科·东方尊峪“选美”梧桐山摄影作品大赛新闻发布会及万科物业换装仪式。2、凤凰计划。该计划主要是加强园林建设和道路建设，将其与营销结合起来，体现万科品牌的细致与品质。市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行中信红树湾开发商：深圳中信红树湾房地产有限公司占地面积：16.3万平米建筑面积：65万平米10万平米现代岭南风情园林住宅面积：241882平米总户数：1385户（现推出385套）停车位：1466物业类别：高尚住宅装修程度：毛坯房配套：幼儿园、会所、城市中央花园、沙河高尔夫球场、世界之窗、锦绣中华、欢乐谷景观资源：高尔夫球场、小区内部园林主力户型：三房、四房项目动态：中信红树湾三期推出剩余一套特价房，总面积167.51㎡，总价为5360320元，折合单价32000元/㎡市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行中信红树湾沙河高尔夫目前在售12、18栋，两栋高层价格相差10000元/平米12栋可见高尔夫景，整栋价格从46000-48000元/平米不等18栋可见小区内部园林景观和小部分高尔夫景观，整栋价格从37000-38000元/平米不等市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行中信红树湾右图为18栋B单元22层四房两厅两卫户型图面积：共180.42平米总价：折后6561804元景观：该住宅可看到华侨城人工湖以及内部园林景观市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行中信红树湾右图为12栋A01四房两厅三卫户型图，总面积233-235平米19层售价47000元/平米，可观大部分高尔夫球场市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行竞争情况表——深圳市区内（山居大宅）物业名称物业地址单位价格销售状态面积区域待售套数中粮·澜山宝安区未开盘未开盘127-406526香蜜湖唯真府福田区3.6万起销售率4%80-200119套（高层）星河丹堤福田区2.3-3.8万销售率13%160-270630套万科•东方尊峪罗湖区均价2.3万销售率84%160-230290套半山海景兰溪谷南山区3.6-6.2万销售率24%170-210394套（高层）中信红树湾南山区3.7-4.8万销售率9.6%155-231348套城市山林•上园南山区均价2.5万销售率4%110-260785套市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行二手市场——深圳市（山水豪宅）目前深圳二手市场中与四季山水项目户型相似的豪宅售价如下表：片区名称项目名称面积总价香蜜湖片区水榭花都199㎡，四房600万205㎡，四房700万金地香蜜山154㎡，四房400万华侨城片区天鹅堡198㎡，三房700万天鹅堡165㎡，三房毛坯250万红树湾片区中信红树湾175㎡450万市场调研与分析→三.同类项目分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行分析结论：目前深圳在售的山居物业均有优质的景观资源和产品资源，但在价格和区位的竞争上，相对中心区的物业比较弱势，四季山水只有加强这两方面的竞争力，才能更好地在同档次的物业中脱颖而出。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行市场调研与分析→四.项目前景分析四.项目市场前景分析指标计算单位1月2月3月一、预售商品房面积、套数（一）商品房销售面积万平米29.257.0523.121、住宅万平米26.536.4418.972、办公楼万平米0.140.140.053、商业用房万平米2.580.473.564、其他万平米000.54（二）商品房销售套数套312372921231、住宅套284367920702、办公楼套10633、商业用房套27026334、其他套0017深圳2008年1月-3月商品房成交量统计从上表中可以看出，2月份到3月份的商品房销售面积与套数都已上升，市场状况有所回暖。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行市场调研与分析→四.项目前景分析总结：深圳市商品房销售情况有所回升，截止到3月，深圳市商品住宅成交23.12万平方米。深圳房地产市场状况逐渐回暖，整体成交量已经相对稳定，但市场是否会全面好转，仍有待观察。补充：根据四月份和五一的地产市场行情，深圳高端物业产品市场的消费者仍处于观望状态。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行第二部分项目分析一.项目基本经济指标二.项目四至分析三.项目资源分析四.产品分析五.SWOT分析六.如何建立差异化

深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行一.项目经济指标2#地块综合技术经济指标总用地面积7115.2㎡总建筑面积34056.21㎡容积率3.4调整容积率3.58绿化率44.91%地下停车位164辆建筑层数：4栋住宅18层5栋住宅30层总居住户数126户1#地块综合技术经济指标总用地面积12628.1㎡总建筑面积59148.28㎡容积率3.35调整容积率3.46绿化率42.75%地下停车位352辆建筑层数：1.栋住宅31层2，3栋住宅32层总居住户数246户深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行项目分析→二.项目四至分析四季山水项目北面位置是梅林山公园，目前正在维修山道项目东面为嘉鑫阳光。项目西面为高尚住宅小区，周边道路宽敞，绿树成荫。项目南面是南开附小。二.