房地产市场报告 -中国房地产市场报告 2024年第一季度-写字楼需求仍偏弱 零售物业投资额接近历史峰值

FIGURES中国2024年第一季度零售物业投资额接近历史峰值+5.3%GDP+4.7%社零总额+4.5%固定资产投资图表1：市场概览内容提要租金1.2%1.2%租金1.2%1.2%-4.0%空置率+0.3百分点+0.3百分点+1.6百分点租金+0.0%+0.0%+0.1%空置率-0.2百分点-0.2百分点-0.9百分点租金-1.6%-1.6%-3.9%空置率-0.3百分点-0.3百分点+1.4百分点总额136.9%-23.2%23.2%受季节性因素与租户决策周期变长的双重影响，全国写字楼市场净吸纳量环比回落44%至54万平方米，但较去年同期低基数上升60%。季末全国写字楼整体空置率环比上升。.3个百分点至历史最高位24.8%。租金持续承压，全国平均租金环比下跌1.2%益于供需结构进一步改善，全国整体空置率连续第三个季度回落，环比降。.2个百分点至8.4%全国购物中心首层平均租金底部企稳。-仓储物流:全国仓储物流在跨境电商、第三方物流和制造业扩张下录得147万平方米的净吸纳量同比上升4%。跨境电商在华南录得总共超过100万平方米的新增租赁面积。光伏、汽配和家电等制造业和第三方物流企业推动华东市场高标仓需求复苏。新增供应环比和同比均大幅下滑，空置率因此环比下降。.3个百分点至21.6%。持续去化压力下全国租金加速下跌。仅为17%。分板块来看，受租赁市场供需关系持续改善和开发商加速处置资产的共同推动，本世邦魏理仕研究部2世邦魏理仕研究部2图表2：中国GDP增速(同比)一季度GDP超预期增长5.3%，实现良好开局局、房地产行业政策持续优化，经济动能有望持续改善，2024年实现5%左右增长4.9%5.2%5.3%4.9%5.2%5.3%◆(6.8%)数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度图表3：存款准备金率和贷款市场报价利率(LPR)--——5.0%13.5%5.0%13.0%4.5%4.0%4.5%4.0%12.0%11.5%11.0%3.5%10.5%3.5%10.0%3.0%9.5%3.0%数据来源：中国人民银行，世邦魏理仕研究部，2024年第一季度3世邦魏理仕研究部+60%同比空置率租金我们对租赁成交的分析显示当前市场需求增长动能偏弱，本季企业新设立非银金融与人工智能仍是主力需求，快消品和新能源车企季位居需求前三金融和科技继续承担本季主力需求，合计贡献全国四成的租赁成交量，但图表4：全国写字楼新增供应、净吸纳量和空置率万平方米0数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度图表5：当前市场空置率和未来供应预测万平方米0成都成都数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度4世邦魏理仕研究部4图表6：不同行业租赁写字楼面积占比金融业科技新媒体专业服务业房地产建筑第三方办公服务运营能源和公共事业注释2：写字楼租赁成交包括新设、扩租、搬迁和升级。数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度图表7：写字楼租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度5世邦魏理仕研究部5万平方米万平方米+82%同比空置率-0．2pps同比租金+0．1%同比额大幅增长14.2%。餐饮活跃度显著领先其他业态，户外运动和中高端女装主导服饰品牌扩张品牌门店。始祖鸟上海首家原生态体验旗舰店。图表8：全国零售物业新增供应、净吸纳量和空置率0数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度图表9：当前市场空置率和未来供应预测空置率（2024万平方米0成都成都数据来源：世邦魏理仕研究部2024年第一季度世邦魏理仕研究部美妆和新能源汽车开店节奏有所放缓，宠物美容、娱乐电玩、健图表10：当季各零售业态门店拓展活跃度......生活方式●化妆品●.●●●图表11：购物中心首层租金指数一线城市注释4：购物中心首层租金指数基于全国购物中心首层租金固定报价均值计算。数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度万平方米万平方米成都东莞仓储物流+4%同比空置率+1.4pps同比租金3.9%同比跨境电商在华南继续扩张。希音、拼多多Temu和速图表12：全国仓储物流新增供应、净吸纳量和空置率新增供应(左轴）0数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度图表13：各城市空置率数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度7世邦魏理仕研究部20242024新增供应环比和同比均大幅下滑0.4个百分点和3.6个百分点。租金继续下行，仅华南市场租金环比上涨图表14：不同行业租赁仓储物流面积的占比56.7%数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度图表15：全国物流租金指数 整体租金指数一线城市二线城市180160150140130100123420091234201012341234201212342013123420141234201512342016123412342018123420191234202012341234202212342023数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度8世邦魏理仕研究部9世邦魏理仕研究部9投资成交额23.2%同比投资成交额36.9%环比一季度大宗物业交易市场开局平淡产对长期资金的吸引力正在逐步显现。图表16：主要城市商业地产大宗交易金额人民币，亿元1501002502003503001501002502003502024年一季度2023年四季度注释5：所录交易包括在写字楼，零售物业，混合用途，工业物流数据来源：世邦魏理仕研究部，RCAp2024年第一季度图表17：商业地产大宗交易金额按物业用途人民币，亿元0注释6：新经济地产包括工业物流、商务园区、租赁住宅、数据中心、冷链物流、迷你仓。数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年第一季度世邦魏理仕研究部公募REIT市场表现来看，经历一年多的调整后，一季度仓图表18：一线城市平均净租金回报率4.00%3.00%200920102011201220132014甲级写字楼零售物业仓储物流数据来源：世邦魏理仕研究部2024年第一季度世邦魏理仕研究部写字楼市场不确定性。综合以上考量CBRE维持全年净吸纳量近400万平方米的判断。与此同时零售物业市场步抬升。与此同时，品牌对区位、铺位和运营能力更为挑剔的选址标准将仓储物流市场物业投资市场处置预计将加速推进，更多优质资产或将摆上货架，同时报价也有望出现而为投资者带来更多价值发现的机会。此外，一季度央行宣布史上最大幅度降息，国内成本进一步下行，也有利于长期资金对优质商业地产的配12世邦魏理仕研究部租金趋势图表19:2024年第一季度全国写字楼租金走势图表20:2024年第一