【物业服务合同存在的法律效力问题综述3000字】

物业服务合同存在的法律效力问题综述目录TOC\o"1-2"\h\u25997物业服务合同存在的法律效力问题综述 130341（一）物业服务合同的法律体系不健全 1327581.对物业合同性质认定较模糊 1124852.国内尚未制定专门的法律制度来规制物业管理法律关系 128777（二）物业服务合同主体的法律地位不明确 220217（三）物业服务合同安全保障义务较模糊 2245131.安全保障义务的主体比较狭窄 2228262.安全保障义务内容不清楚 35663（四）物业服务合同任意解除权行使不合理 3（一）物业服务合同的法律体系不健全目前，虽然国内的物业服务合同已经存在了相当长的一段时间，但是国内的法律体系对于物业服务合同的内容却缺乏系统的规范，与物业服务合同相关的法律体系不健全，具体表现在以下两个方面：1.对物业合同性质认定较模糊物业服务合同是无名合同。当前法律界对于物业服务合同的性质存在定位不清晰的问题，尚且无法将物业服务合同准确定义和归类，长期将其作为委托合同、混合合同等性质来看待。[7]国内相关部门所制定的法律规章制度都带有明显的行政法规的特质，站在行政管理的角度来管理物业服务行业，约束合同双方行为，平衡双方利益。物业服务合同属于民事法律关系范畴，长期由行政法规来管理，不利于物业服务合同的可持续发展，限制了法律管理的效果。[[][]曹东忠.论物业管理合同的变更和解除[J].中外企业家,2016(1)：85.2.国内尚未制定专门的法律制度来规制物业管理法律关系在当前的司法实践中，在业主组织尚未成立的前期物业管理期间，开发商聘用的物业服务企业通常与其有关联关系。开发商常常利用其关联企业就小区业主共有财产签订长期合同，剥夺业主对共有财产的实质控制管理权。《物业管理条例》等都被大量应用，但是比较分散，不够统一，加上各地区经济发展水平不一，都是根据本地社会发展水平来制定地方性法规，导致在物业服务合同管理方面出现不科学、不合理的状况，在现实生活中也难以处理好物业公司和业主之间出现的冲突，法律制度不完善的情况长期存在。（二）物业服务合同主体的法律地位不明确当前，根据现行法律制度，物业服务合同主体法律地位难以确定，所以在司法实践中遇到更多问题。第一，业主大会的法律地位比较模糊。对于一定区域内的业主来说，业主大会是极其重要的自治组织，相关法律也规定了这一组织的成立条件和成立流程，业主大会可以决定物业服务企业的选聘与解聘，业主大会代表着全体业主共同的主观意思，但是对于业主大会的法律地位，现行法律中并没有对此进行明确的规定，加上业主委员会、各个业主等主体存在，相互之间的法律关系纠缠在一起，难以得到有效的解决。因为业主大会在法律上的法律地位不清晰，所以业主大会所拥有的法律权利和义务也难以被真正有效落实。[8]第二，业主委员会的法律地位不清晰。《民法典》列举的业主大会决议事项系不得授权业主委员会决定的事项，其目的在于保护业主共同利益，因此业主大会不得授权业主委员会选聘物业服务企业。业主大会可以授权业主委员会进行选聘物业服务企业的准备工作，但最终选聘物业服务企业的决定应由业主大会作出。但是现行管理像制度对于业主委员会的性质没有明确规定出来。业主委员会没有代表全体业主主观意思的能力，但是其行为却需要由全体业主所承担，如果业主委员会代表全体业主和物业公司签订某合同，如果业主因为不知晓合同内容而提出异议，该合同是否具有法律上的约束力成为一个有争议的问题。业主委员会可以发起诉讼，具有诉讼主体资格，但是其是否可以成为诉讼的主体或客体，也存在很大的争议。[9]（三）物业服务合同安全保障义务较模糊1.安全保障义务的主体比较狭窄业主和物业服务公司签订物业服务合同后，物业公司需要严格根据合同内容规定履行自身的义务，做好小区建筑物和相关设施的管理，维护好小区内部人员的日常行为，满足广大业主对于小区环境的需求。在现实活动中，在一定物业服务区域内活动的人都参与到物业服务活动中，所以都要对其进行安全方面的保障。[10]现行法律对于“业主”的范围进行了明确的规定，业主一般就是在实际上已经取得房屋所有权的人员，但是在实践中，物业服务区域内往往还会出现其他种类的人员，比如业主朋友、家政人员、维修人员、来访人员等，如果这些人员在在区域内出现人身或财产损失时应该如何进行保障。[[][]陈文.物业服务合同若干法律问题研究[J].现代法学,2018(2):156.2.安全保障义务内容不清楚在一定区域内开展物业服务，往往会涉及到人、物等多种因素，所以时常在安全保障义务方面出现一些纠纷，比如物业服务区经常出现这样的场景：有业主长时间被困在电梯内，而承担物业服务义务的物业公司却没有及时上前解救，导致业主受到较大的身心伤害，业主很容易和物业公司之间出现纠纷。比如因为物业公司的安全监管工作不到位，导致物业服务区域内的也出家中遭窃，出现财产损失，业主会和物业公司产生纠纷。[11]再比如物业服务区域内存在隐患，但是物业公司没有及时做好提醒工作，导致部分业主遇到伤害。这些情况在现实生活中时有发生，但是相关法律对这些内容却没有作出明确的规定，或者做出的规定比较肤浅，仅仅是原则性的规定。在物业服务公司方面，虽然其在为业主服务时配备了一定的人力和物力，但是因为物业服务合同中的相关规定不明确，存在一些缺失，这就导致物业公司在履行物业服务合同时也缺乏明确同意的规范，即使违反法律中的相关规定，因为法律规定中也没有规定相应的法律责任，所以物业公司也不会承担多大的责任，这样就导致法律中所规定的的安全保障义务履行不到位，损害了业主的部分权益。（四）物业服务合同任意解除权行使不合理根据《民法典》的规定，物业服务企业选聘属于业主大会的决议事项。业主委员会相应的职责为代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。在实践中，由于选聘物业服务企业的程序比较复杂，如果涉及招投标则更为繁琐，而业主大会决策的方式是召开业主大会会议，这种决策方式就决定了业主大会无法参与物业服务企业选聘的所有细节，这就产生了业主委员会实际负责实施物业服务企业选聘事宜的现实需要。业主大会是否能够授权业主委员会选聘物业服务企业，其实质是业主大会是否有权将《民法典》规定的业主大会决议事项授权业主委员会决定，对此法律并无明确规定。也就说，如果业主大会对于物业服务公司的服务存在不满意的情况，可以解聘物业服务公司，重新选择新的物业服务公司，这在法律上有着明确的规定。所谓合同任意解除权，指的是合同当事人可以根据自身的主观意愿随时单方面解除之前签订的合同，不论对方是否违约，都可以选择解聘物业服务企业。[[]刘兴桂,刘文清.物业服务合同主体研究[J].法商研究,2017(3):101.[]刘兴桂,刘文清.物业服务合同主体研究[J].法商研究,2017(3):101.与业主大会所享有的合同任意解除权相比，物业服务企业是否拥有这项权利，现行法律并没有做出明确的规定，社会各界对此也颇有争议。在司法实践中，因为该问题的相关法律规定不够清晰明确，所以也遇到诸多阻碍。[[]姚