项目四至分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行莲花山项目所在位置周边拥有丰富的自然景观资源，它坐落塘朗山，面向莲花山，西眺梅林水库和梅林公园。梅林公园梅林山公园项目所在地梅林水库项目分析→三.项目资源分析三.项目资源分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行北环大道梅林路梅华路中康路梅丽路新洲路龙尾路从龙尾路出来之后，拥有通往深圳各个区域的通道。项目位置交通便利。本项目所在项目分析→三.项目资源分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行地铁4号线，梅林站透经梅林中康路的深圳地铁4号线二期工程已经启动四季山水项目分析→三.项目资源分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行项目所在位置周边拥有丰富的景观资源，它坐落塘朗山，面向莲花山，西眺梅林水库和梅林公园。景观项目分析→三.项目资源分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行配套生活配套：向右近家乐福商圈，向左靠近新世界百货、天虹商场，生活便利教育配套：近梅林小学、南开附中等医疗配套：近梅林医院、上梅林社区健康服务中心等文体娱乐配套：近塘朗山野郊公园、梅林公园，莲花山公园项目分析→三.项目资源分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行品牌1、集团开发的房地产“鹿茵翠地”项目相继获得“绿色社区”称号、“深圳市优秀住宅小区”称号、“深圳市物业管理优秀项目”称号。2、集团开发的房地产“山月居”项目相继获得“园林式、花园式小区”称号、“深圳市优秀住宅小区”称号。3、集团开发的“新世界中心”是深圳CBD中心区内顶级写字楼标杆。4、集团开发的纺织品专业市场“无锡新世界国际”已成为具有全球影响力的项目。项目分析→三.项目资源分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行12345旧厂房区幼儿园②交通设计地块内形成完全的人车分流，步行系统与周边机动交通有多处结点，在人车分流的基础上保证了交通的高便捷性。地下车库作了二层设计，形成2＃地块车库一层是全自然采光通风的生态车库。项目分析→四.产品分析①总体布局本项目三面环山，外部景观优势明显，在空间布局上采用了以点式高层住宅沿用地围合的结构形式，让优势外部景观资源与小区内部园景相互渗透、融合，使景观资源得到最大化利用。在内部空间上则用一条环状景观步行道将二个独立的地块有机联系为一个统一整体。规划四.产品分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行园林园林部分项目分析→四.产品分析水景部分水景深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行建筑分析户型平面上采用了全新的Z字形和双Z字形户型平面，将交通核放到了中心部位，而可以享受到自然景观的面则被户型完全利用，且户户南北通透，采光良好住宅的立面以暖色和灰色相映衬为主调，体现的是“现代豪华”的立面概念。

将成为梅林片区的地标建筑所有住宅高层视野开阔，可观三面山；低层则可更近距离的观赏丰富的园林与水景，感受泰式园林每栋架空层增大了花园面积项目分析→四.产品分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行户型分析项目分析→四.产品分析栋号层数户内号户型建筑面积（㎡）户数实用率总面积（㎡）备注131A-1四房二厅二卫166.103083%9725.80首层架空A-2三房二厅二卫157.5830232B-1四房二厅二卫181.083183.48%10367.12首层架空B-2三房二厅二卫152.9631332B-1四房二厅二卫181.086283.48%20734.24首层架空B-2三房二厅二卫152.9662418C-1四房二厅二卫159.553484.45%10392.58首层架空C-2三房二厅二卫145.4534530D-1四房三厅三卫259.052985.41%13791.51首层架空D-2四房二厅三卫216.5229深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行户型分析——每栋户数栋号户数比重16016.13%26216.67%312433.33%46818.27%55815.6%总户数：372户3栋所占户数比重最大项目分析→四.产品分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行户型分析——户型比例主力户型为三房二厅二卫和四房二厅二卫项目分析→四.产品分析户型面积区间（㎡）所占比列三房二厅二卫145.45-157.5842.2%四房二厅二卫159.55-181.0842.2%四房二厅三卫216.5215.6%四房三厅三卫259.05深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行户型分析——面积区间比例160㎡左右和180㎡左右的户型面积占主要比例项目分析→四.产品分析面积区间包含户型所占比例145.45㎡C-29.13%160㎡左右(152.96-166.10㎡)A-1;A-2;B-2;C-150.27%181.08㎡B-125%215㎡D-27.8%259㎡D-17.8%深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行户型分析由面积区间比例可以看出，户型面在140㎡、160㎡、180㎡、215.39㎡、259㎡五个值上比较集中，在这五个区域内选出五个户型代表进行分析：项目分析→四.产品分析面积区间代表户型户型145.45㎡C-2三房二厅二卫160㎡左右(152.96-166.10㎡)B-2三房二厅二卫181.08㎡B-1四房二厅二卫259.05㎡D-1四房三厅三卫216.52㎡D-2四房二厅三卫深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行静

动户型特点：板式结构，两梯两户，南北通透设计，带有入户花园、花池，采光、通风佳，玄关设计增加私密性，主卧带有衣帽间；

优势：板式结构，大开间，客厅和主卧增加玄关设计，功能区分合理，入户花园以及花池设计制造多重景观，动静分区合理。项目分析→四.产品分析C-2户型：三房二厅二卫145.45㎡所在栋数：4栋，共34套深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行户型特点：板式结构，两梯两户通透设计，采光、通风佳，带有入户花园和花池设计，玄关设计增加空间私密性，主卧带有衣帽间设计；

优势：板式结构，大开间，功能区分合理，入户花园设计，客厅和主卧增加玄关设计，高层可观山水远景，低层可观园林景观，动静分区合理。静动项目分析→四.产品分析B-2户型：三房二厅二卫152.96㎡所在栋数：2、3栋，共93套深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行产品分析动静户型特点：板式结构，两梯两户，通透设计，采光、通风佳，带有入户花园，玄关设计增加空间私密性，配备工人房以及西餐厨房，客厅尺度阔绰；

优势：板式结构，大开间，工人房设计，西厨设计，功能区分合理，更加完善。入户花园设计，客厅和主卧增加玄关设计，动静分区合理。项目分析→四.产品分析B-1户型：四房二厅二卫181.08㎡所在栋数：2、3栋，共93套深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行户型特点：板式结构，两梯两户，通透设计，采光、通风佳，南北东西向高层视野均很开阔，带有入户花园与户内花园设计，增加父母房、家庭厅、西厨、工人房以及服务阳台设计，功能更加完善，玄关设计增加空间私密性；

优势：板式结构，大开间，客厅有入户花园与户内花园双景观设计，增加父母房、家庭厅、西厨、工人房以及服务阳台设计，功能完善，玄关设计增加空间私密性，动静分区合理。产品分析静动项目分析→四.产品分析D-1户型：四房二厅三卫259.05㎡所在栋数：5栋，共29套深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行动静户型特点：板式结构，两梯两户，通透设计，采光、通风佳，带有户内花园，玄关设计增加空间私密性，主卧配备衣帽间、次主卧设计，配备工人房以及西餐厨房，功能更完善；

优势：板式结构，大开间，主、次卧设计增加物业尊贵感。工人房设计，西厨设计，餐厅与客厅分开设计，户内花园设计，客厅和主卧增加玄关设计，动静分区合理。项目分析→四.产品分析D-2户型：四房二厅三卫216.52㎡所在栋数：5栋，共29套深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行优势：拥有丰富的自然资源，坐落塘朗山，面向莲花山，西眺梅林水库和梅林公园；项目离马路有一定距离，非常安静；距离中心区只有十分钟车程，具有明显的区位优势；靠近梅林一村的“家乐福”商圈，配套设施齐全，生活便利；新世界品牌在梅林片区拥有较高的知名度和影响力。机会：可以弥补梅林市场高档住宅的空档，打造成梅林独有的纯大宅；08年房地产市场开始回暖，购房者的观望态度逐渐转化为行动力；未来地铁4号线和9号线的开通，使项目拥有较好的升值潜力。劣势：临近项目周边的环境较差，西面有破旧厂房，且道路档次较低；北面的山道损坏严重、有陈旧的厂房，这些都对本项目的形象有影响。威胁：户型属于两拼、三拼，多本产权在进行进行销售时，首付在四成以上。银行按揭还款利率提高，购买成本增加；在深圳人心目中，梅林不是传统观念中的豪宅片区。项目分析→五.项目SWOT分析五.项目SWOT分析深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行项目本身的三大优势：近静境距离福田CBD中心区只有10分钟车程位于和谐安静的住宅片区，远离城市车水马龙面山望水，纯粹泰式园林演绎经典生活与城市相连，又能私隐一方宣而不闹，静而不偏项目分析→六.如何建立差异化六.如何建立差异化深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行根据项目本身特点以及主要竞争对手的分析，如何建立项目的差异化？除了本身硬件条件的设置外，营销推广将是最重要的一个方面。因此可以从下面两个方面考虑：

四季山水是一个距离CBD仅10分钟车程，同时拥有丰富自然资源的项目。其大户型的豪宅尺度在梅林片区更是极为稀缺。所以我们要向市场展现的是一个距离CBD一步之遥的稀缺山水豪宅形象，要在梅林片区建立起绝对高端的项目形象，同时强调本项目的区域便利性和成熟的生活配套，由此保证与其他山居豪宅楼盘的区别性。形象打造体验营销项目拥有丰富的自然资源，坐落塘朗山，面向莲花山，西眺梅林水库和梅林公园，小区内部是纯粹的泰国园林水景。为了让客户对四季山水所传达的生活方式有充分的理解和认可，我们需要做好体验营销，各种体验式和品鉴式活动的开展，是本项目建立差异化营销的重点。项目分析→六.如何建立差异化深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行第三部分项目定位一.项目价值点剖析二.市场定位三.属性定位四.形象定位深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行68项目定位→一.项目价值点剖析一.项目价值点剖析区位价值：项目位于深圳市福田区下梅林龙尾大道东侧，南开大学附中深圳分校以北。随着透经梅林中康路的深圳地铁4号线二期工程的启动，以及贯穿上、下梅林的地铁9号线的规划确立，进一步确立了梅林在深圳未来城市发展中轴的核心功能。资源价值：项目背靠绵延50多公里的塘朗山，南望上梅林文体公园，西临特区内最大的市政公园梅林公园和碧波荡漾的梅林水库。项目周边多个高端住宅环绕，群山怀抱，环境静谧，清风徐徐，是深圳城市中心不可多得的高品质生态居家之选。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行69项目定位→一.项目价值点剖析产品价值：一期开发北区地块，占地近2万m2，规划为5栋18-32层高层住宅，主力为中大户型，首层全部为架空花园。入户花园、双层露台、景观阳台三重尊崇设计，或面山，或观园，南北通透、视野开阔，胜揽塘朗叠翠，小区水景园林尽收眼底。一期设有泳池和配套幼儿园。生活价值：项目依山伴水，有优美的自然环境。周遍配套齐全，生活十分便利。驱车至深圳各地都非常方便，距离深圳福田中心区开车只需10分钟。本项目是城市中心居家养生的首选之地，生活价值不容忽视。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行70项目定位→二.市场定位二.市场定位追随者补缺者领导者挑战者角色划分：本项目在梅林市场上所扮演的角色：深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行竞争类型特征嘉鑫阳光水木澜山半山御景本项目领导者制定游戏规则者是产品有不可重复性是引领市场风向是规模大、品质高是品牌知名度高是追随者搭便车，借势是是以小博大是是随波逐流是是有一定的规模、品质是是规划设计中规中矩，无太多亮点是否挑战者冲击游戏规则者鼓吹新的评估方式强调项目的特色和价值规模、品质都属上乘宣传力度大补缺者目标明确，挖掘客户是瞄准市场缝隙是创新产品和需求点是在某一方面特点突出是品质高，规模不一定大是项目定位→二.市场定位深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行竞争类型特征星河丹堤香蜜湖唯珍府城市山林东方尊峪兰溪谷本项目领导者制定游戏规则者是产品有不可重复性是引领市场风向是规模大、品质高是品牌知名度高是追随者搭便车，借势以小博大随波逐流有一定的规模、品质规划设计中规中矩，无太多亮点挑战者冲击游戏规则者是是是鼓吹新的评估方式是是是强调项目的特色和价值是是是规模、品质都属上乘是是是宣传力度大否是是补缺者目标明确，挖掘客户是是瞄准市场缝隙是是创新产品和需求点是是在某一方面特点突出是是品质高，规模不一定大是是本项目在深圳山居豪宅中所扮演的角色：深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行追随者补缺者领导者挑战者本项目的市场角色梅林片区的领导者深圳山居豪宅中的补缺者根据市场的角色分析得出，在梅林市场上，项目不论是档次、规模、品牌、户型面积都当之无愧的是片区的领导者。而站在整个深圳山居豪宅市场上看，本项目因为与中心区CBD的距离近，且片区生活配套成熟可以成为市场的补缺者。因此，本项目的市场定位为“中心城区稀缺原生山水大宅”项目定位→二.市场定位深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行74项目定位→三.属性定位三.属性定位通过对本项目四季山水的区位、建筑风格、景观、人文以及产品各方面进行探讨，经过对本项目核心价值的梳理，可以发现本项目极具优势的三大价值点在于：自然景观：依山伴水，自然资源丰富，天生丽质区位交通：城市中心，距离CBD一步之遥稀缺产品：梅林片区少有的高档大户豪宅自然景观区位交通稀缺产品综合三大核心价值点，本项目的物业属性定位为：新古典板式高层大宅三大核心价值点深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行75项目定位→四.形象定位四.形象定位本项目的形象定位必须是最能体现项目核心价值的、最能体现项目整体市场形象与高度的、最能撬动客户心理的、最能引起市场共鸣的。从区位、景观及产品类型综合考虑，我们的形象定位为：CBD之上山水大宅深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行第四部分客户定位一.目标客户特性及需求二.目标客户定位三.客户购买决定因素四.获得信息渠道五.客户访谈深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行77客户定位→一.目标客户群特性及需求分析一.目标客户特性通过对意向客户的访谈和意向客户心理研究分析，我们发现本项目的目标客户特性是:他们有一定的社会地位；他们有知识,有涵养,有阅历,有实力；年龄以35－50岁的区间为主；绝大部分客户家庭结构为三口之家或三代同堂；价格不是他们的决定性购买因素，但有一定的敏感度；客户构成中广东籍的居多；客户都属于在各行各业中的成功人士，后续经济能力强，喜爱居住在城市方便同时环境优美的区域；需要一个既能照顾家人又能体现一定的身份和地位的居住环境。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行78客户定位→一.目标客户需求分析目标客户需求分析根据对本项目意向客户的描述，以及目标客户群的锁定，我们可以进一步的了解到他们的购买需求：在本项目的购买群体中，他们购买的主要目的是为了自住；以追求更有品位和品质的生活的换房需求为主；对于户型面积的需求主要偏向于140-210平方米的大户型；梅林原住居民因出行便利、配套完善的生活环境已经使他们内心深处对梅林产生了一种居住情节和依赖感；在CBD工作的他们，因频繁忙碌的商务活动使他们希望居住地与工作地保持较近的距离，省却奔波的烦恼；对居住环境及周遍生活配套有较高的要求；希望有高品质的园林景观及物业管理。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行我们的主要目标客户群分为以下三个圈层：客户定位→二.目标客户群定位第一圈层：梅林片区的客户群体（生意人、公务员、企业高管）第二圈层：在CBD工作的私企老总、企业高管等有换房需求者第三圈层：新世界地产的老业主深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行深圳市各企业主、私企老板、生意人深圳市各级政府部门公务员福田及周边区域企事业单位管理阶层深圳市各企业高层管理人员深圳市自由职业，高收入者附近区域原有居民，有换房换环境需求者其他客户群描述深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行81客户定位→三.客户购买决定因素三.客户购买决定因素影响购房者决策的因素除了价格和地段外，主要有项目的自然景观资源、周遍配套、交通便利性以及项目的档次；而在购房决策过程，主要参与者为本人以及配偶。价格地段景观配套交通档次品牌物管深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行82客户定位→四.获得信息渠道四.获得信息渠道他们对项目的获知渠道主要有：户外广告牌、报纸、杂志、电视、传媒、朋友介绍等；喜欢的报媒杂志有：深圳商报、深圳特区报、晶报、经济导报、财经类和时尚类杂志；电视频道有：深圳卫视、凤凰卫视频道以及财经生活频道等。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行客户定位→五.目标客户访谈访谈一：熊先生职业：公务员年龄：41岁居住区域：福田区家庭结构：3人购房目的：自住业余爱好：体育、休闲娱乐选择购买的主要原因：环境好、配套完善较看好的区域：福田中心区购房理由：有换房需求已置业情况：福田区拥有壹套住宅对本项目的看法：项目离福田中心区较近，出行方便分析：因熊先生在CBD市民中心上班，考虑到本项目的交通便利，离CBD距离不远，所以表示会持续关注本项目。主要购房理由为更换更大面积的豪宅。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行客户定位→五.目标客户访谈访谈二：廖先生职业：律师年龄：35岁居住区域：福田区家庭结构：3人购房目的：自住为主业余爱好：休闲娱乐、艺术薰陶选择购买的主要原因：配套完善、地段好较看好的区域：梅林购房理由：需要改善居住环境已置业情况：梅林已经拥有一套，南山有一套对本项目的看法：离市中心不远，靠山的环境不错，非常安静，适合居住。分析：廖先生为梅林的原住居民，目前需要购房的理由主要是为了改善居住环境。看重本项目安静，靠山的优良环境。同时也看重开发商的品牌及物业管理。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行客户定位→五.目标客户访谈访谈三：王先生职业：外资企业高管年龄：43岁居住区域：福田区家庭结构：5人购房目的：为家人购置业余兴趣：上网、看电影选择购买的主要原因：交通便利，档次高较看好的区域：福田中心区附近购房理由：需要购置交通便利的住宅已置业情况：罗湖一套房，福田一套房对本项目的看法：配套完善，出行便利。分析：购房目的是为家人购置。王先生的太太在中医院上班，看重本项目的原因主要是交通出行非常便利，离中心区距离很近。同时对本项目的居住环境和周边成熟的配套十分认可。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行第五部分营销策略一.营销战略二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行一.营销战略1.总体营销策略通过市场调研与分析，寻找项目的营销突破点：挖掘价值---------------深度挖掘项目的优越的区位价值以及生活价值；推售时机---------------我们必须把握市场时机，在合适的时间内合理的推出市场；宣传造势---------------高调推出市场，建立项目高端山水豪宅的整体形象；会员招募---------------展开新世界会升级启动仪式，达到有效蓄客的目的；体验营销---------------让产品作代言，利用泰式园林品鉴会等活动做好体验式营销；差异化------------------倡导项目特有的生活姿态，引爆市场，树立项目独有的高度；本项目先天条件十分优越，我们的目标不仅仅是成功销售完毕，更重要实现企业与项目价值最大化，因此我们提出这样的营销思路：深度挖掘项目价值建立高端的项目形象全方位整合推广现场体验式营销营销策略→一.营销战略深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行挖掘价值、高调入市、全面推广、体验营销挖掘价值本项目拥有诸多极具优势的先天条件，必须深度挖掘项目的潜在价值，包括区位价值、资源价值、产品价值、生活价值。只有对产品核心价值点足够明确的前提下，才能将产品卖点进行整合，有序有效的将之推向市场。高调入市本项目是梅林的一个依山而建、拥有极佳自然景观和完善生活配套的大户型豪宅楼盘。而项目所在的梅林片区却并不是市民心目中的传统豪宅片区。在这样的市场前提条下，我们需要教育市场，告诉深圳市民：本项目就是一个距离CBD10分钟车程，拥有极佳的自然景观，生活配套十分成熟的高端山水豪宅。以梅林片区绝对的领导者形象出现在市场之上。营销策略→一.营销战略深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行全面推广因地制宜地制定项目的推广、包装及推售策略。在经过前期的市场酝酿后，在较短的时间内集中的将产品的信息通过全方位立体的媒介网络推向市场，并通过现场的环境营销等手段对消费者进行感观轰炸，压缩消费者对商品的探索、评估阶段，让消费的热情迅速转变为购买决策并实施购买行为。体验营销项目营销中心开放后，园林、样板房也将相继开放。利用媒体宣传引导客户来至项目现场参加园林品鉴会，感受本项目纯粹的泰式园林风情。并辅以登山节等体验式的营销活动来扩大项目市场影响力，达到有效的蓄客目的。从而实施度身定制的项目销售策略、开盘策略，力求在项目开盘当天取得销售的全面胜利，树立项目整体市场形象，为后期的持续销售奠定厚实的基础。营销策略→一.营销战略深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行营销策略→一.营销战略2.营销总纲工程进度32008.45678910111222009.145674月30日展位布置完成5月6日临时接待中心开放营销中心7月20日开放8月16日样板房开放6月13日竣工营销节点5.6临时营销中心开放7.20现场营销中心开放8.16样板房、园林开放08年8月-09年7月公开发售期推广节奏4月-5月形象导入期5月-8月形象建立期8月-09年2月形象提升期09年2月-7月形象巩固期KeyMarketingPoint关键营销节点8.28开盘深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行营销策略→一.营销战略第一阶段4月初～5月底高调亮相期第二阶段6月初～7月底蓄客期第四阶段8月初～09年8月底持续销售期行动要点：持续销售；按既定指标完成每月的销售量；加强新老客户之间的互动，做好口碑营销第三阶段8月初～8月底开盘期行动要点：参展房交会；高调亮相；接受咨询；客户积累；新世界山水会招募启动物料制作；行动要点：临时接待中心包装完成并正式启用；宣传物料制作；新世界山水会会员继续招募；项目现场营销中心、样板房、园林的施工；营销中心开放；会员活动开展；行动要点：会员活动持续进行；

样板房开放；园林开放、品鉴；开盘筹备；3.各阶段营销推广计划深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行营销策略→一.营销战略4.会员活动时间轴高调亮相、蓄客期开盘期持续销售期活动主要目的：使得项目广泛传播积累大量有效会员增加客户对项目的感性认识5.1-5.5房展会6.1儿童节风筝大赛6.146.287.5登山CBD建设巡展登山健康养生讲座7.20活动主要目的：营销中心开放答谢酒会7.26产品发布会8.108.16样板房、园林开放8.24奥运会闭幕式酒会8.28盛大开盘深度挖掘客户增加客户对项目的体验提高客户购买欲已购买客户与意向客户赏月茶会国庆庆典9.1510.1-10.7在已购房客户中建立良好口碑专场音乐会8月初活动主要目的：7.139.07登山深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行具体执行媒体推广展示推广活动销售营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行具体执行媒体推广展示推广活动销售媒体选择推广主题推广步骤媒体组合媒体计划营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行产品差异化形象：CBD之上的山水大宅深圳市内不乏豪宅，但同时拥有自然原生态，又坐享CBD优质的生活、商务、市政配套的纯大宅项目则是少之又少，这些条件是项目在市场上脱颖而出的关键！形象调整+精细化营销推广主题：媒体推广营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行形象调整+精细化营销区域形象建立：城市中心北区星河丹堤的片区属性是“西银湖”，圣莫丽斯的片区属性是“香蜜湖上游”，车公庙的片区属性是“中心西区”，科技园的片区属性是“南硅谷”……梅林片区需要重新赋予一个片区定位，来帮助四季山水豪宅形象建立。推广主题：媒体推广营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行97推广时期营销阶段推广主题形象导入期市场预热期第一乐章“CBD之上的山水大宅”形象建立期项目蓄客期第二乐章“淡定，一个世界”形象提升期项目热销期第三乐章“享城市，藏山水”根据本项目的营销阶段，推广思路也需要随之分为三个步骤：1.形象导入期：项目形象初次亮相，引起市场关注，不涉及到具体信息。2.形象建立期：项目形象及开盘等具体信息逐步公布，全面推广阶段。3.形象提升期：达到较高的市场接受度之后，对项目形象高度再一次进行提升。推广步骤：媒体推广营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行以报广和户外广告为主，辅以电视广告、电台电台、写字楼电梯广告、DM直投、短信在营销费用有限的条件下，建议前期利用现有资源主要以户外路牌广告和户外围墙广告为主，同时从4月底开始进行两周一次的报纸广告宣传；至7月底开始则加重报纸广告和各项广告途径的宣传。建议户外广告一面是区域的炒作（深圳·中心北区），一面是原生态大宅的阐述。通过长期对客户的影响，告诉客户片区的价值、原生态住宅的价值，以及给项目贴上豪宅的标签。媒体组合：媒体推广营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行99采用媒体投放选择临时销售中心、导视包装主要宣传媒体立柱广告牌报纸于重大节点（如开盘）前投放，不做日常性投放配合公关活动的宣传报道广播主要针对有车一族分众广告主要针对高端写字楼、银行、飞机场等地投放；网络投放网络广告、制作“项目网站”（有域名）现场包装媒介模型、折页（单张）电视广告、电视宣传片主要在入市期及重要营销点，并制作电视宣传片用于售楼处播放媒体组合：媒体推广营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行100媒体选择：莲塘罗沙立交立柱松岗广深高速2块立柱北环大道1块户外广告深南大道1块户外广告户外广告

深圳特区报（贯穿整个推广期）晚报（预热期、蓄客期）晶报（预热期、蓄客期）商报（预热期、蓄客期）南方都市报（项目热销期）报纸广告网络项目网站搜房网房地产信息网电视、电台凤凰卫视频道深圳电视台都市频道深圳电台交通频率分众传媒媒体推广营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行DM直邮户外广告围墙广告会刊广告灯杆旗网络广告分众传媒楼体条幅报纸广告5月 6月7月8月9月10月11月12月1月4月2月电视广告媒体计划：媒体推广营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行阶段日期媒体版面规格备注信息内容形象导入——市场预热期4.29深圳特区报、晚报房地产专版或经济生活版彩色整版硬广告房交会5.31深圳晚报房地产专版或经济生活版彩色半版硬广+活动通告（赠送后续报道）儿童节风筝大赛6.13深圳特区报房地产专版或经济生活版彩色半版硬广+活动通告（要求赠送后续报道）登山活动6.27深圳商报/晶报房地产专版或经济生活版彩色半版硬广+活动通告（要求赠送后续报道）CBD建筑巡展7.12深圳商报/晶报房地产专版或经济生活版彩色半版硬广+活动通告（要求赠送后续报道）健康养生讲座形象建立——蓄客期7.19深圳特区报深圳商报房地产专版或经济生活版彩色整版系列硬广告，释放现场营销中心开放7.25晶报深圳晚报房地产专版或经济生活版彩色半版硬广+活动通告（要求赠送后续报道）答谢酒会附：报纸广告计划营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行阶段日期媒体版面规格备注信息内容形象提升——热销期7月底OR8月初深圳特区报房地产专版或经济生活版彩色半版硬广+活动通告（要求赠送后续报道）专场音乐会8.08深圳商报/晶报房地产专版或经济生活版彩色整版系列硬广告，活动通告产品发布会8.15深圳特区报房地产专版或经济生活版彩色整版系列硬广告样板房、园林开放8.23南方都市报房地产专版或经济生活版彩色整版硬广告活动信息奥运闭幕酒会8.27深圳特区报房地产专版或经济生活版彩色整版开盘广告盛大开盘附：报纸广告计划营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行具体执行媒体推广展示推广活动销售临时接待中心展示项目现场展示营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行展示给客户充分的购买理由！梅林片区的平民住宅已经深入人心，豪宅的形象似乎在展示上无法体现，而这个现状是与客户希望得到身份认同以及豪宅标签的事实相互矛盾的。然而，在展示线上营销中心和小区的品质感却可以重新建立起客户对项目档次的认可度。因此，对四季山水特别的展示和包装显得尤为重要，而服务上的展示体现也是我们可以努力的方向。营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行临时接待中心：临时接待中心将是现场营销中心开放前最重要的客户积累基地和活动基地，因此选址和展示将成为营销中尤为重要的一环。建议选址：主展场：新世界商务中心南大堂——主要针对福田客户和新世界中心业主分展场：梅林一村家乐福超市——主要针对梅林客户和去现场考察的客户展示营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行现场展示户外导示户内展示设置在新世界中心南大堂的临时接待中心将主要针对福田片区的客户，同时也包括CBD各大写字楼中的目标客户群体，其包装不仅要配合写字楼本身的设计特点，同时要凸显项目本身的特性。临时接待中心：新世界中心南大堂展示营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行户外导示要求1、中心正门入口处需设置一块昭示性导示牌临时接待中心：新世界中心南大堂展示营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行2、楼体广告利用新世界中心一层招商银行楼上户外广告位做为临时接待处现场的主要宣传途径。户外导示要求营销策略→二.营销战术临时接待中心：新世界中心南大堂展示深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行西入口北入口户内展示沙盘洽谈区吊旗户型模型接待台场地区域划分图营销策略→二.营销战术临时接待中心：新世界中心南大堂展示深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行位置：家乐福临近出口处营销策略→二.营销战术临时接待中心：梅林一村家乐福展示开放时间：开盘前一个月具体方案：到时提交深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行现场展示内场展示外场展示营销中心样板房清水房停车场外围导示看楼通道园林工地围墙门前道路楼体展示周遍环境项目现场展示：高品质的现场展示是促成客户购买的决定因素之一展示营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行项目现场展示：内场展示：营销中心：营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行营销中心包装建议：主功能区域：售楼处主要功能区域的装修（接待区、模型区、洽谈区）洽谈区：建议采用木材进行装饰，增加柔和、温馨的感觉。天花装修：天花的装修尽量简洁、避免繁复的吊顶，可以采用局部顶。灯光运用：在接待区处可采用大型现代暖光吊灯，有利于增加灯光效果，制造温馨气氛。墙面装饰：可以悬挂具有古典油画装饰墙面或柱面。现场绿化：用于一些边角位置的装饰，增加现场的盎然生机。区域模型灯箱：建议在模型区墙面做区域规划展示模型。水吧台：本项目倡导一种纯生态的品质生活，在客户看楼过程中也要做到优质的附加服务，建议在洽谈区附近增设小型水吧台，提升项目形象。经理室：建议设一间现场销售经理室，方便日常工作的处理，特别是对现场销控的监控、对客户现场突发性问题的处理等。文件区：将相关销售法律文书制作成展板悬挂在接待区墙面，体现发展商的专业性和规范性，给客户留下良好的印象。项目现场展示：内场展示：营销中心：营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行根据市场情况，样板房的设置已成为带动销售最有力的工具，例如半山海景兰溪谷就因为样板房的重新设置，销售出现很大攀升，目前项目已设置四套样板房，分别在2号栋和5号栋，但由于开盘当天只进行1、2、3号栋的房源销售，建议在户数比重最大（占整个项目的33.33%）的3号栋高层再设置两套样板房和两套清水房，这将大大地带动3号栋的销售。项目现场展示：内场展示：样板房展示：增加2套样板房①②营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行现代简约风格以简洁的表现形式来满足人们对空间环境那种感性的、本能的和理性的需求，这就是现代简约风格。现代简约风格强调少即是多，舍弃不必要的装饰元素，追求时尚和现代的简洁造型、愉悦色彩。样板房风格建议营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行南加州风格南加州(建筑)风格是北美(建筑)风格之一。北美风格是一种混合的产物,即在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间有融合，又有相互影响。南加州的建筑装饰风格在形成过程中也受到传统西班牙风格的影响。因此本样板房的设计也带有西班牙装饰的特点，选材考究、装饰精致，风格大气奔放。营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行项目现场展示：内场展示：清水房展示：清水房设置建议：1、在样板房的楼下或楼上各做一套毛坯房交楼标准房和一套刷白清水营销策略→二.营销战术清水房展示能够给客户对于产品最直观的展示和影响。深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行项目现场展示：内场展示：清水房展示：清水房展示能够给客户对于产品最直观的展示和影响。营销策略→二.营销战术细部处理建议：1、门框刷胶水边；2、在毛坯房内做管、线以及建筑材料展示，具体做法参照万科第五深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行项目现场展示：内场展示：清水房展示：清水房展示能够给客户对于产品最直观的展示和影响。营销策略→二.营销战术细部处理建议：3、洗手间的交付标准参照下图标准,无需灌浆;深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行①②看楼通道沿路挡板项目现场展示：内场展示：看楼通道：看楼路线营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行软性的长期包装在硬件无法改变的前提下，用软性的包装将看楼通道周围进行一定的包装，用休闲椅、地毯、花架、植物和油画等元素，让四季山水显得更加舒适和圆满。另外，由于项目销售时值仲夏，有必要考虑设置遮阳的设施。项目现场展示：内场展示：看楼通道：营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行项目现场展示：内场展示：园林、水景：园林、水景展示看楼通道的两侧的园林水景需一步到位，达到入伙交付的标准，能够增强客户体验感，大大提高销售。营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行围墙展示：项目现场的围墙展示将会给客户留下第一印象，所以符合项目档次和定位显得十分重要。左图为项目东侧围墙现状，建议立即更换，并换上现用销售信息。项目现场展示：外场展示：围墙展示：营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行围墙展示：项目现场的围墙展示将会给客户留下第一印象，所以符合项目档次和定位显得十分重要。左图为项目西侧主入口处围墙现状，建议立即更换，并换上现用销售信息。围墙加高项目现场展示：外场展示：围墙展示：营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行售楼处停车场包装要求：完善的导示系统安装准备遮阳蓬或准备遮光布项目现场展示：外场展示：停车场包装：营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行导示系统主要承载着为项目的来访客户做指引的重要功能，同时在整个项目的形象展示中占有重要地位，是产品品质感的表现途径之一。项目现场展示：外场展示：导示系统：营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行项目入口岗亭2314围墙广告项目现场展示：外场展示：导示系统：户外导示系统位置图营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行售楼处看楼通道围墙停车场围墙建议在龙尾路与梅林路的交叉路口和项目主入口处设置高档导示牌，并在主入口开端处设置岗亭，用以引导开车客户看房；营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行导示牌图片参考深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行两边植被的修饰---用盆景或栅栏遮挡住根部凌乱部分栅栏围绕项目现场展示：外场展示：主入口道路：主入口的道路与项目直接相连，其档次与装饰将直接影响到客户对项目的档次的定位，所以需对现有状况进行改造，使两者调性统一营销策略→二.营销战术深圳新世界四季山水营销执行报告293PPT全策行整体路面显得质量低劣，影响项目档次。需要将之进行重新修